Mercredi 21 février, Me Pierre-Antoine Montel a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
Mercredi 21 février, Me Pierre-Antoine Montel a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
Mercredi 21 février, Me Grégory Rousseaud a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
Il est un principe très important en droit des successions et des libéralités que vous devez savoir : ce que vous donnez ou léguez est intégré dans la liquidation de succession, afin de vérifier que l’un de vos héritiers n’en soit pas lésé, et dans l’affirmative, il devra être indemnisé. Dès que s’ouvre une succession, le notaire qui en est chargé doit regrouper les libéralités (c’est-à-dire les donations et les legs) consenties par le défunt ; elles participeront de l’établissement de la liquidation (1). Juridiquement, cela s’effectue en raison de deux dispositifs légaux : la réserve héréditaire (I) et le rapport successoral (II).
Le fonctionnement de la réserve héréditaire
La réserve héréditaire est prévue aux articles 912 et suivants du Code civil ; elle fonctionne de la manière suivante :
L’intérêt de la faculté de cantonnement
Pour éviter de payer une indemnité de réduction (réduction en valeur) ou de subir les inconvénients de l’indivision avec les héritiers réservataires (réduction en nature), le bénéficiaire d’une libéralité réductible pourrait recourir à la faculté de cantonnement prévue à l’article 1002-1 du Code civil (prévue également au conjoint survivant à l’article 1094-1). Cela consiste à ne choisir qu’une partie des biens objet de la libéralité. Ainsi, de cette manière, le bénéficiaire laisserait certains biens, et à son choix exclusif, aux héritiers réservataires, de façon à amoindrir voire supprimer toute atteinte à leur réserve.
La particularité du legs unique d’usufruit
Prenons l’exemple suivant : une personne décède et laisse pour lui succéder son fils unique ; le défunt, seul propriétaire d’une maison dans laquelle il vit avec sa concubine, a consenti un legs de l’usufruit de cette maison au profit de celle-ci. L’usufruit est le droit pour son titulaire de jouir du ou des biens qui en sont grevés en les utilisant personnellement ou d‘en percevoir les fruits (par exemple, en percevant les loyers après avoir mis un bien immobilier en location). Sauf stipulation contraire, l’usufruit est présumé viager, c’est-à-dire qu’il ne s’éteindra qu’au décès de son titulaire.
Dans cet exemple, le legs d’usufruit permet au défunt de s’assurer que sa concubine puisse jouir de sa maison pendant toute sa vie. Le fils deviendra nu-propriétaire de la maison, devant subir le droit d’usufruit de la concubine de son père jusqu’à son décès.
Si le legs de l’usufruit fait à la concubine porte atteinte à la réserve héréditaire, l’article 917 du Code civil offre un choix au fils : soit il opte pour l’exécution du legs sans pouvoir exercer l’action en réduction, soit il substitue la toute propriété de la quotité disponible (soit la moitié en pleine propriété de la succession) au droit d’usufruit initialement légué.
Cet article ne s’applique qu’en présence d’un seul legs d’usufruit. Il est écarté lorsque le défunt a consenti une ou plusieurs autres libéralités. L’intérêt de cet article est d’éviter une réduction systématique des legs d’usufruit, puisque la seule manière pour l’héritier réservataire qui ne souhaite pas subir le droit d’usufruit du légataire, est d’abandonner la totalité de la quotité disponible en pleine propriété, au lieu de pouvoir bénéficier classiquement de l’indemnité de réduction comme vu précédemment. Cette limitation dans le droit de l’héritier réservataire vise à l’inciter à exécuter le legs d’usufruit. Les dispositions de l’article 917 du Code civil n’étant pas d’ordre public, il est loisible pour le testateur de prévoir dans son testament qu’elles ne seront pas applicables.
Le rapport successoral
Le rapport successoral est une opération de partage visée aux articles 843 et suivants du Code civil. Son objectif : maintenir l’égalité entre les héritiers. Il n’y a rapport successoral que s’il y a plusieurs héritiers de même rang, qu’ils soient ou non réservataires. L’opération consiste à ajouter à la masse des biens dépendant de la succession, la valeur des biens qui ont été donnés selon les mêmes règles évoquées précédemment concernant la réunion fictive (sauf en ce qui concerne la date de ces valeurs, puisque pour le rapport successoral on prend en compte la date du partage et non celle du décès, mais en pratique, si le partage n’intervient que quelques mois après le décès, il s’agira des mêmes valeurs). Ne sont rapportables que les libéralités consenties en avancement de part successorale, à l’exception des donations-partages qui ne sont jamais rapportables. Les libéralités peuvent être stipulées hors part successorale (et donc dispensées de rapport), mais peuvent prévoir qu’en cas de renonciation du donataire à la succession du donateur, elles devront être rapportées.
Prenons l’exemple suivant : une personne A décède, laissant pour lui succéder deux enfants : B et C. A avait fait donation d’un bien immobilier à B d’une valeur de 300.000 évalué à 500.000 au jour du décès (et du partage) ; elle a été stipulée faite en avancement de part successorale. Les biens existant au décès sont évalués à 200.000. La masse sera donc de 700.000 (200.000 de biens existant au décès et 500.000 de biens donnés). Comme il y a deux héritiers de même rang, la masse se partage en deux, soit 350.000 chacun. Le partage comprendra deux lots, celui de B et celui de C. Dans le lot de B, on y retrouvera une indemnité de rapport en moins prenant égale à la valeur du bien qui lui avait été donné, soit 500.000 ; seulement, étant donné que la valeur de cette indemnité est supérieure à ses droits dans la masse (350.000), il devra une soulte de 150.000 à C. Dans le lot de C, il y aura la totalité des biens existant au décès ainsi que la soulte due par B. Ainsi, du fait du rapport, l’ensemble des biens de la succession est dévolu à C, et B devra une soulte de 150.000 à C (7).
Comme indiqué précédemment, le rapport successoral s’applique, que les héritiers soient ou non réservataires. Ainsi, cet exemple aurait été tout à fait valable si B et C étaient les neveux d’A, en l’absence de descendants et de conjoint.
Vous l’aurez compris : il est nécessaire de tenir compte des règles évoquées ci-dessus pour pouvoir efficacement transmettre vos biens, afin de ne pas encourir le risque qu’une action en réduction ou le rapport d’une libéralité ne remette en cause l’objectif recherché.
De plus, les droits spécifiques des enfants à l’égard des libéralités faites au profit du conjoint peuvent également obérer votre projet. En effet, si vous choisissez d’effectuer une libéralité en usufruit à votre conjoint portant sur des liquidités bancaires, les enfants nus-propriétaires pourraient notamment l’obliger à employer les sommes à l’acquisition de biens (biens immobiliers ou parts de SCPI par exemple) sur lesquels le démembrement de propriété sera transféré (article 1094-3 du Code civil). En outre, en cas de famille recomposée, et si une libéralité faite au profit du conjoint porte sur des biens en pleine propriété, tout enfant non commun du couple pourra y substituer les droits en usufruit sur la part d’héritage qu’il aurait recueillie en l’absence de conjoint (article 1098 du Code civil).
Afin d’éviter qu’un paramètre de la liquidation ne vous échappe, il est fortement recommandé que vous recouriez à l’expertise du notaire. Pour rappel, son conseil est gratuit !
[1] La liquidation de succession consiste pour le notaire à définir en valeur les droits des héritiers et des légataires.
[2] Il s’agit de « la réunion fictive » : on intègre dans la masse les valeurs au jour du décès des biens antérieurement donnés selon leurs états aux jours où ils ont été donnés.
S’ils ont été aliénés, on prend en compte leurs valeurs au jour de leurs aliénations ; s’ils ont été subrogés, on intègre la valeur des nouveaux biens au jour du décès mais selon état à l’époque de leurs acquisitions (sauf en cas de dépréciation inéluctable où dans ce cas, on ne tient pas compte de la subrogation).
[3] La réserve héréditaire profite aux enfants du défunt et à leurs propres descendants en cas de prédécédés, ou en l’absence de descendants du défunt, à son conjoint.
[4] Si une libéralité est faite au profit du conjoint, celui-ci bénéficie d’une quotité disponible spéciale entre époux prévue à l’article 1094-1 du Code civil qui est, à son choix exclusif, soit de la quotité disponible ordinaire, soit d’un quart en pleine propriété et de trois quarts en usufruit, soit de la totalité en usufruit.
[5] On parle ici de secteurs d’imputation. Pour savoir s’il convient d’imputer sur la quotité disponible ou sur la réserve, cela est fonction de la qualité du bénéficiaire de la libéralité.
S’il n’est pas héritier réservataire, la libéralité doit nécessairement s’imputer sur la quotité disponible. En revanche, s’il est héritier réservataire, cela dépend des stipulations de l’acte : sauf stipulation contraire, une donation est présumée consentie en avancement de part successorale et doit donc s’imputer sur la réserve et subsidiairement sur la quotité disponible, tandis qu’un legs est présumé consenti hors part successorale et doit donc s’imputer exclusivement sur la quotité disponible.
[6] La libéralité, même réductible, constitue un titre de propriété pour son bénéficiaire. Même si les droits des héritiers réservataires sont respectés (que ce soit ou non grâce à des indemnités de réduction), ils doivent subir la dévolution des biens effectuée par le défunt au moyen des libéralités qu’il a consenties. Toutefois, l’article 924-4 du Code civil précise qu’en présence d’une libéralité réductible portant sur un bien immobilier, les héritiers réservataires disposent d’un droit de suite sur ledit bien, de sorte que si le bénéficiaire de la libéralité ne peut pas payer l’indemnité de réduction, ils pourront l’exiger auprès de tout éventuel acquéreur de ce bien, et si celui-ci ne le peut pas, ils pourront exercer une action en revendication sur le bien (sauf si les héritiers réservataires ont préalablement consenti à son aliénation).
[7] Précision étant ici faite que lorsqu’une libéralité est à la fois rapportable et réductible, son bénéficiaire ne doit que l’indemnité de rapport, puisque, l’indemnité de réduction ne formant qu’une partie de la valeur du bien donné, elle se confond avec l’indemnité de rapport.
Mercredi 14 février, Me Guillaume Latournerie a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
Mercredi 7 février, Me Sabrina Landreau-Ballade a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
Mercredi 31 janvier, Me Audrey Dambier a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois de janvier.
Pour retrouver la lettre : cliquez ici.
Afin d’améliorer la performance énergétique des immeubles, le législateur est venu encadrer la vente et la location des logements. Il a également fixé un calendrier à brève échéance de la transition énergétique des biens immobiliers. Pour ce faire, divers documents et outils ont été imposés en fonction des consommations d’énergie du logement. Parmi ces éléments figurent le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’audit énergétique ou encore le carnet d’information du logement (CIL).
QU’EST-CE QUE LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) créé en 2006, et auparavant transmis à l’acquéreur pour simple information, est depuis le 1er avril 2021 opposable, au même titre que les autres diagnostics immobiliers (amiante, plomb, etc.). Le DPE est obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d’un bien immobilier situé en France métropolitaine, sauf exceptions (exemple maison de moins de 50 m2 habitables ou logement dépourvu de système de chauffage). Ce diagnostic permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment, et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.
QUE CONTIENT CE NOUVEAU DPE ?
Divers éléments doivent figurer dans le DPE, et notamment une étiquette dite « énergie » allant de A (logement extrêmement performant) à G (logement extrêmement peu performant, aussi qualifié de « passoire thermique ») intégrant deux volets : la consommation énergétique et la quantité d’émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2023, un logement est qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement…), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est inférieure à 450 kWh/m2 en France métropolitaine. Le nouveau DPE contient également de nouveaux indicateurs sur le confort d’été (protection solaire, isolation, ventilation), des préconisations en matière de travaux, ainsi que l’estimation des coûts annuels d’énergie du logement.
QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES D’UN MAUVAIS CLASSEMENT POUR LE PROPRIÉTAIRE ?
En cas de location : Y a-t-il une interdiction de louer un immeuble constituant une « passoire énergétique » ? Pas d’interdiction formelle de louer un immeuble constituant une « passoire énergétique » mais en pratique : dans les communes où a été instituée une autorisation préalable de mise en location, le propriétaire va se trouver devant une impossibilité de louer. Dans les communes non soumises à une autorisation de location, le locataire pourra exiger des travaux, le juge pourra réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux et les aides personnelles au logement (APL) pourront être remises en cause. Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : aucune révision annuelle n’est possible ; lors du renouvellement du bail aucune réévaluation ne peut intervenir. Si ce logement fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ces dispositions sont applicables aux contrats de location, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le t 2022, en France Métropolitaine. Le délai d’entrée en vigueur est retardé au 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane à la Réunion et à Mayotte. Ces règles sont applicables aux logements nus et aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire. Par ailleurs, en cas de logement concerné par le plafonnement des loyers, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement est classé F ou G. Ces mesures sont applicables aussi bien dans les « zones tendues » qu’en dehors de ces zones.
En cas de vente : Y a-t-il une interdiction de vendre un immeuble constituant une « passoire énergétique » ? Non, mais le propriétaire qui souhaite vendre son logement aujourd’hui, classé F ou G, doit faire réaliser un autre document : l’audit énergétique.
QU’EST-CE QUE L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE ?
Entré en vigueur le 1er avril 2023, l’audit énergétique constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un logement. Cet audit, complémentaire au DPE a pour mission d’orienter l’acheteur dans ses travaux de rénovation en proposant des travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l’acquéreur sera informé de leur nature afin qu’il les intègre dans son projet d’achat. Ce document doit être remis à tout candidat acquéreur avant même la première visite du bien et devra être annexé à la promesse ou compromis de vente (mais pas au futur locataire pour l’instant).
QUELS SONT LES BIENS CONCERNÉS ?
Cet audit est obligatoire pour le vendeur d’une maison individuelle ou d’un bâtiment dit collectif à usage d’habitation comportant plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété (aussi appelés logements en mono propriété). Le tout en fonction du classement du bien par le DPE. Voici le calendrier donné par le législateur : depuis 1er avril 2023, pour les logements classés F ou G. À compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés E. À compter du 1er janvier 2034 : pour les logements classés D. Les logements sont donc spécialement visés et un sort particulier est réservé à ceux qui sont loués et qui constituent l’habitation principale de l’occupant. En effet, il est apparu que les logements donnés en location sont plus énergivores que ceux occupés par leurs propriétaires.
AUTRE OUTIL MIS EN PLACE POUR LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE : LE CARNET D’INFORMATION DU LOGEMENT (CIL)
Qu’est-ce que le CIL ? Le carnet d’information du logement (CIL) concerne les logements neufs dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé(e) depuis le 1er janvier 2023 (autant pour l’édification d’un bâtiment nouveau que pour l’extension d’un bâtiment existant). Il concerne également les logements existants faisant l’objet de travaux de rénovation ayant une incidence directe sur leur performance énergétique depuis le 1er janvier 2023.
Quels sont les travaux de rénovation ayant une incidence directe sur la performance énergétique d’un logement ? Ce sont les travaux qui relèvent des catégories suivantes : isolation thermique des toitures ; des murs donnant sur l’extérieur ; des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur ; des planchers bas. Installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de refroidissement, ou de production d’eau chaude sanitaire plus économiques ou performants ou utilisant une source d’énergie renouvelable.
Que contient-il ? Le CIL doit comporter les éléments suivants : dates et descriptions des travaux réalisés ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement, liste et caractéristiques des matériaux utilisés lors des travaux d’isolation thermique, notices de fonctionnement, maintenance et entretien des équipements de chauffage ou refroidissement, ou production d’eau chaude sanitaire installés lors des travaux, documents permettant d’attester la performance énergétique du logement et de l’entretien des équipements…
Qui le rédige ? Le CIL est établi par le propriétaire du logement et est transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement. Cette transmission a lieu au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur en atteste dans l’acte authentique. La forme et le mode de transmission du carnet n’ont pas encore été précisés.
En pratique, le rôle du notaire est donc ici d’anticiper les déconvenues en cas de future vente ou location de logements dits énergivores, en diffusant largement ces informations, et également d’accompagner et de conseiller ses clients propriétaires concernés. Enfin il est important de préciser que diverses aides financières sont disponibles pour financer partie de ces travaux. On pourra citer l’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ), la Prime Rénov’, les primes énergie, ou encore certaines aides des collectivités locales ou certificats d’économies d’énergie (CEE).
La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques du mois de janvier.
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Mercredi 24 janvier, Me Sébastien Artaud a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
Le pacte Dutreil, instauré par la loi du 1er août 2003, est un outil permettant aux dirigeants d’optimiser la transmission de leur entreprise tout en préservant l’équité familiale. Comment mettre en place ce dispositif Dutreil ? Quels engagements doivent être souscrits ? Avec quels dispositifs peut-on cumuler le pacte Dutreil ? Décryptage.
Après plusieurs années d’exercice professionnel, certains dirigeants d’entreprise se questionnent sur les modalités de transmission à titre gratuit de tout ou partie de leur société à l’un ou plusieurs de leurs enfants, notamment lorsque tous ne désirent pas en devenir les repreneurs. Cette transmission à titre gratuit pourra également se conjuguer avec une cession à titre onéreux du surplus des titres sociaux afin de permettre au dirigeant de financer sa retraite.
Malgré une lourde fiscalité en France, les dispositions fiscales en matière de transmission d’entreprise s’avèrent être plutôt favorables aux contribuables, notamment depuis la « loi Dutreil » du 1er août 2003. Ce dispositif constitue en effet un régime de faveur spécifique à la transmission d’entreprise par donation ou succession, permettant de bénéficier d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit à hauteur de 75 % de la valorisation de l’entreprise. Ainsi, l’assiette taxable d’une société évaluée à 1 000 000 euros ne sera plus que de 250 000 euros. Applicable aux entreprises exploitées sous la forme sociétaires (conformément à l’article 787 C du Code général des impôts), mais également à celles individuelles (conformément à l’article 787 B dudit Code), notre étude ne portera que sur les premières.
Comment mettre en place ce « dispositif Dutreil » afin d’optimiser fiscalement la transmission d’une société familiale tout en préservant une certaine équité au sein de la fratrie ?
Le montage proposé se décompose de la manière suivante : le chef d’entreprise consent une donation-partage portant sur les titres de sa société au profit du repreneur, à charge pour ce dernier de verser une soulte à ses frères et sœurs. Cette dernière étant financée par un emprunt remboursé grâce aux dividendes versés par la société transmise après avoir subi une double imposition (impôt sur les sociétés au niveau de la société et impôt sur le revenu ou le prélèvement forfaitaire unique au niveau de l’associé), la capacité de remboursement du repreneur sera fortement amputée par la charge fiscale pesant sur les dividendes distribués. Une solution, reposant sur la technique du Leverage buy out, se trouvera donc dans l’apport par le repreneur desdits titres à une société holding, qui se substituera à lui dans le paiement de la soulte.
Revenons sur chaque étape de ce montage sous forme de question/réponse afin d’en clarifier la mise en place et d’en vérifier la compatibilité avec le régime « Dutreil ».
Quel support à la transmission des titres sociaux ?
La donation-partage est l’instrument juridique idéal de l’anticipation successorale permettant au disposant d’organiser de son vivant la transmission de son patrimoine en composant les lots de ses héritiers, tout en figeant leur valeur. Le chef d’entreprise transmet ainsi tout ou partie des titres de son entreprise à l’un de ses enfants pour leur valeur au jour de la donation, sans que la plus-value éventuellement dégagée après cet événement ne soit prise en compte dans les rapports entre cohéritiers au jour de son décès. Pour autant, et afin de bénéficier de cet avantage de fixation des valeurs des titres, il est impératif que l’ensemble des héritiers présomptifs consente à l’acte de donation.
Dans l’hypothèse où les cohéritiers ne souhaiteraient pas se voir attribuer des titres de société ou que le chef d’entreprise n’aurait pas d’autres biens à leur transmettre, une donation-partage avec soulte sera régularisée. Les titres de société seront ainsi attribués au repreneur à charge pour lui de désintéresser ses frères et sœurs par le paiement d’une soulte afin de préserver une équité au sein de la fratrie. La transmission par donation pourra avoir lieu en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit. Pour autant, dans cette seconde hypothèse, les statuts devront limiter le droit de vote de l’usufruitier aux décisions portant affectation des bénéfices afin de ne pas remettre en cause le régime Dutreil.
Quelle(s) activité(s) la société doit-elle exercer ?
La société dont les titres sont transmis doit exercer pendant toute la durée des engagements Dutreil une activité professionnelle, à savoir une activité commerciale, libérale, agricole, artisanale ou industrielle. Les activités civiles sont donc exclues, y compris les activités de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier, tel que précisé par la dernière loi de finances.
En présence d’une société exerçant une activité mixte, à savoir une activité éligible et une activité civile, la première doit être prépondérante afin de bénéficier du dispositif Dutreil. Pour apprécier cela, la doctrine administrative admet qu’« une société exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de façon prépondérante lorsque le chiffre d’affaires procuré par cette activité représente au moins 50 % du montant du chiffre d’affaires total et que la valeur vénale de l’actif brut immobilisé et circulant de cette activité représente au moins 50 % de la valeur vénale de son actif brut total » (BOI-ENR- DMTG-10-20-40-10, n° 20).
Quels engagements doivent être souscrits ? Par qui et quand ?
Engagement collectif ou unilatéral de conservation : L’engagement collectif de conservation doit être souscrit pour une durée de deux ans minimum, par au moins deux associés, détenant au minimum 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote lorsque la société n’est pas cotée ou 10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote lorsque la société est cotée. Au moins l’un d’eux doit exercer une fonction de direction dans la société à compter de la signature du Pacte Dutreil et jusqu’au jour de la donation. Cet engagement de conservation peut être également unilatéral dès lors que le souscripteur respecte les seuils minimaux précités et qu’il exerce une fonction de direction au sein de la société. Qu’il soit collectif ou unilatéral, l’engagement devra être formellement signé par le ou les associés concernés, par exemple aux termes des statuts de la société.
En l’absence de tels engagements écrits, il est toutefois possible de se prévaloir d’un engagement collectif de conservation réputé acquis, c’est-à-dire d’un engagement n’ayant pas été constaté par écrit antérieurement à la transmission. Pour cela, le donateur seul, ou avec son conjoint, partenaire ou concubin notoire devra détenir depuis plus de deux ans les titres de la société conformément aux seuils minimums légaux visés ci-dessus et exercer une fonction de direction au sein de la société.
Engagement individuel de conservation : Le et les bénéficiaires de la donation sont tenus de prendre l’engagement individuel de conserver les titres reçus pendant au minimum quatre ans. Cet engagement commence à courir à compter de l’expiration de l’engagement collectif/unilatéral de conservation ou à compter de la donation en présence d’un engagement collectif de conservation réputé acquis. Quelle que soit l’hypothèse, l’engagement doit être souscrit dans l’acte de la donation. Une dénonciation de l’engagement collectif/unilatéral de conservation s’imposera s’il a plus de deux ans et est toujours en cours au jour de la donation. S’agissant des donations avec réserve d’usufruit, seul le nu-propriétaire souscrira l’engagement individuel.
Engagement individuel d’exercice d’une fonction de direction : L’auteur de la transmission ou l’un des bénéficiaires doit prendre l’engagement aux termes de l’acte de donation d’exercer une fonction de direction au sein de la société pendant trois ans à compter de la donation. Précision ici faite que la doctrine admet désormais que la société soit codirigée par le donateur et le repreneur.
Attention au respect des obligations déclaratives : Le bénéficiaire de la transmission devra adresser au service des impôts, avec la copie de l’acte contenant l’engagement de collectif/unilatéral de conservation, une attestation de la société indiquant que les héritiers ont bien souscrit chacun l’engagement individuel de conservation de quatre ans. Une seconde attestation sera à fournir afin de certifier que les engagements individuels de conservation et l’engagement d’exercice d’une fonction de direction ont bien été respectés pendant toute leur durée, à savoir trois et quatre ans minimum.
Le régime Dutreil reposant sur ces engagements de conservation, l’auteur de la transmission et ses bénéficiaires devront prêter une sérieuse attention à leurs respects.
L’apport des titres à la société holding ne remet-il pas en cause le régime « Dutreil » ?
L’apport des titres concernés par les engagements « Dutreil » étant expressément prévu par la loi, il ne remet pas en cause cet avantage fiscal. Pour autant, certaines conditions cumulatives doivent être respectées, à savoir :
Quel est le coût de cet apport ?
Alors que les titres apportés à la holding par le repreneur à hauteur de ses droits dans la donation sont exonérés de droit d’apport, le surplus, correspondant aux titres à hauteur de la soulte due par le repreneur, sera assujetti aux droits de mutation des titres sociaux, à savoir 0,10 % en cas d’apport d’actions et 3 % en cas d’apport de parts sociales. Aucun impôt sur la plus-value ne sera dû, les titres ayant la même valorisation qu’au moment de la donation.
Avec quels dispositifs peut-on cumuler le Pacte Dutreil ?
Le Pacte Dutreil sera susceptible de se cumuler avec d’autres dispositifs fiscaux suivant les situations, tels que l’abattement de 300 000 euros en cas de donation à un salarié (prévu à l’article 790 A du Code général des impôts), la réduction des droits de mutation de 50 % en cas de donation par un chef d’entreprise de moins de 70 ans (prévue à l’article 790 du même code) ou encore l’abattement de 100 000 € en cas de donation à un enfant (prévu à l’article 779 du même code).
Mercredi 10 janvier, Me Marie Laborde-Latouche a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
Comment s’est porté le marché de l’immobilier girondin en 2023 ?
Réponses de Me Delphine Detrieux, Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde, au micro de France Bleu Gironde ce mardi 9 janvier.
Maître Delphine Detrieux, Présidente de la Chambre des notaires de la Gironde et l’ensemble des notaires de la compagnie vous présentent leurs meilleurs voeux pour l’année 2024.
Que pourrais-je vous souhaiter de mieux qu’une agréable expérience pour vous permettre de voir la vie sous un nouveau jour! Depuis longtemps, vous recherchez ce fameux compagnon de route qui vous permettra de vous poser et d’être comblé.
Perspectives qui pourraient enfin se réaliser en 2024 car les planètes semblent bien alignées pour vous livrer les clés…
Un allié de choix, le notaire, vous a glissé le nom du site à suivre de près pour trouver la perle rare !
En effet, les profils ne manquent pas et vont aisément être sélectionnés au moyen de critères clés. À tel point que les prétendants ne peuvent rien vous cacher. Toutes les infos s’avèrent détaillées avec un maximum de précisions sur les mensurations, la présentation, les conditions…
Naturellement, la mise en relation s’effectue grâce à toute la magie de la digitalisation qui permet une réelle interaction.
Réponse imminente du contact qui se trouve dans une étude de notaire. Il vous propose un rendez-vous pour faire plus ample connaissance… Ainsi, le négociateur notarial vous présente le bien sur lequel vous avez flashé en consultant le site immonot.com.
Tous les produits à vendre par les notaires sortent du lot compte tenu de leurs nombreux atouts. Justement mis à prix, ils se dévoilent en toute transparence au niveau de leurs caractéristiques juridiques et techniques. Pas de place au doute quant à la fiabilité du compromis ou la qualité du bâti. Autant de produits qui vous réservent une aventure immobilière passionnante !
Quant au contexte, il semble propice aux conclusions d’accords, avec des prix stabilisés et des taux d’intérêt jugulés.
Avec tous les points positifs à l’actif de la négociation notariale, nul doute que vous allez trouver le bien de vos rêves chez votre notaire!
Nous vous souhaitons de belles acquisitions en 2024 !
Me Delphine DETRIEUX, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde
Les notaires rencontrent souvent des propriétaires désireux de vendre un bien à usage d’habitation, utilisé comme un bien d’investissement locatif. Ils sont souvent préoccupés par les conséquences de la présence d’un locataire dans ledit bien lors de la mise en vente. Me F. Castagnet, notaire à Bordeaux, fait le point sur la procédure à suivre et les enjeux d’une telle vente.
Dans le cas de la vente d’un logement loué, la volonté du vendeur est déterminante. Ce dernier souhaite-t-il vendre son bien rapidement ou cette intention de vendre peut-elle être facilement reportée ? En effet, la date d’expiration du bail peut influer de manière considérable sur la possibilité de vendre le bien libre ou loué et, si sa volonté est de vendre son bien libre, le vendeur peut se voir alors obligé de reporter son projet à une date plus lointaine.
LA VOLONTÉ DE VENTE DU LOGEMENT LOUÉ, LIBRE DE TOUTE OCCUPATION
Conformément à l’article 537 du Code civil, les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent. Cependant, ce principe peut être quelque peu atténué dans le cas où le propriétaire d’un bien immobilier loué souhaiterait vendre son bien libre de toute occupation. En effet, il faut rappeler que, dans une telle hypothèse, le bailleur vendeur doit obligatoirement se soumettre aux dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Pour être valable, selon lesdites dispositions, le congé par le bailleur ne peut être réalisé que pour reprendre ou vendre le bien ou pour motif légitime et sérieux. En l’espèce, seule l’éventualité de la vente du bien nous intéresse.
Ainsi, dans le cas d’une vente du logement libre de toute occupation, le bailleur doit donner congé à son locataire six mois avant l’expiration du bail en cours. Il doit être donné au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, exploit d’huissier ou remise en mains propres. À peine de nullité, le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée.
Le locataire en place bénéficie alors d’un délai de deux mois durant lequel il peut se porter acquéreur du bien, par préférence sur tout acquéreur qu’aurait choisi initialement le vendeur-bailleur. Si le locataire accepte, il se positionne alors en priorité sur la vente et l’acte authentique constatant le transfert de propriété à son profit doit être régularisé dans les trois mois de l’exercice de son droit de préemption. Ce délai est prolongé d’un mois si ledit locataire a recours à un prêt. Il faut préciser que ce droit de préemption est personnel au locataire et qu’aucune substitution ne peut être envisagée lors de l’exercice de son droit.
A défaut de réponse du locataire dans les deux mois du congé reçu ou de refus exprès de sa part dans ledit délai imparti, le locataire se verra déchu de son titre de location, le bail prenant fin à son terme.
LA VENTE D’UN LOGEMENT LOUÉ, OCCUPÉ
Contrairement à une idée reçue, la présence d’un locataire n’empêche pas la vente d’un bien à un tiers. À l’issue de la vente, le bail, dans ses conditions initiales, continuera pour le locataire en place et l’acquéreur deviendra bailleur en lieu et place du vendeur, mais également détenteur du dépôt de garantie versé par le locataire lors de la conclusion de son bail. Dans cette hypothèse, le locataire ne dispose alors d’aucun droit de préemption et se verra seulement notifier l’identité de son nouveau bailleur une fois l’acte de vente régularisé. Cependant, malgré cette «liberté» de choix de l’acquéreur du bien, la vente n’est pas sans conséquence pour l’acquéreur et sur le bail en cours, la durée de celui-ci pouvant s’en trouver allongée.
Si le nouveau propriétaire souhaite délivrer un congé pour reprise, c’est à dire afin que lui-même, son conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire, ascendant et/ou descendant habitent dans le bien, il faut distinguer si la date d’expiration du bail est à plus ou moins deux ans au jour de la régularisation de son acquisition. Si le bail en cours se termine dans un délai supérieur à deux ans à compter de la signature de son titre de propriété, la durée du bail est inchangée et le nouveau bailleur pourra donner congé pour habiter le bien acquis, dans les conditions prévues à l’article 15 | de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. Si le bail expire dans un délai inférieur à deux ans, sa nouvelle expiration sera à l’issue d’une période de deux ans à compter de la signature de l’acte. Aussi, dans cette hypothèse, le congé pour reprise ne pourra être donné par le nouveau bailleur que six mois avant cette expiration nouvellement déterminée, selon les formalités prévues aux termes dudit article 15 l. Ainsi, l’acquisition d’un bien occupé n’est pas sans conséquence pour les éventuels projets de l’acquéreur et ces questions de report d’expiration de bail doivent être bien réfléchies par ce dernier lors de toute acquisition d’un bien loué.
Maître Fanny CASTAGNET, notaire à Bordeaux
LE TERRAIN CONCERNÉ
Le lotissement est constitué d’un ensemble de terrains dénommés lots provenant de la division d’un terrain de plus grande importance. Le propriétaire qui effectue cette opération de division est nommé le lotisseur, il doit obtenir au préalable de la part de la mairie une autorisation de division de type déclaration préalable ou permis d’aménager selon la configuration du terrain et de la division projetée. Les règles d’urbanisme sont figées pendant 5 ans à compter de la non-opposition à la déclaration préalable ou à compter de la délivrance du permis d’aménager, c’est ce que l’on appelle la « cristallisation des règles d’urbanisme », c’est-à-dire que le permis de construire obtenu par l’acquéreur d’un lot de terrain à bâtir dans un lotissement ne peut pas être refusé ou assorti de prescriptions spéciales du fait de dispositions d’urbanisme nouvelles.
Le lotisseur est soumis à des obligations, il doit réaliser les voies d’accès communes, la création d’espaces verts, la viabilisation des terrains, c’est-à-dire que les terrains doivent être alimentés aux divers réseaux comme l’eau, l’électricité, l’assainissement, les télécoms auquel le particulier devra se raccorder une fois devenu propriétaire.
LES DOCUMENTS ET ORGANES PRINCIPAUX RÉGISSANT LE LOTISSEMENT
Le propriétaire d’un terrain en lotissement est nommé « un coloti ». Il devra se conformer aux règles propres du lotissement. La réglementation sur la création et l’aménagement des lotissements relève du droit administratif, tandis que relève du droit privé tout ce qui concerne les relations entre le lotisseur et les acquéreurs des lots et les relations entre les acquéreurs de ces lots. Dès l’achat du terrain, l’acquéreur sera informé des règles de droit privé qui régissent le lotissement, celles-ci peuvent être contenues généralement dans deux types de documents : le règlement de lotissement et le cahier des charges.
LE RÈGLEMENT DE LOTISSEMENT
Le règlement de lotissement est un document facultatif, s’il est établi il devra être joint au dossier de lotissement et être approuvé par l’autorité compétente. Le règlement de lotissement peut ajouter aux règles contenues dans le plan local d’urbanisme (PLU) et contenir des règles plus sévères que celles contenues dans le PLU. En revanche, il ne peut alléger les règles dudit PLU.
Le législateur a atténué cette contrainte, en établissant le principe de la caducité des règles d’urbanisme du lotissement dans l’article L442-9 alinéa 1er du code de l’urbanisme issu de la loi dite ALUR qui dispose notamment que « les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement notamment le règlement (…) deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu ».
Cette caducité a vocation à s’appliquer à tous les lotissements quelle que soit leur ancienneté.
En résumé, si un règlement de lotissement contient des règles d’urbanisme plus sévères, elles ne seront plus applicables à deux conditions :
LE CAHIER DES CHARGES
Le cahier des charges est un document contractuel qui régit la vie du lotissement, et qui comme le règlement de lotissement est un document facultatif. Ce cahier des charges s’impose aux colotis. Il peut, tout comme le règlement de lotissement contenir des restrictions comme par exemple le nombre de construction par lots, le type de bâtiments autorisés, le type de clôtures… Cela peut freiner les potentiels acquéreurs d’un lot de lotissement si leur projet ne peut être réalisé sur le terrain (une extension, garage…) dès lors que cela est interdit par le cahier des charges.
Le cahier des charges étant par nature contractuel aucune caducité ne s’applique. Il ne pourra être modifié que par l’intervention d’une décision en assemblée générale réunissant les colotis, cette décision devra être prise à l’unanimité. Celui-ci peut également prévoir les modalités d’entretien des voiries, l’éclairage, l’arrosage… Il est souvent prévu dans le cahier des charges qu’il sera créé entre tous les propriétaires, une association syndicale libre.
L’association syndicale prend naissance lors de l’établissement de ses statuts. L’objet de l’association sera alors défini, l’association aura vocation à gérer, dans un premier temps, les dépenses relatives à la remise en état des voiries après la construction des maisons, puis l’entretien des espaces communs type espaces verts, voiries et pourra effectuer des appels de fonds auprès de tous les colotis pour leur entretien. Les décisions relatives aux dépenses auront lieu dans le cadre d’assemblées générales qui seront tenues avec l’ensemble des colotis.
Dès l’achat du terrain, le notaire effectue souvent un appel de fonds auprès de l’acquéreur, contenant une provision :
Cette association syndicale fonctionnera jusqu’à ce que les espaces communs (réseaux, voiries, espaces verts) soient intégrés dans l’espace communal. Cela peut prendre plusieurs années : il faut attendre notamment que toutes les constructions soient terminées, que les voiries détériorées soient refaites que les espaces verts soient remis en état si nécessaire.
Généralement le président de l’association syndicale est l’un des colotis du lotissement, il devra tenir les assemblées générales, justifier des fonds détenus pour le compte de l’association syndicale, constituer un dossier afin que le service de l’urbanisme compétent accepte la rétrocession des espaces communs. Pendant toute la vie de l’association syndicale, (c’est-à-dire jusqu’à sa dissolution, lorsqu’elle n’a plus de raison d’être), les colotis sont membres de plein droit de l’association syndicale, en cas de revente du terrain ou de la maison construite, le nouvel acquéreur deviendra membre de cette association syndicale et devra se conformer aux règles et obligations de ladite association syndicale.
Il peut néanmoins exister un lotissement sans association syndicale lorsque les voies et les espaces communs sont attribués en propriété aux acquéreurs des lots (terrains). Toutefois, la gestion des équipements communs risque d’être compliquée à gérer, car il va se créer une indivision entre tous les propriétaires, qui devront prendre des décisions à l’unanimité. En cas de désaccord entre eux, ils risquent dès lors de se retrouver dans des situations de blocage.
Mercredi 20 décembre, Me Delphine Detrieux a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
En droit de la vente immobilier, il est un sujet autant courant que technique, qui est une source constante d’interrogation de la part des vendeurs : l’imposition sur les plus-values.
L’assiette de cet impôt pourrait se résumer simplement comme étant la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition mais ce serait oublier les multiples correctifs notamment relatifs aux frais et travaux engagés par le vendeur pour l’acquisition comme pour la vente. Une fois, ces correctifs appliqués, on obtient ainsi une plus-value brute.
Sur cette plus-value brute, il est encore possible d’appliquer différents abattements pour obtenir le montant de la plus-value nette imposable.
Nous allons ici nous concentrer plus particulièrement sur l’abattement le plus connu et le plus courant, celui lié à la durée de détention.
Mais avant cela, il convient de rappeler que l’impôt sur les plus-values est le cumul d’une catégorie d’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % et de divers prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) dont le taux global est de 17,2 %. Or ces deux impositions n’ont pas nécessairement la même assiette. Car par l’application de l’abattement pour durée de détention, la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu (IR) est souvent plus faible que la plus-value nette servant d’assiette aux prélèvements sociaux (PS).
Depuis le 1er février 2012, la plus-value brute est réduite d’un abattement pour chaque année de détention à partir de la cinquième. Le taux est progressif et varie selon que la base sert au calcul de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux selon le tableau ci-dessous :
| Durée de détention | Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| Entre 6 et 7 ans | 6% | 1,65% |
| Entre 7 et 8 ans | 12% | 3,30% |
| Entre 8 et 9 ans | 18% | 4,95% |
| Entre 9 et 10 ans | 24% | 6,60% |
| Entre 10 et 11 ans | 30% | 8,25% |
| Entre 11 et 12 ans | 36% | 9,90% |
| Entre 12 et 13 ans | 42% | 11,55% |
| Entre 13 et 14 ans | 48% | 13,20% |
| Entre 14 et 15 ans | 54% | 14,85% |
| Entre 15 et 16 ans | 60% | 16,50% |
| Entre 16 et 17 ans | 66% | 18,15% |
| Entre 17 et 18 ans | 72% | 19,80% |
| Entre 18 et 19 ans | 78% | 21,45% |
| Entre 19 et 20 ans | 84% | 23,10% |
| Entre 20 et 21 ans | 90% | 24,75% |
| Entre 21 et 22 ans | 96% | 26,40% |
| Entre 22 et 23 ans | 100% | 28,00% |
| Entre 23 et 24 ans | 100% | 37,00% |
| Entre 24 et 25 ans | 100% | 46,00% |
| Entre 25 et 26 ans | 100% | 55,00% |
| Entre 26 et 27 ans | 100% | 64,00% |
| Entre 27 et 28 ans | 100% | 73,00% |
| Entre 28 et 29 ans | 100% | 82,00% |
| Entre 29 et 30 ans | 100% | 91,00% |
| Après 30 ans | 100% | 100% |
Le cumul des abattements aboutit à une exonération totale au bout de 30 ans de détention du bien.
Le départ du délai de détention est la date d’acquisition et c’est pourquoi il est si important pour une bonne application de cet abattement de bien déterminer cette date. Mais ce n’est pas aussi évident que cela pourrait apparaitre à première vue.
Dans les situations les plus courantes, la détermination de la date d’acquisition ne pose pas de difficulté car elle correspond à celle de signature de l’acte d’acquisition. Il s’agit des ventes, des échanges, des donations ou des apports à société quand le bien cédé correspond juridiquement au bien acquis (même nature, même proportion, même droit démembré ou non). Le principe est le même en cas de cession simultanée de biens acquis par fractions successives. Par exemple, lors d’une vente d’une propriété composée de plusieurs parcelles acquises séparément.
La plus-value nette doit être déterminée séparément pour chacune des parties acquises selon ses propres spécificités (frais, travaux, date d’acquisition…). Les taux d’imposition seront ensuite appliqués sur le total additionné de ces plus-values nettes. Si jamais, un des calculs aboutit à une moins-value, celle-ci s’impute sur la plus-value nette générée par la ou les autres opérations. Ce cas exceptionnel d’imputation de la moins-value explique pourquoi il est si important en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives, de faire le calcul pour toutes les opérations même si l’une d’elles aboutit manifestement une moins-value.
Il existe aussi de nombreuses situations où la date du titre de propriété ne correspond pas à la date d’acquisition.
Succession
Il s’agit tout d’abord des successions. En effet, l’administration fiscale considère que le point de départ de la détention des ayants droits (héritiers ou légataires) est la date d’ouverture de la succession. Il s’agit de la date du décès lorsque celle-ci est connue (article 720 du code civil). Mais en cas de disparition, c’est-à-dire quand le décès est probable même s’il n’a pas pu être constaté, comme dans le cas de catastrophe, c’est le jugement déclaratif de décès qui fixera la date présumée de décès (en général celle de la catastrophe). En revanche, dans les cas où il est impossible se savoir si la personne est en vie ou non, le régime des absents s’applique (article 122 et suivant du code civil). C’est la transcription à l’état civil du jugement déclaratif d’absence qui ouvre la succession au terme d’une longue procédure.
Remembrement
Ensuite, un autre cas très couramment rencontré par les notaires est lorsque le bien a été acquis par remembrement. Le remembrement est une opération foncière qui consiste à réorganiser et redistribuer les parcelles d’une zone définie pour créer des unités foncières plus importantes. Les propriétaires concernés abandonnent leur bien pour qu’il leur soit attribué de nouvelles parcelles. Il s’agit d’une forme d’échange généralisé et administrativement encadré.
En matière de plus-value, l’administration fiscale considère le remembrement comme une opération intercalaire et fait remonter le point de départ du délai de détention à la date d’acquisition du bien abandonné au remembrement. C’est un avantage pour les propriétaires vendeurs mais parfois un énorme casse-tête pour le notaire si les biens abandonnés avaient eux même plusieurs origines.
Construction
Enfin, il faut exposer la situation dans laquelle un propriétaire vend un bien bâti dont il a acquis le terrain et réalisé la construction. Il convient de procéder comme pour les cas d’acquisition par fractions successives et distinguer le terrain et la construction. Une plus-value nette sera établie pour le terrain seul à partir de la différence entre la valeur du terrain nu au jour de la cession et sa valeur d’acquisition. Et une seconde plus-value nette sera calculée pour la construction seule pour laquelle le prix d’acquisition sera établi par le cout de la construction (coût total des travaux réalisés entre l’ouverture du chantier et son achèvement avec justificatifs de factures d’artisans, de constructeurs ou de matériaux et sans limitation quant à la nature des travaux).
Ainsi le taux de l’abattement pour une durée de détention sera différent entre le terrain et la construction, si le chantier ne s’est pas ouvert juste après l’acquisition du terrain nu. Pour le calcul de l’imposition, on procède ensuite comme pour les acquisitions par fractions successives. On additionne les plus-values nettes obtenues après application des abattements, pour le terrain et la construction, avant application des taux d’imposition. Précision étant faite que cela ne s’applique pas aux ventes en état futur d’achèvement pour lesquelles la date d’acquisition est celle de l’acte de vente car ladite vente porte sur un bien bâti même si la construction n’est achevée que postérieurement à l’acte.
Il existe une dernière catégorie d’opérations pour lesquelles la propriété est acquise en vertu de plusieurs actes ou faits mais pour lesquelles l’administration fiscal considère qu’il n’y a qu’une seule date d’acquisition pour le calcul du délai de détention.
Acquisition à la suite d’un partage
Nous avons vu ci-dessus que lorsqu’on cède un bien acquis par fractions successives, il est nécessaire de calculer autant de plus-value nettes imposables qu’il y a d’origine de propriété. Lorsque les acquisitions successives portent non pas sur différentes parcelles constituant in-fine la propriété vendue, mais sur des droits indivis, il est nécessaire de distinguer selon l’origine de l’indivision. Si l’indivision est née d’une succession, d’une donation-partage ou d’une acquisition entre époux ou partenaires de pacs (et ce même si le mariage ou le pacs a été conclu après l’acquisition ou qu’il a été dissout avant la cession), alors le point de départ du délai de détention à retenir est la date d’entrée en indivision. C’est la date du décès s’il s’agit d’une indivision successorale et la date de la donation ou de l’acquisition pour les autres cas. Les acquisitions postérieures de portions indivises par licitation, partage ou même donation-partage, ne sont considérées que comme des opérations intercalaires.
Dans le cas particulier où le vendeur n’était pas issu de l’indivision originaire, par exemple s’il a recueilli par succession ou donation une portion indivise de la part d’un des membres originaires, alors la date d’acquisition à retenir est celle de sa propre entrée dans l’indivision. Si en revanche, l’indivision est née d’une donation simple ou d’une acquisition par des personnes non mariées ou pacsées, il conviendra d’appliquer le principe des acquisitions par fractions successives et calculer pour chaque portion indivise la plus-value nette imposable et déterminer pour chacune d’elle sa propre d’acte d’acquisition.
Acquisition ou cession en démembrement
Le démembrement est l’opération qui consiste à séparer les deux composantes de la pleine propriété : l’usufruit (jouissance) et la nue-propriété (titre). Cela se produit notamment à l’occasion d’une succession lorsque l’usufruit et la nue-propriété d’un même bien sont attribués à des personnes différentes, mais aussi lors d’une donation (voire d’une vente comme dans les ventes en viagers occupés), lorsque le donateur (ou le vendeur) conserve à son profit l’usufruit et ne cède que la nue-propriété. L’usufruit n’a pas vocation à être perpétuel. Il s’éteint par l’arrivée de son terme lorsqu’il en a été prévu un, ou plus généralement par le décès de l’usufruitier. A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire. Il est aussi possible de reconstituer la pleine propriété en réunissant l’usufruit et la nue-propriété entre les mêmes mains, par exemple en donnant ou vendant l’usufruit au nu-propriétaire (ou inversement d’ailleurs) sans attendre son terme. Mais dans tous les cas, la date d’acquisition à retenir est toujours la date à laquelle, le propriétaire a recueilli le premier des droits démembrés.
Peu importe qu’il ait d’abord acquis l’usufruit ou la nue-propriété, ou que la pleine propriété ait été reconstituée par succession, donation ou acquisition à titre onéreux. Par extension, lorsqu’un propriétaire cède un droit démembré alors qu’il avait acquis initialement la pleine propriété et qu’aux termes d’un acte intermédiaire, il a cédé (vendu ou donné) l’autre partie, le point de départ du délai de détention à retenir est la date d’acquisition de la pleine propriété. Ce principe peut donc paraitre très favorable aux vendeurs en permettant systématiquement de retenir la date la plus ancienne pour le calcul de l’abattement pour durée de détention mais il convient de préciser qu’il peut être désavantageux quant à la détermination de la valeur d’acquisition.
Changement de régime matrimonial
Il existe d’autres situations pour lesquelles l’administration retient la date la plus ancienne. Elles concernent les époux mariés sous le régime de la communauté universelle. Lorsque les époux vendent un bien qui appartenait originairement à l’un d’entre eux mais apporté ensuite par la communauté universelle, on ne retient qu’un seul point de départ du délai de détention pour les deux époux sans distinction. C’est celui de l’acquisition par l’époux apporteur et peu importe la date du contrat de mariage ou même la date de mariage elle-même. De la même manière, lors de la vente par un époux ayant recueilli l’intégralité de la communauté universelle lors du décès de son conjoint (à la condition qu’il n’existe pas d’enfant d’un premier lit), le point de départ du délai de détention n’est ni le décès, ni le changement de régime matrimonial mais la date d’acquisition par la communauté ou par l’époux apporteur et ce même si c’est le conjoint prédécédé qui avait alors acquis ce bien.
Acquisition sous conditions suspensives
Enfin, il y a un cas où l’administration retient la date la plus récente.
Certaines acquisitions peuvent être conclues sous condition suspensive (le plus souvent l’homologation de l’opération par la justice). La propriété relève donc de deux titres distincts : l’acte de vente ou de partage sous condition suspensive et la réalisation de la condition suspensive constatée dans un acte de dépôt de pièces. Dans ces opérations, il est généralement prévu que la propriété est transmise rétroactivement à la date du premier acte. Cependant, l’administration fiscale ne tient pas compte de cette volonté des parties et impose pour point de départ du délai de détention, la date de réalisation de la condition suspensive.
Le présent exposé a pour objet de permettre de déterminer la date d’acquisition à retenir pour l’application de l’abattement pour durée de détention et savoir notamment quand l’exonération totale après détention de 30 ans est acquise. Mais les principes exposés ne peuvent pas être transposés à la détermination de la valeur d’acquisition qui dépend de règles différentes. Cette question devra faire l’objet d’un prochain article.
Mercredi 13 décembre, Me Marie Laborde-Latouche a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.
La Chambre des notaires de la Gironde représente 551 notaires exerçant au sein des 181 Offices Notariaux présents dans le département.
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