AUTORISATION D’URBANISME SUR CONSTRUCTIONS EXISTANTES

Agrandir sa maison, transformer son garage, construire une piscine, clôturer son jardin, emménager ses combles, sont autant de possibilités qui sont offertes à tout propriétaire d’effectuer des travaux sur son bien immobilier. Mais la réglementation en matière d’urbanisme applicable à ces différentes opérations est souvent mal ou méconnue du grand public alors même que l’ordonnance du 8 décembre 2005 a profondément modifié les procédures de délivrance des autorisations d’urbanisme.

Par cette réforme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, le législateur a voulu

simplifier et clarifier les démarches relatives à ces autorisations d’urbanisme en réglementant leur champ d’application, leur instruction et leur délivrance. Selon que le projet corresponde soit à une construction nouvelle soit à des travaux sur une construction existante, les démarches sont sensiblement différentes mais les règles de fonds restent cependant les mêmes et les demandes doivent alors tenir compte de plusieurs critères comme : – les règles d’urbanisme applicables dans la commune, Règlement National d’Urbanisme (RNU) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU)

– l’emprise au sol (ES) qui s’entend de la projection verticale du volume de

la construction tous débords et sur-plombs inclus à l’exception des ornements (éléments de modénature et marquises) et des débords de toiture non soutenus par des poteaux ou des encorbellements ;

– la surface de plancher (SDP) qui s’entend de la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,8 m calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ;

– la surface à créer ;
– le recours à un architecte : obligation d’y recourir pour toute construction soumise à permis de construire, hors bâtiments à usage agricole, d’une superficie supérieure à 150 m2.

Les autorisations d’urbanisme sur constructions existantes vont donc différer selon la nature du projet.

L’EXTENSION D’UN LOGEMENT ET LA CRÉATION D’UNE PIÈCE SUPPLÉMENTAIRE

Ces travaux sur existant sont régis par deux types d’autorisation, la déclaration préalable prévue par l’article R 421-17 du Code de l’urbanisme, et le permis de construire prévu par l’article R 421-14 du Code de l’urbanisme. Pour déterminer quelle autorisation déposer, il faut tenir compte tant de la réglementation d’urbanisme de la commune (RNU ou PLU) que de la surface à créer.

Dans les communes soumises au Règlement National d’Urbanisme (RNU), lorsque la surface à créer est comprise entre 5 m2 et 20 m2, le propriétaire devra déposer une déclaration préalable. Si la surface à créer est supérieure à 20 m2 , il déposera alors un permis de construire.Si le projet se situe dans une zone urbaine d’une commune dotée d’un PLU, le seuil de 20 m2 est relevé à 40 m2 . Le propriétaire devra déposer une déclaration préalable si la surface à créer est comprise entre 5 m2 et 40 m2 .Au-delà de 40 m , l’autorisation sera soumise à permis de construire.

Il existe cependant une exception pour les surfaces à créer inférieure à 5 m2 ,elles ne nécessitent aucune autorisation que la commune soit soumise au RNU ou dotée d’un PLU. Une fois l’autorisation déterminée, se pose alors la question du recours à l’architecte. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la délivrance d’un permis de construire n’entraîne pas systématique- ment le recours à l’architecte. C’est la notion de surface de plancher qui va déterminer cette obligation d’y recourir ou non.

Si la surface plancher du logement avant travaux est supérieure ou égale à 150 m2, le recours à l’architecte est obligatoire quelle que soit la surface à créer et quelle que soit l’autorisation demandée, déclaration préalable ou permis de construire. Mais tant que la surface plancher du logement après travaux ne dépasse pas ces 150 m2, il n’y a aucune obligation de recourir à un architecte.

Par exemple, surface plancher du loge- ment existant 120 m2, surface à créer 15 m2, commune soumise à RNU : dépôt d’une déclaration préalable mais pas de recours à l’architecte puisque la surface plancher du logement après travaux sera de 135 m2. Même exemple mais surface à créer 25 m2 : dépôt d’un permis de construire mais pas de recours à l’architecte puisque la surface plancher du logement après travaux sera de 145 m2.

Autres exemples, surface plancher du logement 110 m2 , surface à créer 35 m2 , logement situé en zone urbaine d’un PLU : dépôt d’une déclaration préalable mais pas de recours à l’architecte puisque la surface de plancher après travaux sera de 145 m2 . Même exemple mais surface de plancher du logement existant 130 m2 : dépôt d’une déclaration préalable et recours à l’architecte obligatoire, la surface de plancher après travaux étant supérieure à 150 m2. Même exemple mais surface de plancher du logement existant 110 m2 et surface à créer 50 m2 : permis de construire et recours à l’architecte obligatoire, la surface de plancher après travaux étant supérieure à 150 m2.

TRANSFORMER UNE FENÊTRE EN BAIES VITRÉES, CHANGER LES HUISSERIES ET LES VOLETS

Ces travaux consistent à modifier l’aspect extérieur du bien. Ils sont donc soumis à autorisation tel que le prévoit l’article R 421-17 du Code de l’Urbanisme. Il faut donc déposer une déclaration préalable. Les travaux d’entretien ou de réparation ordinaires du bien ne sont quant à eux pas sou- mis à autorisation sauf les travaux de ravalement pour lesquels une déclaration préalable est nécessaire si le bien se situe dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé, d’un site inscrit ou classé, ou aux abords d’un monument historique, dans une réserve naturelle ou dans un parc national, ou dans une commune ayant décidé de soumettre les travaux de ravalement à déclaration.

ÉDIFIER UNE CLÔTURE ET CONSTRUIRE UNE PISCINE

Ces 2 types de constructions ont chacune leur réglementation spécifique. L’édification d’une clôture est en principe dispensée de toute formalité. Toutefois, selon la zone où se situe le bien, soit à proximité d’un site patrimonial, d’un site classé ou aux abords d’un monument historique, soit dans une commune ayant décidé de sou- mettre les clôtures à déclaration, il faut déposer une déclaration préalable. Le statut de la piscine, quant à lui, est ambigu. Assimilée à une construction nouvelle, le principe est celui posé par le code de l’urbanisme. La demande d’autorisation dépend donc de la surface du bassin : inférieure à 5 m2, pas d’autorisation ; entre 5 et 20 m2, ou 40 m2 si zone U d’un PLU, déclaration préalable ; au-delà de 20 m2, 40 m2 en zone U d’un PLU, permis de construire. Mais il ne faut pas oublier les règles de fonds. Si le bien se situe dans une zone où les constructions nouvelles sont interdites, comme par exemple une zone N, la construction de la piscine sera interdite quand bien même le bassin sera inférieur à 5 m2. Cependant, une jurisprudence récente ayant requalifiée la piscine en tant qu’extension de construction existante, la construction pourrait être autorisée si la piscine est située à proximité immédiate de l’habitation et forme avec elle un même ensemble architectural.

TRANSFORMER UN GARAGE EN PIÈCE À VIVRE ET AMÉNAGER DES COMBLES EN CHAMBRE

Les travaux intérieurs d’un bien immobilier n’ont en principe pas besoin d’être autorisés sauf s’ils créent de la surface de plancher. Par principe, un garage ou des combles n’entrent pas en compte dans le calcul de la surface de plancher. Lorsqu’ils sont rendus habitables, on crée alors de la surface de plancher et l’on doit donc déposer une autorisation. Les règles applicables sont alors les mêmes que pour l’extension du logement : surface de plancher créée comprise entre 5 et 20 m2, ou 40 m2 en zones U d’un PLU, déclaration préalable ; surface de plancher créée supérieure à 20 m2, 40 m2 en zones U d’un PLU, permis de construire.

Les règles de fonds doivent également être respectées puisqu’il y a un risque de modification de l’aspect extérieur du bien en remplaçant par exemple la porte du garage par une baie vitrée ou en créant des fenêtres de toits lors de l’aménagement des combles. Le recours à un architecte sera également obligatoire si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m2 même si l’autorisation n’a pas nécessité un permis de construire.

QUAND COMMENCER LES TRAVAUX?

Les délais d’instruction des autorisations ont également été simplifiés par la réforme. L’administration dispose d’un délai d’un mois pour instruire une déclaration préalable et délivre un certificat de non-opposition qui garantit que les travaux peuvent être effectués conformément à la demande. Son silence au bout d’un mois vaut non-opposition.
Le délai d’instruction d’un permis de construire est de 2 mois mais peut être modifié si, pendant le 1er mois, l’administration demande des pièces complémentaires. Le délai d’instruction de 2 mois court alors à compter de l’enregistrement de la dernière des pièces manquantes. L’administration délivre alors un permis express reprenant les prescriptions applicables au projet. En cas de silence de l’administration, le pétitionnaire pourra demander un certificat de permis tacite.
Les travaux pourront être mis en œuvre soit le jour où l’autorisation sera devenue tacite en l’absence de toute notification, soit dès que la décision lui aura été notifiée et transmise au préfet s’il s’agit d’une autorisation expresse.

Quelle que soit l’autorisation délivrée, permis de construire ou déclaration préalable, il ne faut pas oublier de déclarer la fin des travaux en déposant une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). L’Administration dispose alors d’un délai de 3 mois pour contrôler la conformité des travaux par rap- port aux prescriptions de l’autorisation. Passé ce délai, l’autorisation devient définitive. En cas de sinistre, il sera donc possible de reconstruire le bien à l’identique en conservant les prescriptions de cette autorisation.

Carine TROIETTO, notaire à Gujan-Mestras.

à lire également

UNE NOUVELLE CHAMBRE POUR L’ANNÉE 2020-2021

A l’issue de la réunion de Chambre qui s’est tenue le mardi 29 septembre dernier, Maître Mathieu MASSIE a présenté la nouvelle composition de la Chambre des notaires de la Gironde.

La lettre au monde rural – Octobre

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois d'octobre.

SUCCESSION – DÉJOUER QUELQUES ÉCUEILS DE L’ASSURANCE-VIE

L’assurance-vie présente des avantages financiers qu’il faut savoir manier avec précaution. Quelques conseils de base et de bon sens à maîtriser...