Le 4 février dernier, le notariat a signé un partenariat avec la Garde nationale. Le Conseil supérieur du notariat souhaite favoriser et promouvoir l’engagement des réservistes opérationnels. Chaque office signataire pourra faciliter l’accomplissement des périodes de réserve de ses salariés. Retour en images.
L’application du droit de préemption urbain aux cessions de parts sociales de société civile immobilière (SCI) est le fruit d’une évolution législative relativement récente, dont la dernière modification a été apportée par la loi ALUR du 24 mars 2014, codifié à l’article L 213-1 4° du Code de l’urbanisme.
QUEL EST LE CHAMP D’APPLICATION DU DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN APPLIQUÉ AUX CESSIONS DE PARTS SOCIALES DE SCI ?
La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue élargir considérablement le champ d’action du droit de préemption urbain. Les parts de sociétés civiles immobilières échappaient autrefois naturellement au DPU, puisque ce droit n’avait vocation à s’appliquer qu’aux immeubles et non aux meubles. L’objectif pour le titulaire du droit de préemption (communes ou établissements publics de coopération inter- communales) étant de pouvoir appréhender le foncier détenu par une telle structure sociétaire.
Sont désormais soumises au droit de préemption urbain, la cession de la majorité des parts d’une SCI ou d’une minorité conférant au cessionnaire la majorité du capital social dès lors que le patrimoine de cette SCI est constitué par une unité foncière. Les SCI familiales, c’est-à-dire constituées entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus sont exclus du dispositif. De plus, ledit droit de préemption urbain, tout d’abord cantonné au droit de préemption renforcé a été élargi au droit de préemption simple, ce qui étend d’au- tant plus son rayon d’action.
L’ÉTABLISSEMENT DE LA DÉCLARATION D’INTENTION D’ALIÉNER (DIA) PAR LES PRATICIENS :
L’imprimé CERFA au moyen duquel les praticiens purgent le droit de préemption urbain est exclusivement dédié aux immeubles. Par conséquent, aucune mention particulière relative au droit des sociétés, à la consistance des parts sociales, à la situation juridique et financière de la société ne s’y trouve. Le législateur a simplement étendu le champ d’action du droit de préemption urbain sans pour autant adapter son application aux spécificités mobilières et sociétaires des parts sociales de SCI. Ainsi, le rôle du praticien sera de sécuriser l’opération en amont, tant au regard du vendeur que du titulaire du droit de préemption. Afin de sécuriser l’exercice du droit de préemption urbain, le notaire rédacteur de la DIA pourra utilement communiquer en amont, en annexes de la DIA, un certain nombre de documents permettant au titulaire du droit de préemption de s’assurer de la santé financière et patrimoniale de la société civile immobilière (statuts, bilan comptable, nombre de parts sociales cédées, désignation du bien détenu par la société, usage et occupation).
LE NOTAIRE RÉDACTEUR DE LA DIA DEVRA DONC OFFRIR AU TITULAIRE DU DROIT DE PRÉEMPTION UNE DOUBLE LECTURE DE L’OPÉRATION :
D’une part, au niveau de l’information sur les parts sociales cédées, ainsi que sur la santé financière de la société dans laquelle le titulaire du droit de préemption va devenir associé (bilan comptable, statuts, état des nantissements, certificat de non-faillite).
D’autre part, au niveau de la désignation du bien détenu par la société (désignation, usage, occupation, droits réels ou personnels grevant le foncier). En effet, c’est bien l’immeuble détenu au moyen de la SCI qui est la finalité de l’opération de préemption.
On constate que l’imprimé CERFA actuel comporte de nombreuses lacunes et est inadapté pour purger un tel droit de préemption. Toutefois, le titulaire du droit de préemption urbain dispose du pouvoir de demander des pièces et informations complémentaires postérieurement à l’envoi de la DIA. Cela doit lui permettre de pal- lier aux carences législatives, ainsi que celles de l’imprimé CERFA de DIA.
Mais cela place le titulaire du droit de préemption dans une situation active : il doit se renseigner sur la qualité juridique et financière d’une société dont il se retrouvera associé. Une DIA incomplète et une mauvaise maîtrise du droit de préemption urbain par son titulaire pourraient avoir des conséquences négatives pour l’ensemble des parties à l’opération de cession de parts sociales.
LA QUESTION NON RÉGLÉE DE L’AGRÉMENT DES COASSOCIÉS :
Les cessions de parts sociales de sociétés civiles immobilières sont soumises à la procédure de l’agrément des coassociés, régi par les articles 1861 et 1864 du Code civil. Les coassociés doivent accepter l’entrée du nouvel associé dans la société. Une difficulté apparait donc : comment faire coexister le régime du droit de préemption (droit public) avec celui de l’agrément des coassociés (droit privé) ?
En effet, permettre aux autres associés (non-cédants) de la société de s’opposer à ce que l’entrée du titulaire du droit de préemption qui préempte une majorité des parts sociales de sociétés civiles immobilières, revient à vider substantiellement l’effet du droit de préemption urbain. Il suffirait alors aux associés de refuser l’agrément du nouvel associé (commune ou EPCI qui exerce son droit de préemption) pour s’opposer à la cession des parts sociales et se voir ouvrir un « droit de rachat » du bien préempté. Cette question n’est pas encore réglée par le législateur. Il semblerait logique que cet agrément soit écarté en pareil cas, eu égard à l’exercice d’une prér gative de puissance publique.
On constate donc que le droit de préemption urbain appliqué aux cessions de parts sociales de SCI, bien qu’inscrit dans notre législation mériterait d’être adapté et spécifié. Le rôle des praticiens, que sont les notaires sera donc de sécuriser l’ensemble de l’opération en amont, et ce pour l’ensemble des parties, afin de pallier à ces difficultés.
Par Quentin Delafraye, Notaire à Saint-Médard-en-Jalles.
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Le régime juridique de l’indivision s’applique dans plusieurs situations qui concernent, tôt ou tard, la grande
majorité des personnes. Il peut s’agir des indivisions entre frères et sœurs sur un bien familial suite à une succession ou une donation, mais surtout de toutes les personnes qui acquièrent ensemble sans être mariés sous un régime de communauté.
L’achat en indivision est plébiscité pour être la formule la moins onéreuse puisqu’elle ne nécessite pas de constituer une société, et sur- tout pour être celle qui laisse aux acheteurs le plus de liberté dans leur investissement. Le statut de cette indivision est décrit dans les articles 815 et suivants du Code civil. C’est un système pensé, en droit français, comme un régime transitoire, éphémère, dont on doit pouvoir sortir facilement, et qui a vocation à disparaitre lors de la vente du bien indivis, ou encore d’un partage. Aucune indivision n’est éternelle. Il est donc nécessaire de garder à l’esprit, durant la vie de l’indivision, les règles qui s’appliqueront lors de la sortie.
VOICI DEUX DES CARACTÉRISTIQUES LES PLUS IMPORTANTES :
Le droit de demander le partage :
Le Code civil précise que « nul n’est contraint à demeurer en indivision » (article 815 C.civ). L’un ou l’autre des indivisaires peut donc toujours demander la vente ou le partage d’un bien indivis. Cela oblige en pratique celui qui voudrait conserver le bien et éviter la vente, à racheter la part du « sortant ». Celui qui souhaite conserver le bien dispose d’ailleurs pour cela d’un droit de priorité pour acquérir la part de l’autre, mais ne peut pas durablement s’opposer à sa sortie de l’indivision. S’il n’est pas en mesure de racheter la part de celui qui souhaite partir, il devra finalement accepter la vente qui interviendra dans le cadre du partage. L’indivision est donc avant tout un régime de liberté.
Le droit de demander des comptes :
A/ LE PRINCIPE :
Tout indivisaire peut faire valoir qu’il a payé plus que sa part pour qu’il en soit tenu compte, en équité, au moment de la liquidation et du partage de l’indivision. Cela peut être dû, par exemple, au remboursement des emprunts, ou au financement de la réalisation de travaux d’amélioration. Ce droit est ouvert par l’article 815-13 du Code civil.
B/ EXCEPTIONS :
Lorsque les indivisaires forment un couple cette règle est cependant atténuée, voire parfois anéantie, par la notion de contribution aux charges du ménage. La sur-contribution d’un des indivisaires peut dans le cadre de la vie de couple être comprise non comme une simple avance qui ouvre droit à un compte, mais plutôt comme une contribution définitive aux charges du ménage, à laquelle il s’est spontanément obligé en payant dans le cadre de la vie commune. Aucun compte ne peut être demandé dans le cadre de cette participation normale aux charges du ménage.
Même en dehors de cette notion de charge du ménage, les surcontributions peuvent également être, dans de plus rares cas, requalifiées en compensation offerte à l’autre pour son activité au foyer ou un sacrifice personnel. Voir même en une donation si l’on parvient à démontrer une intention libérale. Toutes ces requalifications excluent le droit à compte de l’article 815-13.
Cette question est bien entendu délicate en cas de mésentente car il s’agit d’interprétation. Si rien n’a été prévu en amont, il n’est pas rare que chaque partie analyse dans telle ou telle sur-contribution une qualification différente, et il faut alors plaider et attendre plusieurs années afin qu’un juge tranche la question.
Il est donc très conseillé de prévenir toute difficulté en se plaçant dans un cadre clair, celui du compte de l’article 815-13 ou de la contribution aux charges du ménage par exemple.
COMMENT FAIRE POUR SE PROTÉGER ?
Il est possible de qualifier chaque sur-contribution sur le moment, mais il est alors absolument nécessaire d’en avoir conservé la preuve une fois venue la fin de l’indivision.
En pratique, dans le quotidien de la vie d’un couple, il peut être mal perçu par l’autre de se préoccuper de ces questions et plus encore de se ménager, par exemple, la preuve d’avoir sur-contribué dans le but de réclamer éventuellement un compte plus tard. Au-delà de la question de garder des preuves donc, et plus généralement afin de ne pas avoir à vivre ces questions au quotidien, tout en se protégeant au mieux, il est donc largement préférable de généraliser à l’avance en fonction du type de sur-contribution. Il est, en effet, possible de prévoir quels types de versement donneront lieu à compte, et lesquels seront assimilés à une simple participation aux charges du ménage. Cela peut notamment se faire dans le cadre d’un contrat de mariage ou directement dans l’acte d’acquisition d’un immeuble.
Pour rappel, lors de l’acquisition d’un immeuble en indivision, le calcul des quotes-parts de chaque indivisaire est effectué par le notaire sur la base des apports respectifs des acquéreurs, et de leur prévision de remboursement du prêt.
Par définition, ces calculs fait lors de l’achat ne peuvent prendre en compte par exemple le financement de travaux ultérieurs non anticipés, ou les fluctuations éventuelles des revenus du couple qui peuvent impacter leurs capacités respectives de remboursement de l’emprunt.
La liberté contractuelle offre dans ce domaine une grande marge de manœuvre, dont il serait dommage de se priver, d’autant plus qu’il s’agit d’un contentieux important lors de séparation (l’un demandant compte pour chaque sur-contribution, l’autre répliquant qu’il s’agissait de contribution aux charges du ménages). Attention, il ne s’agit ici que d’afficher la volonté des parties. En cas de contestation, il appartient au Juge d’en décider en dernier recours (en fonction de critères comme l’importance de la dépense, de la durée du couple, de la disparité des facultés respectives, de l’affectation à titre de résidence principale ou non, etc.).
Me Jules HOUZELOT, notaire à Borrdeaux.
Vous connaissez l’expression « vivre d’amour et d’eau fraîche » ? Dans la réalité, on vit souvent d’un peu plus et, lorsque l’on fait le choix de se marier, se pose alors la question du partage ou non de nos biens.
C’est une question moins évidente que celle du choix de la salle ou de la robe, et pourtant bien plus importante : faut-il rédiger un contrat de mariage ? Si oui, lequel ?
Tout d’abord, sachez que tout mariage est soumis à un régime matrimonial qui détermine la propriété et la gestion des biens des deux époux. Ce régime est fixé par un contrat de mariage ou, à défaut, par la loi.
Lorsque l’on choisit de ne pas faire de contrat de mariage, c’est le régime de la communauté d’acquêts qui s’applique automatiquement.
Sauf aménagement particulier, on distingue alors 3 types de biens :
– les biens propres de l’époux
– les biens propres de l’épouse
– les biens communs (ou acquêt) : c’est à dire tous les biens acquis pendant le mariage
Les biens propres désignent quant à eux les biens possédés avant le mariage et ceux que l’un des époux reçoit à titre gratuit après le mariage, quelle que soit leur nature.
Ainsi, lors d’un décès, d’un divorce ou d’une séparation, l’ensemble des biens propres de chaque époux restera la propriété de chacun et tout ce qui a été acquis après le mariage devra être partagé.
Opter pour un régime matrimonial adapté à la situation de chacun des époux et au couple est souvent une protection. Il permet de prévoir l’affectation du patrimoine ainsi que les règles de gestion et d’administration de celui-ci.
Il existe à ce jour 4 régimes matrimoniaux :
– la communauté réduite aux acquêts : le patrimoine de chaque époux reste la propriété de chacun et tous les biens acquis suite au mariage seront mis en commun.
– la communauté universelle : l’ensemble des biens, qu’ils aient été acquis avant ou après le mariage, sont mis en commun.
– la séparation de biens : comme son nom l’indique, tous les biens, acquis avant ou après le mariage, restent la propriété de chacun.
– la participation aux acquêts : il s’agit d’une séparation de biens pendant le mariage qui, en cas de dissolution de l’union, fonctionne comme le régime de la communauté réduite aux acquêts.
Quel que soit le régime adopté, vous pouvez y insérer des clauses personnalisées et le modifier au cours de votre union.
Pour vous aider dans votre choix et rédiger votre contrat de mariage, prenez rendez-vous avec votre notaire.
Comme chaque année, les notaires girondins vous dévoilent l’intégralité des chiffres de l’immobilier en Gironde. Cette année nous vous proposons de revivre l’évènement grâce à une captation en direct de cette conférence de presse.
Le Président de la Chambre des notaires de la Gironde Me Mathieu MASSIE était accompagné de Me Joël Moreau, Me Sébastien CÊTRE, Me Sabrina LAMARQUE-LAGÜE, Me Florian NOTO, Me Guillaume LORIOD et Me Marjorie JORDANA-GOUMARD pour décrypter l’ensemble des chiffres secteur par secteur.
L’ensemble de la présentation des chiffres est consultable en ligne : Chiffres de l’immobilier en Grionde
Retrouvez l’interview de Me Sébastien CETRE sur TV7 :
Le reportage intégral sur les chiffres de l’immobilier en gironde avec l’interview du Président de la chambre des notaires de la Gironde Me Mathieu Massie.
Retour en images sur la présentation des chiffres.
La forêt représente à ce jour un tiers du territoire français dont les trois-quarts appartiennent à des propriétaires ou à des groupements privés. Pour faciliter sa gestion, en évitant un morcellement territorial trop important, le législateur lui accorde un traitement particulier que ce soit au travers du droit de préférence des voisins en cas de cession de parcelles boisées de moins de quatre hectares, ou que ce soit en matière de trans- mission au travers de la fiscalité qui lui est réservée.
En effet, l’administration fiscale lui accorde une fiscalité allégée plu- tôt attractive depuis la loi Sérot du 16 avril 1930, modifiée en 1959 par l’amendement Monichon qui étend les dispositions de la « loi Sérot » aux mutations à titre gratuit.
Bien qu’actuellement toujours appelée « loi Sérot-Monichon », il est à noter que, depuis le 1er janvier 1999, seules les dispositions de « l’amendement Monichon » demeurent applicables. Celles-ci disposent qu’en cas de transmission à titre gratuit et sous certaines conditions, les bois et forêts ainsi transmis sont exonérés de fiscalité à hauteur de 75 %.
Ce dispositif fiscal concerne aussi bien les propriétaires forestiers en direct que les associés détenteurs de parts dans un groupement forestier, que ceux-ci souhaitent organiser leur transmission patrimoniale de leur vivant, par le biais d’une donation ou d’un testament, ou de façon passive au moment de leur succession puisque le régime bénéficie aux donataires, aux légataires et aux héritiers.
Il est important d’aborder le champ d’application du dispositif fiscal de la loi « Sérot- Monichon » pour ensuite évoquer les sanctions appliquées en cas du non-respect des conditions. Enfin, nous rappellerons que ce dispositif peut être renforcé par la mise en place d’un Pacte Dutreil.
Le champ d’application du dispositif fiscal réservé à la transmission des bois et forêt par la loi Monichon :
L’article 793 du Code Général des Impôts qui définit le régime fis- cal prévoit deux conditions pour les propriétaires en direct et trois conditions en ce qui concerne les associés d’un groupement forestier pour pouvoir bénéficier de l’allègement fiscal.
Les conditions liées aux propriétaires en direct, personnes physiques, pour bénéficier du régime de faveur :
Il est nécessaire pour les personnes physiques de réunir deux conditions, savoir :
– Obtenir de la direction départe- mentale des territoires et de la mer (DDTM), un certificat fiscal attestant que les bois et forêts sont susceptibles de présenter une des garanties de gestion durable prévues aux articles L. 124-1 à L. 124-4 et à l’article L. 313-2 du code forestier. Autrement dit, il est nécessaire de mettre en place un programme de coupe et travaux. Ce certificat est valable 6 mois.
Les donataires, héritiers ou légataires devront également s’engager :
– Soit à appliquer pendant 30 ans aux bois et forêts objets de la mutation l’une des garanties de gestion durable précitées ;
– Soit lorsque, au moment de la mutation, aucune garantie de gestion durable n’est appliquée aux bois et forêts en cause, mettre en place dans le délai de 3 ans à compter de la mutation et appliquer jusqu’à l’expiration du délai de trente ans précité une telle garantie. Dans cette situation, le bénéficiaire s’engage en outre à appliquer le régime d’exploitation normale prévu au décret du 28 juin 1930 aux bois et forêts pendant le délai nécessaire à la présentation de l’une des garanties de gestion durable. Les conditions liées aux associés d’un groupement forestier pour bénéficier du régime de faveur : Les parts ainsi transmises devront, outre les deux conditions visées précédemment pour les personnes physiques, savoir obtenir un certificat fiscal et s’engager à appliquer une gestion durable pendant 30 ans, avoir été détenues depuis plus de deux ans par le donateur ou le défunt, lorsqu’elles ont été acquises à titre onéreux pour pou- voir bénéficier du régime.
Ce critère de détention n’est pas nécessaire lorsque les parts ont été reçues à titre gratuit ou en cas d’apport pur et simple à l’occasion de la constitution du groupement pour pouvoir bénéficier du régime.
Les sanctions appliquées en cas de non-respect des conditions
Pour s’assurer que les conditions liées à la gestion durable soient respectées, le bénéficiaire de l’exonération devra présenter à la DDTM qui a délivré le certificat un bilan de mise en œuvre de la gestion tous les 10 ans.
Par ailleurs, l’exonération fiscale partielle est également subordonnée à la faculté laissée à l’administration aux termes de l’article 1929 du CGI d’inscrire sur l’immeuble objet de la mutation une hypothèque légale sur tout ou partie de ce bien garantissant ainsi le paie- ment des droits complémentaires et supplémentaires éventuellement exigibles en cas d’infraction.
Lorsque la défaillance du bénéficiaire est avérée, cela entraîne la déchéance du régime de faveur. En d’autres termes, les droits économisés dans le cadre du régime deviennent exigibles, auxquels s’ajoutent des droits complémentaires de 30%,20%ou10%sur lesdits droits suivant que la défaillance ait été constatée avant la 10e, 20e ou 30e année d’engagement. La déchéance peut être totale ou partielle. Dans ce dernier cas, l’exigibilité des droits ne portera que sur la superficie concernée. Conformément à l’article 1727 du Code Général des impôts, un intérêt de retard sera également perçu.
Pour autant les parcelles ainsi grevées ne deviennent pas inaliénables. Dans ce cas, il est important de veiller à ce que le cédant reprenne l’engagement du bénéficiaire-cessionnaire afin d’éviter la déchéance du régime et l’exigibilité des droits. Le notaire devra prêter une attention particulière à la reprise de cet engagement par l’acquéreur dans l’acte de cession. Les héritiers, légataires ou donataires du nouveau propriétaire pourront à leur tour bénéficier du régime d’exonération même si la période du premier engagement n’est pas expirée, un nouvel engagement de 30 ans commencera à courir.
L’opportunité de cumuler le dispositif fiscal de la loi Sérot-Monichon avec celui de la loi Dutreil
Bien que les conditions liées au cumul de ces deux dispositifs font que l’hypothèse soit plutôt marginale, il ne faut pas l’écarter pour autant.
Nous ne reviendrons pas sur les conditions exigées par l’administration fiscale pour la mise en place du Pacte Dutreil, celles-ci sont énumérées aux article 787 B et C du Code Général des Impôts. Nous ne faisons que souligner que ce cumul est possible pour les parts de groupement forestier. Il conduit à bénéficier d’une exonération de 25% des 25% de la valeur vénale des parts, soit une exonération de 93,75 %.
Pour conclure, rappelons que la loi Sérot-Monichon, tout comme la loi Dutreil, prévoit que l’exonération porte sur 75 % de la valeur vénale des biens transmis. S’agissant d’une quote-part d’exonération et non d’un abattement spécifique, ce dispositif n’a pas de limite de montant qu’il s’agisse d’un bien estimé à un millier d’euros ou d’un bien estimé à un million d’euros. Alors que les abattements fiscaux dont disposent les héritiers ou donataires ont été totalement épuisés, il pourrait être opportun d’envisager de diversifier son patrimoine en investissant dans des bois et forêts pour que ces derniers puissent bénéficier du dispositif fiscal de la loi Sérot-Monichon. Notons tout de même, que le 9 septembre 2019 plusieurs sénateurs ont déposé une proposition de loi visant à réformer la fiscalité des successions et donations. Cette proposition prévoyait notamment l’abrogation de l’article 793 du Code Général des Impôts. Le 23 octobre dernier, la Sénat a exa- miné et adopté cette proposition de loi en supprimant l’abrogation du dispositif Sérot-Monichon. Après près de 90 ans d’application, le régime de faveur Sérot-Monichon demeure, facilitant ainsi la transmission de nos forêts et par voie de conséquence la gestion et la survie du massif forestier.
Me Julien VATSKIL, notaire à Salles
La donation faite de son vivant est appelée « donation entre vifs ». Elle est définie par le code civil comme l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée, en faveur du donataire qui l’accepte. Le donateur transmet donc de son vivant et gratuitement la propriété d’un bien à une autre personne, le donataire, ce dernier devant l’accepter et donc intervenir à l’acte de donation à recevoir par votre notaire.
En l’occurrence, nous allons nous focaliser sur la transmission des biens immobiliers, c’est-à-dire les biens immobiliers par nature tels qu’un terrain, une maison, un immeuble… La donation peut porter sur le bien dans son entier ou sur une quote-part dudit bien, on parle alors de quote- part indivise que l’on a pu recevoir lors d’une succession, par exemple. Afin de réaliser le démembrement de propriété, le donateur doit être plein propriétaire dudit bien ou de sa quote-part indivise, il doit donc déte- nir l’usufruit et la nue-propriété afin de pouvoir valablement se dépouiller au profit de la ou des personne(s) de son choix.
Dans un objectif de transmission, nous aborderons exclusivement la donation en nue-propriété, l’usufruitier conservant ainsi la possibilité de jouir et d’user du bien. Par conséquent, le donateur va pouvoir continuer à vivre dans le bien et/ou le louer en percevant les loyers. Le donateur ayant la faculté d’utiliser le bien, il sera redevable des impôts et taxes y afférents. De même, il sera seul tenu des travaux d’entretien à réaliser sur l’immeuble, au sens de l’article 605 du code civil. Les gros travaux étant, en principe, à la charge du donataire ; toutefois, l’acte de donation peut y déroger et prévoir que tous les travaux à réaliser sur le bien objet de la donation seront à la charge du donateur.
L’intérêt de la donation en nue- propriété est de transmettre par anticipation et à moindre coût son patrimoine immobilier à son ou ses héritiers. En effet, l’évaluation de l’usufruit et de la pleine propriété est régi par l’article 669 du code général des impôts lequel dispose que « la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière » en fonction de l’âge de l’usufruitier, conformément à un barème prévu audit article.
Par exemple : Le donateur a 60 ans et souhaite donner à son fils un bien immobilier évalué à 200 000 euros en pleine propriété. L’usufruit à 60ans est évalué à 50% de la valeur en pleine propriété, fiscalement je vais donc transmettre 100 000 euros. L’abattement légal en ligne directe étant actuellement de 100 000 euros, il ne sera perçu aucun droit de mutation à titre gratuit, seuls les frais d’acte de donation seront à payer. Lesdits frais sont en général payés par le donateur, ce qui n’est pas perçu par l’administration fis- cale comme une donation supplémentaire. L’avantage de ce type de donation est qu’au décès du donateur, le donataire récupérera l’entière propriété dudit bien immobilier sans droit ou indemnité supplémentaire.
Il est aussi possible que les deux parents du donataire transmettent un bien qui leur appartient en commun. Ainsi, chaque parent transfèrera la nue-propriété de la quote- part qu’il détient et l’abattement de 100 000 euros s’appliquera sur chacune des parts transmises, à savoir sur la part de Monsieur au profit de son enfant et sur la part de Madame au profit de ce dernier. Dans cette hypothèse, les parents, alors devenus usufruitiers peuvent prévoir que le donataire ne deviendra plein propriétaire du bien donné qu’au second
décès, grâce à une clause de réversion d’usufruit. Ceci, afin de garantir au conjoint survivant la possibilité de vivre et/ou louer librement le bien objet de la donation, après le premier décès.
Si l’usufruitier décide de vendre ledit bien il devra alors obtenir l’accord du nu-propriétaire lequel devra également intervenir à l’acte de vente. Le prix de vente sera réparti entre l’usufruit et le nu-propriétaire en fonction des droits de chacun sur le bien immobilier vendu. C’est dans cette hypothèse que l’évaluation du bien au jour de la donation est importante, si le bien a été sous-évalué lors de la donation alors le nu-propriétaire pourrait être redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière.
En cas de sous évaluation, on s’expose également à un risque de redresse- ment de la donation par l’administration fiscale.
En évaluant justement, c’est-à-dire au prix du marché, le bien donné le nu-propriétaire ne paierait pas ou moins de plus-value immobilière et le risque de redressement est écarté.
Différentes clauses peuvent être pré- vues dans ce type d’acte de donation. Il est souvent important pour le donateur que le bien donné reste un bien propre au donataire. En ce sens, l’acte prévoit une clause d’exclusion de communauté, ce qui assure le caractère propre du bien donné. La donation de bien immobilier en démembrement de propriété peut porter sur un ou plusieurs biens, au profit d’un ou plusieurs héritiers. Chaque situations et projets familiaux étant différents, il est opportun d’échanger librement avec votre notaire afin qu’il puisse rédiger un acte correspondant à votre volonté et réalise la meilleure anticipation successorale.
Me Claire BRODEUR-MODICA, notaire à Montagne.
Maître Mathieu Massie , Président de la Chambre des Notaires de la Gironde vous présente ses meilleurs voeux pour l’année 2020.
La loi du 23 mars 2019 (loi n°2019-222) concerne notamment les majeurs placés sous un régime de protection tel que la tutelle ou la curatelle. Cette loi va avoir un impact sur les juridictions puisque celles-ci seront moins saisies aux fins d’autorisation préalable dans l’exercice des droits personnels des majeurs incapables. Le législateur a donc voulu assouplir le régime de protection en limitant l’intervention du juge pour certains actes.
I – ALLÈGEMENT DU CONTRÔLE PRÉALABLE DU JUGE DES TUTELLES EN MATIÈRE PATRIMONIALE
L’article 9 de la loi de programmation 2018- 2022 et de réforme pour la justice réduit les cas dans lesquels l’autorisation préalable du juge est nécessaire pour permettre à la personne chargée de la mesure de protection (c’est-à-dire le tuteur ou le curateur), d’accomplir seule, mais toujours sous surveillance générale continue du Juge et du Procureur de la République, des actes de nature patrimoniale.
Il découle de cette réforme qu’à compter du 25 mars 2019, date d’entrée en vigueur de la loi, l’autorisation préalable du juge n’est plus nécessaire pour les actes suivants :
• L’ouverture des opérations de partage amiable en matière de succession et d’in- division
• L’acceptation pure et simple d’une suc- cession bénéficiaire
• Les ouvertures de comptes bancaires, la clôture des comptes ouverts au nom du majeur dans sa banque habituelle, les autorisations aux fins de placements de fonds
• La souscription de conventions aux fins d’organisation des obsèques du majeur (jusqu’alors cette souscription était inter- dite)
• L’inscription au budget de la rémunération des administrateurs particuliers
• Le choix du gestionnaire de valeurs immobilières et instruments financiers du majeur incapable
II – AUTONOMIE DU REPRÉSENTANT DU MAJEUR PROTÉGÉ POUR LES ACTES LIÉS À L’INTÉGRITÉ CORPORELLE
Dans le cas d’une tutelle, curatelle ou de l’habilitation familiale, l’article 459 du Code Civil dans sa nouvelle rédaction précise que le majeur protégé est représenté par la personne en charge de la protection ou la personne habilitée, y compris pour les actes portant gravement atteinte à l’intégrité corporelle. Il n’est donc plus nécessaire d’obtenir une autorisation du juge dans le cadre de soins médicaux par exemple. Le Juge ne sera saisi qu’en cas d’urgence ou de désaccord entre le majeur et son représentant ou pour les actes portant grave- ment atteinte à l’intimité de la vie privée de la personne protégée.
III – AUTONOMIE DES MAJEURS POUR LES ACTES PERSONNELS
L’article 10 de la loi de programmation 2018- 2022 a pour objectif également de renforcer l’autonomie de la volonté des majeurs protégés pour les actes personnels tels que le mariage, le pacte civil de solidarité ou le divorce. Désormais, il n’y a plus d’autorisation préalable du juge, mais un droit d’opposition élargi de la personne chargée de la mesure de protection si elle estime que l’acte est contraire aux intérêts du majeur.
1°) s’agissant du mariage
Les majeurs protégés peuvent prendre la décision de se marier mais le dossier de mariage ne pourra être déposé qu’après avoir informé la personne chargée de la protection de leur projet, donc avant la publication des bans. (articles 460, 462 et 175 du Code Civil). Ainsi la personne chargée de la protection pourra apprécier les intérêts de la personne protégée et pourra, le cas échéant utiliser son droit d’opposition qui est élargi et aligné sur celui des parents de la personne protégée. Depuis l’entrée en vigueur de la loi les dossiers de mariage déposés en mai- rie doivent contenir le justificatif de l’information de la personne chargée de la protection par le majeur. Précision étant ici faite que le droit d’opposition de la famille du majeur protégé garde son plein effet et n’est pas remis en question par cette réforme. En cas d’opposition, le mariage ne pourra pas être célébré par l’Officier d’état civil à la date prévue.
La durée de l’opposition est d’une année, mais peut être renouvelée. En cas d’op- position, les époux pourront en solliciter la mainlevée auprès du Tribunal de Grande Instance qui devra statuer dans les 10 jours (article 177 du Code Civil). La saisine du Tribunal de Grande Instance est faite par voie d’assignation et la représentation par un avocat est obligatoire. Il convient de préciser que la personne chargée de la protection peut également saisir le juge des tutelles afin d’être autorisée à conclure un contrat de mariage au nom de l’époux protégé (article 1399 du Code Civil).
2°) s’agissant du Pacte Civil de Solidarité
Le majeur sous tutelle peut conclure un pacte Civil de solidarité sans autorisation préalable du Juge des Tutelles mais il devra être assisté pour la signature de la convention de PACS par le tuteur (article 462 al 1 et 2 du Code Civil). Le majeur sous curatelle signera la convention assistée de son curateur. Il en est de même en cas de la modification de cette convention.
3°) s’agissant du divorce
Le majeur protégé peut accepter seul, sans assistance et malgré un système de représentation à son profit, le principe de la rupture du mariage, sans considération des faits à l’origine de celle-ci. Le divorce par consentement mutuel reste toujours inter- dit pour le majeur protégé. Le majeur en curatelle, avec l’assistance de son curateur, pourra exercer l’action lui- même. Le majeur en tutelle sera quant à lui représenté par son tuteur. Il convient de préciser que lorsqu’une demande de protection est déposée, aucune demande en divorce ne pourra être examinée avant la décision du juge des tutelles.
4°) s’agissant du droit de vote
Auparavant le juge qui ordonnait une mesure de tutelle privait automatiquement les majeurs en tutelle de leur droit de vote. Avec l’abrogation de l’article L.5 du Code Électoral, et la création de l’article L.72-1 du même code, la personne protégée pourra s’inscrire sur les listes électorales « personnellement ou par l’intermédiaire d’un man- dataire muni d’un mandat écrit ». La personne sous tutelle pourra donc voter elle-même ou donner procuration à un tuteur familial ou un proche, à l’exception des mandataires judiciaires à la protection des majeurs, les employés ou bénévoles intervenant auprès du majeur protégé.
IV – L’HABILITATION FAMILIALE
• L’article494-5 du Code Civil se trouve modifié par cette loi en instaurant une passerelle entre les mesures de protection judiciaire et l’habilitation familiale. Cette passerelle donnera au juge la possibilité de proportionner et d’individualiser les mesures qu’il prononce.
• Les articles 494-3 et 494-11 du Code Civil prévoient que la personne vulnérable peut saisir le juge elle-même pour demander à être placée sous habilitation familiale ou obtenir la mainlevée de cette mesure.
Christel HOERTER, Notaire à La Teste-de-Buch
QU’EST-CE QUE L’HABILITATION FAMILIALE ?
C’est un instrument de la protection des majeurs concernant leurs biens et leurs personnes qui permet au juge des tutelles d’habiliter un ou plusieurs membres de leur famille ou un proche pour les représenter quand ils sont dans l’impossibilité de pourvoir seuls à leurs intérêts en raison d’une altération, médicalement assistée soit de leurs facultés mentales, soit de leurs facultés corporelles de nature à empêcher l’expression de leur volonté.
QUELS SONT LES TEXTES FONDATEURS DE LA MESURE ?
Le texte fondateur est l’ordonnance n° 2015-1288 du 15 octobre 2015 portant simplification et modernisation du droit de la famille, ordonnance qui trouve son origine dans la loi n° 2015-177 du 16 février 2015 autorisant le Gouvernement à créer une habilitation en justice circonscrite à la demande des membres de la famille pour représenter un majeur hors d’état de manifester sa volonté.
Ce texte a été complété par le décret n° 2016-185 du 23 février 2016 instituant la procédure d’habilitation devant le juge des tutelles, ainsi que par la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016.
Applicable depuis le 1er janvier 2016, elle est inscrite, dans le Code Civil, aux articles 494-1 à 494-12 et dans le Code de procédure civile aux articles 1260-1 à 1260-12. La loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 et de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice a assoupli l’habilitation familiale.
QUELLE EST LA PROCÉDURE DE MISE SOUS HABILITATION JUDICIAIRE ?
Tous les membres de la famille, c’est-à- dire les ascendants, descendants, frères et sœurs de la personne vulnérable, le conjoint, la personne elle-même, la personne pacsée et le/la concubine (l’existence d’une communauté de vie n’a pas dû cesser) peuvent être requérants.
La personne ayant besoin de protection peut demander elle-même l’ouverture de l’habilitation. Comme pour les mesures judiciaires, la requête en habilitation familiale doit comporter, à peine d’irrecevabilité, le certificat médical circonstancié prévu à l’article 431 du Code Civil.Doit être joint au signalement ou à la requête l’avis de tous ceux qui sont les membres de la famille indiquant qu’ils n’ont pas d’opposition légitime à cette habilitation et qu’ils ne sont pas opposés non plus au choix du ou des protecteurs. La demande est instruite par le juge des tutelles après audition des personnes intéressées, puis le juge des tutelles rend sa décision après audience, décision qui désigne la personne habilitée, fixe l’étendue de son mandat et la durée de celui-ci.
La particularité notable de la procédure d’habilitation familiale, liée au caractère par hypothèse consensuel de cette mesure, est que le juge doit constater l’adhésion ou l’absence d’opposition légitime des personnes visées à l’article 494-1 du Code Civil. À noter que le juge peut dorénavant à tout moment remplacer une mesure de protection judiciaire par une mesure d’habilitation familiale après avoir recueilli l’avis de la personne chargée de la mesure de protection.
COMMENT FONCTIONNE L’HABILITATION FAMILIALE ?
En fonction de l’état de santé de la personne à protéger et de ses besoins, le juge des tutelles peut désigner une personne habilitée à représenter la personne vulnérable ou à l’assister.
L’HABILITATION PEUT PORTER SUR :
– Un ou plusieurs actes importants sur les biens de l’intéressé
– Un ou plusieurs actes relatifs à la personne à protéger
Concrètement, l’assistance est moins lourde que la représentation puisqu’elle consiste à intervenir aux côtes de la personne protégée et se matérialise par la cosignature des actes importants (emprunt, achat, vente d’un bien immobilier, placements financiers, clôture d’un compte, assurance-vie…). La personne habilitée pourra donc assister la personne vulnérable pour les actes de disposition c’est-à-dire pour les actes importants qui impacteront son patrimoine.
Il existe donc dorénavant quatre formes d’habilitation :
– Générale (tous les actes) ou spéciale (certains actes importants)
– En représentation (aux lieux et place) ou en assistance (double signature)
Aux termes de l’article 494-6 du Code Civil, la personne habilitée ne peut accomplir un acte pour lequel elle serait en opposition d’intérêts avec le majeur protégé. Le juge peut toutefois autoriser la personne habilitée à réaliser l’acte mais uniquement dans le cadre d’une habilitation en représentation.
La personne sous habilitation conserve sa capacité juridique, à l’exception des droits autres que ceux dont l’exercice a été confié à la personne habilitée à le représenter (droit de vote, rédaction du testament).
QUAND CESSE LE FONCTIONNEMENT DE LA MESURE ?
L’article 494-11 du Code Civil liste les causes de fin de la mesure. La première cause est le décès. Les suivantes se font sous le contrôle du juge. C’est d’abord le placement sous une mesure de protection, telle que la sauvegarde de justice, la curatelle ou la tutelle, dès lors que le juge a été saisi dans les formes (requête et certificat médical circonstancié) par les personnes habilitées de l’article 430 du Code Civil.
Les autres causes de disparition de l’habilitation familiale sont le rétablissement des facultés personnelles de la personne, mais aussi celles concernant la personne habilitée, si cette dernière est décédée, divorce, met fin au PACS, rompt le lien de concubinage. La solution la plus simple pour éviter cet écueil est de demander dans la requête qu’au moins deux personnes soient habilitées d’autant que la personne habilitée n’est pas tenue de dresser un inventaire, ni de rendre des comptes annuels de gestion au juge des tutelles.
Un simple particulier profane ne peut saisir toutes les subtilités procédurales de cette mesure et les arbitrages avec les différents modes de protection judiciaire. Aussi l’intervention et les conseils éclairés d’un notaire prennent ici tout leur sens.
Me Guillaume LABAT
JE SUIS PACSÉ, MON PARTENAIRE EST-IL AUTOMATIQUEMENT PROTÉGÉ ?
Absolument pas. Contrairement au mariage, la loi accorde, de manière automatique, très peu de droits au partenaire survivant (voir point 2). Il est alors possible et même fortement recommandé d’établir un testament afin de protéger son partenaire. Il sera par exemple souhaitable de lui léguer l’usufruit du bien immobilier qui constitue la résidence commune afin qu’il puisse rester dans le logement sa vie durant.
QUELS SONT LES DROITS LÉGAUX (C’EST-À-DIRE AUTOMATIQUES) ?
En l’absence de testament, la protection du partenaire est très faible. En effet, il a droit, pendant une année, à la jouissance gratuite du logement appartenant aux partenaires ou au défunt. Si l’habitation était assurée au moyen d’un bail, le loyer lui sera remboursé par la succession pendant l’année, au fur et à mesure de son acquittement.
Le partenaire est donc protégé pendant une année en ce qui concerne le logement.
COMMENT PUIS-JE AMÉLIORER LA PROTECTION DE MON PARTENAIRE ?
Cela est très simple et peu onéreux. Il suffit de rédiger un testament au profit de son partenaire. Pour cela, un notaire saura vous conseiller. La protection que l’on peut accorder à son partenaire dépend de l’existence d’héritier(s) réservataire(s) ou non. En effet, les enfants sont ce que l’on appelle des héritiers réservataires, c’est à dire que la loi leur accorde un minimum dans la succession de leurs parents.
Il reste donc une quote-part qu’il est possible de léguer librement et notamment à son partenaire. Mais, il ne faut pas que la quote-part léguée soit supérieure à ce qui est autorisé faute de quoi le testament ne peut pas pleinement s’exécuter.
En l’absence d’héritier réservataire, il est possible de léguer la quote-part que l’on souhaite à son partenaire, voire l’intégralité de ses biens. Lorsqu’une personne a un enfant, la réserve de cet enfant est de moitié et la quote-part qu’il est alors possible de léguer est de moitié. En présence de deux enfants, la réserve de chaque enfant est d’un tiers et la quote-part qu’il est possible de léguer est d’un tiers. En présence de trois enfants ou plus, la quote-part qu’il est possible de léguer est d’un quart.
Bien souvent, ce qui est recherché par les partenaires, comme les époux en cas de mariage, est d’assurer au conjoint la possibilité de rester sa vie durant dans le logement du couple. Il convient alors de léguer l’usufruit du logement à son partenaire. Ce droit (usufruit) se valorise selon l’âge du partenaire survivant bénéficiaire de l’usufruit. Plus il est jeune, plus ce droit est valorisé. Et la valorisation diminue avec l’âge. Si la valorisation de l’usufruit dépasse la quote-part à laquelle le partenaire survivant a droit, le testament ne pourra pas pleinement s’exécuter. Seul le mariage assurera au conjoint la certitude de bénéficier de l’usufruit. Pour les partenaires pacsés, cela dépendra de la présence d’enfant(s), de leur nombre, et de l’âge du bénéficiaire du testament. Il faut alors étudier au cas par cas.
SUIS-JE MIEUX PROTÉGÉ EN ÉTANT MARIÉ ?
Oui. La loi accorde de manière tacite (sans qu’il soit alors nécessaire de faire quoi que ce soit) à l’époux survivant, à son choix, l’usufruit de l’intégralité des biens dépendant de la succession ou bien le quart en pleine propriété de ces biens, lorsque tous les enfants sont issus des deux époux. En présence d’enfant(s) non issu(s) des deux époux, le choix disparaît et le conjoint a droit au quart en pleine propriété des biens de la succession. La protection est donc satisfaisante puisque ce que recherchent les époux est le plus souvent de bénéficier de l’usufruit des biens de la succession, ce qui est donc automatique, sauf s’il existe des enfants non issus des deux époux, auquel cas il est fortement recommandé de rédiger un testament ou une donation au dernier vivant pour arriver à ce résultat. Lorsque l’on est marié, on a la certitude de pouvoir bénéficier de l’usufruit des biens du défunt ce qui n’est pas le cas lorsque l’on est pacsé en présence d’enfant du défunt.
ASPECTS FISCAUX
Comme l’époux en cas de mariage, le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession. Concrètement, il n’a aucun impôt de succession à devoir en
cas de décès de son partenaire. En l’absence de pacs, il est possible d’établir un testament au profit de son conjoint mais la taxation en cas de décès est alors extrêmement lourde puisque le taux d’imposition est de 60%. Un simple pacs permet d’éviter cette taxation, ce qui est l’une des raisons principales de son développement.
COMMENT RÉDIGER UN TESTAMENT ?
Il existe plusieurs types de testament, plusieurs formes. Le plus courant et le plus simple est le testament olographe. Il est rédigé par le testateur sur un papier libre et doit être daté et signé. Il est très fortement recommandé de le rédiger en présence d’un notaire qui s’assurera que les dispositions prises sont valables et pourront s’exécuter au décès. Le testament est généralement conservé par le notaire qui le notifie à un fichier central afin d’avoir la certitude de le retrouver au décès. Bien souvent, le coût de cette prestation est peu onéreux.
Olivier QUANCARD, Notaire
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ÉLAN, a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018 et est entrée en vigueur, sauf prévisions spécifiques, le 25 novembre dernier. Cette loi impacte notamment la pratique de la vente « HLM » et ce sur divers points, dont les principaux peuvent être résumés comme suit. De la lecture des modifications apportées par ladite loi, il s’agit de favoriser la vente de logements par les organismes d’habitations à loyer modéré. L’ensemble de ces mesures figure aux articles L 443-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
UNE SIMPLIFICATION DE LA PROCÉDURE D’AUTORISATION DE VENTE DES LOGEMENTS
UNE NOUVELLE FIXATION DU PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS
Les dispositions de l’article L 451-5 du Code de la Construction et de l’Habitation soumettent l’organisme d’habitations à loyer modéré à l’obligation de consulter le service des Domaines, préalablement à toute acquisition ou cession immobilière, à l’exception de celle relative aux opérations entreprises en vue de l’accession à la propriété et de celle intervenant entre deux organismes d’habitations à loyer modéré. Auparavant, l’organisme d’habitations à loyer modéré vendeur devait obtenir ledit avis, et pouvait vendre ses logements à un prix pouvant osciller de 35 % en plus ou en moins par rapport à l’évaluation des Domaines. Cette obligation est supprimée par l’article L 451-6 dudit Code. Désormais, l’obtention d’un avis des Domaines n’est plus nécessaire et le prix de vente des logements est librement fixé par l’organisme d’habitations à loyer modéré. La loi ÉLAN vient ainsi conférer une entière latitude à l’organisme pour déterminer le prix, qui est fixé par le vendeur en prenant pour référence le prix d’un logement comparable libre d’occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque c’est le cas.
LES BIENS CONCERNÉS PAR LA VENTE «HLM»
Un organisme d’habitations à loyer modéré peut vendre, aux personnes visées ci-après, les logements ou ensembles de logements lui appartenant, qu’il a construit ou acquis depuis plus de dix ans. Ces logements doivent d’une part répondre à des normes d’habitabilité minimale, et d’autre part répondre à des normes de performance énergétique minimale. En ce qui concerne le diagnostic de performance énergétique, seuls les logements dont la consommation d’énergie est inférieure ou égale à 330 kilowattheures peuvent être vendus par un organisme d’habitation à loyer modéré ; l’étiquette énergétique devant se situer entre les lettres A et E.
LA FORME DE L’ACTE AUTHENTIQUE
Les cessions des logements peuvent être faites par le biais d’une vente, d’une location-accession ou d’une vente d’immeuble à rénover (VIR).
LES ACQUÉREURS POTENTIELS DE CES LOGEMENTS
L’article L 443-11 du Code de la Construction et de l’habitation liste les personnes qui peuvent acquérir un logement HLM. Elles se divisent en deux catégories, selon que le logement est occupé et loué ou vacant.
VENTE D’UN LOGEMENT « OCCUPÉ »
Désormais, en vertu du nouvel article L 443-11 du CCH :
1/ Le locataire-acquéreur doit occuper le logement vendu depuis au moins deux ans.
2/ Les bénéficiaires personnes physiques sont les suivants :
– Le locataire en place occupant le logement depuis au moins deux années de bail
– Le conjoint dudit locataire
– Ses ascendants/descendants (sous plafonds de ressources)
– Ses ascendants/descendants avec leurs conjoint, partenaire pacsé, concubin (sous plafonds de ressources)
VENTE D’UN LOGEMENT « VACANT »
Les nouvelles dispositions en la matière instaurent :
1/ Un nouvel ordre de priorité entre les acquéreurs :
– Personne physique (sous plafonds de ressources) parmi lesquels se trouvent les locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux, les gardiens d’immeubles qu’ils emploient
– Les collectivités territoriales ou Groupement de collectivités territoriales
– Autres personnes physiques.
2/ Une mise en vente par voie de publicité
Les modalités de publicité doivent encore être fixées par décret et ne peuvent donc pas encore entrer en vigueur.
Précision étant ici faite que les logements occupés ou vacants auxquels sont appliqués les plafonds de ressources peuvent aussi être vendus, s’ils ont été construits ou acquis par un organisme d’habitations à loyer modéré depuis plus de quinze ans, à des personnes morales de droit privé. Précision étant ici faite qu’au vu de l’article L 443-11 IV al. 2 du Code de la Construction et de l’habitation, une personne physique ne peut acheter qu’un seul logement social (vacant ou occupé), sous peine de nullité du contrat de vente. Cette interdiction n’est pas limitée dans le temps. Toutefois, l’acquisition d’un second logement social est possible, sous réserve de la revente du logement social précédemment acquis, en cas de :
– Mobilité professionnelle de plus de 70 kilomètres
– Logement inadapté à la taille du ménage
– Séparation du ménage.
UN CHANGEMENT DU DISPOSITIF ANTISPÉCULATIF
Le pacte de préférence au profit du vendeur HLM pendant 5 ans à compter de la signature de l’acte authentique est maintenu. La nouvelle formule de calcul de la plus-value devant éventuellement être reversée par l’acquéreur en cas de revente reste comparable à la précédente. Cependant, le prix de mise en vente remplace l’avis des Domaines. Le prix de mise de mise en vente est le prix de commercialisation.
LA SÉCURISATION DE L’ACQUÉREUR : LA CLAUSE DE RACHAT DE L’ARTICLE
L 443-15-8 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION
A n de sécuriser l’acquéreur, le vendeur organisme HLM doit consentir à tout acquéreur personne physique sous plafonds de ressources, une clause de rachat systématique, valable pour une durée de dix ans à compter de la signature de l’acte authentique, en cas de perte d’emploi, de rupture du cadre familial ou de raison de santé.
Précision étant ici faite qu’une telle garantie pouvait être conventionnellement ajoutée dans les ventes de logements anciens, mais elle est imposée aux organismes HLM vendeurs dans le cadre des ventes d’accessions sociales à la propriété. Les modalités d’application de cet article seront fixées par décret en Conseil d’État à venir.
Me Laurence Valentin, notaire à Bordeaux.
La vente d’un lot de copropriété pose souvent plus de difficultés que la vente d’une maison individuelle. La loi ALUR (Accès au logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, a institué de nouvelles règles protectrices des parties et a réformé les modalités de la vente d’un lot de copropriété.
Avant tout, l’article L 721-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) impose que l’annonce relative à la vente d’un lot situé dans un immeuble bâti mentionne notamment que le statut de la copropriété s’applique, le nombre de lots dans l’immeuble, le montant annuel moyen de la quote-part à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes et si le syndicat fait l’objet d’une procédure.
La loi impose au rédacteur du contrat d’être en possession des documents visés à l’article L 721-2 du CCH a n de les annexer au plus tard à la date de la signature de la promesse ou lorsque l’acte authentique de vente n’est pas procédé d’une promesse, les dits documents sont joints au projet d’acte de vente. Ces obligations participent à renforcer l’information de l’acquéreur sur le bien immobilier qu’il envisage d’acquérir. Dès que la décision est prise de vendre ou d’acheter un lot de copropriété, il est important de réunir au plus vite les pièces indispensables à la préparation de l’avant-contrat.
I – CHAMP D’APPLICATION
DE L’ARTICLE L 721-1 DU CCH
La vente immobilière commence par la signature d’une promesse ou compromis de vente, lequel document fixe les principales conditions de l’opération.
Aux documents qui doivent déjà être annexés au stade de l’avant- contrat (diagnostics immobiliers, mesurage loi Carrez …) la loi ALUR ajoute de nouveaux documents indispensables à la parfaite information de l’acquéreur, notamment sur la situation juridique et financière de la copropriété et du lot vendu.
Le champ d’application de cet article ne se limite pas aux seuls lots d’habitation. En e et, il su t que la destination de l’immeuble comporte, même partiellement de l’habitation, pour que la vente de n’importe quel lot soit soumise à l’obligation d’annexion. Il est donc important de vérifier les éventuels changements d’affection des lots. Ce texte s’applique donc aux ventes et cessions de droit réel immobilier, d’un lot de copropriété ou fraction de lot ainsi qu’au droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot. Ces biens doivent être com- pris dans un immeuble bâti, à usage total ou partiel d’habitation et sou- mis au statut de la copropriété. Ce texte s’applique également sans distinction selon la qualité de l’acquéreur (personne physique, morale, professionnelle ou non).
II – DOCUMENTS À FOURNIR POUR LA PRÉPARATION DU COMPROMIS DE VENTE
Les documents devant être remis à l’acquéreur sont les suivants : Règlement de copropriété-état descriptif de division et ses modificatifs : sans limitation de temps et peu importe que les modifications ne concernent pas le lot vendu. Un état hors formalité demandé par le rédacteur de l’avant-contrat per- mettra de s’assurer de l’obtention de l’ensemble des modificatifs et de s’assurer également de la bonne remise de l’ensemble des pièces à l’acquéreur.
› La fiche synthétique : le syndic doit établir ce document regroupant les données financières et techniques essen- tielles de la copropriété ;
› Les procès-verbaux des Assemblées générales de la copropriété des trois dernières années
› Informations financières précisant les charges attachées aux lots vendus, et les charges restant à payer tant au titre du lot que celui de la copropriété, l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, le montant du fonds de travaux et la quote-part attachée au lot principal vendu.
› Le carnet d’entretien de l’immeuble : c’est une obligation pour le syndic de faire établir ce document et de le tenir à jour.
› Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances.
› Le cas échéant, le diagnostic technique global pour les immeubles de plus de dix ans mis en copropriété à destina- tion partielle ou totale d’habitation.
La réunion de tous ces documents est indispensable à la régularisation de l’avant-contrat. La délivrance de ces pièces génère un coût à la charge du vendeur, lequel est encadré par la loi ALUR.
situation financière de la copropriété et la superficie privative et surface habitable ne sont pas annexés à l’acte notifié au sens de l’article L 271-1 du CCH, le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur (article 721-3 du CCH). Le délai de dix jours est suspendu jusqu’à la notification intégrale.
En cas de manquement à l’obligation d’annexe au stade de l’avant- contrat, il faudra qu’un avenant soit établi pour officialiser la fourniture par le vendeur, à l’acquéreur, des documents qui manquaient. Une nouvelle notification au sens de l’article L 271-1 du CCH ou nouvelle remise au sens de l’article D 271-6 du CCH sera nécessaire.
III – DOCUMENTS POUR L’ACTE AUTHENTIQUE
Les annexes obligatoires sont les mêmes que les documents joints à l’avant-contrat. Toutefois, il faut joindre de nouvelles pièces et notamment :
› L’état daté de moins d’un mois (qui complète les informations financières fournies lors de l’avant-contrat) indiquant notamment les sommes dues par le vendeur, par le syndic au vendeur et les sommes qui seront réclamées à l’acquéreur. Cet état indique le cas échéant le montant des cotisations alimentant le fonds de travaux. Ce fonds de travaux est définitivement attaché au lot et non remboursé par le syndicat. Néanmoins, une convention entre les parties peut prévoir le remboursement par l’acquéreur au vendeur, laquelle convention est inopposable au syndic.
La loi ALUR a pour objectif égale- ment de prévenir l’aggravation des impayés de charges dans les copro-priétés. Le dispositif est allégé pour la vente des lots dits annexes (cave, grenier, débarras, garage, cellier…) Les informations fournies sont allégées. Il en est de même lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la même copropriété, pour qui, seules les informations financières lui sont transmises. L’absence de syndic altère le travail préparatoire du notaire. En e et, faute de syndic, le notaire est dans l’incapacité de rassembler l’ensemble des pièces indispensables à la conclusion de l’avant- contrat et de l’acte authentique de vente. Les notifications et remise de pièces au pro t de l’acquéreur ne peuvent être effectuées. Le notaire ne peut pas procéder aux notifications postérieures à la vente.
Néanmoins, l’absence de syndic n’empêche pas les parties de conclure une promesse de vente mais il y aura lieu de prévoir en condition suspensive, l’élection par l’assemblée, d’un syndic. La faculté de rétractation sera mise en œuvre postérieurement à l’élection d’un syndic et le notaire dispo- sera désormais d’un interlocuteur légal a n d’obtenir les documents nécessaires ou à défaut, de pouvoir justifier d’une demande ou d’une démarche auprès du syndic.
A noter :
Les lois ALUR et ELAN n’ont pas ni de transformer les règles dans les immeubles et plusieurs mesures entrent en vigueur notamment pour les petites copropriétés afin d’assouplir les démarches.
Me Me Caroline Beuscar-Lefebvre notaire à Gradignan.
Il est fréquent que nous soyons consultés par une clientèle désireuse de conseils utiles en matière de transmission patrimoniale. La présente note n’a bien entendu pas la prétention de traiter l’ensemble des problématiques auxquelles nous sommes confrontés mais à cibler plus spécifiquement le cas de Monsieur Jean Dupont, célibataire sans descendance, qui a poussé la porte de notre Office, éprouvé au lendemain du grave incendie ayant affecté Notre-Dame de Paris.
Monsieur Jean Dupont s’est présenté à nous, soucieux de concrétiser son désir de philanthropie en contribuant à sa manière à la reconstruction de notre cathédrale. Consentir un legs au pro- fit de la Fondation de France est devenu pour lui une évidence. Pour autant, il ne souhaite pas oublier son vieil ami, Paul Durand, qui l’a notamment activement sou- tenu ces dix dernières années dans sa maladie.
VOICI LA RETRANSCRIPTION DE NOS ÉCHANGES :
QUESTION DE MONSIEUR JEAN DUPONT : Dans quelle mesure puis-je disposer de mon patrimoine ?
Réponse de l’Étude : Étant célibataire sans descendance, vous n’avez aucun héritier dit « réservataire ». En outre et en l’absence de parent vivant et de frère ou de sœur vivant(e) ou représenté(e), les éventuels biens que vous auriez pu recevoir par donation ou héritage de vos parents ne feront pas retour à votre « famille ». Vous êtes donc parfaitement libre de disposer de votre patrimoine.
QUESTION DE MONSIEUR JEAN DUPONT : Est-il nécessaire de prendre des précautions ?
Réponse de l’Étude : À défaut d’anticipation, le Notaire qui sera en charge de votre succession devra probablement recourir aux services d’un généalogiste afin de retrouver l’ensemble de vos héritiers légaux. Si vous êtes désireux de transmettre votre patrimoine à des personnes de votre choix, la rédaction d’un testament s’imposera.
1/ Quant au contenu :
Vous souhaitez manifestement gratifier tant une fondation ayant pour but la préservation de notre patrimoine qu’une personne physique ne présentant aucun lien de parenté avec vous. Il me semble tout d’abord judicieux de vous alerter sur l’importance d’identifier dans votre testament un légataire universel de confiance, ayant vocation à recueillir votre succession.
À défaut, les bénéficiaires de votre testament se verraient contraints de solliciter de vos héritiers légaux la délivrance de leur legs au risque d’être confrontés à un refus de coopération de leur part, voire à une contestation du testament. Vous pourriez notamment désigner la fondation en cette qualité ce qui la placerait en position de force pour gérer, administrer et disposer de votre patrimoine successoral. Elle sera notamment l’interlocuteur privilégié du Notaire chargé de la succession. Concernant votre souhait d’apporter votre soutien à la reconstruction de notre belle cathédrale, il conviendra de vérifier au préalable que la structure que vous envisagez de gratifier soit habilitée à recevoir des legs.
Je vous recommande donc de prendre tous renseignements utiles auprès du service juridique de la fondation sur sa capacité à recevoir les legs, sur son type de gouvernance, sur son rapport d’activité et sur ses projets.
2/ Sur la forme :
Un testament écrit, daté et signé de votre main pourrait tout à fait être valable mais par précaution et afin de couper court à toute contestation future, je privilégierais un testament authentique en présence d’un Notaire et de deux témoins ou, à défaut de témoins, en présence de deux Notaires.
QUESTION DE MONSIEUR JEAN DUPONT : Concernant la fiscalité, pouvez-vous me dire « à quelle sauce mes légataires vont être mangés » ?
Réponse de l’Étude : Il faut distinguer le sort :
A/ de la fondation que vous souhaitez gratifier :
Sont en principe exonérés de droits les organismes visés à l’article 795 du Code général des impôts, soit : • les associations ou fondations
reconnues d’utilité publique ayant pour objet une œuvre scientifique, culturelle, artistique, d’assistance ou de bienfaisance, de défense de l’environnement, de protection des animaux,
• les associations simplement déclarées ayant pour objet la recherche médicale,
• les associations d’enseignement supérieur,
• les fondations universitaires et partenariales,
• les associations cultuelles,
• les fonds de dotation.
Les autres organismes seront taxés de la manière suivante :
• taxation au taux de 35 % jusqu’à
24 000 € et taxation au taux de 45 % au-delà si reconnaissance d’utilité publique,
• taxation à 60 % si absence de reconnaissance d’utilité publique. Je vous invite donc à interroger directement le service juridique de la fondation mais il est fort probable qu’elle soit totalement exonérée.
B/ de Monsieur Paul Durand que vous ne voulez pas oublier :
Compte tenu de l’absence de tout lien de filiation entre vous, la taxation sera très lourde : 60 % sur la valeur de l’actif transmis.
QUESTION DE MONSIEUR JEAN DUPONT : En effet, voilà un point que je n’avais pas anticipé. Pensez-vous pouvoir « réduire la note fiscale » ?
Réponse de l’Étude : Il n’existe pas de remède miracle mais le recours au legs universel au profit d’une fondation exonérée à charge de délivrer un legs net de frais et droits au profit d’une tierce per- sonne me semble adapté à votre situation.
Cette technique devrait vous per- mettre de transmettre une partie de votre patrimoine à Monsieur Paul Durand avec une fiscalité allégée tout en réalisant votre acte de philanthropie.
Il s’agit de prévoir dans le legs universel consenti à la fondation une charge consistant à lui imposer de remettre un legs à titre particulier libre de frais et de droits de suc- cession à votre ami.
À titre d’exemple : si vous léguez directement à ce dernier 100 000 €, il recevra 40 000 € après paiement des droits de succession évalués approximativement à 60 000 €. En revanche, si vous léguez la même somme à la fondation bénéficiant d’une exonération au titre des droits de succession, avec pour charge de remettre 40 000 € à ce même ami, la fondation recevra 100 000 € sans impôt, puis paiera les droits au taux de 60% sur les- dits 40 000 € qu’elle transmettra à son tour à ce même ami, soit une transmission à 24 000 €. L’économie fiscale s’élève à 36 000 €. In fin, votre ami aura reçu ses 40 000 € et la fondation 36 000 €.
Je recommande toutefois la plus grande vigilance sur le recours à cette technique. Il me semble difficile d’envisager une trans- mission de l’intégralité de votre patrimoine sur ce fondement. L’administration fiscale pour- rait être fondée à contester votre intention philanthropique et à déceler un but exclusivement fiscal dans l’opération.
Cette prudence devra être accrue compte tenu de la nouvelle procédure spécifique d’abus de droit par fraude à la Loi codifiée au nouvel article L 64 du Livre des procédures fiscales qui permettra à l’administration fiscale de déclarer inopposable tout acte qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, aurait pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales.
QUESTION DE MONSIEUR JEAN DUPONT : Je l’entends bien, mais alors où placer le curseur pour ne pas tomber dans l’abus de droit ?
Réponse de l’Étude : Je précise à titre liminaire que la prise en charge par la fondation des droits de succession dus sur le legs à titre particulier consenti au profit de votre ami n’a pas pour effet d’augmenter la valeur de ce même legs, ni, par conséquent, l’assiette de l’impôt. D’où l’intérêt fiscal d’y avoir recours.
Toutefois et pour éviter toute contestation émanant de l’administration fiscale sur le fondement d’un abus de droit, je préconise de respecter le raisonnement suivant :
• avec un taux d’imposition au titre des droits de succession de 60 %, le légataire personne physique gratifié de 100 000 € brut aurait reçu 40 000 €, soit 40 %.
• s’il reçoit la même somme par la délivrance d’un legs net de droits, il ne perd rien et ce qui est gagné sur la fiscalité peut profiter à la « philanthropie ».
Pour conclure, je pense que les personnes physiques taxables à 60 % ne doivent pas recevoir plus de 40 % du patrimoine successoral par cette technique. Au-delà de ce ratio, votre ami s’exposera à un risque sérieux de redressement fis- cal sur le fondement d’un abus de droit.
Frédéric BETOUS notaire à Bordeaux.
Cette année, la compagnie des notaires de la Gironde vous accueille le vendredi 18 octobre à l’aéroport de Bordeaux Mérignac. Une rencontre atypique pour un événement annuel.
De 8h à 19h, dans le hall A et le hall B, les notaires girondins se tiennent à la disposition du grand public pour des consultations gratuites.
Le temps d’une escale bordelaise, les habitants de la métropole obtiendront les réponses à leurs questions sur le mariage, la famille, les donations, l’entreprise, la fiscalité, les expatriations… à l’intérieur de nos frontières ou à l’étranger.
Les notaires de la Chambre de la Gironde offriront des conseils personnalisés afin que vos prochains voyages se déroulent sans encombre.
La compagnie notaires vous propose de revenir en images sur les consignes de sécurité à respecter.
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L’immobilier, il n’est jamais trop tôt pour y penser !
Le Conseil régional de la Cour d’appel de Bordeaux a participé à la première semaine de l’immobilier des notaires lancée par le Conseil Supérieur du Notariat dans toute la France.
Les Chambres de la Charente, de la Dordogne et de la Gironde ont participé le lundi 30 septembre sur Radio France Bleu dès 9h.
Retrouvez Me Paul CHAUVEAU et Me Yvan CARTIGNY (en duplex d’Angoulême) qui ont expliqué la situation du marché immobilier du département charentais sur radio France Bleu la Rochelle :
Me Séverine ROSE-BROUSSEAUD, Me Philippe MAGIS et Me Denis PEYCHEZ ont détaillé la situation du marché immobilier de la Dordogne sur : radio France Bleu Périgord.
Les 3 notaires ont ensuite répondu en direct aux questions des auditeurs :
Me Sébastien CETRE et Me Edouard FIGEROU ont dévoilé la situation du marché immobilier de Bordeaux métropole sur radio France Bleu Gironde.
Les 2 notaires ont répondu en direct aux questions des auditeurs :
Plus d’une vingtaine d’appels ont été reçus,Les principales interrogations portaient sur :
– Quel est le secteur où il faut acheter ?
– Louer ou acheter ? Louer un meublé ou en nue-propriété ?
– Successions ? Comment optimiser la transmission? Qu’en est-il de la donation-partage ?
– Quelles sont les modalité d’acquisition ?
– Plus-value immobilière ?
Bien qu’encadrée juridiquement, la division d’un lot de lotissement peut poser des difficultés pratiques. En effet, des documents spécifiques au lotissement existent et peuvent, selon les dispositions qu’ils contiennent, constituer un obstacle à la division. L’objet de cet article sera d’abord d’identifier les cas classiques de division foncière et les autorisations nécessaires pour ensuite rappeler l’impact des documents du lotissement sur ces divisions autorisées.
A/ LES CAS CLASSIQUES DE DIVISION FONCIÈRE ET LEURS CONSÉQUENCES JURIDIQUES
Selon l’article L 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plu- sieurs lots destinés à être bâtis ».
1/ Un particulier souhaite diviser un lot en deux lots, ce lot comportant deux immeubles bâtis
Cette division parcellaire va entraîner une modification du parcellaire cadastral et créer une nouvelle parcelle. Un document d’arpentage devra être établi afin d’identifier les nouvelles parcelles et mettre à jour le plan cadastral.
Il n’y a pas de division en vue de bâtir. Le géomètre qui établit ce document l’enverra au service du cadastre qui après vérification affectera un nouveau numéro à chacune des par- celles créées. Ce document sera alors envoyé au notaire pour la confection de l’acte et sa publication au service de la publicité foncière.
2/ Un particulier souhaite diviser un terrain sur lequel est construit une maison individuelle
Cette division est une division en vue de bâtir. Elle a donc pour résultat de créer un nouveau lot. Le lotissement peut être uni-lot et ne pas s’accompagner de travaux d’équipement. Dans ce cas-là, le particulier devra déposer auprès de la mairie une demande de déclaration préalable. L’intention de construire doit d’abord être recherchée chez l’acquéreur. Le but poursuivi par l’auteur de la division doit aussi être pris en compte. Cette intention se présume en règle générale lorsque l’objet du contrat est un terrain objectivement constructible au regard de sa configuration, sa desserte et des règles d’urbanisme qui s’y appliquent.La déclaration préalable ne sera par- fois pas suffisante : selon l’article R 421-19 du code de l’urbanisme, sont soumis à permis d’aménager « les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ou qui sont situés dans un site classé ou un secteur sauvegardé dont le péri- mètre a été délimité ».
De plus et selon l’article L111-5-3 du code de l’urbanisme, sous peine de nullité de l’avant contrat, le descriptif du terrain à bâtir doit obligatoire- ment résulter d’un bornage contradictoire qui fixe définitivement les limites et la superficie réelle du lot à détacher. Il en résulte que même le lotissement soumis à déclaration préalable est concerné par cette obligation.
B/ LES DOCUMENTS DU LOTISSEMENT : UN OBSTACLE POSSIBLE À LA DIVISION FONCIÈRE
Dans ces deux cas de divisions foncières pouvant être réalisées en lotissement, un intérêt particulier doit être apporté aux documents le régissant.
1/ Règlement de lotissement
C’est un document de droit public qui doit être conforme au document d’urbanisme. Il va exprimer des règles s’appliquant aux différentes parcelles du lotissement. Il est lié au document d’urbanisme en vigueur puisqu’il ne doit pas y déroger. La collectivité doit le faire respecter lors de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. Selon l’article L 442-9, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si à cette date le lotissement est cou- vert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
Lorsqu’il devient caduc, les colotis peuvent en demander le maintien à la majorité qualifiée ou la commune peut en intégrer le contenu dans un PLU.
Selon l’article L 442-11, la collectivité locale peut d’autorité et après enquête publique modifier le règlement pour le mettre en concordance avec le document d’urbanisme si l’approbation de ce document est postérieure au permis d’aménage- ment ou à la déclaration de non- opposition à déclaration préalable du lotissement. Ce document doit être connu mais est moins problématique que le cahier des charges.
2/ Cahier des charges de lotissement
Le cahier des charges de lotissements est un contrat de droit privé créé à l’initiative de l’aménageur, de la commune ou d’un tiers. Ce n’est pas un document obligatoire du lotissement. Il règle les rapports entre l’aménageur public ou privé et les acquéreurs des terrains.
Les règles prévues dans ce document ont une durée de vie illimitée sauf si les colotis en décident autrement par une majorité prévue à l’article L 442-10 du code de l’urbanisme.
Le problème majeur du cahier des charges est que sa rédaction peut entraîner des contraintes voire même des interdictions à l’évolution des lotissements (interdiction de divisions de lot, de recevoir une deuxième construction). Il est possible pour un coloti de demander au juge civil de condamner un autre coloti à réparer un préjudice du fait d’un manquement au cahier des charges. Ainsi, les condamnations possibles sont la démolition de l’ouvrage ou le paiement de dommages et intérêts si la démolition est impossible. Malgré les dispositions de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, l’interprétation des règles du cahier des charges est complexe et les décisions des juridictions ne vont pas dans le sens de la fragilisation de ce document. À noter : Le cahier des charges n’est pas un document à caractère réglementaire devant être contrôlé par l’autorité compétente lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme. Ainsi le permis de construire peut être délivré alors qu’il est contraire à des dispositions du cahier des charges.
Me Marie IVARS, notaire à Bordeaux.
La Chambre des notaires de la Gironde représente 531 notaires exerçant au sein des 181 offices notariaux présents dans le département.
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