Les cessions d’une exploitation agricole

Dans un département fortement marqué par la présence de la vigne, tout notaire peut être amené un jour à instrumenter dans le cadre de la transmission d’une exploitation viticole. Il est question ici d’aborder la transmission dans le cadre d’une vente. Et plus particulièrement d’une vente d’un domaine viticole exploité sans enveloppe sociétaire. Afin d’être le plus complet possible, sans avoir la prétention d’être exhaustif en deux pages, nous aborderons différentes problématiques en fonction des multiples réglementations applicables à la matière.

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT IMMOBILIER.

À l’instar d’un particulier qui vend sa maison, le propriétaire exploitant agricole qui vend son exploitation est tenu à une obligation d’information, de plus en plus élargie, au profit de l’acquéreur afin de lui permettre de s’exonérer de la garantie des vices cachés. En effet, quand il s’agit de vendre une exploitation viticole, la cession porte souvent sur des parcelles de vigne en elles-mêmes mais peut également s’accompagner de la vente des bâtiments à usage d’habitation et/ou d’exploitation. Le notaire effectue les vérifications nécessaires afin de protéger efficacement les parties afin que la validité de son acte ne puisse être remise en cause (action intentée par l’acquéreur en diminution du prix de vente ou annulation de la vente). Il annexe à l’acte les rapports des différents diagnostics, qui ne seront que cités, car il s’agit là du droit commun à toutes cessions immobilières (art. L. 271-4, I du Code de la Construction et de l’Habitat) ; plomb, amiante, termites, DPE, assainissement, ERP, nuisances sonores, installations électriques, gaz et note sur les bases de données environnementales.

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT RURAL

BAIL :

Lorsque l’on est chargé de la vente d’une propriété agricole, avant toute chose, il faut connaître l’identité de la personne qui exploite les parcelles (et en vertu de quel titre). Le notaire vérifie s’il existe un contrat de bail ou non. En effet, le propriétaire des parcelles peut avoir décidé de faire exploiter ses parcelles par une autre personne (physique ou morale). Le notaire vérifie la validité de ce bail (attention car en droit rural le bail verbal est assez fréquent) ainsi qu’un certain nombre d’éléments (si le montant du fermage est conforme aux prescriptions énoncées par les arrêtés préfectoraux, si le bail bien qu’ayant existé est toujours en cours de validité, si le preneur en place est en règle au regard des autorisations administratives). Si le preneur en place exploite régulièrement les parcelles dont il s’agit, le notaire purgera son droit de préemption, sauf cas particulier (ex : l’acquéreur pressenti est lui-même parent du vendeur jusqu’au 4e degré).
Le preneur, à qui l’on a notifié par LRAR les conditions de la vente, a deux mois pour se porter acquéreur. Le défaut de réponse dans le délai vaut renonciation de sa part. Pour autant le code rural prévoit à son pro- fit la possibilité de rester sur les lieux. Il s’agira pour l’acquéreur d’acheter une propriété exploitée par une autre personne qu’il ne pourra que très difficilement « mettre dehors ». C’est en cela que ce travail préalable est primordial car il pourrait s’agir là d’un élément déterminant de son consentement.

LA SAFER :

À côté de ce droit de préemption du fermier, il y a également le droit de préemption de la SAFER, qui ne cesse de se renforcer au fil des années et notamment depuis le 1er janvier 2016. Toutes les transmissions à titre onéreux (vente, échange) doivent être communiquées à la SAFER compétente. Le notaire notifie (pour ordre ou pour simple information) à ladite SAFER les conditions de la cession en incluant l’identification exacte du bien, le prix, les conditions générales et les charges pouvant affecter le bien. En réalité, il s’agit purement et simple- ment d’une offre de vente, la notification doit donc être la plus complète possible. La SAFER dispose d’un délai de deux mois pour préemption ou non, partiellement ou totalement. À ces obligations légales, le notaire pro- cède également à des contrôles notamment en vue de protéger l’acquéreur de l’exploitation viticole.

LE CONTRÔLE DES STRUCTURES :

Lorsque l’on est en charge d’une cession d’exploitation agricole, l’un des premiers réflexes est de s’interroger sur la nécessité d’obtenir ou non une autorisation d’exploiter. Si c’est le cas, une demande devra être faite par l’acquéreur et en son nom, avec l’aide du notaire si nécessaire, auprès de la Commission Départementale des Organisations Agricoles (CDOA) ou commission des structures, qui dispose dans la majorité des cas, de 4 mois pour délivrer la fameuse autorisation d’exploiter (sauf demande concurrente). Sauf hypothèse de vente intervenant dans le cadre d’une substitution SAFER (abordé ci-après), procédure d’obtention de l’autorisation d’exploiter spécifique.

L’ÉTAT DE LA VIGNE :

Pour une parfaite information de l’acquéreur, le vendeur doit produire le Casier Viticole Informatisé (CVI). C’est un document officiel, établi annuellement par l’exploitant auprès des services des douanes. Les CVI sont la carte d’identité du vignoble, indiquant pour chaque parcelle plantée, l’année de plantation, le cépage, l’appellation.

Des écarts (en toute bonne foi) peuvent être constatés entre la réalité du terrain et les déclarations au CVI. Les acquéreurs sont tenus d’effectuer un contrôle du contenu eux-mêmes ou par des organismes extérieurs spécialisés. Par la même occasion, l’acquéreur peut aussi vérifier la conformité du vignoble au regard du cahier des charges relativement à toutes les exigences de l’appellation concernée (les règles de densité, de cépage utilisable, de palissage…). Pour compléter ce contrôle, à la demande de l’acquéreur, le notaire recueille auprès de l’INAO, une attestation indiquant la situation de chaque parcelle au regard des zones d’appellation d’origine concernées.

LES OBLIGATIONS D’INFORMATIONS SPÉCIFIQUES AU MONDE VITICOLE :

Afin d’éviter toutes tentatives d’annulation de la vente pour vices cachés, en plus des diagnostics dits de droit commun précédemment énoncés, un certain nombre de pièces et d’informations doivent être communiquées à l’acquéreur. Le vendeur informe l’acquéreur de toute la situation sanitaire du vignoble.

Certaines régions, dont la Nouvelle-Aquitaine, imposent par voie d’arrêté préfectoral, aux exploitants viticoles de procéder à des traitements contre certaines maladies ou épidémies qui touchent la vigne (Ex : la lutte contre la flavescence dorée). Il est d’usage de fournir les factures d’acquisition des produits de traitement contre la flavescence dorée.

Comme indiqué précédent, la vente de propriété viticole emporte parfois la vente des bâtiments à usage de chais et de cuviers. À ce titre, le vendeur informe l’acquéreur des problèmes de pollution dont il aurait été victime auparavant. Il transmet les rapports établis par les laboratoires ayant pu entrainer des difficultés d’obtention des labels en cas de pollution du vin. Si tel est le cas, il est nécessaire de procéder à une décontamination du chai qui peut être très couteuse.

Ainsi et toujours dans l’objectif de faire contracter l’acquéreur en connaissance de cause, il est préconisé de fournir un devis pour la réalisation de ladite décontamination. En l’absence de tout problème connu du vendeur, la prudence impose de faire réaliser un contrôle des pollutions atmosphériques. Sans rentrer dans le côté technique de la question du traitement des effluents vinicoles, dans le cadre d’une vente d’exploitation viticole, aucun contrôle n’est obligatoire. Pour autant, afin d’éviter tout contentieux futur en la matière, le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence d’installations de récupérations et de lui fournir un contrôle du traitement des effluents vinicoles. Le cas échéant, il faudra fournir le contrat d’adhésion à une CUMA pour la collecte et le traitement des effluents viticoles (chais et eau de lavage).

Ces différentes informations sont utiles pour sécuriser la vente, mais également pour permettre aux parties de déterminer la juste valeur de la cession.

Cependant la fixation du prix dépend d’autres éléments importants, notamment la valorisation du stock vendu (y joindre un inventaire qualitatif et quantitatif). À ce titre, vendeur et acquéreur doivent se mettent d’accord sur le volume de stock (bouteilles ou vrac) cédé, sans les VCI qui sont non cessibles. Ces stocks peuvent faire l’objet de garantie appelée warrant. Une demande auprès du Tribunal sera faite pour connaître la situation des stocks concernés relativement à l’existence ou non de warrant. Si certains stocks ne sont pas vendus, il faut prévoir un délai supplémentaire pour le vendeur pour libérer les lieux, (souvent très volumineux, pour des questions de responsabilité en matière de garde de la chose). Toujours concernant la valeur marchande de la cession, les parties doivent être fixées dès le début des discussions, si c’est le vendeur/exploitant ou l’acquéreur qui aura à sa charge les travaux de cultures de la vigne entre la signature du compromis de vente et la signature définitive. La vente d’une propriété agricole peut s’étaler sur plusieurs mois (les règles liées aux avances aux cultures de la campagne en cours et fixer les modalités de paiement, en ce compris le prix de vente global ou en supplément).

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT DES ENTREPRISES :

La liste du matériel : Lorsque l’on vend une exploitation viticole, la cession concerne souvent l’universalité de l’entreprise. Il faut obtenir une désignation détaillée du matériel vendu avec sa valorisation article par article (pour des raisons de taxation notamment) ; l’ensemble du matériel agricole (pulvérisateur, désherbeuse…), qui devra faire l’objet d’un diagnostic de conformité. Une copie des cartes grises de chaque véhicule roulant ainsi que les certificats de non gages et contrôles techniques doit être fournie.

LES MARQUES :

Le premier contrôle consiste à vérifier la validité actuelle des marques cédées notamment au moyen d’un contrôle des justificatifs de dépôt auprès de l’INPI (le cas échéant, joindre le certificat d’enregistrement à la Fédération des Grands Vins). Il peut arriver qu’un second nom de château fasse partie de la cession. Dans ce cas particulier, pour être utilisable, il faut se référer aux prescriptions d’un décret du 4 mai 2012 qui impose que cela soit le résultat d’une réunion de plusieurs exploitations à défaut d’avoir acquis une notoriété avant 1983 (sinon non utilisable).

Le droit du travail :
Lors d’une cession d’exploitation viticole, la reprise du personnel est souvent questionnée. En effet, pour rappel, l’article L.1224-1 du Code du travail dispose que « Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise ». Le vendeur fournit les copies des contrats de travail (et avenants) de tous les salariés, les copies des trois derniers bulle- tins de salaires, afin de permettre aux parties de savoir comment seront traités les congés payés, les indemnités de ruptures conventionnelles éventuelles, les arrêts maladies…).

LE FICHIER CLIENT :

Dans le cadre d’une cession d’exploitation viticole, le contrôle du fichier client du vendeur est primordial. Celui-ci permet à l’acquéreur de se projeter dans l’ana- lyse des techniques de commercialisation future de sa production.

LES CONTRATS DE DISTRIBUTION :

Contrairement aux contrats de travail, les accords conclus entre le vendeur et un tiers (engagement auprès d’une cave coopérative, d’un enseigne de grande distribution, d’un négociant, ou d’un commerçant au sens générique du terme) peuvent être marqués d’un intuitu personae important. Auquel cas, le transfert du bénéfice de ces contrats n’est pas automatique au profit de l’acquéreur. Il faut aussi souligner que l’acquéreur peut ne pas souhaiter poursuivre ses engagements. Le notaire vérifie les stipulations du contrat en la matière, afin de maitriser les formalités à effectuer auprès dudit tiers en vue de résilier ledit contrat ou de le faire continuer au profit de l’acquéreur.

LES CONTRATS DE FOURNITURE ET ABONNEMENT :

Dans le prolongement du précédent contrôle, tous les contrats doivent être minutieusement examinés afin d’informer l’acquéreur de l’opportunité de les pour- suivre. Il s’agit des contrats de fourniture de produits type phytosanitaires, d’assurances, d’électricité, de gaz, contrat de service de maintenance informatique, de télésurveillance, de sécurité incendie et entretien des extincteurs, de comptabilité…

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT FISCAL :

Les ventes de biens agricoles ne dérogent normalement pas aux règles de droit commun et sont soumises à un impôt de mutation fixé à ce jour à 5.80665 %, auquel se rajoute une contribution de sécurité immobilière fixée à 0.10 % pour la publication de l’acte au service de la publicité foncière. On parle ici de pourcentage au regard du prix de vente global, car l’administration fiscale considère que tant le foncier que le matériel d’exploitation sont des immeubles soit par nature soit par destination. Toutefois, le droit rural a prévu quelques exceptions qui permettent à l’acquéreur de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable. Notamment lorsque l’acquéreur (ou certains membres de sa famille), au moment de l’acquisition, est preneur depuis au moins deux ans. En échange de ce régime de faveur, l’acquéreur s’engage à conserver le bien au moins pendant 5 ans.
Il existe une autre façon d’acquérir, en intégrant la SAFER dans la boucle d’acquisition. Le code général des impôts offre la possibilité à l’acquéreur de ne payer qu’un droit fixe s’élevant à 125 €. À l’instar du précédent régime de faveur, l’acquéreur respecte ses engagements ainsi qu’un cahier des charges précis et règle une commission à la SAFER. Dans la majorité des cas, pour les ventes entre professionnels, il ne faut pas omettre d’aborder les problématiques liées au traitement de la TVA, des plus-values qu’elles soient professionnelles ou qu’elles relient des PV d’huissiers.

Me Claudino RAZAFIKOANIMBOLANIVO, notaire à Langon.

 

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