• Par Me Catherine Bergès
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•   22 Mai 2023
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La fiscalité des mutations à titre onéreux de biens agricoles immobiliers

Afin de faciliter la transmission à titre onéreux des biens agricoles, de nombreuses mesures ont été mises en place afin de faire bénéficier l’acquéreur, sous certaines conditions, d’un régime spécial. Ventes ou échanges, ces cessions peuvent profiter, de l’application d’un taux réduit, d’un abattement sur l’assiette des droits, voire d’une exonération totale. Toutefois, les conditions d’application des principales mesures qui seront ici présentées, restent strictement encadrées, tant au regard de la qualité de l’acquéreur qu’en considération de la localisation du bien cédé.

Les conditions d’applications du régime de faveur au regard de la qualité de l’acquéreur

Les principales aides financières sont apportées à l’agriculteur fermier que ce soit par le biais d’une acquisition directe au propriétaire ou par l’intermédiaire de SAFER. Mais d’autres structures sociétaires peuvent également en bénéficier.

a. Acquisition d’immeubles ruraux par les fermiers :

En vertu de l’article 1594 F du Code général des impôts, les acquisitions d’immeubles ruraux par les fermiers bénéficient, quelle que soit leur superficie, d’un droit de vente à taux réduit à 0,70%, à la double condition :

1 – qu’au jour de l’acquisition les immeubles soient exploités depuis deux ans au moins soit en vertu d’un bail consenti à l’acquéreur (personne physique ou morale), soit en vertu d’une mise à disposition par le preneur au profit d’une personne morale acquéreur ;

Il n’y a pas lieu de distinguer ici que l’immeuble soit bâti ou non, pourvu qu’il soit principalement affecté à la production agricole. Quant à la nature de l’opération, le tarif à taux réduit s’applique tant aux ventes qu’aux soultes d’échanges et que la mutation porte sur la pleine propriété du bien ou l’un de ses démembrements seulement.

2 – que l’acquéreur prenne l’engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de mettre personnellement en valeur les biens acquis pendant un délai minimal de cinq ans à compter de la date du transfert de la propriété. Lorsque l’acquéreur est une personne physique, le bail peut être consenti à lui-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants ou encore ascendants de son conjoint.

– Lorsque l’acquéreur est une personne morale (SCEA, GFA, ERAL, GAEC…), le bail peut lui être directement consenti ou à l’un de ses associés qui met alors le bien à disposition de la société.

Le même taux est applicable, sous les mêmes conditions, en vue de l’installation d’un descendant majeur (ou mineur émancipé) de l’exploitant en place titulaire du bail. L’engagement n’est alors pris que par ce descendant seulement. Lorsque l’engament de conservation n’est pas respecté pour l’une ou l’autre des causes prévues (cessation de l’exploitation personnelle dans ledit délai de 5 ans ou aliénation, dans le même délai, à titre onéreux de toute ou partie du fonds acquis), le régime de faveur est déchu et l’acquéreur doit alors s’acquitter du complément de droit dont il avait été dispensé et de l’intérêt de retard (CGI art. 1840 G ter).

Différentes exceptions sont cependant prévues : force majeure, aliénation à un membre de la famille, échange, apport à une société… ; le tout sous certaines conditions.

b. Opérations immobilières réalisées par les SAFER :

Les articles 1028 à 1028 ter du CGI prévoient un régime de faveur pour les opérations immobilières effectuées par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER). Celles-ci sont exonérées de tous droits :

– Tant lors d’acquisitions ou de cessions directes, dès lors qu’elles correspondent à leurs missions et moyens d’action définis à l’article L 141-1 du Code rural et de la pêche maritime. L’acquisition peut porter indifféremment sur des biens ruraux que des parts de société à vocation agricole ou forestière.

– Que les opérations réalisées par leur intermédiaire c’est-à-dire lorsque le cessionnaire intervient par substitution dans les droits de la SAFER à l’achat des biens en cause et, lorsque la substitution est intervenue dans les six mois de la conclusion au profit de la SAFER de la promesse de vente.

Cette exonération est en outre soumise à la condition du maintien de la conformité des biens à la destination prévue à l’article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime. Ainsi l’acquéreur doit s’engager, pour lui et ses ayants cause, à conserver au bien acquis une destination conforme aux dispositions l’article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime pendant dix ans à compter du transfert de propriété et respectant le cahier des charges établi par la SAFER. Le non-respect de cet engagement entraînera également ici la déchéance, totale ou partielle selon l’importance de la rupture, du régime spécial et l’exigibilité du droit de vente et de l’intérêt de retard.

c. Opérations immobilières réalisées par d’autres structures :

D’autres structures agricoles peuvent également bénéficier d’un régime spécial de faveur :

Les sociétés coopératives agricoles de céréales et leurs unions dont les opérations,  sont exonérées, sous réserve de l‘article 1020 du CGI, de tous droits d’enregistrement (CGI, art. 1030).

Les sociétés coopératives d’insémination artificielle et d’utilisation du matériel agricole bénéficient, pour leurs opérations  sujettes à publicité foncière des actes visés à l’article 1031 du CGI, c’est-à-dire les actes concernant les sociétés coopératives d’insémination artificielle et d’utilisation de matériel agricole et leurs unions, d’une taxe de publicité foncière ou d’un droit d’enregistrement au taux réduit.

Les conditions d’applications du régime de faveur au regard de la localisation du bien cédé

a. Dans les zones de revitalisation rurale (ZRR)

L’article 1594F quinquies E-I du Code général des impôts prévoit que les acquisitions d’immeubles ruraux situés dans les zones de revitalisation rurale effectuées par les agriculteurs bénéficiaires des aides à l’installation des jeunes agriculteurs sont soumises à une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 % pour la fraction du prix n’excédant pas 99.000 euros, le surplus du prix de vente étant soumis au taux normal. Les conditions varient selon la qualité de l’acquéreur.

Acquisitions par les jeunes agriculteurs bénéficiaires des aides à l’installation :

Pour bénéficier de ce régime, qui s’applique tant aux ventes qu’aux soultes d’échanges, plusieurs conditions doivent être réunies :

– L’opération doit intervenir dans le délai de 4 ans suivant l’octroi des aides consenties,

– L’agriculteur (exploitant individuel ou associé d’une société civile à objet agricole) doit être bénéficiaire des aides à l’installation des jeunes agriculteurs, qui sont, soit une dotation d’installation, soit un prêt à moyen terme spécial et s’engager, entre autres, à exercer pendant 10 ans la profession d’agriculteur à titre principal.

– L’acte d’acquisition devra être assorti d’un certificat délivré par le directeur de la DDTM mentionnant l’octroi de l’aide et la date de cet octroi, ou bien d’une attestation de l’organisme bancaire précisant que l’acquéreur a bénéficié d’un prêt à moyen terme spécial.

Acquisitions d’immeubles pour les donner à bail à des jeunes agriculteurs :

L’article 1594F quinquies E-II du CGI prévoit, quant à lui, le même taux réduit lorsque l’acquisition porte sur des immeubles ruraux situés dans les zones de revitalisation rurale. Cette mesure est accompagnée des conditions suivantes :

– L’acquéreur doit prendre, dans l’acte d’acquisition, l’engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de justifier, au plus tard au terme d’un délai d’un an à compter de la date du transfert de propriété, que le bien acquis a été donné à bail à long terme ou à bail cessible à un jeune agriculteur bénéficiaire des aides à l’installation.

– Ce taux s’applique aux acquisitions effectuées par l’acquéreur à hauteur d’une valeur globale n’excédant pas 99 000 €.

Dans les deux régimes, le régime de faveur est remis en cause si, pendant les dix ans de l’installation, les conditions d’octroi ne sont plus respectées (aides octroyées remboursées, dépassement de la superficie maximale autorisée, abandon de la profession d’agriculteur…). Dans ce cas, le bénéficiaire devra payer le complément de taxe exigible mais également payer des intérêts de retard. On rappelle également que ces deux dispositions n’exonèrent pas du versement de la contribution de sécurité immobilière au taux du droit commun.

b. Dans les zones à réhabiliter

Acquisitions de bois et forêts et de terrains destinés à un reboisement :

Les acquisitions de propriétés en nature de bois et forêts et de terrains nus destinés à être reboisés, constatées par un acte authentique signé avant le 1er janvier 2005, pouvaient, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération de toute perception au profit du Trésor en application des dispositions de l’article 1137 du CGI. L’article 118 de la loi no 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux donne la possibilité, à compter du 1er janvier 2005, aux conseils généraux et aux conseils municipaux de délibérer en vue d’exonérer des droits dus à raison des acquisitions précitées constatées par un acte authentique signé avant le 1er janvier 2011, chacun pour leur part.

Acquisitions en vue de mise en valeur de terres

Deux dispositions particulières sont ici prévues :

– L’article 1025 du CGI prévoit, entre autres, que les acquisitions de terres incultes réalisées dans le cadre des dispositions des articles L. 125-1 et suivant du code rural et de la pêche maritime, sont soumises à la taxe de publicité foncière au taux réduit, sous réserve des dispositions de l’article 1020 du CGI. La CSI étant perçue au taux de droit commun.

– Enfin, on peut évoquer les dispositions particulières visées aux articles L 181-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime et relatifs à la mise en valeur agricole des terres incultes, qui permettent, de soumettre à une taxe de publicité foncière ou au droit d’enregistrement de 0,70%, les ventes de terres laissées à l’abandon ou insuffisamment exploitées en Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane et Mayotte (CGI, art. 1594F quinquies F).