CONSTRUIRE SUR UN TERRAIN DÉPENDANT D’UN LOTISSEMENT

LE TERRAIN CONCERNÉ 

Le lotissement est constitué d’un ensemble de terrains dénommés lots provenant de la division d’un terrain de plus grande importance. Le propriétaire qui effectue cette opération de division est nommé le lotisseur, il doit obtenir au préalable de la part de la mairie une autorisation de division de type déclaration préalable ou permis d’aménager selon la configuration du terrain et de la division projetée. Les règles d’urbanisme sont figées pendant 5 ans à compter de la non-opposition à la déclaration préalable ou à compter de la délivrance du permis d’aménager, c’est ce que l’on appelle la « cristallisation des règles d’urbanisme », c’est-à-dire que le permis de construire obtenu par l’acquéreur d’un lot de terrain à bâtir dans un lotissement ne peut pas être refusé ou assorti de prescriptions spéciales du fait de dispositions d’urbanisme nouvelles. 

  • Le dépôt de permis de construire, pour l’acquéreur d’un lot de terrain à bâtir, pourra être réalisé dès l’obtention par le lotisseur de la décision de non-opposition à la déclaration préalable.
  • Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, la demande de permis de construire pourra être faite soit à compter de l’achèvement des travaux de lotissement soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente des lots avant l’exécution des travaux. 

Le lotisseur est soumis à des obligations, il doit réaliser les voies d’accès communes, la création d’espaces verts, la viabilisation des terrains, c’est-à-dire que les terrains doivent être alimentés aux divers réseaux comme l’eau, l’électricité, l’assainissement, les télécoms auquel le particulier devra se raccorder une fois devenu propriétaire.

 

LES DOCUMENTS ET ORGANES PRINCIPAUX RÉGISSANT LE LOTISSEMENT

Le propriétaire d’un terrain en lotissement est nommé « un coloti ». Il devra se conformer aux règles propres du lotissement. La réglementation sur la création et l’aménagement des lotissements relève du droit administratif, tandis que relève du droit privé tout ce qui concerne les relations entre le lotisseur et les acquéreurs des lots et les relations entre les acquéreurs de ces lots. Dès l’achat du terrain, l’acquéreur sera informé des règles de droit privé qui régissent le lotissement, celles-ci peuvent être contenues généralement dans deux types de documents : le règlement de lotissement et le cahier des charges. 

 

LE RÈGLEMENT DE LOTISSEMENT

Le règlement de lotissement est un document facultatif, s’il est établi il devra être joint au dossier de lotissement et être approuvé par l’autorité compétente. Le règlement de lotissement peut ajouter aux règles contenues dans le plan local d’urbanisme (PLU) et contenir des règles plus sévères que celles contenues dans le PLU. En revanche, il ne peut alléger les règles dudit PLU. 
Le législateur a atténué cette contrainte, en établissant le principe de la caducité des règles d’urbanisme du lotissement dans l’article L442-9 alinéa 1er du code de l’urbanisme issu de la loi dite ALUR qui dispose notamment que « les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement notamment le règlement (…) deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu ».

Cette caducité a vocation à s’appliquer à tous les lotissements quelle que soit leur ancienneté.

En résumé, si un règlement de lotissement contient des règles d’urbanisme plus sévères, elles ne seront plus applicables à deux conditions :

  • Le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu,
  • Le lotissement a été autorisé depuis plus de dix ans. 

 

LE CAHIER DES CHARGES

Le cahier des charges est un document contractuel qui régit la vie du lotissement, et qui comme le règlement de lotissement est un document facultatif. Ce cahier des charges s’impose aux colotis. Il peut, tout comme le règlement de lotissement contenir des restrictions comme par exemple le nombre de construction par lots, le type de bâtiments autorisés, le type de clôtures… Cela peut freiner les potentiels acquéreurs d’un lot de lotissement si leur projet ne peut être réalisé sur le terrain (une extension, garage…) dès lors que cela est interdit par le cahier des charges.


Le cahier des charges étant par nature contractuel aucune caducité ne s’applique. Il ne pourra être modifié que par l’intervention d’une décision en assemblée générale réunissant les colotis, cette décision devra être prise à l’unanimité. Celui-ci peut également prévoir les modalités d’entretien des voiries, l’éclairage, l’arrosage… Il est souvent prévu dans le cahier des charges qu’il sera créé entre tous les propriétaires, une association syndicale libre.


L’association syndicale prend naissance lors de l’établissement de ses statuts. L’objet de l’association sera alors défini, l’association aura vocation à gérer, dans un premier temps, les dépenses relatives à la remise en état des voiries après la construction des maisons, puis l’entretien des espaces communs type espaces verts, voiries et pourra effectuer des appels de fonds auprès de tous les colotis pour leur entretien. Les décisions relatives aux dépenses auront lieu dans le cadre d’assemblées générales qui seront tenues avec l’ensemble des colotis.

Dès l’achat du terrain, le notaire effectue souvent un appel de fonds auprès de l’acquéreur, contenant une provision :

  • pour les frais de constitution de l’association syndicale,
  • pour les frais de dégradation des voiries occasionnées par les constructeurs de maisons individuelles.

Cette association syndicale fonctionnera jusqu’à ce que les espaces communs (réseaux, voiries, espaces verts) soient intégrés dans l’espace communal. Cela peut prendre plusieurs années : il faut attendre notamment que toutes les constructions soient terminées, que les voiries détériorées soient refaites que les espaces verts soient remis en état si nécessaire.


Généralement le président de l’association syndicale est l’un des colotis du lotissement, il devra tenir les assemblées générales, justifier des fonds détenus pour le compte de l’association syndicale, constituer un dossier afin que le service de l’urbanisme compétent accepte la rétrocession des espaces communs. Pendant toute la vie de l’association syndicale, (c’est-à-dire jusqu’à sa dissolution, lorsqu’elle n’a plus de raison d’être), les colotis sont membres de plein droit de l’association syndicale, en cas de revente du terrain ou de la maison construite, le nouvel acquéreur deviendra membre de cette association syndicale et devra se conformer aux règles et obligations de ladite association syndicale.

Il peut néanmoins exister un lotissement sans association syndicale lorsque les voies et les espaces communs sont attribués en propriété aux acquéreurs des lots (terrains). Toutefois, la gestion des équipements communs risque d’être compliquée à gérer, car il va se créer une indivision entre tous les propriétaires, qui devront prendre des décisions à l’unanimité. En cas de désaccord entre eux, ils risquent dès lors de se retrouver dans des situations de blocage.

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