Le mécanisme de la division primaire prévu par l’article R442-1 a) du Code de l’urbanisme peut se révéler très utile et efficace puisque mis en œuvre correctement, il permet à un propriétaire de diviser son terrain en un lot à bâtir et de s’affranchir des règles relatives au lotissement (dépôt d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager selon les cas).
Cette exception, qui trouve à s’appliquer dès lors que le terrain est cédé au profit d’un tiers ayant obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, n’est toutefois pas utilisée autant qu’elle le pourrait, notamment car sa mise en œuvre en pratique présente quelques difficultés auxquelles je vais tenter de répondre sous forme de questions-réponses :
Quelle doit être l’assiette du dossier de demande de l’autorisation d’urbanisme?
Sur ce point, et jusqu’à très récemment, la doctrine et la jurisprudence divergeaient, de sorte que la marche à suivre n’était pas évidente. En effet, l’administration a toujours soutenu que le permis de construire devait être sollicité sur l’assiette initiale avant division, c’est-à-dire l’ensemble des parcelles cadastrales d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire puisque la division n’a pas encore été effectuée (rép. Ministérielle Joan du 6 juin 2010 n° 7649), alors que selon la Cour administrative d’appel de Lyon (CAA Lyon 12.11.2013) la demande pouvait porter sur l’assiette du terrain divisé. Depuis l’arrêt du Conseil d’État n°421590 du 12 novembre 2020, plus de doute possible, la demande de permis doit porter sur l’assiette foncière globale et existante au jour de la demande, et non sur la future assiette foncière.
Quid du contenu du dossier déposé : nécessité d’intégrer un plan de division ?
Aucune précision n’est donnée à ce sujet par les textes (hormis le cas spécifique du permis d’aménager). À mon sens, bien que cela ne soit pas obligatoire, et pour éviter toute discussion éventuelle, il serait préférable d’inclure dans le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme, un plan matérialisant la division envisagée, et de préciser dans la notice de présentation qu’une division primaire est projetée.
Il serait préférable d’inclure dans le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme un plan matérialisant la division engagée.
En effet, en cas de recours, le défaut de pièces entraînera l’annulation du permis mais à l’inverse le surplus de pièces n’aura aucune incidence, si ce n’est d’éclairer l’instruction menée par les services compétents.
Quid de l’instruction ?
Depuis l’arrêt du Conseil d’État du 12 novembre 2020 précité, la situation est claire : le respect des disposi- tions du règlement du plan local d’urbanisme s’apprécie au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date à laquelle l’administration a statué. La demande de permis de construire doit donc être instruite au regard de l’unité foncière avant division.
De plus, le Conseil d’État a pu ajouter qu’en cas de demande, par le pétitionnaire d’un permis de construire modificatif, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, la légalité de cette demande doit s’apprécier sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue.
Il va être intéressant de constater l’application de cette dernière précision dans le temps puisque nos contrats ainsi que notre conseil envers le client doivent d’ores et déjà être adaptés en conséquence, et devront évidemment l’être au fil des nouvelles décisions rendues.
Est-il impératif que le permis de construire ou d’aménager soit antérieur à la division foncière ? Doit-il être purgé du délai de recours des tiers et du délai de retrait de l’administration au moment de la division foncière ?
Oui, la division ne peut s’opérer à peine de nullité qu’après l’obtention du permis de construire ou d’aménager. Peu importe que l’autorisation d’urbanisme soit en cours d’instruction, il faut qu’elle soit obtenue au jour de la constatation de la division, c’est-à-dire dans la majorité des cas, le jour de la signature de l’acte de vente du terrain divisé. Le Conseil d’État a d’ailleurs rappelé (CE, 18 oct. 1995, n° 122365) que le dépôt de la demande de permis ne per- met pas au cédant de bénéficier de l’exception de lotissement. Le permis de construire ou d’aménager doit avoir été obtenu antérieurement à la division. L’autorisation d’urbanisme doit donc être délivrée au jour de la division foncière mais pas nécessairement purgée. Toutefois, il est conseillé, pour des raisons évidentes de sécurité juridique, d’attendre le caractère définitif de l’autorisation avant de procéder à la division.
Qui doit être le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme ?
Pour que la division primaire fonctionne, le titulaire de l’autorisation d’urbanisme obtenue doit nécessairement être l’acquéreur (ou le locataire) du terrain divisé.
Un transfert d’autorisation d’urbanisme peut-il également permettre le recours à la division primaire ?
Oui, l’administration a reconnu que l’article R442-1 a) est applicable à « tout bénéficiaire d’un permis, que ce bénéficiaire en ait fait initialement la demande ou ait obtenu le transfert d’un permis préalablement délivré » (rép. ministérielle Huyghe n°41893 – 6 avril 2010).
Quel que soit le mécanisme choisi, la division foncière doit être étudiée en amont du projet immobilier
Dans cette dernière hypothèse le permis obtenu par le Vendeur ou par un autre bénéficiaire doit impérativement être transféré à l’acquéreur effectif du terrain avant la signature de la vente. L’arrêté de transfert doit dans tous les cas être obtenu, et idéalement purgé de la même façon que le permis de construire ainsi que j’ai pu l’expliquer précédemment.
L’acte de vente qui serait passé sans que l’autorisation d’urbanisme soit délivrée, serait passé en fraude aux règles du lotissement, et par conséquent entaché de nullité. Il convient donc d’être vigilant.
La division foncière quel que soit le mécanisme choisi doit être étudiée en amont du projet immobilier à réaliser et sur ce point, le notaire a un réel devoir de conseil, tant, sur le montage le plus adéquat à retenir, que sur la temporalité souhaitée. La division primaire peut s’avérer parfois compliquée à mettre en œuvre, mais elle peut permettre un gain de temps considérable compte tenu des délais souvent long imposés par le respect des règles du lotissement. En pareille hypothèse, et lorsque la contrainte du temps est mise en relief, recourir à des mécanismes différents tels que la division primaire, ou le permis valant régularisation (Article R442-2 du Code de l’urbanisme) peut alors s’avérer très favorable.
Me Chloé FLAUX, notaire à Bordeaux.
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