LE VIAGER UNE SOLUTION

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Par Me Marie-Emmanuelle LAFON
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07 Mar 2022
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Le viager est à ce jour encore peu ou mal connu des Français.
De par cette méconnaissance, beaucoup d’entre nous considèrent le viager comme peu adapté à la mise en place d’un revenu complémentaire, à la constitution d’une épargne, ou comme moyen de transmission du patrimoine. Cependant, au vu de l’allongement de la durée de vie de la population française, le viager peut apparaitre comme une solution fiable.

QU’EST-CE QUE LE VIAGER ?

Le viager permet de se constituer un apport financier périodique et durable en mobilisant un immeuble pour obtenir un revenu afin de couvrir ses besoins (personnels ou matériels) alors que les revenus ou retraites seraient insuffisants pour ses dépenses.

Il existe deux sortes de viager :
– le viager libre lorsque que le débirentier prend immédiatement possession de l’immeuble ;
– le viager occupé lorsque le crédirentier conserve la jouissance du bien au moyen d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation.

QUELS SONT LES ACTES PERMETTANT LA CONSTITUTION DU VIAGER ?
Il existe quatre actes aux termes desquels un viager peut être mis en place :

LA DONATION À CHARGE DE RENTE VIAGÈRE
Un parent donne à son enfant un immeuble, à charge pour l’enfant de verser une rente viagère au donateur. La rente peut être stipulée réversible au profit du conjoint du donateur ou d’un tiers. Cette donation peut être un moyen de transmission du patrimoine, tout en réservant des droits pour le donateur comme un droit d’usage et d’habitation. Dans cette hypothèse, le montant de la rente est fixé librement par les parties, notamment en fonction des besoins du donateur. Il pourra être prévu dans l’acte de donation, qu’en cas d’inexécution de la charge par le donataire, la donation sera révoquée de plein droit. Sinon, le donateur pourra demander en justice la révocation de la donation.

LA CONVERSION DE L’USUFRUIT EN RENTE VIAGÈRE
Le conjoint survivant est régulièrement usufruitier des biens immobiliers recueillis dans la succession de son époux prédécédé. Le conjoint a la jouissance des biens, à charge pour lui de conserver lesdits biens. Cette oblgation de conservation peut se révéler coûteuse pour le conjoint qui se voit octroyer la faculté de demander aux héritiers la conversion de son usufruit en rente viagère. Cette conversion fera l’objet d’une convention entre les héritiers et le conjoint, aux termes de laquelle le mon- tant de la rente viagère sera déterminée.

LA VENTE D’UN IMMEUBLE EN VIAGER

C’est l’acte le plus souvent utilisé pour la mise en place d’un viager. C’est la vente d’un immeuble dont le prix est versé, totalement ou partiellement, par une rente viagère. Le vendeur perçoit la rente sa vie durant. À son décès, il est possible de prévoir dans le contrat de vente que la rente sera versée à son conjoint.

Le prix de vente est payé de la façon suivante :
• pour une partie comptant au moment de la signature de l’acte. C’est ce que l’on appelle le bouquet. Son montant est déterminé librement par les parties et viendra en déduction du capital de la rente. Ce bouquet peut notamment servir au crédirentier à payer la plus-value due lors de la conclusion de la vente.

• pour l’autre partie au moyen de la rente qui sera calculée en tenant compte des éléments suivants :
– la valeur de l’immeuble au moment de la vente (déduction faite du bouquet) ;

– du droit d’usage et d’habitation ou de la réserve d’usufruit conservée par le crédirentier : il convient de l’évaluer à l’aide du taux de rendement du bien, c’est- à-dire le pourcentage représenté par le revenu que le bien procure par rapport à sa valeur. Cette valeur viendra, comme le bouquet, en déduction du capital sur lequel la rente sera calculée ;

– de l’espérance de vie du vendeur. C’est ce qui donne au contrat son caractère aléatoire. Cela dépend notamment de l’activité professionnelle, du mode de vie et de l’état de santé du vendeur. Le plus souvent on se réfèrera à des tables de mortalité éditées par l’Insee. Le contrat de vente prévoira les modalités de revalorisation de la rente et les sanctions en cas de défaut de paiement de la rente.

LE PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE

Ce n’est pas à proprement parlé une constitution de rente viagère. C’est une forme de crédit pour couvrir des besoins non professionnels. Il consiste dans l’octroi d’un prêt, par une personne physique ou par le Crédit Foncier de France (seul établissement de crédit habilité) d’un capital dont le remboursement ne pourra être exigé qu’au décès de l’emprunteur. Ce prêt sera garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle sur un immeuble de l’emprunteur. La dette de l’emprunteur ne pourra jamais excéder la valeur de l’immeuble donné en garantie lors de l’échéance du terme, à savoir le décès de l’emprunteur.

PEUT-ON RÉÉVALUER LA RENTE ?

Le but de la rente étant d’assurer un revenu au crédirentier sa vie durant, il convient de maintenir ce revenu à son niveau initial. Une clause d’indexation dans le contrat de vente permettra de faire varier la rente dans les mêmes proportions que l’indice choisi.

Les indices utilisés pour la revalorisation sont les suivants :
– l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee dans la majorité des cas,

– l’indice du coût de la construction.
Le législateur intervient également régulièrement pour majorer la rente. Chaque année, la loi de finances donne un tableau des coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat. La majoration a lieu de plein droit. La clause d’indexation doit jouer à la baisse comme à la hausse. Un pourcentage de variation de l’indice (5 à 10 %) peut être prévu pour éviter une instabilité permanente de la rente. Le contrat de vente devra prévoir que la clause jouera de plein droit sans qu’une mise en demeure soit nécessaire.

QUELLES SONT LES GARANTIES ACCORDÉES AU CRÉDIRENTIER POUR ASSURER LE PAIEMENT DE LA RENTE?

La principale garantie sera la prise d’une inscription de privilège de vendeur sur l’immeuble objet de la vente. Cette garantie sera constatée dans l’acte et publiée au service de la publicité foncière. Si le débirentier ne paie

pas la rente, le crédirentier pourra saisir le bien pour le faire vendre et obtenir l’emploi sur le prix du capital nécessaire au paiement de la rente.

Le contrat de vente pourra également prévoir :

– des intérêts de retard au cas où le débirentier ne règle pas la rente à la date d’échéance prévue. Pour plus de sécurité pour le crédirentier, il faudra indiquer dans l’acte que ces intérêts de retard courront de plein droit et sans mise en demeure ;

– une action résolutoire en cas de non-paiement de la rente. En cas d’exercice de cette action par le crédirentier, ce dernier ne sera tenu à aucune restitution des arrérages de la rente antérieurement versée ; le bouquet pourra rester acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts.

En cas de décès du débirentier avant le crédirentier, le contrat de vente continue à produire ses effets et les héritiers du débirentier sont tenus au paiement de la rente.

QUELLES SONT LES RELATIONS ENTRE LE CRÉDIRENTIER ET LE DÉBIRENTIER ?

Concernant les travaux sur l’immeuble : Le contrat de vente prévoit les obligations de chacune des parties pour éviter tout conflit ultérieur. Il sera notamment indiqué que le débirentier (à l’identique du nu-propriétaire) supportera les grosses réparations sur l’immeuble ; le reste des travaux considérés comme des dépenses d’entretien sera supporté par le crédirentier. Le crédirentier est considéré comme un locataire du bien, et de par cette qualité, il devra conserver l’immeuble en bon état en effectuant tous les travaux nécessaires pour éviter toute dégradation de l’immeuble.

Concernant le paiement de la rente : le contrat de vente prévoit les modalités de paiement de la rente, à savoir l’époque du paiement de la rente (mois, semestre, tri- mestre), le moyen de paiement de la rente (chèque, virement).

QUELLE EST LA FISCALITÉ APPLICABLE AU CONTRAT ?

Du côté du crédirentier
– Imposition au niveau de la plus-value

La vente d’un immeuble en viager est considérée comme une vente à part entière. Le crédirentier peut être redevable de l’impôt sur la plus-value au titre des articles 150 U du Code général des impôts. Le crédiren- tier bénéficiera des mêmes exonérations que dans le cadre d’une vente classique, à savoir : vente de la rési- dence principale, vente d’un immeuble détenu depuis plus de trente ans, vente d’un bien d’une valeur infé- rieure à 15 000 € ou exonération par un propriétaire titulaire d’une pension de retraite ou d’invalidité.

– Imposition au niveau des revenus

Les arrérages de la rente perçus annuellement sont considérés fiscalement comme des revenus imposables à l’impôt sur le revenu. Toutefois, la rente n’est pas taxée

dans son intégralité. Il est prévu un abattement allant crescendo en fonction de l’âge du crédirentier au jour du versement du premier arrérage. Le taux d’abatte- ment est établi une fois pour toute en retenant l’âge du vendeur au jour de l’entrée en jouissance de la rente (article 158 6. du Code général des impôts).

Les arrérages de la rente devront être déclarés par le crédirentier et s’ajouteront pour le calcul de l’impôt aux autres revenus perçus par le crédirentier. Cette somme sera ainsi soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

DU CÔTÉ DU DÉBIRENTIER

– Imposition au niveau des droits de mutation

Le débirentier, en sa qualité d’acquéreur de l’immeuble, devra payer les droits de mutation au taux de droit commun en application de l’article 1594 D du Code général des impôts (5,806 %). Les droits de mutation seront calculés sur le prix de vente constitué par le bouquet auquel sera ajoutée la valeur de capitalisation de la rente.

– Imposition au niveau des revenus

Le débirentier ne peut pas déduire de son revenu imposable la rente qu’il a versée ; les arrérages versés n’étant pas considérés comme des intérêts déductibles. Toute- fois, le débirentier doit se soumettre à une obligation déclarative sous peine d’amende : il doit remplir tous les ans un imprimé n° 2 466 pour indiquer l’identité des bénéficiaires de la rente et les sommes payées au cours de l’année précédente.

En cas de revente de l’immeuble, le débirentier pourra être redevable de l’impôt sur la plus-value. Si la vente intervient alors que le crédirentier est encore en vie, le prix d’acquisition correspondra à la valeur du capital représentatif de la rente établie au moment de l’acquisition, majoré de la fraction du prix d’acquisition payé comptant. Dans le cas le plus courant, la vente inter- viendra après le décès du crédirentier. L’administration fiscale prévoit que le débirentier ait une option pour la détermination du prix d’acquisition : – soit on retient le prix de cession ayant servi à calculer la plus-value réalisée par le crédirentier ;

– soit si c’est plus favorable pour lui, le crédirentier peut choisir la somme des annuités versées, de la fraction du prix payé comptant et des frais d’acquisition réévaluée à l’aide des coefficients d’érosion monétaire.

Les impôts locaux

La taxe foncière sera due par le débirentier en sa qua- lité de propriétaire du bien, que le viager soit libre ou occupé. Une exception à cette règle existe dans l’hypothèse de l’usufruit où ce sera le crédirentier qui paiera la taxe foncière. En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sera due par le crédirentier. Pour l’année de constitution de la rente, il sera prévu que le débirentier rembourse au crédirentier le prorata temporis de la taxe foncière.

La taxe d’habitation, étant due par l’occupant au premier janvier, ce sera le crédirentier qui en sera redevable en cas de viager occupé. Par contre, dans le cas d’un viager libre, le débirentier sera redevable de cet impôt dans l’hypothèse où il occupe le bien.

– DES DEUX CÔTÉS : LE RISQUE DE REQUALIFICATION FISCALE
Un parent, souhaitant transmettre un bien à ses proches, peut être attiré par la vente en viager car le régime fiscal de cette vente est plus avantageux que le régime fiscal en matière de donation. En effet, la vente en viager est soumise au paiement des droits d’enregistrement au taux de 5,806 % alors que la donation engendre des droits de mutation à titre gratuit qui peuvent se révéler important en fonction du degré de parenté de la personne gratifiée. Au-delà de la volonté d’éluder l’impôt, le recours à la vente en viager peut permettre à un parent d’avantager une partie de ses héritiers voire de déshériter certains de ses héritiers sanctionnant ainsi post mortem l’ingratitude subie de son vivant. C’est pour cette raison que l’administra- tion fiscale peut, en application de l’article L64 du livre des procédures fiscales, déclarer l’opération abusive (car fictive) et ainsi requalifier la vente en viager en donation déguisée. Divers indices seront retenus par l’administration fiscale pour caractériser l’existence d’une donation déguisée comme par exemple : la rente établie pour un montant anormalement bas par rapport à la valeur du bien vendu ; la renonciation du crédirentier aux sûretés habituellement demandées au débirentier ; le lien de parenté entre le crédirentier et le débirentier ; l’âge élevé du crédirentier et son état de santé précaire ; l’absence de bouquet. L’action de l’administration fiscale sera toutefois soumise au contrôle du Comité Consultatif de l’abus de droit fiscal qui peut tout autant considérer que l’administration fiscale était fondée à utiliser la procédure d’abus de droit qu’estimer que cet abus de droit n’était pas établi.

Si la fraude est caractérisée, le fraudeur devra s’acquit- ter de l’impôt qu’il aurait dû acquitter au moment de la fausse vente en viager et il devra verser au fisc une amende particulièrement lourde. En effet, dès lors que la fraude est établie, le taux de majoration de l’impôt est de 80 % et des intérêts de retard de 0,4 % par mois, décomptés à partir de la date à laquelle la donation présumée a eu lieu sur la base des droits éludés par le contribuable.

PEUT-ON VENDRE UN BIEN GREVÉ D’UNE RENTE ?

La revente d’un immeuble acquis moyennant le versement d’une rente viagère est possible. Il peut s’agir d’une vente amiable diligentée par le débirentier lui- même ou d’une vente judiciaire demandée par un créancier du débirentier (au moyen par exemple d’une saisie immobilière). Le crédirentier ne peut pas s’opposer à ladite vente sous prétexte que cette vente dimi- nuerait ses garanties.
La seule possibilité pour le crédirentier de s’opposer à la revente de l’immeuble est de demander dans l’acte constitutif de la rente viagère la stipulation d’une clause d’interdiction d’aliéner. Cette clause ne sera toutefois valable que si elle est temporaire (fixation d’un délai inférieur à la durée probable du crédirentier) et justifiée par un intérêt légitime et sérieux. Si le débirentier revend l’immeuble, le crédirentier pourra agir en nullité de la vente.

LORS DE LA REVENTE, IL FAUT DISTINGUER DEUX HYPOTHÈSES :
Le sous-acquéreur reprend la rente
Dans cette hypothèse, les textes légaux ne précisent pas, quand le sous-acquéreur reprend à sa charge le paiement de la rente, si le débirentier d’origine reste tenu au paiement de la rente.

– Si le débirentier d’origine n’est pas déchargé

Dans cette hypothèse, le crédirentier conserve ses droits contre le débiteur initial. Le crédirentier a désormais deux débiteurs. Il conviendra de déterminer dans l’acte si le débiteur initial reste le débiteur principal ou s’il devient un débiteur subsidiaire contre lequel le crédirentier pourra agir en cas de défaillance du sous-acquéreur. Le privilège de vendeur inscrit sur l’immeuble subsiste sur le bien ; l’acquéreur d’origine restant débiteur de la rente. Toutefois, il est tout à fait possible pour le sous-acquéreur d’obtenir la mainlevée du privilège de vendeur en proposant au crédiren- tier une nouvelle garantie (hypothèque sur un bien lui appartenant ou cautionnement).

– Si le débirentier d’origine est déchargé :

Il faut en premier lieu que le crédirentier consente à ce que le débirentier initial se substitue une autre personne et qu’il accepte de tenir cette substitution comme libératoire. Le crédirentier sera plus enclin à accepter cette substitution si la solvabilité ou les garanties du nouveau débiteur sont suffisantes.

Il faut ensuite constater aux termes de l’acte de vente le transfert de la dette. Ce transfert pourra se faire au moyen d’une novation (la nouvelle obligation se substitue à l’ancienne et l’éteint) ou d’une cession de la dette. Concernant le privilège de vendeur pris dans l’acte constitutif, la cession de la dette entraîne son extinction sauf si le débiteur d’origine consent à son maintien. Pour assurer la protection du crédirentier, il conviendra de prendre une nouvelle garantie à l’encontre du nouveau débiteur.

Le sous-acquéreur ne reprend pas la rente

Dans ce cas, le contrat d’origine n’est pas modifié. Le débirentier reste seul tenu du paiement de la rente et de ses majorations. Le crédirentier n’aura aucune action contre le nouvel acquéreur si le débirentier ne paie pas la rente. Pour protéger le sous-acquéreur, il sera nécessaire d’obtenir du crédirentier son accord pour la mainlevée de son inscription de privilège de vente. L’accord du crédirentier ne sera toutefois obtenu que si le débirentier lui offre une autre garantie pour le paie- ment de la rente (hypothèque sur un bien appartenant au débirentier, cautionnement d’un tiers par exemple).

COMMENT PREND FIN LA RENTE ?

La rente peut prendre fin de différentes manières :

L’extinction du contrat

De manière générale, le contrat prend fin à l’arrivée du terme contractuellement prévu, à savoir le décès du crédirentier. Ensuite, les parties peuvent contractuelle- ment s’entendre pour mettre fin au contrat. Le débirentier peut ainsi demander au crédirentier de mettre fin au contrat en lui proposant de racheter la rente (notamment s’il envisage de vendre l’immeuble). Cet accord peut également intervenir s’il arrive un dommage à l’immeuble (démolition entière de l’immeuble par suite d’un incendie). Enfin, l’extinction du viager pourra résulter du jeu de la prescription. C’est la prescription quinquennale qui s’applique à la rente viagère.

La résolution pour inexécution du contrat

L’article 1977 du Code civil prévoit que le crédirentier peut demander la résolution du contrat de vente dans l’éventualité où le débirentier ne lui donne pas les sûretés stipulées pour l’exécution du contrat. Le crédirentier devra apporter la preuve de la faute du débirentier par la non-délivrance des garanties promises ou par la diminution de ces garanties par la faute du débirentier. De manière générale, le contrat constitutif de la rente prévoit une clause résolutoire de plein droit après mise en demeure restée infructueuse pour sanctionner le défaut de paiement de la rente viagère par le débirentier. Il sera fréquemment prévu, qu’en cas d’annulation de la vente pour défaut de paiement de la rente, les arrérages perçus resteront acquis par le crédirentier à titre de dommage et intérêts.

L’annulation du contrat

L’article 1795 du Code civil prévoit que le contrat ne produira aucun effet lorsque « la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ». Cet article subordonne la validité du contrat à l’existence d’un réel aléa. Par exemple, la mort brutale du crédirentier par suite d’un accident vasculaire cérébral imprévisible n’entre pas dans le champ d’application de l’article.

Pour que la nullité soit prononcée, il faut que deux conditions soit réunies :

– le crédirentier doit être atteint au jour du contrat d’une maladie entraînant son décès : la maladie s’entend d’une affection grave sans espoir de survie de la part du crédirentier. Il doit exister un réel lien de causalité entre la maladie dont est atteint le crédirentier et le décès de son dernier ;

– le décès du crédirentier doit intervenir dans un délai de vingt jours après la conclusion du contrat (date de la donation, date du compromis synallagmatique de vente sauf si les parties ont fait de la réitération de l’acte authentique un élément constitutif de leur consente- ment auquel cas le délai part à compter de la date de l’acte authentique). Les héritiers du crédirentier demandant l’annulation du contrat devront arriver à prouver l’état de santé du crédirentier (au moyen notamment d’une expertise judiciaire médicale) et le lien de causalité entre la maladie et le décès dans le délai légal. La jurisprudence admet que le contrat peut être annulé, alors même que le crédirentier serait décédé après l’expiration du délai légal de vingt jours, en s’appuyant sur le défaut d’aléa du contrat. Le seul fait que le débirentier (par exemple le médecin du crédirentier) ait eu connaissance de la gravité de l’état de santé du crédirentier (son patient) suffit à fonder l’absence d’aléa et à justifier l’annulation du contrat.

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