IMMO NOTAIRES – NOVEMBRE/DÉCEMBRE 2023

Édito – Bordeaux moins dans le rouge…

Non, la célèbre cité girondine ne renie pas son statut de capitale du vin ! Elle continue plus que jamais de rayonner mondialement du haut de son inscription au patrimoine mondial de l’Unesco et s’affiche comme vitrine de l’excellence dans l’élaboration de grands vins…

Au contraire, elle se montre même toujours plus accueillante puisqu’elle réduit la teneur de ses biens immobiliers en euros. Un assemblage plus en cohérence avec le marché actuel qui évite à Bordeaux de se retrouver dans le rouge lorsque l’on mesure l’évolution du prix de la pierre.

Une recette dont elle n’usait plus depuis une bonne dizaine d’années au profit de tarifs toujours plus élitistes…

En effet, selon le baromètre des notaires Girondins, le cours moyen des appartements et maisons n’enregistre pas de baisse significative mais plutôt un ralentissement de la hausse des prix sur un an.

Ce parc immobilier moins corsé en prix au mètre carré peut mettre l’eau à la bouche des acheteurs. Ils retrouvent – avec ce millésime 2023 – le plaisir de négocier. Pour les accompagner dans leur acquisition, les notaires disposent d’une large panoplie de biens à vendre qu’ils prennent soin de proposer à leur juste prix.

De plus, ils apportent leur caution au plan juridique et technique. Pas de mauvaise surprise en s’installant dans le logement. Aucune raison de ressentir de l’amertume avec des biens qui cacheraient des servitudes oubliées, des diagnostics incomplets, un bâti altéré, un droit à construire enterré…

Autant de précautions qui visent à rédiger un compromis parfaitement documenté au service du contrat notarié, dans l’intérêt du vendeur et de l’acquéreur. 

Pour les nouveaux propriétaires, cette transaction réserve un savant mélange immobilier et juridique, qui contribue plus que jamais au grand succès de l’habitat bordelais !

Me Delphine DETRIEUX, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde 

 

Parole de notaire – Don de somme d’argent : acte sous seing privé ou acte authentique ? 

La loi ne prévoit aucune forme spéciale pour un don de somme d’argent. Vous pouvez donc le réaliser par vous-même (sous seing privé) ou devant notaire (acte authentique). Mais donner une somme d’argent peut avoir d’importantes implications juridiques et fiscales. Il faut surtout penser à déclarer ce don. 

Si vous ne souhaitez pas vous adresser à votre notaire pour effectuer ce don, la personne qui le reçoit devra néanmoins en informer les services fiscaux. Le donataire aura le choix de révéler ce don :

soit au moyen du formulaire en ligne disponible dans son espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique Déclarer > Vous avez reçu un don ? (sauf en cas de rappel de donation antérieure) ;

soit au moyen du formulaire CERFA 2735, déposé en double exemplaire dans le mois suivant la réalisation du don auprès du service des impôts (pôle enregistrement) de son domicile.

Cette déclaration par vous-même permet d’éviter les frais de notaire. Mais cette économie immédiate, et ce formalisme d’apparence simple, sont souvent neutralisés par les dangers d’un tel don effectué sans les conseils avisés d’un notaire. Les problèmes peuvent se révéler nombreux sur le plan civil et sur le plan fiscal.

LES CONSÉQUENCES SUR LE PLAN CIVIL

Des problèmes peuvent surgir quant à la nature juridique des sommes d’argent données. Sont-elles propres au donateur ou au contraire communes ou indivises ? Le conjoint entend-il se porter co-donateur ? La réponse dépendra du régime matrimonial du donateur.

Ensuite, des difficultés peuvent apparaître quant aux modalités du don : le donateur souhaite-t-il rééquilibrer une situation passée ? Souhaite-t-il au contraire avantager un enfant au détriment d’un autre ? Souhaite-t-il que le bien donné puisse profiter au conjoint du donataire ?  

Là où le formulaire 2735 amène souvent des dons rigides, manquant de souplesse juridique et de précision, votre notaire peut aménager les modalités de la donation en prévoyant des clauses adaptées à la situation de chacun (droit de retour conventionnel, charges, règlement des droits par le donateur…).

Enfin, des conflits peuvent survenir au décès du donateur : ce don ne risque-t-il pas de créer une inégalité entre les héritiers ? Une incompréhension ? Voire un déséquilibre ?

La loi prévoit qu’au décès du donateur, l’enfant est tenu de rapporter les donations en avancement de part successorale qu’il a reçues du donateur, c’est-à-dire qu’il doit remettre dans la masse des biens à partager la valeur de la somme donnée. Si l’argent a servi à acquérir un bien, le montant du rapport est calculé sur la valeur de ce bien à la date du partage. Toutefois, seule la valeur déclarée est prise en compte si la dépréciation du nouveau bien était inéluctable au jour de l’acquisition (achat d’une voiture, de matériel électronique…).

Par exemple, vous donnez 50 000 € à chacun de vos deux enfants A et B. Grâce à votre don, A achète un studio et B achète un véhicule. Au décès du donateur, le studio est évalué à 90 000 € et la voiture 25 000 €. L’enfant A sera tenu de rapporter à la masse des biens à partager 90 000 €, alors que l’enfant B rapportera 50 000 € seulement.  

En fonction de l’usage fait par les donataires des sommes données, un simple don peut rompre l’égalité globale entre les enfants. Afin d’anticiper les conséquences de la donation lors du règlement de la succession et diminuer le risque de conflit entre vos héritiers, le recours à la donation-partage permet d’écarter le rapport des sommes données et, à certaines conditions, geler leurs valeurs à la date de la donation. Vous avez également la possibilité de réincorporer à cette donation-partage des donations antérieures, dans un objectif de réorganisation des transmissions.

LES CONSÉQUENCES SUR LE PLAN FISCAL

La donation de sommes d’argent est soumise au régime fiscal des droits de mutation à titre gratuit. Certaines règles sont à respecter :

des droits d’enregistrement sont dus après déduction éventuelle de l’abattement dont peut se prévaloir le donataire. Leur calcul peut se révéler délicat, notamment en présence de donation antérieure de moins de 15 ans. En cas d’erreur, l’administration fiscale pourrait vous redresser avec application de pénalités ;

le donataire est tenu de déclarer le don dans le mois qui suit. L’oubli peut entraîner des intérêts de retard et ne fait pas courir le délai de 15 ans du rappel fiscal des donations antérieures. Ce délai ne partant qu’à la date de la déclaration ;

enfin, il serait dommage que le donataire de sommes d’argent se prive, par ignorance, du régime d’exonération totale de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 31 865 €, dès lors que les conditions d’âge (donateur de moins de 80 ans et donataire de plus de 18 ans), et de parenté (au profit d’un enfant, petits-enfants ou arrière-petits-enfants ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou nièce) sont satisfaites. Sans oublier que cette exonération se cumule avec les abattements bénéficiant au donataire (100 000 € pour les enfants, 31 865 € pour les petits-enfants…). 

Maître Pierre REUTIN, notaire à Bordeaux

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