La légalité des constructions est un sujet sensible en matière de vente immobilière. La tendance française de ces dernières décennies est à la protection du consommateur et les transactions immobilières n’échappent pas à la règle. Le législateur est notamment venu renforcer l’obligation d’information précontractuelle de l’acquéreur immobilier par la création de l’article 1112-1 du Code civil qui impose aux parties au contrat, de facto principalement au vendeur dans le contrat de vente, de révéler à son cocontractant acquéreur toutes les informations concernant le bien et susceptibles d’influer sur son consentement. Au premier rang des informations déterminantes du consentement, on trouve naturellement toutes celles concernant les travaux effectués par le vendeur puisque le fait de réaliser des travaux aura de nombreuses répercussions tant sur le plan urbanistique que sur le plan fiscal ou encore des assurances.
Questions/réponses à l’usage du propriétaire désireux d’effectuer des travaux sur une construction existante :
Quels sont les travaux dispensés de toute formalité administrative ?
Sont dispensés d’autorisation d’urbanisme :
– les travaux d’entretien ou de réparation ordinaires,
– les terrasses de plain-pied,
– les travaux de ravalement (à condition que la commune n’ait pas décidé de les soumettre à autorisation d’où la nécessité de se renseigner au préalable),
– les travaux de création ou de transformation de surface de plan- cher ou d’emprise au sol inférieure ou égale à 5 m2.
À partir de quand faut-il demander une autorisation d’urbanisme ?
Il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour :
– Les travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment, comme la création, l’agrandissement ou la suppression d’ouvertures, le rem- placement de menuiseries non à l’identique (ex. : pose d’huisseries en PVC ou aluminium à la place de menuiseries en bois ; changement de couleur d’huisseries ; remplacement d’une porte de garage par une baie vitrée…), l’installation d’une clôture, etc. – sachant qu’en fonction des communes (et des personnes…), les règles seront plus ou moins strictes. Il est donc essentiel de consulter le document d’urbanisme en vigueur sur sa commune afin de ne pas avoir de mauvaises surprises ;
– Les travaux créant de l’emprise au sol ou de la surface de plan- cher supérieure à 5 m2 comme la création d’une extension, la couverture d’une terrasse pour créer une véranda, la transformation d’un garage en pièce à vivre, etc. ;
– Les travaux changeant la destination de l’immeuble (habitation, commerce, bureaux…), sachant que les différentes destinations sont listées à l’article R 151-27 du Code de l’Urbanisme et que le passage de l’une à l’autre nécessitera a minima le dépôt d’une déclaration préalable.
Déclaration préalable ou permis de construire ?
Depuis la réforme de 2007, le régime des autorisations d’urbanisme a été considérablement simplifié. En ce qui concerne les travaux sur constructions existantes, il se résume aujourd’hui à deux autorisations différentes : le permis de construire (PC) et la déclaration préalable (DP), en fonction de l’ampleur des travaux concernés.
Le champ d’application du PC (article R 421-14 du Code de l’urbanisme)
Un permis de construire doit être demandé pour tous travaux sur constructions existantes :
– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 pour les biens situés dans une commune couverte par une carte communale, soumise au Règlement National d’Urbanisme ou situés en zone A, AU ou N d’un PLU ou d’un document en tenant lieu,
– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m2 pour les biens situés en zone U d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu,
– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 pour les biens situés en zone U d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu lorsque la surface ou l’emprise totale est supérieure à 150 m2,
– modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment et changeant la destination du bien ;
– nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière (travaux lourds, générale- ment engagés par les collectivités publiques).
Le champ d’application de la DP (article R 421-17 du Code de l’urbanisme)
Sont soumis à déclaration préalable :
– les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement,
– les changements de destination (étant précisé que les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et que le passage d’une sous destination à une autre est dispensé d’autorisation),
– certains travaux intérieurs dans les immeubles protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
– les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou le conseil municipal (après enquête publique) aura identifié comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique (rare),
– les travaux créant une surface au sol ou une emprise de plan- cher de plus de 5 m2 et moins de 20 m2 ou 40 m2 selon le zonage du bien (extension, transformation d’une terrasse en véranda…) ;
– ceux transformant plus de 5 m2 en surface de plancher (transformation d’un garage en pièce habitable…).
Quelles sanctions/conséquences en cas de travaux irréguliers ?
Sanctions administratives
Les sanctions applicables aux constructions irrégulières sont multiples et pour certaines imprescriptibles.
– Jusqu’à 6 ans après achève- ment, l’infraction est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € le m2 de surface construite, voire d’une peine de prison en cas de récidive,
– Jusqu’à dix ans (ou cinq ans dans certains cas), la démolition ou la mise en conformité peut être ordonnée en justice à la demande d’un tiers (démontrant un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme) ou de la collectivité,
– Enfin, et ce sans délai de prescription, il y aura lieu de régulariser la situation préalablement à tous travaux ultérieurs et il sera impossible de reconstruire l’immeuble à l’identique en cas de sinistre.
Conséquences sur le plan de la vente À défaut de pouvoir justifier de la régularité des travaux à l’acquéreur, et à moins que celui-ci n’accepte de prendre le bien en l’état, ce qui est plutôt rare, il faudra envisager soit de régulariser la situation a posteriori au moyen d’une autorisation de régularisation, soit une négociation du prix si les travaux ne sont pas régularisables. Dans l’hypothèse d’une régularisation, il faudra de surcroît s’attendre à un allongement du processus de vente, avec la purge éventuelle des délais de recours des tiers et de retrait administratif entre le compromis et la vente. Enfin, parfois, le fait d’avoir fait des travaux sans autorisation conduira à la rétractation pure et simple de l’acquéreur, dès avant la signature du compromis. Solliciter le conseil de son notaire est donc primordial, dès les prémices du dossier.
Par Me Maréva LAURENS RUBENSTEIN, notaire à Gradignan.
Il arrive fréquemment que des immeubles soient détenus pour l’usufruit par des parents, et pour la nue-propriété par leurs enfants. Lorsque la décision est prise de vendre cet immeuble, le notaire avertira les vendeurs sur la question de la répartition du prix de vente, qui aura des incidences notamment sur le calcul de l’impôt sur la plus-value.
Mercredi 17 avril, Me Christophe Lapelleterie a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
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