Les droits de priorité spécifiques à la forêt ont été instaurés tardivement par rapport aux autres droits relatifs au monde agricole. Afin de contribuer à l’amélioration de la structure foncière des bois et forêt et de lutter contre le morcellement forestier, la loi du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche a institué le droit de préférence des riverains des parcelles boisées. Celui-ci donne l’ouverture d’un droit d’acquisition prioritaire aux voisins d’une propriété classée en bois d’une surface de moins de 4 hectares lors d’une vente.
préfLA NOTION DE PARCELLE BOISÉE DANS LA CADRE DE CE DROIT DE PRÉFÉRENCE?
Ouvrent le droit de préférence des voisins, les biens vendus classés en nature de bois au cadastre (C.for., art.L.331-19, al.1). Seuls les biens classés en cinquième catégorie sur la matrice cadastrale sont concernés c’est- à-dire les groupes BF, BT, BM, BO, BP, BR et BS. Les landes boisées (LB), classées dans le sixième groupe, ne sont pas concernées par ce droit de préférence. Pour le seuil des 4 hectares, c’est la surface totale de la propriété vendue qui est prise en considération; il est indifférent que les parcelles mises en vente soient contiguës ou non. Il convient de préciser que la vente d’une pluralité de parcelles cadastrales de nature différente (bois et autres natures) échappe au droit de préférence des voisins. Ce droit de préférence est également exclu si la partie boisée du bien vendu représente moins de la moitié de la surface totale du terrain classé en bois.
LE BÉNÉFICIAIRE DE CE DROIT DE PRÉFÉRENCE
Le droit de préférence s’adresse au propriétaire (désigné au cadastre) d’une parcelle boisée, contiguë au bien vendu. En cas d’indivision, chaque indivisaire est individuellement titulaire de ce droit comme le nu-propriétaire et l’usufruitier, en cas de démembre- ment de propriété. La parcelle jouxtant la propriété vendue doit être en nature de bois et forêt. Il convient de se référer à leur nature réelle.
La propriété vendue doit jouxter la parcelle boisée au moins par un angle et aucun obstacle ne doit venir rompre la contiguïté desdites parcelles. La contiguïté est appréciée par rapport aux caractéristiques de l’obstacle et notamment sa taille, qui ne doivent pas empêcher l’unité de gestion. Une autoroute ou une voie ferrée sont, par exemple, des obstacles difficile- ment franchissables qui entraînent une discontinuité. Le droit de préférence ne s’applique pas dans un certain nombre de cas énumérés à l’article L.331-21 du code forestier. Nous citerons ici les cas les plus fréquents.
Le droit de préférence est exclu en cas de vente à un propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois et forêt. Si la propriété vendue est constituée de par- celles non contiguës entre elles, le vente de l’ensemble au profit d’un propriétaire d’une parcelle boisée conti- guë à une seule des parcelles vendues n’ouvre par le droit de préférence.
Le droit de préférence n’existe pas non plus lorsque la vente doit intervenir au profit de parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, du conjoint, du par- tenaire d’un pacs ou du concubin du vendeur. Dans le cadre d’une opération d’intérêt général, le droit de préférence ne s’exerce également pas. Le droit de pré- férence des voisins ne s’applique strictement qu’en cas de vente. En conséquence, les autres mutations à titre onéreux (apport en société, échange, licitation, par- tage) sont exclues de ce dispositif.
LA PROCÉDURE DE NOTIFICATION
La notification faite par le vendeur doit contenir : la désignation de la propriété vendue, le prix, les condi- tions particulières, les contrats en cours, les servitudes et mentionner que la notification est effectuée sous réserve d’autres titulaires d’un droit de priorité pou- vant les primer ou les concurrencer. La notification est réalisée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux adresses indiquées sur le cadastre ou par remise contre récépissé. Si le nombre de voisins est supérieur ou égal à 10, la notification peut être affichée en mairie pendant une durée d’un mois, accompagnée d’une insertion dans un journal d’annonces légales. En cas de pluralité de communes, l’affichage est réalisé dans chaque commune concernée.
Chaque titulaire du droit de préférence a deux mois pour exercer son droit. Concernant l’affichage en mai- rie, le délai court à compter du premier jour d’affichage. La parution dans un journal d’annonces légales ne fait courir aucun délai. La réponse du voisin doit être faite également par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre récépissé. Le droit de préférence des riverains s’exerce après le droit de préemption du co-indivisaire, le droit de préemption de l’État, le droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles, le droit de préemption de la commune, le droit de préemption du fermier depuis plus de trois ans, le droit de préemption de la Safer et le droit de préemption du fermier depuis moins de trois ans. En cas de pluralité de candidats, le vendeur choisit librement celui à qui il souhaite céder sa propriété. Le vendeur est également libre de choisir entre la commune agissant dans le cadre de son droit de préférence et un particulier.
Une fois son droit de préférence exercé, le propriétaire voisin a quatre mois pour réaliser la vente. Passé ce délai, son droit n’est plus opposable au vendeur.
LES SANCTIONS EN CAS DE NON-PURGE DU DROIT DE PRÉFÉRENCE DES VOISINS
Toute vente reçue en violation du droit de préférence des voisins est susceptible d’annulation. L’action en nullité doit être exercée par ceux à qui la notification devait être adressée ou leurs ayants droit et se prescrit par 5 ans.
Par Me Quitterie BOUNAUD, notaire à Blaye
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Mercredi 24 avril, Me Victor Marin a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
Il arrive fréquemment que des immeubles soient détenus pour l’usufruit par des parents, et pour la nue-propriété par leurs enfants. Lorsque la décision est prise de vendre cet immeuble, le notaire avertira les vendeurs sur la question de la répartition du prix de vente, qui aura des incidences notamment sur le calcul de l’impôt sur la plus-value.
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