IMMO NOTAIRES – OCTOBRE 2023

Édito – De bonnes vendanges immobilières…

Caractérisée par des produits un peu chargés en prix, la récolte immobilière 2023 apporte quant à elle de nouvelles saveurs appréciées des acheteurs. Dans de nombreux secteurs, les biens sont allégés en euros. 

Au moment de se mettre autour de la table pour négocier ce fameux bien immobilier, les candidats à l’achat voient les rapports de force se rééquilibrer… En effet, l’offre immobilière s’élargit et les acheteurs peuvent désormais prendre le temps de visiter pour une agréable mise en bouche…

Plutôt que d’acheter en aveugle, les futurs propriétaires auscultent les étiquettes liées aux diagnostics immobiliers et à la mention de la classe énergie (de A à G). Si tous les biens ne se valent pas en termes de consommation, ils savent qu’une rénovation énergétique peut les transformer pour leur donner du caractère.

Au moment de confirmer leur offre d’achat, ils peuvent s’appuyer sur le notaire qui connaît parfaitement le terroir. Ce dernier sait indiquer le prix à proposer pour trouver le bon accord compte tenu de sa pratique de l’évaluation immobilière.

Certes, les plus jeunes consommateurs se voient quelque peu sevrés en crédit immobilier ! Cela provient de la hausse des taux d’intérêt. Quelques préconisations leur permettent de suivre le bon rang. En effet, plutôt que de viser une maison dans un quartier de renom, mieux vaut s’intéresser à une plus modeste appellation. Une alternative qui permet de limiter le prix d’acquisition.

Pas d’inquiétude cependant ! À condition de cibler le bon emplacement, la pierre se bonifie avec le temps. Dans quelques années, il suffira de la renégocier pour en apprécier tous les fruits. La preuve que le travail de la terre génère de beaux produits. Avec la perspective que la prochaine génération saura la cultiver à son goût pour lui donner sa marque de fabrique.

Grâce à l’achat immobilier, le nouveau propriétaire enracine un patrimoine qui ne demande qu’à fructifier en y apportant un entretien régulier ! Voilà le secret d’une propriété qui va acquérir ses lettres de noblesse.

Me Delphine DETRIEUX, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde

 

Parole de notaire – Bien investir en résidences services 

Avec plusieurs cordes à leur arc, les résidences services renvoient de bons échos en termes de placement et de rendement. Reste à trouver les bons accords avec le gestionnaire qui verse les loyers et à bien se renseigner pour faire les bons choix fiscaux.

Le succès d’un investissement en résidences services peut s’expliquer pour plusieurs raisons. Il permet en effet de bénéficier à la fois d’un rendement intéressant et de réductions fiscales non négligeables. D’autres atouts viennent renforcer l’attractivité de cette opération, tels que la perception régulière de loyers définis par avance, une gestion locative déléguée auprès d’un professionnel, des frais moindres en raison de la prise en charge par l’exploitant des travaux d’entretien, la possibilité de récupération de la TVA… Toutefois, un certain nombre de points méritent votre attention avant de se lancer…

QU’EST-CE QU’UNE RÉSIDENCE SERVICES ?

Investir dans une résidence avec services, c’est devenir copropriétaire d’un immeuble doté de logements entièrement meublés et proposant des services dits parahôteliers.
Ces services doivent comprendre au moins 3 des 4 services suivants :

• Le nettoyage régulier des locaux ;
• Le petit déjeuner ;
• La fourniture du linge de maison ;
• La réception même non personnalisée de la clientèle.
Confiée à un exploitant professionnel avec qui vous signez un bail commercial, la gestion de la résidence autorise la location des appartements à une clientèle d’étudiants, de seniors ou de personnes dépendantes.

BIEN INVESTIR EN RÉSIDENCES SERVICES

Avec des loyers garantis pendant toute la durée du bail, aucune gestion ne vous revient du fait de la prise en charge par l’exploitant de l’ensemble de la gestion locative (recherche du locataire, signature du bail, entretien des locaux…).

LES AVANTAGES FISCAUX DE L’INVESTISSEMENT EN RÉSIDENCE SERVICES

L’un des principaux avantages que procurent les résidences services aux investisseurs concerne la possibilité de récupérer les 20 % de TVA sur le prix d’achat. Cette option reste conditionnée au choix du statut, soit de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), soit de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Vous aurez également l’obligation de proposer à la location le bien pendant au moins neuf ans à un gestionnaire par un bail soumis à TVA. Il faut en outre conserver ledit bien pendant au moins 20 ans. À défaut, vous vous exposez au risque de devoir rembourser la TVA au prorata des années durant lesquelles vous aurez été propriétaire.

Pour rappel, vous serez éligible au régime de LMNP si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 euros. Il est important de préciser que la location ne doit pas non plus constituer votre activité principale. Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. À défaut, vous devrez passer sous le régime de LMP.

Les revenus tirés d’une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre 2 régimes fiscaux différents :
• Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le total des loyers perçus dans l’année sans avoir à justifier des charges réelles. La différence est ensuite soumise au barème progressif de l’impôt.

• Le régime réel permet de déduire des loyers l’intégralité des charges liées à cette activité : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, comptabilité… On l’ajoute ensuite aux autres revenus de l’investisseur. Le régime réel du LMNP permet de pratiquer des amortissements. C’est la possibilité de déduire des loyers une partie du prix du logement.

Si les charges à déduire sont plus importantes que les loyers, un déficit apparaît sous les deux régimes. Il est reportable sur les recettes locatives des dix années suivantes sans limitation de montant. Tant qu’il existe, vous ne pouvez pas amortir. Les amortissements sont stockés sans limitation de durée. En d’autres termes, vous commencez par déduire le maximum de charges pour réduire votre base imposable. Pendant ce temps, vous conservez les amortissements. Une fois le déficit lié aux charges absorbé, vous amortissez. Ce système permet de baisser les recettes locatives pendant des années.

Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 72 600 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du Micro BIC qui présente l’avantage de la simplicité. Dans tous les cas, prenez soin de calculer le montant de vos charges à déduire. Les amortissements doivent être intégrés à vos calculs. Si les montants de charges sont supérieurs à l’abattement forfaitaire, le régime réel sera privilégié. Les loyers supérieurs à 72 600 € relèvent automatiquement du régime réel.

LES POINTS DE VIGILANCE DE L’INVESTISSEMENT EN RÉSIDENCE SERVICES

Les choix du gestionnaire et de l’emplacement constituent les clefs de la réussite pour ce type d’investissement. De ces éléments dépendent l’avenir de votre placement. Il faut donc être particulièrement vigilant sur sa sélection, d’autant plus que vous vous engagez sur du long terme (neuf ans au minimum). Se tourner vers un gestionnaire reconnu paraît essentiel.
L’implantation du bien est primordiale, sachant que seule la proximité du centre et des commerces constituera un gage de valorisation. Pour une résidence étudiante, la proximité des transports ou des écoles et universités est un plus. Les biens mal gérés ou mal situés se revendent avec des moins-values pouvant aller jusqu’à 25 %.

Conditions du bail… Dans le projet de bail commercial, veillez à vérifier tant le loyer que les charges. En effet, il convient de s’assurer que le niveau de loyer n’est pas trop élevé pour la clientèle visée. S’il peut être tentant de percevoir un loyer élevé, le gestionnaire le répercutera forcément sur les locataires. Même si pendant toute la durée du premier bail de neuf ou onze ans, le versement des loyers est garanti, des problèmes peuvent survenir en cours de route, comme un faible taux d’occupation de la résidence. Pour s’assurer d’une rentabilité convenable, l’exploitant pourra en effet diminuer les loyers.

Concernant les charges, vérifier à qui elles incombent est fondamental. En règle générale, la taxe foncière, les honoraires de syndic et les grosses interventions sur la structure du bâtiment (toiture, façades…), attendues à un horizon de 15 ou 20 ans, vous reviennent. Les frais de gestion et les travaux courants (entretien, mise aux normes, etc.) sont en principe pris en charge par l’exploitant.

OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Quel que soit le régime fiscal choisi, le formalisme est souvent lourd et chronophage (déclaration d’existence, lettre d’option, demandes de remboursement, déclarations…), un accompagnement par un notaire s’avère judicieux voire nécessaire.

Maître Agathe EPAILLY, notaire à Bordeaux

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