POUR QUI, QUAND, POURQUOI ET COMMENT ?

C’est l’article 895 du Code civil qui nous donne une définition du testament. Il le définit comme « l’acte par lequel le testateur dispose, pour le temps où il n’existera plus de tout ou partie de ses biens ou de ses droits et qu’il peut révoquer ». Les bases sont données, mais le testament c’est fait pour qui ? Pourquoi ? Quand ? Comment ?

• Mon immeuble n’est pas situé dans une zone de « tout-à-l’égout », que faire ?

Il y a lieu de mettre en place à vos frais, un système individuel d’évacuation et de stockage des eaux usées, type fosse septique, sous le contrôle de votre SPANC.
Après installation, le SPANC en assure le contrôle au moins une fois tous les 10 ans. C’est ici le propriétaire qui est chargé de la conservation des eaux usées. Il doit entretenir régulièrement et faire vidanger périodiquement sa fosse par une personne agréée. En lotissement, les micro-stations d’épuration, sorte d’assainissement semi-collectif, permettent de collecter les eaux de plusieurs immeubles et de mutualiser les frais de fonctionnement.

• Je viens de me raccorder à l’égout, que faire de mon ancienne installation individuelle ?

Elle doit être vidangée et condamnée pour ne pas générer de nuisances ultérieures (article L1331-5 du Code de la santé publique).
La désinstallation peut être faite par la commune, sur demande et aux frais du propriétaire. Toutefois, les deux systèmes peuvent coexister au sein d’un même logement (cas de l’immeuble qui dispose d’un point d’eau non raccordable à l’égout). L’installation doit alors être entre- tenue dans les mêmes conditions qu’avant le raccordement.

La loi dite « Pinel» du 18 juin 2014 a instauré, en matière de bail commercial, un droit de préférence au profit du preneur en cas de cession de l’immeuble, désormais codifié à l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Ainsi, en cas de projet de vente d’un local à usage commercial ou artisanal, par son propriétaire, le locataire devient prioritaire dans l’acquisition. Ce n’est donc que lorsque ce dernier décline l’offre, que le propriétaire pourra valablement proposer son bien à un tiers acquéreur. Dans l’hypothèse où la purge de ce droit de préférence serait omise, l’acte de vente est susceptible d’être sanctionné par une action en nullité.

• Peut-on conventionnellement, lors de la conclusion du bail notamment, écarter l’application de ce droit de préférence ?

Une renonciation anticipée du preneur à se prévaloir des dispositions de L 145-46-1 du Code de commerce n’est pas envisageable et ne peut en aucun cas résulter d’une clause stipulée dans le bail commercial : il n’y a pas de liberté contractuelle en la matière.

En effet, dans un arrêt en date du 28 juin 2018, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a consacré le caractère d’ordre public de ce droit de préférence. Ainsi, les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux qui envisagent de vendre des locaux loués n’ont donc pas d’autre choix que de purger le droit de préférence de leur locataire.

•Ce droit de préférence concerne-t-il toutes les ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ?

L’article L 145-46-1 du Code de commerce qui instaure le droit de préférence du locataire commerçant prévoit un certain nombre d’exceptions dans son dernier alinéa.

Ainsi, certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne sont pas soumises à ce droit :
– vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, paiement de la commission d’agence malgré la signature préalable d’une promesse de vente avec un tiers acquéreur.

La notification de la vente au locataire doit être faite par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.En outre, la notification peut également être faite par acte d’huissier de justice. Cette notification, qui constitue une offre de vente au profit du locataire, doit contenir le prix, les conditions de la vente (stipulations particulières) et littéralement retranscrire les quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, et ce, à peine de nullité. Le propriétaire-bailleur a l’obligation de procéder à une notification à chaque nouvelle vente faite à des conditions ou à un prix plus avantageux, ce qui ouvre alors un droit de préférence dit subsidiaire.

• La réponse du locataire :

Le locataire dispose, à compter de la réception de la notification, d’un délai d’un mois pour accepter ou renoncer à l’offre de vente ainsi proposée. À défaut de réponse, son silence vaut refus.

Le locataire peut également renoncer expressément à exercer son droit de préférence. Enfin, il peut accepter purement et simplement l’offre. Le locataire ne peut faire aucune réponse conditionnelle à l’exception d’un éventuel recours à un prêt. En cas d’acceptation, la vente doit donc être réalisée à son profit. Le Code de commerce instaure ici un délai de deux mois, délai porté à quatre mois lorsque le locataire désormais acquéreur a recours à un prêt.

Si la vente ne se réalise pas dans le délai ainsi imparti, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet, le droit de préférence est considéré comme ayant été valablement purgé, de sorte que le bien loué peut être vendu à un tiers aux mêmes conditions.

– vente unique de locaux commerciaux distincts,

– vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,

– vente globale d’un immeuble com- prenant des locaux commerciaux (Une réponse ministérielle n° 5054 : JOAN Q 14/08/2018, est venue préciser qu’en cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial, le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer),

– vente d’un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

• En cas d’existence d’un droit de préférence conventionnel, la purge du droit prévu à L 145-46-1 du Code de commerce emporte-t-elle égale- ment purge de ce dernier ?

La réponse se doit d’être négative ici. En effet, en présence d’un pacte de préférence d’origine conventionnelle, il est nécessaire de procéder à deux notifications distinctes. Le preneur pouvant alors indifféremment exercer l’un ou l’autre de ces droits.

• Comment notifier :

Dès lors que le propriétaire envisage de vendre le local loué, la notification de la vente projetée doit être réalisée sans délai par ce dernier. Ainsi, en pratique, la purge du droit de préférence doit être effectuée avant toute signature d’avant-contrat. Si la signature d’un compromis a néanmoins eu lieu en l’absence de cette purge, le propriétaire-bailleur devra donc notifier sans délai la vente envisagée.

Dans cette hypothèse, le droit de préférence du locataire commercial n’étant pas un droit subsidiaire mais un droit prioritaire, le locataire désirant acheter ne se substituera pas à l’acquéreur, de sorte que la notification adressée au locataire bénéficiant d’un bail commercial, au titre de son droit de préemption, ne peut pas imposer à ce dernier le paiement de la commission d’agence malgré la signature préalable d’une promesse de vente avec un tiers acquéreur.

La famille évolue. A côté du modèle « ordinaire » réunissant un couple marié et ses enfants coexiste désormais la famille dite « recomposée », c’est-à-dire un couple marié vivant avec au moins un enfant dont un seul des conjoints est le parent. Cette famille crée des intérêts multiples et divergents. Intéressons-nous à la place qu’aura le survivant des époux à l’ouverture de la succession de son conjoint en présence d’enfants non communs et à la palette d’outils juridiques permettant d’optimiser sa protection.

1°/ Quels sont les droits légaux du conjoint survivant en présence d’enfants non communs ?

L’article 757 du Code civil dispose qu’en présence d’un ou plusieurs enfants non communs, le survivant des époux recueille le quart en pleine propriété des biens qui composent la succession. Il se voit priver de tout droit en usufruit.

Cette quote part en pleine propriété ne sera pas forcément suffisante pour lui permettre, par exemple, de se maintenir dans son cadre de vie. Ce sera le cas dans l’hypothèse où la valeur du logement familial serait supérieure au patrimoine auquel le survivant a légalement droit. Cette vocation légale entrainera donc inévitablement une indivision entre le conjoint survivant et ses « beaux-enfants ».

Les époux doivent également être conscients que le quart de la succession recueilli par le survivant reviendra ensuite non seulement aux enfants communs mais également aux enfants nés de la première union. Ainsi c’est une partie du patrimoine du défunt qui changera, pour partie, de branche familiale.

2°/ Existe-t-il une protection légale particulière du logement familial ?

La réponse est positive. Au décès du premier des époux, le conjoint survivant pourra occuper gratuitement pendant un an le logement familial (article 763 du Code civil). Ce droit temporaire au logement est d’ordre public.

Le conjoint survivant pourra également, s’il en fait la demande dans l’année du décès et s’il n’en a pas été privé par testament authentique, bénéficier d’un droit d’usage sur le mobilier garnissant le logement ainsi qu’un droit d’habitation sa vie durant et ce conformément à l’article 764 du Code civil. Ce droit est accordé si le conjoint survivant occupait effectivement à titre de résidence principale le logement au moment du décès et s’il appartenait aux deux époux ou personnellement au défunt. Il vient en déduction de ses droits et dans l’hypothèse où la valorisation du droit viager représenterait plus du quart de la succession, le conjoint n’aura pas à dédommager les héritiers (article 765 du Code civil).

Ainsi, le conjoint survivant se verra assurer un toit même en l’absence de disposition prise pour augmenter ses droits successoraux.

Enfin, à la différence d’un droit d’usage et d’habitation « classique », ce droit spécifique permettra, le cas échéant, au conjoint survivant de louer le logement en question afin de s’assurer des ressources nécessaires à de nouvelles conditions d’hébergement (article 766 du Code civil).

3°/ Comment accroître les droits du conjoint survivant en présence d’enfants non communs ?

L’article 1094-1 du Code civil permet au moyen d’une donation au dernier vivant ou d’un testament de faire bénéficier au survivant de l’usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession ou de la pleine propriété du quart et de l’usufruit des trois quarts ou bien encore de la quotité disponible ordinaire (c’est-à-dire la moitié des biens de la succession en présence d’un enfant, le tiers des biens en présence de deux enfants et le quart des biens en présence de trois enfants et plus).

Aussi, par le jeu d’une donation entre époux, il peut être garanti au conjoint survivant une vocation successorale plus importante.

Dans le cas où l’époux ne voudra transmettre que des droits en usufruit, il conviendra néanmoins par testament de priver le conjoint de ses droits légaux. A défaut le conjoint survivant ne pourra conserver ses droits légaux et son usufruit universel.

Il faudra néanmoins être attentif à ne pas aboutir, sauf choix délibéré, à ce qu’une vocation en usufruit du survivant ait pour conséquence de priver, de fait, les enfants du premier lit de leurs droits dans la succession du fait d’un âge quasi identique avec leur « beau-père » ou « belle-mère ».

Il est admis, par ailleurs, qu’en présence d’une donation entre époux, le conjoint survivant ait la faculté de « cantonner », c’est-à-dire de ne se voir attribuer qu’une portion des droits issus de la donation entre époux.

Pour illustration, un époux choisissant l’option 100 % en usufruit n’aura pas l’obligation de se voir attribuer la totalité de«l’usus»etdu«fructus»desbiensde la succession : il pourra choisir l’étendue de cet usufruit et donc limiter son exercice aux seuls biens, par exemple, procurant des revenus nécessaires au maintien de son train de vie.

Cette faculté de cantonnement profitera alors aux autres héritiers puisqu’ils recevront les droits non pris par le conjoint survivant à sa place sans que cela soit regardé comme une donation.

En la matière, il n’existe donc pas de solution universelle. En effet, chaque famille « recomposée » est unique et commande une protection du conjoint survivant sur mesure qui devra intégrer plusieurs facteurs tels que l’âge de chacun, la situation de fortune, l’existence de tensions ou au contraire des relations familiales pacifiées.

Ce qui est en revanche plus sûr, c’est que la meilleure des protections commence par l’anticipation : n’attendez plus, consultez au plus vite votre notaire !

Cette semaine dans les Echos Judiciaire Girondins , Me Mathilde LEJEUNE aborde la question du droit d’information des salariés lors de la cession du fonds de commerce.

La Loi Hamon n° 2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire a instauré l’obligation pour le cédant d’un fonds de commerce d’en informer ses salariés, mécanisme codifié au sein des articles L.141-23 et suivants du Code de Commerce.

L’objectif poursuivi par le législateur fut d’encourager les salariés à la reprise de leur entreprise en vue d’assurer la survie de cette dernière. Il ne s’agit pas d’un droit de préemption ou de priorité accordé aux salariés mais un simple droit d’être informé de la volonté de leur employeur de céder son fonds.

Le gouvernement a élaboré un « guide pratique à destination des salariés et des chefs d’entreprises » mis en ligne sur le site du ministère de l’Économie. Ce guide a pour ambition de simplifier le quotidien des entreprises qui envisagent d’entrer dans un processus de vente. Il n’a pas de valeur normative mais constitue un outil au service des praticiens lors du traitement de dossiers de cession de fonds de commerce.

Cette obligation s’impose aux entreprises n’ayant pas l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise et aux entreprises ayant l’obligation de mettre en place un tel comité comprenant entre 50 et 250 salariés réalisant un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 millions d’euros. L’obligation d’information des salariés s’impose d’une part en cas de cession d’un fonds de commerce, et d’autre part en cas de cession d’une participation majoritaire dans une société. Elle concerne tous les salariés, y compris les salariés en arrêt maladie ou en congé maternité ainsi que les apprentis, mais non les intérimaires ni les stagiaires, et ne s’applique pas en cas de cession à un conjoint, un ascendant ou un descendant.

L’information intervient dès que le propriétaire à l’intention de vendre. Les salariés pourraient reprocher à l’exploitant son manque de diligence en cas d’information tardive. En pratique l’information doit donc être délivrée avant la signature même d’un avant-contrat de vente.

La cession ne peut intervenir que deux mois après que tous les salariés aient reçu l’information. Une fois que la formalité d’information a été accomplie par le cédant, ce dernier dispose d’un délai de deux ans et deux mois pour réaliser la cession. En pratique la cession peut toutefois être réalisée avant l’expiration du délai de deux mois si tous les salariés ont fait savoir qu’ils renonçaient à présenter une offre de rachat de façon explicite et non équivoque. Dans les entreprises soumises à l’obligation de créer un comité d’entreprise la loi ne prévoit pas de délai spécifique car elle s’appuie sur la procédure de consultation obligatoire du comité d’entreprise.

L’obligation d’information des salariés ne porte que sur d’une part la volonté du cédant de procéder à une cession et d’autre part le fait que les salariés aient la possibilité de présenter une offre d’achat. La loi n’impose aucune communication d’autre information et d’autre document relatif à la comptabilité ou au fonctionnement de l’entreprise au cédant qui ne souhaite pas entrer en négociation. En pratique il est préconisé de mentionner également la possibilité pour le salarié de se faire assister par la personne de son choix et de l’obligation qui lui incombe d’en informer l’employeur dans les meilleurs délais.

Le décret n° 2014-1254 du 28 octobre 2014 sur les modalités de l’obligation d’information propose une liste non exhaustive des modalités d’exécution de l’information. L’information des salariés peut ainsi être exercée selon l’une ou plusieurs des modalités suivantes :

• au cours d’une réunion d’information des salariés à l’issue de laquelle ces derniers signent le registre de présence à cette réunion,
• par un affichage,
• par courrier électronique, à la condition que la date de réception puisse être certifiée,
• par remise en mains propres,
• par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
• par acte extrajudiciaire.

Toute offre d’achat présentée par un salarié doit être adressée au propriétaire cédant sans délai. Celui-ci est totalement libre de choisir s’il souhaite ou non entrer en négociation avec un ou plusieurs salariés. Le refus du vendeur d’étudier ou d’accepter une offre n’a pas à être motivé. Il peut ne pas répondre s’il le souhaite. Dans sa version initiale issue de la loi Hamon, le dispositif prévoyait que le non-respect de l’obligation d’information ouvrait aux salariés la possibilité d’agir en nullité contre la cession. Il s’agissait d’une nullité relative et facultative. Le juge n’était pas obligé de déclarer la cession nulle. La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 « Macron » a remplacé la nullité de la cession par l’instauration d’une amende civile. Cette amende s’applique dans tous les cas où l’obligation d’informer les salariés s’impose. Les textes prévoient désormais que la juridiction saisie peut, à la demande du ministère public, prononcer une amende civile dont le montant ne peut excéder 2 % du montant de la vente. L’application de ce droit d’information des salariés se révèle en pratique constituer plus une formalité supplémentaire pour le praticien qu’un réel pouvoir d’agir pour le salarié. Le temps dira s’il permet des survies d’entreprises par des reprises internes.