• Par Me Gabriel Askenazi
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•   27 Oct 2023
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La vente de l’immeuble par une personne en situation de surendettement

La vente d’un bien immobilier par une personne en situation de surendettement peut soulever de nombreuses questions juridiques. Quels sont les aspects juridiques liés à la vente d’un immeuble par une personne en situation de surendettement ? 

La situation de surendettement est définie par la loi française comme l’impossibilité pour un particulier de faire face à ses dettes non professionnelles. Dans une telle situation, la personne surendettée peut demander une procédure de traitement du surendettement auprès de la commission de surendettement. Il doit pour se faire déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Le bénéficiaire de la procédure de surendettement n’est pas privé de son pouvoir de disposer de ses biens ; toutefois, il fait l’objet de contraintes particulières auxquelles le notaire doit alors être attentif. Lorsque la commission de surendettement accepte le dossier de surendettement, elle peut alors proposer au bénéficiaire de la procédure un plan de redressement, qui peut inclure la vente de biens immobiliers. Dans ce cas, la vente doit respecter les règles légales et réglementaires en vigueur, mais aucune autorisation supplémentaire n’est nécessaire.

L’autorisation de procéder à la vente

La prudence impose alors au notaire, qui doit recevoir l’acte de vente, de vérifier si les mesures de désendettement du bénéficiaire comprennent, ou non, la vente du bien immobilier, pour laquelle il a été mandaté. À défaut, le notaire doit demander la production par le surendetté d’une autorisation de procéder à la vente de son immeuble. S’agissant d’une démarche personnelle, il n’y a pas lieu pour le rédacteur de l’acte de prendre contact avec le service de la Banque de France. Il se verra bien souvent opposer le refus de toute communication ou d’information compte tenu du secret auquel les membres de la commission sont tenus. Le notaire n’a alors qu’un rôle d’accompagnement de son client ; il peut l’aider à préparer la demande d’autorisation, mais le courrier devra être impérativement signé et adressé par le débiteur concerné.

La vente doit être réalisée avec un accord préalable, mais l’accord de qui ? En effet, il y a deux articles du Code de la Consommation à prendre en compte.

• Le premier, l’article L722-5, fait référence au juge des contentieux de la protection, qui peut être saisi par le débiteur pour être autorisé à accomplir les actes « de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ».
• Le second, l’article 761-1, indique que s’expose à la déchéance du bénéfice de la procédure de surendettement, le débiteur qui, « sans l’accord de ses créanciers, de la commission ou du juge, a aggravé son endettement en souscrivant de nouveaux emprunts ou aura procédé à des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure de traitement de la situation de surendettement ou de rétablissement personnel ou pendant l’exécution du plan ou des mesures prévues à l’article L. 733-1 ou à l’article L. 733-4. »

Ainsi, il y a lieu de distinguer en fonction de l’avancée du dossier de surendettement dans la procédure :

• À partir de l’acceptation du dossier de surendettement par la Banque de France, et jusqu’à l’adoption d’une mesure de désendettement (allant du plan conventionnel de remboursement établi avec les créanciers, jusqu’au rétablissement personnel), le vendeur doit obtenir l’autorisation de la part du juge du contentieux de la protection, c’est-à-dire le juge du tribunal d’instance.
• Après l’adoption d’une mesure de désendettement, l’accord préalable peut être demandé soit à la commission, soit au juge du contentieux de la protection, soit à l’ensemble des créanciers. La dernière solution n’est évidemment pas adaptée en cas de multiplicité du nombre de créancier.

Le défaut d’autorisation

Le défaut d’autorisation a de lourdes conséquences pour le surendetté, comme pour l’acte de vente. En l’absence de l’assentiment que l’on vient de détailler, le débiteur qui aliène son bien se voit déchu de sa mesure de protection, et s’expose donc à de nouvelles poursuites de ses créanciers. L’acte, quant à lui encourt, la nullité prévue à l’article L761-2 du Code de la consommation pendant un an à compter de la signature.

En conclusion, la vente d’un bien immobilier par une personne en situation de surendettement nécessite une vigilance particulière de la part des parties prenantes, et tout particulièrement du notaire. Il est important d’attirer l’attention des parties sur l’importance de révéler une situation de surendettement qui n’apparaitrait pas au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, afin de remplir notre obligation d’information et de sécurité juridique des opérations immobilières.