Si le concept de viager existe depuis plusieurs siècles, il ne représente cependant que moins d’1% des ventes immobilières dans l’ancien en France. Retour sur les conditions, les atouts, mais aussi les contraintes de ce mode de vente, à la fois pour le vendeur (appelé crédirentier) et l’acheteur (le débirentier).

Le viager, qu’est-ce que c’est ?

Le viager consiste à vendre son bien immobilier en disposant d’un capital remis lors de la vente (le « bouquet »), puis en échange du versement d’une rente à vie par l’acheteur et indexée sur l’inflation.

Il existe trois types de viager :
– le viager occupé (le plus courant) : le vendeur continue d’habiter son logement jusqu’à son décès,
– le viager libre : l’acheteur peut habiter le logement libre ou le louer.

Le prix de vente est déterminé selon la valeur vénale, c’est-à-dire l’estimation financière du logement dans une région donnée, convertie en une rente viagère versée jusqu’au décès du vendeur. .

Un complément de retraite pour le vendeur

Pour les personnes âgées de plus de 70 ans et propriétaires de leur logement, le viager peut représenter une source de revenus intéressante. Le capital de départ ainsi que la rente permettent en effet de subvenir à une partie des besoins du quotidien tout en réduisant les coûts de son habitation, puisque c’est l’acheteur qui doit financer les gros travaux, la taxe foncière et s’acquitter d’une partie des charges de copropriété. Les frais courants, les dépenses d’entretien ainsi que la taxe d’habitation restent, en revanche, payés par l’occupant.

L’émission « Solution Notaires » réalisé par TV7 illustre avec humour l’explication du délai d’attente de 3 mois lors d’un achat immobilier.

La Chambres des Notaires – Les délais de signature par Tv7bordeaux

Les invités, les fleurs, le traiteur, la robe, le costume… Lorsque l’on décide de s’unir, une foule de préparatifs se profile à l’horizon, mais l’on oublie parfois le plus important : le choix de son régime matrimonial.

En effet, avec plus de 239 000 mariages célébrés en 2015 et près de 173 800 pacs signés en 2014, il s’agit d’une question primordiale pour une vie de couple et de famille sereine.

Le régime de la communauté

En l’absence de choix de la part des époux, c’est le régime légal de la communauté qui s’applique. Il s’agit d’une mise en commun de tous les biens acquis pendant le mariage à titre onéreux ainsi que des revenus professionnels, mais aussi produits par des biens propres ou communs (loyer, intérêts…). Les dettes contractées après le mariage sont aussi communes au couple.
Les « biens propres », c’est à dire possédés avant le mariage ou reçus par succession ou donation après le mariage, restent la propriété personnelle de chacun des époux. Ce régime peut être adapté et complété par un notaire, en fonction des intérêts des futurs époux.
Il faut également noter que : si au cours du mariage interviennent des flux financiers entre les patrimoines propres et communs (par exemple si les revenus du couple servent à financer des travaux sur un bien propre), il conviendra alors d’en tenir compte à la fin du régime de manière à indemniser le patrimoine qui s’est appauvri.

La communauté universelle

Ce régime place l’ensemble des biens et des dettes, quelles que soient leurs origines, en commun. Lors du décès de l’un des époux, le patrimoine global du couple est ainsi divisé par moitié entre le conjoint survivant et les héritiers de la personne décédée. Un notaire peut également y ajouter une clause d’attribution de l’intégralité de la communauté au conjoint survivant. Dans ce cas-là, la totalité du patrimoine revient au conjoint survivant.

La séparation de biens

Lorsque la situation financière des époux est très différente et qu’ils souhaitent préserver leurs biens respectifs, le régime de la séparation de biens peut être privilégié. C’est également un régime envisagé par les époux ayant des enfants d’une précédente union. Ainsi chacun des époux conserve la propriété exclusive de l’ensemble de ses biens. Il est cependant possible d’acquérir des biens ensemble, sous couvert que chacun finance sa part. 

La participation aux acquêts

Pendant la durée de l’union, ce régime est équivalent à celui de la séparation de biens. Cependant, à la fin du mariage, les époux ou leurs héritiers sont tenus de liquider la créance de participation. Il s’agit d’une comparaison entre le patrimoine final, c’est-à-dire l’ensemble des biens appartenant à chacun lors de la dissolution du régime, et le patrimoine originaire, lors de la signature du mariage et/ou acquis par donation ou succession. Si un enrichissement est constaté, il est partagé par moitié. À l’inverse, l’appauvrissement de l’un des patrimoines n’a aucune incidence. Ce régime préserve ainsi l’indépendance de chacun des époux tout en assurant l’égalité des patrimoines lors de sa dissolution.

Ainsi, les formules et les possibilités sont nombreuses pour protéger le patrimoine personnel et commun des époux, pendant le mariage et après sa dissolution. Votre notaire vous accompagne pour déterminer le régime matrimonial qui vous convient le mieux, en fonction de votre profil et de vos besoins.

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La proposition, exposée dans le cadre du projet de loi sur la Justice du XXI^ème siècle, a fait débat en ce début de mois de mai : pourquoi ne pas confier la signature des divorces par consentement mutuel aux seuls notaires ?

Exit donc la procédure au tribunal et le passage devant le juge, les parties pourront se rendre, accompagnées de leurs avocats, chez le notaire pour signer leur accord et devront pour cela s’acquitter d’un droit d’enregistrement de 50 euros.
Un moyen de désengorger les tribunaux et de fluidifier les procédures de divorce pour près de 70.000 couples par an.

Cette proposition a entraîné quelques levées de boucliers, notamment de la part de l’Union syndicale des magistrats pour laquelle la présence d’un juge permet d’évaluer le caractère équitable du divorce. Quelques questionnements également pour une partie de l’opinion publique, pour laquelle la solennité d’un acte chez le juge est importante.

Du côté des notaires, les représentants de la profession attendent l’avancée du projet pour pouvoir se positionner.

Cet amendement sera examiné le 17 mai prochain en séance publique par l’Assemblée nationale.

Annoncée depuis le mois de février dernier, la baisse des frais de notaire, est entrée en vigueur ce 1er mai. Présentée comme un réel cadeau fait au portefeuille des français, cette baisse n’entraîne malheureusement que peu d’effets positifs, tant pour les consommateurs que pour les études notariales.

Un impact minime pour le particulier

Pour l’ensemble des actes tarifés, la baisse des émoluments des notaires s’établit à 1,33% pour les actes de vente immobilière, 1,45% pour les actes de prêt, 1,38% pour les actes de notoriété, ou bien encore 1,36% pour les déclarations de succession.

Ainsi, l’achat de biens immobiliers de 150.000 euros et plus pourra donner lieu à une réduction allant jusqu’à 10% sur les émoluments notariaux. Celle-ci ne sera appliquée que sur la base des émoluments calculés au-delà du seuil de 150.000 euros.
Une baisse qui ne concerne que les honoraires notariaux et non les taxes versées à l’État ou aux collectivités, qui représentent pourtant près de 75% de ce qu’on appelle indûment les « frais de notaire ».
À l’issue de son achat, le client n’aura économisé que 1,4% sur environ 1% du prix d’achat.

Exemple :
Sur un achat immobilier de 220.000 euros = remise de 57 euros sur un total d’environ 17.000 euros de frais.

La baisse est plus intéressante pour les achats de moindre valeur, comme une cave, un terrain, un parking ou un bout de jardin par exemple. En effet, les émoluments notariaux seront dans ces cas-là plafonnés à 10% de la valeur du bien, avec un tarif minimum de 90 euros.

Exemple :
Sur un achat immobilier de 2.000 euros = 200 euros de frais de notaire (contre 880 avant la réforme)

Un réel problème pour les notaires en milieu rural

Cette baisse des frais de notaire suscite une réelle inquiétude dans la profession puisqu’elle pourrait mettre en danger nombre d’études en France. En effet, si les grandes études et celles en milieu urbain bénéficient d’une certaine diversité dans leurs dossiers, les études en milieu rural traitent beaucoup d’achats de moindre valeur, et voient donc dans cette baisse généralisée un dangereux manque à gagner.

Si les prix de l’immobilier en Gironde ont augmenté de 2% sur les trois dernières années, le nombre de transactions immobilières a, quant à lui, globalement baissé en 2015*, avec des disparités importantes comme sur Bordeaux où le marché reste extrêmement tendu. L’attractivité économique ainsi que la qualité de vie en Gironde en font un lieu privilégié d’installation.
Acteur indispensable dans la conclusion d’une transaction immobilière, votre notaire vous accompagne et se porte garant de la conformité de la transaction et de la protection des parties.

Une parfaite connaissance du marché immobilier

Expert de la transaction immobilière, le notaire possède une connaissance précise du marché et des prix qui se pratiquent sur son territoire. Il est ainsi compétent pour estimer la valeur d’un bien et procéder à une expertise immobilière. Certains notaires se positionnent même comme des négociateurs immobiliers et accompagnent leur client dans leur recherche d’achat et/ou de vente.

Une preuve incontestable, une sécurité juridique

Votre notaire recueille, authentifie et conserve les actes. Il peut ainsi prouver la réalité des actes et de la transaction de manière irréfutable. Pour cela, il rassemble toutes les pièces nécessaires à l’exécution de l’acte de vente, que ce soit à propos des statuts des parties, du bien en vente ou encore de la copropriété.

Une validation des Diagnostics

Lors de la mise en vente, le vendeur est tenu de réaliser des diagnostics techniques (amiante, plomb, termites…) et énergétiques de son bien, regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). ­­Ces données doivent être transmises à l’acheteur, avant tout acte d’achat. Votre notaire vieille à la conformité et à la bonne tenue de ces diagnostics afin de prévenir de futurs litiges éventuels.

Tout autant de raisons de contacter votre notaire, à chacune des étapes de votre projet…

_{Sources : *Les statistiques de l’immobilier 2015, La Chambre des Notaires de Gironde}