Édito – Sous le charme de  »nos terres »

Le début de la saison estivale approchant, il m’appartient de souhaiter le meilleur séjour en terre girondine. Il faut bien admettre que les occasions de s’émerveiller et de se ressourcer ne manquent pas…

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE • En apparence simple, les dons d’argent réalisés par chèque, par virement ou en espèces suscitent souvent des confusions au regard du régime fiscal applicable au moment de leur déclaration. Décryptage.

Un don de somme d’argent en pleine propriété est la remise matérielle et irrévocable d’une somme d’argent en pleine propriété par un donateur animé d’une intention libérale à un donataire qui l’accepte. Cette forme de donation doit être déclarée au fisc et est distincte du présent d’usage, un cadeau occasionnel, non fiscalisé et sans formalisme s’il reste proportionnel à la fortune du disposant.

Quelle est la fiscalité applicable à ces dons d’argent ? 

Le code général des impôts distingue :

• le régime général des dons manuels (article 757 du CGI) soumis aux droits de donation après déduction éventuelle d’un abattement en fonction d’un barème fiscal qui dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Autre avantage : le fisc admet que le donateur paie les droits sans que cela soit considéré comme un don supplémentaire ;

• les régimes spéciaux des dons de somme d’argent qui bénéficient d’une exonération de droits sous de strictes conditions.

Quels sont les abattements applicables aux dons manuels ?

L’abattement varie en fonction du lien de parenté et se renouvelle tous les 15 ans. Il est de 100 000 euros par parent, par enfant. Il est réduit à 31 865 euros par petit-enfant, à 15 932 euros par frère ou sœur, à 7 967 euros par neveu ou nièce et à 5 310 euros par arrière-petit-enfant.

Entre époux ou partenaires de Pacs, il est de 80 724 euros. Dans toutes les autres situations notamment entre concubins, il n’existe aucun droit à abattement. Un abattement spécifique supplémentaire de 159 325 euros est prévu si le bénéficiaire est handicapé et incapable de travailler dans des conditions normales, peu importe le pourcentage d’invalidité et ce même en l’absence de lien de parenté.

C’est au donataire de souscrire la déclaration en ligne

Quelles sont les exonérations spécifiques aux dons de sommes d’argent ?

Les dons familiaux (article 790 G du CGI) sont exonérés de droits dans la limite de 31 865 euros à condition que le donateur soit âgé de moins de 80 ans et que le donataire soit un descendant ou à défaut, un neveu ou une nièce ou par représentation, un petit-neveu ou une petite-nièce et qu’il soit majeur ou émancipé. Cette exonération est renouvelable tous les 15 ans.

L’association doit remettre un reçu fiscal

Du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, un nouveau don familial est exonéré (article 790 A bis du CGI) à hauteur de 100 000 euros par donateur avec un plafond global de 300 000 euros par donataire s’il est utilisé dans les six mois du versement pour l’achat d’un logement neuf (ou en VEFA) ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRévov. Le bénéficiaire (un descendant, ou à défaut un neveu ou une nièce) doit conserver le bien pendant cinq ans à titre de résidence principale (ou aussi le louer comme telle en cas d’achat).

Les dons familiaux se cumulent avec les abattements.

Les personnes victimes d’un acte de terrorisme ou certains de leur proche en cas de décès peuvent avoir une exonération totale sur les dons reçus dans l’année qui suit l’acte de terrorisme ou le décès de la victime. Cette exonération s’applique de la même façon aux militaires, sapeurs-pompiers, gendarmes, policiers, agents des douanes blessés ou décédés en opération ou dans le cadre de leur mission (article 796 bis du CGI).

Comment en bénéficier ?

Tout don manuel doit être déclaré y compris lorsqu’il ne donne pas lieu au paiement de droits. Si la déclaration d’un don manuel peut, éventuellement, être différée jusqu’au décès du donateur, celle d’un don familial exonéré doit impérativement se faire dans le mois du versement. La date de révélation du don à l’administration fiscale est le fait générateur du paiement des droits de donation et permet de faire courir le délai de 15 ans pour le bénéfice de l’abattement et/ou de l’exonération du don familial. C’est au donataire de souscrire la déclaration en ligne sur le site impot.gouv.fr ou via un formulaire papier adressé en deux exemplaires au service fiscal départemental de l’enregistrement de son domicile. Lorsque la donation est réalisée par un notaire, ce dernier se Charge des formalités et vérifie les abattements et exonérations applicables.

Quelles sont les spécificités des dons d’argent aux associations ?

Toutes les associations déclarées peuvent recevoir des dons d’argent. Les associations et fondations reconnues d’utilité publique bénéficient d’un régime favorable puisqu’elles sont en principe exonérées. En revanche, les autres associations sont soumises à un droit de donation de 60 % après application d’un abattement de 1 594 €.

Les donateurs disposent d’avantages fiscaux : les dons aux associations reconnues d’intérêt général ou d’utilité publique ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 66 % des dons dans la limite de 20 % du revenu imposable. Certaines associations en faveur des personnes en difficulté permettent une réduction de 75 % applicable sur un don jusqu’à 1 000 euros en 2025. Les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière peuvent déduire 75 % du don, dans la limite de 50 000 euros. L’association doit remettre un reçu fiscal. Un dispositif similaire existe pour les entreprises dans le cadre du mécénat.

Doit-on consulter un notaire ?

Le recours au notaire se révèle souvent nécessaire et judicieux, même s’il n’est pas obligatoire. Le notaire, expert en conseil sur la donation, peut aider à remplir les imprimés administratifs et recommander de passer à l’acte. Seul l’acte notarié réalise une donation-partage qui fige la valeur des sommes données et évite la discorde entre les héritiers. La donation notariée peut avantager un héritier ou être assortie de diverses charges et conditions comme la stipulation d’un droit de retour. Le tarif dépend du montant transmis et de l’option choisie.

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE • La renonciation à une succession peut constituer un outil efficace de transmission patrimoniale. Sous certaines conditions, elle permet de favoriser les générations suivantes tout en optimisant la fiscalité successorale.

La renonciation à une succession s’impose à l’héritier lorsqu’il sait que le passif dépasse l’actif ou lorsqu’il ne souhaite pas participer au règlement de la succession pour des raisons personnelles ou affectives. La renonciation pure et simple rend alors l’héritier étranger à la succession. Elle le prive de tout droit sur la succession et le libère corrélativement de toute obligation au paiement des dettes.

La renonciation peut aussi s’inscrire dans le cadre d’une stratégie d’optimisation patrimoniale en accélérant et fluidifiant la transmission aux propres descendants du renonçant. En effet, compte tenu du vieillissement croissant de la population, recevoir un héritage à un âge avancé peut ne pas présenter d’intérêt, alors que les jeunes générations en auraient plus besoin.

Depuis 2007, le législateur a ainsi permis la représentation du renonçant par ses propres descendants, c’est-à-dire que les représentants recevront la part du renonçant. Un saut de génération s’opère alors.

TROIS PRINCIPAUX ATTRAITS

« La renonciation libère l’héritier de toute obligation au paiement des dettes »

1- Une absence de mutation taxable

La représentation du renonçant est neutre fiscalement, elle n’entraine pas de taxation entre le renonçant et les descendants succédant par représentation. Ainsi, même si la renonciation aboutit à attribuer les biens compris dans la part successorale du renonçant à ses descendants, elle ne constitue pas une donation indirecte passible des droits de mutation à titre gratuit.

2 – Le bénéfice de l’abattement personnel du renonçant

Elle permet également aux descendants représentant le renonçant de bénéficier de l’abattement personnel du renonçant d’un montant de 100 000 euros, au lieu de l’abattement entre grand-parent et petit-enfant de 1 594 euros. Cet abattement de 100 000 euros se partage alors par tête entre les descendants représentant le renonçant. Par exemple, si le renonçant a deux enfants, ces derniers ont droit à un abattement de 50 000 euros chacun. En revanche, le représentant ne peut pas cumuler son abattement personnel de 1594 euros avec celui du renonçant de 100 000 euros.

La représentation du renonçant peut aussi être plus avantageuse que la donation-partage transgénérationnelle. Les petits-enfants ne bénéficiant pas dans cette dernière de l’abattement parent-enfant de 100 000 euros, mais seulement de l’abattement du petit-enfant de 31 865 euros.

3 – Le bénéfice d’une taxation au même taux que le renonçant

Enfin, les descendants représentant leur auteur renonçant bénéficient comme lui du taux en ligne directe de 5 à 45% repris au tableau I de l’article 777 du Code général des impôts. Cependant, son mode d’application diffère, ce qui généralement sera favorable aux descendants en entrainant une diminution des droits de succession exigibles au décès. L’article 777 du Code général des impôts précise que le tarif progressif est pratiqué sur « la part nette revenant à chaque successeur ». Chaque descendant bénéficie ainsi des premières tranches du tarif progressif sur la part taxable lui revenant. La représentation a donc pour effet de démultiplier le bénéfice de la progressivité de l’impôt, ce qui réduit le montant des droits de successions exigibles. L’avantage est d’autant plus élevé que le taux marginal d’imposition est élevé et le nombre de descendants important.

L’économie du coût fiscal lié à la transmission des biens entre la génération intermédiaire et les descendants est évidente. Cependant, comme toute technique d’optimisation patrimoniale, pèse toujours le risque que l’opération soit disqualifiée par l’administration fiscale parce qu’elle dissimule en réalité une libéralité ou constitue un abus de droit.

PRINCIPES ESSENTIELS

Afin d’éviter tout risque de remise en cause, la renonciation devra alors respecter quelques principes essentiels :

1 – Une renonciation nécessairement pure et simple

Tout d’abord, l’application du tarif plus favorable bénéficiant à l’héritier acceptant est réservée uniquement aux seules renonciations pure et simple. La renonciation pure et simple est celle qui est faite sans identification de bénéficiaire, à la différence de la renonciation translative qui est faite au profit d’une personne identifiée qui accepte le bénéfice de cette renonciation.

Sur le plan civil, la renonciation translative emporte acceptation pure et simple de la succession par le renonçant. De cette renonciation dite in favorem, il y a donc double transmission: du défunt au renonçant, puis du renonçant au bénéficiaire de la renonciation.

Sur le plan fiscal, la renonciation translative opère, dans la même veine, une double mutation taxable aux droits de mutation à titre gratuit : du défunt au renonçant puis du renonçant au bénéficiaire de la renonciation. Ce qui ne présente plus aucun intérêt patrimonial.

Ainsi, la renonciation ne doit prévoir aucun bénéficiaire expressément nommé dans l’acte, ni aucune contrepartie, ni condition particulière afin de bénéficier d’une fiscalité attrayante.

2 – Une renonciation sincère et effective

Ensuite, la renonciation pure et simple à succession doit être sincère et effective pour permettre à l’acceptant de bénéficier du tarif plus favorable qui lui est applicable. Tel n’est pas le cas lorsque la renonciation s’inscrit dans une stratégie intégrant d’autres opérations visant exclusivement à éluder ou à diminuer le coût fiscal sans aucun intérêt économique ou patrimonial. Par exemple, cette situation pourrait se rencontrer en cas de rétrocession par le bénéficiaire de tout ou partie des biens successoraux reçus par l’héritier acceptant au renonçant.

La renonciation pourra ainsi être remise en cause par l’administration fiscale sur le fondement de l’abus de droit. Lorsque la procédure de répression des abus de droit est établie, des droits de mutation à titre gratuit seront exigibles, auxquels s’ajouteront une pénalité égale à 80% des droits rappelés et des intérêts de retard au taux de 0,20 % par mois.

3 – La renonciation en violation des droits du créancier

Enfin, la renonciation ne doit pas être exercée en violation des droits des créanciers du renonçant. En effet, les créanciers personnels de celui qui renonce à la succession, au préjudice de leurs droits, peuvent être autorisés en justice à accepter la succession du chef de leur débiteur, en ses lieu et place. Cette action des créanciers de l’héritier renonçant ne pourra être intentée que si la renonciation leur a porté préjudice. En outre, il est à noter que cette action ne bénéficie qu’aux créanciers du renonçant et jusqu’à concurrence de leurs créances.

Dans la « boîte à outils • des modalités de transmission qui s’offrent aux familles désireuses de prévoir, d’évaluer, et d’anticiper leur succession, il peut être ainsi intéressant d’envisager la renonciation comme un moyen de transmission « à moindre coût ».

« L’économie du coût fiscal lié à la transmission des biens entre la génération intermédiaire et les descendants est évidente ».

Aujourd’hui a lieu la journée nationale de l’accès au droit.

Cette initiative du Ministère de la Justice a pour objectif de faire connaître aux usagers les dispositifs et les lieux d’aide à l’accès au droit et à la justice. Les notaires girondins sont partenaires du Conseil départemental de l’accès au droit de la Gironde (CDAD). A ce titre ils donnent régulièrement des consultations gratuites au sein des Points Justice et des Maisons de Justice et du Droit.

Retrouvez toutes les manifestations proposées dans le département à l’occasion de la 8ème journée nationale sur le site : https://www.cdad-gironde.justice.fr/actualite/126/journee-nationale-de-l-acces-au-droit-2025-8eme-edition

Rendez-vous, le reste du temps, dans l’un des lieux d’accès au droit, que vous pouvez retrouver sur la carte interactive : https://www.google.com/maps/d/viewer?hl=fr-CA&mid=1HiwKNRX3lBW48LEsbjxbPQbIVT0&ll=44.81705911596948%2C-0.5737855892856003&z=11

• Les notaires girondins vous proposent également des consultations téléphoniques gratuites le mercredi, de 13h à 15h et le vendredi, de 11h à 13h en composant le 0.805.213.300. 

Édito – Moins de droits à régler…

À l’heure où les droits de douane mettent à mal le commerce international, il me paraît important de nous intéresser à un de nos atouts au plan national… L’immobilier, compte tenu de sa valorisation, figure incontestablement au rang des placements qui permettent de se projeter sur le moyen et long terme. L’indice de prix des notaires de France révèle que la valeur des maisons en province a évolué dans une proportion allant presque de 1 à 3 entre les années 2000 et 2024 (de 53.1 à 129,6 en base 100).

Cette courbe ascendante affiche néanmoins quelques ajustements de prix… À l’instar des derniers chiffres qui caractérisent la Gironde en 2024. À 3 690 €/m2 , les appartements anciens dans le département reculent de -5 %, tandis que le prix des maisons se replie de -6,5 % pour s’établir à 290 000 €. Même des bastions du marché girondin cèdent un peu de terrain, comme les appartements à Bordeaux qui baissent de -7,6 % (à 4 210 €/m2 ) ou les maisons sur le bassin d’Arcachon qui régressent de -12,6 % (à 433 000 €) sur 12 mois.

Après une envolée des prix depuis les 5 dernières années, ce rééquilibrage profite de toute évidence aux acquéreurs. Ils bénéficient actuellement d’un contexte inédit alliant baisse des prix de la Pierre et des taux d’intérêt au niveau bancaire (gain de 1 % environ sur le taux de crédit moyen en 1 an). Pour combien de temps ? Cette situation ne devrait pas se pérenniser, elle nous indique que c’est vraiment le moment d’acheter !

Autre motif de satisfaction, la diminution des prix de l’immobilier agit mécaniquement sur le montant des frais d’acquisition à régler pour être propriétaire. Rappelons qu’ils se chiffrent de 7 à 8 % du prix d’un bien dans l’ancien. Même la petite hausse de 0,5 % de la part départementale sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) n’affecte que peu les budgets des porteurs de projets.

Dans le climat actuel, le libre-échange qui caractérise le secteur immobilier constitue un vrai levier de croissance pour les particuliers qui veulent investir pour se loger ou pour générer des loyers.

Pour mettre en œuvre votre stratégie patrimoniale, rapprochez-vous de votre notaire afin de profiter de sa vision capitale !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde

Parole de notaire – L’obligation légale de débroussaillement

Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires de biens immobiliers situés dans des zones à haut risque d’incendie doivent informer les acquéreurs et locataires des obligations de débroussaillement, dès la publication de l’annonce immobilière. Cette mesure vise à renforcer la prévention des incendies de forêt et de végétation.

L’ÉTENDUE DE L’OBLIGATION DE DÉBROUSSAILLEMENT

L’obligation de débroussaillement (ou débroussaillage, le dictionnaire de la langue française admettant les deux termes) est posée par les articles L 131-10 à L 131-16 du Code forestier (Section 3 du Chapitre I du Titre III) et par les articles L 134-5 à L134-18 du même code (Section 2 du Chapitre IV du Titre III). Précisons ici que le débroussaillement ne doit pas être confondu avec le défrichement (ou défrichage) qui consiste, d’après le dictionnaire Larousse, à défricher, c’est-à-dire à « rendre propre à la culture un terrain inculte ». Les termes du Titre III du Code forestier, à savoir « Défense et lutte contre les incendies de forêt » sont d’une actualité de plus en plus brûlante et ont hélas trouvé un triste écho au cours de l’été 2022 qui restera sans doute et pour longtemps dans les annales comme la saison chaude la plus dévastatrice par le feu pour les massifs forestiers français. Cette tragédie a été en partie imputable à un défaut d’entretien des parcelles par différents propriétaires.

Le débroussaillement (qui consiste en la « réduction des combustibles végétaux de toute nature », ce qui assure ainsi « une rupture suffisante de la continuité du couvert végétal ») est donc apparu comme la mesure de prévention la plus efficace pour « diminuer l’intensité et (…) limiter la propagation des incendies ». L’article L 134-6 du Code forestier, en son 1°, pose l’obligation pour tous les propriétaires de « terrains situés à moins de 200 mètres des bois et forêts » (autant dire d’espaces plantés de végétaux facilement inflammables telles que bois taillis, landes) de les débroussailler et de les maintenir en état débroussaillé.

Le propriétaire devra effectuer ce travail de débroussaillage sur une profondeur (entendons par là sur un rayon alentour) de cinquante mètres toutes les fois que son terrain supportera une construction (c’est-à-dire notamment un immeuble bâti à usage d’habitation), un chantier, ou toutes « installations de toute nature ». Le site internet de l’Offi ce National des Forêts (ONF) précise que « le cercle de 50 mètres est mesuré depuis chaque angle de l’habitation, du bâtiment ou de la construction. »

Le 1° de l’article L 134-6 du Code forestier précise que le maire peut décider de porter la profondeur à débroussailler à cent mètres. Une telle décision municipale pourra tout à fait se justifier au sein de communes concernées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles en matière d’incendie de forêt. Enfin, le 2° de ce même article impose qu’« aux abords des voies privées donnant accès à ces constructions, chantiers et installations de toute nature », dès lors que ceux-ci sont toujours « situés à moins de 200 mètres des bois et forêts », il soit débroussaillé et maintenu dans cet état de part et d’autre d’une telle voie sur une profondeur fixée par arrêté préfectoral qui ne saurait toutefois excéder dix mètres. Ainsi, si le débroussaillement est une mesure tendant à limiter la propagation d’un incendie, nécessite d’abattre des arbres vivants afin que ceux-ci soient suffisamment espacés non seulement entre eux, mais encore vis-à-vis des maisons d’habitations voisines, et que la propagation d’un éventuel incendie soit ralentie, il conviendra de l’effectuer en harmonie avec la nature, c’est-à-dire en hiver lorsque la sève est descendue.

C’est au maire (donc au premier magistrat de la commune doté de pouvoirs de police générale qu’il exerce sous le contrôle administratif du préfet) que revient le devoir de contrôler le respect par tous ceux à qui elle incombe de l’obligation de débroussailler puis de maintenir dans cet état, édicte l’alinéa 1 de l’article L 135-2 du Code forestier. C’est en effet au maire (ou bien alors au préfet en cas de défaillance de celui-ci) qu’il appartient de mettre en demeure le(s) concitoyen(s) négligent(s) et/ou récalcitrant(s) « d’exécuter les travaux de débroussaillement ou de maintien en état débroussaillé », et ce dans un délai qu’il détermine selon son bon vouloir.

« SI LE TERRAIN N’EST PAS SOUMIS À L’OBLIGATION LÉGALE DE DÉBROUSSAILLEMENT, CETTE OPÉRATION N’EST PAS OBLIGATOIRE MAIS TOUT DE MÊME RECOMMANDÉE SI L’ HABITATION EST PROCHE D’UNE ZONE BOISÉE. »

LE RÔLE DU NOTAIRE DANS L’OBLIGATION DE DÉBROUSSAILLEMENT

Comme dans bien d’autres domaines, le notaire fera œuvre de pédagogie. Tout d’abord, en annexant à chaque acte de vente un état des risques et pollutions daté de moins de six mois lequel, depuis le 1er janvier 2025, doit notamment indiquer si la parcelle vendue est concernée par l’obligation légale de débroussaillement, via une petite cartographie légendée. Étant ici précisé que préalablement à la réalisation de cet état des risques et pollutions, tout un chacun peut consulter le site internet « GEORISQUES » en renseignant soit l’adresse du bien vendu, soit la commune de situation et la référence cadastrale de la parcelle considérée, et ainsi savoir si tel immeuble, d’une part, et sa commune de situation, d’autre part, sont concernés par un risque au titre du feu de forêt.

En cas de doute, il est également possible, en amont de toute action, de poser la question à la mairie de la commune de situation de l’immeuble considéré. Ensuite, et toujours afin d’accomplir pleinement son devoir d’information vis-à-vis tant du vendeur que de l’acquéreur, le notaire instrumentaire annexera également à son acte, à la suite d’une clause circonstanciée, une attestation sur l’honneur du vendeur aux termes de laquelle ce dernier déclare avoir satisfait à l’obligation de débroussaillement ou de maintien en l’état débroussaillé, comme l’exige l’article D 134-7 du code forestier.

Précisons ici que l’article L 134-16 du code forestier, qui pose ce principe d’information du vendeur vis-à-vis du « futur propriétaire de l’obligation de débroussailler ou de maintenir en état débroussaillé » à l’occasion de toute mutation, va plus loin puisque requérant également cette formalité « à l’occasion de toute conclusion ou renouvellement de bail ». À défaut d’avoir satisfait à cette prescription légale, l’alinéa 2 de l’article 322-5 du Code pénal dispose que « les peines encourues sont portées à deux ans d’emprisonnement et à 30 000 euros d’amende », c’est-à-dire en cas d’un incendie provoqué par un manquement manifeste et délibéré à « une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement ».

Enfin, l’article L 122-8 du code des assurances dispose que : « Dans le cas où les dommages garantis par un contrat d’assurance procèdent d’un incendie de forêt, l’assureur peut, s’il est établi que l’assuré ne s’est pas conformé aux obligations découlant des articles L131-4, L131-8, L131-12, L131-14 à L131-18, L134- 4 à L134-12, L135-2, L162-2, L163-4 à L163-6 du nouveau Code forestier, pratiquer, en sus des franchises prévues le cas échéant au contrat, une franchise supplémentaire d’un montant maximum de 5 000 euros. »

En somme, l’adage selon lequel il vaut mieux prévenir que guérir apparaît comme plus vrai que jamais en matière de débroussaillage.

Alors, amis lecteurs et propriétaires : à vos faux (ou, pour être plus d’actualité : à vos débroussailleuses) !

Me Johan MARCHASSON, notaire à Carcans

Lorsque l’on prépare son union, on pense à la robe, à la fête… et puis on réalise que le contrat de mariage, c’est aussi une belle preuve d’amour. 

Nous avons collaboré avec @homeMarieCharlotte qui revient avec tendresse sur son expérience : un moment de confiance, de dialogue, et d’accompagnement avec son notaire. Parce que se marier, c’est aussi construire sereinement son avenir.

Découvrez notre dernière campagne ici : https://www.instagram.com/p/DI1jAttgbNA/?hl=fr

Une campagne de la Chambre des Notaires de la Gironde, avec le soutien de la Banque des Territoires.

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE · L’Andalousie, la Californie, le littoral portugais ou encore les îles grecques sont autant de merveilleux endroits pour choisir de s’expatrier. Quelles que soient vos motivations de quitter l’Hexagone, avant de prendre une telle décision, quelques précautions sont nécessaires.

Vous êtes marié ? Si oui, alors vous avez dû entendre parler du régime matrimonial. Il s’agit d’un ensemble de règles ayant pour but d’organiser le patrimoine dans les rapports entre les époux et entre ces derniers et les tiers. En droit français, il en existe quatre types : la communauté de biens réduite aux acquêts, la séparation de biens, la participation aux acquêts et la communauté universelle. Le premier est le régime légal, c’est-à-dire celui qui s’applique à défaut de contrat de mariage préalable à l’union des époux célébrée en mairie. Les trois autres, pour en choisir un, doivent faire l’objet d’un contrat de mariage passé devant notaire. Si lors de votre union vous avez choisi de ne pas faire de contrat de mariage, alors vous êtes marié sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts qui est régi par les articles 1400 et suivants du Code civil.

LE RÉGIME MATRIMONIAL

Si vous choisissez de partir dans un autre pays, la question se pose de savoir quel régime matrimonial s’appliquera à votre union. Seulement, pour pouvoir répondre à cette question, il convient au préalable de savoir quelle loi – entre celle de votre nationalité, celle de votre lieu de célébration du mariage (si elle est différente de la première) ou encore celle du pays de votre prochain domicile – s’appliquera.

Selon les règles de droit international privé effectives en France, à défaut de contrat de mariage, il s’agira en principe de la loi du pays dans lequel il a été établi la première résidence habituelle des époux. Ainsi, si vous vous êtes marié un certain temps avant votre expatriation, votre union devrait demeurer soumise au régime légal français. Cette règle de principe souffre toutefois de plusieurs exceptions que votre notaire vous exposera selon votre situation personnelle, dont une source de fortes déconvenues étant le changement automatique de loi sans rétroactivité applicable à votre régime matrimonial. Dans cette hypothèse, lors de la liquidation de ce dernier, il faudra faire application d’au moins deux législations sur deux temporalités différentes. Sur un plan pratique, cela signifie qu’il faudra alors recourir à des professionnels du droit dans chacun des pays de ces législations, ainsi que régler des frais de traduction ; cela engendrera donc des frais plus importants et un temps nettement plus long que d’ordinaire. En outre, pour rendre opposable dans un pays un acte établi à l’étranger, il vous faudra le cas échéant obtenir l’apostille ou la légalisation de celui-ci.

Ces exceptions démontrent à quel point il peut être délicat de pouvoir répondre à la question : quelle sera la loi applicable à votre régime matrimonial après votre départ de l’Hexagone ? En effet cela dépend grandement du pays dans lequel vous avez choisi de partir. Les règles de droit international privé étant propres à la France comme étant issues de conventions internationales et de la jurisprudence française, elles peuvent être partagées mais pas nécessairement.

En effet, dans la mesure où la jurisprudence provient de nos juridictions nationales et que les conventions internationales que sont la Convention de La Haye du 14 mars 1978 et le règlement européen numéro 2016/1103 en date du 24 juin 2016 n’engagent que les États qui les ont ratifiés, leur portée est donc nécessairement limitée.

En conséquence, si votre notaire parvient à définir quelle sera la loi applicable à votre régime matrimonial, il sera nécessaire de vérifier ce qu’il en sera en vertu des règles de droit international privé du pays dans lequel vous envisagez de vous installer. À cette fin, solliciter également un professionnel du droit de ce pays s’avérerait utile afin de connaître sa position qu’il pourrait vous transmettre par écrit (on parle de certificat de coutume). Ce travail d’analyse est nécessaire, que vous soyez marié avec ou sans contrat de mariage. En effet, si vous aviez fait un contrat de mariage devant notaire avant votre union, il n’est pas garanti que selon le pays où vous vous installerez ce contrat puisse produire ses effets. Il serait effectivement dommage que vous vous expatriiez dans un pays dont la législation refuse de reconnaître votre contrat de mariage de séparation de biens pour y substituer l’application d’un régime de communauté universelle. Les effets de ces deux régimes étant diamétralement opposés…

En fonction du résultat de ce travail d’analyse, votre notaire pourra alors vous recommander le cas échéant d’établir un acte de changement de loi applicable à votre régime matrimonial. L’avantage d’un tel acte étant qu’il peut être rétroactif (c’est-à-dire qu’il s’appliquera à compter de la date de célébration de votre union), mais également qu’il peut vous permettre d’aligner la loi applicable à votre régime matrimonial à celle de votre succession.

Un travail d’analyse est nécessaire, que vous soyez marié avec ou sans contrat de mariage

LA SUCCESSION

Comme pour le régime matrimonial, dès lors que vous choisissez de vous expatrier, la question devra se poser de savoir quelle sera la loi applicable à votre succession. Pour y répondre, le droit international privé appliqué en France trouve sa source dans le règlement européen numéro 650/2012 en date du 4 juillet 2012, lequel s’applique pour tous les décès à compter du 17 août 2015. Le principe est le suivant : la loi applicable à la succession est celle du lieu où était établie la dernière résidence habituelle du défunt. Ainsi, si vous décédez dans le pays où vous envisagez de vous installer, ce sera en principe sa législation qui régira votre succession. Là encore, cette règle souffre de plusieurs exceptions :

• Vous pouvez choisir la loi de votre nationalité en établissant une professio juris, c’est-à-dire en indiquant dans un testament que vous souhaitez que ce soit la loi de votre nationalité qui régira votre succession.
• À défaut d’une professio juris, il peut être fait application d’une clause d’exception : au lieu de la loi de la dernière résidence habituelle, ce sera celle du pays dans lequel le défunt entretenait des liens plus étroits qui régira la succession, selon les éléments de fait au jour du décès.
• Si la loi applicable à la succession contient des dispositions qui présenteraient des discriminations fondées sur le sexe, l’âge, la race, la politique, l’appartenance sociale, celle-ci devrait être considérée comme contraire à notre ordre public international. Dès lors, si c’est un notaire français qui réglera la succession, il ne devra ne pas appliquer ces dispositions.
• Le règlement européen contient également des dispositions permettant le renvoi : pour le cas où la loi applicable serait celle d’un État qui applique un principe scissionniste (loi du dernier domicile du défunt pour les biens meubles et celle du lieu de situation pour les biens immeubles) ; ainsi que pour le cas où la loi applicable ferait un renvoi à la loi de la nationalité du défunt laquelle se reconnaîtrait compétente.
• En application de l’alinéa 3 de l’article 913 du Code civil : si le défunt ou au moins l’un de ses enfants est, au moment du décès, ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou y réside habituellement et lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant ou ses héritiers ou ses ayants cause peuvent effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens existants situés en France au jour du décès, de façon à être rétablis dans les droits réservataires que leur octroie la loi française, dans la limite de ceux-ci.

Comme évoqué précédemment pour le régime matrimonial, la portée du règlement européen relatif aux successions a une portée limitée dans la mesure où il ne s’applique que dans certains pays de l’Union européenne. De ce fait, si votre expatriation concerne un État non européen, ses propres règles de droit international privé pourraient appliquer une autre loi.

LA CONSULTATION PRÉALABLE DU NOTAIRE

Consulter votre notaire préalablement à toute décision d’expatriation s’avère donc nécessaire. Il vous permettra d’identifier la loi applicable à votre régime matrimonial et celle à votre succession, ainsi que selon le cas des difficultés qui pourraient être sources de déconvenues. Il vous aidera à définir une stratégie soit pour prévenir les difficultés (par exemple, éviter l’application d’un changement automatique de loi applicable au régime matrimonial), soit pour simplifier votre situation en faisant application de la même loi tant pour le régime matrimonial que pour la succession, soit pour parvenir à un objectif de transmission selon la législation qui serait la plus adaptée.

Vous pourrez ainsi devenir maître de la situation et ne pas subir l’application de dispositions internationales qui vous échappent et qui pourraient vous causer des difficultés pratiques et administratives susceptibles d’engendrer des surcoûts.

Par délibération en date du 10 mars 2025, le Conseil départemental de la Gironde a décidé du relèvement du taux plafond applicable aux droits de mutation pour la période du 1er mai 2025 au 31 mars 2028.

Vous trouverez la délibération en cliquant ici.

À l’occasion de la diffusion de l’émission “Mariés au premier regard” , la Chambre des notaires de la Gironde lance un film drôle, incisif… et terriblement vrai. Diffusé à partir du 7 avril en TV replay sur M6 durant deux mois. Ce spot de 30 secondes s’inspire des scènes de vie que tout le monde connaît, pour rappeler avec légèreté l’importance d’un contrat souvent oublié : le contrat de mariage. 

En s’inspirant des codes des vidéos familiales filmées sur le vif, ce film joue la carte de la proximité et de l’humour pour faire passer un message simple : “Ils commentent, on sécurise. ”

Derrière cette accroche percutante, un rappel utile : le notaire est là pour accompagner chaque couple dans ses choix, poser les bonnes questions, anticiper les situations délicates… et protéger ce qui compte vraiment.

Le contrat de mariage : un outil de protection, pas un manque de confiance

Souvent perçu comme un sujet délicat, le contrat de mariage est en réalité un acte de prévoyance et de dialogue. Il permet de définir, avant toute situation difficile, les règles de fonctionnement patrimonial du couple : qui possède quoi, comment sont partagés les biens, que se passe-t-il en cas de séparation…

Il existe plusieurs régimes matrimoniaux (communauté réduite aux acquêts, séparation de biens, participation aux acquêts…), et le contrat de mariage permet d’adapter ces règles aux spécificités de chaque couple, de leur patrimoine, ou de leur situation professionnelle.

Faire un contrat de mariage, c’est poser des bases claires et solides. C’est aussi une manière de se protéger mutuellement et de préparer l’avenir avec sérénité.

Envie d’en savoir plus ?

Les notaires de la Gironde vous accompagnent dans toutes les étapes de votre vie de couple : mariage, PACS, achat immobilier, transmission… N’hésitez pas à nous contacter pour en discuter. 

Cette initiative est soutenue par la Banque des territoires, partenaire de la Chambre des notaires de la Gironde dans sa mission d’information et d’accès au droit pour tous.

Et pour aller plus loin, les notaires de France reviennent également sur ce sujet à travers une vidéo YouTube “Un mariage avec ou sans contrat ?”, à découvrir ici : 

Enfin, pour celles et ceux qui s’interrogent sur le PACS, ne manquez pas l’article de Me Charlotte Lamaignère dans Les Échos Judiciaires Girondins : “PACS : bien choisir son régime”.

Retrouvez ici les chiffres clés de l’immobilier en Gironde, en 2024. Une analyse globale du marché immobilier girondin, afin de mieux comprendre les dynamiques et les évolutions de notre département.

Retrouvez notre vidéo Youtube dédiée : 

Aussi, ouvrez toujours l’oeil, la Chambre des Notaires de la Gironde s’affiche dans tout le département à travers une sélection de villes représentatives pour mettre en avant la diversité de son territoire : Marcheprime, Fargues-Saint-Hilaire, La Réole, Sainte-Foy-La-Grande, Blaye, Coutras, Libourne, Saint-André-de-Cubzac, Carcans, Castelnau-de-Médoc, Lesparre-Médoc, Pauillac, Soulac-sur-Mer, Bazas, Langon et Podensac. 

Édito – Vous prendrez bien un « vert » !

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE · Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet aux particuliers de bénéficier d’avantages fiscaux en louant un ou plusieurs logements meublés, sous certaines conditions. Malgré des attraits fiscaux évidents, ce régime pourrait voir son avenir modifié par des évolutions législatives. Décryptage.

Le statut de loueur meublé non professionnel (ou LMNP) s’applique aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité constitue leur activité principale ou qu’elle dépasse certains seuils. Un logement meublé par définition doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans avoir à apporter ses propres équipements essentiels (lit, table, vaisselle, électroménager, etc.). Ce statut permet aux investisseurs d’obtenir des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’avantages fiscaux spécifiques.

LA LOCATION MEUBLÉE, UNE PASSION RÉCENTE ?

Que nenni. Le premier état des garnis parisiens date ainsi de 1673 ! Historiquement, on distinguait déjà les hôtels – qui offraient un certain niveau de services et notamment le changement des draps, nettoyage, repas… – des « garnis », habitats meublés qui assuraient un logement relativement durable au « nouvel arrivant », avant son installation plus pérenne en ville ou au contraire son retour en campagne. Un décret du 28 décembre 1948 vient créer juridiquement un régime du « bail meublé », reconnaissant par là même la location meublée comme une activité spécifique distincte de la location nue.

La location meublée constitue aujourd’hui l’un des piliers de la location à usage d’habitation, qu’elle soit à titre de résidence principale ou saisonnière ; l’évolution législative récente, qu’elle soit civile ou fiscale, ayant en effet eu pour effet d’inciter les propriétaires à se tourner de plus en plus vers ce type de location. Ce qui n’est pas sans générer de controverses ; la multiplication des locations meublées saisonnières dans certaines stations touristiques – au grand désarroi des « locaux » qui ne parviennent plus à se loger – ou la plus grande souplesse offerte par le régime juridique au propriétaire à contre-courant d’une politique « traditionnelle » plutôt favorable au locataire.

QUELS SONT LES CRITÈRES POUR BÉNÉFICIER DU RÉGIME DU LMNP ?

Pour être éligible au statut de LMNP, plusieurs critères doivent être respectés :

• Caractéristiques du logement Meublé : Le logement doit être loué avec les équipements nécessaires pour permettre une occupation immédiate (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.). La liste minimale des équipements obligatoires est fixée par décret (arrêté du 31 juillet 2015).
• Statut fiscal du loueur : Les revenus tirés de l’activité de location meublée doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. L’activité de location ne doit pas être exercée à titre professionnel. Pour cela, deux conditions cumulatives doivent être remplies : – Les recettes locatives annuelles du foyer fiscal ne doivent pas dépasser 23 000 €. – Ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
• Inscription au régime : Le propriétaire doit s’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro Siret (indispensable pour déclarer les revenus sous le régime BIC).

RÉDACTION D’UN BAIL EN MEUBLÉ, DES PARTICULARITÉS ?

Le contrat de bail pour un logement meublé doit respecter certaines règles spécifiques, plus souples que la location nue :

• Durée minimale : 1 an (9 mois pour les étudiants).
• Dépôt de garantie : limité à 2 mois de loyer maximum.
• Préavis : 1 mois pour le locataire et 3 mois pour le propriétaire (en cas de reprise ou de vente, sous conditions strictes).

Pour mémoire, le LMNP est généralement exonéré de TVA, sauf dans le cadre de résidences avec services (résidences de tourisme, étudiants, seniors, ou d’affaires). En revanche, la location de locaux meublés constitue une activité imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE), et – plus rare – à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) lorsque le chiffre d’affaires excède 500 000 euros. Notons qu’il est tout à fait possible de bénéficier du régime du LMNP au travers d’une SARL de famille (option de l’impôt sur le revenu) mais qu’il ne sera en revanche pas possible de le faire au travers d’une SCI – au risque de la voir assujettie à l’impôt sur les sociétés – laquelle ne peut en principe avoir pour activité principale de la location meublée, activité considérée comme commerciale.

QUEL RÉGIME FISCAL ET QUELS SONT LES INTÉRÊTS DU LMNP ?

Le LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux principaux :

1- Régime Micro-BIC

• Accessible si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour les meublés classiques et 188 700 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.
• Permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées jusqu’à 71 % pour les locations en meublé de tourisme classé.
• Cette solution est simple à gérer, mais n’offre pas la possibilité de déduire les charges réelles.

2- Régime Réel Simplifié – BIC

• Obligatoire si les recettes dépassent le seuil du Micro-BIC, mais peut aussi être choisi volontairement.
• Permet de déduire les charges réelles (frais d’entretien, assurance, intérêts d’emprunt, etc.) et surtout d’amortir la valeur du bien ainsi que des meubles sur plusieurs années.

C’est cette notion d’amortissement qui rend ce régime souvent extrêmement plus avantageux sur le long terme pour les investisseurs ; doublé souvent d’une rentabilité plus importante en location meublée. Le tout, sans impact sur la plus-value lors de la revente du bien. En effet, il y aura lieu d’appliquer à la revente le régime des plus-values immobilières des particuliers – avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et après 30 ans pour les contributions sociales – et sans que l’amortissement comptable réalisé au cours de la location n’affecte le calcul de la plus-value.

Notons qu’il est essentiel pour le propriétaire meublé de tenir une comptabilité ; et il est chaudement recommandé de se faire accompagner d’un expert-comptable dans le cadre du calcul des amortissements et de la réalisation des déclarations fiscales qui s’imposent.

LMNP ET DONATION EN DÉMEMBREMENT ?

La donation de la nue-propriété d’un bien loué avec le statut de LMNP est parfaitement envisageable (hors cas du Censi-Bouvard – CGI art 199 services). En effet, si l’administration fiscale n’admet pas la possibilité pour l’usufruitier d’amortir, la jurisprudence se montre en revanche favorable, considérant que l’usufruit constitue une immobilisation incorporelle amortissable. Le Conseil d’État a pu admettre que l’usufruitier pouvait amortir son droit d’usufruit sur la durée prévisible de ses effets bénéfiques, déterminée en fonction de l’âge du titulaire et de son espérance de vie, estimée à partir des tables de mortalité publiées par l’Insee. Cependant, il est établi que l’usufruitier qui déclare les revenus dudit bien ne peut pratiquer l’amortissement qu’à concurrence proportionnelle de la valeur de son usufruit par rapport à la valeur du bien, ce qui limite l’intérêt du démembrement.

Une raison supplémentaire d’opter pour la détention du bien loué en meublé au travers d’une SARL de famille dans la mesure où, si c’est la nue-propriété des parts qui est donnée et non celle de l’immeuble, cela ne modifie en rien la comptabilité ou la fiscalité de la SARL de famille, de telle manière que le bien acquis par la société continue d’être amorti sur sa valeur en pleine propriété !

LMNP, UN AVENIR INCERTAIN

Le régime fiscal du LMNP et plus généralement la question de la location en meublé est un point de discussion récurrent des parlementaires lors de l’examen des projets successifs de loi de finances. On lui reproche tout à la fois d’avoir une incidence sur la hausse des prix de l’immobilier, d’être l’une des causes de la pénurie de logements d’habitation sur le marché, de faire concurrence au secteur de l’hôtellerie… De sorte que de multiples propositions surgissent régulièrement visant à restreindre voire supprimer tout intérêt au statut de LMNP.

Parmi celles-ci : la réintégration des amortissements déduits pour le calcul de l’impôt sur la plus-value, la révision des seuils fixant le statut professionnel ou non professionnel de la location, la limitation des meublés de tourisme dans les zones tendues…

S’il reste compliqué pour un investisseur de se projeter sur la durée avec le statut fiscal du LMNP, il n’en demeure pas moins qu’à ce jour, il est difficile de faire mieux fiscalement en matière de location à usage d’habitation… Alors pourquoi ne pas tenter ? 

La rédaction du magazine est heureuse de vous partager la version dématérialisée de la Lettre au monde rural du mois de janvier 2025.  

Pour retrouver la lettre : cliquez ici. 

La rédaction du magazine est heureuse de vous partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques du mois de janvier.  

Pour retrouver la lettre : https://www.calameo.com/read/00585662997123c29a299

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE : Quelles différences existe-t-il entre le concubinage et le pacs ou le mariage ? Décryptage.

Selon l’article 515-8 du Code civil, le concubinage (également appelé union libre) est une situation de fait, « caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ». Tandis que le pacs (pacte civil de solidarité) est établi sur la base d’un contrat conclu entre deux personnes (article 515-1 du Code civil) et le mariage, une institution, est un acte solennel par lequel deux personnes établissent entre eux une union dont les conditions, les effets et la dissolution sont régis par la loi (pour les mariages civils).

LA NOTION DE COUPLE

Pour ces trois situations (concubinage, pacs et mariage), il y a nécessité d’être deux pour former un couple. L’orientation sexuelle du couple n’a aucune incidence juridique puisque depuis 2013, le mariage est ouvert aux couples homosexuels. Une restriction existe cependant entre les personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance qui ne pourront pas s’unir par pacs ou mariage ; il en est de même pour les personnes déjà engagées dans les liens du mariage. Les personnes déjà pacsées sont dans l’obligation de mettre fin à leur pacs pour pouvoir contracter un autre pacs.

LES DÉMARCHES À ACCOMPLIR

Le concubinage résultant d’une situation de fait, aucune démarche ne sera à accomplir. Ils auront toutefois la possibilité de faire établir un certificat de concubinage, auprès de l’officier d’état civil compétent.

Les partenaires pacsés doivent conclure un contrat de pacs et ont deux possibilités concernant l’enregistrement dudit contrat : soit en mairie (contrat de pacs sous seing privé), soit par-devant notaire (contrat de pacs authentique). Qu’il soit sous seing privé ou notarié, le pacs fera l’objet d’un enregistrement (soit par l’officier d’état civil, soit par le notaire) sur un registre spécifique. Une mention du pacs sera ensuite portée en marge de l’acte de naissance des partenaires et c’est cette ultime formalité qui rendra le pacs opposable aux tiers.

Les couples mariés le seront à l’issue d’une cérémonie civile en mairie, devant témoins. Leur mariage sera retranscrit dans un acte de mariage et en marge de leur acte de naissance. Il sera, en outre, délivré aux couples mariés un livret de famille sur lequel seront mentionnés les éventuels enfants du couple.

CHOIX DES RÉGIMES MATRIMONIAUX ET RÉGIME DU PACS

Les couples vivant en concubinage ne sont soumis à aucun régime spécifique contrairement au pacs ou au mariage, où il sera possible de moduler leur régime en fonction de leurs besoins.

Les couples mariés depuis le 1er février 1966 : en l’absence de contrat de mariage, seront soumis au régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts (ceux mariés avant le 1er février 1966 étant soumis au régime de la communauté de meubles et acquêts). Par contrat de mariage régularisé avant leur mariage ou via un changement de régime matrimonial (au cours du mariage), ils ont également la possibilité d’aménager leur régime ou d’en choisir un autre (séparation de biens, participation aux acquêts, communauté universelle…).

Un contrat de mariage est établi par acte authentique par-devant notaire et a un coût d’environ 270 euros. Lors de la régularisation du contrat de mariage, le notaire remet un certificat aux futurs époux qui le remettent ensuite à l’officier d’état civil, avant la cérémonie, pour que l’existence du contrat de mariage (date du contrat et notaire ayant reçu l’acte) soit mentionnée dans l’acte de mariage et ainsi être portée à la connaissance des tiers.

Pour les partenaires pacsés avant le 1er juillet 2007, le régime du pacs était le régime de l’indivision par moitié avec possibilité d’opter pour un autre régime dans la convention de pacs.

• Les meubles meublants étaient présumés indivis pour moitié sauf si la convention de pacs prévoyait une autre répartition.
• Il en était de même pour les biens immobiliers, fonds de commerce, véhicules… (autres que meubles meublants) où l’acte d’acquisition pouvait prévoir une répartition différente entre les partenaires.

Pour les partenaires pacsés après le 1er juillet 2007, les partenaires ont désormais le choix entre deux régimes : le régime de la séparation des biens ou le régime de l’indivision. Observation étant ici faite que si aucune option du régime de pacs n’est indiquée dans le contrat de pacs, les partenaires sont réputés être pacsés sous le régime de la séparation de biens.

DROITS ET DEVOIRS DE LA VIE COMMUNE

Le concubinage n’engage quasiment pas le couple à des devoirs et obligations de la vie commune. En effet, ces derniers n’ont pas réellement d’obligation ni de devoirs. À titre de comparaison, les époux ont un devoir de fidélité, alors que les partenaires pacsés et le couple vivant en union libre n’y sont pas soumis. Il en est de même pour le devoir d’assistance qui ne prévaut qu’en cas de mariage ou de pacs.

Chaque concubin n’est pas non plus solidaire de la participation aux dépenses de la vie courante alors que les partenaires pacsés et le couple marié le sont et doivent notamment y contribuer en fonction de leurs facultés respectives à défaut de convention contraire prévue dans un contrat de mariage ou de pacs. Seuls les couples mariés sont soumis à une obligation alimentaire à l’égard des parents de l’autre conjoint.

Concernant la déclaration de leurs revenus et de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les concubins doivent établir une déclaration de revenus séparée et ne sont pas solidaires du paiement de l’impôt. En revanche, sauf exception, les personnes mariées et pacsées ont l’obligation de souscrire une déclaration conjointe et ce quel que soit le régime matrimonial des époux, et demeurent solidaires du paiement de l’impôt.

TRANSMISSION DU PATRIMOINE DU COUPLE PAR DONATION ET PAR DÉCÈS

Par donation :

Dans les trois situations de couple (union libre, pacs ou mariage) les personnes ont toutes la possibilité de sefaire des donations entre elles. Elles ne sont toutefois pas égales face à la fiscalité applicable aux donations.

 » Les concubins se passent de la Loi, la Loi se désintéresse d’eux.  » – Napoléon Bonaparte

• Les personnes vivant en concubinage ne bénéficient d’aucun abattement et le taux de la fiscalité applicable aux donations entre personnes sans aucun lien de parenté est de 60 %.
• Les partenaires pacsés et les personnes mariées bénéficient quant à eux d’une fiscalité plus avantageuse : lors d’une donation ; après application d’un abattement de 80 724 euros, le couple est taxé suivant le barème ci-dessous de 5 à 45 % (donc taxable dès 80 725 euros).

Par succession :

Tandis que le conjoint marié est héritier lors du décès de son conjoint, tel n’est pas le cas pour les personnes pacsées ou vivant en union libre. Ces dernières ne sont pas automatiquement héritières de l’autre et pour avoir la qualité d’héritier, il y a nécessité d’être désigné légataire dans un testament. Ce legs sera néanmoins limité à la quotité disponible ordinaire en présence d’enfant(s).

Bien que les époux mariés héritent l’un de l’autre automatiquement, il est toujours possible d’augmenter les droits du conjoint survivant avec une donation entre époux, une disposition testamentaire ou un avantage matrimonial.

La fiscalité applicable en matière de succession n’est pas la même. Le conjoint survivant marié ou le partenaire pacsé survivant (légataire en vertu d’un testament) sont exonérés totalement de droits de mutation à titre gratuit (appelés communément droits de succession), tandis que les personnes vivant en concubinage sont soumises aux droits de mutation applicables entre étrangers (sans aucun lien de parenté) et sont taxées aux droits de mutation à titre gratuit à hauteur de 60 % dès 1 595 euros (abattement de 1 594 euros).

Concernant le logement du couple détenu en propriété, lorsque le couple n’est ni marié ni pacsé, et que l’un des concubins décède, aucune règle particulière ne protège le logement, alors que pour les couples mariés et pacsés, le survivant a la jouissance gratuite du logement pendant un an après le décès. Les couples mariés ont également la possibilité d’opter pour le droit viager sur le logement appartenant aux époux ou au défunt et le mobilier le garnissant.

FIN DU COUPLE

La fin du couple se produit soit suite à un décès, soit suite à une séparation.

Les couples mariés devront obligatoirement divorcer pour mettre fin à leur mariage. Deux modalités de divorce vont s’offrir à eux ; l’une concerne une procédure contractuelle et s’applique généralement lorsqu’il n’y a aucun désaccord entre les parties (exemple : divorce par consentement mutuel) et l’autre concerne une procédure judiciaire que les époux vont devoir suivre lorsqu’il subsiste un ou plusieurs contentieux entre eux. Le coût de la procédure sera plus ou moins élevé en fonction du type de divorce, de la complexité du dossier…

Les partenaires pacsés lorsqu’ils souhaitent se séparer ont deux options :

• La déclaration conjointe lorsqu’ils s’entendent pour mettre fin au pacs ; les partenaires remettent soit au notaire soit à l’officier d’état civil leur déclaration conjointe de dissolution du pacs.
• Et la déclaration unilatérale : lorsque la rupture est à l’initiative d’un seul partenaire, celui-ci signifie sa décision à l’autre de se séparer par commissaire de justice (anciennement dénommé huissier de justice).

Le notaire ou l’officier d’état civil enregistre la dissolution du pacs et procède aux formalités de publicité en marge des actes de naissance des partenaires.

Pour les personnes vivant en union libre que la décision de se séparer soit unilatérale ou conjointe, aucune démarche ne sera nécessaire.

D’un point de vue fiscal, dans le cas d’une séparation, les époux et partenaires pacsés qui ont besoin de procéder au partage de leurs biens bénéficient d’une fiscalité avantageuse du droit de partage porté à 1,1 % (depuis le 1er janvier 2022) contre le taux de vente (environ 5,89 %) pour les concubins.

En conclusion, bien que les concubins aient l’avantage de demeurer libres (libres de se mettre en couple sans accomplir de démarche, libre de vivre ensemble sans être soumis au devoir de fidélité et d’assistance, libre de se séparer sans démarche particulière) ils ne se voient pas soumis aux obligations de contributions financières, de solidarité au paiement des dettes et impôts. La protection du concubin survivant en cas notamment de décès ou de séparation s’en trouve, néanmoins, fortement limitée.

Édito – De beaux plants en 2025 !

Les vignerons du Bordelais le savent bien, nous allons entrer dans la période de travail du vignoble avec le démarrage de la taille… De prochains mois qui vont aussi être favorables dans d’autres domaines… En effet, les conditions semblent réunies pour faire naître de beaux projets immobiliers en 2025 !

Les aléas économiques liés aux conditions de crédit tempétueuses se trouvent derrière nous. Le taux moyen se situe désormais à 3,37 % contre 4,3 % en novembre dernier, selon l’Observatoire crédit logement CSA. Nous voilà sur un terrain qui se veut plus clément pour les emprunteurs.

La technique de prospection se trouve aussi facilitée. Elle profite de la plus grande abondance de biens immobiliers sur le marché. Ainsi, les clients peuvent prendre le temps de visiter, de comparer et de se positionner pour faire une offre d’achat. Dans ce contexte, les conditions permettent de s’enraciner dans un lieu de vie qui renvoie de belles émotions!

Autant de facteurs positifs qui encouragent les bonnes pratiques…

Avec la négociation immobilière notariale, les acquéreurs achètent au prix du marché puisque les notaires évaluent le bien à sa juste valeur.

Pas de risque que des surdosages en euros ne viennent altérer le bon assemblage qui compose le prix. Les notaires de Gironde vous accompagnent dans ce travail de repérage des bons produits.

Dans ce climat, il apparaît tout à fait pertinent de réaliser une acquisition immobilière car elle permet d’entraîner une bonne mécanique patrimoniale. Pour sécuriser l’avenir en termes de liquidités et actionner la solidarité familiale lors du passage de relais, la pierre promet de beaux fruits. Avec des prix et des taux stabilisés, les biens se trouvent à un niveau de maturité qui les rend très séduisants en 2025. Peut-être que la reprise de l’immobilier qui se dessine les chargera plus en budget à l’horizon 2026…

Aussi, je vous souhaite de planter un joli décor cette année autour d’une propriété qui vous procure bonheur, santé et prospérité.

Beau millésime immobilier 2025 à toutes et tous !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde

Parole de notaire – Construction de piscine : autorisations d’urbanisme et impôts locaux

Construire une piscine est un projet rêvé par de nombreux propriétaires de maisons individuelles en France pour la saison estivale. Une piscine apporte une réelle plus-value à la propriété. C’est un réel avantage que d’en posséder une dans son jardin !

La construction et la faisabilité d’une piscine ne se résument pas à une simple formalité. Avant d’envisager de construire une piscine, l’urbanisme et les impôts locaux s’invitent à ce rêve et doivent être des points consultés en amont.

Me Élodie-Diane AGEN LAVIE-CAMBOT, notaire à Libourne, nous donne des précisions sur ces différents points.

QUELLES SONT LES AUTORISATIONS D’URBANISME NÉCESSAIRES ?

Construire ou aménager une piscine dans son jardin nécessite de respecter certaines règles en matière d’urbanisme. Conformément à l’article L421-1 du Code de l’urbanisme, la construction d’une piscine, qu’elle soit dotée de fondations ou hors sol, constitue une construction en tant que telle et nécessite un permis de construire. Pour autant, des aménagements sur le type d’autorisation ont été apportés par le législateur dans le Code de l’urbanisme, selon le type de piscine choisi. Plusieurs cas de figure… Au-delà d’une certaine surface et en fonction des caractéristiques de la piscine (piscine hors-sol ou non, construction d’une piscine avec son abri, construction d’un abri sur une piscine existante), des autorisations en mairie peuvent être nécessaires.

Pour la construction d’une piscine ou la construction d’une piscine avec abri :

• si le bassin ne dépasse pas 10 m²: déclaration préalable de travaux en mairie uniquement si le terrain sur lequel va se trouver la piscine est situé dans l’une des zones suivantes : périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument histo-rique, secteur sauvegardé, zone située dans un centre urbain historique faisant l’objet d’un plan de sauvegarde, site classé ou en instance de classement
• si le bassin fait entre 10 m² et 100 m² : pour une piscine sans abri, déclaration préalable de travaux en mairie, avec un abri jusqu’à 1,80 m² : Déclaration préalable de travaux en mairie ; avec un abri de plus 1,80 m²: permis de construire en mairie.

Pour la construction d’un bassin dépassant 100 m² : permis de construire en mairie;

Pour l’installation d’un abri sur une piscine déjà existante :

• pour un abri jusqu’à 1,80 m² : aucune autorisation d’urbanisme à obtenir sauf en zone protégée (périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument historique, secteur sauvegardé, zone située dans un centre urbain historique faisant l’objet d’un plan de sauvegarde, site classé ou en instance de classement) ;
• pour un abri de plus de 1,80 m² : déclaration préalable de travaux en mairie ;

Pour l’installation d’une piscine hors sol :

• moins de trois mois maximum par an (15 jours en zone protégée) : déclaration préalable de travaux en mairie uniquement si le terrain sur lequel va se trouver la piscine est situé dans l’une des zones suivantes : périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument historique, secteur sauvegarde, zone situee dans un centre urbain historique faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et site classé ou en instance de classement :

• plus de trois mois par an :
  • bassin ne dépassant pas 10 m² : déclaration préalable de travaux en mairie uniquement si le terrain sur lequel va se trouver la piscine est situé dans l’une des zones suivantes : périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument historique, secteur sauvegardé, zone située dans un centre urbain historique faisant l’objet d’un plan de sauvegarde, site classé ou en instance de classement;
  • bassin entre 10 m² et 100 m2 : déclaration préalable de travaux en mairie ;
  • bassin dépassant 100 m² : permis de construire en mairie.

Dans tous les cas, il est impératif de consulter le plan local d’urbanisme ou la carte communale qui peuvent imposer des règles spécifiques, notamment des règles de recul (voierie et entre voisins), et des règles appliquant un coefficient d’emprise au sol, et/ou un coefficient de biotope (part de surface aménagée consacrée à la nature).

À noter, en cas d’intervention d’une société de constructeur de piscine, le propriétaire doit être vigilant en demandant l’attestation d’assurance décennale permettant de couvrir le gros œuvre dans les dix ans suivant l’achèvement de la construction de la piscine.

« Avant d’entreprendre les travaux, assurez-vous que votre projet de piscine respecte les règles d’urbanisme et informez-vous sur les incidences fiscales. Le notaire, garant de la sécurité juridique, vous éclairera sur vos droits et vos obligations ».

QUELLES SANCTIONS EN CAS DE CONSTRUCTION SANS AUTORISATION ?

Toute personne construisant une piscine sans autorisation d’urbanisme s’expose à plusieurs sanctions :

• une sanction pénale : la construction d’une piscine sans autorisation d’urbanisme et en violation du plan local d’urbanisme constitue un délit qui est puni, selon les termes de l’article 480-4 du Code de l’urbanisme, « d’une amende comprise entre 1200 euros et un montant qui ne peut excéder soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros » L’action pénale se prescrit sur six ans;

• une sanction civile : deux actions sont possibles :
• • l’action civile des tiers pour préjudice (prescription sur 5 ans à compter de l’achèvement de la piscine) ;
  • l’action civile en démolition de la collectivité publique (prescrip-tion 10 ans à compter de l’achèvement de la piscine).

• une sanction administrative : impossibilité d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme tant que la piscine n’est pas régularisée par une autorisation d’urbanisme.

Une autre bonne raison de déclarer les travaux de construction de piscine est relative aux assurances. Si la piscine n’est pas déclarée et que malheureusement un sinistre l’impliquant survient, le propriétaire de la piscine n’aura droit à aucune indemnisation.

Concrètement, si la piscine n’est pas déclarée, le propriétaire ne pourra pas vendre son bien immobilier à sa valeur réelle, et risque d’effrayer les acquéreurs potentiels.

QUEL EST LE STATUT FISCAL DE LA PISCINE ?

L’addition de toute construction nouvelle et notamment une piscine, entraîne une augmentation de la valeur locative qui sert de base à l’établissement de la taxe foncière, même lorsque la construction ne concerne pas la partie principale du local. Ainsi, une piscine constitue une « dépendance bâtie » augmentant le montant de la taxe foncière dès lors qu’elle est fixée au sol de telle façon qu’il soit impossible de la déplacer sans l’endommager. C’est notamment le cas si la piscine repose sur des fondations ou une assise en maçonnerie ou en ciment. Les différents impôts imputables à la construction d’une piscine sont la taxe d’aménagement, la taxe foncière et la taxe d’habitation.

• La taxe d’aménagement :

Depuis mars 2012, toute construction de piscine soumise au régime des autorisations d’urbanisme implique le paiement de cette taxe redevable en une fois. Ainsi, tous les propriétaires de piscine dont la dimension est supérieure à 10 m² devront s’acquitter de cette taxe d’aménagement. Cette taxe sera payable à compter de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire), soit par l’achèvement matériel pour les piscines dispensées d’autorisation d’urbanisme. Le calcul de cette taxe s’établit à partir de la valeur forfaitaire de référence (l’administration a fixé une valeur de 250 € pour 1 m² pour les piscines) sur laquelle sont appliqués des taux différents selon la commune et le département d’implantation de la piscine.

• La taxe foncière :

Toute construction de piscine ayant nécessité des travaux de maçonnerie est concernée par la taxe foncière. Une piscine enterrée ou semi enterrée étant une construction qui implique des travaux de maçonnerie, est concernée par la taxe foncière. Pour résumer, les piscines hors sol pouvant être démontées ou transportées sont les seules à ne pas être concernées par la taxe foncière. La taxe foncière étant indexée sur la valeur locative cadastrale, il est difficile de donner une estimation du montant imputable à la piscine. Il sera préférable de contacter directement le centre des impôts. Les propriétaires d’une piscine pourront bénéficier d’une exonération de cette taxe durant 2 ans dans la mesure où la déclaration « 6704 IL » a bien été déposée au centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction de la piscine. À noter, pour toute construction illégale de piscine sans autorisation d’urbanisme, le propriétaire s’expose à un redressement fiscal.

• La taxe d’habitation :

La taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. La taxe d’habitation est cependant toujours due pour les résidences secondaires. Dans cette hypothèse, tout comme la taxe foncière, la taxe d’habitation va nécessairement être impactée par la présence de la piscine puisque cette dernière est considérée comme une amélioration de la valeur locative. L’article 1407 du Code général des impôts précise que toutes les dépendances contigues à l’habitation et dont l’utilisation est réservée aux occupants de la maison sont concernées par la taxe d’habitation. Là encore, les propriétaires d’une piscine pourront bénéficier d’une exonération de cette taxe durant 2 ans dans la mesure où la déclaration « 6704 IL » a bien été déposée au centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction de la piscine.

QUELLES SONT LES OBLIGATIONS CONCERNANT LA SÉCURITÉ ?

Tout propriétaire d’une piscine privée à usage individuel dont le bassin est totalement ou partiellement enterré, doit installer au moins l’un des équipements suivants :

• une barrière de protection;
• un système d’alarme sonore (alarme d’immersion informant de la chute d’un enfant dans l’eau ou alarme périmétrique informant de l’approche d’un enfant du bassin) ;
• une couverture de sécurité (bache) :
• un abri de type véranda qui recouvre intégralement le bassin.

Si la piscine n’est pas équipée d’un dispositif de sécurité, le propriétaire s’expose à une amende de 45 000 €.

Me Élodie-Diane AGEN LAVIE-CAMBOT, notaire à Libourne

Me Delphine Detrieux, Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde, et l’ensemble des notaires de la compagnie vous présentent leurs meilleurs voeux pour l’année 2025.