webfutur, Auteur à Chambre Gironde Notaires

Face à l’augmentation croissante des loyers, notamment dans les grandes métropoles comme Bordeaux, et malgré la mise en place du principe du plafonnement desdits loyers dans les « zones tendues », l’encadrement des loyers des locaux à usage d’habitation principale est de nouveau sur le devant de la scène, initialement prévu par la loi du 24 mars 2014 ; ce dispositif a été instauré dans la loi ELAN.

Notre politique du logement doit toujours conduire à davantage d’équilibre territorial et de justice sociale en faveur des plus fragiles, être un moteur durable de l’économie locale comme de l’économie nationale et un vecteur d’innovation. Les Français ont besoin de logements en phase avec leur mode de vie contemporain ; plus connectés, plus écologiques, plus modulables, et mieux adaptés à la diversité de leurs parcours. Ils ont également besoin de pouvoir y accéder ou en changer plus facilement. L’action du gouvernement doit répondre à tous ces enjeux ; il convient de lutter contre les fractures territoriales, adapter les solutions de logement pour les plus démunis, autrement dit à la fois libérer et surtout protéger.

DE NOMBREUSES LOIS SUR LE LOGEMENT SE SONT SUCCÉDÉES DEPUIS DES DÉCENNIES :

– Loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat.

– Loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain (loi SRU).

– Loi du 17 janvier 2002 sur la modernisation sociale.

– Loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL).

– Loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

– Loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, dernière en date portant notamment sur l’encadrement des loyers.

Face à l’augmentation croissante des loyers notamment dans les grandes métropoles comme Bordeaux, et malgré la mise en place du principe du plafonnement des-dits loyers dans les « zones tendues », l’encadrement des loyers des locaux à usage d’habitation principale est de nouveau sur le devant de la scène, initialement prévu par la loi du 24 mars 2014 ; ce dispositif a été instauré dans la loi ELAN. L’article 140 de la loi ELAN numéro 2018 -1021 du 23 novembre 2018 prévoit la possibilité d’instaurer un encadrement des loyers et ce, à titre expérimental dans les zones tendues, mais sans intégrer ce dispositif facultatif dans la loi du 6 juillet 1989.

Ces dispositions s’appliquent à titre exceptionnel et pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi ELAN (24 novembre 2018), soit jusqu’au 24 novembre 2023.

Ce dispositif n’est pas applicable uniformément sur tout le territoire français ; la collectivité qui souhaite son application doit être située en zone tendue et en faire la demande. La liste des communes situées en zone tendue figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ; la ville de Bordeaux en fait partie.

QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS ?

Ce dispositif concerne les locaux nus loués à titre de résidence principale, les locations meublées ainsi que les locations consenties dans le cadre d’un bail de mobilité, et régit la fixation du loyer initial pour l’ensemble de ces baux.

Précision ici faite que ce dispositif ne concerne pas les biens des organismes dit HLM lorsque le logement est conventionné.

CONDITIONS D’APPLICATION DU DISPOSITIF ET FIXATION DU LOYER

On rappelle le principe de liberté de fixation du loyer instauré par l’article 17.II de la loi du 6 juillet 1989, l’exception se trouvant dans l’article 140 de la loi ELAN, qui prévoit que lorsque le dispositif d’encadrement des loyers est mis en place, c’est le Préfet qui fixe chaque année et par arrêté, des loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, pour chaque catégorie de logement et secteur géographique.

LOYER DE RÉFÉRENCE

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire Local des loyers, selon les catégories de logements et des secteurs géographiques. Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20 % ; le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Le loyer de base est fixé librement entre les parties, bien entendu dans la limite du loyer de référence majoré (calculé comme indiqué ci-dessus), cependant un complément de loyer pourra être éventuellement appliqué pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, et ce par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.

PARTICULARITÉ DES LOGEMENTS MEUBLÉS

On peut signaler que le loyer de base peut aussi être inférieur au loyer de référence minoré, car la fixation du loyer est libre dans le seul respect du loyer de référence majoré. Une particularité s’applique aux logements meublés pour lesquels le loyer de référence ainsi que les loyers de référence majorés ou minorés, sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de références nus ; le complément de loyer doit tenir compte des équipements et services associés à ces logements meublés. Il est ici précisé qu’aux termes dudit contrat de bail, devront être obligatoirement mentionnés :

– le loyer de référence,

– le loyer de référence majoré ou minoré,

– et éventuellement le complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant.

COMMENT ARTICULER L’ENCADREMENT DE LOYER DÉJÀ EXISTANT ET LE PLAFONNEMENT DES LOYERS, INSTAURÉ PAR LA LOI ELAN ?

Il est nécessaire de préciser que le plafonnement des loyers et l’encadrement des loyers, souvent confondus, sont deux dispositifs distincts, qui dans certains cas peuvent se cumuler. L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 est une exception à la liberté de fixation desloyers, cet article prévoit en effet que dans les zones tendues « un décret en conseil d’État, pris après avis de la commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ». Le régime actuel est fixé par le décret du 29 juin 2021, applicable pour une période d’un an jusqu’au 31 juillet 2022. Ce texte détermine le champ d’application du principe du plafonnement et en précise les exceptions. On peut rappeler que par principe le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ; cependant par exception le loyer pourra être librement fixé si le logement était vacant depuis au moins dix-huit mois ou si des travaux d’amélioration ont été faits dont les caractéristiques sont définies par le décret.

DEUX RÉGIMES VONT DÉSORMAIS SE CUMULER À BORDEAUX :

Le plafonnement du montant des loyers édicté par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et l’encadrement de ce même loyer issu de l’article 140 de la loi ELAN, se cumuleront uniquement pour la ville de Bordeaux ; dans les villes de la Métropole, situées en zone tenue, seul le régime de l’article 18 (principe du plafonnement) s’appliquera.

QUELLES SONT LES RECOURS ET SANCTIONS EN CAS D’INOBSERVATION DE CES DISPOSITIONS ? :

– Lors de la conclusion du contrat de bail, une action en diminution du loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base prévu dans ledit contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la signature du contrat.

– Le locataire peut également contester le principe du complément de loyer, dans le délai de trois mois à compter de la signature du contrat en saisissant la commission départementale de conciliation. Le bailleur devra alors démontrer que le logement présente effectivement des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant ce complément de loyer. En cas de non-conciliation, le locataire aura alors un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

On peut dire que la loi ELAN ne révolutionne pas les rapports locatifs. Elle semble avoir plutôt pour finalité de corriger les excès de la loi ALUR (fixation autoritaire du loyer principalement). Il est à souhaiter qu’une nouvelle loi ne vienne pas dans un proche avenir modifier l’équilibre fragile des relations bailleurs /locataires…

Par Me Béatrice ARNAUD, notaire à Bordeaux.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – AVRIL 2022

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois d’avril.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°55

La reconnaissance conjointe d’un enfant par un couple de femmes

La filiation est le lien juridique unissant un enfant à un parent. Jusqu’à présent notre droit civil connaissait trois modes d’établissement non contentieux de la filiation.

L’établissement de la filiation par l’effet de la loi

L’établissement de la filiation maternelle suit un principe de droit romain : mater semper certa est. Il résulte de cet adage que la mère est la femme qui accouche. Aujourd’hui, toujours inspiré par ce principe ancien, la loi énonce que la filiation est établie, à l’égard de la mère, par la désignation de celle-ci dans l’acte de naissance de l’enfant. Pour les hommes mariés, il n’y a pas non plus de démarche spécifique à accomplir puisque le code civil présume que l’enfant conçu ou né pendant le mariage a pour père le mari. Ainsi, dès lors que la mère est mariée et désignée dans l’acte de naissance de l’enfant, le lien de filiation s’établit automatiquement à l’égard du mari.

La reconnaissance

La reconnaissance est un acte unilatéral, personnel et discrétionnaire, qui permet à toute personne d’établir un lien de filiation à l’égard d’un enfant né ou à naître. Du fait de l’augmentation des naissances hors mariage, elle est actuellement fréquemment utilisée. En effet, c’est un acte indispensable pour les hommes qui ne sont pas mariés et souhaitent faire valoir leur paternité, l’établissement de la filiation n’étant pas automatique dans ce cas.

Conseil : pour les hommes non mariés il est judicieux de reconnaître l’enfant avant sa naissance. En effet, cela permet d’éviter, en cas d’accident, que l’enfant qui serait né après le décès du père n’ait pas de filiation établie à son égard. A défaut, la mère ne pourra alors recourir qu’à la possession d’état pour remédier à cette situation en prouvant qu’il s’est comporté comme le père de l’enfant pendant la grossesse.

La possession d’état

La possession d’état nécessite d’apporter des éléments de preuve attestant qu’une personne agit, au vu et au su de tous, comme le parent de l’enfant. La possession d’état est constatée dans un acte de notoriété reçu par un notaire en présence de 3 témoins. Cet acte permet d’établir officiellement le lien de filiation sous réserve que l’enfant n’ait pas déjà une double filiation établie.

Un nouveau mode d’établissement de la filiation pour les couples de femmes : la reconnaissance conjointe

La loi bioéthique numéro 2021-1017 du 2 août 2021 a étendu le bénéfice de la Procréation Médicalement Assistée (PMA) aux couples de femmes, quelle que soit la forme de leur union (concubinage, PACS ou mariage) et aux femmes non mariées. Dans les deux cas, la PMA aura lieu avec l’apport par un tiers donneur de gamètes. S’agissant des couples de femmes, et afin d’établir un lien de filiation entre la mère d’intention et l’enfant issu de la PMA, le législateur a créé un quatrième mode d’établissement de la filiation. En effet, s’agissant de la femme qui accouche, comme nous l’avons indiqué ci-dessus, l’établissement de la filiation est automatique et s’effectue par la désignation de celle-ci dans l’acte de naissance. En revanche, le législateur, soucieux du sort de la mère d’intention, qui n’a pas porté l’enfant et ne pouvait jusqu’à présent établir de lien de filiation avec ce dernier autrement que par l’adoption, a conçu l’acte de reconnaissance conjointe.

Toutefois, le terme de reconnaissance est trompeur. En effet, la reconnaissance conjointe doit être distinguée de la reconnaissance dont elle diffère par de nombreux aspects. Ainsi, contrairement à celle-ci, l’enfant est reconnu conjointement et non unilatéralement par chaque parent. De plus, la reconnaissance conjointe doit avoir lieu avant que le couple ait initié le processus de PMA avec tiers donneur et donc avant même que l’enfant soit conçu, ce qui n’est pas envisageable pour la reconnaissance « classique ». Enfin, la reconnaissance conjointe ne peut avoir lieu que devant un notaire, contrairement à l’acte de reconnaissance, qui bien qu’il puisse être effectué devant notaire, est généralement reçu par un officier d’état civil, le plus souvent celui du lieu de naissance de l’enfant.

Le rôle du notaire dans l’établissement de la reconnaissance conjointe

L’acte de reconnaissance conjointe est reçu par le notaire en même temps qu’il recueille le consentement du couple au recours à la PMA avec un tiers donneur. Ce recueil de consentement est en effet un préalable obligatoire lorsque la PMA est réalisée à l’aide de gamètes provenant d’un donneur. Le choix du notaire par le législateur comme personne de confiance se comprend aisément compte tenu de ses compétences en droit de la famille mais également en raison du devoir de conseil qu’il doit aux parties. Ce dernier devra ainsi informer le couple des conséquences de l’établissement de la filiation et notamment des droits et des devoirs que cela fait naître à l’égard de l’enfant.

C’est ainsi que le notaire doit, lors du recueil de consentement du couple qui recourt à la PMA avec tiers donneur, avertir les parties :

que l’enfant issu de la PMA pourra à sa majorité, à sa demande, accéder aux données non identifiantes du donneur ;
de l’impossibilité d’établir un lien de filiation entre l’enfant issu de la procréation et l’auteur du don ou d’agir en responsabilité à l’encontre de celui-ci ;
de l’interdiction d’exercer une action aux fins d’établissement ou de contestation de la filiation au nom de l’enfant, à moins qu’il ne soit soutenu que celui-ci n’est pas issu de la procréation médicalement assistée ou que le consentement a été privé d’effet ;
des cas où le consentement est privé d’effet ;
de la possibilité de faire déclarer judiciairement la paternité hors mariage de celui qui, après avoir consenti à l’assistance médicale à la procréation, ne reconnaît pas l’enfant qui en est issu et d’exercer contre lui une action en responsabilité de ce chef ;
pour les couples de femmes, de ce que la femme qui fait obstacle à la remise de la reconnaissance conjointe engage sa responsabilité, et de la possibilité de faire apposer cette reconnaissance sur l’acte de naissance de l’enfant sur instruction du procureur de la République à la demande de l’enfant majeur, de son représentant légal s’il est mineur ou de toute personne ayant intérêt à agir en justice.

Par ailleurs, le notaire informe les parties des règles régissant l’autorité parentale et la dévolution du nom de famille. Enfin le notaire indiquera qu’il appartient aux parties de remettre une copie authentique de l’acte de reconnaissance conjointe à l’officier d’état civil du lieu de naissance de l’enfant. A défaut, le lien de filiation ne sera pas établi à l’égard de la mère d’intention. En pratique, l’acte de recueil de consentement et l’acte de reconnaissance conjointe nécessitent pour le notaire de rassembler une copie des actes de naissances des deux parties et de vérifier leurs identités. Le coût global s’élève à approximativement 260 euros. L’acte de recueil de consentement et l’acte de reconnaissance conjointe donnent lieu chacun à un émolument fixe au profit du notaire de 75,46 euros, auxquels d’autres frais s’ajoutent (TVA, débours, etc). Il convient de préciser que ces deux actes sont dispensés de droit d’enregistrement.

La reconnaissance conjointe d’enfant issu d’une PMA réalisée avant l’entrée en vigueur de la loi

L’article 6 IV de la loi du 2 août 2021 prévoit un mécanisme de rattrapage pour les couples de femmes qui ont eu recours à une PMA avec tiers donneur à l’étranger avant l’entrée en vigueur de la loi, soit le 3 août 2021. En effet, les couples de femmes concernées pourront procéder à une reconnaissance conjointe de l’enfant, dans les trois ans de l’entrée en vigueur de la loi soit jusqu’au 3 août 2024, afin d’établir un lien de filiation entre l’enfant et la mère d’intention. Le notaire devra s’assurer que l’enfant n’a pas de lien de filiation déjà établi à l’égard d’un autre parent que la mère qui a porté l’enfant et ce en obtenant au préalable une copie intégrale de son acte de naissance. Il avertira également les parties que la reconnaissance sera inscrite en marge de l’acte de naissance de l’enfant sur instruction du procureur de la République qui exercera un contrôle sur les circonstances de la conception de l’enfant et vérifiera qu’aucune seconde filiation n’a été légalement établie à son égard. Enfin, le notaire précisera qu’il appartient au couple de femmes de produire une copie authentique de l’acte de reconnaissance conjointe à l’officier d’état civil du lieu de naissance de l’enfant pour que ce dernier produise ses effets. Pour les couples de femmes qui ne régulariseraient pas la situation avant le 3 août 2024 et qui souhaiteraient établir un lien de filiation entre l’enfant et la mère d’intention, elles n’auront d’autres choix que de se tourner vers l’adoption, laquelle, depuis la loi du 21 février 2022, n’est plus réservée aux seuls couples mariés.

Par Me Clément DUBOST, notaire à Langon.

La rédaction du magazine CONSEILS DES NOTAIRES est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois d’Avril.

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – AVRIL 2022

Qui n’a jamais piétiné pendant des heures, crié de toutes ses forces, tendu le bras le plus loin possible pour espérer obtenir la signature de son joueur préféré ?

Chaque week-end des milliers d’enfants rêvent de ramener à la maison de précieuses signatures. Sur un drapeau, un maillot ou un ballon, ces autographes traversent les générations.

À l’occasion de leur partenariat avec l’Union Bordeaux Bègles, les notaires girondins nous plongent dans l’enfance d’un petit garçon déterminé à faire signer son ballon de rugby.

Quelques années plus tard, le petit garçon est devenu grand puisqu’il s’agit de Cameron Woki, international français, fraîchement auréolé d’un grand Chelem, il va alors croiser le regard d’un jeune supporter sur le bord du terrain… Le troisième ligne de l’UBB accompagné de Louis Picamoles et François Trinh-Duc signe à son tour le ballon du petit garçon ému.

Les notaires girondins ponctuent : « Une signature peut changer une vie ».

À travers ce film, la Chambre des Notaires de la Gironde traduit toute l’importance que représente la signature d’un acte notarié. Mariage, PACS, achat, vente, succession, les notaires rappellent ainsi leur présence et leur accompagnement dans les grandes étapes de nos vies.

Ce film inattendu ne manquera pas de provoquer beaucoup de nostalgie à toutes les familles qui accompagnent, entraînement après entraînement, match après match leurs enfants au bord des terrains pour obtenir un souvenir indélébile. Un souvenir qui pourra façonner leur avenir.

L’inventaire est l’acte qui consiste dans l’énumération, la description sommaire et l’estimation article par article des différents éléments de l’actif et du passif composant un patrimoine, une communauté, une succession, les biens d’un absent, d’un mineur, d’un majeur protégé, etc. Il a pour but la conservation des droits de tous les intéressés, même ceux qui n’y participent pas en personne. L’inventaire peut être obligatoire. Lorsqu’il n’est pas obligatoire, l’inventaire peut s’avérer utile. L’inventaire peut, enfin, avoir un intérêt fiscal.

INVENTAIRE OBLIGATOIRE
Lorsqu’une personne est juridiquement protégée

• En présence d’un mineur ou d’un majeur sous tutelle

Le tuteur ou l’administrateur légal doit faire l’inventaire des biens appartenant à son protégé ainsi que ceux dépendant des successions par lui recueillies.

• En présence d’un héritier placé sous sauvegarde de justice

L’inventaire n’est en principe pas nécessaire. En revanche dans le cas où l’intéressé viendrait à recueillir une succession et à défaut d’action de sa part, l’inventaire devrait être requis :

– soit par le directeur de l’établisse- ment où il serait placé,

– soit à défaut de ce placement : par le conjoint, le partenaire avec qui la personne vulnérable a conclu un pacte civil de solidarité ou son concubin ou bien encore un parent allié (ascendant, descendant, frère et sœur, etc.).

• La personne sous curatelle est quant à elle en droit de requérir l’inventaire des biens dépendant d’une succession recueillie par elle, s’agissant d’un acte conservatoire, l’assistance de son curateur n’est pas nécessaire. Cependant en cas d’inaction de sa part, le curateur ne pourrait agir lui-même à sa place et devrait en référer au juge des tutelles qui déciderait alors des mesures à prendre comme, par exemple, l’ouverture d’une tutelle.

• En présence d’une personne dis- parue soumise au régime de la présomption d’absence

Son représentant légal doit faire dresser un inventaire des biens recueillis par cette dernière dans une succession (ceci afin d’éviter toute contestation ultérieure, notamment en cas de retour de l’intéressé). Cette même situation s’applique au non-présent involontaire (cas d’une personne qui par suite de son éloignement se trouve, malgré elle, hors d’état de manifester sa volonté).

En cas d’acceptation de la succession à concurrence de l’acte net (anciennement appelé acceptation sous bénéfice d’inventaire).

Tout d’abord, il faut préciser que l’héritier qui recueille une suc- cession dispose, de ce que l’on appelle, l’option successorale, laquelle lui offre le choix entre :

– accepter purement et simple- ment la succession (option la plus couramment utilisée), elle a pour conséquence, pour l’héritier, de mêler son patrimoine avec celui du défunt. Cela signifie que si le défunt avait contracté des dettes auprès de créanciers, ces derniers pourraient saisir les biens propres de l’héritier ;

– accepter la succession à concurrence de l’actif net : cette option est conseillée lorsque l’héritier veut faire preuve de prudence, lorsqu’il existe une incertitude sur l’étendue exacte des dettes du défunt. L’acceptation à concurrence de l’actif net, permet alors à l’héritier de n’être redevable des dettes du défunt qu’à hauteur de ce qu’il reçoit dans la succession, protégeant ainsi son patrimoine personnel. En contrepartie l’héritier doit respecter des formalités (dont l’inventaire) et délais qui peuvent s’avérer contraignants ;

– ou renoncer à la succession : dans ce cas l’héritier ne reçoit aucun bien et ne paye pas les dettes du défunt.

Lorsque le conjoint est usufruitier Sauf dispense ou accord avec les autres héritiers.

Lorsque la succession est dévolue à l’État
C’est-à-dire lorsque la succession est vacante ou en déshérence. Une succession est dite vacante lors- qu’elle n’est réclamée ou acceptée par aucun héritier. Elle est dite en déshérence lorsqu’elle est recueillie par l’État à défaut de tout héritier connu ou acceptant.

INVENTAIRE UTILE

Lorsqu’il n’est pas prescrit par la loi, l’inventaire peut également être demandé par l’un des héritiers. En effet il peut arriver que le partage du patrimoine du défunt soit source de conflits entre les héritiers, notamment parce qu’ils ne connaissent pas réellement l’étendue du patrimoine du défunt ou parce qu’ils ne sont pas d’accord sur le partage des biens. Dans ce cas, l’établissement d’un inventaire a toute son utilité, dès lors qu’il va permettre aux héritiers de connaître la réelle valeur du patrimoine du défunt et pouvoir plus aisément se prononcer sur la succession.

INVENTAIRE FISCAL

Enfin, l’inventaire a un intérêt fiscal puisqu’il permet d’évaluer au plus juste les meubles dépendant d’une succession qui, à défaut, seraient évalués forfaitairement à 5 % de l’actif brut successoral ou devraient être mis en vente publique. En effet, l’administration fiscale prévoit dans le cadre du calcul des droits de succession, plusieurs modes d’évaluation des meubles meublants et objets mobiliers dépendant de la succession :

– soit le prix net obtenu dans une vente publique qui aurait lieu dans les deux ans du décès ;

– soit à défaut de vente publique, l’estimation contenue dans un inventaire dressé dans les cinq ans du décès ;

– soit encore, à défaut d’inventaire établi par un notaire, la déclaration faite par les héritiers, qui ne peut être inférieure à 5 % de l’ensemble des autres biens. La base de calcul du forfait de 5 % s’effectue sur l’actif de succession, avant déduction du passif. Ainsi, si le patrimoine a une valeur élevée et que les meubles ont une valeur inférieure au forfait de 5 %, il est préférable de recourir à l’inventaire.

DÉLAI POUR FAIRE INVENTAIRE

En principe, Il n’existe pas de délai imposé aux héritiers pour procéder à la réalisation d’un inventaire. Le délai à observer pour faire un inventaire est laissé à l’appréciation des intéressés
Exception à la règle :
En cas d’acceptation à concurrence de l’actif net, l’inventaire doit être déposé au greffe du Tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession dans un délai de deux mois de la déclaration de l’option successorale. L’héritier qui ne dépose pas l’inventaire dans les deux mois à compter de la déclaration au greffe perd le bénéfice lié à l’acceptation à concurrence de l’actif net, il est réputé acceptant pur et simple. Des délais supplémentaires peuvent, toutefois, être accordés exceptionnellement.

FORME DE L’INVENTAIRE

Obligatoire dans certains cas, utile dans d’autres, l’inventaire est, en principe, réalisé par le notaire chargé de la succession et un commissaire-priseur judiciaire. En règle générale, l’inventaire ne produit effet que s’il est dressé en la forme authentique par un notaire, un commissaire-priseur judiciaire, ou un huissier de justice. Exceptionnellement, l’inventaire est effectué sous seing privé. Traditionnellement, le nombre de notaires admis à recevoir l’acte est limité à deux. S’il en est appelé davantage par les parties, deux seulement figurent en nom dans l’acte comme notaires instrumentaires, les autres ne peuvent être indiqués que comme conseil de leurs clients. L’inventaire établi dans le cadre d’une succession comprend :

– les noms, prénoms, profession, domicile du ou des requérants, des personnes qui comparaissent à l’acte ou sont représentées, le cas échéant des commissaires-priseurs judiciaires, des experts ;

– l’indication des lieux où l’inventaire est fait ;

– la description et l’estimation des biens ainsi que la désignation des espèces en numéraires ;

– la consistance active et passive de la succession telle qu’elle résulte de tous documents, titres et papiers présentés et des déclarations des requérants et comparants ;

– la mention du serment prêté, lors de la clôture de l’inventaire par ceux qui ont été en possession des biens avant l’inventaire ou qui ont habité l’immeuble dans lequel sont lesdits biens qu’ils n’en ont détourné, vu détourner, ni su qu’il en ait été détourné aucun ;

– la mention de remise des objets et documents s’il y a lieu entre les mains de la personne, dont il aura été convenu, ou qui, à défaut, a été nommée par le président du tribunal judiciaire.

Par Catherine PITON, notaire à Bordeaux

La Chambre des notaires de la Gironde, partenaire officiel de l’Union Bordeaux Bègles, parraine le Derby Atlantique. À l’occasion de cette rencontre les notaires girondins se mobilise pour aller à la rencontre des supporters.

Premier rendez-vous, un jeu-concours pour vous faire participer à l’événement.

Coup d’envoi des festivités ! Nous vous offrons 25 lots de 2 places pour le match UBB – La Rochelle du samedi 2 avril.

Pour jouer rendez-vous directement sur notre page Facebook : https://www.facebook.com/ChambredesNotairesdelaGironde

Tirage au sort des 25 gagnants le lundi 28 mars 2022.

Consultez le Réglement.

Le viager est à ce jour encore peu ou mal connu des Français.
De par cette méconnaissance, beaucoup d’entre nous considèrent le viager comme peu adapté à la mise en place d’un revenu complémentaire, à la constitution d’une épargne, ou comme moyen de transmission du patrimoine. Cependant, au vu de l’allongement de la durée de vie de la population française, le viager peut apparaitre comme une solution fiable.

QU’EST-CE QUE LE VIAGER ?

Le viager permet de se constituer un apport financier périodique et durable en mobilisant un immeuble pour obtenir un revenu afin de couvrir ses besoins (personnels ou matériels) alors que les revenus ou retraites seraient insuffisants pour ses dépenses.

Il existe deux sortes de viager :
– le viager libre lorsque que le débirentier prend immédiatement possession de l’immeuble ;
– le viager occupé lorsque le crédirentier conserve la jouissance du bien au moyen d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation.

QUELS SONT LES ACTES PERMETTANT LA CONSTITUTION DU VIAGER ?
Il existe quatre actes aux termes desquels un viager peut être mis en place :

LA DONATION À CHARGE DE RENTE VIAGÈRE
Un parent donne à son enfant un immeuble, à charge pour l’enfant de verser une rente viagère au donateur. La rente peut être stipulée réversible au profit du conjoint du donateur ou d’un tiers. Cette donation peut être un moyen de transmission du patrimoine, tout en réservant des droits pour le donateur comme un droit d’usage et d’habitation. Dans cette hypothèse, le montant de la rente est fixé librement par les parties, notamment en fonction des besoins du donateur. Il pourra être prévu dans l’acte de donation, qu’en cas d’inexécution de la charge par le donataire, la donation sera révoquée de plein droit. Sinon, le donateur pourra demander en justice la révocation de la donation.

LA CONVERSION DE L’USUFRUIT EN RENTE VIAGÈRE
Le conjoint survivant est régulièrement usufruitier des biens immobiliers recueillis dans la succession de son époux prédécédé. Le conjoint a la jouissance des biens, à charge pour lui de conserver lesdits biens. Cette oblgation de conservation peut se révéler coûteuse pour le conjoint qui se voit octroyer la faculté de demander aux héritiers la conversion de son usufruit en rente viagère. Cette conversion fera l’objet d’une convention entre les héritiers et le conjoint, aux termes de laquelle le mon- tant de la rente viagère sera déterminée.

LA VENTE D’UN IMMEUBLE EN VIAGER

C’est l’acte le plus souvent utilisé pour la mise en place d’un viager. C’est la vente d’un immeuble dont le prix est versé, totalement ou partiellement, par une rente viagère. Le vendeur perçoit la rente sa vie durant. À son décès, il est possible de prévoir dans le contrat de vente que la rente sera versée à son conjoint.

Le prix de vente est payé de la façon suivante :
• pour une partie comptant au moment de la signature de l’acte. C’est ce que l’on appelle le bouquet. Son montant est déterminé librement par les parties et viendra en déduction du capital de la rente. Ce bouquet peut notamment servir au crédirentier à payer la plus-value due lors de la conclusion de la vente.

• pour l’autre partie au moyen de la rente qui sera calculée en tenant compte des éléments suivants :
– la valeur de l’immeuble au moment de la vente (déduction faite du bouquet) ;

– du droit d’usage et d’habitation ou de la réserve d’usufruit conservée par le crédirentier : il convient de l’évaluer à l’aide du taux de rendement du bien, c’est- à-dire le pourcentage représenté par le revenu que le bien procure par rapport à sa valeur. Cette valeur viendra, comme le bouquet, en déduction du capital sur lequel la rente sera calculée ;

– de l’espérance de vie du vendeur. C’est ce qui donne au contrat son caractère aléatoire. Cela dépend notamment de l’activité professionnelle, du mode de vie et de l’état de santé du vendeur. Le plus souvent on se réfèrera à des tables de mortalité éditées par l’Insee. Le contrat de vente prévoira les modalités de revalorisation de la rente et les sanctions en cas de défaut de paiement de la rente.

LE PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE

Ce n’est pas à proprement parlé une constitution de rente viagère. C’est une forme de crédit pour couvrir des besoins non professionnels. Il consiste dans l’octroi d’un prêt, par une personne physique ou par le Crédit Foncier de France (seul établissement de crédit habilité) d’un capital dont le remboursement ne pourra être exigé qu’au décès de l’emprunteur. Ce prêt sera garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle sur un immeuble de l’emprunteur. La dette de l’emprunteur ne pourra jamais excéder la valeur de l’immeuble donné en garantie lors de l’échéance du terme, à savoir le décès de l’emprunteur.

PEUT-ON RÉÉVALUER LA RENTE ?

Le but de la rente étant d’assurer un revenu au crédirentier sa vie durant, il convient de maintenir ce revenu à son niveau initial. Une clause d’indexation dans le contrat de vente permettra de faire varier la rente dans les mêmes proportions que l’indice choisi.

Les indices utilisés pour la revalorisation sont les suivants :
– l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee dans la majorité des cas,

– l’indice du coût de la construction.
Le législateur intervient également régulièrement pour majorer la rente. Chaque année, la loi de finances donne un tableau des coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat. La majoration a lieu de plein droit. La clause d’indexation doit jouer à la baisse comme à la hausse. Un pourcentage de variation de l’indice (5 à 10 %) peut être prévu pour éviter une instabilité permanente de la rente. Le contrat de vente devra prévoir que la clause jouera de plein droit sans qu’une mise en demeure soit nécessaire.

QUELLES SONT LES GARANTIES ACCORDÉES AU CRÉDIRENTIER POUR ASSURER LE PAIEMENT DE LA RENTE?

La principale garantie sera la prise d’une inscription de privilège de vendeur sur l’immeuble objet de la vente. Cette garantie sera constatée dans l’acte et publiée au service de la publicité foncière. Si le débirentier ne paie

pas la rente, le crédirentier pourra saisir le bien pour le faire vendre et obtenir l’emploi sur le prix du capital nécessaire au paiement de la rente.

Le contrat de vente pourra également prévoir :

– des intérêts de retard au cas où le débirentier ne règle pas la rente à la date d’échéance prévue. Pour plus de sécurité pour le crédirentier, il faudra indiquer dans l’acte que ces intérêts de retard courront de plein droit et sans mise en demeure ;

– une action résolutoire en cas de non-paiement de la rente. En cas d’exercice de cette action par le crédirentier, ce dernier ne sera tenu à aucune restitution des arrérages de la rente antérieurement versée ; le bouquet pourra rester acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts.

En cas de décès du débirentier avant le crédirentier, le contrat de vente continue à produire ses effets et les héritiers du débirentier sont tenus au paiement de la rente.

QUELLES SONT LES RELATIONS ENTRE LE CRÉDIRENTIER ET LE DÉBIRENTIER ?

Concernant les travaux sur l’immeuble : Le contrat de vente prévoit les obligations de chacune des parties pour éviter tout conflit ultérieur. Il sera notamment indiqué que le débirentier (à l’identique du nu-propriétaire) supportera les grosses réparations sur l’immeuble ; le reste des travaux considérés comme des dépenses d’entretien sera supporté par le crédirentier. Le crédirentier est considéré comme un locataire du bien, et de par cette qualité, il devra conserver l’immeuble en bon état en effectuant tous les travaux nécessaires pour éviter toute dégradation de l’immeuble.

Concernant le paiement de la rente : le contrat de vente prévoit les modalités de paiement de la rente, à savoir l’époque du paiement de la rente (mois, semestre, tri- mestre), le moyen de paiement de la rente (chèque, virement).

QUELLE EST LA FISCALITÉ APPLICABLE AU CONTRAT ?

Du côté du crédirentier
– Imposition au niveau de la plus-value

La vente d’un immeuble en viager est considérée comme une vente à part entière. Le crédirentier peut être redevable de l’impôt sur la plus-value au titre des articles 150 U du Code général des impôts. Le crédiren- tier bénéficiera des mêmes exonérations que dans le cadre d’une vente classique, à savoir : vente de la rési- dence principale, vente d’un immeuble détenu depuis plus de trente ans, vente d’un bien d’une valeur infé- rieure à 15 000 € ou exonération par un propriétaire titulaire d’une pension de retraite ou d’invalidité.

– Imposition au niveau des revenus

Les arrérages de la rente perçus annuellement sont considérés fiscalement comme des revenus imposables à l’impôt sur le revenu. Toutefois, la rente n’est pas taxée

dans son intégralité. Il est prévu un abattement allant crescendo en fonction de l’âge du crédirentier au jour du versement du premier arrérage. Le taux d’abatte- ment est établi une fois pour toute en retenant l’âge du vendeur au jour de l’entrée en jouissance de la rente (article 158 6. du Code général des impôts).

Les arrérages de la rente devront être déclarés par le crédirentier et s’ajouteront pour le calcul de l’impôt aux autres revenus perçus par le crédirentier. Cette somme sera ainsi soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

DU CÔTÉ DU DÉBIRENTIER

– Imposition au niveau des droits de mutation

Le débirentier, en sa qualité d’acquéreur de l’immeuble, devra payer les droits de mutation au taux de droit commun en application de l’article 1594 D du Code général des impôts (5,806 %). Les droits de mutation seront calculés sur le prix de vente constitué par le bouquet auquel sera ajoutée la valeur de capitalisation de la rente.

– Imposition au niveau des revenus

Le débirentier ne peut pas déduire de son revenu imposable la rente qu’il a versée ; les arrérages versés n’étant pas considérés comme des intérêts déductibles. Toute- fois, le débirentier doit se soumettre à une obligation déclarative sous peine d’amende : il doit remplir tous les ans un imprimé n° 2 466 pour indiquer l’identité des bénéficiaires de la rente et les sommes payées au cours de l’année précédente.

En cas de revente de l’immeuble, le débirentier pourra être redevable de l’impôt sur la plus-value. Si la vente intervient alors que le crédirentier est encore en vie, le prix d’acquisition correspondra à la valeur du capital représentatif de la rente établie au moment de l’acquisition, majoré de la fraction du prix d’acquisition payé comptant. Dans le cas le plus courant, la vente inter- viendra après le décès du crédirentier. L’administration fiscale prévoit que le débirentier ait une option pour la détermination du prix d’acquisition : – soit on retient le prix de cession ayant servi à calculer la plus-value réalisée par le crédirentier ;

– soit si c’est plus favorable pour lui, le crédirentier peut choisir la somme des annuités versées, de la fraction du prix payé comptant et des frais d’acquisition réévaluée à l’aide des coefficients d’érosion monétaire.

Les impôts locaux

La taxe foncière sera due par le débirentier en sa qua- lité de propriétaire du bien, que le viager soit libre ou occupé. Une exception à cette règle existe dans l’hypothèse de l’usufruit où ce sera le crédirentier qui paiera la taxe foncière. En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sera due par le crédirentier. Pour l’année de constitution de la rente, il sera prévu que le débirentier rembourse au crédirentier le prorata temporis de la taxe foncière.

La taxe d’habitation, étant due par l’occupant au premier janvier, ce sera le crédirentier qui en sera redevable en cas de viager occupé. Par contre, dans le cas d’un viager libre, le débirentier sera redevable de cet impôt dans l’hypothèse où il occupe le bien.

– DES DEUX CÔTÉS : LE RISQUE DE REQUALIFICATION FISCALE
Un parent, souhaitant transmettre un bien à ses proches, peut être attiré par la vente en viager car le régime fiscal de cette vente est plus avantageux que le régime fiscal en matière de donation. En effet, la vente en viager est soumise au paiement des droits d’enregistrement au taux de 5,806 % alors que la donation engendre des droits de mutation à titre gratuit qui peuvent se révéler important en fonction du degré de parenté de la personne gratifiée. Au-delà de la volonté d’éluder l’impôt, le recours à la vente en viager peut permettre à un parent d’avantager une partie de ses héritiers voire de déshériter certains de ses héritiers sanctionnant ainsi post mortem l’ingratitude subie de son vivant. C’est pour cette raison que l’administra- tion fiscale peut, en application de l’article L64 du livre des procédures fiscales, déclarer l’opération abusive (car fictive) et ainsi requalifier la vente en viager en donation déguisée. Divers indices seront retenus par l’administration fiscale pour caractériser l’existence d’une donation déguisée comme par exemple : la rente établie pour un montant anormalement bas par rapport à la valeur du bien vendu ; la renonciation du crédirentier aux sûretés habituellement demandées au débirentier ; le lien de parenté entre le crédirentier et le débirentier ; l’âge élevé du crédirentier et son état de santé précaire ; l’absence de bouquet. L’action de l’administration fiscale sera toutefois soumise au contrôle du Comité Consultatif de l’abus de droit fiscal qui peut tout autant considérer que l’administration fiscale était fondée à utiliser la procédure d’abus de droit qu’estimer que cet abus de droit n’était pas établi.

Si la fraude est caractérisée, le fraudeur devra s’acquit- ter de l’impôt qu’il aurait dû acquitter au moment de la fausse vente en viager et il devra verser au fisc une amende particulièrement lourde. En effet, dès lors que la fraude est établie, le taux de majoration de l’impôt est de 80 % et des intérêts de retard de 0,4 % par mois, décomptés à partir de la date à laquelle la donation présumée a eu lieu sur la base des droits éludés par le contribuable.

PEUT-ON VENDRE UN BIEN GREVÉ D’UNE RENTE ?

La revente d’un immeuble acquis moyennant le versement d’une rente viagère est possible. Il peut s’agir d’une vente amiable diligentée par le débirentier lui- même ou d’une vente judiciaire demandée par un créancier du débirentier (au moyen par exemple d’une saisie immobilière). Le crédirentier ne peut pas s’opposer à ladite vente sous prétexte que cette vente dimi- nuerait ses garanties.
La seule possibilité pour le crédirentier de s’opposer à la revente de l’immeuble est de demander dans l’acte constitutif de la rente viagère la stipulation d’une clause d’interdiction d’aliéner. Cette clause ne sera toutefois valable que si elle est temporaire (fixation d’un délai inférieur à la durée probable du crédirentier) et justifiée par un intérêt légitime et sérieux. Si le débirentier revend l’immeuble, le crédirentier pourra agir en nullité de la vente.

LORS DE LA REVENTE, IL FAUT DISTINGUER DEUX HYPOTHÈSES :
Le sous-acquéreur reprend la rente
Dans cette hypothèse, les textes légaux ne précisent pas, quand le sous-acquéreur reprend à sa charge le paiement de la rente, si le débirentier d’origine reste tenu au paiement de la rente.

– Si le débirentier d’origine n’est pas déchargé

Dans cette hypothèse, le crédirentier conserve ses droits contre le débiteur initial. Le crédirentier a désormais deux débiteurs. Il conviendra de déterminer dans l’acte si le débiteur initial reste le débiteur principal ou s’il devient un débiteur subsidiaire contre lequel le crédirentier pourra agir en cas de défaillance du sous-acquéreur. Le privilège de vendeur inscrit sur l’immeuble subsiste sur le bien ; l’acquéreur d’origine restant débiteur de la rente. Toutefois, il est tout à fait possible pour le sous-acquéreur d’obtenir la mainlevée du privilège de vendeur en proposant au crédiren- tier une nouvelle garantie (hypothèque sur un bien lui appartenant ou cautionnement).

– Si le débirentier d’origine est déchargé :

Il faut en premier lieu que le crédirentier consente à ce que le débirentier initial se substitue une autre personne et qu’il accepte de tenir cette substitution comme libératoire. Le crédirentier sera plus enclin à accepter cette substitution si la solvabilité ou les garanties du nouveau débiteur sont suffisantes.

Il faut ensuite constater aux termes de l’acte de vente le transfert de la dette. Ce transfert pourra se faire au moyen d’une novation (la nouvelle obligation se substitue à l’ancienne et l’éteint) ou d’une cession de la dette. Concernant le privilège de vendeur pris dans l’acte constitutif, la cession de la dette entraîne son extinction sauf si le débiteur d’origine consent à son maintien. Pour assurer la protection du crédirentier, il conviendra de prendre une nouvelle garantie à l’encontre du nouveau débiteur.

Le sous-acquéreur ne reprend pas la rente

Dans ce cas, le contrat d’origine n’est pas modifié. Le débirentier reste seul tenu du paiement de la rente et de ses majorations. Le crédirentier n’aura aucune action contre le nouvel acquéreur si le débirentier ne paie pas la rente. Pour protéger le sous-acquéreur, il sera nécessaire d’obtenir du crédirentier son accord pour la mainlevée de son inscription de privilège de vente. L’accord du crédirentier ne sera toutefois obtenu que si le débirentier lui offre une autre garantie pour le paie- ment de la rente (hypothèque sur un bien appartenant au débirentier, cautionnement d’un tiers par exemple).

COMMENT PREND FIN LA RENTE ?

La rente peut prendre fin de différentes manières :

L’extinction du contrat

De manière générale, le contrat prend fin à l’arrivée du terme contractuellement prévu, à savoir le décès du crédirentier. Ensuite, les parties peuvent contractuelle- ment s’entendre pour mettre fin au contrat. Le débirentier peut ainsi demander au crédirentier de mettre fin au contrat en lui proposant de racheter la rente (notamment s’il envisage de vendre l’immeuble). Cet accord peut également intervenir s’il arrive un dommage à l’immeuble (démolition entière de l’immeuble par suite d’un incendie). Enfin, l’extinction du viager pourra résulter du jeu de la prescription. C’est la prescription quinquennale qui s’applique à la rente viagère.

La résolution pour inexécution du contrat

L’article 1977 du Code civil prévoit que le crédirentier peut demander la résolution du contrat de vente dans l’éventualité où le débirentier ne lui donne pas les sûretés stipulées pour l’exécution du contrat. Le crédirentier devra apporter la preuve de la faute du débirentier par la non-délivrance des garanties promises ou par la diminution de ces garanties par la faute du débirentier. De manière générale, le contrat constitutif de la rente prévoit une clause résolutoire de plein droit après mise en demeure restée infructueuse pour sanctionner le défaut de paiement de la rente viagère par le débirentier. Il sera fréquemment prévu, qu’en cas d’annulation de la vente pour défaut de paiement de la rente, les arrérages perçus resteront acquis par le crédirentier à titre de dommage et intérêts.

L’annulation du contrat

L’article 1795 du Code civil prévoit que le contrat ne produira aucun effet lorsque « la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ». Cet article subordonne la validité du contrat à l’existence d’un réel aléa. Par exemple, la mort brutale du crédirentier par suite d’un accident vasculaire cérébral imprévisible n’entre pas dans le champ d’application de l’article.

Pour que la nullité soit prononcée, il faut que deux conditions soit réunies :

– le crédirentier doit être atteint au jour du contrat d’une maladie entraînant son décès : la maladie s’entend d’une affection grave sans espoir de survie de la part du crédirentier. Il doit exister un réel lien de causalité entre la maladie dont est atteint le crédirentier et le décès de son dernier ;

– le décès du crédirentier doit intervenir dans un délai de vingt jours après la conclusion du contrat (date de la donation, date du compromis synallagmatique de vente sauf si les parties ont fait de la réitération de l’acte authentique un élément constitutif de leur consente- ment auquel cas le délai part à compter de la date de l’acte authentique). Les héritiers du crédirentier demandant l’annulation du contrat devront arriver à prouver l’état de santé du crédirentier (au moyen notamment d’une expertise judiciaire médicale) et le lien de causalité entre la maladie et le décès dans le délai légal. La jurisprudence admet que le contrat peut être annulé, alors même que le crédirentier serait décédé après l’expiration du délai légal de vingt jours, en s’appuyant sur le défaut d’aléa du contrat. Le seul fait que le débirentier (par exemple le médecin du crédirentier) ait eu connaissance de la gravité de l’état de santé du crédirentier (son patient) suffit à fonder l’absence d’aléa et à justifier l’annulation du contrat.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JANVIER 2022

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de janvier.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°54

La rédaction du magazine CONSEILS DES NOTAIRES est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de janvier.

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JANVIER 2022

Les modes alternatifs de règlement des différends, comme la médiation, permettent non seulement d’aboutir à une solution, mais aussi d’apaiser des rancœurs propres à l’humain.

On constate, depuis un certain temps, une judiciarisation toujours plus importante, dans tous les domaines (tant civils que commerciaux ou sociaux). Toutefois, le règlement juridique d’un litige n’est parfois pas le seul désir des parties. Dans de nombreux cas, le véritable problème est l’absence de communication, ou une communication dématérialisée, vectrice de tensions démesurées. Les modes alternatifs de règle- ment des différends, comme par exemple la médiation, permettent alors non seulement d’aboutir à une solution, mais également d’apaiser des rancœurs propres à l’humain. La loi du 18 novembre 2016 dite loi de modernisation de la justice du XXIe siècle encourage le recours à ces modes non judiciaires de règlement des conflits. Les procédés permettant d’éviter le recours aux tribunaux sont multiples, mais parfois peu connus. Dans une société toujours plus complexe et conflictuelle, la médiation est une opportunité à saisir. Elle permet de contourner l’engorgement bien connu de la justice, sa complexité et son formalisme, mais surtout elle aide à la restauration d’un dialogue, d’un apaisement des relations entre les parties pour le présent et l’avenir. Le notaire, acteur quotidien de la résolution pacifique des litiges, semble être l’un des professionnels le mieux placé pour gérer une médiation, eu égard notamment à la place qu’il occupe en matière familiale, immobilière ou encore commerciale, de l’impartialité découlant de ses obligations déontologiques, de sa mission d’efficacité des contrats et de son intervention de premier rang dans les contentieux. Cependant, la médiation ne s’improvise pas et impose une formation particulière.

LA MÉDIATION, RÉTABLISSEMENT D’UNE COMMUNICATION ALTÉRÉE

L’article 1530 du Code de procédure civile définit la médiation comme un « processus structuré, par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence ». C’est un mode alternatif de résolution des conflits reposant sur la recherche d’une solution entre les parties, au travers d’échanges tenus par un tiers neutre, le médiateur. Précisément, la médiation est un mode de restauration du dialogue entre les personnes, en dehors de toute notion juridique. Elle suppose cependant une volonté commune des parties de parvenir à un accord de manière amiable, et doivent y consentir librement. Elles peuvent d’ailleurs y mettre fin à tout moment. Avoir recours à la médiation c’est vouloir aboutir à une solution relativement rapide et peu onéreuse, mais surtout, c’est vouloir une solution permettant le rétablissement ou la préservation d’une communication altérée ou complexe. Ce sont les parties elles-mêmes qui trouvent une solution à leur conflit, le médiateur n’intervient que pour favoriser le dialogue entre elles.

LE NOTAIRE, ACTEUR NATUREL DE LA MÉDIATION

Le notaire est un officier public établi pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des copies. Pour l’exécution de sa mission, l’État lui délègue une parcelle de l’autorité publique : il assure le service public de l’authenticité. Son domaine de compétence est très large, il est donc susceptible d’être confronté à plusieurs points de crispations : droit de l’immobilier (copropriété, voisinage, servitudes, baux…), droit de la famille (successions, séparations, libéralités…), ou encore droit de l’entre- prise (cessions, relations de travail et d’affaires…). Dans l’exercice quotidien de ses fonctions, il doit donc gérer des situations délicates, voire conflictuelles. Il doit de ce fait détenir des compétences naturelles en matière de médiation, mais en acquiert également avec son expérience. Son appétence pour la prévention des conflits et son aptitude à rechercher une entente entre les parties font du notaire un interlocuteur privilégié.

LE NOTAIRE, PRESCRIPTEUR DE MÉDIATION OU MÉDIATEUR

Par sa formation professionnelle, et la déontologie à laquelle il est soumis, le notaire médiateur est un acteur incontournable de la médiation. Surtout, et contraire- ment à bien d’autres professionnels du droit, le notaire n’est pas le représentant d’une des parties, il agit dans l’intérêt de l’ensemble de celles-ci. Le notaire est le garant de l’équilibre contractuel, il est donc le conseil de tous. Son impartialité fait de lui un médiateur naturel en ce sens qu’il aide les parties à rechercher une solution qui convienne à tous.
Le notaire peut remplir deux rôles majeurs en matière de médiation : celui de prescripteur ou celui de médiateur. Comme indiqué ci-dessus, la médiation ne s’improvise pas. Pour exercer l’activité de médiateur, il doit connaître et maîtriser les techniques de la médiation, et suivre à cet effet une formation particulière. En effet, le notaire exprime, au quotidien, un avis basé sur ses connaissances théoriques et techniques, et suggère des solutions en ce sens. Le médiateur lui, n’intervient pas en qualité de conseil des parties, il va simplement confronter leurs points de vue et rétablir la communication entre elles afin qu’elles trouvent elles-mêmes un accord respectant leurs intérêts propres.

Le passage devant un notaire, dans le cadre du suivi d’un dossier, ne suffit pas toujours à résoudre un conflit. Dans ce cas, le notaire formé en médiation et convaincu par cette démarche, pourra (voire devra) proposer aux parties ce mode de règlement de leur(s) différend(s). C’est alors qu’interviendra un de ses confrères, médiateur. Le notaire prescripteur fournira à ce dernier, par le biais du centre de médiation du notariat compétent, l’état civil des parties ainsi qu’un résumé du litige qui les oppose. Indépendant et impartial, le notaire médiateur ne doit avoir aucun lien personnel ni professionnel avec les parties.

Le notaire médiateur ne tranche pas un litige mais facilite le dialogue entre les parties afin de trouver une solution au différend qui les oppose. La seule limite est que le notaire médiateur ne peut intervenir dans le cadre d’un litige opposant un professionnel et un particulier.

LE DÉROULEMENT DE LA MÉDIATION

Un contrat de médiation est signé entre les parties et le médiateur. Le rôle du médiateur et l’engagement des parties y sont précisés. Ces dernières doivent préciser leurs positions et identifier les enjeux de leur(s) diffé- rend(s). Une fois ces deux stades terminés, la recherche de solutions et d’accord peut débuter. Le médiateur encadre le débat, en posant des questions aux parties afin de mieux cerner les problèmes auxquels elles font face. Des concessions réciproques peuvent alors voir le jour et la situation s’en trouve alors nettement pacifiée, voire complètement résolue.

La confidentialité, pendant du secret professionnel, est la règle : l’ensemble des échanges au cours de la médiation demeurent confidentiel et ne peuvent être présentés comme support en cas d’échec, devant un tribunal. La confidentialité aide à maintenir un climat de confiance lors de ces discussions.

Si un accord est trouvé, il peut être constaté par écrit et met fin au différend entre les parties. Aussi, si la

médiation est intervenue lors d’un procès en cours, le magistrat compétent homologuera l’accord des parties et clôturera l’instance en cours. Le notaire prescripteur pourra alors reprendre le cours du dossier afin de rédiger l’acte nécessaire.

Si les parties ne parviennent pas à s’entendre, le médiateur met fin à la médiation en en informant, éventuellement, le notaire prescripteur. Elles sont alors libres d’introduire une action en justice.

LE DÉVELOPPEMENT DE LA MÉDIATION

Le développement de la médiation passe par le développement des centres de médiations notariaux. Un site dédié à la médiation (mediation.notaires.fr) a été ouvert afin que tout un chacun puisse se documenter à ce sujet. Ces centres assurent, avec l’aides d’intervenants divers, la formation des notaires candidats à la fonction de médiateur.

Le développement de la médiation passe également par une plus grande connaissance du public et une sensibilisation à cela. À cet effet, des clauses d’information sur l’existence de la médiation peuvent être insérées dans certains actes notariés. Par cette clause, les parties sont informées qu’en cas de litige entre elles, ou avec un tiers, elles pourront préalablement à toute instance judiciaire, le soumettre à un médiateur désigné par le centre de médiation notariale.

De plus en plus de notaires sont formés à la médiation et peuvent donc expliquer, à tout un chacun, l’importance de ce mode de règlement des litiges et ses principaux avantages (rapidité, simplicité, confidentialité, efficacité, faible coût).

Il parait qu’« un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès ».

Me Margot DELLAMORA, notaire à Belin-Beliet.

Comme chaque année, les notaires girondins vous dévoilent l’intégralité des chiffres de l’immobilier en Gironde. Cette année nous vous proposons de revivre l’évènement grâce à une captation en direct de cette conférence de presse.

Le Président de la Chambre des notaires de la Gironde Me Matthieu VINCENS de TAPOL était accompagné de Me Johann BENASSAYA-JOLIS, Me Victor MARIN, Me Delphine DETRIEUX, Me Fabien ROUCHOUT et Me Marie LABORDE-LATOUCHE.

Consultez notre dossier de presse avec l’intégralité des chiffres au format PDF : Dossier Presse 2022.

France 3 Aquitaine résume l’annonce des chiffres avec une analyse précise secteur par secteur.

Me Victor Marin revient en détails sur les chiffres présentés au micro de France Bleu.

Ce que l’on conçoit bien s’énonce clairement. (Nicolas Boileau-Despréaux).
En matière de vente immobilière, la légalité et la régularité des travaux de construction est une question habituelle que doit gérer le notaire chargé du dossier de vente.

De manière très concrète, dans le cadre de l’obligation d’information par rapport à l’acquéreur, le vendeur doit l’informer des travaux de construction concernant le bien objet de la vente. Il faut donc faire l’historique de ce bien. Comment le bien a-t-il été construit initialement ? Des travaux ont-ils été effectués depuis ? Ce sont les questions qui doivent être posées lors de chaque dossier de vente.
Étant donné l’étendue du sujet, il est volontairement limité à la construction de maison à usage d’habitation et des problématiques rencontrées quotidiennement par les notaires.
Concernant les travaux de construction portant sur une maison à usage d’habitation, nous rencontrons principalement deux autorisations d’urbanisme : le permis de construire et la déclaration préalable.

LES DIVERSES AUTORISATIONS D’URBANISME LA PROCÉDURE POUR LA DÉLIVRANCE D’UN PERMIS OU D’UNE DÉCISION DE NON-OPPOSITION À DÉCLARATION PRÉALABLE

La Demande
Le maître de l’ouvrage et son architecte éventuel doivent identifier la liste des pièces exigées par les services instructeurs et préparer un dossier complet. Une fois constitué, il est déposé à la mairie du lieu de situation de l’immeuble. Le délai d’instruction ne commence à courir qu’à compter de la réception d’un dossier complet en mairie.

Le Délai

Le code de l’urbanisme prévoit un délai de droit commun et des hypothèses de prorogation exceptionnelle du délai d’instruction.

En application de l’article R423-23 du code de l’urbanisme :

« Le délai d’instruction de droit commun est de :
– un mois pour les déclarations préalables ;
– deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ;
– trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager. »

Forme décision

La réponse de l’administration sur la demande d’autorisation peut être soit expresse, soit tacite. Dans le cas d’une acceptation de la déclaration préalable, la mairie délivre une décision de non-opposition.

À défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction, le silence gardé par l’autorité compétente vaut en principe autorisation d’urbanisme (L424-2 et R424-1 du code de l’urbanisme. Le pétitionnaire peut demander la confirmation expresse que sa demande n’a pas reçu d’opposition de la part des services instructeurs. (R424-13 du Code de l’urbanisme). S’il s’agit d’une acceptation tacite de la déclaration préalable.

Durée de validité

Une autorisation d’urbanisme accorde des droits à son bénéficiaire, qui doivent être mis en œuvre dans un délai de trois ans, et les travaux engagés ne doivent pas être suspendus pendant une année au risque d’entraîner la péremption de l’autorisation d’urbanisme. Afin d’éviter cela, le bénéficiaire de l’autorisation peut demander la prorogation de son activité. La durée de validité de trois ans peut faire l’objet d’une prorogation pour un an, et ce à deux reprises (art. R. 424-21 C. urb.), soit au total cinq ans. Le délai de validité est suspendu en cas de recours des tiers.

Permis de construire

L’autorisation emblématique en matière d’urbanisme est bien entendu le permis de construire. Dans la pratique ce document n’est pas difficile à obtenir de la part des parties. Son champ d’application est défini négativement pour les constructions nouvelles (R421-1 du code de l’urbanisme). Tandis que pour les travaux sur des constructions existantes, le champ d’application est délimité à l’article R421-14 du Code de l’urbanisme.

Les travaux soumis à Déclaration préalable

Ce document est plus difficile à obtenir, tout simple- ment parce qu’il arrive encore que les travaux compris dans le champ d’application de la déclaration préalable n’aient fait l’objet d’aucune déclaration. Le champ d’application de la déclaration préalable est délimité à l’article R421-9 à R421-12 du code de l’urbanisme pour les constructions nouvelles et R421-14 et R421-17-1 du code de l’urbanisme pour les travaux sur construction existante. Les cas que l’on va rencontrer fréquemment sont les suivants : agrandissement ou construction d’une annexe ; construction d’un abri ; construction d’une piscine ; portes, fenêtres, toiture ; aménagement d’un garage, ou d’un sous-sol…

Agrandissement ou construction d’une annexe

Une déclaration préalable de travaux est exigée lors de la création d’une emprise au sol ou d’une surface de plancher de plus de 5 m2 et inférieures ou égales à 20 m2. En zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé, il est possible de créer jusqu’à 40 m2 d’extension en déposant une Déclaration préalable. Le cas le plus souvent rencontré est celui du garage transformé en pièce d’habitation.

Il faut savoir qu’aucune autorisation d’urbanisme n’est requise au titre d’un changement de destination dans la mesure où le garage est réputé avoir la même destination que le local principal à destination d’habitation. En outre, une déclaration préalable devra être déposée si cette transformation a pour conséquence de trans- former de la surface close et couverte en surface de plancher.

Construction d’un abri, garage

Cette nouvelle construction est indépendante du bâti- ment d’habitation. Une déclaration préalable est exigée quand l’emprise au sol de cette construction est supérieure ou égale à 5 m2 et qu’elle répond à un ou plusieurs des critères suivants : emprise au sol inférieure ou égale à 20 m2 ; surface de plancher inférieure ou égale à 20 m2 ; hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres.

Construction d’une piscine (R. 421-9, f) du code l’urbanisme)
Est soumise à déclaration préalable :

– la construction d’une piscine non couverte quand la superficie de bassin est supérieure à 10 m2 et inférieure ou égale à 100 m2 ;

– la construction d’une piscine couverte, si la couverture fixe ou mobile doit avoir une hauteur au-dessus du sol inférieur à 1,80 m ;

– le tout en conformité avec les règles d’urbanisme.

Portes, fenêtres, toiture, volets

S’agissant de la modification de l’aspect extérieur, l’article R. 421-17 a du code de l’Urbanisme prévoit que doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux exécutés sur les constructions existantes, ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Voici les cas que l’on rencontre fréquemment : – créer une ouverture (porte, fenêtre, velux) ;

– changer une porte, une fenêtre ou un velux par un autre modèle ;
– changer des volets (matériau, forme ou couleur) ;
– changer la toiture.

Une fois l’autorisation d’urbanisme obtenue, il est important de rappeler au bénéficiaire que cette autorisation n’est pas définitive. Il y a des délais de recours et de retrait à purger.

L’AUTORISATION D’URBANISME DÉFINITIVE À COMPTER DE LA PURGE DES RETRAITS ET RECOURS

Risque de retrait de l’administration

Une autorisation d’urbanisme peut faire l’objet d’un retrait par l’autorité qui l’a délivrée. Le délai de prin- cipe pour prononcer le retrait est de 3 mois suivant la date de la décision de l’autorité (L424-5 du code de l’urbanisme). Le retrait d’une autorisation a pour effet de le faire disparaitre juridiquement pour l’avenir comme pour le passé (L.240-1 C. des relations du public avec l’administration).

Purge du délai de recours des tiers par l’affichage de l’autorisation d’urbanisme

L’affichage de l’autorisation d’urbanisme est une étape essentielle pour faire courir le délai de recours des tiers (R424-15). Aux termes de l’article R. 600-2 du Code de l’urbanisme, « le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Le bénéficiaire de l’autorisation doit donc être en mesure de justifier, de prouver ledit affichage. La preuve peut se faire par tout moyen. Les notaires conseillent à leurs clients de procéder par constats d’huissier qui est le meilleur moyen de preuve.

Procédure pendant et après les travaux réalisés en conformité avec les autorisations d’urbanisme obtenues

Cette dernière partie est importante au niveau pratique. Ces documents sont ceux qui représentent le plus d’attente concernant le vendeur. Tout simplement parce qu’après l’obtention de l’autorisation d’urbanisme et la réalisation des travaux, il a considéré ses obligations comme remplies. Ce qui n’est pas le cas comme nous le verrons ci-dessous.

Envoi de la déclaration d’ouverture de chantier

L’administration a précisé que la preuve du début d’exécution des travaux résulte, en principe, de la délivrance du récépissé de la déclaration d’ouverture de chantier faite en mairie. Toutefois, lorsque cette déclaration n’a pas été déposée, la preuve peut résulter :

– soit des mémoires des entrepreneurs de maçonnerie ou de terrassement s’ils sont suffisamment probants ; – soit des bons de commande délivrés par les sociétés de construction à condition qu’ils comportent l’indication des acomptes à payer (montant et date) par rap- port à l’état d’avancement des travaux et qu’ils soient appuyés des justifications relatives aux paiements effectués. La déclaration d’ouverture de chantier n’est pas nécessaire pour les travaux rentrant dans le champ d’application de la déclaration préalable. À compter de cette déclaration, les agents du service technique de la commune seront recevables à se rendre sur place pour exercer leur droit de visite et de contrôle du chantier afin de s’assurer des règles de sécurité. Il est également précisé que le simple dépôt d’une déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas à interrompre le délai de péremption des autorisations d’urbanisme, encore faut-il que de véritables travaux aient débuté.

Achèvement des travaux

Une fois les travaux achevés, une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) doit être établie par le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme et adressée à la mairie. Il s’agit d’une formalité obligatoire. En pratique, il n’est pourtant pas rare de constater, l’absence d’accomplissement de cette formalité, notamment en matière d’autorisations d’urbanisme auparavant exclues du champ d’application de la DAACT comme les déclarations préalables. La DAACT participe de la sécurisation de la situation juridique du bien. En effet, elle permet le déclenchement de divers délais :

En cas d’absence d’affichage de l’autorisation d’urbanisme cela permet de déclencher les délais de recours (R. 600-3 du Code de l’urbanisme : « Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1 ». Déclenche automatiquement le délai de récolement de 3 ou 5 mois selon que ce récolement est ou non obligatoire (R. 462-6 Code de l’urbanisme).

Pour la jurisprudence, les travaux sont considérés comme achevés quand la construction est en état d’être affectée à l’usage auquel elle est destinée, la preuve de l’achèvement pouvant être rapportée par tous moyens. L’achèvement des travaux est érigé en point de départ des délais d’actions contre l’autorisation d’urbanisme et la conformité de son exécution.

Il en va ainsi :
Des délais d’action pénale : la violation du permis de construire constitue une infraction susceptible de générer une action pénale, qui se prescrivait par trois ans à compter de l’achèvement des travaux, sous réserve que le délai de prescription n’ait pas été interrompu. Le délai de prescription des infractions pénales est désormais de six ans, en suite de la loi du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale et trouve à s’appliquer aux délais non écoulés à la date du 27 février 2017
Des délais d’action civile (10 ans : art. L. 480-14 du Code de l’urbanisme) : la commune dispose d’une action lui permettant d’exercer l’action civile en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le code de l’urbanisme ou en méconnaissance de cette autorisation, et ce pendant dix ans à compter de l’achèvement des travaux. Des délais d’action administrative (10 ans : art. L. 421-9 Code de l’urbanisme). Le dépôt de la DAACT fixe le point de départ pendant lequel le champ d’application du DPU ne peut s’exercer sur les ventes d’immeuble pendant 4 ans à compter dudit dépôt (article L. 211-4 c) Code de l’urbanisme). En l’absence de DAACT, il faut rappeler que l’achèvement peut se prouver par tous moyens.

Contrôle par l’administration de la conformité administrative
La DAACT fait office d’attestation, pour le bénéficiaire de l’autorisation, de la conformité administrative de la construction avec l’autorisation d’urbanisme. Si aucune contestation n’est émise au bout du délai prévu de 3 à 5 mois, l’administration ne peut plus faire opposition à la DAACT déposée.
En cas de silence de l’autorité compétente, le bénéficiaire de l’autorisation peut demander une attestation de non-contestation à la conformité (R462-10 du code de l’urbanisme). On notera que l’administration ne s’engage pas sur la conformité des travaux. Elle ne s’engage qu’à ne pas avoir contesté la conformité en délivrant l’attestation. Il ne s’agit pas d’un certificat de conformité. Elle ne constitue donc pas, par elle-même, une garantie pour l’acquéreur du bien, la DAACT ne confère ainsi qu’une présomption simple de preuve de la conformité des travaux, qui peut être réfutée par tout autre moyen et empêche l’indemnisation de refus d’instruire une nouvelle demande par le fondement d’une non-conformité de travaux précédents à l’autorisation d’urbanisme obtenue.

Me Guillaume LANAU, notaire à Talence.

Le propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation qui envisage de le transformer en meublé de tourisme doit procéder à un certain nombre de vérifications préalablement à la location afin de s’assurer de la faisabilité de son projet.

Tout d’abord, rappelons que les locaux meublés dits de tourisme sont définis par le Code du tourisme à l’article D 324-1 comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Ils se distinguent des autres types d’hébergement touristiques, qui ne feront pas l’objet de cet article, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils ne comportent ni accueil ou hall de réception, ni services et équipements communs, ou encore la chambre d’hôte ou la résidence principale du loueur, qui fait exception au régime des meublés de tourisme. Afin de préserver une offre de logements abordables réservés à la résidence principale des habitants des centres villes, menacée par l’expansion incontrôlée de la location touristique via Internet, les pouvoirs publics ont renforcé l’encadrement de la location en meublé de tourisme. Hormis l’autorisation d’urbanisme au titre du changement de destination à laquelle cette transformation pourra être soumise, la transformation d’un local d’habitation en meublé de tourisme est constitutive d’un changement d’usage soumis à autorisation. Ainsi, la location en meublé touristique peut constituer à la fois un changement de destination au titre du droit de l’urbanisme et un changement d’usage au titre du droit de la construction et de l’habitation.

L’AUTORISATION DE CHANGEMENT DE DESTINATION

Il résulte des dispositions des articles R151-27 et 151-28 du Code de l’urbanisme que l’hébergement touristique est une sous-destination de celle de commerce et activités de service, distincte de celle d’habitation. Par conséquent, la location en meublé touristique d’un local à usage d’habitation constitue un change- ment de destination au titre du droit de l’urbanisme soumise à autorisation, que ce changement soit accompagné ou non de travaux.
À ce titre, on notera que, si le bien immobilier est soumis au régime de la copropriété, il conviendra de vérifier également, à la lecture du règlement de copropriété, que la location en meublé de tourisme, qui revêt donc un caractère commercial, n’est pas incompatible avec la destination de l’ensemble immobilier qui serait en totalité et exclusivement destiné à un usage d’habitation.
Toutefois, il est intéressant de rappeler que le Conseil constitutionnel avait déclaré contraire à la Constitution, l’article 19 de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, comme portant une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté contractuelle. Cet article 19 aurait permis à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider de soumettre discrétionnairement à son accord préalable « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage ».

L’AUTORISATION DE CHANGEMENT D’USAGE

L’article L631-7 du Code de la construction précise que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage », et, en vertu de cette même disposition, ce changement d’usage est soumis à autorisation préalable.
Cette autorisation est exigée dans les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val- de-Marne.
Elle peut être étendue également aux autres communes par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret, par une délibération de l’organe délibérant de l’établisse- ment public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal. Cette autorisation peut encore être rendue applicable sur une partie seulement de la commune.

DEUX RÉGIMES DISTINCTS

Dans les communes concernées, l’autorisation de changer un local à usage d’habitation en meublé de tourisme peut résulter de deux régimes distincts :

• soit le régime facultatif d’autorisation tempo- raire créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, à l’article L 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation. Cette disposition accorde aux communes ou aux établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de plan local d’urbanisme, la faculté d’instaurer un régime d’autorisation limité dans le temps, permettant à une personne physique de louer son local d’habitation en meublé de tourisme ;

• soit le régime de droit commun résultant des articles L 631-7 et L 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette autorisation n’est exigée que dans le cas de la transformation d’un local d’habitation en meublé de tourisme. Il appartient à chaque commune concernée par la réglementation de fixer les conditions dans les- quelles les autorisations sont délivrées.

L’administration pourra exiger du demandeur qu’il fournisse une compensation lors du dépôt de la demande d’autorisation de changement d’usage. Cette compensation consiste à proposer, en échange de l’obtention d’une autorisation de changement d’usage, la transformation en habitation d’un local appartenant au demandeur et ayant un autre usage. La conversion à l’habitation du local offert en compensation devra être concomitante au changement d’usage du local d’habitation, c’est-à-dire en relation directe avec le change- ment d’usage.

EXIGENCE DE COMPENSATION

L’autorisation de changement d’usage est attachée à la personne qui l’a sollicitée et n’est donc pas transmissible en cas de vente, par exemple. L’autorisation devient caduque et le bien doit retrouver son usage d’habitation si le bénéficiaire cesse son activité ou s’il quitte le local. L’autorisation aura un effet réel si elle est subordonnée à une compensation.

Pour ne citer que Bordeaux, le Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations sur la commune, entré en vigueur le 1er mars 2018, précise que toute location en meublé de tourisme d’un logement est soumise à compensation. Les locaux proposés en compensation devront être de qualité et de taille équivalente au loge- ment loué en meublé de tourisme et situé dans la même zone définie par ledit règlement. Les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensa- tion. Cette exigence de compensation et les conditions de celle-ci constitue un réel obstacle à la location en meublé de tourisme pour les communes concernées. Les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives aux changements d’usage étant d’ordre public, il n’est pas possible d’y déroger. Le non-respect de la règlementation est sanctionné sur le plan civil par la nullité du contrat de location. Toute per- sonne qui enfreint ces dispositions encourt une amende civile qui ne peut excéder 50 000 € et l’obligation de remise en état des lieux.

Sur le plan pénal, les changements d’usage irréguliers sont sanctionnés par une peine d’emprisonnement d’un an et une amende de 80 000 €, ou l’une d’entre elles. Hormis les autorisations de changement de destination et d’usage, le Code du tourisme règlemente également la location meublée de courte durée.

LA DÉCLARATION PRÉALABLE EN MAIRIE

L’article L 324-1-1 I du Code du tourisme dispose que « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (…) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ». En outre, dans les communes où le changement d’usage est réglementé, la commune peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la mairie toute location d’un meublé de tourisme.
Le régime des autorisations et déclarations de la location en meublé de tourisme, auquel s’ajoute la crise sanitaire et économique liée à la Covid-19, et les restrictions qui l’accompagnent, obligeront sans doute de nombreux propriétaires de biens situés notamment dans les grandes agglomérations, à se tourner vers la location meublée de longue durée.

Par Me Tiphaine BISSARETTE notaire à Mios.

Maître Matthieu VINCENS DE TAPOL, Président de la Chambre des Notaires de la Gironde vous présente ses meilleurs voeux pour l’année 2022.

En moins d’un siècle, la famille a évolué. Si la cellule familiale dite « traditionnelle » que désigne un couple marié avec des enfants issus de cette union existe toujours, elle s’est estompée pour laisser place à de nouvelles structures familiales monoparentales, recomposées ou homoparentales. L’adoption vient consacrer les liens d’affection que le beau-parent a tissés avec l’enfant de son conjoint sous réserve de remplir certaines conditions.

LE CHOIX DE LA FORME D’ADOPTION
Pour commencer, il convient de distinguer les deux formes d’adoption : l’adoption plénière et l’adoption simple.
L’adoption plénière rompt par principe le lien de filiation avec la famille d’origine et crée un nouveau lien avec la famille d’adoption. Cette adoption est irrévocable. L’adoption plénière de l’enfant du conjoint n’est autorisée que dans les cas limitativement énumérés à l’article 345-1 du Code civil. La plupart du temps, elle concerne les enfants nés sous X, ou pupilles de la nation, ou encore ceux qui sont reconnus par un seul parent, mais pour lesquels aucune filiation n’est établie par un deuxième parent.
L’adoption simple ne rompt pas les liens avec la famille biologique (article 364 C. civ). Une fois qu’elle est prononcée, les deux liens de filiation coexistent : l’adopté a deux familles. Par principe, le nom de l’adoptant s’ajoute au nom de l’adopté. Il peut également le rem- placer. Il est aussi possible de demander au tribunal judiciaire un changement de prénom. Lorsque l’enfant adopté est l’enfant du conjoint, l’enfant peut conserver son nom d’origine. L’adoption simple créée une obligation alimentaire réciproque : chacun sera tenu d’aider financièrement l’autre s’il se trouve dans le besoin. L’adoption simple est en revanche révocable mais seulement pour des motifs très graves. Le nouveau lien de filiation perdurera après une éventuelle séparation du couple. Pour l’enfant mineur, seul le ministère public peut demander la révocation de l’adoption. La révocation fait cesser tous les effets de l’adoption, à l’exception de la modification des prénoms. Quelle que soit la forme, il s’agit donc d’un engagement très fort.

Le couple doit-il être marié ? La loi n’interdit pas d’adopter l’enfant de son partenaire ou de son concubin. L’adoption simple de l’enfant majeur du concubin ou du partenaire est possible. Cependant, lorsque l’adopté est mineur, il est à craindre que le juge rejette la requête en adoption.

En cas d’adoption plénière c’est uniquement en cas d’adoption de l’enfant du conjoint que le lien créé avec l’adoptant laisse néanmoins subsister la filiation d’origine avec le conjoint et sa famille (article 356 alinéa 2 C. civ). L’adoption plénière de l’enfant mineur du partenaire ou concubin aura théoriquement pour effet de « détruire » le lien avec le père et la mère de l’enfant. En cas d’adoption simple, qui ne détruit pas le lien de filiation d’origine, c’est en principe, l’adoptant qui est seul investi « de tous les droits d’autorité parentale » (article 365 C. civ). La seule exception concerne l’adoption de l’enfant de son conjoint, dans ce cas l’adoptant a l’autorité parentale concurremment avec son conjoint lorsqu’une déclaration conjointe est déposée au tribunal judiciaire. L’adoption simple de l’enfant mineur du partenaire ou de son concubin aurait pour effet de faire perdre au parent biologique qui y consentirait toute autorité parentale sur son enfant pour la transférer à l’adoptant, ce qui est contraire à l’intérêt de l’enfant.

LES CONDITIONS À REMPLIR

Les conditions diffèrent en fonction de la forme d’adoption. D’abord, il existe une condition d’âge. L’adoption simple peut avoir lieu quel que soit l’âge de l’enfant adopté. Toutefois, s’il a plus de treize ans, il devra donner son consentement. S’il est mineur, il faut également le consentement du parent biologique vivant avec l’adoptant, mais surtout celui de l’autre parent, qui ne vit plus avec l’enfant (Article 348-3 du C. civil). Pour l’autre parent, la situation n’est pas toujours facile à accepter, ce qui explique pourquoi la plupart des adoptions simples ont en réalité lieu lorsque l’enfant est majeur. Ensuite, concernant l’adoption plénière, l’enfant adopté doit être âgé de 15 ans maximum et le juge statue favorablement seulement si l’adoption est dans l’intérêt de l’enfant. À cela s’ajoute que l’adoptant doit être âgé au minimum de 28 ans. Dans le cas où il n’a pas encore atteint cet âge, la loi exige que le couple soit marié depuis un minimum de deux ans.

Certaines conditions sont communes quelle que soit la forme d’adoption : que l’adoption soit simple ou plénière, les adoptants doivent avoir quinze ans de plus que l’enfant adopté. Cet écart est réduit à dix ans lors- qu’il s’agit de l’adoption de l’enfant de son conjoint.

CERTAINS CAS D’ADOPTION

Un enfant déjà adopté par un beau-parent ne peut être adopté par l’autre conjoint de son autre parent bio- logique. En effet, « adoption sur adoption ne vaut ». Cette prohibition a été confirmée par arrêt rendu par la Cour de Cassation en 2011 (Cour Cass, 1re civ. 12 janvier 2011 n° 09-16.527). A contrario, il est envisageable qu’au sein de la famille recomposée chacun des époux adopte de manière croisée le ou les enfants de son conjoint permettant ainsi de maintenir une certaine cohésion intrafamiliale.

LES AVANTAGES DE L’ADOPTION EN MATIÈRE SUCCESSORALE

L’adoption simple de l’enfant du conjoint peut avoir aussi un intérêt d’un point de vue fiscal. L’adopté à vocation à hériter dans ses deux familles. D’une part, il bénéficie des mêmes droits que les enfants biologiques de l’adoptant. Il obtient la qualité d’héritier réservataire vis-à-vis de ses parents adoptifs. Toutefois, l’adopté et ses descendants n’ont pas la qualité d’héritier réserva- taire à l’égard des grands-parents adoptifs, qui peuvent donc le déshériter.
Depuis 2016, l’enfant issu d’une adoption simple a les mêmes droits dans la succession que ceux adoptés par adoption plénière ou que les enfants biologiques. Cependant, d’un point de vue fiscal, l’adopté ne bénéficie des mêmes droits de succession que les autres enfants de l’adoptant que dans certains cas : l’enfant doit être issu d’un premier mariage du conjoint de l’adoptant, l’adopté doit être mineur au décès de l’adoptant ou si l’adopté est majeur au décès de l’adoptant, il doit avoir reçu des soins non interrompus par l’adoptant pendant 5 ans durant sa minorité ou 10 ans pendant sa minorité et majorité. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, l’adopté devra payer 60 % de droits de succession.

LE RÔLE DU NOTAIRE DANS L’ADOPTION DE L’ENFANT DU CONJOINT

Le premier rôle du notaire est de vous conseiller sur ce projet familial et de vous en expliquer les implications juridiques. Il recueille les consentements nécessaires : celui des parents d’origine d’un enfant mineur, du conjoint pour un majeur, et celui de l’adopté à partir de 13 ans. Après la phase préparatoire du recueil du consentement et la constatation de l’absence de rétractation de l’adoptant et de l’adopté, le notaire vous donne également toutes les explications sur la procédure devant se poursuivre devant le Tribunal Judiciaire.

Me Fanny RAYMOND, notaire à Léognan.

Transmettre sereinement une exploitation viticole suppose d’anticiper et de préparer la démarche suffisamment à l’avance. Fruit d’une équation très personnelle, cette opération parfois longue et complexe nécessite le recours à un expert. Pour mener à bien votre projet de transmission, suivez les conseils de Maître Delphine DETRIEUX, notaire à La Réole, vice-présidente de la chambre des notaires de la Gironde.

Avant toute chose, se poser les bonnes questions

Pour préparer sereinement la transmission d’une entreprise viticole, il est indispensable de se poser les bonnes questions.

Qui va prendre la suite ? S’agira-t-il d’un membre de la famille ou d’une personne hors cadre familial ? Comment évaluer les compétences du repreneur ? Qu’est-ce que je transmets ? Pour quelle valeur ? Faut-il envisager une cession concomitante de l’exploitation, elle-même, et du foncier, support de l’exploitation ? Quels impôts devront être réglés ? Combien de temps s’y prendre à l’avance ?

Des réponses précises et pertinentes à ces questions constituent un préalable incontournable vers une transmission dans les meilleurs conditions juridiques et fiscales.

Il faut également savoir que l’exploitant et le repreneur vont devoir réaliser de multiples démarches administratives, financières, juridiques et fiscales, et devront anticiper toutes les problématiques liées à la transmission.

Choisir la forme sociétaire la mieux adaptée

Si ce n’est déjà fait, il sera préférable de constituer une société, tant pour l’exploitation que la détention du foncier. La mise en société comporte plusieurs avantages. Elle peut permettre notamment de séparer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel, et d’éviter le statut de l’indivision, qui reste un statut contraignant.
Par ailleurs, la mise en société favorise la transmission notamment aux profit des enfants. Le chef d’exploitation a la possibilité de transmettre des titres de la société d’exploitation aux enfants repreneurs de l’activité et des titres de la société détenant l’immobilier à ses autres enfants. Cette solution, parmi d’autres, peut préserver l’harmonie familiale, et faciliter les partages en famille.

Selon sa situation et ses objectifs patrimoniaux, l’exploitant peut choisir entre trois grandes catégories de sociétés agricoles/viticoles :

– La société foncière, tel que le groupement foncier agricole (GFA) le groupement foncier rural (GFR), ou parfois une simple société civile, aura pour but la création ou la conservation d’un ou de plusieurs domaines agricoles. Elle permet de conserver le patrimoine foncier en dehors de l’exploitation. Elle suppose au moins deux associés.
– La société de gestion ou d’exploitation a pour objet la gestion et l’exploitation d’un domaine agricole ou encore la réalisation d’un travail en commun. Les formules plus couramment utilisées sont le groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC), la société civile d’exploitation agricole (SCEA) et l’exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL). Bon à savoir : en GAEC, tous les associés doivent être exploitants.

– Les sociétés commerciales sont parfois utilisées en agriculture. Elles sont plutôt dédiées à la commercialisation de la production. On rencontre régulièrement des sociétés à responsabilité limitée (SARL) ou sociétés par action simplifiée (SAS). En ce qui concerne la SARL, celles constituées entre membres d’une même famille peuvent bénéficier d’une régime dit « SARL de Famille » au statut fiscal avantageux.

Chaque forme juridique a ses avantages et ses inconvénients. Il faut donc faire le point avec un spécialiste pour sélectionner l’option la plus pertinente.

Déterminer le mode de transmission

Quelque soit le mode de transmission, il convient de faire l’inventaire des éléments à transmettre : la marque, le stock et ses modalités de valorisation, le matériel, et en cas de cession de titres, les comptes courants d’associés, les créances éventuelles, et les conditions de la garantie de passif.
La transmission peut s’effectuer par le biais d’une vente. Il est également envisageable de transmettre via une donation. Cette solution doit être privilégiée en cas de transmission au profit d’un membre de la famille. Également, on rencontre parfois des transmissions au profit de salariés de l’exploitation, ceux bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables.

La donation-partage est l’acte par lequel un parent donne et effectue le partage des biens donnés entre les donataires. Ce type de transmission entre parent et enfants (et petits enfants) permet de figer les valeurs des biens donnés au jour de l’acte, prévenant ainsi d’éventuelles querelles lors de l’ouverture de la succession, notamment si les biens donnés ont pris de la valeur entre le jour de la donation et le décès du donateur. La donation-partage est également avantageuse sur le plan fiscal. Ainsi, les biens partagés ne sont pas taxés à hauteur de 2,5 % comme pour un partage de succession.

Aussi, il convient de s’interroger sur la transmission du foncier. Dans le cas d’un foncier exploité en fermage, la transmission des biens loués suppose soit une cession de bail rural, soit la conclusion d’un nouveau bail entre le bailleur et le repreneur. On peut également réaliser un apport du droit de bail à la société.
Concernant la transmission de foncier en propriété, il est envisageable de le vendre au repreneur pour obtenir immédiatement une contrepartie financière. On peut aussi décider de le louer en privilégiant un bail à long terme assorti de divers avantages fiscaux.

Maîtriser la fiscalité

Il existe plusieurs techniques pour optimiser la fiscalité sur la transmission d’une propriété viticole.
En amont de la cession des terres, on peut ainsi conclure un bail rural à long terme. Grâce à ce type de contrat de location, un propriétaire loue, contre paiement d’un fermage, des biens agricoles à un fermier qui s’engage à les exploiter pour une certaine durée. Le bail rural à long terme (au moins 18 ans) est assorti, sous conditions, d’avantages fiscaux particulièrement attractifs. A l’occasion de la transmission à titre gratuit des terres par le propriétaire, chaque donataire ou héritier profite d’un abattement à concurrence de 75 % de la valeur transmise jusqu’à 300 000 € et à concurrence de 50 % au-delà de ce seuil. A l’occasion d’une vente au profit du fermier, les droits d’enregistrement payés par celui-ci compris dans les frais d’acte, sont allégés. Ces avantages sont soumis à des engagements qui devront être pris dans les actes de cession.
Le pacte Dutreil permet de bénéficier d’un régime fiscal de faveur pour la transmission à titre gratuit d’entreprises. Ce régime est conditionné à une détention depuis plus de deux ans pour les entreprises individuelles ou à un engagement collectif de conservation de titres de sociétés de deux ans pris par les associés. Lors de la transmission, ces engagements, s’ils sont en cours, sont repris par les donataires. Ils doivent quant à eux prendre un engagement individuel de conservation des biens transmis pendant quatre ans et l’un d’eux doit assurer une fonction de direction pendant trois ans, au sein de la société ou de l’entreprise.

En contrepartie, chaque donataire bénéficie d’un abattement de 75 % sur la valeur des biens reçus. De plus, lorsque le donateur a moins de 70 ans et transmet la pleine propriété des biens, les droits de mutation à titre gratuit sont réduits de moitié.

Ceci étant dit, chaque entreprise, chaque société, et chaque famille, ayant ses particularités, il est indispensable de consulter un notaire afin d’effectuer, avec lui, un bilan patrimonial personnel et professionnel et d’envisager au mieux toute transmission.

Viticulteur à Morizes dans l’Entre-deux-Mers, Président des Vignerons Bio de Nouvelle-Aquitaine et membre du syndicat des Bordeaux, Laurent Cassy a repris l’exploitation familiale il y a près de trente ans. Celui qui a été élu Vigneron de l’année 2021 par Terres de Vins a déjà une expérience de reprise/transmission. Il espère bien que ses filles perpétueront la tradition. Témoignage.

« Passer le flambeau dans les meilleures conditions ! »

Laurent Cassy :

« Je n’ai pas eu à aller chercher bien loin pour développer une passion pour la vigne. J’appartiens en effet à une famille qui fait du vin et de la polyculture depuis au moins cinq générations. Après un BTAO option œnologie, j’ai repris l’exploitation familiale en 1993 lorsque mes parents ont décidé d’arrêter. La transmission s’est faite via une donation-partage. La reprise a été réalisée en deux temps. J’ai d’abord travaillé comme salarié pendant un an avant de véritablement prendre les rênes de l’exploitation. J’ai opté pour le fermage afin d’assurer une retraite décente à mes parents et j’ai payé des soultes à mes sœurs aînées. J’ai donc l’expérience d’une première reprise/transmission. A l’époque, j’ai trouvé que l’accès à des informations claires et précises, concernant par exemple le portage foncier ou encore les aides à la reprise, était compliqué. Or, la réussite d’une telle démarche repose principalement sur la qualité de l’information obtenue. Si j’ai un bon conseil à donner à tous ceux qui s’embarquent dans une telle opération, c’est de s’appuyer sur un expert, un notaire par exemple. A l’heure actuelle, mes confrères vignerons me font part des difficultés croissantes qu’ils éprouvent pour trouver de la main d’oeuvre qualifiée et motivée, susceptible de reprendre un jour leur exploitation. Il faut admettre que les métiers de l’agriculture souffrent d’un déficit d’image et de nombreux à priori auprès des jeunes générations qui ont souvent perdu le contact avec la nature. Pourtant, il s’agit de métiers passion qui ont du sens, qui offrent une qualité de vie exceptionnelle et surtout, qui ont bien évolué au cours des dernières décennies. Désormais, ils exigent non seulement des aptitudes physiques, (même si la mécanisation croissante facilite de plus en plus le travail), mais également des qualités intellectuelles pour gérer et organiser la production en utilisant les outils numériques les plus sophistiqués. J’ai deux filles âgées de huit et quinze ans et je fais tout mon possible pour leur communiquer ma passion de la vigne, sans leur cacher les difficultés du métier. J’aimerais évidemment qu’elles reprennent le flambeau dans les meilleures conditions. Cela revêt une importance particulière dans notre secteur d’activité. Car, au-delà des biens matériels, nous transmettons des savoir-faire uniques et un art de vivre exceptionnel. »

Acquérir son premier bien immobilier lorsque l’on débute dans la vie active n’est pas chose aisée. Lorsque les parents peuvent aider leur enfant, plusieurs moyens s’offrent à eux ; tout dépend de la situation familiale, et du patrimoine des parents eux-mêmes. Voici les options les plus courantes.

LA DONATION DE SOMME D’ARGENT

Cette solution permet aux parents de donner une somme d’argent à leur ou leurs enfant(s) selon la situation, leur permettant soit de financer le bien, soit de constituer un apport pour l’acquisition (apport qui sera apprécié par le banquier qui financera le complément). La donation doit être déclarée à l’administration fiscale : soit aux termes d’un acte authentique reçu par votre notaire, qu’il est conseillé d’aller voir en amont de vos démarches ; soit au moyen d’un imprimé de « déclaration de don manuel » qui sera envoyé à l’administration fiscale (Imprimé CERFA n° 2735 _ Déclaration de don manuel et de sommes d’argent).

Deux abattements sont utilisables : un abattement de 31 865 euros (par parent) si les parents sont âgés de moins de 80 ans et si l’enfant est majeur. (Dons de sommes d’argent exonérés de droits – article 790 G du CGI) ; un abattement de 100 000 euros par parent à chacun de ses enfants. (Dons manuels de sommes d’argent – article 757 du CGI).

Ces deux abattements se renouvellent tous les quinze ans. Attention, en présence de plusieurs enfants, cette donation simple peut entraîner des déséquilibres entre eux. En effet, le donataire devra réintégrer fictivement dans la succession des parents les donations simples passées afin d’assurer l’égalité entre les héritiers, en réévaluant leur valeur au moment des décès.

La meilleure solution, en présence de plusieurs enfants, est d’établir une donation partage, où chaque enfant se retrouve alloti d’un « lot », qui pourra être une somme d’argent équivalente pour chacun, ou une somme d’argent pour l’un d’eux et un bien immobilier pour le ou les autres. Grâce à cet acte, le donataire n’aura pas à réintégrer fictivement dans la succession des parents les donations passées l’égalité entre les héritiers ayant été respectées, et les valeurs données sont figées au jour de la donation-partage. Cette donation-partage sera alors rédigée par unnotaire, qui conseillera au mieux les parents à la vue de leur situation familiale et patrimoniale.

Une donation est également possible par les grands-parents à leurs petits-enfants. Cette donation permet aux grands-parents de moins de 80 ans de donner sans droits de donation 31 865 euros à chaque petit-enfant.

LE PRÊT DE SOMME D’ARGENT

Il est également fréquent que des parents, ayant plusieurs enfants, n’aient pas la capacité financière de donner à tous leurs enfants, et surtout, tous les enfants n’ont pas forcément le même besoin au même moment. Afin d’éviter une inégalité entre eux, il est possible pour des parents de consentir à leur enfant un prêt (dit prêt « familial »). Il y aura lieu de vous rapprocher de votre notaire qui rédigera un contrat de prêt, lequel déterminera les modalités de remboursement, le montant des intérêts éventuels, et la durée. Ce prêt fera l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale, et ce afin d’éviter d’être considéré comme une donation déguisée, et permettra en cas de décès des parents avant le remboursement total du prêt, d’être considéré comme une créance de la succession, l’enfant emprunteur devenant ainsi redevable envers la succession de la somme non encore remboursée, qui pourra être assimilée à une avance sur succession. Là encore, ce prêt familial sera considéré comme un apport en vue d’une demande de prêt auprès d’une banque.

L’ACQUISITION AVEC SON ENFANT PAR LE BIAIS D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Il est également possible pour les parents de constituer une société civile immobilière dont les associés seront les parents et leur enfant. Chacun des parents et enfant auront des parts sociales en représentation de leur apport respectif. Cette solution peut se combiner avec les deux précédentes pour la constitution de l’apport de l’enfant. Cette solution a plusieurs avantages. En premier lieu, la souplesse de la société civile immobilière permet aux parents de céder une partie de leurs parts petit à petit, soit lorsque leur enfant est en mesure financièrement de racheter une partie des parts, soit, au bout de 15 ans après la première donation, de donner une partie de leurs parts sociales. En second lieu, lorsque l’acquisition par la SCI nécessite l’obtention d’un prêt, la banque prêtera plus facilement à la société, en demandant que chacun des associés se porte caution solidaire de la société.

SE PORTER CAUTION SOLIDAIRE DE SON ENFANT EMPRUNTEUR

Dans la même idée que ce qui vient d’être indiqué, une banque qui va accorder un prêt à votre enfant, sera fortement rassurée si vous vous portez caution solidaire de son prêt. Vous n’êtes pas l’emprunteur comme dans le cas de la société civile immobilière, mais uniquement caution ; vous devenez cependant redevable envers la banque en cas de défaillance de votre enfant, ce qui peut devenir une charge financière à envisager et provisionner en cas de problème financier de votre enfant. Cette solution est donc possible pour des parents pouvant assumer potentiellement le remboursement du prêt.

RENONCER À UNE SUCCESSION AU BÉNÉFICE DE SON ENFANT

Lorsque l’on hérite de ses parents âgés, il est très fréquent que l’on a soit même un patrimoine suffisant pour ne pas avoir besoin de recueillir de nouveaux biens ou des liquidités. Il est donc possible, lors du décès d’un de ses parents, (en général du conjoint survivant) de renoncer à sa succession. Lorsque l’on renonce à la succession, votre enfant devient à son tour l’héritier en vos lieux et places. Cette solution a pour énorme avantage d’éviter une double taxation par l’administration fiscale, en ce qu’elle évite d’être taxé sur la succession en l’acceptant, puis de faire une donation à votre enfant de ce que vous avez recueilli dans cette succession. Ainsi, selon votre situation familiale, votre notaire saura vous conseiller au mieux, tant d’un point de vue patrimonial que fiscal. Il est nécessaire de le rencontrer afin qu’il vous accompagne au mieux dans votre projet et adapte la meilleure solution à votre situation.

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