Le bail emphytéotique

En dépit de l’origine ancestrale du bail emphytéotique, ce contrat de longue durée portant sur un immeuble que le preneur s’engage à mettre en valeur connaît aujourd’hui un véritable regain dans les opérations immobilières, notamment dans les projets éoliens et photovoltaïques. Topo sur ce bail aux contours parfois flous.

Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?

Aux termes de l’article l 451-1 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, un bail emphytéotique est celui qui confère au preneur un droit susceptible d’hypothèque. D’origine rurale, le bail emphytéotique a pour objectif d’associer un propriétaire à un locataire : l’emphytéote pour valoriser un fonds immobilier, en donnant à ce dernier la possibilité de l’améliorer en y réalisant des plantations ou des constructions. Ce bail peut être ainsi utilisé pour l’installation et l’exploitation de panneaux photovoltaïques sur des terrains ou des bâtiments, de fermes photovoltaïques.

Quelles sont les principales caractéristiques du bail emphytéotique ?

Ce droit peut être cédé et saisi dans les formes de la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour une durée de plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. Son statut est plus particulièrement caractérisé par le fait qu’il n’est pas possible de limiter la destination des lieux loués. On ne peut également interdire au preneur de sous-louer. Celui-ci doit régler une redevance qui est caractérisée par sa modicité. Ceci s’explique par l’obligation qu’a le preneur d’améliorer les lieux loués.

Quelles obligations pèsent sur le preneur ?

L’emphytéote doit faire du bien un usage en bon père de famille, il est tenu de conserver le bien objet de l’emphytéose en bon état d’entretien et de réparation de toute nature. Par ailleurs, le preneur a l’obligation d’acquitter les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain.

Quelle flexibilité présente le bail emphytéotique à son issue ?

Dans le silence du contrat, le bailleur devient proprié- taire en fin de bail des constructions édifiées et pro- fite des améliorations. Le bail prévoit le plus souvent la remise des constructions contractuelles en fin de bail sans indemnité. Mais le bail peut aussi prévoir une remise du terrain après démolition des aménagements que le preneur a pu réaliser en cours de bail. Par contre, le preneur ne bénéficie ni d’un droit au maintien dans les lieux, ni de l’octroi préférentiel d’un bail, ni de la perception d’une indemnité. Cependant, la stipulation d’un droit préférentiel de location à son profit à l’issue du bail est tout à fait possible.

Quelles sont les formalités de conclusion d’un bail emphytéotique ?

La preuve de l’emphytéose s’établit conformément aux règles du code civil en matière de baux.
Néanmoins, aucune forme solennelle n’est exigée quant à sa validité. En revanche, l’efficacité de ce bail, constitutif d’un droit réel immobilier et consenti pour une durée supérieure à 12 ans, est soumise à sa publi- cation au service de publicité foncière aux fins d’oppo- sabilité aux tiers au sens de la publicité foncière. Il est donc indispensable de l’établir par acte notarié ou par un écrit sous seing privé déposé ensuite au rang des minutes d’un notaire.

Quelle est la fiscalité applicable au bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique n’est pas soumis à la formalité obligatoire de l’enregistrement (sauf lorsqu’il porte sur des biens ruraux) s’agissant de la publication au fichier immobilier, elle donne lieu à une taxe de publicité fon- cière au taux de 0,7 % sur la durée du bail. S’agissant de l’option tva, aux termes de l’article 260 du cgi, le bailleur peut sur option, soumettre le bail à la tva pour la constitution du droit au profit du preneur et pour les loyers.

Pourquoi privilégier le bail emphytéotique au bail ordinaire ?

Un bail ordinaire permet d’envisager d’occuper un immeuble pour une longue durée, notamment supé- rieure à 18 ans, d’avoir la faculté de l’améliorer, plus ou moins librement, ou même l’obligation de l’édifier. Il présente donc de prime abord des fonctionnalités identiques à celles d’un bail emphytéotique. Mais dès lors que l’opération envisagée présente une certaine importance, le fait que ce type de bail ne confère qu’un droit personnel et ne présente pas les caracté- ristiques d’un droit réel immobilier s’avère un écueil. Les financeurs de projets, notamment éoliens et photovol- taïques, imposent souvent en effet de disposer d’une

Sûreté réelle, donc de recourir au bail emphytéotique. Par ailleurs, à la différence du bail emphytéotique, le bail ordinaire peut interdire, totalement ou partiel- lement, la cession et/ou la sous-location et imposer une destination voire une exploitation personnelle de l’activité. Enfin l’emphytéote est assuré d’une particu- lière stabilité d’occupation : ainsi la stipulation d’une clause de résiliation de plein droit en faveur du bailleur en cas de non-paiement du loyer confère à la jouissance de l’emphytéote une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel, peu important que la pré- carité imposée au locataire trouve son origine dans son propre fait.

Quelles sont les différences entre les baux à construction et les baux emphytéotiques ?

Les baux à construction comportent une obligation de construire contrairement aux baux emphytéotiques. Seuls les contrats de baux à construction peuvent contenir une clause limitant la possibilité pour le pre- neur d’affecter l’immeuble à d’autres usages que ceux prévus par le contrat, une telle prévision étant exclue en matière de baux emphytéotiques. Contrairement à la résiliation amiable ou judiciaire du bail à construc- tion, celle du bail emphytéotique entraîne l’extinction des hypothèques grevant le bail résilié.

Un simple particulier profane ne peut saisir toutes les subtilités de ce bail et les arbitrages avec les autres formes de bail que peuvent être le bail à construction, le bail de droit commun.

Aussi l’intervention et les conseils éclairés d’un notaire prennent ici tout leur sens.

Par Me Guillaume LABAT, notaire à Tresses

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