Prisés pour leur situation, appréciés pour leur décoration, les meublés de tourisme type Airbnb savent recevoir. À tel point qu’ils représentent près de 30 % des séjours touristiques. Balade à caractère œnologique, escapade à vocation océanique ou découverte du Bordeaux historique… voilà des hébergements qui se prêtent idéalement à la vocation de notre département qui met en valeur ses nombreux atouts.
Cependant, le succès des meublés ne vient-il pas faire un peu d’ombre au parc immobilier et hôtelier ? En effet, l’offre aspire une part du nombre de logements qui pourraient se destiner à la location longue durée. De plus, elle vient se substituer aux capacités d’hébergement des professionnels de l’hôtellerie.
Face au charme des meublés de tourisme, la loi Le Meur de novembre 2024 pose un cadre réglementaire. Il vise à réguler l’offre de logements saisonniers en accordant plus de pouvoirs aux maires notamment. À commencer par les autorisations d’ouverture des meublés qui se voient délivrées par les mairies. S’ajoutent des quotas de logements pouvant être fixés dans le cadre du PLU (plan local d’urbanisme). Et dans les zones tendues comme Bordeaux, la durée de location peut être limitée à 90 jours par an.
Nouveauté ! À partir du 20 mai prochain, la procédure d’enregistrement des meublés devient obligatoire sur une plateforme dédiée, comme www.declaloc.fr.
Changement de tonalité dans les immeubles également… Les copropriétaires peuvent donner une certaine coloration en interdisant les meublés de tourisme au sein de leur résidence. Soumise au vote, cette décision requiert la majorité des deux tiers.
Sans oublier l’indispensable touche de vert ! Progressivement, les meublés de tourisme vont devoir imiter le parc locatif classique avec l’obtention d’une classe énergie efficiente, A, B ou C.
Ces nouvelles dispositions visent bien sûr à offrir une meilleure qualité de prestations. À la clé, un cadre qui apporte un environnement toujours plus sécurisant tout en conservant le côté dépaysant du meublé, tant pour les propriétaires que pour les locataires.
Me Sébastien ARTAUD – Président de la Chambre des notaires de la Gironde
Malmenés par une rentabilité dégradée, les investisseurs pouvaient être tentés de s’intéresser à d’autres placements que l’immobilier. Leur nouveau statut de bailleur privé leur permet de retrouver le sourire puisqu’ils peuvent mieux amortir le coût d’acquisition de leur appartement locatif.
De la visibilité et de l’attractivité avec l’immobilier, les investisseurs en attendaient depuis l’arrêt du dispositif Pinel fin 2024. La loi de finances pour 2026 – loi n° 2026-103 du 19 février dernier – vient les stimuler avec le nouveau » statut de bailleur privé « . Il repose sur un dispositif d’amortissement fiscal qui redonne de l’intérêt aux biens destinés à être proposés sur le marché locatif.
BÂTI POUR AMORTIR !
Dans une logique de relance du marché immobilier avec l’objectif de construire 2 millions de logements supplémentaires à l’horizon 2030, le gouvernement a souhaité mettre en place un nouveau dispositif fiscal à destination des investisseurs en immobilier pour la période 2026-2028 sur tout le territoire, sans zonage géographique.
Ce dernier repose sur un constat assez simple : un logement, qu’il soit loué meublé ou nu, se dégrade avec le temps, il vieillit, s’use et nécessite un entretien constant. Face à ce constat, le gouvernement permet aux investisseurs de déduire progressivement la valeur du logement de leurs revenus locatifs.
Concrètement, ce dispositif fiscal s’applique aussi bien à la location meublée qu’à la location nue et permet chaque année de déduire une fraction du prix du logement bâti (hors valeur du terrain qui demeure non amortissable) des revenus fonciers dégagés, ce qui implique ipso facto une réduction de l’assiette imposable au regard de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.INVESTIR POUR DÉDUIRE
À la différence de l’ancien dispositif » Pinel » qui limitait l’amortissement aux revenus fonciers, celui issu du dispositif » Jeanbrun » pourra être déduit de l’ensemble des revenus imposables du contribuable, au même titre que les travaux réalisés sur un logement ancien. Cela présente un atout non négligeable pour les investisseurs au taux marginal d’imposition important.
À ce titre, il faut retenir les chiffres suivants :
Exemple : prenons le cas d’un investisseur immobilier dont le taux marginal d’imposition est de 45 %, qui vient tout juste d’acquérir un appartement de rapport dans un immeuble neuf pour un prix de 240 000 € via un emprunt bancaire et qui désire le louer nu.
Le loyer fixé par ce dernier se situe dans les critères du secteur intermédiaire soit 13 500 € annuel équivalant à 1 125 € par mois. Les intérêts du prêt représentent une somme de 4 000 € et les autres charges, comme la taxe foncière, une charge de 1 500 €.
Grâce au régime de bailleur privé issu du dispositif » Jeanbrun « , l’investisseur immobilier va pouvoir réaliser le bilan suivant (voir tableau). L’économie réalisée par rapport au régime de droit commun est d’environ 5 000 €. Attention toutefois, en cas de revente du logement, l’amortissement réalisé sera réintégré en partie pour le calcul de la plus-value immobilière.
En définitive, ce dispositif trouvera son intérêt au regard de la situation fiscale de l’investisseur, notamment si son taux d’imposition est élevé, du logement concerné, ancien ou neuf, et du loyer escompté. Il ne reste plus qu’à espérer une publication rapide des décrets d’application.
Me Arnaud ROSSI – Notaire à Bordeaux
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