IMMO NOTAIRES – MAI/JUIN 2024

Savourez les produits du marché ! 

Du frais, de la qualité, de la diversité… il n’en faut pas plus pour apprécier d’aller au marché pour ses faire ses courses. Surtout que le retour des beaux jours nous incite à sillonner les allées pour céder à quelques coups de cœur gourmets…

À l’instar des acquéreurs immobiliers qui retrouvent de l’appétit pour repartir avec le bon produit dans leur filet. À juste titre car le marché girondin réserve des opportunités sur différents étals en ce printemps 2024. lI suffit de consulter le dossier sur les marchés immobiliers – dans les pages suivantes – pour le vérifier.

En effet, les maisons en Gironde mettent en appétit les chalands puisque le millésime 2023 voit la fin de l’envolée des prix. Comme en attestent les transactions enregistrées du *1 janvier au 31 décembre 2023, le repli s’élève à -4,6 % pour un prix médian de 310 000 € à l’échelle du département. Notons quelques écarts tarifaires selon les secteurs géographiques et de belles surprises… En effet, le bassin d’Arcachon gâte les acheteurs avec des prix désormais stabilisés. 

En se dirigeant vers les appartements, les pancartes nous font aussi saliver avec des prix assagis. À 3890 € par mètre carré, le cours de ce type de bien affiche -0,6% sur un an. Bordeaux nous accorde une petite ristourne de -2,1 % et se situe désormais à 4570 € du m2. 

Dans ce contexte, le chaland peut retrouver le sourire car la valse des étiquettes fait partie du passé. Il faut en profiter pour acheter puisque la pierre girondine demeure une valeur sûre pour élaborer un beau projet patrimonial.

Les notaires vous accompagnent pour repérer les bons produits au juste prix. Leur pratique de l’évaluation immobilière permet de vérifier qu’il n’y a pas d’erreur dans l’addition du tarif annoncé. Leur expertise juridique sert à mettre le doigt sur le manque de fraîcheur au niveau de l’entretien du bien, ou encore les bonnes conditions d’utilisation au regard des diagnostics douteux. Enfin, pour officialiser un achat, le notaire rédige le compromis de vente dont la recette vise à établir un contrat dans l’intérêt du vendeur comme de l’acheteur.
Pour réussir vos courses immobilières, faites un tour de marché avec le notaire !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des notaires de la Gironde

 

 

Parole de notaire – Donner ou recevoir : les 10 questions clés.

Relevant d’une belle intention, une donation exige de prendre les bonnes dispositions au plan juridique. Facilitée par les préconisations du notaire et enregistrée par la rédaction d’un acte authentique, donateur et donataire peuvent d’autant mieux apprécier ce geste. 

QUI PEUT DONNER ?

« Toutes personnes peuvent disposer ou recevoir, soit par donation entre vifs, soit par testament, excepté celles que la loi en déclare incapables. » – article 902 du Code civil. Ainsi, toute personne ayant la capacité à disposer de ses biens peut librement donner. Un majeur sous tutelle ne peut consentir une donation qu’avec l’autorisation du juge des contentieux de la protection ou du conseil de famille s’il a été constitué. Un majeur sous curatelle ne peut donner qu’avec l’assistance du curateur. Un majeur sous habilitation familiale peut librement donner sauf si la mesure de protection porte sur le bien concerné par la donation, dans ce cas, li lui faudra l’autorisation du juge des tutelles. Dans le cas d’une habilitation aux fins d’assistance, la personne protégée, assistée de la personne habilitée, pourra faire une donation sans autorisation judiciaire, dans les conditions prévues pour la curatelle. Un majeur placé sous un mandat de protection future pourra consentir librement une donation, sauf à ce qu’elle soit réduite en cas d’excès. Le mandataire pourra donner au nom du mandant s’il y a été autorisé par le juge des tutelles.

 

QUI PEUT RECEVOIR ?
Toute personne majeure capable peut recevoir une donation.
Un mineur non émancipé peut recevoir une donation. Dans ce cas, elle devra être acceptée par son représentant légal ou tout ascendant. Ainsi, un grand-parent d’un mineur peut accepter les donations faites à celui-ci même s’il n’est pas son représentant légal.

  • Un majeur sous tutelle peut recevoir une donation. Dans ce cas, elle devra être acceptée par son tuteur.
  • Un majeur sous curatelle peut accepter seul une donation, sauf si elle est faite avec charge, dans ce cas l’assistance du curateur sera nécessaire.
  • Un majeur sous habilitation familiale peut accepter seul une donation, sauf si l’habilitation est spécialement sollicitée pour l’acceptation de la donation.
  • Un majeur placé sous un mandat de protection future peut accepter seul une donation.
  • Toutes les associations peuvent recevoir des dons manuels. Cependant, seules les associations reconnues d’utilité publique, cultuelles, les associations d’intérêt général déclarées ou ayant pour but la recherche scientifique ou médicale, les fondations et les fonds de dotation peuvent recevoir une donation par acte authentique.

Les interdictions :

  • lI est interdit de donner à une personne « future », non conçue au moment de la donation. lI est interdit pour le tuteur de la personne protégée, le mandataire judiciaire de la personne protégée, de recevoir de la personne protégée.
  • lI est également interdit notamment aux médecins, pharmaciens et auxiliaires médicaux de recevoir de leurs malades.
  • lI est interdit aux ministres du culte de recevoir de personnes qu’ils assisteraient dans leur dernière maladie.

 

QUEL PEUT ÊTRE L’OBJET DE LA DONATION ?
lI est possible de tout donner ou presque. lI faut que la chose donnée ait une valeur patrimoniale et qu’elle soit licite et morale.

 

LA DONATION PEUT-ELLE PRÉVOIR UNE CHARGE OU UNE CONDITION ?
La donation peut être faite avec charge, c’est- à-dire qu’on va obliger celui qui réalise quelque chose:

  • Dans l’intérêt de celui qui donne : par exemple la donation d’un bien à charge pour le donataire de verser une rente viagère au donateur
  • Dans l’intérêt de celui qui reçoit : par exemple la donation d’une somme d’argent à charge pour le donataire d’affecter cette somme au financement de ses études;
  • Dans l’intérêt d’autrui: par exemple une donation à charge pour le donataire de verser
    une rente viagère à un tiers.

La donation peut être faite sous conditions, c’est-à-dire qu’on laisse une certaine liberté au gratifié de s’exécuter pour bénéficier de la donation. Pour être valables, ces clauses doivent être possibles, licites et morales.

 

SOUS QUELLE FORME PEUT-ON DONNER ?

Deux formes possibles : 

  • Le don manuel qui se réalise de la main à la main, s’accomplit par la simple remise matérielle : virement, remise de chèque, transfert des titres. Le don manuel doit être enregistré, soit auprès du service des impôts dont dépend le gratifié via le dépôt d’un formulaire cerfa, soit par acte authentique devant notaire.
  • La donation par acte authentique devant notaire est obligatoire pour la transmission de biens immobiliers.

 

QUEL DROIT PEUT-ON TRANSMETTRE ?

La donation peut transférer le droit le plus complet sur la chose, à savoir la pleine propriété ou bien seulement un droit démembré, à savoir l’usufruit ou la nue-propriété :

  • La donation en usufruit présente un avantage entre les époux, partenaires pacsés ou concubins, en assurant au survivant d’entre eux le maintien de ses conditions de vie.
  • La donation en nue-propriété présente l’avantage pour le donateur qui donne insensiblement et pour le donataire puisque les droits de mutation sont plus faibles du fait que la fiscalité porte sur la transmission de la seule valeur en nue-propriété au jour de la donation.

 

PEUT-ON RÉVOQUER UNE DONATION ?

La donation est par principe irrévocable. La règle est la suivante « donner et retenir ne vaut ». Le donateur ne peut jamais reprendre ce qu’il a donné, même avec l’accord du donataire. Seules trois causes peuvent entraîner la révocation de la donation :

  • L’inexécution des charges imposées au donataire.
  • L’ingratitude du donataire.
  • La survenance d’enfant au donateur.

 

QUAND DONNER ?
La donation présente un avantage fiscal : bénéficier des abattements légaux qui se renouvellent tous les 15 ans. Donner le plus tôt possible permettrait de bénéficier plusieurs fois de ces abattements au cours d’une vie et de transmettre son patrimoine sans droits de mutation. La fiscalité des donations varie en fonction du lien de parenté existant entre le donateur et le gratifié. Exemple : entre un parent et son enfant, on appliquera un abattement de 100 000 €sur la valeur donnée, puis elle sera soumise à un barème progressif de 5% à 45%.

 

QUI PAIE LES FRAIS ?
Les frais d’acte de donation sont généralement à la charge du donateur. Néanmoins, donateurs et donataires sont libres de déterminer le débiteur desdits frais d’acte.


QUE SE PASSE-T-IL SI LE GRATIFIÉ DÉCÈDE AVANT LE DONATEUR ?
Si le gratifié décède avant le donateur, sans avoir lui-même d’enfant, le droit de retour est appliqué. Le bien donné repart dans le patrimoine du donateur. On considère donc que la donation n’a jamais eu lieu.


*Donataire/gratifié: personne qui reçoit une donation. *Donateur :personne qui donne

 

Me Clara DUMAREAU – Notaire à Bordeaux

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