Vente d’une propriété boisée, les droits de préférence

Pour éviter le morcellement des propriétés forestières, la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010 a mis en place un droit de préférence pour les sylviculteurs voisins de parcelles forestières mises en vente.

Le principe de l’article L331-19 du Code forestier est qu’en cas de vente, de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à une propriété classée en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence. Ce principe s’exerce sous différentes conditions tenant à l’objet du bien vendu, à la qualité du titulaire du droit de préférence, et aux modalités de notification de ce droit (I) ; sous réserve du droit de préemption prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le Code rural et de la pêche maritime ou par le Code de l’urbanisme (II).

 

CHAMP D’APPLICATION DU DROIT DE PRÉFÉRENCE DES PROPRIÉTAIRES DE TERRAINS BOISÉS

L’objet de la vente


L’objet porte sur la vente de gré à gré, la cession de droits indivis si elle intervient au profit d’un tiers étranger à l’indivision ou de droits réels de jouissance d’une propriété classée en nature de bois au cadastre et d’une superficie inférieure à 4 hectares. Le domaine de la préférence vise la vente de gré à gré mais aussi les adjudications volontaires et forcées. La référence aux indications cadastrales porte sur la catégorie ou groupe 5, c’est-à-dire les bois, aulnaies, saussaies, oseraies. Ce groupe 5 intègre différentes natures de cultures symbolisées par des lettres qui représentent des sous-groupes de sub- divisions fiscales : lettres B, BF, BM, BR, LB, BO, BP, BS, BT… En pratique, il faut se référer à la colonne intitulée « GR/SS GR » de la matrice cadastrale si les lettres B, BF… y figurent, le droit de préférence trouvera à s’appliquer. La propriété concerne l’ensemble des parcelles vendues, qu’elles forment un bloc d’un seul tenant ou qu’elles soient disjointes. Il n’y a plus de recherche d’une contiguïté entre ces parcelles ou d’une indivisibilité économique. L’ensemble est indivisible même en l’absence de contiguïté. Des parcelles disjointes peuvent former une seule et même propriété du moment qu’elles sont vendues en bloc au sein d’un même acte. Implicitement, la vente d’une propriété mixte est exclue du champ d’application du droit de préférence, il s’agirait par exemple de la vente en bloc de plusieurs parcelles dont des parcelles de terre et en nature de bois. Si la vente porte sur plu- sieurs parcelles non contiguës classées en nature de bois et forêts et qu’un voisin est propriétaire d’une parcelle boisée contigüe à l’une seulement de celles vendues, il bénéficie du droit de préférence sur l’ensemble de la propriété vendue. Attention, si une seule parcelle est vendue, et fait l’objet d’un double classement, en nature de bois et en nature de terre, le droit de préférence s’applique dans ce cas à l’ensemble. À la différence des biens dits mixtes, il s’agit là d’une seule parcelle.

La qualité du bénéficiaire propriétaire d’une parcelle boisée contiguë


Le bénéficiaire doit avoir au cadastre la qualité de propriétaire d’une parcelle boisée donc de semis de plantations ou de boisements. La parcelle détenue doit être contiguë à celle vendue, elle doit la toucher en tout ou partie : sur cette notion de contiguïté, il faut prendre en compte les caractéristiques de l’obstacle qui sépare les parcelles, notamment sa taille, qui ne doivent pas empêcher l’unité de gestion. Ainsi, un chemin privé ou public traversant plusieurs parcelles boisées ne rompt pas la continuité, alors qu’une route, autoroute, rivière, canal de navigation, voie ferrée sont des obstacles difficilement franchissables qui entraînent une discontinuité.

Le propriétaire d’une parcelle boisée peut donc exercer son droit de préférence sur une parcelle boisée voisine séparée par un chemin d’exploitation.

Les modalités de notification

Le destinataire de la notification est le propriétaire, tel qu’il est désigné sur les documents cadastraux, d’une parcelle boisée contiguë à la propriété vendue. Si la parcelle boisée contiguë est la propriété de plusieurs personnes, il convient de procéder à la formalité de la notification auprès de chacune d’entre elles. L’alinéa 2 de l’article L331-19 du Code forestier impose au vendeur de procéder à la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en indiquant le prix et les conditions de la cession projetée, à l’adresse indiquée au cadastre ou par remise contre récépissé. La vente peut aussi être rendue publique par voie d’affichage en mairie et de publication d’un avis sur un support habilité à recevoir les annonces légales lorsque le nombre de notification est supérieur ou égal à dix. En pratique, le Notaire se charge lui-même de l’accomplissement des formalités de notification, en raison de la sanction édictée en cas de vente opérée en violation des dispositions légales, un mandat doit lui être alors confié par le vendeur. Concernant la décision d’un éventuel acquéreur, l’article du Code forestier susvisé n’indique pas si le délai de réponse commence à courir à l’émission ou à la réception de la lettre recommandée.

L’article 640 du Code de procédure civile dispose « Lors- qu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai, celui-ci a pour origine la date de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ». Quant à l’article 668 du même Code, il précise que « sous réserve de l’article 647-1, la date de notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition, et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de réception de la lettre ». Ainsi, si le destinataire de la lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ne va pas la retirer, le délai ne commence pas à courir, et si le destinataire va chercher le courrier postérieurement à la date à laquelle il lui a été présenté par les services de la poste, le point de départ du délai est retardé d’autant. Le propriétaire voisin de la parcelle vendue dispose d’un délai de deux mois qui court à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification qui lui a été adressée pour faire connaître sa réponse au vendeur. La vente doit être réalisée dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice du droit de préférence, à défaut de quoi ce droit de préférence n’est plus opposable au vendeur. Pour le cas où plusieurs propriétaires voisins exerceraient leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il entend céder le bien.

 

LES EXCEPTIONS À L’EXERCICE DU DROIT DE PRÉFÉRENCE

Quant aux droits de priorité


Le dernier alinéa de l’article L331-19 du Code forestier indique que « Ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme ». Si une forêt domaniale jouxte la parcelle vendue, l’État bénéficie d’un droit de préemption qui prime tous les autres droits de priorité. L’exercice de ce droit doit inter- venir dans les trois mois de la notification.

La commune bénéficie d’un droit de préférence et d’un droit de préemption :
l’ouverture de son droit de préférence s’applique automatiquement en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à quatre hectares. Le maire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision, et la vente doit être régularisée dans les deux mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit. À défaut, ce dernier n’est plus opposable au vendeur. Si la commune déclare exercer son droit et entre en concurrence avec des propriétaires forestiers voisins ayant également exercé leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il cède son bien. Ce droit de préférence ne s’applique pas dans les cas énumérés à l’article L331-21 du Code forestier.

– lorsqu’une commune possède une parcelle boisée valorisée et contiguë à la propriété vendue, elle béné- ficie d’un droit de préemption. Pour bénéficier de ce droit de préemption, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :

• la propriété vendue doit être située sur le territoire de la commune concernée,
• la commune doit posséder une parcelle boisée : com- posée de semis, de plantations d’essences forestières, de boisements spontanés d’une certaine densité,

• cette parcelle boisée doit être valorisée comme faisant l’objet d’un des documents d’aménagement forestier visés à l’article L122-3 I° a du Code forestier, • elle doit être contiguë en tout ou en partie à la parcelle vendue.

Le droit de préemption s’applique sans condition de superficie lorsque le vendeur est une personne publique dont les bois et forêts relèvent du régime forestier et prime le droit de préférence des autres propriétaires forestiers voisins. Ce droit de préemption ne souffre d’aucune des exceptions pré- vues pour les droits de préférence en matière forestière telles qu’en cas de vente qui inter- vient au profit d’un propriétaire d’une par- celle contiguë en nature de bois, au profit des membres de la famille du vendeur quels qu’ils soient… La loi est demeurée muette quant aux suites de l’exercice par la commune de son droit de préemption. Aucune précision n’est en effet fournie s’agissant du délai de régularisation de la vente par acte authentique. Les bois et forêts sont en principe exclus du champ d’application du droit de préemption des SAFER en raison de leur nature. En effet, la mission principale des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural étant celle de réorganiser les exploitations agricoles, les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption. Toutefois, en cas de vente de biens mixtes, c’est-à-dire la vente d’une propriété comprenant des parcelles classées en nature de bois et forêts et d’autres parcelles non boisées, le droit de préemption de la SAFER s’applique, et ce, quel que soit l’importance de la surface de la parcelle en nature de culture par rapport à celle boisée.

Du fait de la loi : article L331-21 du Code forestier

Le droit de préférence des propriétaires de terrains boisés est dorénavant écarté dans huit séries d’hypothèses, soit lorsque la vente doit intervenir :
– au profit d’un propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois ;

– à l’occasion d’une opération d’aménagement foncier rural (aménagement foncier agricole et forestier) ;
– au profit du conjoint, du partenaire lié par un PACS, du concubin, des parents ou alliés du vendeur jusqu’au quatrième degré inclus ;

– pour la mise en œuvre d’un projet déclaré d’utilité publique ;
– au profit d’un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles boisées, c’est-à-dire lors d’un partage ;

– au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l’usufruitier du bien vendu en nue-propriété, c’est- à-dire en cas de reconstitution de la pleine propriété ;
– sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale ;

– en cas de vente de biens mixtes, c’est-à-dire sur une propriété comportant un terrain classé au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non.

En cas de manquement aux prescriptions édictées à l’article L331-19 du Code forestier, soit en cas de manquement à la notification du droit de préférence, de priorité, de préemption, la sanction qui en découle est celle de la nullité absolue de l’acte. Cette action se prescrit par cinq ans et ne peut être exercée que par ceux des propriétaires de terrains boisés à qui la notification devait être adressée ou par leurs ayants droits.

Par Me Anne-Charlotte CARMENT

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