L’ouverture d’un gîte rural

Vous êtes agriculteur ou propriétaire rural d’une maison, d’un logement indépendant proche de votre habitation située en espace rural, à l’intérieur ou à l’extérieur d’un bourg et que vous n’habitez pas ou que vous n’habitez plus. Vous y êtes attaché, mais le temps passe et l’entretien devient coûteux. Vous avez le sens de l’accueil et vous aimeriez faire découvrir les richesses de votre région et de votre environnement : vous avez la possibilité d’accueillir des vacanciers chez vous. Vous pouvez ainsi louer votre maison ou logement comme gîte rural. Faire du tourisme rural peut être pour vous une bonne opportunité d’obtenir un complément de revenus. Vous pourrez ainsi vivre une expérience enrichissante tout en rentabilisant votre patrimoine bâti. Depuis, des années, ce type d’activité rencontre un vif succès auprès du public qui le considère comme une solution idéale d’hébergement, pour les vacances, pour un week-end, voire pour un déplacement professionnel ou pour rendre visite à ses amis ou sa famille. Mais attention, cela peut nécessiter notamment des travaux d’aménage- ment ou de confort et cette activité est réglementée.

VOICI QUELQUES CONSEILS POUR RÉUSSIR VOTRE PROJET D’OUVERTURE D’UN GÎTE RURAL :

1 – Qu’est-ce qu’un gîte rural ?

C’est un meublé de tourisme indépendant et entièrement équipé, à l’usage exclusif du locataire situé en zone rurale, loué à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile.

2 – Choix d’un statut juridique ?

Parmi les étapes pour ouvrir un gite sur lesquelles vous devez vous pencher il sera impératif de prendre le temps de réfléchir au choix d’un statut juridique.

– Soit vous souhaitez ouvrir un gîte pour des revenus complémentaires : Vous n’avez pas besoin de statut juridique, l’ouverture du gîte rural peut se faire sous le statut de simple particulier, sans créer à proprement parler d’entreprise (les revenus seront alors déclarés sur la feuille d’impôt sur le revenu). Par contre, si l’activité est exercée à temps plein, et si le chiffre d’affaires annuel dépasse 23 000 euros par an, il sera nécessaire de créer une entreprise et il y aura des cotisations sociales à payer. Dans tous les cas, depuis le 1er janvier 2017, les loueurs professionnels de meublés pour de courts séjours à la journée sont obligatoirement affiliés au régime des travailleurs indépendants (Sécurité Sociale pour les indépendants – ex-RSI) au-delà de 23 000 euros de recettes par an.

– Soit vous souhaitez ouvrir un gîte pour exercer votre activité principale : Vous devez choisir un statut juridique.

• Vous avez la possibilité d’ouvrir un gîte et d’adopter le statut de la micro-entreprise (ex-auto-entre- prise) : ce statut est souvent un choix opéré par ceux qui veulent débuter leur activité.

• Vous avez la possibilité d’ouvrir un gîte sous forme sociale :

– si vous êtes seul, vous pouvez choisir la SASU ou l’EURL ;

– si vous décidez de vous lancer à plusieurs, vous aurez alors le choix entre la SAS et la SARL.

3 – Quelles sont les normes et réglementations pour ouvrir un gîte touristique ?

Voici les principales réglementations relatives à l’ouverture et l’exploitation d’un gîte touristique :

– Un contrat de location écrit doit obligatoirement être signé avec chaque client, décrivant les locaux loués, la situation géographique du gîte et les conditions de location.

– Le prix des éventuelles prestations annexes doit être affiché (Attention : le fait de proposer de telles prestations présente le risque d’être requalifié en hôtel…).

– En application des dispositions de l’article L 324-1-1 du Code du tourisme, tous les meublés de tourisme, qu’ils soient classés ou non, doivent obligatoirement être déclarés à la Mairie de la commune où ils sont situés (déclaration préalable : formulaire cerfa n° 14004*03 pour les gîtes).

– Inscription de l’activité de gîte au Registre du Commerce et des Sociétés si l’activité est exercée à titre habituel : elle constitue une activité commerciale et nécessite une inscription au RCS et, concrètement, cela signifie que l’exploitant doit opter pour un statut juridique : micro- entreprise, EIRL, EURL, SARL…

En revanche, si cette activité est occasionnelle, ponctuelle ou exceptionnelle, elle ne confère pas la qualité de commerçant et ne nécessite pas l’inscription au RCS. Vous devez tout de même accomplir des formalités d’inscription au Répertoire SIRENE (ou SIRET) auprès du Greffe du Tribunal de Commerce compétent à savoir celui dans le ressort territorial duquel le bien loué est situé. Cette dernière formalité étant gratuite et n’entraînant pas d’immatriculation au RCS.

– Il est obligatoire de faire remplir une fiche de police aux clients étrangers.

– Le respect des normes handicapés n’est pas obligatoire à la différence de la catégorie des « établissements recevant du public » (sauf si plus de 15 personnes sont hébergées).

– Il est obligatoire d’installer un détecteur de fumée au sein de l’établissement.

– Il est possible de demander le classement du meublé de tourisme dans une des catégories existantes (de 1 à 5 étoiles) cela donne lieu à des avantages fiscaux en micro-entreprise.

– La jurisprudence considère que le gîte rural peut être occupé au maxi- mum 6 mois et obligatoirement disponible pendant au moins 3 mois de l’année. Depuis 2016, la notion de «gîterural» a disparu de la loi : les gîtes ruraux ne bénéficient plus des anciens avantages fiscaux (abatte- ment de 71 %, exonération de taxes locales) sauf s’ils accomplissent une procédure de classement.

4 – Quelles sont les règles d’urbanisme ?

Si vous envisagez d’effectuer des travaux de construction ou d’aménagement, selon la nature des travaux à exécuter, vous aurez besoin de demander soit un permis de construire soit une déclaration de travaux. En effet, les travaux exécutés à l’intérieur du gîte rural, lorsqu’ils n’en modifient pas la destination ou l’extérieur ou le volume, sont exonérés de toutes formalités. En revanche, le permis de construire est obligatoire pour toutes constructions neuves, ou pour tous travaux réalisés sur un bâtiment existant et ayant pour objet de changer la destination du bâtiment (exemple : trans- formation d’un bâtiment agricole en meublé touristique), d’en modifier l’aspect extérieur (exemples : nouvelles ouvertures) ou de créer des niveaux ou des surfaces supplémentaires de plus de 20 m2). Vous devez ainsi vous rapprocher de la Mairie de votre domicile ou de la Direction Départementale des Territoires (DDT) en vue de vous procurer les formulaires de demande de permis de construire, les travaux ne devant pas débuter avant l’obtention de l’autorisation de construction soit permis de construire soit déclaration de travaux.

5 – Quelle est la fiscalité ?

Le régime fiscal que vous choisirez en tant que loueur de meublé devra prendre en compte différents para- mètres. La qualité de loueur non professionnel est reconnue lorsqu’au moins l’une des deux conditions sui- vantes est remplie :

– Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 euros,

– Ces recettes sont inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements, salaires, pensions et rentes (au sens de l’article 79 du Code général des impôts), bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts.

A contrario, un loueur devient professionnel si ces deux conditions ne sont pas cumulativement remplies. A cette fiscalité obligatoire à toute activité peuvent s’ajouter d’autres taxes appelées « impôts locaux » : taxe d’habitation, taxe foncière, CFE, CVAE et taxe de séjour (pour cette dernière vous devez vous renseigner auprès de votre mairie pour savoir si votre commune est concernée par cette taxe : son montant varie de 0,20 euro à 1,50 euro par personne et par nuit, en fonction du confort du meublé et notamment du nombre d’étoiles obtenues par le classement). En effet, les loueurs en meublé sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE). À compter de la CFE 2019, les redevables soumis à la cotisation minimum, qui réalisent au cours de la période de référence un montant de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros sont exonérés de cotisation foncière des entreprises. Enfin, les loueurs en meublé sont assujettis à la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises dans les conditions énoncées ci-avant et réalisent un chiffre d’affaires HT supérieur à 152 500 euros.

6 – Quelles sont les assurances à souscrire ?

De la même manière que votre résidence principale, vous devez vous préoccuper de l’assurance de vos responsabilités à l’égard des occupants de votre location. Vous devez à cet effet indiquer à votre assureur votre souhait de mettre en location l’habitation vous appartenant. Votre assureur vérifiera que la garantie « responsabilité civile du propriétaire » s’applique à l’égard des locataires, notamment en cas de dommages corporels. Il est également opportun que vous fassiez rajouter sur votre contrat, la garantie « recours des locataires contre propriétaire », cette dernière s’applique si un défaut d’entretien du bâtiment est à l’origine des dommages causés au locataire par un incendie ou un dégât des eaux.

À SAVOIR :
Un contrat d’assurance spécifique couvrant votre activité de loueur existe désormais en complément de votre assurance multirisque habitation, celui-ci vous permet de couvrir votre bien pendant des périodes locatives. En conclusion, si vous souhaitez ouvrir un gîte rural, et après lecture des conditions requises, vous n’avez plus qu’à démarrer votre activité.

Article rédigé par Me Chantal Meynard, notaire à Cavignac.

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