IMMO NOTAIRES – MARS/AVRIL 2024

Édito – Rénov’action réussie ! 

Une belle esthétique, des performances énergétiques, des espaces ergonomiques… il n’en faut pas plus pour redonner une seconde vie à une maison dite « ancienne », qui peut tout à fait arborer les atouts du « neuf ».

Compte tenu des prix de l’immobilier encore élevés et des taux d’intérêt tout juste stabilisés, une bonne gestion patrimoniale consiste à s’intéresser à la rénovation immobilière…

Découvrons les actions à suivre pour réaliser une belle opération.

1. Délimiter sa surface financière en allant à la rencontre de son banquier. Il effectue une simulation qui fixe les conditions du crédit immobilier, sans oublier de prendre en compte les éventuels droits au prêt à taux zéro et le dispositif « Ma prime rénov » pour financer les travaux.

2. Prospecter aux côtés de son notaire afin de repérer un bien au juste prix de marché et parfaitement diagnostiqué au niveau du DPE (diagnostic de performance énergétique) et autres contrôles obligatoires. Son portefeuille de biens anciens issus du règlement de successions, notamment, vaut le détour.

3. Solliciter « Mon Accompagnateur Rénov’ », interlocuteur Anah, qui préconise une rénovation globale. Elle donne lieu à une aide financière surdimensionnée à condition d’obtenir un gain d’au moins 2 étiquettes énergie par rapport au classement initial.

4. S’engager dans une acquisition parfaitement sécurisée aux côtés du notaire. Naturellement, ce dernier ausculte le bien au plan juridique et technique afin de rédiger le compromis de vente dans l’intérêt des deux parties, acquéreur et vendeur.

5. Valider une offre de prêt qui tient compte de conditions revisitées. Désormais stabilisés pour s’établir à 4,15 % en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement CSA, les taux devraient baisser à l’horizon du 2e trimestre 2024. Par ailleurs, les durées de remboursement d’emprunt peuvent atteindre 30 ans au lieu de 25 ans grâce aux pouvoirs de délégation accrus des banques.

6. Confier son projet à un constructeur, maître d’œuvre, architecte, qui assure des prestations de qualité avec les garanties associées. Les travaux bénéficient d’une décennale qui couvre les éventuelles malfaçons et facilitent une éventuelle négociation.

Ce programme nous permet de vérifier que la « rénov’action » est en mouvement au service du logement.

Pour démarrer votre chantier, venez rencontrer votre notaire qui maîtrise l’œuvre en matière de négociation immobilière. Il se positionne en « compagnon » de route juridique pluridisciplinaire !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des notaires de la Gironde

 

Parole de notaire – Le mandat de protection future. Questions d’avenir…

« La vieillesse est un naufrage » ont déclaré CHATEAUBRIAND et le Général de GAULLE. Certes, pas toujours, mais les tempêtes de la vie peuvent provoquer de réels naufrages. Le mandat de protection future est un moyen pour toute personne d’exprimer sa volonté, lorsque tout va bien, pour le jour où, éventuellement, ce serait le naufrage. 

Le Code Civil, article 477, premier et deuxième alinéas dispose que « Toute personne majeure ou mineure émancipée ne faisant pas l’objet d’une mesure de tutelle peut charger une ou plusieurs personnes, par un même mandat, de la représenter pour le cas où, pour l’une des causes prévues à l’article 425, elle ne pourrait plus pourvoir seule à ses intérêts. La personne en curatelle ne peut conclure un mandat de protection future qu’avec l’assistance de son curateur» Et en son article 425, le Code civil dispose que toute personne se trouvant « dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération, médicalement constatée, soit de ses facultés mentales, soit de ses facultés corporelles de nature à empêcher l’expression de sa volonté » peut en bénéficier. Acte notarié ou sous signatures privées, il permet à une personne (le mandant) de désigner la ou les personnes (le ou les mandataires) à laquelle ou auxquelles elle entend confier sa protection. Le mandataire doit accepter le mandat.

 

CET ACTE PRÉVOIT QUE LE MANDAT S’ETEND À…

La protection de la personne du bénéficiaire. Les droits et obligations du mandataire sont définis par les articles 457-1 et suivants du Code civil. Le mandataire veillera sur la personne du mandant, selon les modalités adaptées à son état physique ainsi qu’à son discernement, tant en le protégeant qu’en s’assurant du respect de son intimité, de son cadre de vie et du suivi de ses relations habituelles avec les tiers, parents ou non, lui permettant de les visiter ou de les héberger temporairement. Il en ira de même pour le maintien de la vie sociale, associative ou autre.

La protection de ses biens. Le mandataire peut réaliser tous les actes patrimoniaux que le tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec autorisation, toutefois les actes de disposition à titre gratuit nécessitent une autorisation du juge des contentieux de la protection, sauf à tenir compte, le cas échéant, des dispositions particulières. Le mandat de protection future prend effet lorsqu’il est établi que le mandant ne peut plus pourvoir seul à ses intérêts. Un certificat médical doit établir qu’il se trouve dans cette impossibilité. Cette prise d’effet doit être notifiée au mandant. Le mandataire a des obligations et doit rendre des comptes annuellement au notaire qui a établi le mandat ou au juge en cas de mandat sous signature privée.

 

CERTAINS ACTES STRICTEMENT INTERDITS AU MANDATAIRE

L’accomplissement des actes dont la nature implique un consentement strictement personnel ne peut jamais donner lieu à assistance ou représentation du mandant par le mandataire. Suivant les dispositions de l’article 458 du Code civil, sont réputés strictement personnels la déclaration de naissance d’un enfant, sa reconnaissance, les actes de l’autorité parentale relatifs à la personne d’un enfant, la déclaration du choix ou du changement du nom d’un enfant et le consentement donné à sa propre adoption ou à celle de son enfant.

 

L’ACTE DETERMINE LES POUVOIRS DU MANDATAIRE RELATIFS À LA PROTECTION DU MANDANT

Ils concernent le choix de la résidence, les conditions de vie (maintien à domicile, recours à un établissement spécialisé, hospitalisation, santé…). Lors de l’ouverture du mandat, le mandataire deviendra la personne de confiance, conformément aux articles L1111-6 et L1111-12 du Code de la santé publique. Selon l’état de santé du mandant, il prendra les mesures utiles au maintien des liens du mandant avec son entourage, lui permettra l’exercice du droit de vote, accomplira toutes démarches administratives nécessaires à la vie quotidienne, lui facilitera sa pratique religieuse, prendra les mesures pour répondre aux besoins des animaux de compagnie. Cette liste n’est pas exhaustive. Le mandataire accomplira les actes de gestion courante du patrimoine. Le pouvoir de vendre ou d’accepter une succession doit être prévu.

 

ACTES NECESSITANT L’ACCORD DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Consentir une donation, prendre des dispositions testamentaires, renoncer à une succession ou legs… De même, le mandataire ne pourra souscrire, modifier, racheter un contrat d’assurance vie, désigner ou substituer un bénéficiaire, sans l’autorisation du juge des contentieux de la protection, dès lors que l’opération envisagée traduit une intention libérale.

Lors de la prise d’effet du mandat, le certificat médical devra être produit avec la copie de l’acte au greffe du tribunal judiciaire de la résidence de la personne protégée. Cet acte peut, selon le principe de précaution, s’avérer d’une grande utilité. Il permet à toute personne qui le souhaite de choisir un tiers pour prendre, en cas d’incapacité, les décisions prévues et déterminées à l’avance, tout en ayant l’assurance d’un contrôle sur les actes les plus graves. Le mandat de protection future peut également être précieux pour maintenir une entreprise, dans le cas où son dirigeant se trouverait dans l’incapacité temporaire ou définitive de le faire. Dans ce cas précis, il faut établir une expertise des besoins et impératifs de celle-ci. Cet acte est donc un outil de précaution et de sérénité qui permet à tout un chacun de conserver, en cas de naufrage, la dignité de l’expression de sa volonté.

Maître Marie-Laure GONTIER, notaire à Lormont

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