Si le concept de viager existe depuis plusieurs siècles, il ne représente cependant que moins d’1% des ventes immobilières dans l’ancien en France. Retour sur les conditions, les atouts, mais aussi les contraintes de ce mode de vente, à la fois pour le vendeur (appelé crédirentier) et l’acheteur (le débirentier).
Le viager, qu’est-ce que c’est ?
Le viager consiste à vendre son bien immobilier en disposant d’un capital remis lors de la vente (le « bouquet »), puis en échange du versement d’une rente à vie par l’acheteur et indexée sur l’inflation.
Il existe trois types de viager :
– le viager occupé (le plus courant) : le vendeur continue d’habiter son logement jusqu’à son décès,
– le viager libre : l’acheteur peut habiter le logement libre ou le louer.
Le prix de vente est déterminé selon la valeur vénale, c’est-à-dire l’estimation financière du logement dans une région donnée, convertie en une rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur. .
Un complément de retraite pour le vendeur
Pour les personnes âgées de plus de 70 ans et propriétaires de leur logement, le viager peut représenter une source de revenus intéressante. Le capital de départ ainsi que la rente permettent en effet de subvenir à une partie des besoins du quotidien tout en réduisant les coûts de son habitation, puisque c’est l’acheteur qui doit financer les gros travaux, la taxe foncière et s’acquitter d’une partie des charges de copropriété. Les frais courants, les dépenses d’entretien ainsi que la taxe d’habitation restent, en revanche, payés par l’occupant.
Un investissement financier réduit pour l’acheteur
Acquérir un bien en viager occupé, c’est bénéficier d’une décote réelle sur le prix du logement. Une belle opportunité de devenir propriétaire lorsque l’on ne dispose pas initialement d’un apport financier important. Le risque principal de ce mode d’achat réside cependant dans la longévité du vendeur. En effet, plus celui-ci vit de longues années et plus l’acquéreur devra s’acquitter d’une rente élevée. Si l’acheteur décède, alors ce sont ses héritiers qui devront continuer à verser la rente jusqu’au décès du vendeur. Ainsi, le viager constitue un pari sur l’avenir pour lequel il faut bien mesurer tous les aspects.
Comme tout contrat de vente immobilière, le viager est signé devant un notaire. Celui-ci dispose également des barèmes permettant d’évaluer le prix de vente.
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Il arrive fréquemment que des immeubles soient détenus pour l’usufruit par des parents, et pour la nue-propriété par leurs enfants. Lorsque la décision est prise de vendre cet immeuble, le notaire avertira les vendeurs sur la question de la répartition du prix de vente, qui aura des incidences notamment sur le calcul de l’impôt sur la plus-value.
Mercredi 17 avril, Me Christophe Lapelleterie a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
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