Ce lundi 5 février, les notaires girondins se sont réunis à la Chambre des Notaires de la Gironde pour présenter les chiffres de l’immobilier pour l’année 2017.
Depuis 2014, l’immobilier girondin connaît un fort développement. Il est aujourd’hui au coeur de toutes les discussions. En tant qu’acteur incontournable de ces transactions, le notaire possède une vision complète et précise des biens vendus, de leurs prix et de leur localisation.
Bordeaux Metropole, le phare d’attractivité du département
Les prix des appartements anciens bordelais ont augmenté de 12,1% en un an pour atteindre 3 550 euros le m2. Parmi les raisons de cette envolée, on peut citer l’arrivée de la LGV et l’explosion démographique du secteur mais aussi la rareté de certains produits.
Le prix des maisons anciennes à Bordeaux n’est pas en reste puisqu’il atteint le prix moyen de 395 000 euros, enregistrant ainsi une hausse de 16% en un an.
Parmi les communes de plus de 150 000 habitants (hors Paris), Bordeaux se positionne aujourd’hui en 2ème place des villes les plus chères sur le marché du collectif ancien, juste derrière Nice et devant Lyon.
Si tous les prix sont en hausse, il existe cependant des disparités selon les quartiers.
Dans la métropole bordelaise, les progressions annuelles de prix s’accélèrent mais à un rythme moins fort qu’à Bordeaux. Ainsi, les prix sont en hausse de +5,7% pour les appartements anciens avec un prix de 2 460 euros le m2, et de +8,7% pour les maisons anciennes pour atteindre le prix de 290 800 euros.
Les acquéreurs franciliens à Bordeaux : quelle ampleur ?
Les franciliens représentent 12% des acquéreurs à Bordeaux en 2017. Selon les marchés, leur proportion varie de 7% pour les appartements anciens à 30% pour les appartements neufs. Sur la dernière année, leur part de marché a progressé de uniquement sur le marché des maisons anciennes, passant de 7% à 10%.
Parmi les ventes les plus chères, la part des franciliens y est plus élevée : 10% des appartements les plus onéreux sont acquis par des franciliens, contre 14% pour les maisons anciennes.
Des disparités en Gironde
Transports, cadre, positionnement géographique, l’attractivité du territoire girondin connaît des disparités qui impactent les prix de l’immobilier.
• Le Bassin d’Arcachon
Dans le Bassin d’Arcachon, les prix de vente sont en hausse depuis deux ans. À fin octobre 2017, le prix au m2 des appartements progresse de 3,9% (contre 4,7% l’année dernière), s’établissant à 3 960 euros. En maisons anciennes, les progressions annuelles sont de +6,1% et de +3,4% sur les deux dernières années. Le prix de vente se hisse ainsi à 300 000 euros, dépassant ainsi le record de l’année dernière.
Le profil des acquéreurs du secteur se distingue par une forte proportion de seniors. Les plus de 60 ans représentent ainsi 32% des acheteurs en 2017.
• Le Médoc
Dans le Médoc, le prix de vente des maisons anciennes est de 180 000 euros. Il est en progression depuis trois ans. Les communes du Médoc, proche de la métropole de Bordeaux, accusent les prix les plus élevés du secteur avec un maximum pour Arsac à 283 900 euros. Sur le littoral, les budgets d’acquisition pour une maison ancienne à Lacanau et Porge sont respectivement de 247 100 euros et 245 000 euros.
Sur le foncier, alors que les prix sont restés stables en 2016, ils sont en baisse en 2017 de -2,2%. Entre le nord et le sud du Médoc, les différences de prix sont remarquables. Dans le nord, le coût d’une parcelle s’établit à 39 000 euros contre 88 000 euros pour le sud. Sur les cinq dernières années, ces écarts de prix se sont creusés.
• Nord Gironde
Malgré les hausses de +8,6% sur le marché de l’individuel ancien et de 10% sur celui du fon
cier, le nord de la Gironde reste le secteur le plus accessible du département. À fin octobre 2017, le prix de vente des maisons anciennes s’établit à 152 100 euros et celui des terrains à 44 000 euros.
• Entre deux Mers
Sur le marché de l’individuel ancien, les évolutions de prix depuis 5 ans sont en dents de scie. Sur la dernière année,Par commune, les disparités sont significatives avec des prix qui oscillent entre 82 100 euros pour Castillon-la-Bataille à 294 300 euros pour Carignan- de-Bordeaux.
Le marché du foncier n’échappe pas aux disparités. Les parcelles dans le Créon (près de 70% du marché) sont nettement plus onéreuses que les autres à 90 000 euros contre des prix allant de 23 000 euros et 63 000 euros pour les autres sous-secteurs.
• Sud Garonne
À fin octobre 2017, le prix de vente des maisons anciennes dans ce secteur est de 182 000 euros, en légère hausse de 1,7%. Cette hausse fait suite à celles de 3,4% en 2016 et 5,6% en 2015.
Le sous-secteur de la Brède, qui concentre la moitié des parcelles vendues dans le Sud Garonne, présente les prix les plus élevés à 107 800 euros. Dans le sud, les parcelles sont nettement moins onéreuses à 43 100 euros. En 2017, les prix ont fléchi uniquement dans ce secteur (-12%).
Avec ce marché en hausse, quel pouvoir d’achat ?
Grâce à la baisse des taux des crédits immobilier entre 2007 et 2017 de 2,9 points, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté en maisons anciennes.
En appartements anciens, compte tenu de la forte hausse des prix entre 2007 et 2017 (+26,2%), le pouvoir d’achat immobilier n’a pas augmenté : il possible d’acquérir la même surface qu’il y a dix ans. Ce constat est d’autant plus remarquable à Bordeaux en raison de la forte progression des prix sur cette même période : +45%.
Ainsi, si la hausse des prix ne facilite pas l’achat par les primo-accédants, la baisse des taux de crédit immobilier a certainement permis de conserver une certaine capacité de financement en ce domaine.
Il arrive fréquemment que des immeubles soient détenus pour l’usufruit par des parents, et pour la nue-propriété par leurs enfants. Lorsque la décision est prise de vendre cet immeuble, le notaire avertira les vendeurs sur la question de la répartition du prix de vente, qui aura des incidences notamment sur le calcul de l’impôt sur la plus-value.
Mercredi 17 avril, Me Christophe Lapelleterie a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois d'avril.
La Chambre des notaires de la Gironde représente 551 notaires exerçant au sein des 181 Offices Notariaux présents dans le département.
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