Enfin, précisons que les dispositions rappelées ci- dessus émanent de la loi, mais qu’il est tout à fait possible, en cas d’accord entre le bailleur et son locataire, de convenir d’une date de résiliation amiable du bail, parfois contre dédommagement, afin de permettre de mener à bien l’opération d’achat-revente. Une fois de plus, la prudence est de mise, et en cas de volonté d’acquisition d’un bien loué, une consultation préalable de son notaire semble plus qu’utile.
Je souhaite acquérir, en qualité de marchand de biens, une maison entourée d’un terrain, et vendre séparément la maison et le terrain, préalablement divisé en plusieurs parcelles. Quelles sont les précautions à prendre pour assurer la viabilité de cette opération ?
Compte tenu de la pénurie de foncier constructible à laquelle font face les professionnels de l’immobilier de nos jours, une pratique courante consiste à se porter acquéreur d’une maison entourée d’un terrain, ou comportant un terrain adjacent, en zone constructible, puis de diviser cette propriété pour revendre, séparément, la maison et un ou plu- sieurs terrains à bâtir. Il faut donc tout d’abord obtenir l’autorisation, de la part de la Mairie, de procéder à cette division foncière. Ensuite, des précautions sont à prendre, notamment pour s’assurer de bénéficier du régime fiscal escompté lors de la revente des terrains à bâtir : lorsqu’un professionnel cède un terrain destiné à la construction, cette opération est soumise, de plein droit, à la TVA. À ce jour, il existe deux régimes de TVA, dont l’un dit de la « TVA sur marge », est plus favorable au professionnel aménageur. Cependant, les conditions pour bénéficier de ce régime se sont drastiquement durcies au cours des dernières années. Il sera notamment nécessaire de prévoir la division dès le stade de l’acquisition, via l’obtention d’un document d’arpentage, en ventilant le prix de vente entre celui du bâti et celui du non-bâti afin qu’il y ait identité de qualification juridique entre la désignation figurant dans l’acte de vente et celui de la revente.Ici encore, une consultation préalable de son notaire, en amont de la signature d’un compromis de vente, est indispensable.
Quels sont les risques à réaliser des opérations d’achat-revente régulièrement, sur son patrimoine privé, en qualité de particulier ?
Dans toute opération, il est nécessaire de garder à l’esprit qu’en cas de contentieux, le juge n’est pas lié par la qualification donnée par les parties. Autrement dit, ce n’est pas parce qu’une personne se présente comme un particulier, réalisant de façon isolée une opération de vente immobilière, qu’un juge, et notamment un juge fiscal, ne pourrait pas considérer que se cache en réalité derrière cette opération une activité de marchand de biens. Les risques sont alors importants.
D’abord, d’un point de vue juridique, le « particulier » perdrait cette qualité pour endosser la casquette de « professionnel », ce qui implique notamment la solidarité des vendeurs, en cas d’opération réalisée à plu- sieurs, mais également une présomption de connaissance des vices cachés du bien. Autrement dit, si le bien vendu s’avère receler un vice non apparent à l’œil nu, qu’un profane pourrait légitimement ne pas connaître, le vendeur requalifié de professionnel sera tenu de réparer ce vice, dont il sera réputé avoir eu parfaite connaissance.
L’autre risque, majeur, est un risque fiscal. La fiscalité des professionnels étant totalement différente de celle des particuliers, la requalification par un juge de la ou des opérations réalisées entraînera une rectification des impositions. La plupart du temps, s’ajouteront à ces rectifications fiscales des pénalités et intérêts de retard, pénalités qui peuvent aller jusqu’à 80 % du montant de l’impôt éludé en cas d’application de la procédure dite de « l’abus de droit fiscal », c’est-à-dire en cas d’opération réalisée artificiellement, dans le but unique ou principal d’éviter l’imposition.
En conséquence, mieux vaut ne pas se lancer à la légère dans une opération d’achat-revente en immobilier, et la consultation préalable d’un notaire, dès que la volonté de réaliser une telle activité se précise, semble de mise.
Par Me Aouatif BRUN-GARNI, notaire à Bordeaux.