webfutur, Auteur à Chambre Gironde Notaires

UN RECOURS FACULTATIF AU NOTAIRE

Codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, le contrat de bail commercial n’a pas l’obligation d’être publié. Les actes constatant une mutation de jouissance à durée limitée sont en effet dispensés de la formalité d’enregistrement. L’intervention du notaire est ainsi facultative, sauf dans deux cas particuliers : lorsque le bail a une durée supérieure à douze ans et lorsqu’il a pour destination une activité comprenant un débit de boissons. Écrit ou verbal, sous seing privé ou authentique, les parties ont alors le choix pour asseoir leur accord.

UN RECOURS OPPORTUN AU NOTAIRE.

Principalement abandonné à la liberté contractuelle, il n’en demeure pas moins que le statut des baux commerciaux est soumis à des règles d’ordre public, renforcées par ailleurs par la loi du 18 juin 2014, dite Loi Pinel. Ce nouvel équilibre complexifie sans nul doute la rédaction d’un bail commercial. Or, la matière est source d’enjeux, le monde des affaires se caractérise par des impératifs de rapidité et de sécurité. Le recours à un expert a fortiori un notaire apparaît alors opportun. Précisément, tant a priori qu’a posteriori le bail commercial notarié présente de nombreux avantages.

LES AVANTAGES A PRIORI DE LA CONCLUSION D’UN BAIL COMMERCIAL NOTARIÉ

Grâce à son expertise, le notaire joue un rôle déterminant dans la rédaction du bail en guidant les parties selon leurs souhaits tout en respectant les dispositions impératives, assurant ainsi un équilibre mais surtout une sécurité juridique. Que ce soit le conseil ou l’efficacité, les devoirs du notaire sont des avantages au service des clients.

« CONSEIL DÉSINTÉRESSÉ DES PARTIES »
Le notaire met ses compétences – il est par ailleurs tenu d’une obligation de maintien des connaissances aux termes de l’article 1.2 du Règlement national au service de ses clients. Il apportera à ceux-ci non seulement les informations opportunes mais aussi ses conseils les plus pertinents dans la construction de leur projet, selon leurs attentes et les règles applicables. En exploitant la richesse contractuelle, par sa force de proposition, le notaire est à même de faire en sorte que chaque partie puisse y trouver son intérêt. Il veille à la compréhension par tous de tous les éléments de la négociation, particulièrement les droits et obligations afférents au bail.

DEVOIRS D’EFFICACITÉ ET DE VALIDITÉ

Assurer l’efficacité de l’acte est faire en sorte que celui-ci, une fois signé, produise toutes les conséquences attendues. Pour ce faire, l’acte doit être valable. En tant qu’expert, le notaire sera averti des précautions à prendre dans la rédaction du bail commercial, notamment face à la multiplication des dispositions impératives. Outre l’analyse usuelle des documents d’urbanisme, éventuellement de copropriété, des diagnostics, le notaire veillera par exemple à ne pas insérer de clause de style conduisant le locataire à prendre le bien en l’état sans recours contre le bailleur et avec obligation pour lui de le restituer en bon état. L’établissement d’un état des lieux devenant obligatoire, son absence entraîne l’impossibilité pour le bail- leur de se prévaloir de la présomption de délivrance du bien en bon état de réparation énoncée par l’article 1731 du Code civil. Enfin, à la nullité se substitue la sanction de la clause réputée non écrite en cas de contrariété à l’ordre public. Ces devoirs deviennent alors corrélativement source de responsabilité pour le notaire et de protection pour les clients.

LES AVANTAGES A POSTERIORI DE LA CONCLUSION D’UN BAIL COMMERCIAL NOTARIÉ

Grâce à la formalisation du bail par acte authentique, les parties bénéficient d’avantages que l’acte sous seing privé ne leur apporte pas.

DATE CERTAINE

Les actes authentiques ont date certaine, c’est-à-dire que la date à laquelle l’acte a été signé ne pourra être contestée par les tiers. À l’inverse, les actes sous seing privé ne possèdent pas naturellement date certaine. En cas de conflit entre différents locataires, la forme authentique s’avèrera utile.

FORCE PROBANTE

L’acte authentique fait pleine foi de la convention qu’il renferme. Les obligations deviennent difficilement contestables, sauf à lancer la lourde procédure de l’inscription en faux.

OPPOSABILITÉ

L’acte fera foi non seulement entre les parties, mais également à l’égard des tiers. Un bel exemple de l’opportunité de recourir à l’acte authentique réside dans l’article 1743 du Code civil qui oblige le nouvel acquéreur du local à maintenir le locataire ayant conclu un bail authentique dans les lieux.

FORCE EXÉCUTOIRE

Si un acte authentique contient une obligation de payer une somme d’argent et que cette dette devient certaine, liquide et exigible, le notaire peut délivrer une copie revêtue de la formule exécutoire. Autrement dit, contrairement à l’acte sous seing privé qui nécessite une décision de justice, l’acte authentique se suffit à lui-même pour faire appliquer son contenu. Avoir une créance constatée par acte authentique revient à avoir une « quasi-sûreté » pour le créancier. Ce dernier pourra procéder à des voies d’exécution ou prendre des mesures conservatoires qui le conduiront à être dans une situation privilégiée puisqu’il sera plus rapide que celui qui devra faire valoir sa créance devant le tribunal. L’art rédactionnel du notaire, mêlé à ses devoirs de conseil, d’efficacité et doublé des avantages de l’acte authentique, en font un acteur privilégié tant pour le bailleur que pour le preneur.

Par Me Mathilde LEJEUNE, notaire à Bordeaux.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – OCTOBRE 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois d’Octobre.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°53

Après un décès, il est important pour les héritiers de ne pas trop tarder avant de contacter le notaire de leur choix, pour procéder à l’ouverture du dossier de succession. En effet, d’un point de vue fiscal, les héritiers ne disposent que d’un délai de six mois à compter de la date du décès (1 an si le décès a eu lieu à l’étranger) pour déposer auprès des services fiscaux compétents, la déclaration de succession. À défaut, ils s’exposent au risque de devoir supporter des pénalités fiscales importantes puisque les services fiscaux pourront leur réclamer un intérêt de retard (actuellement fixé au taux mensuel de 0,20 %) mais également, des majorations pouvant aller jusqu’à 80 % en cas d’abus de droit, de manœuvres frauduleuses ou de dissimulation. Afin que le notaire puisse accompagner au mieux les héritiers dans le règlement de la succession, il est important que ces derniers lui transmettent, dès que possible, toutes les pièces et informations utiles à l’accomplissement de sa mission. Rappelons à ce titre que le notaire ne peut se saisir lui-même du règlement d’une succession et que c’est à partir des documents transmis et déclarations effectuées par les héritiers qu’il débutera le traitement du dossier.

Pour lui permettre de régler une succession, le notaire doit pouvoir répondre à deux questions majeures, qui sont les suivantes :

I/ QUI SONT LES HÉRITIERS ?

Il s’agit ici d’établir la « dévolution successorale » et permettre au notaire de dresser l’acte de notoriété. Cet acte identifie les héritiers et précise les proportions dans lesquelles chacun hérite, dans la succession. Pour permettre au Notaire d’établir cette dévolution et effectuer les vérifications nécessaires, les pièces suivantes, devront lui être communiquées :

a) Concernant le défunt

– Deux originaux de l’extrait d’acte de décès (cette pièce permettra notamment au notaire d’interroger le Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés)

– L’original du livret de famille (si le défunt avait contracté plusieurs unions, tous les livrets de famille sont à présenter au notaire)

– Le contrat de mariage et les modificatifs apportés au régime matrimonial

– La convention de PACS

– Le jugement de séparation de corps ou de divorce

– Le testament

– La donation entre époux

b) Concernant chaque héritier et le conjoint survivant

Un questionnaire d’état civil transmis préalablement par le notaire et complété par chacun des héritiers (document contenant les informations relatives à la situation familiale, profession, coordonnées téléphoniques, mail…)

– La copie recto-verso de la carte d’identité, du passeport ou de la carte de séjour

– Le cas échéant : copie du livret de famille, du contrat de mariage, de la convention de PACS ou du jugement de divorce

II/ Y-A-T-IL DES DROITS DE SUCCESSION À RÉGLER ET DANS L’AFFIRMATIVE À QUEL MONTANT S’ÉLÈVENT-ILS ?

Il appartient aux héritiers de remettre au notaire, l’ensemble des documents et informations qui permettront à ce dernier de se rapprocher de tous les établissements ou organismes avec lesquels le défunt pouvait avoir un lien, et ce, afin de récolter les informations nécessaires pour établir la « photographie » du patrimoine du défunt, à la date de son décès.

Il est ici important que les héritiers révèlent l’intégralité des éléments d’actif ou de passif du patrimoine du défunt dont ils ont connaissance, sans aucune omission. Rappelons à ce titre que la déclaration de succession ne doit pas se limiter aux seuls avoirs détenus sur le territoire national. Tous les biens mobiliers ou immobiliers que pouvait détenir le défunt à l’étranger doivent être portés à la connaissance du notaire et ce, afin que la déclaration de succession qu’il établira soit régulière et que les calculs relatifs aux droits de succession soient corrects.

La non-déclaration d’actifs situés à l’étranger est lourde de conséquences puisque l’administration fiscale n’hésitera pas dans ce cas, à appliquer, une majoration de 80 %.

Selon le pays étranger où seront localisés les avoirs du défunt, il pourra exister des conventions internationales conclues avec la France qui pourront permettre, parfois, d’éviter une double taxation.

Pour permettre au notaire d’accomplir sa mission, les pièces suivantes, devront lui être communiquées :

a) Pour la détermination de l’actif successoral

Concernant les biens immobiliers : les titres de propriété, au moins 2 évaluations écrites effectuées par un professionnel (agence immobilière, expert…). Le cas échéant : coordonnées du syndic, dernier appel de charges, règlement de copropriété, copie des baux, dernières quittances de loyers, coordonnées de l’Administrateur gérant la location. Les références de tous les comptes bancaires/livrets/ titres (personnels ou joints). À noter que si le défunt était marié sous le régime de la communauté, les comptes ouverts au nom de son conjoint doivent également être portés à la connaissance du notaire :

– Les contrats d’assurance vie (du défunt et de son conjoint)

– Les polices d’assurance du mobilier, des objets d’art et bijoux

– Coordonnées de la maison de retraite, le cas échéant

– Noms, adresses et références des Caisses de Retraite et Mutuelles

– Dernier bulletin de salaire et coordonnées de l’employeur, le cas échéant

– Les fonds de commerce (titre d’acquisition, évaluation par l’expert-comptable)

– La carte grise des véhicules et valeur argus

– Les statuts à jour des sociétés dans lesquelles le défunt possédait des parts sociales et les coordonnées du comptable

– La liste des ouvrages entraînant la perception de droits d’auteur

– La copie de la déclaration IFI

b) Pour la détermination du passif successoral

– Les derniers avis d’imposition (sur le revenu, l’IFI, taxe foncière, taxe d’habitation, contributions sociales)

– Facture des frais funéraires

– Emprunts (échéancier, coordonnées des banques)

– Les engagements de caution

– Les quittances d’eau, EDF-GDF, téléphone (et généralement toute facture non acquittée à la date du décès, et ce, même si réglée par la suite)

– Les loyers (si le défunt était locataire)

– Les charges de copropriété

– Les Aides sociales récupérables

– Les frais de dernière maladie

– Les pièces justificatives de toutes autres dettes du défunt

c) Divers

– La liste de toutes les donations consenties par le défunt (y compris celles consenties il y a plus de 15 ans) et copie des actes ou déclarations enregistrées

– Copie de la carte vitale

– Engagement Dutreil souscrit pour la transmission

– Copie des déclarations de succession et/ou donations recueillies par le défunt ou son conjoint (si les époux étaient mariés sous un régime de communauté)

– Si le défunt était veuf : copie de la déclaration de succession établie à la suite du décès de son conjoint.

La légalité des constructions est un sujet sensible en matière de vente immobilière. La tendance française de ces dernières décennies est à la protection du consommateur et les transactions immobilières n’échappent pas à la règle. Le législateur est notamment venu renforcer l’obligation d’information précontractuelle de l’acquéreur immobilier par la création de l’article 1112-1 du Code civil qui impose aux parties au contrat, de facto principalement au vendeur dans le contrat de vente, de révéler à son cocontractant acquéreur toutes les informations concernant le bien et susceptibles d’influer sur son consentement. Au premier rang des informations déterminantes du consentement, on trouve naturellement toutes celles concernant les travaux effectués par le vendeur puisque le fait de réaliser des travaux aura de nombreuses répercussions tant sur le plan urbanistique que sur le plan fiscal ou encore des assurances.

Questions/réponses à l’usage du propriétaire désireux d’effectuer des travaux sur une construction existante :

Quels sont les travaux dispensés de toute formalité administrative ?

Sont dispensés d’autorisation d’urbanisme :
– les travaux d’entretien ou de réparation ordinaires,
– les terrasses de plain-pied,
– les travaux de ravalement (à condition que la commune n’ait pas décidé de les soumettre à autorisation d’où la nécessité de se renseigner au préalable),
– les travaux de création ou de transformation de surface de plan- cher ou d’emprise au sol inférieure ou égale à 5 m2.

À partir de quand faut-il demander une autorisation d’urbanisme ?

Il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour :

– Les travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment, comme la création, l’agrandissement ou la suppression d’ouvertures, le rem- placement de menuiseries non à l’identique (ex. : pose d’huisseries en PVC ou aluminium à la place de menuiseries en bois ; changement de couleur d’huisseries ; remplacement d’une porte de garage par une baie vitrée…), l’installation d’une clôture, etc. – sachant qu’en fonction des communes (et des personnes…), les règles seront plus ou moins strictes. Il est donc essentiel de consulter le document d’urbanisme en vigueur sur sa commune afin de ne pas avoir de mauvaises surprises ;

– Les travaux créant de l’emprise au sol ou de la surface de plan- cher supérieure à 5 m2 comme la création d’une extension, la couverture d’une terrasse pour créer une véranda, la transformation d’un garage en pièce à vivre, etc. ;

– Les travaux changeant la destination de l’immeuble (habitation, commerce, bureaux…), sachant que les différentes destinations sont listées à l’article R 151-27 du Code de l’Urbanisme et que le passage de l’une à l’autre nécessitera a minima le dépôt d’une déclaration préalable.

Déclaration préalable ou permis de construire ?

Depuis la réforme de 2007, le régime des autorisations d’urbanisme a été considérablement simplifié. En ce qui concerne les travaux sur constructions existantes, il se résume aujourd’hui à deux autorisations différentes : le permis de construire (PC) et la déclaration préalable (DP), en fonction de l’ampleur des travaux concernés.

Le champ d’application du PC (article R 421-14 du Code de l’urbanisme)

Un permis de construire doit être demandé pour tous travaux sur constructions existantes :

– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 pour les biens situés dans une commune couverte par une carte communale, soumise au Règlement National d’Urbanisme ou situés en zone A, AU ou N d’un PLU ou d’un document en tenant lieu,

– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m2 pour les biens situés en zone U d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu,

– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 pour les biens situés en zone U d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu lorsque la surface ou l’emprise totale est supérieure à 150 m2,

– modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment et changeant la destination du bien ;

– nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière (travaux lourds, générale- ment engagés par les collectivités publiques).

Le champ d’application de la DP (article R 421-17 du Code de l’urbanisme)

Sont soumis à déclaration préalable :

– les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement,

– les changements de destination (étant précisé que les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et que le passage d’une sous destination à une autre est dispensé d’autorisation),

– certains travaux intérieurs dans les immeubles protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;

– les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou le conseil municipal (après enquête publique) aura identifié comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique (rare),

– les travaux créant une surface au sol ou une emprise de plan- cher de plus de 5 m2 et moins de 20 m2 ou 40 m2 selon le zonage du bien (extension, transformation d’une terrasse en véranda…) ;

– ceux transformant plus de 5 m2 en surface de plancher (transformation d’un garage en pièce habitable…).

Quelles sanctions/conséquences en cas de travaux irréguliers ?

Sanctions administratives
Les sanctions applicables aux constructions irrégulières sont multiples et pour certaines imprescriptibles.

– Jusqu’à 6 ans après achève- ment, l’infraction est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € le m2 de surface construite, voire d’une peine de prison en cas de récidive,

– Jusqu’à dix ans (ou cinq ans dans certains cas), la démolition ou la mise en conformité peut être ordonnée en justice à la demande d’un tiers (démontrant un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme) ou de la collectivité,

– Enfin, et ce sans délai de prescription, il y aura lieu de régulariser la situation préalablement à tous travaux ultérieurs et il sera impossible de reconstruire l’immeuble à l’identique en cas de sinistre.

Conséquences sur le plan de la vente À défaut de pouvoir justifier de la régularité des travaux à l’acquéreur, et à moins que celui-ci n’accepte de prendre le bien en l’état, ce qui est plutôt rare, il faudra envisager soit de régulariser la situation a posteriori au moyen d’une autorisation de régularisation, soit une négociation du prix si les travaux ne sont pas régularisables. Dans l’hypothèse d’une régularisation, il faudra de surcroît s’attendre à un allongement du processus de vente, avec la purge éventuelle des délais de recours des tiers et de retrait administratif entre le compromis et la vente. Enfin, parfois, le fait d’avoir fait des travaux sans autorisation conduira à la rétractation pure et simple de l’acquéreur, dès avant la signature du compromis. Solliciter le conseil de son notaire est donc primordial, dès les prémices du dossier.

Par Me Maréva LAURENS RUBENSTEIN, notaire à Gradignan.

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LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – OCTOBRE 2021

Lorsque l’on envisage de faire construire sa maison, l’acquisition d’un terrain à bâtir est le préalable. Ce terrain peut se situer hors lotissement, appelé aussi secteur diffus, ou dans un lotissement. Le lotissement consiste à diviser une unité foncière (ou plusieurs unités foncières contigües) afin de créer un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis que l’on appelle des lots.

Le lotissement consiste à diviser une unité foncière (ou plusieurs unités foncières contigües) afin de créer un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis que l’on appelle des lots. Pour être régulière, la division doit être autorisée par la mairie soit au moyen d’un permis d’aménager soit par une décision de non opposition à déclaration préalable de division. La nature de l’autorisation d’urbanisme sera fonction du lieu de situation de l’opération et/ ou des équipements envisagés (Art. R.421-19 c. urb.). Nous nous intéresserons ici à l’achat d’un terrain à bâtir situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager.

Quels sont les avantages d’un terrain situé en lotissement ?
Contrairement au terrain isolé situé en secteur diffus, le lotisseur, c’est-à-dire le titulaire du permis d’aménager, doit réaliser un certain nombre de travaux pres- crits par l’autorisation. Il s’agit principalement de la viabilisation des terrains qui seront issus de la division. A la fin des travaux d’aménagement, l’ensemble des lots sera desservi par les différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone, etc.) en limite de propriété. Il appartiendra ensuite à l’acquéreur de raccorder la construction qui sera édifiée à ces réseaux.
Autre avantage lié à l’achat d’un terrain dans un lotissement : le lotisseur réalise les aménagements extérieurs tels que les voies de circulation, les trottoirs, les bordures, les dépressions charretières, les espaces verts et autres espaces communs.

Lorsque c’est un professionnel, les travaux réalisés par le lotisseur sont couverts par sa garantie décennale et il est responsable de l’état du sol vendu.

Quand peut-on signer un avant-contrat avec le lotisseur ?

Avant la délivrance du permis d’aménager, le législateur a prévu qu’aucune promesse ne peut être signée avec de potentiels acquéreurs. Il est également inter- dit au lotisseur de recevoir un quelconque acompte, pour réserver un lot par exemple. (Art. L.442-4 c. urb.). À compter de la délivrance du permis d’aménager et si les travaux prescrits par le permis d’aménager ne sont pas achevés, seule une promesse unilatérale de vente peut être signée. Cet avant-contrat devra faire mention de la consistance du lot réservé, de sa délimitation, du prix et du délai de livraison (Art. L. 442-8 c. urb.). Dans le cadre d’une promesse de vente, seul le lotisseur s’engage à vendre, l’acquéreur bénéficiant d’une option. En contrepartie de la promesse qui lui est consentie, l’acquéreur peut être amené à verser une indemnité d’immobilisation qui ne peut pas dépasser 5% du prix de vente (Art. R. 442-12 c. urb.). Par ailleurs, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours après notification de la promesse de vente. S’il se rétracte, l’indemnité d’immobilisation devra lui être restituée dans un délai de 21 jours.Une fois que le lotisseur a achevé l’ensemble des travaux prescrits ou s’il a obtenu l’autorisation de vendre les lots par anticipation, il est désormais possible de signer un compromis de vente. Dans ce cas, l’ensemble des parties est engagé lors de la signature de l’avant- contrat et l’acquéreur ne bénéficie pas du délai de rétractation de dix jours.

Quand peut-on signer l’acte authentique de vente ?

Là aussi la loi encadre les conditions auxquelles la signature de l’acte définitif de vente peut intervenir Comme pour la signature de la promesse de vente, il est strictement interdit de régulariser un acte de vente avant l’obtention du permis d’aménager. D’ailleurs avant de signer les actes de vente des lots, le notaire s’assurera que le permis d’aménager est devenu définitif, c’est-à-dire qu’il est bien purgé du recours des tiers et du retrait administratif.

Si le permis d’aménager le prévoit, le lotisseur peut être autorisé à vendre les lots avant le début des travaux qu’il doit réaliser. De même, pour éviter la dégradation des travaux de finition (revêtements des voies, trottoirs, bordures, plantations, etc.) lors de la construction des immeubles, il peut solliciter l’autorisation de vendre les lots par anticipation auprès de la mairie. Dans ces cas, le lotisseur doit produire une garantie financière d’achèvement et indiquer la date limite de réalisation

des travaux (Art. R. 442-13 et s. c. urb.). Hormis ces hypothèses, la vente du lot ne pourra intervenir qu’une fois les travaux prescrits par le per- mis d’aménager achevés, c’est-à-dire lorsque le lotisseur aura déposé en mairie la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Quels sont les documents obligatoires à fournir par le lotisseur ?
Le lotisseur fournit à l’acquéreur les documents relatifs au lotissement, à savoir l’arrêté de permis d’aménager délivré par la mairie, le règlement du lotissement et le cahier des charges s’ils ont été établis, et les statuts de l’association syndicale libre qui gèrera à terme les espaces et équipements communs. En devenant propriétaire d’un lot, l’acquéreur s’engage à respecter l’ensemble des règles, prescriptions et engagements contenus dans ces documents.
Le règlement de lotissement peut simplement faire référence aux règles d’urbanisme en vigueur ou apporter des compléments à ces règles. Il devient caduc au bout de 10 ans si la commune est couverte par un PLU ou par un document d’urbanisme qui en tient lieu. Quant au cahier des charges, il s’agit d’un document purement contractuel, dont les stipulations s’imposent à tous les colotis et qui ne se prescrit pas. Il reste applicable aux acquéreurs successifs des lots. Concernant le lot vendu, le lotisseur transmet à l’acquéreur un plan de bornage définitif, l’attestation de surface de plancher et l’étude géotechnique.

La fourniture d’un plan de bornage est obligatoire dès lors que l’acquéreur envisage de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Le descriptif du lot mentionné dans la promesse de vente résultera de ce plan bornage. Lors de la signature de l’acte authentique de vente, le lotisseur fournit un plan de bornage définitif à l’acquéreur. Le permis d’aménager indique la surface de plancher maximale attribuée à l’opération de lotissement. Lorsque la surface de plancher est répartie par le lotisseur, celui-ci fournit une attestation d’attribution qui devra être jointe à la demande de permis de construire de l’acquéreur (Art. R. 442-11 c. urb.). Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d’un terrain à bâtir à l’obligation de fournir à l’acquéreur une étude géotechnique, que le terrain soit situé ou non en lotissement, dès lors qu’il est destiné à la construction d’une maison individuelle et qu’il se situe dans une zone exposée au mouvement de terrain définie comme telle par le législateur (Art. L.112-21 cch.).

CONSEILS DU NOTAIRE : L’acquéreur d’un terrain situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager bénéficie à la fois du cadre juridique protecteur mis en place par le législateur, et des garanties du professionnel réalisant l’opération de lotissement. En contrepartie, il devra se soumettre aux documents régissant le lotissement pour conserver son harmonie et entretenir les aménagements réalisés.

Par Maître Alexandra MALDEBAULT, notaire à Bordeaux.

Nouveau bureau, réformes, numérique, congrès, le nouveau Président de la Chambre des Notaires, Maître Matthieu Vincens de Tapol fait le point sur l’actualité des notaires en Gironde.

Échos Judiciaires Girondins : Qu’est-ce qui vous a poussé à vouloir représenter vos pairs ?

Matthieu Vincens de Tapol : « Le sentiment qui m’anime, c’était de rendre à la profession ce qu’elle m’a offert. C’est un travail qui stimule beaucoup intellectuellement, qui occupe ma vie depuis plus de vingt ans Les journées passent très vite. On a énormément de travail et à un moment, il faut savoir s’arrêter pour essayer de donner cette envie aux autres. Et ça passe par une entrée dans les instances où on va s’occuper de la profession de manière plus large. »

EJG : Pouvez-vous nous décrire votre parcours ?

M. V. de T.:«Je suis né à Pessac. Et mon étude est à Pessac. J’ai fait des études de droit à Bordeaux jusqu’en licence, puis je suis parti faire un diplôme de juriste franco-allemand à la Humboldt Universität de Berlin. C’était 4 ans après la chute du mur, on était la première génération d’étudiants Erasmus. C’était passionnant parce que Berlin-Est était dans son état d’après-guerre. La ville était en pleine mutation. La vie universitaire complètement différente de celle de Bordeaux. Il y avait une grande vivacité artistique. Cette année a marqué ma vie. Ensuite, je suis revenu à Bordeaux. Après ma maîtrise de droit franco-allemand, j’ai fait un DESS de droit notarial. »

EJG : Quand vous avez commencé le droit, vous aviez déjà l’idée d’être notaire ?

M. V. de T.:«Avocat ou notaire! Mon père était notaire, mais ce n’était pas la priorité quand j’ai commencé mes études. Ensuite, les matières m’ont intéressé. Après mon master 2, je suis parti faire mon service militaire en Polynésie. C’est aussi de belles années pour des raisons différentes. J’ai appris qu’il y avait une autre manière de vivre, une autre notion du temps, de la douleur, de la vie et ça m’a pas mal enrichi. En rentrant à Bordeaux, j’ai commencé les stages et ma carrière. J’ai été nommé notaire à 29 ans. Aujourd’hui, j’ai 3 associés qui sont un peu plus jeunes que moi et 26 collaborateurs. Dans quelques mois, ça fera 20 ans que j’exerce ce métier ! »

EJG : Comment vous organisez-vous entre votre étude et votre présidence la Chambre ?

M. V. de T. :«J’ai pu réunir une équipe autour de moi qui est à l’image de la compagnie : jeune et mixte. On a atteint la parité homme-femme en 2020. On a des gens de grande valeur, notamment des femmes de grande valeur. À la Chambre, 13 permanents salariés font des opérations d’accueil, de secrétariat et d’organisation pour tenir tout le cadre réglementaire On a 21 notaires élus qui donnent de leur temps. Une fois par mois, on a une réunion de la Chambre pour que je fasse un point sur l’activité, eux posent des questions tac- tiques, font remonter le ressenti des troupes. Comme on est très sollicités pour faire des conférences, pour participer à des sujets de réflexion, je délègue aux autres membres. En tout, je passe entre 1 à 3 jours par semaine à la Chambre. C’est un poste qui se prépare. J’en avais discuté avec mes associés parce que ça crée une surcharge de travail pour eux. Et c’est aussi un projet familial. Ça fait l’objet aussi d’une discussion parce qu’on sait qu’il y a un certain nombre de soirées qui vont être consacrées à sa profession et un peu moins à ses proches ou à ses clients. C’est un choix, mais qui est un choix partagé. »

« J’ai pu réunir une équipe autour de moi qui est à l’image de la compagnie : jeune et mixte »

EJG : Comment a évolué la profession ?

M. V. de T. : « Comme toutes les professions qui manient beaucoup d’informatique. Aujourd’hui, il faut savoir que 98 % des contrats que nous signons sont dématérialisés, et qu’on signe des contrats sans limite de montant sur des tablettes. Donc, ça, c’est une vraie révolution parce que ça a changé la méthode de réception, de conservation des actes et de communication avec les clients. Ce qui a aussi beaucoup changé, c’est l’immédiateté. On est dans un métier de réflexion. Et pourtant, aujourd’hui, on nous réclame une réponse immédiate. Mais tous les problèmes qui nous sont posés ne peuvent pas être résolus comme ça en quelques minutes par e-mail, parce que les situations sont plus complexes, parce que le droit, c’est une partie d’échecs. Quand vous bougez un pion à un bout de l’échiquier, ça va avoir des conséquences extrêmement importantes qu’on ne mesure pas immédiatement. »

EJG : Comment se porte la profession après cette période difficile ?

M. V. de T. :«D’un point de vue économique, la Gironde reste extrêmement attractive. D’abord parce que c’est un bassin d’emplois important, ensuite, parce que la qualité de vie est réputée douce. On a des services publics de très haut niveau, c’est un département touristique, il y en a pour tous les goûts. Les Français qui sont très mobiles, ont bien conscience de la qualité de vie exceptionnelle. Du coup, l’activité économique est extrêmement soutenue. À la sortie du premier confinement, l’activité immobilière a été exceptionnelle, alors qu’au niveau national, certains parlaient de la possibilité d’une crise immobilière. Mais on sent bien qu’il y a une forte tension dans la population, liée à la crise sanitaire. On sent beaucoup de susceptibilité, comme s’il y avait moins de barrières dans les rapports humains. Ça crée des tensions supplémentaires sur le métier. »

EJG : Le marché de l’immobilier est toujours en croissance ?

M. V. de T. : « On a toujours des niveaux très soutenus. On a un marché qui est très girondin avec seulement 7 % de Franciliens et 7 % du reste de la France. Donc plus de 80 % sont des transactions giron- dines. Et 40 % de ces transactions se font dans la même ville ; c’est celui qui habite à Bordeaux qui veut acheter un appartement plus calme après le confinement ; celui qui veut un balcon ou celui qui en avait un et qui veut maintenant un jardin… Donc on a des gens qui sont bien dans leur vie, mais qui veulent changer d’habitat. En moyenne, les acquéreurs de maisons vont rester propriétaires 7 ans, et c’est très court. La mobilité et le fait que le marché soit actif sont aussi des preuves de confiance dans le département. Même si le marché est à des niveaux élevés, les acquéreurs ont toujours le sentiment que ça reste un marché premium, qu’ils réussiront toujours à revendre. »

EJG : Ce courant de personnes qui quittent la ville pour la campagne, c’est réel ou c’est un phénomène assez mineur ?

M. V. de T. : «Ce n’est pas un phénomène mineur parce qu’à la sortie du premier confinement, la très grande majorité des biens qui étaient à vendre dans les zones rurales se sont vendus. L’été suivant, les gens ont eu besoin de respirer, ils bougent découvrent de nouveaux endroits. Après, dire que c’est un phénomène récurrent, je n’en suis pas sûr. Mais certainement que les gens sont allés chercher de l’espace. Le prix des terrains à bâtir a progressé, notamment dans toute la zone du nord- Gironde, comme entre Carcans et Naujac. Avec le développement des transports doux, les gens se pro- jettent autrement. Ils ont imaginé une autre vie. »

EJG : Vous avez continué à travailler pendant le premier confinement ?

M. V. de T. : « On n’a jamais arrêté, tous les jours, 7 jours sur 7 ! On tenait les dossiers à bout de bras, parce qu’il fallait qu’on rédige des avenants aux ventes immobilières ; l’administration fiscale n’avait pas suspendu le paiement des droits de succession, et donc les dossiers devaient se poursuivre pour éviter le règlement de pénalités, obtenir des déblocages de fonds céder des titres, signer les actes, quand bien même tout le monde était confiné. »

EJG : Vous et vos collaborateurs étiez en télétravail ?

M. V. de T. : « Sur les 26 collaborateurs, on en avait 13 en télétravail pour assurer les charges courantes. 4 se relayaient au bureau pour que la jauge en présentiel soit respectée parce que certaines missions ne pouvaient pas être exécutées en télétravail. Cela nous a permis de reprendre notre activité à un rythme normal dès la fin du confinement. Mais ça a été évidemment une perte d’activité générée comme beaucoup d’entreprises. »

EJG : Ça a laissé des traces sur votre manière de travailler ?

M.V.deT. :«On était déjà en signature électronique depuis une dizaine d’années, donc sur ce point-là, ça n’a pas tellement changé. On avait déjà mis en place toute la gestion dématérialisée des demandes avec Bordeaux Métropole. Le changement, c’était le volume des gens qui sont passés en télétravail dans des entreprises qui n’étaient pas organisées pour ça. Mais je dirais que ça s’est bien passé. C’est sûr que maintenant, on a une vision un peu différente du télétravail, tout le monde y a goûté, mais on s’aperçoit aussi qu’il ne convient pas à tous. Certains ont besoin de travailler en équipe, d’autres n’ont pas les bonnes conditions – en termes de place, ou familiales – pour travailler à la maison… Et puis, il y a des gens qui ont besoin de communiquer, d’échanger. On s’aperçoit qu’on va peut-être parler d’un sujet pendant 2 minutes et ça va débloquer plein de choses. »

« Le droit est une partie d’échecs. Bouger un pion peut avoir des conséquences extrêmement importantes qu’on ne mesure pas immédiatement. »

EJG : Quels sont les grands axes de votre mandature ?

M. V. de T. : « L’axe numéro un, c’est l’intégration des jeunes notaires, puisqu’un tiers a moins de 3 ans d’exercice. Ils sont arrivés à la suite du tirage au sort institué par la loi Macron. On a un cadre réglementaire assez strict, qui s’explique parce que l’État nous a confié une parcelle de son autorité publique, en nous autorisant à faire des actes qui ont la même force qu’un juge- ment. On doit respecter des règles précises vis à vis de notre autorité de tutelle, le ministère de la Justice. Et ensuite parce qu’il existe une solidarité financière entre tous les notaires de France en cas de sinistre. Notre second axe est la communication. L’idée étant qu’elle doit être à l’image de la compagnie. On a transformé notre communication, qui était assez classique, vers des outils médiatiques un peu différents, on est très présents sur les réseaux sociaux, notamment Facebook. On produit beaucoup de posts. On a fait une opération MSN Messenger le 8 juillet pour être beaucoup plus en contact avec la génération des 20-45 ans. »

EJG : Quel bilan faites-vous de la loi Macron sur la liberté d’installation des notaires ?

M. V. de T. :«Le bilan est positif, car ça a permis à une nouvelle génération de notaires de s’installer. Le tirage au sort a été fait dans les meilleures conditions, c’est à dire dans une phase économique qui permettait de développer les entreprises. Ça reste quand même des entreprises qui sont fragiles. Je regarde ça avec prudence. Si une crise survenait, on mesure mal leur résistance. En Gironde, on a une grande chance. C’est qu’on a une très belle génération de notaires qui est arrivée sur le hasard du tirage au sort. Ce sont des vrais entrepreneurs, des gens de grande valeur. Ce n’est pas homogène sur tout le territoire national. »

« Le prochain congrès de Nice sera axé sur le numérique. On abordera le droit successoral concernant les réseaux sociaux. »

EJG : Qu’est-ce qui vous permet de le juger ?

M. V. de T. : « D’abord, on fait très peu de discipline en Gironde. C’est une compagnie qui a une certaine tenue. C’est difficile à expliquer, mais c’est comme ça, on a des relations fluides entre confrères, mais aussi avec les services administratifs, les élus et je pense que ce n’est pas un hasard. C’est parce que ce sont des gens qui ont un certain sens des responsabilités et qui sont des inter- locuteurs valables. C’est un plaisir de travailler avec des gens comme ça parce qu’ils sont actifs, ils veulent donner à la profession une belle image, ils sont modernes, suréquipés en informatique. C’est un des motifs pour lesquels je voulais être président. »

EJG : Quels sont les moments forts de votre profession ?

M. V. de T. : « Le congrès des notaires car c’est à la fois un moment de rencontre et ça permet de faire une prospective sur l’avenir du droit. Le prochain aura lieu à Nice du 23 au 25 septembre. Il sera axé sur le numérique, je trouve que c’est en phase avec l’actualité. Il y a des sujets qui vont être abordés de plus en plus. Je prends l’exemple des réseaux sociaux : comment arrêter un compte Facebook ou Twitter ? Peut-on faire un testament numérique ? Certains comptes génèrent une grosse valeur financière, et là ça commence à toucher à des sujets sensibles. Qu’est ce qui va se passer avec la blockchain au niveau national ? Est-ce qu’on est prêt à travail- ler avec ce système ultra-sécurisé ? Il y a des vrais enjeux. Donc, le numérique, c’est le cœur de notre vie de notaire. C’est un peu paradoxal pour un métier qui était réputé poussiéreux de se dire qu’on ne vit que dans le numérique. Il y a aussi les master class. Tout le monde est assis par terre en train de prendre des notes. On se croirait à la fac. J’ai pu régler un problème de succession en assistant à une masterclass sur le droit international privé au congrès de Bruxelles, parce qu’on y rencontre des gens différents qui, en 45 minutes, vont prendre tous les raccourcis pour régler un problème. »

EJG : Vous avez d’autres rendez-vous ?

M. V. de T. : « Traditionnellement, on organisait toujours des réunions et colloques interprofessionnels qui permettaient à la fois d’échanger et d’avoir une position commune pour fluidifier tous les cas de nos clients. On a toujours eu des sujets communs avec les avocats, lors des journées sur le divorce notamment. Aujourd’hui, alors qu’on avait pas mal de sujets sur la table, il est très difficile de se projeter en raison du Covid. Toutes ces réunions nécessitent un fort investissement, on ne peut pas demander aux confrères de s’investir pour des réunions qui risquent d’être annulées. On avait commencé à préparer un colloque sur la copropriété avec plusieurs professionnels. On voulait qu’il y ait des notaires, des avocats, des syndics, des magistrats. On avait eu plusieurs réunions avec le barreau de Bordeaux et tout ça a été interrompu. J’espère qu’on pourra reprendre ces réunions interprofessionnelles qui sont toujours enrichissantes. »

ire à En cette période de crise sanitaire et d’incertitude pour les commerçants et leurs salariés, il est intéressant de revenir sur une disposition qui a bientôt sept ans, le droit d’information des salariés lors de la cession du fonds de commerce.

Instaurée par le Loi n° 2014- 856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire (dite « Loi Hamon ») et entrée en vigueur le 1 cette obligation a pour but de favoriser la reprise des entreprises et leur poursuite d’activité.

LE PRINCIPE

Il s’agit simplement d’informer les salariés en cas de vente de fonds de commerce pour qu’ils puissent formuler une offre de reprise (art L.141-23 Code de commerce). Il ne s’agit ni d’un droit de préemption comme pourrait éventuellement en bénéficier une commune lors de la cession d’un fonds de commerce, ni d’un droit de priorité.

Ce droit d’information des salariés n’est pas applicable :
– à la vente de fonds artisanal,

– aux transmissions réalisées dans le cadre d’une succession, d’une liqui- dation du régime matrimonial,

– aux ventes à un conjoint ou parte- naire de Pacs, un ascendant ou un descendant,

– aux entreprises faisant l’objet d’une procédure de conciliation, de sauve- garde, de redressement ou de liqui- dation judiciaire,

– si au cours des douze mois qui pré- cèdent la vente, celle-ci a déjà fait l’objet d’une information en applica- tion de l’article 18 de la loi n° 2014- 856 du 31 juillet 2014.

LES MODALITÉS D’APPLICATION

Dans les entreprises non soumises à l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise :
– le propriétaire du fonds en informe l’exploitant, qui informe ensuite les salariés.
– si l’exploitant est le propriétaire du fonds, il informe directement les salariés.

Dans les entreprises soumises à l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise :
– le propriétaire du fonds en informe l’exploitant, qui informe ensuite les salariés au plus tard au moment où le comité d’entreprise est saisi pour avis sur le projet de vente.

– si l’exploitant est le propriétaire du fonds, il informe directement les salariés au plus tard au moment où le comité d’entreprise est saisi pour avis sur le projet de vente.

La loi ne précise pas le contenu de l’information qui doit être donnée aux salariés.

Le propriétaire du fonds ou l’exploitant doivent simplement informer les salariés :
– de la volonté du vendeur de pro- céder à une vente,

– du fait que les salariés peuvent présenter une offre d’achat.
De leur côté, les salariés ainsi informés sont tenus à une obligation de discrétion. La loi n’oblige pas le propriétaire du fonds à accepter l‘offre de reprise de ses salariés. Le refus du vendeur de l’offre de reprise n’a pas à être motivé.

LE DÉLAI POUR INFORMER

La vente ne peut intervenir avant un délai de deux mois après que tous les salariés ont été informés de l’intention du propriétaire de vendre le fonds. Le délai de deux mois s’apprécie au regard de la date de conclusion du contrat de vente.

Dans le cas particulier où le vendeur du fonds de commerce n’en est pas l’exploitant, le délai de deux mois court à compter de la date de la notification de la volonté de vendre à l’exploitant. La vente peut intervenir avant l’expiration du délai de deux mois si tous les salariés ont fait part de manière explicite et non équivoque de leur décision de ne pas présenter d’offre d’achat. (art. L.141-23 Code de commerce). Il est à noter qu’une fois tous les salariés informés, le vendeur dispose d’un délai maximum de deux ans pour réaliser la vente. À défaut de signature de l’acte de vente dans ce délai, le vendeur devra à nouveau informer ses salariés de son projet.

LA PREUVE DE L’INFORMATION

Il ressort de l’article L.141-25 du Code de commerce que : « L’information des salariés peut être effectuée par tout moyen, précisé par voie réglementaire, de nature à rendre certaine la date de sa réception par ces derniers ».

Il ressort de l’article D.141-4 du Code de commerce que :
« L’information des salariés mentionnée aux articles L.141-25 et L.141-30 peut être effectuée selon les modalités suivantes :

1° Au cours d’une réunion d’information des salariés à l’issue de laquelle ces derniers signent le registre de présence à cette réunion ;

2° Par un affichage. La date de réception de l’information est celle apposée par le salarié sur un registre accompagné de sa signature attestant qu’il a pris connaissance de cet affichage ;

3° Par courrier électronique, à la condition que la date de réception puisse être certifiée ;

4° Par remise en main propre, contre émargement ou récépissé, d’un document écrit mentionnant les informations requises ;

5° Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

6° Par acte extrajudiciaire ;

7° Par tout autre moyen de nature à rendre certaine la date de réception. »

LA SANCTION DU DÉFAUT D’INFORMATION

À l’origine, l’article 19 de la loi dite Hamon prévoyait que la cession intervenue en méconnaissance du droit d’information des salariés pouvait être annulée à la demande de tout salarié. La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 dit Loi « Macron » a remplacé la nullité de la cession par une amende civile dont le montant ne peut excéder 2 % du mon- tant de la vente. Le prononcé d’une amende civile et de son montant ne sont pas automatiques.

EN CONCLUSION

Pour le propriétaire, la possibilité de céder son entreprise à l’un de ses employés. Pour les employés, la possibilité de reprendre éventuellement une entreprise qu’ils connaissent, sous réserve bien entendu que le propriétaire du fonds accepte leur offre de reprise. En pratique, une formalité supplémentaire qu’il sera nécessaire de réaliser avant la signature du com- promis de vente du fonds.

Me Philippe NGUYEN-VAN, notaire à Bordeaux

Après un début d’été capricieux, les Français retrouvent le chemin des plages pour le meilleur et pour le pire.

Qui n’a jamais vécu la situation mise en scène ? Le film s’ouvre sur une magnifique plage déserte, personne à l’horizon, seul un couple profite paisiblement de l’océan. Au loin se dessine la silhouette d’une femme. Malgré l’espace infini à sa disposition, cette femme choisit de s’installer à quelques centimètres du couple. Ce phénomène observé en période estivale n’est pas rare : manque d’éducation, pouvoir d’attraction, besoin de compagnie ? Définitivement inexplicable.

À travers cette campagne, les notaires girondins rappellent l’importance de bien anticiper l’environnement de son achat immobilier avant de s’installer.

L’article 768 du Code Civil accorde à l’héritier une option entre trois partis : soit accepter purement et simplement la succession, soit renoncer à la succession, soit accepter à concurrence de l’actif net.

La décision d’opter pour l’acceptation ou la renon- ciation dépendra de la consistance de l’actif et du passif successoral. Cependant dans certains cas, il n’est pas aisé de savoir avec exactitude si la succession sera bénéficiaire ou déficitaire car l’étendue des engagements du défunt n’est pas aisé- ment déterminable. Dans cette hypothèse, l’acceptation à concurrence de l’actif net sera l’option pour l’héritier et permettra d’éviter la confusion de ses biens personnels avec ceux de la succession. Il ne s’agit pas d’une option conditionnelle. Il s’agit d’une véritable acceptation qui confirme le suc- cessible dans sa qualité d’héritier.

À qui cette option est-elle ouverte ?
L’article 768 du Code Civil ne per- met de choisir cette procédure de l’acceptation à concurrence de l’actif net que si l’héritier a une vocation universelle ou à titre universel. L’acceptation à concurrence de l’actif net étant un acte un acte d’administration et de conservation, le tuteur n’a besoin d’aucune autorisation pour déclarer au greffe du tribunal judiciaire ou devant notaire qu’il accepte à concurrence de l’actif net. Le majeur sous curatelle peut également accepter seul une succession à concurrence de l’actif net. Il en est de même pour l’administrateur légal unique ou l’un des administrateurs légaux conjoints. Cette option présente donc également un intérêt en présence d’un hériter mineur et per- met de faire cette déclaration sans autorisation d’un juge. L’héritier qui a une vocation à titre particulier ne peut qu’accepter purement et simplement ou renoncer à sa part.

Sous quel délai cette option s’exerce-t-elle ?

L’héritier doit opter avant le délai de prescription de 10 ans car au-delà il serait réputé renonçant. L’héritier peut s’il le souhaite opter dès l’ouverture de la succession. La loi lui accorde cependant un délai de 4 mois pendant lequel il ne peut être contraint d’opter (Article 771 du Code Civil). Passé ce délai, l’héritier conserve son option jusqu’à l’expiration de la dixième année suivant le décès. S’il est mis en demeure d’opter, il sera contraint de le faire dans le délai prévu à l’article 772 du Code Civil soit dans un délai de deux mois sauf octroi d’un délai supplémentaire. À défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois, l’héritier est réputé acceptant pur et simple et l’option d’acceptation à concurrence de l’actif net ne lui est plus ouverte.

Comment cette option s’exerce-t-elle ?

L’héritier qui accepte à concurrence de l’actif net devra accomplir deux formalités :
– La déclaration au Greffe du Tribunal Judicaire du lieu d’ouverture de la succession ou devant notaire selon l’article 788 du code Civil Aucune formalité sacramentelle n’est exigée pour cette déclaration, il suffit que l’héritier exprime clairement le parti qu’il prend. La déclaration doit comporter la mention de l’élection de domicile unique qui peut être le domicile d’un des acceptants ou celui de la personne chargée du règlement de la succession. Si l’héritier a fait sa déclaration devant notaire, ce der- nier en adressera copie au Tribunal dans le mois.
L’établissement d’un inventaire est prévu à l’article 789 du Code Civil. Il doit être déposé au tribunal judiciaire soit en même temps que la déclaration soit dans les 2 mois. Un délai supplémentaire peut être accordé en cas de motifs sérieux ou légitimes. À défaut de respect de ce délai, l’héritier est réputé avoir accepté purement et simplement la succession.

Quelles formalités de publicité faut-il effectuer ?

Le greffe inscrit la déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net sur un registre tenu à cet effet. Un récépissé est remis au déclarant. Une double publicité est effectuée :

– Le greffier procède à la publication de l’acceptation à concurrence de l’actif net au BODACC.
– L’héritier dans le délai d’un mois à compter de la déclaration fait pro- céder à l’insertion d’un avis dans un journal d’annonces légales. L’inventaire est soumis à la même publicité que la déclaration à savoir publication au BODACC et dans un journal d’annonces légales.

Quand le créancier successoral doit-il déclarer sa créance et comment déclarer sa créance ?

La publication de la déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net de l’héritier au greffe fait courir le délai de déclaration des créances par les créanciers de la succession. Les créanciers doivent déclarer leur créance dans un délai de 15 mois à compter de cette publicité. À défaut la créance se trouve éteinte sauf si elle est assortie d’une sureté réelle. Tous les créanciers de la succession doivent déclarer leur créance mais seules les créances de somme d’argent sont à déclarer.

Les créanciers doivent notifier leur créance au domicile élu de la suc- cession, par lettre recommandée ou par voie d’huissier.

Comment l’héritier règle-t-il les dettes ?

L’héritier règle le passif selon l’ordre énoncé par l’article 796 du code civil. Ainsi les créanciers inscrits sont réglés en priorité selon le rang de leur sûreté. Sont ensuite payés les créanciers chirographaires qui ont déclaré leur créance dans l’ordre des déclarations. Les créanciers inscrits qui n’ont pas été désintéressés sont assimilés à des créanciers chirographaires.

Que se passe-t-il en cas d’insuffisance de l’actif successoral ? Les créanciers successoraux dont la créance n’a pas été réglée pour défaut d’actif, disposent d’un recours contre les légataires qui ont été remplis de leur droit. Ce recours est réservé aux créanciers qui ont régulièrement déclaré leur créance dans le délai de 15 mois. Ce recours n’est encadré dans aucun délai. Les créanciers diligents agiront dans les meilleurs délais.

Par Me Laurence LICHTENBERGER, notaire à Bordeaux.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JUILLET 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de juillet.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°52

Si le goût des Français pour le bricolage ne faisait aucun doute, les récentes périodes de confinement ont confirmé une envie toujours plus forte de réaliser des travaux et de se sentir bien chez soi. Il convient toutefois de se poser quelques questions et de retenir certains conseils avant de se lancer.

Locataire, suis-je libre de réaliser des travaux chez moi ?
Non. Le locataire peut réaliser sans l’autorisation du bailleur des petits travaux tels que des aménagements (pose d’une moquette), de l’entretien, de la décoration (pose d’étagères, de cadres…à condition de bien reboucher les trous lors de son départ !) ou encore de la peinture dans la mesure où ces modifications ne compromettent pas l’habitabilité et l’usage du bien. En revanche, des travaux de plus grande importance modifiant la structure ou des éléments d’équipement (suppression de cloison, changement de portes et fenêtres, création d’une douche, modification des aménagements de la cuisine, création de prises électriques…) nécessitent l’accord préalable et écrit du propriétaire. Il convient donc de lui adresser en amont une demande par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de doute sur la nécessité d’obtenir l’aval du bailleur, il est préférable d’obtenir son accord exprès. La réalisation de travaux sans son accord pourrait avoir des conséquences en fin de bail et notamment l’obligation de remise en état du bien aux frais du locataire. Si le locataire n’est pas libre de modifier à sa guise le bien loué, un propriétaire est également soumis à certaines contraintes.

Dois-je obtenir des autorisations avant de commencer des travaux sur un bien existant ?

Selon la nature des travaux projetés, vous devrez obtenir l’accord de la Mairie. Avant toute démarche, il est donc préférable d’évoquer votre projet avec cette dernière et de déposer une demande d’autorisation. Vos envies ne seront peut-être pas compatibles avec les règles d’urbanisme de votre commune. Vous devrez notamment obtenir un permis de construire pour les travaux ayant pour effet de créer une surface de plan- cher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 (seuil porté à 40 m2 dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou un document assimilé), travaux entraînant un changement de destination accompagnés d’une modification de façade ou de structure porteuse, travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou dans un secteur sauvegardé ou dans un site patrimonial remarquable (y compris pour des travaux intérieurs).

Lorsqu’un permis n’est pas nécessaire, une déclaration préalable de travaux peut être toutefois requise notamment pour les travaux qui créent entre 5 m2 ou 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol (seuil porté à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un PLU ou document assimilé), travaux modifiant l’aspect extérieur (sauf travaux de ravalement), opération de changement de destination même sans travaux particulier. Toute extension portant la surface du bien à plus de 150 m2 nécessite l’intervention d’un architecte. Une fois l’autorisation obtenue, elle devra être affichée de façon visible et lisible sur votre parcelle pendant deux mois minimum et toute la durée des travaux au moyen d’un panneau de 80 centimètres de longueur et de largeur comportant toutes les mentions réglementaires. Pensez à déclarer en Mairie l’ouverture du chantier ainsi que l’achèvement des travaux. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) permet d’attester auprès de la Mairie l’achèvement des travaux et leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. S’ouvre alors un délai de 3 ou 5 mois (selon le lieu de situation de votre bien) durant lequel la Mairie peut récoler les travaux et en contester la conformité par rapport à l’autorisation obtenue.

Passé ce délai, vous pourrez demander à la Mairie une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée. En cas de sinistre ultérieur sur votre bien, il est très important d’avoir réalisé les travaux de façon régulière si vous souhaitez pouvoir être autorisé à reconstruire à l’identique.

Je suis copropriétaire : quelles sont mes obligations ?

Dans votre situation, vous ne pouvez pas réaliser librement des travaux portant sur des parties communes (un mur porteur par exemple), des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (pose d’un climatiseur, pose de volets roulants…) ou encore transformant l’usage de votre local. Vous devez bien lire le règlement de copropriété et obtenir au préalable l’autorisation de vos copropriétaires réunis en assemblée générale. Les règles de majorité requise varient selon la nature des travaux envisagés. Pensez donc à demander assez tôt au syndic de porter votre demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée par lettre recommandée avec avis de réception. Enfin, l’autorisation des copropriétaires n’exonère pas de demander les autorisations d’urbanismes nécessaires.

Ma maison se trouve dans un lotissement : des particularités ?

Si votre maison dépend d’un lotissement, pensez à consulter les documents afférents à celui-ci. Le règlement du lotissement contient des règles opposables aux autorisations d’urbanisme et le cahier des charges est un document contractuel de droit privé organisant les rapports entre colotis. Lorsqu’ils sont applicables, ils peuvent imposer diverses contraintes, telles que des règles d’implantation de la construction, de hauteur, des normes de couleur, des restrictions relatives aux haies, aux clôtures… voire même des interdictions (pas d’annexe, un seul logement par lot…).

Quelles sont mes obligations envers mes voisins ?

Il est important de penser à l’impact que vos travaux peuvent avoir sur le voisinage. Certaines règles de dis- tance doivent être respectées lorsque vous créez une ouverture qui vous permet de voir chez votre voisin. Il ne sera pas possible d’ouvrir un mur mitoyen. Si le mur en limite de propriété vous appartient, vous ne pourrez toutefois créer que des « jours de souffrance » laissant passer la lumière mais pas la vue. On ne pourra pas non plus installer une parabole ou un balcon en surplomb du fonds voisin. La création de nouveaux réseaux sou- terrains devra se faire sur votre parcelle sans empiéter sur les propriétés voisines. Si en plus d’être bricoleur, vous êtes jardinier, ne plantez pas vos arbres à moins de deux mètres de la limite de propriété s’ils mesurent plus de deux mètres.

Conseil du notaire : Pour conclure, nous vous conseillons donc de toujours bien vous renseigner avant d’entreprendre des travaux même lorsqu’ils vous semblent de petite envergure. En vue d’une éventuelle revente, pensez à conserver les autorisations obtenues, la DAACT et l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux. Il faudra remettre à vos acquéreurs les factures des entreprises de même que leurs attestations d’assurance décennale. Ne négligez pas non plus l’importance de souscrire une assurance dommage-ouvrage lorsqu’elle est requise. Bons travaux !

Me Julie LEMAITRE, notaire à Villenave-d’Ornon

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JUILLET 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de juillet.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°57

À la veille de la Semaine européenne du Développement Durable et alors que les plantations de micro-forêts se multiplient partout en France (notamment en Gironde) l’on peut aisément s’inquiéter de leur pérennité juridique qui ne semble pas encadrée.

Le concept de micro-forêt rencontre un spectaculaire engouement partout en France, sans doute propulsé par les dernières élections municipales. En effet, face à une forte demande sociétale, les maires des grandes agglomérations ont été les premiers à s’y intéresser, soucieux de verdir leurs espaces urbains et d’y rafraîchir l’air. La Métropole bordelaise n’est pas en reste avec une dizaine de micro-forêts en cours de plantation ou en train de prendre racine, principalement à Bordeaux mais aussi à Bruges, Floirac ou Mérignac.

Séduit par la démarche, je l’ai examinée avec un œil professionnel et en ai tiré plusieurs conclusions :

– Si l’on veut que l’impact sur l’air de nos villes s’accélère significativement, la plantation de forêts urbaines ne doit pas être laissée à la seule initiative des collectivités locales mais être reprise par le secteur privé. Les entreprises, promoteurs, résidences, lotisseurs, bailleurs sociaux, aménageurs, architectes, syndics mais aussi les particuliers devraient s’emparer du sujet au plus vite.

– La pérennité juridique de ces plantations n’est pas acquise. Elle doit être encadrée par des clauses spécifiques et par l’application de textes en vigueur. Les notaires peuvent désormais puiser dans un fonds très riche issu du code civil, du code de l’environnement, de la charte de l’environnement, de la nouvelle « Obligation réelle environnementale » et de la jurisprudence. Ils peuvent s’appuyer sur des barèmes d’évaluation financière des arbres, tenir compte du coefficient de bio- tope par surface (CBS) instauré par la loi ALUR et sur toutes les décisions judiciaires récentes,

– Une indéniable plus-value, en termes économiques mais également d’image pour les acteurs de l’immobilier. Ces micro-forêts viennent renforcer l’attractivité des villes et de l’habitat urbain car elles rejoignent les aspirations des Français : 8 Français sur 10 trouvent qu’il n’y a pas assez de végétal en centre- ville1, et 48 % 2 des millenials privilégieraient la nature dans leur « ville rêvée » (espaces verts, végétalisation…). Les notaires devraient accompagner ces initiatives et faire en sorte que leurs actes évitent qu’elles ne deviennent éphémères.

UN CONCEPT NÉ AU JAPON

Akira Miyawaki, botaniste japonais, est à l’initiative de ces micro- forêts. On lui en doit quelque 1 400 dans le monde entier. Il s’appuie sur l’idée qu’il est possible de recréer des forêts sur des sols dégradés, notamment urbains. Les plantations sont extrêmement denses (30 à 50 plants au m2) afin de favoriser la compétition entre les espèces et accélérer la pousse (les jeunes arbres doublent leur taille en un an, les trois premières années). On leur donne aussi le nom de « Forêts indigènes ou autochtones » car elles doivent être composées d’essences d’arbres locales. La surface minimale est de 100 m2.

UN MIRACLE ENVIRONNEMENTAL

Alors que 75 % de la population française résident en zone urbaine, les derniers épisodes de canicule ont mis l’accent sur la nécessité de régénérer un air devenu irrespirable. Les micro-forêts, sont tout à la fois un poumon dans la ville, un piège à carbone, un îlot de fraîcheur et une réserve de biodiversité. Ces petits espaces de verdure sont des éco- systèmes vivants qui attirent différents types d’oiseaux, des reptiles de petite taille, des insectes et des micro-organismes. Leurs essences locales variées les rendent 30 fois plus riches en biodiversité qu’une forêt mono-essence.

PÉRENNISER, OUI MAIS COMMENT ?

Devenue une préoccupation majeure depuis plusieurs années, la protection de l’arbre a pris une dimension cruciale au regard du dérèglement climatique et de l’effondrement de la biodiversité. Parmi ses ardents défenseurs, on trouve Benoît Hartenstein, notaire lorrain et correspondant de l’association ARBRES. Son objectif est de « susciter l’intérêt du public au sujet de l’arbre et de son écosystème afin de participer à sa connaissance et à sa protection ». Son ambition est également de sensibiliser ses confrères à l’importance de leur rôle dans sa préservation. Il est essentiel que ceux qui prennent l’initiative d’en planter s’assurent de leur pérennité afin qu’elles puissent être transmises aux générations futures.

À titre d’exemples :

• Possibilité pour le vendeur d’un terrain, d’imposer à son acquéreur, la conservation d’arbres et de micro-forêts s’y trouvant. Cette clause, stipulée dans un acte nota- rié, a été validée par un arrêt récent de la Cour de cassation, le 6 juin 2019 (IIIe Chambre Civile),

• L’obligation réelle environnementale, instaurée par l’article L.132-3 du Code de l’environnement, permet, par acte notarié, à tout propriétaire de faire naître, sur son terrain, des obligations de maintien, conserva- tion, gestion ou restauration d’élé- ments de la biodiversité, pour au maximum 99 ans.

Les notaires ont un rôle à jouer à plusieurs titres. En accompagnant le mouvement en tant qu’experts des questions immobilières, en rédigeant des clauses spécifiques et, grâce à leur connaissance des textes en vigueur comme de la jurisprudence, de les faire appliquer afin d’assurer la pérennité juridique des plantations.

Dominique Petit est l’un des notaires associés fondateurs de l’Étude Trois Rives (Bordeaux, Libourne) qui compte 25 collaborateurs dont 6 notaires associés.Depuis 2021, il est le correspondant en Gironde de l’Association « ARBRES », association loi 1901 qui agit pour la protection de l’arbre et de son écosystème. Convaincu à titre personnel de la pertinence des « forêts Miyawaki », et passant de la théorie à la pratique, Dominique Petit vient de planter l’une des toutes premières micro-forêts privées de la Métropole bordelaise, à Bruges, sur un terrain dont il est copropriétaire, au cœur d’une zone industrielle.

Le bail réel solidaire (BRS), institué par l’ordonnance du 20 juillet 2016, connait aujourd’hui un succès certain. S’inscrivant dans la démarche continue des pouvoirs publics de permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété, quitte à ébranler pour cela notre sacrosainte conception latine du droit de propriété, le BRS s’est rapidement propagé de la métropole lilloise où il a vu le jour, à un grand nombre de grandes agglomérations françaises parmi lesquelles figurent notamment Rennes, Biarritz, Toulouse, Paris, Nantes ou encore Bordeaux.

Codifié aux articles L. 255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le BRS se définit comme étant « le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes ».

L’article L.329-1 du Code de l’Urbanisme définit quant à lui les organismes fonciers solidaires (OFS) comme ceux qui « […] ont pour objet, pour tout ou partie de leur activité, d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation […]. L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. »

Le BRS présente en conséquence les caractéristiques suivantes :

• il constitue un nouveau dispositif d’accession sociale sous conditions de ressources caractérisé par la dissociation du foncier et du bâti ;

• il permet ainsi de faire baisser le prix des logements, notamment en zone tendue, tout en garantissant un effet anti-spéculatif ;

• il confère au preneur des droits réels, proches d’une pleine propriété, moyennant le versement d’une faible redevance à l’OFS ;

• conclu pour une durée limitée de 99 ans maximum, il est « rechargeable » à chaque mutation de propriété, empêchant la perte de valeur du bien à l’approche de l’échéance du bail ;

• il assure la pérennité du patrimoine immobilier de l’organisme de foncier solidaire.

Ces spécificités, sommairement énumérées, ont pu laisser planer le doute quant à la nature et l’étendue des droits transmis au candidat à l’accession à la propriété. Or, c’est justement l’hypothèse la plus fréquente dans laquelle est conclu le bail réel solidaire à savoir, la réalisation d’un programme immobilier de logements neufs par l’intervention d’un troisième protagoniste : l’opérateur qui permet de lever toute incertitude quant à la teneur des droits transmis.

Ce cas est expressément visé à l’article L. 255-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, lequel dispose que « le bail réel solidaire peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant aux conditions de ressources fixées en application de l’article L. 255-2 et à un prix fixé en application du même article […] ».

Cet article tranche clairement en faveur de la transmission d’un véritable droit de propriété, pour les raisons suivantes :

• D’une part parce que ses dispositions visent les hypothèses de la vente en l’état futur d’achèvement (définie à l’article 1601-3 du Code civil) et de la vente d’immeuble à rénover (définie à l’article L 262-1 du Code de la construction et de l’habitation) : dans un cas comme dans l’autre, si le texte reste muet quant à la nature des droits transmis sur le sol, celle des droits transmis sur les ouvrages est expressément qualifiée de droit de propriété.

• D’autre part parce que les limitations au droit de propriété (durée, usage, frein à la spéculation) ne doivent être appréhendées que comme la contrepartie des avantages conférés par le BRS.

• Enfin parce que l’opérateur susvisé a vocation à s’effacer au fur et à mesure qu’il vend les droits réels immobiliers attachés aux logements qu’il édifie, n’ayant aucun intérêt à conserver un quelconque droit qui revient automatiquement à l’OFS sitôt son obligation accomplie ; les droits sont détenus directement de l’OFS in fine, à l’instar de ceux du preneur dans le cadre d’un bail à construction.

Ce dernier argument en faveur de la transmission d’un véritable droit de propriété est étayé par le troisième alinéa du même article L. 255-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : « Un bail réel solidaire portant sur les droits réels immobiliers acquis par chaque preneur est signé avec l’organisme de foncier solidaire concomitamment à la signature de l’acte authentique. Ces droits sont automatiquement retirés du bail réel solidaire initial conclu entre l’opérateur et l’organisme de foncier solidaire. Lorsque la totalité des droits sont retirés du bail réel solidaire initial, ce dernier s’éteint ».
Si cet article met un terme a toute équivoque quant à la teneur des droits transmis au preneur final dans le cadre d’un BRS, il a fait naître malgré lui une difficulté que la pratique notariale n’a pas manqué de soulever ; le mécanisme proposé par le troisième aliéna de l’article L. 255-3 du code de la construction et de l’habitation semble ignorer l’hypothèse pourtant fréquente dans laquelle la commercialisation d’un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement est arrivée à terme et l’intégralité des lots a trouvé acquéreurs avant l’achèvement des constructions. L’application littérale du troisième aliéna de l’article L. 255-3 du code de la construction et de l’habitation suppose alors que concomitamment à la signature de l’ultime vente du programme immobilier dont il est question, l’opérateur se trouve libéré de toute obligation tant à l’égard de l’OFS que des preneurs finaux du fait de l’extinction du BRS initial.

Comment alors ne pas y voir une atteinte grave à l’obligation de construire et à la garantie d’achèvement qui en est le pendant dont est redevable l’opérateur ?

En l’état législatif actuel et avant tout apport jurisprudentiel, une solution avancée par la pratique notariale a été développée de concert avec les OFS. Elle consiste à aménager conventionnellement un différé de prise d’effet du bail réel solidaire conclu au profit des preneurs finaux à la livraison de l’immeuble, en faisant parallèle-
ment perdurer le bail BRS initial – conclu lui avec prise d’effet immédiat entre l’OFS et l’opérateur jusqu’à ladite
livraison ; les preneurs finaux se trouvent ainsi garantis de l’achèvement effectif de l’immeuble. Outre le mérite de la simplicité et l’efficacité juridique de cet aménagement, il permet de mettre en cohérence le BRS avec les caractéristiques de la vente en l’état futur d’achèvement en prorogeant la garantie d’achèvement jusqu’à la livraison, tout en respectant l’esprit du premier (l’accession sociale à la propriété) en ne rendant le preneur final débiteur de la redevance due à l’OFS qu’à compter de la jouissance effective de ses droits réels. Les difficultés résultant de la singularité du BRS ne semblent donc plus faire obstacle au développement de ce mode d’accession à la propriété, ainsi qu’en témoigne son succès grandissant.

Par Me Adrien DUTOUR notaire à Bordeaux

A l’issue de la réunion de Chambre qui s’est tenue le mardi 25 mai 2021, Maître Matthieu VINCENS de TAPOL a présenté la nouvelle composition de la Chambre des notaires de la Gironde.

Matthieu VINCENS de TAPOL est notaire associé à Pessac dans la société civile professionnelle « SCP VINCENS de TAPOL, LEBLOND et JOUANDET ».

Composition de la chambre pour 2021-2022 :

Président

Me Matthieu VINCENS de TAPOL, notaire à Pessac

Vice-président

Me Delphine DETRIEUX, notaire à La Réole

Premier Syndic

Me Laetitia BRUN-TEISSEIRE, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Benoît LAPIQUE, notaire à Latresne

Syndic

Me Frédéric YAIGRE, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Marie LABORDE-LATOUCHE, notaire à Bordeaux

Secrétaire

Me Emmanuelle GARNAUD, notaire à Bruges

Secrétaire adjoint

Me Dino RAZA, notaire à Sauveterre-de-Guyenne

Trésorier

Me Laure BOSSET ANDRIEU, notaire à Bordeaux

Trésorier adjoint

Me Hugo SOUBIE-NINET, notaire à Bordeaux

Rapporteur

Me Victor MARIN, notaire à Libourne

—

Membres

Me Marie AVINEN-BABIN, notaire à Saint-Médard-en-Jalles Me Fabien ROUCHOUT, notaire à Andernos-les-Bains
Me Caroline JEANSON, notaire à Bordeaux
Me Thomas de RICAUD, notaire à Lanton

Me Pascale BUGEAUD, notaire à Talence
Me Emmanuel BAUDERE, notaire à Bordeaux Me Annie NAVARRI, notaire à Cenon
Me Jérôme DURON, notaire à Arcachon
Me Audrey DAMBIER, notaire à Bordeaux Me Julie MOUMIN, notaire à Bordeaux

Pour éviter le morcellement des propriétés forestières, la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010 a mis en place un droit de préférence pour les sylviculteurs voisins de parcelles forestières mises en vente.

Le principe de l’article L331-19 du Code forestier est qu’en cas de vente, de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à une propriété classée en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence. Ce principe s’exerce sous différentes conditions tenant à l’objet du bien vendu, à la qualité du titulaire du droit de préférence, et aux modalités de notification de ce droit (I) ; sous réserve du droit de préemption prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le Code rural et de la pêche maritime ou par le Code de l’urbanisme (II).

CHAMP D’APPLICATION DU DROIT DE PRÉFÉRENCE DES PROPRIÉTAIRES DE TERRAINS BOISÉS

L’objet de la vente

L’objet porte sur la vente de gré à gré, la cession de droits indivis si elle intervient au profit d’un tiers étranger à l’indivision ou de droits réels de jouissance d’une propriété classée en nature de bois au cadastre et d’une superficie inférieure à 4 hectares. Le domaine de la préférence vise la vente de gré à gré mais aussi les adjudications volontaires et forcées. La référence aux indications cadastrales porte sur la catégorie ou groupe 5, c’est-à-dire les bois, aulnaies, saussaies, oseraies. Ce groupe 5 intègre différentes natures de cultures symbolisées par des lettres qui représentent des sous-groupes de sub- divisions fiscales : lettres B, BF, BM, BR, LB, BO, BP, BS, BT… En pratique, il faut se référer à la colonne intitulée « GR/SS GR » de la matrice cadastrale si les lettres B, BF… y figurent, le droit de préférence trouvera à s’appliquer. La propriété concerne l’ensemble des parcelles vendues, qu’elles forment un bloc d’un seul tenant ou qu’elles soient disjointes. Il n’y a plus de recherche d’une contiguïté entre ces parcelles ou d’une indivisibilité économique. L’ensemble est indivisible même en l’absence de contiguïté. Des parcelles disjointes peuvent former une seule et même propriété du moment qu’elles sont vendues en bloc au sein d’un même acte. Implicitement, la vente d’une propriété mixte est exclue du champ d’application du droit de préférence, il s’agirait par exemple de la vente en bloc de plusieurs parcelles dont des parcelles de terre et en nature de bois. Si la vente porte sur plu- sieurs parcelles non contiguës classées en nature de bois et forêts et qu’un voisin est propriétaire d’une parcelle boisée contigüe à l’une seulement de celles vendues, il bénéficie du droit de préférence sur l’ensemble de la propriété vendue. Attention, si une seule parcelle est vendue, et fait l’objet d’un double classement, en nature de bois et en nature de terre, le droit de préférence s’applique dans ce cas à l’ensemble. À la différence des biens dits mixtes, il s’agit là d’une seule parcelle.

La qualité du bénéficiaire propriétaire d’une parcelle boisée contiguë

Le bénéficiaire doit avoir au cadastre la qualité de propriétaire d’une parcelle boisée donc de semis de plantations ou de boisements. La parcelle détenue doit être contiguë à celle vendue, elle doit la toucher en tout ou partie : sur cette notion de contiguïté, il faut prendre en compte les caractéristiques de l’obstacle qui sépare les parcelles, notamment sa taille, qui ne doivent pas empêcher l’unité de gestion. Ainsi, un chemin privé ou public traversant plusieurs parcelles boisées ne rompt pas la continuité, alors qu’une route, autoroute, rivière, canal de navigation, voie ferrée sont des obstacles difficilement franchissables qui entraînent une discontinuité.

Le propriétaire d’une parcelle boisée peut donc exercer son droit de préférence sur une parcelle boisée voisine séparée par un chemin d’exploitation.

Les modalités de notification

Le destinataire de la notification est le propriétaire, tel qu’il est désigné sur les documents cadastraux, d’une parcelle boisée contiguë à la propriété vendue. Si la parcelle boisée contiguë est la propriété de plusieurs personnes, il convient de procéder à la formalité de la notification auprès de chacune d’entre elles. L’alinéa 2 de l’article L331-19 du Code forestier impose au vendeur de procéder à la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en indiquant le prix et les conditions de la cession projetée, à l’adresse indiquée au cadastre ou par remise contre récépissé. La vente peut aussi être rendue publique par voie d’affichage en mairie et de publication d’un avis sur un support habilité à recevoir les annonces légales lorsque le nombre de notification est supérieur ou égal à dix. En pratique, le Notaire se charge lui-même de l’accomplissement des formalités de notification, en raison de la sanction édictée en cas de vente opérée en violation des dispositions légales, un mandat doit lui être alors confié par le vendeur. Concernant la décision d’un éventuel acquéreur, l’article du Code forestier susvisé n’indique pas si le délai de réponse commence à courir à l’émission ou à la réception de la lettre recommandée.

L’article 640 du Code de procédure civile dispose « Lors- qu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai, celui-ci a pour origine la date de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ». Quant à l’article 668 du même Code, il précise que « sous réserve de l’article 647-1, la date de notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition, et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de réception de la lettre ». Ainsi, si le destinataire de la lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ne va pas la retirer, le délai ne commence pas à courir, et si le destinataire va chercher le courrier postérieurement à la date à laquelle il lui a été présenté par les services de la poste, le point de départ du délai est retardé d’autant. Le propriétaire voisin de la parcelle vendue dispose d’un délai de deux mois qui court à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification qui lui a été adressée pour faire connaître sa réponse au vendeur. La vente doit être réalisée dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice du droit de préférence, à défaut de quoi ce droit de préférence n’est plus opposable au vendeur. Pour le cas où plusieurs propriétaires voisins exerceraient leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il entend céder le bien.

LES EXCEPTIONS À L’EXERCICE DU DROIT DE PRÉFÉRENCE

Quant aux droits de priorité

Le dernier alinéa de l’article L331-19 du Code forestier indique que « Ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme ». Si une forêt domaniale jouxte la parcelle vendue, l’État bénéficie d’un droit de préemption qui prime tous les autres droits de priorité. L’exercice de ce droit doit inter- venir dans les trois mois de la notification.

La commune bénéficie d’un droit de préférence et d’un droit de préemption :
– l’ouverture de son droit de préférence s’applique automatiquement en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à quatre hectares. Le maire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision, et la vente doit être régularisée dans les deux mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit. À défaut, ce dernier n’est plus opposable au vendeur. Si la commune déclare exercer son droit et entre en concurrence avec des propriétaires forestiers voisins ayant également exercé leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il cède son bien. Ce droit de préférence ne s’applique pas dans les cas énumérés à l’article L331-21 du Code forestier.

– lorsqu’une commune possède une parcelle boisée valorisée et contiguë à la propriété vendue, elle béné- ficie d’un droit de préemption. Pour bénéficier de ce droit de préemption, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :

• la propriété vendue doit être située sur le territoire de la commune concernée,
• la commune doit posséder une parcelle boisée : com- posée de semis, de plantations d’essences forestières, de boisements spontanés d’une certaine densité,

• cette parcelle boisée doit être valorisée comme faisant l’objet d’un des documents d’aménagement forestier visés à l’article L122-3 I° a du Code forestier, • elle doit être contiguë en tout ou en partie à la parcelle vendue.

Le droit de préemption s’applique sans condition de superficie lorsque le vendeur est une personne publique dont les bois et forêts relèvent du régime forestier et prime le droit de préférence des autres propriétaires forestiers voisins. Ce droit de préemption ne souffre d’aucune des exceptions pré- vues pour les droits de préférence en matière forestière telles qu’en cas de vente qui inter- vient au profit d’un propriétaire d’une par- celle contiguë en nature de bois, au profit des membres de la famille du vendeur quels qu’ils soient… La loi est demeurée muette quant aux suites de l’exercice par la commune de son droit de préemption. Aucune précision n’est en effet fournie s’agissant du délai de régularisation de la vente par acte authentique. Les bois et forêts sont en principe exclus du champ d’application du droit de préemption des SAFER en raison de leur nature. En effet, la mission principale des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural étant celle de réorganiser les exploitations agricoles, les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption. Toutefois, en cas de vente de biens mixtes, c’est-à-dire la vente d’une propriété comprenant des parcelles classées en nature de bois et forêts et d’autres parcelles non boisées, le droit de préemption de la SAFER s’applique, et ce, quel que soit l’importance de la surface de la parcelle en nature de culture par rapport à celle boisée.

Du fait de la loi : article L331-21 du Code forestier

Le droit de préférence des propriétaires de terrains boisés est dorénavant écarté dans huit séries d’hypothèses, soit lorsque la vente doit intervenir :
– au profit d’un propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois ;

– à l’occasion d’une opération d’aménagement foncier rural (aménagement foncier agricole et forestier) ;
– au profit du conjoint, du partenaire lié par un PACS, du concubin, des parents ou alliés du vendeur jusqu’au quatrième degré inclus ;

– pour la mise en œuvre d’un projet déclaré d’utilité publique ;
– au profit d’un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles boisées, c’est-à-dire lors d’un partage ;

– au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l’usufruitier du bien vendu en nue-propriété, c’est- à-dire en cas de reconstitution de la pleine propriété ;
– sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale ;

– en cas de vente de biens mixtes, c’est-à-dire sur une propriété comportant un terrain classé au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non.

En cas de manquement aux prescriptions édictées à l’article L331-19 du Code forestier, soit en cas de manquement à la notification du droit de préférence, de priorité, de préemption, la sanction qui en découle est celle de la nullité absolue de l’acte. Cette action se prescrit par cinq ans et ne peut être exercée que par ceux des propriétaires de terrains boisés à qui la notification devait être adressée ou par leurs ayants droits.

Par Me Anne-Charlotte CARMENT

De nos jours, en particulier en ces temps de crise, l’immobilier est souvent présenté comme un domaine permettant de réaliser des revenus importants rapidement. Sous l’impulsion de l’entourage, de vidéos et articles trouvés sur Internet, beaucoup de personnes sont tentées de se lancer dans l’activité d’achat-revente de biens immobiliers, et ce dans le but de générer une plus-value. Cependant, derrière son apparente fausse simplicité, cette activité recèle de nombreux pièges, qu’il faut savoir anticiper et déjouer, leurs conséquences pouvant être bien plus lourdes que ce que l’on imagine.

Tout le monde peut-il être marchand de biens immobiliers ?
Il n’y a pas de prérequis pour devenir marchand de biens, mais il est toutefois fortement recommandé de bien connaître à la fois le marché immobilier et les règles qui le gouvernent, qu’il s’agisse des obligations imposées à tout vendeur de bien immobilier, ou encore les règles du droit de la construction. Ensuite, acheter et revendre des biens immobiliers ne suffit pas à caractériser l’activité de marchand de biens : il faut que ces opérations d’achats et reventes soient effectuées de manière habituelle et répétée dans le temps, dans une intention spéculative.
Il faut savoir que cette qualification n’est pas sans conséquence sur la personne qui se livre à une telle activité : un marchand de biens est un commerçant, il est considéré à ce titre comme un professionnel de l’immobilier, ce qui alourdit grandement sa responsabilité et ses obligations lors de la revente des biens qu’il acquiert. Fiscalement, également, son régime ne sera pas le même que celui d’un particulier qui vend un bien immobilier de façon isolée. S’agissant d’une activité professionnelle, quelle que soit la forme choisie, le marchand de biens se verra également contraint de tenir une comptabilité.

S’il est tout à fait possible de réaliser l’activité de marchand de biens à plusieurs, dans le cadre d’une société, la société civile immobilière est à proscrire. Juridique- ment, ce type de société n’est pas destiné à l’exercice d’une activité commerciale. Son utilisation doit être réservée aux activités de pure gestion patrimoniale, comme la location nue. Il existe, pour les activités commerciales, d’autres formes de société qui peuvent parfaitement correspondre à la situation de deux per- sonnes qui souhaitent créer une entreprise : SNC, SARL ou encore la SAS. La consultation croisée d’un notaire et d’un expert-comptable, chacun dans son domaine d’expertise, permettra de déterminer la structure sociale adaptée au projet spécifique de chacun.

Peut-on acquérir un bien immobilier, l’occuper à titre de résidence principale et le revendre rapidement après travaux en conservant le bénéfice de l’exonération de plus-value ?
À l’heure actuelle, il est effectivement possible de bénéficier, lors de la vente d’un logement constituant sa résidence principale, d’une exonération de plus- value. Rappelons qu’il n’existe aucun délai minimum pour bénéficier de cette exonération.

Cependant, l’administration fiscale est en droit de contester la qualification de résidence principale, et de refuser l’application de l’exonération de plus-value, lorsqu’elle estime que le contribuable s’est artificiellement domicilié dans le bien vendu, juste avant de le revendre. Elle pourra ainsi, si elle arrive à prouver qu’au moment de l’achat, le contribuable avait l’intention de revendre le bien acquis, remettre en question l’exonération. L’administration sera alors en droit de requalifier l’opération, pour lui appliquer les règles de la fiscalité professionnelle (absence d’exonération de plus-value, application des règles applicables aux plus-values professionnelles, de la TVA en cas de revente portant sur un bien neuf). Diverses pénalités peuvent également être appliquées.

Quelle est la fiscalité applicable aux opérations de marchands de biens ?
Cette activité est commerciale. Elle se voit donc appliquer les impôts applicables aux professionnels. Tout dépendra alors de la forme choisie pour exercer l’activité :
En cas d’exercice en qualité d’entrepreneur individuel, ou de société soumise à l’impôt sur le revenu, les gains retirés de cette activité seront imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En cas de société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’appliquera au bénéfice réalisé. Ajoutons également que selon le type de bien vendu, et le régime fiscal de l’acquisition, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pourra être appliquée également. L’un des principaux avantages fiscaux du marchand de biens est que lors de son acquisition, il peut bénéficier de droits d’enregistrement réduits, ce qui diminue considérablement les frais d’acte qu’il doit acquitter. Il doit alors s’engager, dans l’acte d’achat, à revendre le bien acquis dans les 5 ans.

Je viens d’acquérir un bien que je souhaite revendre. Le bien est actuellement loué nu à usage d’habitation. Puis-je donner immédiatement congé au locataire pour vendre libre de toute occupation ?

La réponse est négative. C’est la raison pour laquelle une opération d’achat-revente doit être mûrement réfléchie et préparée avant même la signature d’un avant-contrat d’achat.

– Soit le bail en cours expire dans un délai supérieur à trois ans à compter de la date d’acquisition : à ce moment-là, il sera possible de donner congé pour vendre au locataire au terme de ce bail.

– Soit le bail en cours expire dans un délai inférieur à trois ans à compter de la date d’acquisition : à ce moment-là, il faudra laisser passer le terme du bail en cours, puis attendre l’expiration de la première période de tacite reconduction de trois ans, pour pouvoir vendre libre de toute occupation.

Enfin, précisons que les dispositions rappelées ci- dessus émanent de la loi, mais qu’il est tout à fait possible, en cas d’accord entre le bailleur et son locataire, de convenir d’une date de résiliation amiable du bail, parfois contre dédommagement, afin de permettre de mener à bien l’opération d’achat-revente. Une fois de plus, la prudence est de mise, et en cas de volonté d’acquisition d’un bien loué, une consultation préalable de son notaire semble plus qu’utile.

Je souhaite acquérir, en qualité de marchand de biens, une maison entourée d’un terrain, et vendre séparément la maison et le terrain, préalablement divisé en plusieurs parcelles. Quelles sont les précautions à prendre pour assurer la viabilité de cette opération ?

Compte tenu de la pénurie de foncier constructible à laquelle font face les professionnels de l’immobilier de nos jours, une pratique courante consiste à se porter acquéreur d’une maison entourée d’un terrain, ou comportant un terrain adjacent, en zone constructible, puis de diviser cette propriété pour revendre, séparément, la maison et un ou plu- sieurs terrains à bâtir. Il faut donc tout d’abord obtenir l’autorisation, de la part de la Mairie, de procéder à cette division foncière. Ensuite, des précautions sont à prendre, notamment pour s’assurer de bénéficier du régime fiscal escompté lors de la revente des terrains à bâtir : lorsqu’un professionnel cède un terrain destiné à la construction, cette opération est soumise, de plein droit, à la TVA. À ce jour, il existe deux régimes de TVA, dont l’un dit de la « TVA sur marge », est plus favorable au professionnel aménageur. Cependant, les conditions pour bénéficier de ce régime se sont drastiquement durcies au cours des dernières années. Il sera notamment nécessaire de prévoir la division dès le stade de l’acquisition, via l’obtention d’un document d’arpentage, en ventilant le prix de vente entre celui du bâti et celui du non-bâti afin qu’il y ait identité de qualification juridique entre la désignation figurant dans l’acte de vente et celui de la revente.Ici encore, une consultation préalable de son notaire, en amont de la signature d’un compromis de vente, est indispensable.

Quels sont les risques à réaliser des opérations d’achat-revente régulièrement, sur son patrimoine privé, en qualité de particulier ?
Dans toute opération, il est nécessaire de garder à l’esprit qu’en cas de contentieux, le juge n’est pas lié par la qualification donnée par les parties. Autrement dit, ce n’est pas parce qu’une personne se présente comme un particulier, réalisant de façon isolée une opération de vente immobilière, qu’un juge, et notamment un juge fiscal, ne pourrait pas considérer que se cache en réalité derrière cette opération une activité de marchand de biens. Les risques sont alors importants.

D’abord, d’un point de vue juridique, le « particulier » perdrait cette qualité pour endosser la casquette de « professionnel », ce qui implique notamment la solidarité des vendeurs, en cas d’opération réalisée à plu- sieurs, mais également une présomption de connaissance des vices cachés du bien. Autrement dit, si le bien vendu s’avère receler un vice non apparent à l’œil nu, qu’un profane pourrait légitimement ne pas connaître, le vendeur requalifié de professionnel sera tenu de réparer ce vice, dont il sera réputé avoir eu parfaite connaissance.

L’autre risque, majeur, est un risque fiscal. La fiscalité des professionnels étant totalement différente de celle des particuliers, la requalification par un juge de la ou des opérations réalisées entraînera une rectification des impositions. La plupart du temps, s’ajouteront à ces rectifications fiscales des pénalités et intérêts de retard, pénalités qui peuvent aller jusqu’à 80 % du montant de l’impôt éludé en cas d’application de la procédure dite de « l’abus de droit fiscal », c’est-à-dire en cas d’opération réalisée artificiellement, dans le but unique ou principal d’éviter l’imposition.

En conséquence, mieux vaut ne pas se lancer à la légère dans une opération d’achat-revente en immobilier, et la consultation préalable d’un notaire, dès que la volonté de réaliser une telle activité se précise, semble de mise.

Par Me Aouatif BRUN-GARNI, notaire à Bordeaux.

La vente d’immeuble à rénover fait l’objet d’un statut intermédiaire entre la vente en état futur d’achèvement et la vente ordinaire avec quelques spécificités. Son régime est issu de la loi n˚ 2006-872 du 13 juillet 2006, dite « ENL » et d’un décret d’application n˚ 2008-1338 du 16 décembre 2008.

QUEL EST LE CHAMP D’APPLICATION DE LA VENTE D’IMMEUBLE À RÉNOVER ?
Il s’agit de la vente portant sur un immeuble bâti existant faisant l’objet de travaux. L’immeuble doit être à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation) ou destiné après les travaux à l’un de ces usages. La nature des travaux est précisée négativement par le décret d’application du 16 décembre 2008. Ces travaux sont ceux qui ne correspondent pas à des travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilables à une reconstruction, pour lesquels seul le régime de la vente d’immeubles à construire est ouvert. Il convient de rappeler que les travaux qui rendent l’immeuble à l’état neuf énoncés à l’article R262-1 du CCH sont les travaux qui portent :

Soit sur la majorité des fondations
Soit sur la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage
Soit sur la majorité de la consistance des façades hors ravalement
Soit sur l’ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun d’eux :
planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage,
huisseries extérieures
cloisons intérieures
installations sanitaires et de plomberie
installations électriques
système de chauffage (pour les opérations réalisées en métropole)
Par conséquent, dès lors que les travaux envisagés correspondent à la liste ci-dessus, le régime de la vente d’immeuble à rénover doit être écarté au profit du régime de l’immeuble à construire.

QUELS SONT LES ÉLÉMENTS DEVANT FIGURER DANS L’AVANT CONTRAT ET L’ACTE DE VENTE ?
L’avant-contrat peut être conclu, par acte sous seing privé ou par acte authentique. Il n’existe pas de modèle type et obligatoire. Toutefois, cet avant-contrat devra mentionner sous peine de nullité les caractéristiques du bien vendu (surface, nombre de pièces…), le descriptif et délai de réalisation des travaux, le prix, l’engagement du vendeur de produire lors de la signature de l’acte authentique de vente les justifications de la garantie d’achèvement des travaux et des assurances de responsabilités et de dommages-ouvrages.
Cet avant-contrat peut être conclu sous condition suspensive, notamment de l’obtention d’un prêt pour financer l’acquisition. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation ou de réflexion de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat signé ou du projet de l’acte de vente durant lequel la rétractation est possible sans avoir à se justifier. Le versement d’un dépôt de garantie ou d’une indemnité d’immobilisation au stade de l’avant-contrat peut être prévu par les parties. Toutefois, ce versement ne doit pas concerner une partie du prix des travaux.
L’acte de vente doit comporter un certain nombre de mentions. À défaut, la nullité du contrat peut être invoquée mais uniquement par l’acquéreur et avant la livraison. Ces mentions sont les suivantes :

la description et les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu, et, le cas échéant, la superficie carrez s’agissant d’un lot de copropriété ;
la description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
le prix de l’immeuble avec mention si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision, ainsi que la ventilation du prix entre le bâti existant et le montant des travaux, attestée par un homme de l’art, professionnel indépendant et impartial.
le délai de réalisation des travaux (date indicative). Le vendeur peut prévoir des causes de majoration du délai
en cas de survenance d’événements fortuits (grèves, intempéries…) ;
la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le vendeur : Le vendeur doit garantir à l’acquéreur que les travaux promis seront achevés. Cette garantie est constituée par une caution solidaire émanant d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurances agréée à cet effet;
les justificatifs des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur
Par ailleurs, devront également être annexés à l’acte de vente un plan coté du local vendu et la notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local.

COMMENT EST DÉTERMINÉ LE PRIX DE VENTE ?
Dans l’acte de vente on distinguera, dans le prix, celui de l’existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur.
La réalité de cette répartition doit être attestée par un homme de l’art. Le prix de l’existant est payé lors de la signature de l’acte de vente.
La somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder :

50 % à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux
95% à l’achèvement de l’ensemble des travaux
À noter que depuis le décret du 27 septembre 2010, il est possible de prévoir des versements intermédiaires dans la mesure où les plafonds ci-dessus sont respectés.
Le solde (soit 5% du prix) est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l’article L. 262-3 du CCH. La constatation de l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux, ou de l’achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l’art tel que défini à l’article R. 262-7 du CCH. Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition conformément à l’article L. 262-9 DU CCH.

QUEL EST LE RÉGIME FISCAL APPLICABLE À LA VENTE D’IMMEUBLE À RÉNOVER ?
Les travaux à la charge du vendeur ne conduisant pas à la production d’un immeuble neuf, l’acquéreur sera redevable des droits d’enregistrement au taux de droit commun excepté dans le cas où l’immeuble concerné n’est pas sorti du champ d’application de la TVA immobilière c’est-à-dire lorsque qu’il s’agira d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans. Cela signifie également que lors de l’acquisition de l’immeuble par le vendeur ce dernier devra prendre un engagement de revendre pour bénéficier du taux réduit tel que prévu à l’article 1115 du CGI et ne pourra pas prendre un engagement de construire afin de bénéficier du droit fixe de 125 euros.

CONSEIL DU NOTAIRE
En conclusion, le statut de la vente d’immeuble à rénover a permis de répondre aux inquiétudes des acquéreurs et des praticiens en ce qui concerne la bonne exécution des travaux. Toutefois lorsque le vendeur conserve la charge de travaux minimes, de faible importance, ce régime reste souvent beaucoup trop contraignant et conduit, en pratique, à écarter son application notamment en repoussant la vente une fois les travaux réalisés. Le succès de la vente d’immeuble à rénover reste dont très limité.

Par Me Fanny DORLHIAC notaire à Bordeaux

« J’ai pu réunir une équipe autour de moi qui est à l’image de la compagnie : jeune et mixte »

« Le droit est une partie d’échecs. Bouger un pion peut avoir des conséquences extrêmement importantes qu’on ne mesure pas immédiatement. »

« Le prochain congrès de Nice sera axé sur le numérique. On abordera le droit successoral concernant les réseaux sociaux. »

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