webfutur, Auteur à Chambre Gironde Notaires

Édito – Une belle rencontre en 2024 !

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Nous vous souhaitons de belles acquisitions en 2024 !

Me Delphine DETRIEUX, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde

Parole de notaire – La vente d’un logement loué

Les notaires rencontrent souvent des propriétaires désireux de vendre un bien à usage d’habitation, utilisé comme un bien d’investissement locatif. Ils sont souvent préoccupés par les conséquences de la présence d’un locataire dans ledit bien lors de la mise en vente. Me F. Castagnet, notaire à Bordeaux, fait le point sur la procédure à suivre et les enjeux d’une telle vente.

Dans le cas de la vente d’un logement loué, la volonté du vendeur est déterminante. Ce dernier souhaite-t-il vendre son bien rapidement ou cette intention de vendre peut-elle être facilement reportée ? En effet, la date d’expiration du bail peut influer de manière considérable sur la possibilité de vendre le bien libre ou loué et, si sa volonté est de vendre son bien libre, le vendeur peut se voir alors obligé de reporter son projet à une date plus lointaine.

LA VOLONTÉ DE VENTE DU LOGEMENT LOUÉ, LIBRE DE TOUTE OCCUPATION

Conformément à l’article 537 du Code civil, les particuliers ont la libre disposition des biens qui leur appartiennent. Cependant, ce principe peut être quelque peu atténué dans le cas où le propriétaire d’un bien immobilier loué souhaiterait vendre son bien libre de toute occupation. En effet, il faut rappeler que, dans une telle hypothèse, le bailleur vendeur doit obligatoirement se soumettre aux dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Pour être valable, selon lesdites dispositions, le congé par le bailleur ne peut être réalisé que pour reprendre ou vendre le bien ou pour motif légitime et sérieux. En l’espèce, seule l’éventualité de la vente du bien nous intéresse.

Ainsi, dans le cas d’une vente du logement libre de toute occupation, le bailleur doit donner congé à son locataire six mois avant l’expiration du bail en cours. Il doit être donné au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, exploit d’huissier ou remise en mains propres. À peine de nullité, le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée.

Le locataire en place bénéficie alors d’un délai de deux mois durant lequel il peut se porter acquéreur du bien, par préférence sur tout acquéreur qu’aurait choisi initialement le vendeur-bailleur. Si le locataire accepte, il se positionne alors en priorité sur la vente et l’acte authentique constatant le transfert de propriété à son profit doit être régularisé dans les trois mois de l’exercice de son droit de préemption. Ce délai est prolongé d’un mois si ledit locataire a recours à un prêt. Il faut préciser que ce droit de préemption est personnel au locataire et qu’aucune substitution ne peut être envisagée lors de l’exercice de son droit.

A défaut de réponse du locataire dans les deux mois du congé reçu ou de refus exprès de sa part dans ledit délai imparti, le locataire se verra déchu de son titre de location, le bail prenant fin à son terme.

La date de fin du bail est déterminante afin de pouvoir vendre son logement libre de toute occupation. A ce titre, il est important que le bailleur soit informé que, si le congé délivré par ses soins est effectué avant le délai de six mois susvisé, le délai de préemption ouvert au locataire ne débutera pour autant qu’à compter du sixième mois précédant l’expiration du bail. A contrario, si le congé n’est pas délivré à temps par le bailleur, il est considéré comme nul et le bail, ne prenant finalement pas fin à son expiration, se renouvellera automatiquement et tacitement. Attention: à compter de l’envoi d’un congé à son locataire, le bien devient temporairement inaliénable. Le droit de préemption du locataire étant prioritaire. Dans le cas d’une purge du droit du locataire trop anticipée par le bailleur, le locataire ne peut y renoncer par avance. Aussi, si le bailleur envisage la signature d’une vente avec un tiers alors que la date de point de départ du droit de préemption n’est pas encore atteinte, le bailleur reste malgré tout définitivement lié par son offre de vente. De cette manière, le tiers acquéreur court le risque que le locataire préempte le bien à l’ouverture de son droit de préemption, et de voir par conséquent son acquisition annulée.
De même, la qualité du bailleur influera sur le délai du contrat de bail. En effet, si le bien a été initialement acquis par une personne physique ou une société de famille, le contrat de bail aura une durée de 3 ans. Si le bien a été acquis par le biais d’une personne morale, sans liens familiaux entre ses associés, la durée du bail sera obligatoirement portée à six ans, conséquence non négligeable sur le point de départ de la délivrance d’un éventuel congé par le bailleur. Si la date de prévision de vente du logement en question ne coin-cide malheureusement pas avec la fin du bail, dans les conditions analysées aux présentes, cela n’empêchera pas pour autant la vente dudit logement par son propriétaire – bailleur; le bien sera alors vendu loué.

LA VENTE D’UN LOGEMENT LOUÉ, OCCUPÉ

Contrairement à une idée reçue, la présence d’un locataire n’empêche pas la vente d’un bien à un tiers. À l’issue de la vente, le bail, dans ses conditions initiales, continuera pour le locataire en place et l’acquéreur deviendra bailleur en lieu et place du vendeur, mais également détenteur du dépôt de garantie versé par le locataire lors de la conclusion de son bail. Dans cette hypothèse, le locataire ne dispose alors d’aucun droit de préemption et se verra seulement notifier l’identité de son nouveau bailleur une fois l’acte de vente régularisé. Cependant, malgré cette «liberté» de choix de l’acquéreur du bien, la vente n’est pas sans conséquence pour l’acquéreur et sur le bail en cours, la durée de celui-ci pouvant s’en trouver allongée.

La qualité de l’acquéreur peut influer sur la durée du bail. En effet, si le vendeur était une personne physique ou une société de famille, rappelons que la durée du bail d’habitation est alors de trois ans. Cependant, si l’acquéreur est une personne morale, sans que celle-ci ne puisse être qualifiée de société de famille, l’article 10 de la loi de 1989 susvisée prévoit que le bail sera alors reconduit automatiquement pour une durée de six ans, et ce, bien que le bail initial ait été consenti pour une durée de trois ans.
La durée du bail peut être impactée si le nouveau bailleur souhaite lui-même donner congé à son locataire. Pour cela, il faut différencier le type de congé envisagé par le nouveau propriétaire du bien :
- Si ce dernier envisage un congé pour vendre, mais que le bail expire moins de trois ans après la signature de son acte d’acquisition, il ne pourra être délivré de congé pour vendre qu’à l’issue de son renouvellement ou de sa tacite reconduction, dans le respect des dispositions de l’article 15 de la loi de 1989 visées ci-dessus. Si le bail se termine plus de trois ans après l’acquisition du nouveau bailleur, le bail demeure inchangé et un congé pour vendre peut être adressé au locataire toujours dans le même formalisme que celui analysé ci-dessus. Cette hypothèse d’une durée supérieure à trois ans au jour de la signature de l’acte d’acquisition n’est évidemment possible que dans le cas où le bail avait été initialement conclu pour une durée de six ans.
- Si le nouveau propriétaire souhaite délivrer un congé pour reprise, c’est à dire afin que lui-même, son conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire, ascendant et/ou descendant habitent dans le bien, il faut distinguer si la date d’expiration du bail est à plus ou moins deux ans au jour de la régularisation de son acquisition. Si le bail en cours se termine dans un délai supérieur à deux ans à compter de la signature de son titre de propriété, la durée du bail est inchangée et le nouveau bailleur pourra donner congé pour habiter le bien acquis, dans les conditions prévues à l’article 15 | de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. Si le bail expire dans un délai inférieur à deux ans, sa nouvelle expiration sera à l’issue d’une période de deux ans à compter de la signature de l’acte. Aussi, dans cette hypothèse, le congé pour reprise ne pourra être donné par le nouveau bailleur que six mois avant cette expiration nouvellement déterminée, selon les formalités prévues aux termes dudit article 15 l. Ainsi, l’acquisition d’un bien occupé n’est pas sans conséquence pour les éventuels projets de l’acquéreur et ces questions de report d’expiration de bail doivent être bien réfléchies par ce dernier lors de toute acquisition d’un bien loué.

Maître Fanny CASTAGNET, notaire à Bordeaux

LE TERRAIN CONCERNÉ

Le lotissement est constitué d’un ensemble de terrains dénommés lots provenant de la division d’un terrain de plus grande importance. Le propriétaire qui effectue cette opération de division est nommé le lotisseur, il doit obtenir au préalable de la part de la mairie une autorisation de division de type déclaration préalable ou permis d’aménager selon la configuration du terrain et de la division projetée. Les règles d’urbanisme sont figées pendant 5 ans à compter de la non-opposition à la déclaration préalable ou à compter de la délivrance du permis d’aménager, c’est ce que l’on appelle la « cristallisation des règles d’urbanisme », c’est-à-dire que le permis de construire obtenu par l’acquéreur d’un lot de terrain à bâtir dans un lotissement ne peut pas être refusé ou assorti de prescriptions spéciales du fait de dispositions d’urbanisme nouvelles.

Le dépôt de permis de construire, pour l’acquéreur d’un lot de terrain à bâtir, pourra être réalisé dès l’obtention par le lotisseur de la décision de non-opposition à la déclaration préalable.
Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, la demande de permis de construire pourra être faite soit à compter de l’achèvement des travaux de lotissement soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente des lots avant l’exécution des travaux.

Le lotisseur est soumis à des obligations, il doit réaliser les voies d’accès communes, la création d’espaces verts, la viabilisation des terrains, c’est-à-dire que les terrains doivent être alimentés aux divers réseaux comme l’eau, l’électricité, l’assainissement, les télécoms auquel le particulier devra se raccorder une fois devenu propriétaire.

LES DOCUMENTS ET ORGANES PRINCIPAUX RÉGISSANT LE LOTISSEMENT

Le propriétaire d’un terrain en lotissement est nommé « un coloti ». Il devra se conformer aux règles propres du lotissement. La réglementation sur la création et l’aménagement des lotissements relève du droit administratif, tandis que relève du droit privé tout ce qui concerne les relations entre le lotisseur et les acquéreurs des lots et les relations entre les acquéreurs de ces lots. Dès l’achat du terrain, l’acquéreur sera informé des règles de droit privé qui régissent le lotissement, celles-ci peuvent être contenues généralement dans deux types de documents : le règlement de lotissement et le cahier des charges.

LE RÈGLEMENT DE LOTISSEMENT

Le règlement de lotissement est un document facultatif, s’il est établi il devra être joint au dossier de lotissement et être approuvé par l’autorité compétente. Le règlement de lotissement peut ajouter aux règles contenues dans le plan local d’urbanisme (PLU) et contenir des règles plus sévères que celles contenues dans le PLU. En revanche, il ne peut alléger les règles dudit PLU.
Le législateur a atténué cette contrainte, en établissant le principe de la caducité des règles d’urbanisme du lotissement dans l’article L442-9 alinéa 1er du code de l’urbanisme issu de la loi dite ALUR qui dispose notamment que « les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement notamment le règlement (…) deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu ».

Cette caducité a vocation à s’appliquer à tous les lotissements quelle que soit leur ancienneté.

En résumé, si un règlement de lotissement contient des règles d’urbanisme plus sévères, elles ne seront plus applicables à deux conditions :

Le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu,
Le lotissement a été autorisé depuis plus de dix ans.

LE CAHIER DES CHARGES

Le cahier des charges est un document contractuel qui régit la vie du lotissement, et qui comme le règlement de lotissement est un document facultatif. Ce cahier des charges s’impose aux colotis. Il peut, tout comme le règlement de lotissement contenir des restrictions comme par exemple le nombre de construction par lots, le type de bâtiments autorisés, le type de clôtures… Cela peut freiner les potentiels acquéreurs d’un lot de lotissement si leur projet ne peut être réalisé sur le terrain (une extension, garage…) dès lors que cela est interdit par le cahier des charges.

Le cahier des charges étant par nature contractuel aucune caducité ne s’applique. Il ne pourra être modifié que par l’intervention d’une décision en assemblée générale réunissant les colotis, cette décision devra être prise à l’unanimité. Celui-ci peut également prévoir les modalités d’entretien des voiries, l’éclairage, l’arrosage… Il est souvent prévu dans le cahier des charges qu’il sera créé entre tous les propriétaires, une association syndicale libre.

L’association syndicale prend naissance lors de l’établissement de ses statuts. L’objet de l’association sera alors défini, l’association aura vocation à gérer, dans un premier temps, les dépenses relatives à la remise en état des voiries après la construction des maisons, puis l’entretien des espaces communs type espaces verts, voiries et pourra effectuer des appels de fonds auprès de tous les colotis pour leur entretien. Les décisions relatives aux dépenses auront lieu dans le cadre d’assemblées générales qui seront tenues avec l’ensemble des colotis.

Dès l’achat du terrain, le notaire effectue souvent un appel de fonds auprès de l’acquéreur, contenant une provision :

pour les frais de constitution de l’association syndicale,
pour les frais de dégradation des voiries occasionnées par les constructeurs de maisons individuelles.

Cette association syndicale fonctionnera jusqu’à ce que les espaces communs (réseaux, voiries, espaces verts) soient intégrés dans l’espace communal. Cela peut prendre plusieurs années : il faut attendre notamment que toutes les constructions soient terminées, que les voiries détériorées soient refaites que les espaces verts soient remis en état si nécessaire.

Généralement le président de l’association syndicale est l’un des colotis du lotissement, il devra tenir les assemblées générales, justifier des fonds détenus pour le compte de l’association syndicale, constituer un dossier afin que le service de l’urbanisme compétent accepte la rétrocession des espaces communs. Pendant toute la vie de l’association syndicale, (c’est-à-dire jusqu’à sa dissolution, lorsqu’elle n’a plus de raison d’être), les colotis sont membres de plein droit de l’association syndicale, en cas de revente du terrain ou de la maison construite, le nouvel acquéreur deviendra membre de cette association syndicale et devra se conformer aux règles et obligations de ladite association syndicale.

Il peut néanmoins exister un lotissement sans association syndicale lorsque les voies et les espaces communs sont attribués en propriété aux acquéreurs des lots (terrains). Toutefois, la gestion des équipements communs risque d’être compliquée à gérer, car il va se créer une indivision entre tous les propriétaires, qui devront prendre des décisions à l’unanimité. En cas de désaccord entre eux, ils risquent dès lors de se retrouver dans des situations de blocage.

Mercredi 20 décembre, Me Delphine Detrieux a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

En droit de la vente immobilier, il est un sujet autant courant que technique, qui est une source constante d’interrogation de la part des vendeurs : l’imposition sur les plus-values.

L’assiette de cet impôt pourrait se résumer simplement comme étant la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition mais ce serait oublier les multiples correctifs notamment relatifs aux frais et travaux engagés par le vendeur pour l’acquisition comme pour la vente. Une fois, ces correctifs appliqués, on obtient ainsi une plus-value brute.

Prix de vente (corrigé) – valeur d’acquisition (corrigée) = plus-value brute

Sur cette plus-value brute, il est encore possible d’appliquer différents abattements pour obtenir le montant de la plus-value nette imposable.

Plus-value brute – abattements = plus-value nette imposable

Nous allons ici nous concentrer plus particulièrement sur l’abattement le plus connu et le plus courant, celui lié à la durée de détention.

Mais avant cela, il convient de rappeler que l’impôt sur les plus-values est le cumul d’une catégorie d’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % et de divers prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) dont le taux global est de 17,2 %. Or ces deux impositions n’ont pas nécessairement la même assiette. Car par l’application de l’abattement pour durée de détention, la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu (IR) est souvent plus faible que la plus-value nette servant d’assiette aux prélèvements sociaux (PS).

Plus-value brute – abattement spécifique IR = plus-value nette imposable à IR
Plus-value nette imposable à IR x 19 % = Montant de l’IR
Plus-value brute – abattement spécifique PS = plus-value nette imposable aux PS
Plus-value nette imposable aux PS x 17,2 % = Montant des PS
Impôt sur les plus-values = montant de l’IR + montant des PS

Depuis le 1er février 2012, la plus-value brute est réduite d’un abattement pour chaque année de détention à partir de la cinquième. Le taux est progressif et varie selon que la base sert au calcul de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux selon le tableau ci-dessous :

Durée de détention	Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu	Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0%	0%
Entre 6 et 7 ans	6%	1,65%
Entre 7 et 8 ans	12%	3,30%
Entre 8 et 9 ans	18%	4,95%
Entre 9 et 10 ans	24%	6,60%
Entre 10 et 11 ans	30%	8,25%
Entre 11 et 12 ans	36%	9,90%
Entre 12 et 13 ans	42%	11,55%
Entre 13 et 14 ans	48%	13,20%

Entre 14 et 15 ans	54%	14,85%
Entre 15 et 16 ans	60%	16,50%
Entre 16 et 17 ans	66%	18,15%
Entre 17 et 18 ans	72%	19,80%
Entre 18 et 19 ans	78%	21,45%
Entre 19 et 20 ans	84%	23,10%
Entre 20 et 21 ans	90%	24,75%
Entre 21 et 22 ans	96%	26,40%
Entre 22 et 23 ans	100%	28,00%
Entre 23 et 24 ans	100%	37,00%

Entre 24 et 25 ans	100%	46,00%
Entre 25 et 26 ans	100%	55,00%
Entre 26 et 27 ans	100%	64,00%
Entre 27 et 28 ans	100%	73,00%
Entre 28 et 29 ans	100%	82,00%
Entre 29 et 30 ans	100%	91,00%
Après 30 ans	100%	100%

Le cumul des abattements aboutit à une exonération totale au bout de 30 ans de détention du bien.

Le départ du délai de détention est la date d’acquisition et c’est pourquoi il est si important pour une bonne application de cet abattement de bien déterminer cette date. Mais ce n’est pas aussi évident que cela pourrait apparaitre à première vue.

I – Les cas simples : Quand la date est celle qui figure dans l’acte d’acquisition

Dans les situations les plus courantes, la détermination de la date d’acquisition ne pose pas de difficulté car elle correspond à celle de signature de l’acte d’acquisition. Il s’agit des ventes, des échanges, des donations ou des apports à société quand le bien cédé correspond juridiquement au bien acquis (même nature, même proportion, même droit démembré ou non). Le principe est le même en cas de cession simultanée de biens acquis par fractions successives. Par exemple, lors d’une vente d’une propriété composée de plusieurs parcelles acquises séparément.

La plus-value nette doit être déterminée séparément pour chacune des parties acquises selon ses propres spécificités (frais, travaux, date d’acquisition…). Les taux d’imposition seront ensuite appliqués sur le total additionné de ces plus-values nettes. Si jamais, un des calculs aboutit à une moins-value, celle-ci s’impute sur la plus-value nette générée par la ou les autres opérations. Ce cas exceptionnel d’imputation de la moins-value explique pourquoi il est si important en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives, de faire le calcul pour toutes les opérations même si l’une d’elles aboutit manifestement une moins-value.

II- Les cas où la date d’acquisition n’est pas celle qui figure dans l’acte

Il existe aussi de nombreuses situations où la date du titre de propriété ne correspond pas à la date d’acquisition.

Succession

Il s’agit tout d’abord des successions. En effet, l’administration fiscale considère que le point de départ de la détention des ayants droits (héritiers ou légataires) est la date d’ouverture de la succession. Il s’agit de la date du décès lorsque celle-ci est connue (article 720 du code civil). Mais en cas de disparition, c’est-à-dire quand le décès est probable même s’il n’a pas pu être constaté, comme dans le cas de catastrophe, c’est le jugement déclaratif de décès qui fixera la date présumée de décès (en général celle de la catastrophe). En revanche, dans les cas où il est impossible se savoir si la personne est en vie ou non, le régime des absents s’applique (article 122 et suivant du code civil). C’est la transcription à l’état civil du jugement déclaratif d’absence qui ouvre la succession au terme d’une longue procédure.

Remembrement

Ensuite, un autre cas très couramment rencontré par les notaires est lorsque le bien a été acquis par remembrement. Le remembrement est une opération foncière qui consiste à réorganiser et redistribuer les parcelles d’une zone définie pour créer des unités foncières plus importantes. Les propriétaires concernés abandonnent leur bien pour qu’il leur soit attribué de nouvelles parcelles. Il s’agit d’une forme d’échange généralisé et administrativement encadré.

En matière de plus-value, l’administration fiscale considère le remembrement comme une opération intercalaire et fait remonter le point de départ du délai de détention à la date d’acquisition du bien abandonné au remembrement. C’est un avantage pour les propriétaires vendeurs mais parfois un énorme casse-tête pour le notaire si les biens abandonnés avaient eux même plusieurs origines.

Construction

Enfin, il faut exposer la situation dans laquelle un propriétaire vend un bien bâti dont il a acquis le terrain et réalisé la construction. Il convient de procéder comme pour les cas d’acquisition par fractions successives et distinguer le terrain et la construction. Une plus-value nette sera établie pour le terrain seul à partir de la différence entre la valeur du terrain nu au jour de la cession et sa valeur d’acquisition. Et une seconde plus-value nette sera calculée pour la construction seule pour laquelle le prix d’acquisition sera établi par le cout de la construction (coût total des travaux réalisés entre l’ouverture du chantier et son achèvement avec justificatifs de factures d’artisans, de constructeurs ou de matériaux et sans limitation quant à la nature des travaux).

Ainsi le taux de l’abattement pour une durée de détention sera différent entre le terrain et la construction, si le chantier ne s’est pas ouvert juste après l’acquisition du terrain nu. Pour le calcul de l’imposition, on procède ensuite comme pour les acquisitions par fractions successives. On additionne les plus-values nettes obtenues après application des abattements, pour le terrain et la construction, avant application des taux d’imposition. Précision étant faite que cela ne s’applique pas aux ventes en état futur d’achèvement pour lesquelles la date d’acquisition est celle de l’acte de vente car ladite vente porte sur un bien bâti même si la construction n’est achevée que postérieurement à l’acte.

III – Les cas pour lesquels la date d’acquisition dépend d’un seul des actes de propriété

Il existe une dernière catégorie d’opérations pour lesquelles la propriété est acquise en vertu de plusieurs actes ou faits mais pour lesquelles l’administration fiscal considère qu’il n’y a qu’une seule date d’acquisition pour le calcul du délai de détention.

Acquisition à la suite d’un partage

Nous avons vu ci-dessus que lorsqu’on cède un bien acquis par fractions successives, il est nécessaire de calculer autant de plus-value nettes imposables qu’il y a d’origine de propriété. Lorsque les acquisitions successives portent non pas sur différentes parcelles constituant in-fine la propriété vendue, mais sur des droits indivis, il est nécessaire de distinguer selon l’origine de l’indivision. Si l’indivision est née d’une succession, d’une donation-partage ou d’une acquisition entre époux ou partenaires de pacs (et ce même si le mariage ou le pacs a été conclu après l’acquisition ou qu’il a été dissout avant la cession), alors le point de départ du délai de détention à retenir est la date d’entrée en indivision. C’est la date du décès s’il s’agit d’une indivision successorale et la date de la donation ou de l’acquisition pour les autres cas. Les acquisitions postérieures de portions indivises par licitation, partage ou même donation-partage, ne sont considérées que comme des opérations intercalaires.

Dans le cas particulier où le vendeur n’était pas issu de l’indivision originaire, par exemple s’il a recueilli par succession ou donation une portion indivise de la part d’un des membres originaires, alors la date d’acquisition à retenir est celle de sa propre entrée dans l’indivision. Si en revanche, l’indivision est née d’une donation simple ou d’une acquisition par des personnes non mariées ou pacsées, il conviendra d’appliquer le principe des acquisitions par fractions successives et calculer pour chaque portion indivise la plus-value nette imposable et déterminer pour chacune d’elle sa propre d’acte d’acquisition.

Acquisition ou cession en démembrement

Le démembrement est l’opération qui consiste à séparer les deux composantes de la pleine propriété : l’usufruit (jouissance) et la nue-propriété (titre). Cela se produit notamment à l’occasion d’une succession lorsque l’usufruit et la nue-propriété d’un même bien sont attribués à des personnes différentes, mais aussi lors d’une donation (voire d’une vente comme dans les ventes en viagers occupés), lorsque le donateur (ou le vendeur) conserve à son profit l’usufruit et ne cède que la nue-propriété. L’usufruit n’a pas vocation à être perpétuel. Il s’éteint par l’arrivée de son terme lorsqu’il en a été prévu un, ou plus généralement par le décès de l’usufruitier. A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire. Il est aussi possible de reconstituer la pleine propriété en réunissant l’usufruit et la nue-propriété entre les mêmes mains, par exemple en donnant ou vendant l’usufruit au nu-propriétaire (ou inversement d’ailleurs) sans attendre son terme. Mais dans tous les cas, la date d’acquisition à retenir est toujours la date à laquelle, le propriétaire a recueilli le premier des droits démembrés.

Peu importe qu’il ait d’abord acquis l’usufruit ou la nue-propriété, ou que la pleine propriété ait été reconstituée par succession, donation ou acquisition à titre onéreux. Par extension, lorsqu’un propriétaire cède un droit démembré alors qu’il avait acquis initialement la pleine propriété et qu’aux termes d’un acte intermédiaire, il a cédé (vendu ou donné) l’autre partie, le point de départ du délai de détention à retenir est la date d’acquisition de la pleine propriété. Ce principe peut donc paraitre très favorable aux vendeurs en permettant systématiquement de retenir la date la plus ancienne pour le calcul de l’abattement pour durée de détention mais il convient de préciser qu’il peut être désavantageux quant à la détermination de la valeur d’acquisition.

Changement de régime matrimonial

Il existe d’autres situations pour lesquelles l’administration retient la date la plus ancienne. Elles concernent les époux mariés sous le régime de la communauté universelle. Lorsque les époux vendent un bien qui appartenait originairement à l’un d’entre eux mais apporté ensuite par la communauté universelle, on ne retient qu’un seul point de départ du délai de détention pour les deux époux sans distinction. C’est celui de l’acquisition par l’époux apporteur et peu importe la date du contrat de mariage ou même la date de mariage elle-même. De la même manière, lors de la vente par un époux ayant recueilli l’intégralité de la communauté universelle lors du décès de son conjoint (à la condition qu’il n’existe pas d’enfant d’un premier lit), le point de départ du délai de détention n’est ni le décès, ni le changement de régime matrimonial mais la date d’acquisition par la communauté ou par l’époux apporteur et ce même si c’est le conjoint prédécédé qui avait alors acquis ce bien.

Acquisition sous conditions suspensives

Enfin, il y a un cas où l’administration retient la date la plus récente.

Certaines acquisitions peuvent être conclues sous condition suspensive (le plus souvent l’homologation de l’opération par la justice). La propriété relève donc de deux titres distincts : l’acte de vente ou de partage sous condition suspensive et la réalisation de la condition suspensive constatée dans un acte de dépôt de pièces. Dans ces opérations, il est généralement prévu que la propriété est transmise rétroactivement à la date du premier acte. Cependant, l’administration fiscale ne tient pas compte de cette volonté des parties et impose pour point de départ du délai de détention, la date de réalisation de la condition suspensive.

Conclusion

Le présent exposé a pour objet de permettre de déterminer la date d’acquisition à retenir pour l’application de l’abattement pour durée de détention et savoir notamment quand l’exonération totale après détention de 30 ans est acquise. Mais les principes exposés ne peuvent pas être transposés à la détermination de la valeur d’acquisition qui dépend de règles différentes. Cette question devra faire l’objet d’un prochain article.

Mercredi 13 décembre, Me Marie Laborde-Latouche a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Mercredi 6 décembre, Me Julie Moumin a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Nous sommes très heureux de vous partager trois nouveaux épisodes de notre podcast « Dans mon étude ».

Ces nouvelles histoires racontées par les notaires girondins vous ferons passer par toutes les émotions.

Retrouvez tous les épisodes sur les plateformes d’écoute et de téléchargement, dont Spotify, Apple Podcast ou Deezer.

Mercredi 29 novembre, Me Karine Craighero a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Il existe actuellement un faisceau de circonstances environnementales et politiques (immeubles dans les vieux quartiers qui s’effondrent, insalubrité, non-respect des normes de décence, offre locative en berne, logements énergivores) qui a ou devrait avoir pour conséquence une accélération de la rénovation de nos centres urbains et l’amélioration de l’habitat dans l’ancien.

Acquérir un bien rénové est évidemment une alternative à l’investissement dans le neuf, et le cadre juridique offert par la vente de ce type de biens procure une sécurisation pour l’acquéreur (quant à la consistance, l’étendue des travaux et leur délai de réalisation) tout en lui garantissant le respect des normes de décence et de performance énergétique (encadrement des travaux par un permis de construire).

Ainsi, la vente d’immeuble à rénover est un outil de protection de l’acquéreur qui passe par un contrat spécifique, acte établi par un notaire en la forme authentique. Il existe en outre aujourd’hui 4 dispositifs de défiscalisation pouvant accompagner l’investissement dans l’ancien rénové.

LE CADRE JURIDIQUE

Le contrat spécifique à la vente de bien à rénover, système protecteur de l’acquéreur, s’impose lorsque la vente réunit les critères suivants :

– l’immeuble bâti à rénover concerné par la vente est à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou est destiné après travaux à l’un de ces usages ;

– le vendeur s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble ;

– le vendeur perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Ainsi, l’acquéreur paye le prix du sol et des constructions existantes à la date de signature de l’acte authentique, puis des ouvrages à venir, au fur et à mesure de leur réalisation. Le vendeur restera maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. La nature et l’importance des travaux ne sont pas réglementées. Cependant, si les travaux sont assimilables à une reconstruction il s’agira d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement et non plus d’une vente d’immeuble à rénover, induisant un régime juridique différent.

LE FORMALISME

L’acte authentique de vente doit respecter un certain formalisme. Ainsi, il devra comporter des mentions obligatoires, viser des pièces qui auront été fournies préalablement à l’acquéreur et qui seront annexées à l’acte de vente, respecter des règles particulières concernant notamment le paiement du prix. Le notaire s’attachera en outre en vérifier la validité des assurances obligatoires fournies à l’acquéreur à l’appui des garanties offertes par la loi : garantie de bonne exécution et d’achèvement de ces travaux.

Chaque acte de vente doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

– la description et les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble ainsi que l’indication de la situation du bien dans l’ensemble immobilier ;

– la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot (loi Carrez) (avant et après travaux) ;

– la description des travaux à réaliser précisant éventuellement les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;

– le prix de l’immeuble : il doit être ventilé entre le prix des constructions existantes, payé lors de la signature du contrat de vente, et celui des travaux, versé de façon échelonnée, au fur et à mesure de leur réalisation ;

– le délai de réalisation des travaux ;

– la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux (elle porte uniquement sur les travaux à réaliser et non sur le bâti existant) ;

– les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux.

Les modalités de paiement du prix :

Les versements concernant la quote-part du prix applicable aux travaux ne doivent pas dépasser :

– 50 % du prix lorsque la moitié des travaux sont réalisés,

– 95 % du prix à l’achèvement,

– le solde est versé à la livraison du bien.

Les garanties :

• Liées à l’exécution des travaux

Le vendeur doit les garanties biennale et décennale (selon le type de travaux). La réception des travaux qui est effectuée pour l’ensemble des travaux entre le vendeur et les entreprises en constitue le point de départ. Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents doivent être inscrits dans l’acte de livraison ou signalés par écrit dans le délai d’un mois suivant cette livraison. L’action en réparation peut être intentée dans un délai d’un an suivant la livraison.

La livraison intervient ultérieurement : elle résulte de l’établissement d’un procès-verbal établi entre l’acquéreur et le vendeur, lors de la remise des clefs.

• Concernant le bâtiment existant

La découverte après la vente d’un défaut non apparent au moment de la vente (non décelable par un profane après un examen normalement attentif), il est possible d’engager une action en justice dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice

(Code civil : art. 1641). Il faut toutefois que ce vice rende le logement impropre à l’usage auquel il était destiné ou qu’il l’affecte au point qu’il n’aurait pas été acquis ou à un prix inférieur.

• Les assurances :

– Les assurances liées à l’exécution des travaux : À l’appui de ces garanties, le vendeur professionnel d’un immeuble à rénover doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l’assurance de responsabilité obligatoire et d’une assurance dommages ouvrage.

– La garantie financière d’achèvement : Le vendeur doit fournir une garantie d’achèvement des travaux constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Elle cesse à l’achèvement des travaux.

Les annexes à l’acte de vente :

Le contrat de vente doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés par acte authentique chez le notaire :

– les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux ;

– le règlement de copropriété (celui-ci doit être communiqué à l’acquéreur avant la signature du contrat) ;

– les justifications d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l’assurance de responsabilité obligatoire et de l’assurance dommages-ouvrage.

LES DIFFÉRENTS DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION EXISTANT AUJOURD’HUI

Différentes mesures d’incitation fiscale existent aujourd’hui pour appuyer l’investissement dans l’ancien rénové.

Le dispositif Pinel

Les critères à respecter pour avoir accès au dispositif Pinel sont les suivants :

• Tout d’abord concernant l’achat :

– il devra s’agir d’un logement ancien à rénover dans son intégralité afin qu’il revienne comme neuf,

– cela pourra également être un logement à réhabiliter s’il est considéré comme « indécent » par la loi,

– il pourra également s’agir d’un bien immobilier autre qu’une habitation que vous transformerez en logement. Attention, tous ces achats doivent être faits dans le but de louer le logement rénové.

• Le logement devra être loué :

– En tant que résidence principale sur une durée de 6 à 12 ans,

– à un locataire dont les revenus sont plafonnés, avec un loyer plafonné par décret.

Grâce à la loi Pinel, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 21 % du prix du logement. Cela sera applicable uniquement dans une limite de 300 000 € d’investissement et d’un prix au m2 ne dépassant pas 5 500 €. Un label énergétique HPE ou BBC rénovation est désormais exigé pour avoir accès à cette aide financière et le logement doit être situé en zone tendue. Pour être éligible à la loi Pinel, toutes les personnes imposables, qu’elles soient célibataires ou en couple, peuvent demander cette aide. Elle est également ouverte aux personnes investissant grâce à une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Il est également à noter certains freins à l’accès à ce dispositif qui ne s’applique pas aux maisons individuelles par exemple, ou dans le cadre de l’achat par un société civile immobilière il faudra prévoir que le dispositif Pinel est incompatible avec un démembrement des parts sociales.

Le dispositif Cosse :

Les critères à respecter pour avoir accès au dispositif Cosse sont les suivants :

– il faut avoir investi dans un ensemble immobilier ancien, avec ou sans travaux et qui se situe en agglomération ;

– ce logement doit être destiné à la location vide et en résidence principale ;

– la durée de location du bien se situe entre 6 et 9 ans ;

– les revenus du locataire ainsi que le loyer de l’appartement ou de la maison sont plafonnés ;

– la signature d’une convention avec l’ANAH.

Après avoir fixé le loyer et les ressources du locataire, un abattement fiscal pourra être fait. La diminution fiscale se fait sur les revenus locatifs. Le taux dépendra de la localisation du logement.

Le dispositif Malraux

Les critères à respecter pour avoir accès au dispositif Malraux sont les suivants :

– il faut avoir investi dans un ensemble immobilier ancien,

– le bien doit se situer sur un site patrimonial remarquable ou un quartier ancien dégradé (zone protégée ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager ZPPAUP),

– il doit être rénové dans son entièreté et sous l’autorité de l’architecte des Bâtiments de France,

– il devra être mis en location à titre de résidence principale et comme un logement nu pour une durée de 9 ans minimum.

Si le bien est situé en zone protégée, l’avantage fiscal ancien accordé sera plafonné à hauteur de 36 000 €. La réduction d’impôts pourra aller jusqu’à 30 % du montant des travaux. En revanche, si le logement rénové est localisé en ZPPAUP, la réduction porte sur 22 % du montant des travaux, eux-mêmes plafonnés à 100 000 €. Il est en outre à noter que toutes les dépenses de travaux ne sont pas prises en compte.

Le dispositif Monuments historiques

L’achat d’un bien dépendant d’un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire ou labellisé Fondation du patrimoine (label restant assez difficile à obtenir), pourra être éligible au dispositif Monuments historiques. Il faut cependant s’engager à conserver ce bien pendant 15 ans, et le destiner à la rénovation. L’autorisation est donnée par la conservation régionale des monuments historiques et la rénovation sera suivie par le contrôle de l’État. Une fois les travaux réalisés, le logement pourra être proposé en résidence principale ou secondaire pour une durée de 3 ans sans que soit exigé de minimum ou de maximum de ressources et sans plafond de loyer. Ce dispositif permet de déduire 100 % du coût des travaux, certaines charges également, ce type de bien pourra également être exonéré de frais de succession.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques du mois d’octobre.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Mercredi 22 novembre, Me Anne Jonoux a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Mercredi 15 novembre, Me Thomas Bugeaud a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Pour établir un testament, l’indication de la date a une importance particulière car c’est à ce jour qu’il faut se placer pour déterminer la capacité du testateur. De plus, la date permet d’établir l’ordre des testaments, si le défunt en laisse plusieurs.

À ce jour l’utilité du testament reste sous-estimée pour la grande majorité des français qui traditionnellement éprouvent des difficultés pour anticiper les conséquences de leur décès. Rédiger son testament n’ayant aucune incidence sur la date de notre mort, nous allons aborder par l’intermédiaire de diverses questions, l’avantage de prévenir les conséquences de son décès.

1) QUELLE FORME DOIT RESPECTER LE TESTAMENT POUR ÊTRE VALIDE ?

Le testament peut revêtir plusieurs formes, qui diffèrent selon la qualité du disposant et les conséquences de sa volonté. La quasi-totalité des testaments rédigés en France emprunte deux formes :

Le testament olographe : C’est la forme de testament la plus utilisée car c’est la plus simple et la plus rapide à réaliser. C’est un acte sous seing privé écrit en entier de la main du testateur, daté et signé par lui. Il n’est assujetti à aucune autre forme. Il sera rédigé sur papier libre mais il peut être fait sur n’importe quel support en cas d’urgence. Le testament peut être déposé chez tout notaire afin qu’il soit conservé et enregistré au fichier des dernières volontés. L’enregistrement du testament permet qu’au décès du testateur, le notaire en charge du règlement de la succession, soit informé de l’existence du testament et ce, même si ce dernier n’est pas déposé dans son office. Pour en connaître le contenu, il s’adressera directement au notaire dépositaire du testament.

Le testament authentique : Il doit être reçu par deux notaires ou par un notaire et deux témoins et doit respecter un certain formalisme. Le notaire est tenu d’écrire les volontés dictées par le testeur à qui il lira le testament dans sa globalité avant sa signature. Ce formalisme est imposé à peine de nullité du testament. Cette forme de testament présente un certain nombre d’avantages :

• dicté par le testateur, c’est la seule forme utilisable pour une personne ne sachant ou ne pouvant signer ;

• écrit par le notaire, il est moins sujet à interprétation que le testament olographe ;

• il bénéficie de la force probante et de la date certaine attachées à tout acte authentique ;

• établi en minute par le notaire, le risque de destruction et de détournement est réduit ;

La forme authentique est imposée quand le disposant souhaite totalement déshériter son conjoint et quand il souhaite le priver de son droit au logement.

En effet, le conjoint survivant dispose d’un droit viager d’habitation sur le logement qu’il occupe au moment du décès à titre d’habitation principale, dès lors que celui-ci appartient aux époux ou dépend totalement de la succession. Ainsi, déshériter son conjoint dans un testament olographe, ne le privera pas du droit viager au logement qui lui permet de se maintenir dans son lieu de vie. La forme authentique est exigée car les conséquences sont lourdes pour le conjoint survivant qui se trouvera expulsé de son cadre de vie.

2) PEUT-ON DISPOSER DE SES BIENS COMME ON LE SOUHAITE ?

En présence d’héritier(s) réservataire(s), on ne peut disposer librement de ses biens que pour une fraction de son patrimoine, le restant étant réservé à ses enfants ou son conjoint survivant dans certains cas. En effet, la loi protège la famille proche contre les libéralités que le de cujus pourrait consentir sans retenue, soit à des parents plus éloignés, soit à des tiers, étrangers au cercle familial. Elle assure en outre une égalité minimale entre ses bénéficiaires (les enfants). L’évolution de la famille, et notamment la croissance du nombre de familles recomposées, conduit parfois nos clients à ne plus souhaiter transmettre à leurs enfants d’un premier lit. La réserve héréditaire est destinée à les protéger.

La quotité des biens dont on peut disposer librement varie en fonction du nombre d’enfant(s) du défunt. L’article 913 du code civil dispose que « les libéralités, soit par actes entre vifs, soit par testament, ne pourront excéder la moitié des biens du disposant, s’il ne laisse à son décès qu’un enfant ; le tiers, s’il laisse deux enfants ; le quart, s’il en laisse trois ou un plus grand nombre ».

Comme indiqué en amont, le conjoint survivant est également considéré comme héritier réservataire en l’absence de descendant et sous réserve qu’ils ne soient pas divorcés, sa réserve héréditaire est de 1/4, la quotité disponible étant ainsi de 3⁄4.

Il reste que cette limitation, n’est sanctionnée qu’a posteriori : la réserve étant une part de sa succession, la liberté de disposition du défunt se mesure en effet à ce qu’il laisse à son décès. Par conséquent, la sanction encourue en cas de disposition excessive, n’est pas une nullité du testament, mais la réduction du legs pour atteinte à la réserve héréditaire.

La réduction demeure très menaçante, parce qu’elle remet en cause le bénéfice économique de la libéralité. Mais si la rédaction du testament est anticipée à l’aide de son notaire, ce dernier pourra dans la limite des informations transmises, pronostiquer la valeur de la quotité disponible et de la réserve héréditaire pour ainsi, en cas de dépassement de cette dernière, conseiller au client de souscrire un contrat d’assurance-vie (dont la valeur n’entre pas en compte dans l’actif de succession et donc dans le calcul de la réserve héréditaire) pour permettre au légataire de dédommager, en valeur, le(s) héritier(s) réservataire(s).

3) DANS QUELLES SITUATIONS EST-IL RECOMMANDÉ DE FAIRE UN TESTAMENT ?

L’acquisition d’une résidence principale par des Partenaires de Pacs

Le testament est fréquemment conseillé par les notaires lors d’une acquisition par un couple pacsé de leur résidence principale. En effet, les partenaires, n’ont aucun droit successoral dans la succession du coacquéreur prédécédé. En revanche, au même titre que le couple marié, le partenaire de pacs est exonéré de droits de succession pour les biens recueillis dans la succession de son partenaire.

Dans cette configuration, le testament permet aux partenaires de se protéger mutuellement en cas de décès. Pour maintenir le partenaire survivant dans son lieu d’habitation, il pourra lui être conseillé de léguer ses droits sur le bien en question en pleine propriété en l’absence d’enfant ou en usufruit en présence d’enfant(s), ces derniers ayant vocation à hériter du bien à l’extinction de l’usufruit, c’est-à-dire au décès du partenaire survivant.

Il convient d’anticiper le patrimoine du défunt afin que le legs ne fasse pas l’objet d’une action en réduction. On peut notamment guider le client vers un legs seulement en usufruit (dont la valorisation est inférieure à celle de la pleine propriété) ou lui proposer un contrat d’assurance-vie dont les primes permettront le paiement de l’indemnité de réduction.

Quand on veut transmettre à une autre personne que ses héritiers

Si on ne prévoit rien pour son décès, c’est la loi qui détermine la dévolution des biens dépendant de la succession, aux personnes et dans les proportions fixées par le code civil.

Par conséquent, le disposant peut, grâce à son testament, modifier sa dévolution successorale, que ce soit dans l’ordre des héritiers, l’identité ou dans les proportions transmises.

La rédaction d’un testament peut être l’occasion de faire un acte de philanthropie ; ces legs sont généralement exonérés de droits de succession.

Favoriser un héritier en particulier

Contrairement aux donations qui sont présumées rapportables, sauf volonté contraire du de cujus, le legs est présumé hors part successorale. Le rapport a pour finalité d’assurer l’égalité entre les héritiers du même « rang » ayant vocation à recevoir la même quotité des biens dans la dévolution légale.

C’est pourquoi, si avant son décès le défunt fait un don d’une somme d’argent à l’un de ses héritiers, en pensant l’avantager par rapport aux autres héritiers, cette somme sera réintégrée dans la masse partageable de la succession et répartie, en parts égales, entre tous les ayants cause.

Ainsi si la volonté du disposant est d’avantager un de ses successible, plus que les autres, il conviendra qu’il lui lègue cette somme d’argent, et elle viendra ainsi en complément de sa vocation dans l’héritage du défunt et non en avance sur sa part d’héritage.

Modifier ses clauses bénéficiaires d’assurance-vie

Le testament, sous sa forme olographe, profite d’un formaliste simple et rapide. Il est ainsi de plus en plus fréquent, de conseiller aux clients de désigner ou modifier les bénéficiaires d’un contrat d’assurance-vie directement dans leur testament. Il faudra aussi leur recommander de prévenir la compagnie d’assurances, par lettre recommandée avec avis de réception, de l’existence dudit testament et lui communiquer le nom du notaire qui en a la garde.

4) UN TESTAMENT PEUT-IL CONTENIR DES VOLONTÉS EXTRA-PATRIMONIALES ?

Un testament peut contenir des dispositions étrangères à la dévolution des biens du testateur.

Il est important de prendre en compte que le testament a de fortes chances d’être ouvert plusieurs jours après le décès. De ce fait, le testateur ne doit pas utiliser son testament pour indiquer ses requêtes concernant son enterrement sans avoir pris le soin d’informer ses proches que son testament contient ce type de dispositions.

En ce qui concerne la reconnaissance d’un enfant, elle doit être effectuée dans un testament authentique et elle n’établit la filiation qu’à l’égard de son auteur.

Les parents d’enfants encore mineurs sont souvent inquiets quant à la garde de leurs enfants s’ils venaient à décéder avant leur majorité. Ils peuvent désigner le ou les tuteur(s) de leurs enfants directement dans leur testament.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois d’octobre.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Mercredi 8 novembre, Me Sabrina Landreau-Ballade a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Édito – Bordeaux moins dans le rouge…

Non, la célèbre cité girondine ne renie pas son statut de capitale du vin ! Elle continue plus que jamais de rayonner mondialement du haut de son inscription au patrimoine mondial de l’Unesco et s’affiche comme vitrine de l’excellence dans l’élaboration de grands vins…

Au contraire, elle se montre même toujours plus accueillante puisqu’elle réduit la teneur de ses biens immobiliers en euros. Un assemblage plus en cohérence avec le marché actuel qui évite à Bordeaux de se retrouver dans le rouge lorsque l’on mesure l’évolution du prix de la pierre.

Une recette dont elle n’usait plus depuis une bonne dizaine d’années au profit de tarifs toujours plus élitistes…

En effet, selon le baromètre des notaires Girondins, le cours moyen des appartements et maisons n’enregistre pas de baisse significative mais plutôt un ralentissement de la hausse des prix sur un an.

Ce parc immobilier moins corsé en prix au mètre carré peut mettre l’eau à la bouche des acheteurs. Ils retrouvent – avec ce millésime 2023 – le plaisir de négocier. Pour les accompagner dans leur acquisition, les notaires disposent d’une large panoplie de biens à vendre qu’ils prennent soin de proposer à leur juste prix.

De plus, ils apportent leur caution au plan juridique et technique. Pas de mauvaise surprise en s’installant dans le logement. Aucune raison de ressentir de l’amertume avec des biens qui cacheraient des servitudes oubliées, des diagnostics incomplets, un bâti altéré, un droit à construire enterré…

Autant de précautions qui visent à rédiger un compromis parfaitement documenté au service du contrat notarié, dans l’intérêt du vendeur et de l’acquéreur.

Pour les nouveaux propriétaires, cette transaction réserve un savant mélange immobilier et juridique, qui contribue plus que jamais au grand succès de l’habitat bordelais !

Me Delphine DETRIEUX, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde

Parole de notaire – Don de somme d’argent : acte sous seing privé ou acte authentique ?

La loi ne prévoit aucune forme spéciale pour un don de somme d’argent. Vous pouvez donc le réaliser par vous-même (sous seing privé) ou devant notaire (acte authentique). Mais donner une somme d’argent peut avoir d’importantes implications juridiques et fiscales. Il faut surtout penser à déclarer ce don.

Si vous ne souhaitez pas vous adresser à votre notaire pour effectuer ce don, la personne qui le reçoit devra néanmoins en informer les services fiscaux. Le donataire aura le choix de révéler ce don :

– soit au moyen du formulaire en ligne disponible dans son espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique Déclarer > Vous avez reçu un don ? (sauf en cas de rappel de donation antérieure) ;

– soit au moyen du formulaire CERFA 2735, déposé en double exemplaire dans le mois suivant la réalisation du don auprès du service des impôts (pôle enregistrement) de son domicile.

Cette déclaration par vous-même permet d’éviter les frais de notaire. Mais cette économie immédiate, et ce formalisme d’apparence simple, sont souvent neutralisés par les dangers d’un tel don effectué sans les conseils avisés d’un notaire. Les problèmes peuvent se révéler nombreux sur le plan civil et sur le plan fiscal.

LES CONSÉQUENCES SUR LE PLAN CIVIL

Des problèmes peuvent surgir quant à la nature juridique des sommes d’argent données. Sont-elles propres au donateur ou au contraire communes ou indivises ? Le conjoint entend-il se porter co-donateur ? La réponse dépendra du régime matrimonial du donateur.

Ensuite, des difficultés peuvent apparaître quant aux modalités du don : le donateur souhaite-t-il rééquilibrer une situation passée ? Souhaite-t-il au contraire avantager un enfant au détriment d’un autre ? Souhaite-t-il que le bien donné puisse profiter au conjoint du donataire ?

Là où le formulaire 2735 amène souvent des dons rigides, manquant de souplesse juridique et de précision, votre notaire peut aménager les modalités de la donation en prévoyant des clauses adaptées à la situation de chacun (droit de retour conventionnel, charges, règlement des droits par le donateur…).

Enfin, des conflits peuvent survenir au décès du donateur : ce don ne risque-t-il pas de créer une inégalité entre les héritiers ? Une incompréhension ? Voire un déséquilibre ?

La loi prévoit qu’au décès du donateur, l’enfant est tenu de rapporter les donations en avancement de part successorale qu’il a reçues du donateur, c’est-à-dire qu’il doit remettre dans la masse des biens à partager la valeur de la somme donnée. Si l’argent a servi à acquérir un bien, le montant du rapport est calculé sur la valeur de ce bien à la date du partage. Toutefois, seule la valeur déclarée est prise en compte si la dépréciation du nouveau bien était inéluctable au jour de l’acquisition (achat d’une voiture, de matériel électronique…).

Par exemple, vous donnez 50 000 € à chacun de vos deux enfants A et B. Grâce à votre don, A achète un studio et B achète un véhicule. Au décès du donateur, le studio est évalué à 90 000 € et la voiture 25 000 €. L’enfant A sera tenu de rapporter à la masse des biens à partager 90 000 €, alors que l’enfant B rapportera 50 000 € seulement.

En fonction de l’usage fait par les donataires des sommes données, un simple don peut rompre l’égalité globale entre les enfants. Afin d’anticiper les conséquences de la donation lors du règlement de la succession et diminuer le risque de conflit entre vos héritiers, le recours à la donation-partage permet d’écarter le rapport des sommes données et, à certaines conditions, geler leurs valeurs à la date de la donation. Vous avez également la possibilité de réincorporer à cette donation-partage des donations antérieures, dans un objectif de réorganisation des transmissions.

LES CONSÉQUENCES SUR LE PLAN FISCAL

La donation de sommes d’argent est soumise au régime fiscal des droits de mutation à titre gratuit. Certaines règles sont à respecter :

– des droits d’enregistrement sont dus après déduction éventuelle de l’abattement dont peut se prévaloir le donataire. Leur calcul peut se révéler délicat, notamment en présence de donation antérieure de moins de 15 ans. En cas d’erreur, l’administration fiscale pourrait vous redresser avec application de pénalités ;

– le donataire est tenu de déclarer le don dans le mois qui suit. L’oubli peut entraîner des intérêts de retard et ne fait pas courir le délai de 15 ans du rappel fiscal des donations antérieures. Ce délai ne partant qu’à la date de la déclaration ;

– enfin, il serait dommage que le donataire de sommes d’argent se prive, par ignorance, du régime d’exonération totale de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 31 865 €, dès lors que les conditions d’âge (donateur de moins de 80 ans et donataire de plus de 18 ans), et de parenté (au profit d’un enfant, petits-enfants ou arrière-petits-enfants ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou nièce) sont satisfaites. Sans oublier que cette exonération se cumule avec les abattements bénéficiant au donataire (100 000 € pour les enfants, 31 865 € pour les petits-enfants…).

Maître Pierre REUTIN, notaire à Bordeaux