webfutur, Auteur à Chambre Gironde Notaires

De plus en plus de propriétaires fonciers présentent des difficultés financières. Dans cette conjoncture, le notaire, chargé de la vente d’un bien immobilier, devra être particulièrement attentif à cette situation, notamment si le vendeur est concerné par une procédure de saisie immobilière ou de surendettement des particuliers.

LA VENTE DANS LE CADRE DE LA PROCÉDURE DE SAISIE IMMOBILIÈRE

Qu’est-ce que la procédure de saisie immobilière ?

La saisie immobilière est définie comme « la procédure d’exécution forcée qui permet au créancier muni d’un titre exécutoire de faire placer sous main de justice, moyennant un commandement de payer et la publication de celui-ci, un immeuble appartenant à son débiteur ou à un tiers détenteur et d’obtenir la vente du bien saisi en présence des per- sonnes saisies et des créanciers inscrits » (Vocabulaire juridique, Gérard Cornu). La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant du tiers détenteur, en vue de la distribution de son prix (article L311-1 du CPCE).

Les effets de la procédure de saisie immobilière : le principe de l’indisponibilité du bien.

Le principe de l’indisponibilité du bien est posé par l’article L321-2 du CPCE qui dispose que « l’acte de saisie rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du bien saisi ». Cet article poursuit en précisant que le débiteur « ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels ». En d’autres termes, à compter de la signification du commandement de payer valant saisie, les droits du débiteur sur son immeuble sont fortement affaiblis, lequel ne peut plus disposer librement de son bien.

Le notaire, chargé de la vente de l’immeuble, averti de cette situation, se doit alors d’être très prudent car tout contrat conclu en contravention avec le principe de l’indisponibilité est entaché de nullité. L’indisponibilité du bien peut toute- fois être écartée de deux manières : – Soit la vente amiable de l’immeuble est autorisée par le juge dans le cadre de la procédure de saisie. Le débiteur pourra alors signer tout avant-contrat et tout acte de vente sous réserve de respecter le prix et les conditions fixés par le juge.

– Soit le débiteur arrive à sortir de cette procédure de saisie en obtenant du créancier l’accord de main- levée du commandement de payer valant saisie.

Saisie immobilière et pratique notariale

•La vente amiable autorisée par le juge :
Lorsque la vente amiable a été autorisée par le juge, et aux termes de l’article L322-4 du CPCE, « l’acte notarié n’est établi que sur consignation du prix et des droits de la vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés ». Ainsi, avant de régulariser l’acte authentique de vente, le notaire devra :

– consigner à la CDC le montant du prix et des frais de la vente. Il devra, par la suite, effectuer une demande de déconsignation partielle auprès de la CDC pour percevoir ses émoluments et obtenir le versement des droits de mutation qu’il devra verser en vue de l’enregistrement et de la publication de l’acte ;

– justifier du paiement des frais de procédure, lesquels sont taxés par le juge dans le jugement d’orientation et sont à la charge de l’acquéreur.

Le notaire devra veiller à la conformité de l’acte qu’il dresse aux conditions fixées dans le jugement d’orientation car c’est aux termes de l’audience de rappel que le juge constatera la vente et prononcera la radiation des inscriptions. En effet, durant cette audience, et conformé- ment à l’article R322-25 du CPCE, « le juge s’assurera que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies ».

• La mainlevée du commandement de payer valant saisie
Rappelons que le débiteur et le créancier saisissant peuvent déci- der de sortir de la procédure de saisie pour procéder à la vente de l’immeuble lorsque le créancier a donné son accord à la mainlevée du commandement de payer valant saisie. Dans cette hypothèse, le notaire devra alors signer l’acte de mainlevée du commandement de payer valant saisie avant de procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

Cependant, le notaire devra être prudent car, en fonction de l’avancée de la procédure de saisie, le seul accord du créancier saisissant ne sera pas suffisant. En effet, « au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation au débiteur, le com-

mandement de payer valant saisie est dénoncé aux créanciers inscrits au jour de la publication du com- mandement » (article R322-6 du CPCE). Dès lors, tant que le com- mandement de payer valant saisie n’a pas été dénoncé aux créanciers inscrits, seul le créancier poursuivant doit consentir à la mainlevée. Après dénonciation, tous les créanciers inscrits au jour de la publication du commandement de payer valant saisie devront donner leur accord à la mainlevée.

LA VENTE DANS LE CADRE DE LA PROCÉDURE DE SURENDETTEMENT DES PARTICULIERS

Qu’est-ce que la procédure de surendettement des particuliers ?

Le surendettement se définit comme « l’endettement extrême d’un particulier débiteur de bonne foi ; plus précisément, nom donné par la loi du 31 décembre 1989 à la situation d’une personne physique qui, débiteur de bonne foi, est dans l’impossibilité manifeste de régler ses créanciers, et qui peut, à ce titre, bénéficier d’aménagements de ses paiements (report ou rééchelonnement, imputation sur le capital, réduction du taux d’intérêt…), mesures d’allégement proposées sous forme de règlement amiable, par une commission administrative saisie à son initiative ou imposée par le juge d’instance de son domicile, dans le cadre d’un redressement judiciaire civil » (Vocabulaire juridique, Gérard Cornu).

Les effets de la procédure de surendettement des particuliers

Lorsqu’un particulier bénéficie d’une procédure de surendettement, il conserve (sauf cas particulier de la procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire) son pouvoir de disposer de ses biens. Toutefois, le surendetté se voit tout de même soumis à une réglementation particulière et ne doit pas aggraver son endettement. Il devra respecter certaines obligations et notamment celle de demander une autorisation préalablement à toute vente. À défaut, non seule- ment le débiteur pourra être déchu du droit de bénéficier des procédures de surendettement des particuliers mais également l’acte de vente pourra encourir la nullité.

Surendettement et pratique notariale

Dans tous dossiers de vente, le notaire devra interroger le vendeur sur l’existence d’une procédure de surendettement et devra obligatoirement consulter le BODACC. Face à un vendeur surendetté, le notaire doit exiger de son client l’obtention d’une autorisation préalablement à la régularisation de l’acte de vente. La vente peut avoir été autorisée par la commission de surendettement aux termes du plan de surendettement. Mais, si cela n’est pas le cas, le vendeur surendetté devra adresser au juge du tribunal d’instance une requête afin d’obtenir l’autorisation de vendre.

Procédure de surendettement et saisie immobilière

Envisageons l’hypothèse d’une per- sonne dont l’immeuble a été saisi et qui bénéficie d’une procédure de surendettement. Selon l’article L.722-3 du Code de la consommation, la recevabilité du dossier par la commission de surendettement « emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». Dès lors, la procédure de surendettement interrompt-elle les effets de la saisie immobilière ? Cette situation a été envisagée par le législateur aux termes de l’article L722-4 du Code de la consommation. En effet, lorsque la procédure de saisie est très avancée et que la vente forcée a été ordonnée, la recevabilité de la procédure de surendettement ne suffit pas à interrompre les effets de la saisie immobilière. À ce stade, seul le juge chargé de la saisie pourra décider de reporter la vente et uniquement si la commission de surendettement invoque des circonstances suffisamment graves pour justifier d’un tel report.

La mise en œuvre de cette disposition a été précisée par la 2e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 septembre 2019 (n° 18-15.547). En l’espèce, l’immeuble d’un couple a été saisi par une banque et le juge de l’exécution, chargé de la saisie, a rendu, en janvier 2017, un jugement d’orientation par lequel il a ordonné la vente forcée du bien. Les débiteurs saisis ont fait appel de ce jugement. Puis, en juillet 2017, le juge du surendettement a déclaré recevable leur demande pour l’ouverture d’une procédure de surendettement.

La Cour d’appel, saisie du recours formé contre la décision du juge de l’exécution ayant ordonné la vente forcée, a estimé que l’ouverture de la procédure de surendettement suspendait la procédure de saisie immobilière, la décision ordonnant la vente forcée n’étant pas passée en force de chose jugée. La Cour de Cassation a censuré l’arrêt d’appel en rappelant que « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées ».

Ainsi, dès lors que le juge de l’exécution a ordonné la vente forcée de l’immeuble, la procédure de surendettement ne permet plus de « geler » automatiquement la procédure de saisie immobilière, et ce bien que la décision du juge chargé de la saisie ait fait l’objet d’un appel.

Me Inès NAUD, notaire à Saint-André-de-Cubzac.

Sources
Nota-Bene : décembre 2019 / n° 244 « Saisie immobilière et radiation des inscriptions » – Myriam Cazajus
Nota-Bene : juin 2018 / n° 230 « La mainlevée du commandement de payer valant saisie » – Myriam Cazajus et Virginie Lafargue
Nota-Bene : juin 2018 / n° 230 « Le principe d’indisponibilité du bien saisi : pièges à déjouer par le notaire rédacteur en cas pratiques » – Virginie Lafargue
Nota-Bene : juin 2018 / n° 230 « La vente de l’immeuble saisi dans la procédure de saisie (1/2) La vente amiable autorisée par le JEX » – Myriam Cazajus et Virginie Lafargue
Nota-Bene : octobre 2019 / n° 242 « Contentieux du surendettement et pratique notariale » – Myriam Cazajus
Nota-Bene : juin 2016 / n° 212 « La vente de l’immeuble par le particulier surendetté : l’exigence d’une autorisation préalable » – Myriam Cazajus et Bernard Saintourens
Revue de Droit bancaire et financier, n° 6, novembre 2019, comm.201
« Surendettement et saisie immobilière » – Stéphane Piedelièvre

A l’issue de la réunion de Chambre qui s’est tenue le mardi 29 septembre dernier, Maître Mathieu MASSIE a présenté la nouvelle composition de la Chambre des notaires de la Gironde.

Mathieu MASSIE a prêté serment le 2 avril 1990. Il est notaire associé à Gradignan dans la société civile professionnelle « SCP MASSIE, DELPERIER, BALLADE, DAVID & SCHILDKNECHT-COLLON ».

Composition de la chambre pour 2020-2021 :

Président

Maître Mathieu MASSIE

Vice-président

Me Matthieu VINCENS de TAPOL, notaire à Pessac

Premier Syndic

Me Sébastien ARTAUD, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Laetitia BRUN-TEISSEIRE, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Guillaume LORIOD, notaire à Gujan-Mestras

Syndic

Me Caroline PRISSE, notaire à Castelnau-de-Médoc

Secrétaire

Me Emilie MATHIEU, notaire à Bordeaux

Secrétaire adjoint

Me Martine VERDON, notaire à Libourne

Trésorier

Me Sabrina LAMARQUE-LAGÜE, notaire à Captieux

Trésorier adjoint

Me Maxime ASSENAT, notaire à Bordeaux

Rapporteur

Me Frédéric YAIGRE, notaire à Bordeaux

–

Membres

Me Marie AVINEN-BABIN, notaire à Saint-Médard-en-Jalles

Me Fabien ROUCHOUT, notaire à Andernos-les-Bains

Me Benoît LAPIQUE, notaire à Latresne

Me Caroline JEANSON, notaire à Bordeaux

Me Hugo SOUBIE-NINET, notaire à Bordeaux

Me Thomas de RICAUD, notaire à Lanton

Me Laure BOSSET ANDRIEU, notaire à Bordeaux

Me Pascale BUGEAUD, notaire à Talence

Me Emmanuel BAUDERE, notaire à Bordeaux

Me Emmanuelle GARNAUD, notaire à Bruges

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – OCTOBRE 2020

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois d’octobre.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°49

L’assurance-vie est l’un des produits d’épargne les plus plébiscités des Français, même si les rendements de ce type de contrat sont actuellement moins intéressants qu’il y a quelques années.

Il reste néanmoins un instrument de transmission présentant des avantages financiers, qu’il faut cependant savoir manier avec précaution. Bien qu’il semble d’utilisation simple, ses règles sont en réalité plus complexes qu’il n’y paraît. Le but de ces lignes est d’acquérir un bagage minimal pour éviter de tomber dans les pièges tendus (souvent par méconnaissance) à tous les épargnants pensant surfer sur des idées reçues largement répandues depuis des dizaines d’années. Pour ce faire, il est proposé ici quelques conseils basiques et de bon sens que les souscripteurs ou les bénéficiaires se doivent de maîtriser pour éviter de mauvaises surprises au moment où le contrat sera dénoué.

SOIGNER LA RÉDACTION DE LA CLAUSE BÉNÉFICIAIRE

Lors de sa souscription, il est proposé au souscripteur des clauses types, choisies parfois sans trop de réflexion, même si celles-ci suffisent à transmettre à la (aux) personne(s) pressentie(s) dans des cas classiques. La plus répandue est celle précisant : « mon conjoint, à défaut mes enfants, ou à défaut mes héritiers ».

Mais cette clause « passe-partout » n’est pas sans défaut, loin de là : sa généralité présente le risque de ne pas viser au moment venu le bon bénéficiaire, si la situation du souscripteur s’éloigne du schéma familial traditionnel, éloignement que l’évolution sociétale de ces dernières années accélère.

Clause générale appliquée par exemple :

– À un pacsé souhaitant au fond avantager son partenaire (qui en sera de fait exclu, n’étant pas le « conjoint »), sauf si cette précision a été ajoutée ;

– à une personne en instance de divorce (qui n’imagine pas un instant que le contrat ira à son époux dont elle est séparée depuis des années si le divorce n’a pas été prononcé au jour de son décès) ;

– à un grand-père veuf dont l’un des enfants est prédécédé : il transmettra finalement à ses seuls enfants vivants, excluant ainsi (sans le vouloir) ses petits-enfants orphelins et déstabilisant ainsi l’égalité familiale souhaitée ; sauf s’il a été pris la précaution de rajouter à la suite de « mes enfants » la précision « nés ou à naître, vivants ou représentés, à égalité entre eux » ;

– à une personne voulant transmettre à son cousin germain qu’elle pense être son seul « héritier », alors que sans nommer expressément son cousin, elle laisse aussi sans l’anticiper, la moitié du bénéfice du contrat dans l’autre branche paternelle ou maternelle avec laquelle elle n’a plus aucune relation depuis des années, qui est également héritière).

Il est à noter qu’en l’absence de bénéficiaire déterminé au jour du décès, la valeur du contrat sera incluse dans la succession du souscripteur comme tous ses autres biens, gommant alors le régime fiscal avantageux de la transmission du contrat. Mentionner des bénéficiaires de substitution en cas de prédécès de celui qui est pressenti, est une précaution évidente. Pour éviter de telles déconvenues, il est conseillé de se rapprocher de son notaire afin d’avoir la certitude que les bénéficiaires désignés par une telle clause « fourre-tout » seront bien les destinataires des fonds, et que ces derniers n’échoueront pas, par accident, dans le patrimoine d’autres personnes que l’on ne souhaite pas avantager.

INFORMER LE BÉNÉFICIAIRE DE L’EXISTENCE DU CONTRAT

Le chiffre impressionnant est connu : Les contrats d’assurance-vie en déshérence, c’est-à-dire non réclamés par des bénéficiaires (faute d’en connaître l’existence), représentent encore plus de cinq milliards d’euros malgré la Loi Eckert de 2014 entrée en vigueur début 2016. Ce dispositif a été mis en place pour obliger les compagnies à rechercher les bénéficiaires. Mais il reste encore insuffisant pour éviter qu’au bout de trente ans (en 2031), nombre de contrats resteront non réclamés et entreront dans l’escarcelle de l’État. Avant ces dispositions, les compagnies d’assurance se réfugiaient souvent (certaines continuent malheureusement) derrière le secret professionnel auquel elles seraient tenues, pour ne pas révéler le contenu de la clause bénéficiaire au notaire chargé de régler la succession. Cette situation empêche ce dernier de remplir la mission confiée qui est d’établir une déclaration de succession contenant la fiscalité exacte à laquelle les bénéficiaires seront exposés. La solution pour éviter que les économies des épargnants atteignent sans trop de difficultés les bénéficiaires choisis est simple : informer ces derniers du nom de l’établissement dans lequel un contrat d’assurance-vie a été souscrit à leur profit. Grâce à cette précision, ils peuvent entrer en contact avec la compagnie au décès du souscripteur et réclamer le déblocage des fonds.

Des lois successives ont permis d’éviter des dérives liées à la connaissance du contrat par le bénéficiaire. Originairement, un bénéficiaire pouvait seul accepter le contrat du vivant du souscripteur, ce qui aboutissait à le bloquer, c’est- à-dire empêcher le souscripteur de racheter son contrat ou de changer de bénéficiaire.

Depuis plus de dix ans, la loi a déjoué cette dérive, et le souscripteur garde fort heureusement les cartes en main : sans son accord, le bénéfice du contrat n’est pas bloqué par l’acceptation anticipée du bénéficiaire. Indiquer à la compagnie que la clause bénéficiaire est contenue dans un testament chez un notaire, présente les avantages de la confidentialité vis-à-vis de l’assureur et d’empêcher en tout état de cause l’acceptation du destinataire des fonds, mais également la certitude que l’existence du contrat sera révélée aux bénéficiaires par le notaire saisi de la succession.

OPTIMISER LA TRANSMISSION

Il peut être avantageux dans un cadre familial uni de « passer son tour ». Le bénéficiaire de premier rang qui n’aurait pas besoin de liquidités, pourrait choisir de laisser le champ libre au bénéficiaire de deuxième rang pour recevoir les fonds, et ce pour accélérer la transmission et limiter la fiscalité de cette dernière.

Par exemple : un mari laisse pour lui succéder sa veuve, très âgée disposant d’une bonne retraite, bénéficiaire en premier rang, qui renonce au contrat de 30 000 euros, lequel reviendra à son fils, bénéficiaire en second rang. La somme reçue par ce dernier ne se retrouvera pas dans la future succession de sa mère évitant ainsi une fiscalité inutile. Il est à noter que si le bénéficiaire est également héritier, renoncer au bénéfice d’un contrat n’entraîne pas la renonciation à la succession. Les deux options sont indépendantes. Autre type d’optimisation, dès la souscription : prévoir une clause bénéficiaire démembrée qui mentionnera que le conjoint survivant sera usufruitier des sommes versées au décès, tandis que les enfants en seront nus propriétaires. Cette clause, mixée par sécurité à la signature d’un contrat de « quasi-usufruit », laissera au conjoint la libre disposition des fonds, permettra de limiter les droits de succession au premier décès (car réduits de la valeur en usufruit, le conjoint étant exonéré de droits) et de réduire ceux dus au deuxième décès.

En effet, la valeur du « quasi-usufruit » constitué sur les sommes versées entièrement à la veuve, représentera un passif déductible de la succession de cette dernière. Compte-tenu de la rigueur fiscale en la matière, il est vivement conseillé de signer une convention de quasi-usufruit qui sera enregistrée par votre notaire.

AVOIR BIEN CONSCIENCE DE LA FISCALITÉ DU CONTRAT D’ASSURANCE-VIE AU DÉCÈS DU SOUSCRIPTEUR.

Bien que cette affirmation ne soit plus d’actualité depuis plus de trente ans (cette idée reste encore très persistante dans les esprits), le pseudo conseil donné aux bénéficiaires au moment où le contrat leur revient est souvent le suivant : « N’en parlez pas au notaire, l’assurance vie est hors succession ». D’un point de vue civil, cette affirmation est bien vraie. Toutefois, si elle est effectivement hors succession, elle n’est pas forcément hors de la fiscalité de la succession. Cette nuance peut avoir des conséquences non maîtrisées. Un peu schématiquement, les régimes de taxation des contrats d’assurance-vie sont les suivants : Incontestablement, seuls les très anciens contrats d’assurance-vie souscrits avant le 20 novembre 1991 ne sont soumis à aucune imposition si des primes n’ont pas été versées après le 13 octobre 1998. Si des primes ont été versées avant les 70 ans du souscripteur après octobre 1998 (quelle que soit la date de souscription du contrat), chaque bénéficiaire n’aura à supporter aucune fiscalité tant qu’il reçoit au total moins de 152 500 euros (issus d’un ou plusieurs contrats d’assurance-vie).

S’il devait finalement encaisser une somme supérieure, la différence produira une taxation forfaitaire minimale de 20% qui sera prélevée directement par l’assureur sur la somme qu’il devra reverser au bénéficiaire. Ce type de primes et de fiscalité n’a en réalité pas d’incidence sur la gestion du calcul des droits de succession.

Mais pour tous les autres contrats souscrits après 1991 (une majorité désormais), si le total de toutes les primes versées après les 70 ans du souscripteur (peu important le nombre de contrats) excède 30 500 euros, chaque euro supplémentaire servira d’assiette aux droits de succession en fonction du lien de parenté entre le souscripteur et le bénéficiaire.

Les seuls cas dans lesquels ce type de contrat ne génère aucun droit ne se rencontrent que s’il revient à un héritier entièrement exonéré (le conjoint ou le partenaire de pacs), ou si l’abattement personnel du bénéficiaire est suffisant pour absorber tant la valeur des autres biens successoraux transmis, que la part du contrat lui revenant. Dans le cas contraire, le résultat peut être catastrophique et à terme le redressement fiscal difficilement évitable. L’illustration de ce risque pourrait être le suivant :

Une dame veuve, économe et prévoyante dispose d’un patrimoine au jour de son décès de 300 000 euros et avait versé après ses 70 ans au profit de chacun de ses trois enfants une somme de 130 000 euros sur trois contrats d’assurance-vie différents. Chacun des bénéficiaires, mal conseillé au moment du décès, choisit de taire l’existence de son contrat au notaire chargé de la succession, et de le déclarer séparément à l’administration fiscale.

Le raisonnement erroné (mais courant) pourrait laisser penser aux héritiers qu’il n’y aurait dans cette situation aucun droit de succession. Tout d’abord, au niveau de l’assurance-vie : le service de l’enregistrement délivre dans un premier temps à chacun des enfants restés discrets un certificat de non- exigibilité de l’impôt sur son contrat (n’ayant pas connaissance des deux autres), car elle applique à tort pour chacun des bénéficiaires l’abattement (unique par succession, rappelons-le) de 30 500 euros, auquel elle ajoute l’abattement personnel de 100 000 euros des enfants. Le calcul inexact pourrait être le suivant pour chaque contrat : 130 000 euros de primes, moins 30 500 euros d’abattement spécial d’assurance-vie, moins 100 000 euros d’abattement personnel, le contrat a l’apparence d’un contrat ne générant pas droit de succession.

Ensuite, du point de vue du patrimoine transmis, faute d’être informé de l’existence de ces trois contrats, le notaire aura proposé la rédaction d’une déclaration de succession ne visant que les 300 000 euros de biens existants au décès, ne générant pas de droit, chaque enfant ayant utilisé pour la deuxième fois le même abattement de personnel de 100 000 euros. Mais la réalité est bien différente.

Une fois le bilan unique du patrimoine et des assurances fait par le notaire, le calcul sera en fait le suivant : au niveau de chaque enfant, le patrimoine de 100 000 euros (300 000 / 3 enfants) absorbe entièrement son abattement personnel ; puis chaque contrat de 130 000 euros ne bénéficie que d’une quote-part de l’abattement spécial d’assurance vie de 10 667 euros (30 500 / 3). Il reste comme base taxable pour chacun des trois contrats d’assurance-vie 119 333 euros (130 000 – 10 667) générant plus de 22 000 euros de droits par enfant, soit plus de 66 000 euros en tout.

Un résultat finalement bien différent de celui attendu par les héritiers bénéficiaires, de bonne foi, mais abasourdis, auxquels il a été expliqué un peu vite que les contrats sont « hors succession », leur laissant penser qu’ils ne généraient pas de droit… Ainsi, si le bilan ne peut être fait par le notaire auquel l’existence des contrats a été cachée, c’est l’administration fiscale qui finira sans doute par le faire, parfois plusieurs années après le décès, avec des pénalités à la clé.

Révéler l’existence des contrats d’assurance-vie souscrits par le défunt au notaire chargé de la succession représente donc pour les bénéficiaires une garantie de ne pas avoir de mauvaise surprise fiscale, à rebours d’une succession que l’on pensait réglée. Au moment de la demande de versement, le bon réflexe à adopter par les bénéficiaires s’il leur est demandé de déclarer préalablement le contrat au service de l’enregistrement est donc d’être alors particulièrement attentifs. Cette demande signifie que le contrat est susceptible d’être taxable et d’avoir une incidence sur le calcul des droits de succession. La démarche en résultant devra impérativement être communiquée au notaire qui pourra alors rectifier les éventuelles erreurs de fiscalité qui pourraient en découler. Pour que la stratégie patrimoniale de transmission mise en place au moyen de contrat d’assurance-vie se réalise dans les meilleures conditions, le notaire est votre allié privilégié, de sa souscription, à son dénouement.

Me Gaël DELFOSSE, notaire à Parempuyre

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – OCTOBRE 2020

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois d’octobre.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°54

L’adoption est la création d’un lien de filiation entre deux personnes qui sont généralement étrangères l’une à l’autre par les liens du sang. On parle d’adoption internationale lorsque l’une des deux personnes concernées n’est pas de la même nationalité, chacun étant régi par ses propres lois.

Textes régissant l’adoption internationale

Le texte fondateur : La convention de La Haye du 29 mai 1993.
Elle a été signée par la France le 5 avril 1995, ratifiée le 30 juin 1998, et elle est entrée en vigueur le 1er octobre 1998. Elle concerne 70 pays dans le monde dont 38 sont considérés comme des pays d’origine et les autres (32) comme des pays d’accueil.

La loi du 6 février 2001 – Loi du 4 juin 2005

LES CONDITIONS DE L’ADOPTION

1/ Les conditions relatives à l’adoptant

On applique la loi de l’adoptant, donc dans le cas qui nous intéresse d’une personne ou d’un couple français, la loi française.
Pour être candidat à l’adoption, il faut remplir les conditions suivantes :

– Pour un adoptant seul : Avoir au minimum 28 ans.
Si l’adoptant est marié, mais qu’il adopte seul, il faut le consentement de son conjoint.
– Pour un couple marié :
Avoir au minimum deux ans de mariage
À défaut, chacun doit avoir au moins 28 ans.
– Dans tous les cas, il faut une différence d’âge de minimum quinze (15) ans entre l’adoptant et l’adopté et il faut au préalable obtenir un agrément.

2/ Les conditions relatives à l’adopté

– En principe, celles de la loi française quelle que soit la loi personnelle (loi nationale) de l’adopté (Code civil, article 370-3, alinéa 1).
– Les conditions matérielles de recueil du ou des consentements sont des conditions de forme soumises à la loi de l’État où ces consentements ont été donnés, qui est le plus souvent l’État dont l’enfant a la nationalité.
– Les conditions relatives au contenu du consentement sont indépendantes de la loi applicable aux conditions de l’adoption (article 370-3 du Code civil : « Quelle que soit la loi applicable »).

Le consentement du représentant légal de l’enfant doit être donné après la naissance de l’enfant. Ce consentement et celui de l’enfant de plus de 13 ans doivent avoir été donnés sans contrepartie (gratuitement), librement (ne pas avoir été extorqués par la violence) et avoir été éclairés sur les conséquences de l’adoption projetée (ne pas être entachés d’erreur).

QUELLE EST LA PROCÉDURE D’ADOPTION ?

Un préalable à toute adoption : l’agrément

L’obtention de l’agrément en vue d’adoption est un préalable indispensable à la démarche d’adoption. S’il est indispensable pour adopter, l’agrément n’équivaut pas à un droit automatique à se voir confier un enfant.

Comment obtenir l’agrément et dans quel délai ?

L’agrément est délivré par le service de l’aide sociale à l’enfance (ASE) placé sous l’autorité du président du conseil général du département dans lequel l’adoptant réside. L’agrément doit être exprès (document écrit) et intervenir dans les neuf mois à dater du jour de la confirmation de la demande. Dans les deux mois suivant la demande, l’adoptant doit participer à une réunion d’information obligatoire, portant à la fois sur la procédure d’adoption, sur les réalités de l’adoption et questions culturelles, psychologiques et éducatives. Un dossier à compléter sera remis à l’adoptant et il devra pour confirmer son souhait d’adoption le retourner complet au Conseil général, soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit le déposer directement dans les locaux des services compétents.

Au moyen d’une enquête sociale et psychologique, confiée à des assistantes sociales, éducateurs, psychologues ou psychiatres, portant sur la capacité d’accueil, les objectifs éducatifs et la situation familiale, une commission d’agrément examine les pièces du dossier et rapport des différents professionnels et fournit un avis sur l’adoption. La décision finale revient au Conseil général qui octroie ou non l’agrément.

Que faire en cas de refus d’agrément ?

Deux possibilités :
– Soit l’agrément est refusé et dans ce cas, l’adoptant doit attendre 30 mois pour pouvoir déposer un nouveau dossier d’agrément.
Il peut également déposer un recours gracieux devant le Président du Conseil Général ou bien un recours gracieux devant le Tribunal Administratif, le tout dans un délai de deux (2) mois suivant la date du refus
– Soit l’agrément est accordé. Il n’ouvre pas un droit à l’adoption, mais atteste que l’adoptant a la capacité nécessaire pour accueillir un enfant.

Quelles sont les particularités de l’agrément ?

– Un fois l’agrément obtenu, il est valable 5 ans. Les adoptants doivent confirmer annuellement, auprès des services de l’Aide Sociale à l’Enfance, leur projet d’adoption.
– L’agrément ne peut valider qu’un seul projet d’adoption. Une fois la procédure terminée, il est caduc.
– L’agrément peut préciser l’origine, l’âge et le nombre de l’enfant (ou des enfants), si les adoptants en expriment le souhait.

2/ QUE FAIRE UNE FOIS L’AGRÉMENT OBTENU ?

Il faut ensuite choisir le pays de l’adopté. L’adoptant doit vérifier que le pays de l’enfant adopté est compatible avec sa situation familiale. Selon les pays, les adoptants célibataires sont refusés, les couples mariés avec ou sans enfants peuvent être refusés.

Une fois l’agrément obtenu et le pays de l’adopté choisi, il est nécessaire de faire enregistrer la procédure auprès de la Mission de l’Adoption Internationale
Pour poursuivre la démarche d’adoption, on peut procéder de deux manières différentes, soit :

– par l’intermédiaire de l’Agence Française de l’Adoption ou d’un organisme autorisé pour l’adoption (OAA) internationale.
– dans le cadre d’une démarche individuelle (indépendante).

QUELLES SONT LES DÉMARCHES À EFFECTUER AU RETOUR EN FRANCE ?

Il faut adresser au Conseil Général, à l’AFA, ou à l’OAA la copie de la décision d’adoption ou de placement en vue d’adoption, ou le certificat de conformité remis par les autorités du pays ainsi qu’une copie du passeport de l’enfant. La famille adoptante doit prévenir le Conseil Général qui délivrera un carnet de santé pour l’adopté et une attestation d’accueil permettant sa prise en charge par les organismes de protection sociale comme la Sécurité Sociale, la Caisse d’Allocation Familiale, les mutuelles ou assurances.

QUELS SONT LES EFFETS DE L’ADOPTION ?

1/ La reconnaissance en France de la décision étrangère

Toute décision étrangère d’adoption, émanant d’une juridiction ou d’une administration étrangère, est en principe reconnue en France sans qu’aucune démarche particulière ne soit nécessaire, tant que sa régularité internationale n’est pas contestée.

2/ L’acquisition de la nationalité française

L’enfant accueilli suite à une adoption internationale peut acquérir la nationalité française dans les cas suivants :

a) En cas d’adoption simple : une fois le jugement d’exequatur ou d’adoption simple prononcé en France, il faut procéder à une déclaration de nationalité au greffe du tribunal d’instance de votre lieu de résidence.

b) En cas d’adoption plénière : l’acquisition de la nationalité française est automatique si l’un des parents au moins est de nationalité française.

3/ Droits et prestations pour les parents adoptifs

Les parents adoptifs peuvent bénéficier de droits et prestations sociales.

a) Le rattachement à la sécurité sociale

b) Les prestations sociales

L’adoption d’un enfant ouvre droit à la prestation d’accueil du jeune enfant (PAJE) pour les parents d’un enfant adopté à l’international.

L’adoption peut également ouvrir doit à la prime à l’adoption.

c) Les congés

Plusieurs formes de congés sont possibles pour les parents ayant adopté.
– Le « congé pré-adoption » ou « en vue d’adoption » : d’une durée de 6 semaines, il permet de se rendre à l’étranger en vue de l’adoption d’un enfant.
– Le congé d’adoption : qui permet à l’adoptant d’être aux côtés de son ou ses enfants pendant une durée de 10 à 22 semaines (Attention, des différences existent pour les salariés du secteur privé et les agents de la fonction publique).
– Le congé parental d’éducation.

QUELQUES CHIFFRES POUR TERMINER

Longtemps, l’adoption à l’étranger a été privilégiée car elle était plus rapide que l’adoption sur le territoire national. Mais aujourd’hui, les délais s’allongent, estimés à plus de six ans en moyenne. Alors que 14 000 couples et personnes seules disposant d’un agrément attendent de se voir confier un enfant, seules 412 adoptions ont été enregistrées depuis le début de l’année 2018, selon les chiffres de la Mission de l’Adoption internationale. C’est 6 % de moins que l’année précédente.

Pourquoi cette baisse ?

Cette tendance, observée depuis plusieurs années, s’explique par le nombre croissant de pays ayant ratifié la convention de La Haye. Dans l’intérêt de l’enfant et pour lutter contre les trafics, le texte stipule qu’une solution locale doit d’abord être recherchée pour l’enfant abandonné par ses parents, soit dans sa famille élargie, soit par une adoption nationale. L’adoption internationale n’est alors envisagée qu’en dernier recours.

En France, le nombre d’adoption à l’étranger a baissé de 80% en 10ans.

Me Christelle BOYRIE, Notaire à Arcachon

Comment permettre aux héritiers d’appréhender une partie des liquidités successorales en présence d’un conjoint usufruitier ?

Simulation d’un entretien avec Mme X. veuve de M. Y., décédé à l’âge de 72 ans. Nous l’avons rencontrée suite au décès de son époux, en présence de ses enfants, afin de leur expliquer les différentes étapes du règlement de cette succession. Aucune option n’a été prise par Mme X. aux termes de l’acte de notoriété, tiraillée entre le souhait de ses enfants de la protéger sa vie durant et son souhait de les aider financièrement pour mener à bien leurs projets personnels.

Mme X. : J’ai cru comprendre que je bénéficiais d’un certain nombre d’options successorales, que me conseillez-vous ?

Notaire : Cette décision doit être prise par vous en toute connaissance de cause. Plusieurs sujets sont donc à prendre en compte.

RÉGIME MATRIMONIAL

Vous étiez soumis au régime de la séparation de biens. Le règlement de la succession de votre mari ne comprendra donc que les biens qu’il possédait et les dettes qu’il avait contractées. Nous ne tiendrons pas compte de votre patrimoine (et notamment votre maison dont vous êtes propriétaire).

QUALITÉ HÉRÉDITAIRE

Vous agissez dans le cadre de la succession de votre époux en qua- lité d’épouse séparée de biens. Étant donné l’existence uniquement d’enfants communs, l’article 757 Cciv vous offre la possibilité d’opter soit pour la totalité en usufruit des biens de la succession de votre époux, soit pour le quart en pleine propriété. Cependant, votre époux vous avait consenti une donation entre époux. Cette libéralité vous offre plusieurs possibilités : deux sont équivalentes à celles proposées par l’article 757 Cciv, mais s’ajoute l’option pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit (quotité la plus importante entre époux).

CONSISTANCE DE L’ACTIF SUCCESSORAL
Votre époux n’était propriétaire d’aucun bien immobilier. Son actif successoral n’est composé que de liquidités et de comptes titres ; alors que vous détenez personnellement votre résidence principale reçue par donation et qui se retrouvera donc à l’actif de votre succession, si elle n’a pas été vendue au jour de votre décès.

DIFFÉRENTES OPTIONS

Vous pouvez donc soit opter pour la totalité en usufruit (l’usufruit s’éteignant avec le décès, cette option ne viendra pas augmenter votre propre patrimoine), le quart en pleine propriété ou bien un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit (pour ces deux dernières options, la pleine propriété viendra augmenter votre patrimoine déjà conséquent). Plus votre patrimoine est important, plus vos enfants risqueront de payer de droits de succession au jour de votre propre décès. Il est donc important de prendre votre décision en fonction de vos besoins actuels, de la fiscalité applicable à ce que reçoivent vos enfants dans la succession de leur père mais égale- ment à ce qu’ils recevront dans votre propre succession afin d’optimiser la situation de chacun. En optant pour la totalité en usufruit, vous n’augmentez pas votre patrimoine, vous bénéficiez du droit d’user des biens et d’en percevoir les revenus. En l’occurrence, compte tenu du patrimoine de votre époux, vous devenez donc usufruitière de choses consomptibles, qui disparaissent par leur usage ; cela s’appelle un quasi- usufruit : vous pouvez en disposer à charge pour vous d’en restituer l’équivalent à votre décès.

Mme X. : L’option pour l’usufruit me paraît être judicieuse. Cependant, mes enfants ont la vie devant eux et des projets à bâtir, de quelles manières pourraient-il percevoir dès à présent une partie des liquidités de mon époux ?

Notaire : Plusieurs pistes peuvent être explorées :

RENONCIATION AU BÉNÉFICE DES CONTRATS D’ASSURANCE-VIE NON OU FAIBLEMENT TAXABLES

Étudiez la fiscalité des contrats d’assurance-vie dont vous êtes bénéficiaire avant de les accepter. Deux d’entre eux sont peu ou non taxables compte tenu de la date de leur souscription, de la date du versement des primes, de l’âge auquel votre époux les a versées et du fait que la majeure partie des primes ont été versées avant le 70e anniversaire de votre époux. La clause bénéficiaire est très classique « Mon conjoint à défaut mes héritiers ». Si vous renoncez à ces contrats, vos enfants en seront automatique- ment bénéficiaires, avec une fiscalité avantageuse compte tenu des abattements spécifiques aux contrats d’assurance-vie (article 990 I du CGI).

DON MANUEL

Vous êtes encore jeune (moins de 80 ans) et vos enfants sont tous majeurs. Il est donc intéressant stratégiquement de privilégier un don manuel au profit de vos enfants. Cette donation n’empiète pas sur l’abattement de 100 000 euros de parent à enfant. Il s’agit d’un abattement spécifique de 31 865 euros. Il est tout à fait possible de donner une somme supérieure mais cela viendra entamer l’abattement général de 100 000 euros et si votre décès survenait d’ici quinze ans, l’abattement n’aura pu se renouveler. Le formulaire 2735 devra être rempli et adressé à l’administration fiscale dans le mois suivant la remise de la somme d’argent.

DONATION TEMPORAIRE D’USUFRUIT

La donation temporaire d’usufruit pourrait être envisageable sur une durée limitée en portant sur un bien à usage locatif ou un portefeuille titres par exemple. L’usufruitier percevra alors, sans être propriétaire du bien donné, les revenus de celui-ci (loyers, intérêts…) pendant toute la durée de l’usufruit. Cela aura un double avantage pour vous : ne pas vous déposséder de manière définitive du bien donné mais donner simplement « un coup de pouce » à vos enfants pendant quelques années ; et s’agissant d’un usufruit conventionnel, c’est à l’usufruitier de déclarer seul la valeur de ce bien en pleine propriété (ce bien sortira donc de l’assiette de calcul de votre IFI et vous permettra ainsi de ne plus être imposable à ce titre pendant la durée de l’usufruit temporaire).

PRÊT

Vous pouvez consentir un prêt familial à vos enfants. Un acte notarié n’est pas nécessaire, un contrat sous seing privé suffit mais un formalisme doit être respecté. Pour tout prêt supérieur à 760 euros, l’imprimé 2062 doit être rempli et adressé à l’administration fiscale qui procèdera à son enregistrement. Au-delà de 1 500 euros, un écrit en plusieurs exemplaires doit être signé entre le prêteur et l’emprunteur. L’existence d’un écrit est une preuve contre toute autre interprétation de l’administration fiscale comme une donation déguisée ou bien face à une mésentente entre les héritiers au décès de l’emprunteur. Deux issues possibles à cet emprunt familial : considérer qu’il s’agit véritablement d’une dette, ce qui permettra d’en inscrire le solde au passif de votre succession ou bien le transformer en donation.

CANTONNEMENT

La faculté de cantonner offerte par l’article 1094-1 Cciv n’est possible qu’en présence d’une libéralité. Vous opterez pour l’usufruit comme vous le souhaitiez mais non pas en vertu de vos droits légaux mais en vertu de la donation entre époux. Vous pouvez par exemple exclure de votre cantonnement certains comptes bancaires de votre époux qui tomberont alors dans la part revenant à vos enfants. Cette limitation ne peut être considérée comme une donation faite à vos enfants. Il s’agit en quelque sorte d’un arrangement entre vous offrant à vos enfants un moyen d’accroître la part leur revenant dans la succession de leur père mais qui aura en revanche pour conséquence d’augmenter les droits de succession dont ils sont redevables aujourd’hui.

Mme X. : Ces différentes propositions me semblent remplir l’objectif cependant, cela ne
leur coûtera-t-il pas trop cher ?

Réponse notaire : En devenant usufruitière principalement de sommes d’argent dépendant de la succession de votre époux, vous êtes en droit de vous comporter comme une véritable propriétaire sur ces sommes et vous pouvez en disposer librement. Vous serez simplement redevable d’une dette de restitution envers vos enfants. En signant une convention de quasi- usufruit portant sur l’ensemble des liquidités déduction éventuellement faite d’un cantonnement et des frais et droits de succession payés au moyen des liquidités de la suc- cession, vous assurez à vos enfants une déductibilité de cette somme à votre décès. Cela est un avantage fiscal considérable qui réduit d’autant l’actif taxable au jour de votre décès.

Me Margaux GRAVEL, Notaire à Bordeau

La Chambre des notaires de la Gironde vous alerte suite à de nombreux signalements d’usurpation d’identité de notaires. Le but des escrocs est d’obtenir le versement d’une somme d’argent de la victime sous prétexte de la libération ultérieure d’un capital bloqué en assurance-vie.

Le mode opératoire est toujours le même, le faux notaire réclame, par téléphone le plus souvent, diverses informations personnelles : copie de carte d’identité, justificatif de domicile ou compléter un formulaire. Il demande ensuite à la victime devant être bénéficiaire de l’assurance-vie de verser une somme d’argent conséquente afin de débloquer les fonds. L’escroquerie peut être assez sophistiquée avec création d’un site internet pour la fausse étude notariale, à première vue crédible, et plateforme téléphonique pour répondre à la victime ou son entourage.

Il est important de ne communiquer aucun document ni données personnelles par téléphone ou par mail. Il ne faut en aucun cas accepter d’effectuer un virement sur un compte à l’étranger et au moindre doute, il convient de contacter son propre notaire ou de consulter l’annuaire officiel des notaires. En cas de divergence entre les informations contenues (coordonnées téléphoniques, adresse mail…) sur l’annuaire officiel et celles communiquées, il est impératif de contacter la Chambre des notaires dont dépend le notaire concerné pour vérifier qu’il n’y a pas usurpation d’identité.

Retrouvez la Lettre au monde rural n°48 du Conseils des Notaires .

Après la période si particulière que nous venons de vivre, nous espérons que vos familles et vos exploitations ont été épargnées.

Pour ce premier numéro du « monde d’après », nous vous proposons à la lecture des sujets plus « ordinaires ».

Vous découvrirez d’abord les pièges à éviter lorsque la chasse se pratique sur le bien vendu.

Vous constaterez ensuite que le divorce en agriculture présente certaines particularités.

À tous, un bel été.

Jean-Christophe Hoche, président de l’INERE
(Institut Notarial de l’Espace Rural et de l’Environnement)

La Lettre au monde rural – Conseil des notaires – n°48

Source : Conseils des notaires

Il est presque toujours demandé aux emprunteurs de souscrire une assurance pour l’obtention d’un crédit immobilier. Cette assurance vient couvrir, totale-ment ou partiellement, les risques de décès, invalidité absolue et définitive, et d’incapacité de travail de l’emprunteur.

I – LE COÛT DE L’ASSURANCE DÉCÈS-INVALIDITÉ

Ce coût correspond aux primes qui sont ajoutées aux échéances du prêt. Il est une composante du taux annuel effectif global (TAEG) du financement et peut varier en fonction de la politique de la banque mais surtout de l’âge, de l’état de santé des emprunteurs et du risque couvert. La baisse des taux des crédits immobiliers de ces dernières années a eu pour effet d’accroître le poids de l’assurance de groupe dans le coût total du crédit, ce qui est surtout visible pour une certaine catégorie d’emprunteurs (plus âgés, fumeurs, avec des difficultés de santé, etc.). Pour diminuer ce coût, il est conseillé de demander à la banque la souscription d’un contrat individuel auprès d’un courtier ou d’un assureur indépendant : on parle alors de délégation d’assurance emprunteur.

La loi Lagarde (du 1er juillet 2010) impose aux banquiers de respecter

le choix du client qui préfère souscrire un contrat d’assurance autre que celui proposé par la banque mais présentant des garanties équivalentes. Malheureusement, cette loi n’a pas eu l’effet escompté car de nombreuses banques refusaient les délégations d’assurance pour des motifs non justifiés.

Pour contrer cette situation, la Loi Hamon (loi n° 2014-344 du 17 mars 2014) a permis de changer après coup (et sans frais), dans les 12 premiers mois qui suivent la signature du contrat de prêt de respecter un formalisme (lettre recommandée adressée à la Banque au moins 15 jours avant la fin de la date échéance des 12 mois). En cas de refus, la banque doit présenter un motif qui, pour être recevable, porte sur les critères d’équivalence des garanties. En effet, pour refuser une délégation d’assurance, les banques doivent désormais se baser sur la grille du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) qui a été établie pour uniformiser la comparaison des contrats d’assurance des emprunteurs.

II – LE BÉNÉFICIAIRE DE L’ASSURANCE DÉCÈS-INVALIDITÉ

A) Dans l’hypothèse de la souscription du contrat d’assurance groupe « proposé » par la Banque

Techniquement, si le client souscrit à l’assurance groupe qui est présentée par le banquier, le bénéficiaire de l’assurance sera la banque.

1re hypothèse : Chacun s’assure simplement pour la quote-part de prêt qu’il doit rembourser (par exemple 50 % en cas d’achat par moitié). Les héritiers de l’emprunteur n’auront pas à continuer à rembourser la quote-part qu’il assure (l’assurance soldera cette quote-part à sa place) mais le coacquéreur devra continuer à payer sa part de remboursement de crédit puisque l’autre fraction, celle qui lui incombe, n’est pas assurée.

En effet la Cour de Cassation (Civ. 1er, 12 Mars 2002 – n° 00-21271) considère que, sauf convention contraire, l’assurance vient payer la quote-part de l’assuré qui décède, et seulement cette part. Cette solution est souvent la meilleure, surtout si les clients laissent des enfants mineurs qui auraient une grande difficulté pour payer une quote-part de l’emprunt. Le décès de l’assuré, qui constitue la réalisation du risque couvert, entraîne l’extinction de sa dette envers l’établissement de crédit et décharge les héritiers du poids définitif de celle-ci.

2e hypothèse :

Chacun des membres du couple s’assure pour 100 % du crédit. Si un des emprunteurs décède, la totalité du crédit est alors prise en charge par l’assurance : les héritiers et le coacquéreur sont complètement libérés de la dette. Le conseil du notaire est que chaque assuré écrive que l’autre ne devra rien à la succession, parce que la souscription du contrat (garantissant pour chacun 100 % de l’emprunt et donc tant sa part que la part de l’autre acquéreur) est un acte de prévoyance.

La cour de Cassation (Cass Civ. 1re, 28 mars 2018 n° 17-18.127) a précisé que le jeu de l’assurance invalidité, souscrite par un seul des concubins pour le remboursement du prêt destiné à financer l’acquisition d’un immeuble indivis, ne donne pas lieu à indemnité au profit de celui-ci. L’extinction de la dette profite donc au survivant, sans qu’il n’ait à s’acquitter de sa part contributive. Dans tous les cas, la question du bénéfice de l’assurance décès, même s’il s’agit de l’assurance groupe de la banque, doit être abordée avec le notaire, dans l’idéal au moment de l’acquisition, sinon dans un testament.

B) L’intérêt fiscal de la souscription d’un contrat d’assurance individuel de préférence au contrat groupe de la Banque

Il s’agit ici de conseiller au client, pour une raison d’économie, de souscrire auprès d’une assurance externe à la banque (en se faisant au besoin assister par un courtier) un contrat d’assurance individuel garantissant le capital restant dû au prêteur en cas de décès-invalidité. Le bénéficiaire dans ce cas n’est pas directement le banquier mais la personne que l’acquéreur choisit, à charge pour ces bénéficiaires de payer la banque. Concrètement, si le bénéficiaire du contrat est la banque, le prêt se trouve remboursé du fait du décès de l’acquéreur et ses héritiers n’ont plus aucun passif à déduire. Tandis que si les bénéficiaires de l’assurance sont directement les héritiers de l’acquéreur, ils bénéficient d’une somme d’argent qui ne subit aucun impôt d’une part (effet de l’assurance) et doivent payer le prêt restant dû d’autre part, ce qui laisse subsister un passif à déduire dans la succession de l’assuré. De même, l’intérêt de cette délégation d’assurance prend son sens pour éviter une lourde fiscalité lorsque l’emprunteur est une société. En effet si le bénéficiaire est le banquier, les capitaux versés par l’assureur viennent annuler la dette de la société et constituent donc mécaniquement un résultat comptable exceptionnel pour cette société.

Par Me Magalie LAGASSAN-DESFLANS, Notaire à La Teste-de-Buch

Retrouvez la Lettre n°53 du magazine Conseils des Notaires .

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JUIN 2020

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de juillet.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°53

Agrandir sa maison, transformer son garage, construire une piscine, clôturer son jardin, emménager ses combles, sont autant de possibilités qui sont offertes à tout propriétaire d’effectuer des travaux sur son bien immobilier. Mais la réglementation en matière d’urbanisme applicable à ces différentes opérations est souvent mal ou méconnue du grand public alors même que l’ordonnance du 8 décembre 2005 a profondément modifié les procédures de délivrance des autorisations d’urbanisme.

Par cette réforme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, le législateur a voulu

simplifier et clarifier les démarches relatives à ces autorisations d’urbanisme en réglementant leur champ d’application, leur instruction et leur délivrance. Selon que le projet corresponde soit à une construction nouvelle soit à des travaux sur une construction existante, les démarches sont sensiblement différentes mais les règles de fonds restent cependant les mêmes et les demandes doivent alors tenir compte de plusieurs critères comme : – les règles d’urbanisme applicables dans la commune, Règlement National d’Urbanisme (RNU) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU)

– l’emprise au sol (ES) qui s’entend de la projection verticale du volume de

la construction tous débords et sur-plombs inclus à l’exception des ornements (éléments de modénature et marquises) et des débords de toiture non soutenus par des poteaux ou des encorbellements ;

– la surface de plancher (SDP) qui s’entend de la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,8 m calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ;

– la surface à créer ;
– le recours à un architecte : obligation d’y recourir pour toute construction soumise à permis de construire, hors bâtiments à usage agricole, d’une superficie supérieure à 150 m2.

Les autorisations d’urbanisme sur constructions existantes vont donc différer selon la nature du projet.

L’EXTENSION D’UN LOGEMENT ET LA CRÉATION D’UNE PIÈCE SUPPLÉMENTAIRE

Ces travaux sur existant sont régis par deux types d’autorisation, la déclaration préalable prévue par l’article R 421-17 du Code de l’urbanisme, et le permis de construire prévu par l’article R 421-14 du Code de l’urbanisme. Pour déterminer quelle autorisation déposer, il faut tenir compte tant de la réglementation d’urbanisme de la commune (RNU ou PLU) que de la surface à créer.

Dans les communes soumises au Règlement National d’Urbanisme (RNU), lorsque la surface à créer est comprise entre 5 m2 et 20 m2, le propriétaire devra déposer une déclaration préalable. Si la surface à créer est supérieure à 20 m2 , il déposera alors un permis de construire.Si le projet se situe dans une zone urbaine d’une commune dotée d’un PLU, le seuil de 20 m2 est relevé à 40 m2 . Le propriétaire devra déposer une déclaration préalable si la surface à créer est comprise entre 5 m2 et 40 m2 .Au-delà de 40 m , l’autorisation sera soumise à permis de construire.

Il existe cependant une exception pour les surfaces à créer inférieure à 5 m2 ,elles ne nécessitent aucune autorisation que la commune soit soumise au RNU ou dotée d’un PLU. Une fois l’autorisation déterminée, se pose alors la question du recours à l’architecte. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la délivrance d’un permis de construire n’entraîne pas systématique- ment le recours à l’architecte. C’est la notion de surface de plancher qui va déterminer cette obligation d’y recourir ou non.

Si la surface plancher du logement avant travaux est supérieure ou égale à 150 m2, le recours à l’architecte est obligatoire quelle que soit la surface à créer et quelle que soit l’autorisation demandée, déclaration préalable ou permis de construire. Mais tant que la surface plancher du logement après travaux ne dépasse pas ces 150 m2, il n’y a aucune obligation de recourir à un architecte.

Par exemple, surface plancher du loge- ment existant 120 m2, surface à créer 15 m2, commune soumise à RNU : dépôt d’une déclaration préalable mais pas de recours à l’architecte puisque la surface plancher du logement après travaux sera de 135 m2. Même exemple mais surface à créer 25 m2 : dépôt d’un permis de construire mais pas de recours à l’architecte puisque la surface plancher du logement après travaux sera de 145 m2.

Autres exemples, surface plancher du logement 110 m2 , surface à créer 35 m2 , logement situé en zone urbaine d’un PLU : dépôt d’une déclaration préalable mais pas de recours à l’architecte puisque la surface de plancher après travaux sera de 145 m2 . Même exemple mais surface de plancher du logement existant 130 m2 : dépôt d’une déclaration préalable et recours à l’architecte obligatoire, la surface de plancher après travaux étant supérieure à 150 m2. Même exemple mais surface de plancher du logement existant 110 m2 et surface à créer 50 m2 : permis de construire et recours à l’architecte obligatoire, la surface de plancher après travaux étant supérieure à 150 m2.

TRANSFORMER UNE FENÊTRE EN BAIES VITRÉES, CHANGER LES HUISSERIES ET LES VOLETS

Ces travaux consistent à modifier l’aspect extérieur du bien. Ils sont donc soumis à autorisation tel que le prévoit l’article R 421-17 du Code de l’Urbanisme. Il faut donc déposer une déclaration préalable. Les travaux d’entretien ou de réparation ordinaires du bien ne sont quant à eux pas sou- mis à autorisation sauf les travaux de ravalement pour lesquels une déclaration préalable est nécessaire si le bien se situe dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé, d’un site inscrit ou classé, ou aux abords d’un monument historique, dans une réserve naturelle ou dans un parc national, ou dans une commune ayant décidé de soumettre les travaux de ravalement à déclaration.

ÉDIFIER UNE CLÔTURE ET CONSTRUIRE UNE PISCINE

Ces 2 types de constructions ont chacune leur réglementation spécifique. L’édification d’une clôture est en principe dispensée de toute formalité. Toutefois, selon la zone où se situe le bien, soit à proximité d’un site patrimonial, d’un site classé ou aux abords d’un monument historique, soit dans une commune ayant décidé de sou- mettre les clôtures à déclaration, il faut déposer une déclaration préalable. Le statut de la piscine, quant à lui, est ambigu. Assimilée à une construction nouvelle, le principe est celui posé par le code de l’urbanisme. La demande d’autorisation dépend donc de la surface du bassin : inférieure à 5 m2, pas d’autorisation ; entre 5 et 20 m2, ou 40 m2 si zone U d’un PLU, déclaration préalable ; au-delà de 20 m2, 40 m2 en zone U d’un PLU, permis de construire. Mais il ne faut pas oublier les règles de fonds. Si le bien se situe dans une zone où les constructions nouvelles sont interdites, comme par exemple une zone N, la construction de la piscine sera interdite quand bien même le bassin sera inférieur à 5 m2. Cependant, une jurisprudence récente ayant requalifiée la piscine en tant qu’extension de construction existante, la construction pourrait être autorisée si la piscine est située à proximité immédiate de l’habitation et forme avec elle un même ensemble architectural.

TRANSFORMER UN GARAGE EN PIÈCE À VIVRE ET AMÉNAGER DES COMBLES EN CHAMBRE

Les travaux intérieurs d’un bien immobilier n’ont en principe pas besoin d’être autorisés sauf s’ils créent de la surface de plancher. Par principe, un garage ou des combles n’entrent pas en compte dans le calcul de la surface de plancher. Lorsqu’ils sont rendus habitables, on crée alors de la surface de plancher et l’on doit donc déposer une autorisation. Les règles applicables sont alors les mêmes que pour l’extension du logement : surface de plancher créée comprise entre 5 et 20 m2, ou 40 m2 en zones U d’un PLU, déclaration préalable ; surface de plancher créée supérieure à 20 m2, 40 m2 en zones U d’un PLU, permis de construire.

Les règles de fonds doivent également être respectées puisqu’il y a un risque de modification de l’aspect extérieur du bien en remplaçant par exemple la porte du garage par une baie vitrée ou en créant des fenêtres de toits lors de l’aménagement des combles. Le recours à un architecte sera également obligatoire si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m2 même si l’autorisation n’a pas nécessité un permis de construire.

QUAND COMMENCER LES TRAVAUX?

Les délais d’instruction des autorisations ont également été simplifiés par la réforme. L’administration dispose d’un délai d’un mois pour instruire une déclaration préalable et délivre un certificat de non-opposition qui garantit que les travaux peuvent être effectués conformément à la demande. Son silence au bout d’un mois vaut non-opposition.
Le délai d’instruction d’un permis de construire est de 2 mois mais peut être modifié si, pendant le 1er mois, l’administration demande des pièces complémentaires. Le délai d’instruction de 2 mois court alors à compter de l’enregistrement de la dernière des pièces manquantes. L’administration délivre alors un permis express reprenant les prescriptions applicables au projet. En cas de silence de l’administration, le pétitionnaire pourra demander un certificat de permis tacite.
Les travaux pourront être mis en œuvre soit le jour où l’autorisation sera devenue tacite en l’absence de toute notification, soit dès que la décision lui aura été notifiée et transmise au préfet s’il s’agit d’une autorisation expresse.

Quelle que soit l’autorisation délivrée, permis de construire ou déclaration préalable, il ne faut pas oublier de déclarer la fin des travaux en déposant une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). L’Administration dispose alors d’un délai de 3 mois pour contrôler la conformité des travaux par rap- port aux prescriptions de l’autorisation. Passé ce délai, l’autorisation devient définitive. En cas de sinistre, il sera donc possible de reconstruire le bien à l’identique en conservant les prescriptions de cette autorisation.

Carine TROIETTO, notaire à Gujan-Mestras.

Vous vous posez des questions et n’avez jamais osé pousser la porte d’une étude notariale ? Nous lançons une opération inédite sur notre page facebook pour vous apporter des réponses concrètes.

Rendez-vous le JEUDI 9 JUILLET de 17H à 19H sur la page Chambre des Notaires de la Gironde . Les notaires girondins vous répondrons en direct par message privé.

Nous avons hâte de vous retrouver pour échanger sur vos besoins du quotidien ou vos projets futurs.

Plus que jamais, les notaires girondins sont connectés ! Nous sommes à votre écoute pour vous apporter nos conseils avisés. 😉

Participez à l’évènement .

Transmettre le fruit de son travail à ses enfants est une préoccupation importante des familles de viticulteurs. Or en la matière, l’anticipation est la clef de la réussite. Tout d’abord, le viticulteur doit envisager des

aménagements préalables. Ensuite, il est nécessaire de s’interroger sur la fiscalité applicable. En effet, une transmission non anticipée peut coûter cher et com- promettre fortement la poursuite de l’activité. Toute- fois, le législateur a prévu deux outils pour alléger la facture : le bail rural à long terme et le pacte Dutreil. Enfin, il convient de formaliser ce passage de générations. La donation-partage, acte authentique établi par un notaire, présente de nombreux atouts pour sécuriser la cession familiale d’une propriété viticole.

LES AVANTAGES D’UNE EXPLOITATION SOCIÉTAIRE

Au préalable, il est essentiel de s’interroger sur le mode de détention de l’exploitation. En effet, la mise en société de l’exploitation peut s’avérer avantageuse. Par ce procédé, les biens utiles à l’exploitation au sein d’une société à caractère agricole sont isolés, il convient à cette occasion de lister les biens indispensables à l’activité : machines agricoles, matériel, stocks de vins, marques commerciales, etc. Ainsi, seuls les biens isolés dans la société pourront être saisis par les créanciers de l’exploitation. De la sorte, le patrimoine privé de l’exploitant est protégé. La société permet une trans- mission progressive de l’exploitation en intégrant graduellement les repreneurs au capital. Ce processus a l’avantage d’associer les générations et de favoriser la transmission des savoir-faire. Dans la même perspective, on recourra éventuellement au démembrement de propriété. Notamment si le chef d’exploitation souhaite conserver les revenus et une certaine maîtrise de l’exploitation. À cette occasion, il est judicieux d’en discuter avec son notaire. Ce dernier peaufinera la rédaction des statuts de la société afin d’ajuster les pouvoirs de l’usufruitier en fonction des souhaits du cédant. Il faudra également s’interroger sur le choix du gérant, ce dernier ayant seul le pouvoir d’engager la société. Là aussi, le notaire adaptera les statuts en fonction des volontés. Enfin, en présence de plusieurs enfants dont seuls certains ont les qualifications nécessaires pour reprendre l’activité, il est important de préserver l’harmonie familiale afin que les enfants qui ne sont pas intéressés par la reprise ne se sentent pas lésés.
Aussi, la mise en société de l’exploitation facilite la constitution de lots, le chef d’exploitation pouvant choisir de transmettre les parts sociales aux enfants repreneurs et les terres viticoles à ses autres enfants, à défaut de disposer d’autres biens. La maîtrise du foncier étant indispensable aux futurs repreneurs, on sécurisera le processus en amont de la cession des terres par la conclusion d’un bail rural au profit de la société.

LE BAIL RURAL À LONG TERME

Le bail rural est un contrat de location par lequel le propriétaire met à disposition, moyennant paiement d’un fermage, des biens agricoles à un fermier qui s’engage à les exploiter pendant une certaine durée. Il existe différents types de bail.

Néanmoins seul le bail rural à long terme, d’une durée minimum de 18 ans, contrairement au bail rural commun d’une durée légale de 9 ans, permet d’optimiser fiscale- ment la transmission du foncier. En effet, en contrepartie de la conclusion d’un bail rural à long terme le législateur octroie au propriétaire une économie d’impôt considérable lors de la transmission à titre gratuit de ses terres. Ainsi, chaque donataire ou héritier bénéficie d’un abattement à concurrence de 75 % de la valeur transmise jusqu’à 300 000 euros et à concurrence de 50 % au-delà. L’idée du législateur est simple : inciter les propriétaires fonciers à conclure des baux ruraux à long terme pour sécuriser et stabiliser les exploitations agricoles. Toutefois, le bail doit être consenti depuis plus de deux ans au moment de la cession et le donataire doit s’engager à conserver les terres pendant 5 ans à l’issue de la transmission. Si le bail rural à long terme permet d’alléger la fiscalité applicable au foncier, qui constitue souvent un poids économique important pour une propriété viticole, un autre outil permet quant à lui de réduire la fiscalité applicable à la cession des parts de la société d’exploitation.

LE PACTE DUTREIL

Le pacte Dutreil est un ensemble d’engagement pris par des associés ouvrant droit à une économie d’impôt substantielle lors de la cession à titre gratuit des parts sociales. Il se décline tout d’abord en un engagement collectif de conservation, contrat par lequel un ou plu- sieurs associés s’engagent à conserver tout ou partie des parts sociales qu’ils détiennent pendant une durée minimum de 2 ans. Les parts objets de l’engagement doivent représenter un certain pourcentage des droits de vote et des droits financiers au sein de la société. Le donateur, qui doit nécessairement faire partie des signataires de l’engagement collectif, pourra ensuite donner ses parts sociales à ses enfants. Ces derniers devant alors s’engager à conserver les parts reçues pendant 4 ans à l’issue des 2 années. On parle d’engagement individuel de conservation. Enfin, un des associés signataires de l’engagement collectif ou un des bénéficiaires de la donation doit s’engager à exercer des fonctions de direction pendant toute la durée de l’engagement collectif et pendant les 3 ans suivant la donation. En contrepartie de ces engagements, chaque donataire bénéficie d’un abattement de 75 % sur la valeur des parts reçues. De surcroît, si le donateur a moins de 70 ans et transmet la pleine propriété des parts sociales, les droits de donation sont réduits de moitié.

Si toutefois le donateur ne cède que la nue-propriété des parts, alors les statuts de la société doivent obligatoirement limiter les pouvoirs de l’usufruitier aux seules décisions concernant l’affectation des bénéfices. En outre, de nombreux aménagements sont possibles. Ainsi, il est possible de se dispenser de l’engagement collectif de conservation lorsque le donateur détient un certain quota de parts depuis plus de 2 ans seul ou avec son conjoint, partenaire, ou concubin notoire et que le donataire prend la direction de la société à l’issue de la donation. On parle d’engagement collectif réputé acquis. Il est également envisageable de conclure un engagement postérieurement au décès du dirigeant si rien n’a été anticipé de son vivant. Quoi qu’il en soit le chef d’exploitation prévoyant a toujours intérêt à conclure un engagement collectif de conservation. Notamment s’il ne remplit pas les conditions de l’engagement collectif réputé acquis ou post mortem et quand bien même il ne serait pas certain de céder ses parts à ses enfants. En effet, ce dispositif fonctionne en cas de transmission par décès et permet donc de diminuer la fiscalité en cas de disparition imprévue du chef d’entreprise.

LA DONATION-PARTAGE

L’exploitant qui souhaite transmettre une propriété viticole a une multitude de possibilités pour le faire comme par exemple effectuer une donation simple ou rédiger un testament. Néanmoins, en présence de plusieurs enfants, dont un ou plusieurs sont susceptibles de reprendre l’exploitation, et afin de préserver l’harmonie familiale il sera judicieux de recourir à la donation-partage. Cette forme particulière de libéra- lité, parfois appelée arrangement de famille, permet de réunir tous les enfants autour de la table. Chaque enfant recevant un lot de ses parents. On évite ainsi des différends familiaux en privilégiant uniquement l’enfant repreneur. La donation-partage est un acte hybride qui contient à la fois donation des biens du chef d’exploitation et partage entre ses enfants. Elle est fiscalement avantageuse, puisque les biens partagés ne seront pas taxés à hauteur de 2,5 % contrairement à un partage de succession. Par ailleurs, elle présente l’avantage de figer les valeurs reçues au jour de l’acte, ce qui évite des querelles lors de l’ouverture de la succession si l’exploitation a pris de la valeur entre temps. Enfin, il est possible de réintégrer dans une donation-partage des donations déjà réalisées afin de faire les comptes de ce que chacun a reçu et rétablir une certaine équité. Quelle que soit votre situation familiale et votre âge, ces questions de transmission doivent être anticipées et vous inciter à vous rapprocher de votre notaire qui saura vous apporter toute son expertise en la matière.

Clément DUBOST, notaire à Langon.

Le terme « renonciation » en droit patrimonial fait immédiatement penser à la renonciation à une succession déficitaire. Mais la renonciation sous toutes ses formes a été repensée par le législateur en 2006 avec pour objectif affiché de l’ériger en tech- nique de transmission patrimoniale. Il faut cependant passer le cap de la dimension affective de la renonciation. Pour beaucoup, renoncer à la succession d’un parent est synonyme d’abandon, d’abdication, et reste contraire au respect de la mémoire du défunt. Mais une fois ce cap franchi, s’ouvrent à nous de multiples possibilités d’anticipation et de transmission du patrimoine, et notamment avec des techniques de renonciations avant décès, beaucoup plus faciles à envisager émotionnellement parlant.

1. La renonciation post mortem : stratégie patrimoniale de l’ayant-droit

Il s’agit de renoncer pour l’ayant-droit à ses droits dans la succession du de cujus. Elle peut avoir un véritable but de transmission, aidée par des mesures fiscales adaptées, car la loi admet la représentation successorale de l’héritier renonçant. L’option successorale devient alors un instrument de stratégie patrimoniale. Les limites à la « renonciation transmission » sont de plusieurs ordres. Tout d’abord, renoncer à une succession bénéficiaire n’est pas encore naturel dans l’esprit du néophyte. Mais il revient alors au professionnel de l’éclairer sur les avantages de la renonciation transmission. Ensuite, le renonçant s’attend souvent à pouvoir renoncer « pour partie » à la succession. Or, cela ne fait pas partie des options succesorales. Le renonçant renonce à tout… ou à rien ! Enfin, la renonciation ouvre seulement le droit à représentation des ayants-droit du renonçant. Si les successions ab intestat sont soumises à la règle de l’indivisibilité de l’option, le cantonnement, renonciation partielle, est possible dans une succession pour le conjoint survivant, dans le cas où il bénéficie d’une donation entre époux par exemple, et pour le légataire.

La renonciation au bénéfice d’une assurance-vie, qui peut être également considérée comme une renonciation partielle, peut devenir un choix stratégique. Mais cela sup- pose une rédaction sur mesure de la clause bénéficiaire du contrat, ce qui est rarement le cas. Les renonciations exercées au moment de l’ouverture de la succession sont souvent peu réfléchies car décidées dans l’urgence du règlement de la succession, dans un contexte de deuil, et en fonction des dispositions prises souvent unilatéralement par le défunt. Il ne peut être qu’opportun d’anticiper la transmission de son patrimoine.

2. Les renonciations ante mortem : stratégie patrimoniale autour du pacte familial

La réforme de 2006 a permis d’envisager de nouvelles stratégies. La volonté de celui qui transmet devient incontournable. Mais l’accord de l’héritier réservataire est toujours nécessaire.

Inventaire des possibilités :
– La donation-partage transgénérationnelle. Il s’agit en fait d’un saut de génération. L’ascendant peut désormais partager ses biens entre ses enfants et leurs descendants. Si tous les codonataires doivent être des descendants du donateur, ce dernier n’est pas tenu de tous les allotir. L’enfant qui s’efface au profit de ses propres enfants doit cependant donner son accord. Et c’est en cela que la donation-partage transgénérationnelle peut être considérée comme une renonciation ante mortem. L’enfant « pivot » entre la génération précédente (le donateur) et la génération suivante (le donataire) renonce au(x) bien(s) attribué(s) à ses descendants. La donation-partage repose ainsi sur deux successions à venir, et autant d’anticipations successorales.

– La renonciation anticipée à l’action en réduction (RAAR). La réserve héréditaire est la part des biens du disposant réservée à ses héritiers (en ligne directe ou à son conjoint). C’est une limite au pouvoir de disposer. Si cette réserve est atteinte, l’héritier réservataire peut demander une indemnité de réduction à ceux qui ont bénéficié des largesses de son ascendant.

Mais cet héritier peut renoncer, par anticipation du vivant de son auteur, à demander cette indemnité. Cette renonciation peut s’opérer de façon partielle et temporaire, ne s’agissant alors que d’un report sur un autre bien ou un report dans le temps (articles 924-4 et 1527 alinéa 3 du code civil), mais aussi d’une façon générale et définitive, au profit d’une ou plu- sieurs personnes déterminées. C’est la renonciation anticipée à l’action en réduction (la RAAR). Elle est sans incidence sur l’option successorale future.

– Le pacte de famille : il s’agit d’utiliser tous les outils patrimoniaux pour établir une « loi familiale », pour s’accorder sur les conditions de transmission et déroger, si nécessaire, à certaines règles de la réserve héréditaire. Le but peut être de privilégier la volonté du disposant, protéger un membre particulier de la famille, ou encore transmettre un patrimoine professionnel.

L’ingénierie patrimoniale de transmission demande une étude complète de la situation familiale et patrimoniale.

Par Anne GOEBEL-GILAVERT, notaire à Floirac.

Retrouvez la Lettre n°38 du magazine Conseils des Notaires qui fait un état des lieux de la situation.

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JUIN 2020

La rédactions du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de juin.
Dans le contexte exceptionnel du moment, le magazine poursuit à vos côtés sa mission d’information.

Source : magazine Conseils des Notaires N°38

Bordeaux, Paris, Lille, Lyon, Marseille, Nice, Stras- bourg… nombreuses sont les communes concernées par les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH) relatifs à l’encadrement des changements d’usage des locaux d’habitation. Marquées par une forte spéculation immobilière, ces villes, et plus généralement celles « de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val- de-Marne », (L631-7 al. 1 CCH) ont inévitablement pour objectif commun de lutter contre l’insuffisance de logement.

Pour ce faire, cette législation, initialement créée en 1945, a peu à peu été adaptée en fonction des politiques locales. En effet, et pour ne prendre que l’exemple de la ville de Bordeaux, c’est par une Délibération du Conseil municipal en date du 7 juillet 2017, entrée en vigueur le 1er mars 2018, que les conditions de délivrance des autorisations de changement ont été précisées. S’il n’a pas la prétention de faire le tour du sujet, le présent article permet néanmoins d’effectuer un synthétique rappel des principales règles en la matière sous forme de questions/réponses.

QU’ENTEND-ON PAR CHANGEMENT D’USAGE DES LOCAUX ?

Le changement d’usage d’un local est à distinguer du changement de destination d’un immeuble. En effet, le premier, encadré par les dispositions du CCH, consiste en la modification de l’utilisation d’un local pour lui donner une autre utilisation en tenant compte uniquement de l’affectation réelle des lieux, tandis que le second, encadré par les dispositions du Code de l’Urbanisme, consiste en la modification de ce pour quoi l’immeuble a été construit initialement conformé- ment à l’autorisation d’urbanisme (cf. annexe).

QU’ENTEND-ON PAR LOCAL À USAGE D’HABITATION ?

Défini à l’article L631-7 du CCH, le local d’habitation s’entend comme « toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de services, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés don- nés en location (…)», le tout éclairé par le critère de la résidence principale de l’occupant. Si le doute subsiste, le critère de référence est le fichier national des propriétés bâties de l’administration fis- cale mis à jour au 1er janvier 1970. Ainsi, un local affecté à usage d’habitation à cette date sera réputé à usage d’habitation à charge pour l’intéressé d’en apporter la preuve contraire par tout moyen. Quant aux locaux construits après cette date, ils sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction/les travaux posté- rieurs ont été autorisés.

QUELLE EST LA PROCÉDURE À SUIVRE EN CAS DE CHANGEMENT D’USAGE D’UN LOCAL D’HABITATION ?

Par principe, tout changement d’usage d’un local d’habitation nécessite l’obtention d’une autorisation préalable délivrée par le Maire au nom de la commune. Cette procédure est à distinguer de celle applicable au changement de destination d’un immeuble, lequel nécessite soit l’obtention d’une non-opposition à déclaration préalable ou d’un permis de construire en fonction des caractères du projet. Néanmoins, bien que distincts par leur définition, le changement d’usage et le changement de destination sont malgré tout étroitement liés puisque, en pratique, un changement d’usage nécessite parfois un changement de la destination. Dans ce cas, il convient de déposer deux dossiers distincts mais l’instruction est menée conjointement. Le cas échéant, les travaux de changement de destination ne pourront être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation de changement d’usage. Le changement d’usage d’un local d’habitation n’y échappant pas, ce principe est assorti d’exceptions :

A – Les changements d’usage dispensés d’autorisation préalable

Sous réserve que le changement d’usage soit effectué en vue de l’exercice d’une activité professionnelle/ commerciale, dans une partie d’un local d’habitation, exclusivement exercée par l’occupant y ayant sa résidence principale et ne conduisant à recevoir ni clientèle, ni marchandises, ledit changement est autorisé d’office. Une adaptation supplémentaire a été prévue pour les locaux situés au rez-de-chaussée, puis dans ce cas le changement est autorisé d’office sous les seules conditions que le changement n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage, ni désordre pour le bâti.
À cette liste s’ajoute, dans une demi-mesure, le changement d’usage effectué en vue de la location à courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, à condition que le local constitue la résidence principale du loueur. En effet, dans ce cas particulier, le changement d’usage, s’il est accordé d’office, requiert néanmoins a minima le dépôt d’une déclaration préalable à la Mairie. À toutes fins utiles, encore faut-il préciser que l’usage projeté dans les cas susvisés doit être conforme à la fois aux dis- positions du règlement de copropriété et celles du bail le cas échéant.

B – Le changement d’usage soumis à autorisation préalable et compensation

Prévue à l’article L631-7-1 al. 1 du CCH et précisée par la Délibération du conseil municipal sus-citée, la compensation consiste en la transformation en habitation, entre unité de logements, de locaux ayant un usage autre que l’habitation, n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation, se situant dans la même zone et de surfaces équivalentes, à l’exclusion faite des locaux en rez-de-chaussée. Si l’on ajoute à cela les critères d’habitabilité, de décence, d’hygiène et de sécurité incendie, force est d’admettre que la procédure de compensation, très lourde dans sa mise en œuvre, répond parfaitement aux objectifs des grandes métropoles, à savoir garantir le souci d’évaporation de la superficie à usage d’habitation. Ce mécanisme a notamment été mis en place dans la ville de Bordeaux dans l’hypothèse du changement d’usage d’un local d’habitation en location meublée de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, dès lors que le seuil, fixé à 120 jours de location/an, est dépassé. Dans ce cas de figure, le loueur est soumis à une double procédure et doit à la fois répondre au respect de l’obtention d’une d’autorisation préalable et se conformer aux règles de compensation. La garantie de cette règle passant par l’obligation faite aux intéressés de la publier au fichier immobilier (en indiquant à la fois l’immeuble faisant l’objet du changement d’usage et l’immeuble apporté en compensation).

En cas de vente d’un local ayant fait l’objet d’une autorisation de changement d’usage, l’acquéreur bénéficie-t-il de cette autorisation ?

L’autorisation de changement d’usage obtenue sans compensation est accordée à titre personnel. Autre- ment dit, elle cesse de produire effet en cas de vente puisqu’elle est attachée au propriétaire. A contrario, une autorisation de changement d’usage obtenue avec compensation, forte de son inscription au fichier immobilier, revêt un caractère réel et est donc définitive.

Envisagé par les articles L631-7-1 A et B du CCH le changement d’usage temporaire est-il autorisé par la ville de Bordeaux ?

Laissé à la libre appréciation des communes, le changement d’usage temporaire des locaux d’habitation à un autre usage que l’habitation, pour une durée n’excédant pas quinze ans, ne semble pas faire parti des points abordés lors du Conseil municipal de la commune de Bordeaux en date du 7 juillet 2017.

Je fais un changement d’usage sans autorisation : quels sont les risques/ les sanctions ? Enumérées à l’article 7 de la Délibération, les conséquences d’une absence d’autorisation sont les suivantes :

– Nullité du contrat
– Amende civile : 50 000 euros par local transformé
– Remise en état des lieux sous astreinte judiciaire
– Sanctions pénales : un an d’emprisonnement et/ou 80 000 euros d’amende.

Sources :

Articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation Délibération du conseil municipal – séance du lundi 10 juillet 2017

Actualités

Pratique

Contact