VENTE IMMOBILIÈRE ET POLLUTION DES SOLS

Il existe entre 300 000 et 400 000 sites recensés en France comme étant pollués ou potentiellement pollués. La gestion de ces sites est une question majeure dont la réglementation applicable ne cesse d’évoluer ces dernières années. En effet, jusqu’à la loi ALUR du 24 mars 2014, il n’existait aucune réglementation spécifique relative à la gestion des sites pollués. La loi ALUR a ainsi créé un premier socle de réglementation, qui a été récemment complété par la loi ASAP du 7 décembre 2020 et son décret d’application du 19 août 2021, entré en vigueur pour l’essentiel le 1er juin 2022.

Cette nouvelle réglementation applicable aux sites et sols pollués offre une sécurité juridique des opérations immobilières, notamment celles impliquant une cessation d’activité, et renforce les obligations des acteurs de la dépollution. Cette réforme était vivement attendue car nous sommes de plus en plus confrontés en pratique à des cessions immobilières de sites ou de terrains ayant abrités un ancien garage automobile, une ancienne station-service ou encore d’anciens sites industriels.

 

Quels sont les apports principaux de la loi ALUR en matière de sites et sols pollués ?

La loi ALUR a apporté en la matière deux éléments fondamentaux dont l’objectif est d’offrir aux usagers, non seulement une meilleure information des sites pollués, mais également un meilleur suivi, un meilleur encadrement dans la réalisation des travaux de remise en état du site. D’une part, la loi ALUR a créé la notion de secteurs d’information sur les sols (SIS), lesquels doivent être élaborés par l’État. Ces SIS comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études de sols et de mesure de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publique et l’environnement.

D’autre part, la loi ALUR a créé un véritable droit des sites et sols pollués au travers les articles L 556-1 à L 556-3 du Code de l’Environnement, jusque-là inexistant. On voit apparaître une responsabilité des maîtres d’ouvrage avec notamment l’obligation de réaliser une étude de sol en cas de construction sur un SIS ou de changement d’usage. La loi ALUR crée également le « tiers demandeur », permettant ainsi à un tiers intéressé de se substituer à l’exploitant pour réaliser les travaux de remise en état suite à la cessation d’activité.

 

Quels sont les apports principaux de la loi ASAP en matière de sites et sols pollués ?

La loi ASAP a défini et encadré la procédure de cessation d’activité et de remise en état d’un site pollué par une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE). Elle offre ainsi une clarification juridique du droit des sols pollués par une ICPE en encadrant les différentes étapes de la cessation d’activité et en fixant un calendrier précis.

Désormais, quatre étapes sont clairement identifiées en cas de cessation d’activité d’une ICPE :

– La première étape consiste en la mise à l’arrêt définitif de l’activité avec notification au préfet de cette cessation d’activité.

– La deuxième étape consiste en la mise en sécurité du site. L’exploitant d’une ICPE mettant fin à son activité doit supprimer les risques que cette ICPE présente pour les usagers futurs du terrain. La loi ASAP a renforcé le rôle des bureaux d’étude certifiés. En effet, cette mise en sécurité du site suppose la transmission au préfet d’une attestation d’un bureau d’étude certifiant cette mise en oeuvre.

– La troisième étape consiste à déterminer l’usage futur du site, permettant ainsi d’identifier les travaux de remise en état à mener. L’objectif de la remise en état est de placer le terrain dans un état compatible avec l’usage futur. L’exploitant doit transmettre au préfet un mémoire de réhabilitation ainsi qu’une attestation d’un bureau d’étude attestant de l’adéquation des mesures et des travaux de remise en état préconisés. Le bureau d’étude s’assure ainsi de la réalisation d’une analyse des risques résiduels de fin de travaux démontrant la compatibilité de l’état du site avec l’usage futur.

– La quatrième étape consiste en la remise en état du site, laquelle est désormais définie à l’article R 512-75-1 du Code de l’Environnement. Là encore, le bureau d’étude joue un rôle prépondérant puisque l’exploitant doit désormais transmettre au préfet une attestation d’un bureau d’étude certifiant la conformité des travaux réalisés au regard de ce qui était prévu dans le mémoire de réhabilitation. La cessation d’activité est réputée achevée dans les deux mois suivant la transmission de cette attestation, sauf opposition ou demande complémentaire du préfet.

Cette nouvelle règlementation issue de la loi ASAP sécurise les opérations de cession foncière puisque la question de la preuve de la bonne fin du processus de remise en état du site ne se posera plus dès lors que l’attestation du bureau d’étude a bien été transmise au préfet et qu’il n’a pas contesté dans le délai de deux mois la qualité des mesures envisagées.

 

Comment connaître le terrain objet de la vente et ainsi identifier une source potentielle de pollution ?

Il est primordial pour le vendeur de connaître l’état du terrain qu’il envisage de vendre afin de pouvoir informer pleinement son acquéreur. Pour ce faire, plusieurs outils peuvent être utilisés. Tout d’abord, il existe plusieurs sites internet consultables publiquement. On trouve notamment le site « Géorisques » qui rassemble les informations géographiques sur les risques naturels et technologiques dans un portail national unique (inondation, mouvement de terrain, risques technologiques, site pollué…). L’objectif est de rendre facilement accessible au public une information localisée sur les différents risques naturels et technologiques.

On trouve également le site « Remonter le temps » qui permet un voyage dans le temps grâce à des photographies aériennes historiques et des cartes anciennes que l’on peut confronter avec les cartes actuelles. On peut ainsi observer l’évolution du territoire et identifier une ancienne source de pollution. Enfin, on trouve des bases de données qui recensent les sites industriels et les activités présentant un risque pour l’environnement (BASIAS) et les sites et sols pollués (BASOL). La réalisation d’une étude historique et documentaire peut également être un moyen d’avoir une information plus précise de l’état du terrain.

L’étude historique permet de recenser les activités et les pratiques exercées sur les lieux, d’identifier les produits contaminants et de localiser les sources potentielles de contamination. L’étude documentaire, quant à elle, permet d’appréhender les modes de transferts des contaminants dans les milieux. Ces différents outils, qu’il s’agisse des sites consultables publiquement ou des études historiques et documentaires, permettent simplement d’identifier une source potentielle de pollution. Ils ne s’accompagnent pas de sondage permettant de confirmer ou infirmer une source de pollution ni même de la quantifier. Pour ce faire, le vendeur pourra faire réaliser un diagnostic de l’état du sol qui lui permettra d’avoir un état des lieux du sol précis.

 

Quelles sont les obligations du vendeur d’un site pollué ?

Le vendeur a une obligation d’information spécifique si le terrain qu’il vend a supporté dans le passé une installation classée soumise à autorisation ou enregistrement. Il doit également informer l’acquéreur des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. Si le vendeur était l’exploitant de cette installation, il doit informer par écrit à l’acquéreur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives.

De même, le vendeur doit informer par écrit l’acquéreur si le terrain est situé dans un SIS. À défaut de respecter cette obligation, si une pollution est constatée et qu’elle rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente, demander une restitution d’une partie du prix ou encore demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur si le coût de cette réhabilitation n’est pas disproportionné par rapport au prix de vente. L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte de cette pollution pour agir. Le vendeur a une obligation de résultat. Aussi, il doit obligatoirement se renseigner pour savoir si une telle ICPE a été exploitée par le passé.

La jurisprudence considère que l’ignorance du vendeur ne peut l’exonérer de sa responsabilité. Il est donc primordial de connaître l’état du terrain vendu.

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