webfutur, Auteur à Chambre Gironde Notaires

Avec l’allongement de la durée de vie des ainés, on hérite aujourd’hui en moyenne à l’âge de 50 ans, contre 14 ans au XVIIIe siècle. Cette génération de nouveaux héritiers est déjà bien établie patrimonialement.

Ces quinquagénaires reçoivent les biens de la succession de leurs parents à un âge où leur utilité est moins cruciale. Pour remédier à ce décalage de « timing » dans la transmission, les parents souhaitent souvent permettre à leurs enfants ou petits-enfants de profiter de biens à une période de leur vie où ils en ont le plus besoin. Le don manuel semble souvent une option à la fois pratique, peu coûteuse et discrète. Néanmoins, son usage nécessite des précautions pour que cet outil ne devienne pas l’instrument de la discorde.

Qu’est-ce que le don manuel ?

Le don manuel est constitué par la transmission physique d’un bien de « la main à la main » entre le disposant et le gratifié. Cette forme de transmission est appelée la tradition. Le don manuel a été créé à une époque où le transfert d’un bien par tradition ne posait pas de vrais problèmes pécuniaires. En effet, les biens transmissibles par tradition étaient à l’origine d’une valeur modique comparée à celles des patrimoines immobiliers. Ainsi, le don manuel suit les caractéristiques de fond essentielles des donations classiques. En effet, le don manuel constate un transfert de propriété avec dépouillement irrévocable du donateur au profit du donataire qui accepte, avec intention libérale. Dans cette transmission à titre gratuit, la dépossession doit être immédiate ou tout du moins actuelle, irrévocable et définitive.

La tradition concerne le plus souvent une somme d’argent remise par chèque, par virement ou sous forme de liquidités corporelles (billets, pièces). Toutefois le disposant peut également donner un bien corporel tel qu’une voiture, un bijou, un tableau ou des lingots… Le don manuel est simple d’utilisation car il ne nécessite aucun formalisme particulier. Néanmoins, il est toujours possible de l’accompagner d’un pacte adjoint indiquant des conditions particulières comme la stipulation d’un droit de retour. Cela permet de s’assurer de la connaissance et de la reconnaissance de l’existence de ce don et de ses conditions, lorsque le secret de la transmission n’est pas le but recherché.

À ne pas confondre avec la donation déguisée et indirecte

Le don manuel est autorisé tant par le Code civil que par le Code général des impôts. Il ne faut pas le confondre avec les donations déguisées ou indirectes qui ne supportent pas les mêmes conséquences civiles et fiscales. La donation déguisée se caractérise par la dissimulation de l’intention libérale à travers un acte d’apparence à titre onéreux ; il y a volonté de mentir. De son côté, la donation indirecte, ne suppose aucune simulation, mais joue volontairement la carte de l’omission. Démontrer l’appauvrissement reste une chose souvent complexe en pratique, qu’il s’agisse d’un don manuel ou d’une autre forme de donation. Néanmoins, si l’administration fiscale est en mesure de prouver la donation déguisée ainsi que l’existence de manœuvres frauduleuses, des intérêts de retard et pénalités conséquentes seront à prévoir.

Le don manuel à ne pas confondre avec le présent d’usage

Le présent d’usage est un cadeau poursuivant un but social, religieux ou familial. Il peut s’agir d’une bague offerte à l’occasion des fiançailles des futurs époux. Le présent est offert lors d’un événement particulier de la vie sociale (anniversaire, Noël, fiançailles, diplôme, baptême, communion, mariage…) et pouvant différer d’une famille à l’autre en fonction des religions, des époques et des coutumes. Il doit être d’une valeur modique, proportionnelle à la situation financière du disposant tout en étant en rapport avec ses habitudes ; tandis que le don manuel ne suppose ni événement ni limite de montant.

Les présents d’usage échappent au régime des libéralités. Ils sont considérés comme des dépenses utiles du disposant et ne sont pas rapportables à sa succession, sauf volonté contraire de ce dernier. Ils ne sont pas non plus récupérables. Le droit fiscal autorise d’ailleurs l’attribution de présents d’usage en dehors de toute taxation afférente aux donations, ce qui n’est pas le cas des dons manuels.

Le don manuel à ne pas confondre avec l’obligation d’entretien des enfants

L’article 852 du Code civil alinéa 2 traite des présents d’usage, et l’alinéa 1er du devoir parental d’entretien. Cette obligation couvre toutes les dépenses nécessaires à l’enfant. Le devoir d’entretien est plus large qu’une obligation alimentaire simple. Elle concerne l’entretien général de l’enfant et s’accompagne du financement de son éducation. Dans cette mesure, le paiement de longues et coûteuses études pour l’un de ses enfants sera comptabilisé par le parent comme le respect de l’obligation légale d’entretien, sauf volonté contraire de ce dernier.

Le danger du don manuel au plan civil

Le don manuel est pratique mais peut se révéler dangereux à plusieurs titres. Il est fondamental que celui qui entend réaliser un don manuel à son cadet afin de compenser le financement des études dispendieuses de son aîné, prenne garde au déséquilibre qu’il est en train de créer. En effet, la dépense de frais d’entretien n’a pas le même traitement civil et fiscal que le don manuel. En voulant rétablir l’égalité mathématique entre ses enfants, le disposant crée en réalité une iniquité de traitement.

Cette iniquité sera sanctionnée par un déséquilibre sur le plan civil entre les parts des deux enfants. Celui ayant bénéficié du don manuel sera désavantagé par rapport à son cohéritier lors du décès du disposant, l’obligeant à rapporter à la succession ce qu’il a reçu.

L’enfant ayant simplement eu des besoins scolaires ou universitaires plus conséquents que son cohéritier n’en devra pas le rapport sauf volonté contraire du parent. Il en est de même pour un parent souhaitant réaliser un rééquilibrage entre un enfant dont il a payé le mariage, en réalisant un don manuel à son autre enfant, célibataire endurci. L’enfant marié sera dispensé de rapport. A contrario, l’enfant célibataire ayant reçu le don manuel sera obligé au rapport et à la réduction si le montant du don dépassait la quotité disponible. Il faut garder à l’esprit que le don manuel est rapportable sauf preuve contraire de la volonté du disposant. Ces deux enfants, sans le conseil avisé du professionnel, et malgré l’envie de bien faire des parents, supporteront une inégalité de traitement. Celui auprès duquel l’égalité a tentée d’être rétablie sera désavantagé. Le don manuel est également souvent utilisé pour avantager de façon occulte un enfant au détriment des autres présomptifs héritiers. La discrétion inhérente à la tradition du bien en fait un usage pour tenter de contourner la réserve héréditaire. La réserve sera ainsi atteinte sans que les héritiers n’en aient connaissance. Au jour du décès, ces derniers devront se partager ce qui subsistera. Or, avec les moyens modernes de communication et la recherche de sécurité des transactions, il est un peu plus facile de tracer les dons manuels. Les biens corporels de valeur conséquente sont généralement identifiés sur des registres spécifiques. Les virements et autres chèques sont quant à eux répertoriés sur les relevés de compte.

Les héritiers ayant des doutes sur l’existence de dons manuels disposeront de moyens de preuve afin de rétablir l’égalité. Il faudra également prouver l’intention libérale, chose moins aisée mais loin d’être impossible. Le donataire « cachotier » encourt la peine de recel successoral avec restitution du bien et impossibilité de s’en faire attribuer une quote part. Ses cohéritiers pourront en outre lui réclamer des dommages et intérêts. De plus, les dégâts sur les relations familiales seront catastrophiques.

Découvrir que l’un de vos parents à sciemment avantagé votre frère ou votre sœur dans le plus grand secret détruira la cohésion familiale pour les années à venir. Il est également plus compliqué de prouver le don manuel de certains biens corporels. Ce fut notamment le cas d’une voiture de sport dans la succession d’un célèbre industriel. Son fils n’a pas pu rapporter la preuve du dépouillement irrévocable de son père concernant le don manuel d’une de ses voitures de course. La preuve de ce don n’ayant pas été rapportée, compte tenu notamment du mode de gestion patrimonial du disposant, le prix très élevé du bien cédé depuis, a été rapporté à la succession.
Outre le conseil sur le fond, le notaire procèdera à un certain nombre de vérifications sur la validité de la donation qui ne seraient pas réalisées lors d’un don manuel. Il pourra s’assurer que le donateur parfois âgé, a bien toutes ses facultés. Il reviendra en effet au professionnel de vérifier, parfois en sollicitant l’établissement d’un certificat médical, que chaque partie est en état de donner son consentement. On évite ainsi la remise en cause du don pour altération des facultés mentales, notamment si une maladie survenait après la transmission du bien. La donation notariée permettra aussi de s’assurer de l’accord de l’époux du donateur s’il s’agit du don d’un bien commun.

Autre aspect du droit civil assez peu connu du grand public : la notion de réévaluation dans le rapport civil. Lorsque le disposant entend donner deux biens de valeurs équivalentes ou deux sommes d’argent de même montant, il entend en réalité maintenir l’égalité entre ses enfants. Or, en l’absence du notaire pour réaliser une donation-partage par acte authentique, les valeurs des biens donnés ne seront pas figées. La valeur des biens corporels changera au cours du temps. Au jour du décès du donateur, les biens seront rééstimés et rapportés fictivement pour leur valeur au jour du décès, et non de la donation. Il en sera de même pour les sommes d’argent. Si ces dernières ont été investies dans un bien tel qu’un immeuble ou un fonds libéral, il y aura réévaluation de la quote part de la somme investie dans le nouveau bien. Ainsi, l’égalité voulue par le donateur ne sera pas maintenue. L’enfant qui a le mieux investi son argent sera pénalisé par rapport à son cohéritier et devra rapporter une valeur plus importante. Ce rapport civil entrainera dans certains cas la réduction de la donation avec la perte économique d’une partie de la valeur du bien donné. L’acte authentique notarié, d’un coût modeste au regard des enjeux, permet d’éviter les conflits familiaux à ce sujet lors de l’ouverture de la succession, ainsi que leurs conséquences fiscales.

Quid du risque fiscal ?

Le notaire avertira aussi le disposant et le bénéficiaire des risques fiscaux du don manuel. En ce qui concerne la différence de traitement entre don manuel et obligation d’entretien ou présent d’usage, le droit fiscal a également son mot à dire. L’enfant bénéficiant du versement de type présent d’usage ou obligation d’entretien ne sera pas taxé par le service de l’enregistrement. En revanche celui bénéficiant du don manuel d’une valeur équivalente sera soumis à l’impôt s’il dépasse les abattements prévus par la loi. Même si aucun droit n’est dû suite au versement du don, l’abattement général ou l’abattement spécifique somme d’argent sera entamé. En cas de nouvelle donation ou d’ouverture de succession dans le délai de rappel fiscal de 15 ans, l’abattement déjà entamé par le don manuel sera potentiellement consumé en intégralité, générant ainsi des droits à payer auprès de l’administration fiscale pour le surplus.

Il existe une autre conséquence fiscale au don manuel de somme d’argent si ce dernier est réalisé dans le secret. Les dons de sommes d’argent qu’ils soient manuels ou notariés bénéficient d’un abattement spécifique suivant certaines conditions notamment d’âge et de lien de parenté. Cet abattement d’une valeur de 31 865 euros à ce jour, n’est utilisable qu’en cas de déclaration à l’administration fiscale dans le délai d’un mois maximum suivant le don. Il sera également fondamental de bien préciser sur le formulaire qu’il s’agit d’un don exceptionnel de somme d’argent (art. 790 G CGI). Le donataire qui a reçu le virement ou le chèque de façon clandestine ne pourra pas bénéficier de cet avantage. Dès lors, la découverte a posteriori de ce don déclenchera la taxation sur l’abattement légal de 100 000 euros. Il ne sera plus possible de bénéficier de l’abattement supplémentaire spécifique dons exceptionnels de sommes d’argent de 31 865 euros. Il y aura donc perte d’un avantage fiscal significatif.

De plus, la révélation du don postérieurement à la date de la tradition générera également d’autres conséquences fiscales. La date de la prise en compte du don ne sera pas celle de la remise de la chose mais bien la date de la révélation à l’administration fiscale. Le fait générateur de l’impôt prend naissance au jour de la révélation, que cette révélation soit spontanée, par reconnaissance judiciaire ou suivant découverte par les héritiers postérieurement au décès. Si le don a eu lieu 20 ans avant la révélation, et que cette révélation a lieu au jour du décès du disposant, le donataire subira à la fois le rapport civil et possiblement la peine du recel successoral, mais également le rappel fiscal à la date du décès. Ne pouvant bénéficier du renouvellement de l’abattement tous les 15 ans, il perdra le bénéfice des premiers 100 000 euros et sera ainsi taxé le jour du décès de son auteur sur le montant de sa donation ainsi que sur la part reçue dans la succession du disposant. Le cumul des deux montants accroît le risque de payer des droits de succession. Le disposant, en voulant avantager l’un de ses présomptifs héritiers, risque en définitive de le pénaliser lors de son décès.

Afin d’éviter les nombreux écueils du don manuel tout en profitant pleinement des avantages de la transmission anticipée, il est opportun et utile de se rapprocher de son notaire. Celui-ci pourra aiguiller les parents sur la meilleure stratégie à adopter compte tenu de leur situation patrimoniale et familiale.

Mercredi 11 octobre, Me Sébastien Artaud a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Édito – De bonnes vendanges immobilières…

Caractérisée par des produits un peu chargés en prix, la récolte immobilière 2023 apporte quant à elle de nouvelles saveurs appréciées des acheteurs. Dans de nombreux secteurs, les biens sont allégés en euros.

Au moment de se mettre autour de la table pour négocier ce fameux bien immobilier, les candidats à l’achat voient les rapports de force se rééquilibrer… En effet, l’offre immobilière s’élargit et les acheteurs peuvent désormais prendre le temps de visiter pour une agréable mise en bouche…

Plutôt que d’acheter en aveugle, les futurs propriétaires auscultent les étiquettes liées aux diagnostics immobiliers et à la mention de la classe énergie (de A à G). Si tous les biens ne se valent pas en termes de consommation, ils savent qu’une rénovation énergétique peut les transformer pour leur donner du caractère.

Au moment de confirmer leur offre d’achat, ils peuvent s’appuyer sur le notaire qui connaît parfaitement le terroir. Ce dernier sait indiquer le prix à proposer pour trouver le bon accord compte tenu de sa pratique de l’évaluation immobilière.

Certes, les plus jeunes consommateurs se voient quelque peu sevrés en crédit immobilier ! Cela provient de la hausse des taux d’intérêt. Quelques préconisations leur permettent de suivre le bon rang. En effet, plutôt que de viser une maison dans un quartier de renom, mieux vaut s’intéresser à une plus modeste appellation. Une alternative qui permet de limiter le prix d’acquisition.

Pas d’inquiétude cependant ! À condition de cibler le bon emplacement, la pierre se bonifie avec le temps. Dans quelques années, il suffira de la renégocier pour en apprécier tous les fruits. La preuve que le travail de la terre génère de beaux produits. Avec la perspective que la prochaine génération saura la cultiver à son goût pour lui donner sa marque de fabrique.

Grâce à l’achat immobilier, le nouveau propriétaire enracine un patrimoine qui ne demande qu’à fructifier en y apportant un entretien régulier ! Voilà le secret d’une propriété qui va acquérir ses lettres de noblesse.

Me Delphine DETRIEUX, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde

Parole de notaire – Bien investir en résidences services

Avec plusieurs cordes à leur arc, les résidences services renvoient de bons échos en termes de placement et de rendement. Reste à trouver les bons accords avec le gestionnaire qui verse les loyers et à bien se renseigner pour faire les bons choix fiscaux.

Le succès d’un investissement en résidences services peut s’expliquer pour plusieurs raisons. Il permet en effet de bénéficier à la fois d’un rendement intéressant et de réductions fiscales non négligeables. D’autres atouts viennent renforcer l’attractivité de cette opération, tels que la perception régulière de loyers définis par avance, une gestion locative déléguée auprès d’un professionnel, des frais moindres en raison de la prise en charge par l’exploitant des travaux d’entretien, la possibilité de récupération de la TVA… Toutefois, un certain nombre de points méritent votre attention avant de se lancer…

QU’EST-CE QU’UNE RÉSIDENCE SERVICES ?

Investir dans une résidence avec services, c’est devenir copropriétaire d’un immeuble doté de logements entièrement meublés et proposant des services dits parahôteliers.
Ces services doivent comprendre au moins 3 des 4 services suivants :

• Le nettoyage régulier des locaux ;
• Le petit déjeuner ;
• La fourniture du linge de maison ;
• La réception même non personnalisée de la clientèle.
Confiée à un exploitant professionnel avec qui vous signez un bail commercial, la gestion de la résidence autorise la location des appartements à une clientèle d’étudiants, de seniors ou de personnes dépendantes.

BIEN INVESTIR EN RÉSIDENCES SERVICES

Avec des loyers garantis pendant toute la durée du bail, aucune gestion ne vous revient du fait de la prise en charge par l’exploitant de l’ensemble de la gestion locative (recherche du locataire, signature du bail, entretien des locaux…).

LES AVANTAGES FISCAUX DE L’INVESTISSEMENT EN RÉSIDENCE SERVICES

L’un des principaux avantages que procurent les résidences services aux investisseurs concerne la possibilité de récupérer les 20 % de TVA sur le prix d’achat. Cette option reste conditionnée au choix du statut, soit de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), soit de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Vous aurez également l’obligation de proposer à la location le bien pendant au moins neuf ans à un gestionnaire par un bail soumis à TVA. Il faut en outre conserver ledit bien pendant au moins 20 ans. À défaut, vous vous exposez au risque de devoir rembourser la TVA au prorata des années durant lesquelles vous aurez été propriétaire.

Pour rappel, vous serez éligible au régime de LMNP si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 euros. Il est important de préciser que la location ne doit pas non plus constituer votre activité principale. Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. À défaut, vous devrez passer sous le régime de LMP.

Les revenus tirés d’une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre 2 régimes fiscaux différents :
• Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le total des loyers perçus dans l’année sans avoir à justifier des charges réelles. La différence est ensuite soumise au barème progressif de l’impôt.

• Le régime réel permet de déduire des loyers l’intégralité des charges liées à cette activité : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, comptabilité… On l’ajoute ensuite aux autres revenus de l’investisseur. Le régime réel du LMNP permet de pratiquer des amortissements. C’est la possibilité de déduire des loyers une partie du prix du logement.

Si les charges à déduire sont plus importantes que les loyers, un déficit apparaît sous les deux régimes. Il est reportable sur les recettes locatives des dix années suivantes sans limitation de montant. Tant qu’il existe, vous ne pouvez pas amortir. Les amortissements sont stockés sans limitation de durée. En d’autres termes, vous commencez par déduire le maximum de charges pour réduire votre base imposable. Pendant ce temps, vous conservez les amortissements. Une fois le déficit lié aux charges absorbé, vous amortissez. Ce système permet de baisser les recettes locatives pendant des années.

Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 72 600 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du Micro BIC qui présente l’avantage de la simplicité. Dans tous les cas, prenez soin de calculer le montant de vos charges à déduire. Les amortissements doivent être intégrés à vos calculs. Si les montants de charges sont supérieurs à l’abattement forfaitaire, le régime réel sera privilégié. Les loyers supérieurs à 72 600 € relèvent automatiquement du régime réel.

LES POINTS DE VIGILANCE DE L’INVESTISSEMENT EN RÉSIDENCE SERVICES

Les choix du gestionnaire et de l’emplacement constituent les clefs de la réussite pour ce type d’investissement. De ces éléments dépendent l’avenir de votre placement. Il faut donc être particulièrement vigilant sur sa sélection, d’autant plus que vous vous engagez sur du long terme (neuf ans au minimum). Se tourner vers un gestionnaire reconnu paraît essentiel.
L’implantation du bien est primordiale, sachant que seule la proximité du centre et des commerces constituera un gage de valorisation. Pour une résidence étudiante, la proximité des transports ou des écoles et universités est un plus. Les biens mal gérés ou mal situés se revendent avec des moins-values pouvant aller jusqu’à 25 %.

Conditions du bail… Dans le projet de bail commercial, veillez à vérifier tant le loyer que les charges. En effet, il convient de s’assurer que le niveau de loyer n’est pas trop élevé pour la clientèle visée. S’il peut être tentant de percevoir un loyer élevé, le gestionnaire le répercutera forcément sur les locataires. Même si pendant toute la durée du premier bail de neuf ou onze ans, le versement des loyers est garanti, des problèmes peuvent survenir en cours de route, comme un faible taux d’occupation de la résidence. Pour s’assurer d’une rentabilité convenable, l’exploitant pourra en effet diminuer les loyers.

Concernant les charges, vérifier à qui elles incombent est fondamental. En règle générale, la taxe foncière, les honoraires de syndic et les grosses interventions sur la structure du bâtiment (toiture, façades…), attendues à un horizon de 15 ou 20 ans, vous reviennent. Les frais de gestion et les travaux courants (entretien, mise aux normes, etc.) sont en principe pris en charge par l’exploitant.

OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Quel que soit le régime fiscal choisi, le formalisme est souvent lourd et chronophage (déclaration d’existence, lettre d’option, demandes de remboursement, déclarations…), un accompagnement par un notaire s’avère judicieux voire nécessaire.

Maître Agathe EPAILLY, notaire à Bordeaux

Mercredi 4 octobre, Me Audrey Dambier a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Si le mécanisme juridique de la copropriété régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, le lotissement correspond quant à lui à la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Ainsi, le lotisseur lors de la réalisation de son programme de vente de terrains à bâtir, devra non seulement obtenir les autorisations d’urbanisme idoines à la création d’un lotissement, mais aussi établir les différents documents contenant les règles applicables entre les futurs colotis.

La création de tout nouveau lotissement est donc strictement encadrée par la loi, notamment aux articles L.442-1 et suivants du Code de l’urbanisme, et selon les cas, l’obtention d’un Permis d’Aménager (PA) ou d’une Déclaration Préalable (DP) sera obligatoire, l’autorisation de lotir ayant été supprimée depuis le 1er octobre 2007.

Il résulte de l’article R.421-19 a) du Code de l’Urbanisme que la délivrance d’un PA sera nécessaire pour :

– les lotissements qui prévoient la création par le lotisseur ou l’aménagement de voies, d’espaces, ou d’équipements communs à plusieurs lots et propres au lotissement

– les lotissements situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, ou dans un site classé ou en en instance de classement.

A défaut d’être soumis au régime du PA, le lotissement devra être autorisé par un arrêté valant DP.

Il est important de préciser que le régime du PA est davantage contraignant, notamment dans la mesure où le délai d’instruction est plus long (3 mois contre 1 mois pour une DP) et que la commercialisation des lots issus du lotissement est très encadrée :

– Interdiction de signature de promesse avant l’obtention du PA

– Après obtention du PA, seules les promesses unilatérales de vente sont admises, et les ventes définitives ne peuvent intervenir qu’après exécution des prescriptions imposées par l’administration au lotisseur dans le PA (sauf autorisation expresse, ou obtention d’une garantie d’achèvement).

A ces autorisations d’urbanisme, s’ajoutent principalement trois autres documents qui sont récurrents dans les lotissements : les statuts de l’association syndicale, le règlement, et le cahier des charges.

Les statuts de l’association syndicale libre

Lors de la création du lotissement, il peut être procédé à la création d’une association syndicale libre (ASL), dont l’objet sera de gérer l’entretien, l’amélioration et la mise en valeur des parties communes du lotissement (voies et espaces verts). Chaque colotis deviendra alors membre de cette ASL lors de l’acquisition d’un bien situé dans ledit lotissement. Les membres du bureau de l’ASL procèdent généralement à des appels de cotisation annuelle, à l’effet d’entretenir les espaces communs.

Cependant, dans la majeure partie des lotissements, et dans la mesure où les voies sont ouvertes à la circulation publique, il n’est pas rare qu’une fois l’ensemble des aménagements et travaux exécutés par le lotisseur, les voies soient rétrocédées à la commune, de sorte que l’entretien sera alors réalisé par les services de la voierie.

Bien souvent, lors de l’acquisition d’un bien immobilier dépendant d’un lotissement, vous serez donc en possession de statuts d’ASL qui n’a plus de réel objet, les voies et parties communes ayant été rétrocédées à la commune.

Le règlement de lotissement

Selon l’article 6 du Décret du 28 juillet 1959, ce document fixe « les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment les caractères et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations et les clôtures ». Ainsi, ce règlement a pour but d’unifier et de fixer les règles architecturales applicables aux constructions érigées dans le lotissement.

Ayant une portée règlementaire, ce document est donc opposable aux collectivités publiques et aux demandes d’autorisations d’urbanisme déposées. Ainsi, il peut arriver que le règlement de lotissement contienne des règles d’urbanisme plus strictes que le Plan Local d’Urbanisme du lieu de situation de l’immeuble (ou que tout autre document d’urbanisme en tenant lieu). Il convient donc d’être vigilant quant au respect des règles qu’il contient lors de la réalisation d’une construction ou de travaux ultérieurs.

Cependant, l’article L 442-9 alinéa 1er du Code de l’Urbanisme a prévu un principe de caducité des règles d’urbanisme des lotissements à une double condition cumulative :

– si le lotissement est couvert par un Plan Local d’Urbanisme ou tout document d’urbanisme en tenant lieu (Plan d’Occupation des Sols ou Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur)

– si le lotissement a été autorisé depuis plus de 10 ans (date de l’autorisation de lotir initiale)

A cette double condition, les règles contenues dans le règlement de lotissement, qui sont donc par nature règlementaires, seront caduques, et seules les règles du document d’urbanisme du lieu de situation de l’immeuble seront alors applicables. Se pose alors l’épineuse question de la caducité du cahier des charges et des règles qu’il contient…

Le cahier des charges

Le cahier des charges est un document de droit privé, à portée contractuelle (régissant les rapports privés entre colotis) et n’est donc pas opposable aux collectivités publiques et aux demandes d’autorisation d’urbanisme. Dès lors, il serait possible qu’une autorisation d’urbanisme soit accordée par la collectivité, mais soit contraire aux règles contenues dans le cahier des charges. Tout coloti pourrait alors exercer une action contractuelle relative à l’infraction au cahier des charges constatées. Exemple : Un colotis souhaite réaliser un garage non attenant sur sa parcelle. Le Plan Local d’Urbanisme autorise 20% d’emprise au sol et la construction d’une annexe non accolée. Tandis que le cahier des charges exige une unité de bâtiment, et un maximum de 15% au sol.

Pour délivrer son permis de construire, le service instructeur ne regardera que le PLU, et votre permis de construire sera donc accordé. En revanche, cette autorisation d’urbanisme sera en contravention avec les règles contractuelles contenues dans le cahier des charges. Dès lors, si la construction du garage non attenant est réalisée, tout colotis pourra exercer une action contractuelle en démolition pendant trente année.

Il est important de noter que les règles contenues dans le cahier des charges sont imprescriptibles, et qu’à la différence du règlement de lotissement (cf supra), le principe de caducité ne lui est pas applicable. Dès lors, il n’est pas rare de voir des cahiers des charges très anciens, dont les règles, bien que parfois de nature règlementaire, restent pleinement applicables.

La superposition et la lecture combinée des règles de droit public (Plan local d’urbanisme ou tout autre document en tenant lieu) et des règles contractuelles convenues entre les colotis (cahier des charges) peuvent être source d’incertitudes lors de la vente/acquisition de votre bien immobilier ou lors de la réalisation de travaux sur ce dernier. Nous ne pouvons donc que vous conseiller de prendre attache avec votre notaire, professionnel du droit qui saura vous accompagner dans la lecture et l’analyse des documents de lotissement.

Mercredi 27 septembre, Me Dino Raza a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Il existe entre 300 000 et 400 000 sites recensés en France comme étant pollués ou potentiellement pollués. La gestion de ces sites est une question majeure dont la réglementation applicable ne cesse d’évoluer ces dernières années. En effet, jusqu’à la loi ALUR du 24 mars 2014, il n’existait aucune réglementation spécifique relative à la gestion des sites pollués. La loi ALUR a ainsi créé un premier socle de réglementation, qui a été récemment complété par la loi ASAP du 7 décembre 2020 et son décret d’application du 19 août 2021, entré en vigueur pour l’essentiel le 1er juin 2022.

Cette nouvelle réglementation applicable aux sites et sols pollués offre une sécurité juridique des opérations immobilières, notamment celles impliquant une cessation d’activité, et renforce les obligations des acteurs de la dépollution. Cette réforme était vivement attendue car nous sommes de plus en plus confrontés en pratique à des cessions immobilières de sites ou de terrains ayant abrités un ancien garage automobile, une ancienne station-service ou encore d’anciens sites industriels.

Quels sont les apports principaux de la loi ALUR en matière de sites et sols pollués ?

La loi ALUR a apporté en la matière deux éléments fondamentaux dont l’objectif est d’offrir aux usagers, non seulement une meilleure information des sites pollués, mais également un meilleur suivi, un meilleur encadrement dans la réalisation des travaux de remise en état du site. D’une part, la loi ALUR a créé la notion de secteurs d’information sur les sols (SIS), lesquels doivent être élaborés par l’État. Ces SIS comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études de sols et de mesure de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publique et l’environnement.

D’autre part, la loi ALUR a créé un véritable droit des sites et sols pollués au travers les articles L 556-1 à L 556-3 du Code de l’Environnement, jusque-là inexistant. On voit apparaître une responsabilité des maîtres d’ouvrage avec notamment l’obligation de réaliser une étude de sol en cas de construction sur un SIS ou de changement d’usage. La loi ALUR crée également le « tiers demandeur », permettant ainsi à un tiers intéressé de se substituer à l’exploitant pour réaliser les travaux de remise en état suite à la cessation d’activité.

Quels sont les apports principaux de la loi ASAP en matière de sites et sols pollués ?

La loi ASAP a défini et encadré la procédure de cessation d’activité et de remise en état d’un site pollué par une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE). Elle offre ainsi une clarification juridique du droit des sols pollués par une ICPE en encadrant les différentes étapes de la cessation d’activité et en fixant un calendrier précis.

Désormais, quatre étapes sont clairement identifiées en cas de cessation d’activité d’une ICPE :

– La première étape consiste en la mise à l’arrêt définitif de l’activité avec notification au préfet de cette cessation d’activité.

– La deuxième étape consiste en la mise en sécurité du site. L’exploitant d’une ICPE mettant fin à son activité doit supprimer les risques que cette ICPE présente pour les usagers futurs du terrain. La loi ASAP a renforcé le rôle des bureaux d’étude certifiés. En effet, cette mise en sécurité du site suppose la transmission au préfet d’une attestation d’un bureau d’étude certifiant cette mise en oeuvre.

– La troisième étape consiste à déterminer l’usage futur du site, permettant ainsi d’identifier les travaux de remise en état à mener. L’objectif de la remise en état est de placer le terrain dans un état compatible avec l’usage futur. L’exploitant doit transmettre au préfet un mémoire de réhabilitation ainsi qu’une attestation d’un bureau d’étude attestant de l’adéquation des mesures et des travaux de remise en état préconisés. Le bureau d’étude s’assure ainsi de la réalisation d’une analyse des risques résiduels de fin de travaux démontrant la compatibilité de l’état du site avec l’usage futur.

– La quatrième étape consiste en la remise en état du site, laquelle est désormais définie à l’article R 512-75-1 du Code de l’Environnement. Là encore, le bureau d’étude joue un rôle prépondérant puisque l’exploitant doit désormais transmettre au préfet une attestation d’un bureau d’étude certifiant la conformité des travaux réalisés au regard de ce qui était prévu dans le mémoire de réhabilitation. La cessation d’activité est réputée achevée dans les deux mois suivant la transmission de cette attestation, sauf opposition ou demande complémentaire du préfet.

Cette nouvelle règlementation issue de la loi ASAP sécurise les opérations de cession foncière puisque la question de la preuve de la bonne fin du processus de remise en état du site ne se posera plus dès lors que l’attestation du bureau d’étude a bien été transmise au préfet et qu’il n’a pas contesté dans le délai de deux mois la qualité des mesures envisagées.

Comment connaître le terrain objet de la vente et ainsi identifier une source potentielle de pollution ?

Il est primordial pour le vendeur de connaître l’état du terrain qu’il envisage de vendre afin de pouvoir informer pleinement son acquéreur. Pour ce faire, plusieurs outils peuvent être utilisés. Tout d’abord, il existe plusieurs sites internet consultables publiquement. On trouve notamment le site « Géorisques » qui rassemble les informations géographiques sur les risques naturels et technologiques dans un portail national unique (inondation, mouvement de terrain, risques technologiques, site pollué…). L’objectif est de rendre facilement accessible au public une information localisée sur les différents risques naturels et technologiques.

On trouve également le site « Remonter le temps » qui permet un voyage dans le temps grâce à des photographies aériennes historiques et des cartes anciennes que l’on peut confronter avec les cartes actuelles. On peut ainsi observer l’évolution du territoire et identifier une ancienne source de pollution. Enfin, on trouve des bases de données qui recensent les sites industriels et les activités présentant un risque pour l’environnement (BASIAS) et les sites et sols pollués (BASOL). La réalisation d’une étude historique et documentaire peut également être un moyen d’avoir une information plus précise de l’état du terrain.

L’étude historique permet de recenser les activités et les pratiques exercées sur les lieux, d’identifier les produits contaminants et de localiser les sources potentielles de contamination. L’étude documentaire, quant à elle, permet d’appréhender les modes de transferts des contaminants dans les milieux. Ces différents outils, qu’il s’agisse des sites consultables publiquement ou des études historiques et documentaires, permettent simplement d’identifier une source potentielle de pollution. Ils ne s’accompagnent pas de sondage permettant de confirmer ou infirmer une source de pollution ni même de la quantifier. Pour ce faire, le vendeur pourra faire réaliser un diagnostic de l’état du sol qui lui permettra d’avoir un état des lieux du sol précis.

Quelles sont les obligations du vendeur d’un site pollué ?

Le vendeur a une obligation d’information spécifique si le terrain qu’il vend a supporté dans le passé une installation classée soumise à autorisation ou enregistrement. Il doit également informer l’acquéreur des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. Si le vendeur était l’exploitant de cette installation, il doit informer par écrit à l’acquéreur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives.

De même, le vendeur doit informer par écrit l’acquéreur si le terrain est situé dans un SIS. À défaut de respecter cette obligation, si une pollution est constatée et qu’elle rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente, demander une restitution d’une partie du prix ou encore demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur si le coût de cette réhabilitation n’est pas disproportionné par rapport au prix de vente. L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte de cette pollution pour agir. Le vendeur a une obligation de résultat. Aussi, il doit obligatoirement se renseigner pour savoir si une telle ICPE a été exploitée par le passé.

La jurisprudence considère que l’ignorance du vendeur ne peut l’exonérer de sa responsabilité. Il est donc primordial de connaître l’état du terrain vendu.

Mercredi 20 septembre, Me Matthieu Cassou a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Mercredi, la Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde, Me Delphine Detrieux, inaugurait votre nouveau rendez-vous notarial « À votre service » au micro de France Bleu Gironde :

La SCI (Société civile immobilière) sert aussi à poser les bases d’un investissement locatif. Elle présente plusieurs avantages pour organiser la gestion du bien et répartir les responsabilités entre les associés.

La SCI constitue une vraie alternative à l’indivision comme nous l’avons évoqué dans le précédent numéro. Elle s’accompagne aussi d’avantages en matière de transmission. Avec ce second article, nous nous intéressons à sa constitution. En effet, la SCI s’apparente à une structure juridique composée d’au moins deux associés, qui sert à créer et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.

COMMENT ET QUAND CRÉER LA SCI ?

La création d’une SCI pour un investissement locatif vient en amont de toute acquisition immobilière. En effet, la SCI créée doit se porter acquéreur du bien immobilier sous peine de payer deux fois les frais d’acte : une fois par l’acheteur personne physique et une deuxième fois lors de l’apport en nature du bien immobilier (l’apport est assimilé à une vente).

Il est impératif de créer la SCI avant la signature d’un acte authentique. Il est néanmoins possible de signer un compromis ou une promesse de vente au nom de la SCI en formation ou de signer un compromis ou promesse de vente en nom propre avec une clause de substitution et de créer la SCI pour la substituer à la vente.

COMMENT CONSTITUER UNE SCI ?

La première étape pour créer une SCI consiste à déterminer le montant de son capital social. Il est composé :

des apports en numéraire (les sommes apportées par les investisseurs) ;
des apports en nature (éventuellement un bien immobilier).

Les associés recevront des parts sociales en contrepartie de la valeur de leurs apports respectifs.

Il faudra ensuite procéder à la rédaction des statuts de la SCI en insérant toutes les clauses régissant les règles de fonctionnement de la société. Cette étape étant particulièrement délicate, il est préférable de se faire accompagner par un notaire. Les statuts de la SCI devront prévoir à minima :

la dénomination sociale de la société (nom),
la durée de vie (en principe 99 ans),
l’objet social soit la détention, l’acquisition et l’exploitation de biens immobiliers…
l’adresse du siège social (adresse de l’immeuble acheté ou domicile du gérant),
l’identité des associés et le montant de leurs apports respectifs ainsi que le montant du capital social (la somme de la valeur des apports),
l’identité du ou des gérants (le gérant peut être une personne morale).

Les statuts devront être signés par tous les apporteurs de la SCI. Il faudra ensuite procéder aux formalités d’immatriculation dans un délai d’un mois à compter de la signature (ouverture d’un compte bancaire, publication dans un journal d’annonces légales, dépôt de divers documents au greffe du tribunal de commerce…). Une fois immatriculée, le greffe retournera un extrait KBIS, « carte d’identité » de la société, attestant de son existence légale.

BIENS LOCATIFS À DÉTENIR EN SCI ?

La SCI comporte quelques inconvénients quant aux types de location possibles et au coût fiscal induit par la double imposition. Un des problèmes de la SCI réside dans l’impossibilité de réaliser un investissement locatif en meublé et de faire bénéficier aux associés du régime LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) proposant des avantages fiscaux majeurs tels que la possibilité d’amortir le bien immobilier ou d’opter pour l’abattement de 50 % du régime micro BIC.

En effet, le droit fiscal interdit aux sociétés de personne (dont les SCI) de bénéficier du régime de la transparence fiscale pour générer des revenus BIC (catégorie fiscale des revenus tirés de la location meublée). Les associés fondateurs de la SCI souhaitant réaliser de la location meublée pour une part supérieure à 10 % des recettes auront l’obligation d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en meublé tout en bénéficiant du régime LMP et LMNP, il faudra vous orienter vers la création d’une SARL. Il est donc très important dans une stratégie de constitution d’un patrimoine immobilier de déterminer la vocation du bien acquis. Pour de la location nue, on peut créer une SCI. Mais dans ce cas, on ne pourra pas louer postérieurement en meublé, sauf à transformer la SCI en société commerciale ou à changer son régime fiscal.

FISCALITÉ APPLIQUÉE À LA SCI ?

Fiscalement les revenus de la SCI seront distribués aux associés, au prorata de leur détention dans le capital. Conformément à l’objet civil de la société, elle sera très souvent immatriculée avec option pour l’impôt sur le revenu. À tout moment, il est possible d’opter pour le paiement de l’impôt sur les sociétés, mais ce changement sera irréversible. Il ne sera alors plus possible de revenir ultérieurement à une imposition à l’impôt sur le revenu. En fonction de l’objectif de la SCI, votre notaire vous conseillera dans l’option à choisir.

Cette rentrée 2023 marque un tournant important dans votre parcours immobilier. Vous avez en effet décidé de devenir propriétaire ! Une orientation stratégique puisqu’elle va décider de votre avenir au plan patrimonial.

Ce projet mûrement réfléchi vous réserve bien sûr quelques séances de travail personnel pour décrocher le fameux titre de propriété ! Eh oui, le programme s’annonce chargé compte tenu du temps de prospection qu’il va falloir y consacrer.

Cependant, vous pouvez compter sur le notaire ! Il vous conseille dans un premier temps de bien potasser les données budgétaires. Un travail personnel qui nécessite de vous rapprocher de votre conseiller bancaire pour obtenir une simulation financière. Un document qui atteste de votre capacité à acheter le bien recherché.

Une fois ce devoir bouclé, il vous reste à revenir vers votre notaire. Il compte en effet parmi les meilleurs experts de l’intermédiation immobilière. Fort de ses connaissances, il sait vous orienter vers des produits de qualité, proposés au prix du marché et idéalement situés…

Des biens audités au plan technique au travers des diagnostics immobiliers qu’il convient de réunir. Autant de pièces qui servent à valider les performances énergétiques, la qualité du bâti ou encore la sécurité des installations gaz ou électricité… Sans faire d’impasse sur les aspects juridiques qu’il faut aussi vérifier en termes de mitoyenneté, de droit à construire ou de servitudes…

Quelques séances de travaux pratiques vous inviteront bien sûr à visiter le bien pour vous assurer qu’il répond parfaitement à vos objectifs.

Une fois le moment venu de présenter votre offre d’achat, le notaire vous accompagne dans sa rédaction. Une bonne préparation qui sert à démontrer tous les atouts de votre dossier auprès du vendeur, qui ne pourra que retenir votre proposition.

La parfaite démonstration qu’une acquisition réussie repose sur le bon cursus immobilier… Celui que vous pouvez suivre au sein d’une étude notariale !

Notaire à La Réole, Delphine Detrieux a été élue présidente de la Chambre des notaires de la Gironde en mai dernier. Intégration, digitalisation, communication, interdépartementalité et prochains rendez-vous, elle fait le point sur l’actualité des notaires girondins.

Une notaire enracinée en Gironde

Après des études de droit à Bordeaux, Delphine Detrieux intègre le CFPN (Centre de Formation Professionnelle Notariale) de Bordeaux, puis de Paris. « Je me suis inscrite en fac de droit pour passer le commissariat des armées », raconte-t-elle, « et en licence j’ai pris en option le droit notarial. J’ai adoré le droit des successions, et de la famille en général. À cette même période, on avait un problème de succession dans la famille et j’ai de suite appliqué ce que j’apprenais dans un dossier concret. » Un déclic ! Diplômée en 2004, elle intègre l’étude de La Réole. « Je suis petite-fille d’agriculteur, j’ai un très fort attachement à la terre. J’avais le souhait de m’installer en milieu agricole et viticole. J’ai occupé tous les postes ! L’avantage de ces petites études, c’est que c’est très varié. » Aujourd’hui l’étude compte 2 associés et 10 collaborateurs. Nommée notaire en 2014, membre de la Chambre en 2015 où elle s’occupe principalement des relations avec le monde rural, elle devient ensuite membre de l’équipe du Congrès National en 2019, puis déléguée régionale à l’Assemblée de Liaison des notaires. « Une instance nationale qui crée du lien entre les notaires et la profession », précise-t-elle. Cela lui offre l’opportunité d’être élue en commission du CSN (Conseil Supérieur du Notariat) à la commission déontologie et discipline. « Grâce à toutes ces missions, j’ai une vision des instances et beaucoup de contacts nationaux », se félicite-t-elle. « Ça me fait gagner beaucoup de temps. » Un engagement fort dans les instances avant d’être élue présidente de la Chambre girondine : « C’est le goût de servir ma profession, il est important de lui donner du temps vu tout ce qu’elle m’apporte au quotidien. »

Échos Judiciaires Girondins : Élue en mai dernier, vous représentez le nouveau visage des notaires de Gironde.

Delphine Detrieux : « En tout cas, quand on regarde les statistiques de la population notariale en Gironde, on voit une majorité de femmes, et la moyenne d’âge est de 44 ans, mon âge justement ! »

EJG : Quelles sont les grands axes de votre mandature ?

D. D. : « Il y en a 3 : continuer la communication, qu’elle soit externe vis-à-vis du grand public pour mieux faire connaître notre profession, et en interne pour maintenir les liens. Il y a ensuite l’application de la réforme de la discipline dont le ressort est passé aux Conseils Régionaux. On a réfléchi au niveau national à l’adaptation de nos règles avec les nouveaux outils et on attend la parution du nouveau code de déontologie qui a été retardée à plusieurs reprises ! Enfin, nous voulons associer la chambre départementale de la Gironde avec les chambres des notaires de la Dordogne et de la Charente pour ne former qu’une seule et même compagnie qui serait la chambre interdépartementale de la cour d’appel de Bordeaux. Il y a beaucoup de portes à ouvrir mais on est en réflexion depuis un an et demi. C’est une volonté du garde des Sceaux de rationaliser les effectifs. Rien ne nous oblige à le faire, mais quand on est élu dans le notariat, on donne de son temps. Donc l’idée de passer en chambre interdépartementale permettrait de fusionner nos forces et réduire le nombre d’élus. C’est aussi pour ne pas s’essouffler : rationaliser nos 3 compagnies en une seule permettrait plus d’efficacité. »

EJG : Comment organisez-vous votre mandat ?

D. D. : « Je suis principalement à la Chambre le mardi toute la journée, car l’après-midi on a nos réunions « petit bureau » avec mon vice-président et 2 membres de chambre qui sont des syndics où l’on traite toutes les questions qui nous sont soumises : déontologie, pratique, mésentente entre confrères, manifestations à organiser, instance à gérer, communication. Ça demande une bonne journée par semaine et parfois un peu plus. On est passé de 250 membres quand j’ai prêté serment en 2014 à 570 maintenant. Tout l’enjeu est de garder ce lien entre nous ; c’est forcément plus compliqué. »

EJG : Comment évolue la profession avec ces augmentations ?

D. D. : « On a eu beaucoup de chance d’avoir des présidents d’instance en Gironde qui ont très bien intégré les nouveaux notaires qui ont été tirés au sort. On se connaît beaucoup moins, alors on essaie de créer des moments d’échange. C’est la raison pour laquelle on organise des séminaires de jeunes nommés sur 24/48 heures pour répondre à des questions, souvent techniques. Le président de l’instance se déplace avec son bureau : son vice-président, ses syndics et un comptable de la Chambre pour répondre aux questions de discipline, de comptabilité, de gestion d’office. »

EJG : Vous considérez donc que cette intégration se passe bien ? Parce qu’un article du Figaro parlait justement d’une désillusion des jeunes nommés qui découvrent les réalités de la profession…

D. D. : « Sur la France entière, toutes les instances n’ont pas joué le jeu, il y a toujours cette opposition entre « ancien » notaire et « nouveau » notaire. Ce n’est pas notre cas. On est notaire, mais de plus en plus chef d’entreprise, dans la gestion de nos coûts, de nos personnels, dans le management. Le notaire a deux casquettes : l’officier public qui reçoit des actes mais aussi le chef d’entreprise. La gestion s’apprend et les jeunes ont des frais d’installation. Pourtant, 99 % des offices créés en Gironde fonctionnent quand même très bien. L’autorité de la concurrence préconise encore 21 créations sur les 2 ans à venir, c’est beaucoup. L’ouverture n’avait pas été faite, elle est aujourd’hui plutôt bien réussie, mais il faut maintenant réguler. Les 2/3 des notaires girondins ont été nommés il y a moins de 7 ans. Il y a un renouveau grâce à la loi Macron, et à l’augmentation des notaires salariés. Aujourd’hui on n’est pas loin des 100 000 personnes avec nos collaborateurs au plan national. On pèse un peu ! »

EJG : Est-ce que la médiation est devenue aussi importante que pour les autres professions de justice ?

D. D. : « On en fait tous les jours dans nos dossiers, dans les familles, entre époux… c’est notre ADN, notre coeur de métier. Mais on a aussi un centre de médiation en Gironde, qui a été repris en main par, entre autres, Sandrine Pages (notaire à Bordeaux) et qui fonctionne très bien. Des notaires médiateurs interviennent sur des sujets de discorde en droit de la famille ou pour les séparations. Si une médiation est acceptée par les parties, on trouve souvent une solution. »

EJG : La Compagnie de Gironde a beaucoup fait parler d’elle avec ses campagnes de publicité très impertinentes…

D. D. : « On s’efforce de continuer mais c’est parfois compliqué de se renouveler sans faire de réchauffé. On travaille sur le plan de communication 2024, on veut rester décalé, sans tomber dans la provocation. Quand je me déplace aux réunions des notaires des grandes métropoles, je suis très fière qu’on en ait parlé dans la France entière. »

EJG : Avec la digitalisation, la signature électronique s’est répandue, mais ne perdez-vous pas en proximité humaine ?

D. D. : « La signature électronique fonctionne très bien depuis 2016. L’ensemble des études y est passé. Et le Covid a accéléré les actes électroniques avec comparution à distance. Bien sûr, les actes à distance permettent de moins se déplacer. C’est très commode parfois, mais il ne faut pas en abuser, ne serait-ce que pour l’image qu’on donne vis-à-vis de nos clients et de nos confrères. Car on perd beaucoup en humanité entre nous.

EJG : Dans cette période de crise immobilière, quels sont les ressentis de la profession ?

D. D. : « En ce qui me concerne, j’ai un avis assez mitigé. Je ne sais pas si on est en crise, je vous le dirai au premier trimestre 2024. Ce que je constate en revanche clairement, c’est un ralentissement du volume des transactions immobilières. C’est très clair, d’un point de vue girondin comme national. Cette baisse, je l’explique de plusieurs manières : la difficulté de nos clients à obtenir des permis de construire, ça impacte notre marché de l’immobilier neuf. L’autre levier, qui est bancaire, c’est la hausse des taux : sur 25 ans, on emprunte en moyenne 80 000 € en moins. Sur des budgets de primo- accédants, c’est énorme ! On va moins voir cette clientèle-là, ça va réduire les surfaces ou éloigne les acquéreurs. Il y a aussi les normes énergétiques imposées aux promoteurs. C’est très vertueux, mais corrélé avec le reste, ça a créé des contraintes supplémentaires qui ont freiné la promotion. Malgré tout cela, on ne constate pas de baisse de prix sur la Gironde. »

EJG : Quels sont vos prochains temps forts ?

D. D. : « Il y a beaucoup de manifestations de prévues. On va être présents sur les événements locaux comme le mois de transmission en novembre, car le notaire doit être présent pour la transmission d’entreprise aux côtés de nos amis avocats et experts-comptables. Ce sont 3 conseils complémentaires. On sera encore partenaires de l’UBB pour la saison prochaine, j’y tiens beaucoup car je partage les valeurs du rugby. Mon souhait d’accueillir le congrès des notaires de France à Bordeaux en septembre 2024 a été validé. C’est le premier courrier que j’ai fait lorsque j’étais vice-présidente. Je suis très contente de ça, ça veut dire que 3 000 notaires vont se déplacer à Bordeaux sur le thème de l’urbanisme durable, un thème qui colle tout à fait à notre région avec le problème des retraits de côte. On associera évidemment les notaires des compagnies de la Dordogne et de la Charente. C’est ma grande fierté ».

Cette année, La Chambre des notaires de la Gironde est partenaire officiel de l’édition 2023 du Caraïbos Lacanau pro. Pour cette occasion, nous vous offrons 4 lycras dédicacés par les demi-finalistes et finalistes hommes et femmes de la compétition.

Pour jouer rendez-vous directement sur notre page Facebook : https://www.facebook.com/ChambredesNotairesdelaGironde

Tirage au sort des gagnants le mardi 29 août 2023.

Consultez le Réglement.

Cette année, La Chambre des notaires de la Gironde est partenaire officiel de l’édition 2023 du Caraïbos Lacanau pro. Pour cette occasion, nous vous offrons 7 pass jour VIP, valables pour 2 personnes chaque jour de la compétition, du 14 au 20 août 2023.

Pour jouer rendez-vous directement sur notre page Facebook : https://www.facebook.com/ChambredesNotairesdelaGironde

Tirage au sort des gagnants le vendredi 11 août 2023.

Consultez le Réglement.

Selon l’INED, un mariage célébré en France sur sept est, ce que l’on appelle, un mariage mixte, c’est-à-dire qu’une personne de nationalité française épouse une personne d’une autre nationalité. Les dernières statistiques de l’INSEE réalisées pour l’année 2015 indiquent que 46 300 mariages célébrés à l’étranger ont été transcrits à l’état civil français, dont une grande majorité (91%) ont uni une personne de nationalité française et une personne étrangère.

Quel que soit le lieu de célébration du mariage, en France ou à l’étranger, plus d’un quart des mariages ayant concerné au moins une personne de nationalité française sont des mariages mixtes.

Ces unions peuvent générer des difficultés d’ordre juridique, surtout lorsque les époux n’ont pas conclu de contrat de mariage ou fait une déclaration de loi applicable. Le risque pour ces couples mariés est alors de voir appliquer à leur régime matrimonial une loi qu’ils n’auraient pas choisie.

Quelles sont les situations visées ?

L’internationalité d’une situation peut résulter :

de la nationalité des époux, les époux ayant des nationalités différentes ;
de la résidence des époux, les époux s’étant installés dans un Etat autre que celui de leur nationalité ;
de la localisation des biens immobiliers détenus par le couple.

À noter que le lieu de célébration du mariage n’a pas d’incidence sur la détermination du droit applicable au régime matrimonial.

Comment est déterminée la loi applicable au régime matrimonial à défaut de choix exprès des futurs époux ?

Les solutions développées ici sont celles provenant des règles de droit international privé français.

Cette question va dépendre de la date de célébration du mariage, avant ou après l’entrée en vigueur de la Convention de La Haye du 14 mars 1978 (avant ou après le 1^er septembre 1992), ou à partir de l’entrée en application du Règlement de l’Union Européenne n° 2016/1103 du 24 juin 2016 en matière de régimes matrimoniaux (à compter du 29 janvier 2019). Etant observé que le choix exprès des futurs époux devra nécessairement être antérieur à la célébration de leur union et constaté de manière certaine et non équivoque soit aux termes de leur contrat de mariage, soit aux termes d’un acte autonome portant désignation de loi applicable, soit aux termes d’une déclaration des époux consignée dans l’acte de mariage.

Pour les époux mariés avant le 1^er septembre 1992

Le principe directeur est l’autonomie de la volonté : la jurisprudence française a reconnu très tôt le rôle de la volonté des époux dans le choix de la loi applicable à leur régime matrimonial. Autrement dit, les époux mariés avant le 1^er septembre 1992 ont pu valablement élire, avant la célébration de leur union, pour loi applicable à leur régime matrimonial, tel ou tel droit interne du pays de leur choix. Si les époux n’ont pas déterminé de manière expresse le droit applicable à leur régime matrimonial, les règles jurisprudentielles nous imposent alors de rechercher, d’après les faits et les circonstances, le statut matrimonial que les époux ont implicitement eu la volonté d’adopter au jour de leur union. Le plus souvent, il conviendra de rechercher quel a été le premier domicile matrimonial. Cette loi, une fois déterminée, n’est pas susceptible de mutabilité automatique.

Pour les époux mariés entre le 1^er septembre 1992 et le 28 janvier 2019

La détermination de la loi applicable en vertu de la Convention de La Haye va se réaliser en deux temps à défaut de choix exprès des époux. Dans un premier temps, il convient de se placer au jour du mariage pour rechercher la loi initialement applicable. La Convention encadre limitativement les lois possibles : la loi de la première résidence habituelle après le mariage, la loi de la nationalité commune des époux, à défaut la loi qui présente les liens les plus étroits.

Dans un second temps, il faut s’interroger sur le point de savoir si, postérieurement à la célébration du mariage, une mutation de la loi applicable est intervenue de manière involontaire. Ce sera le cas lorsqu’en cours d’union, les époux acquièrent une nouvelle nationalité ou changent d’Etat de résidence.

Pour les époux mariés à partir du 29 janvier 2019

L’article 26 du Règlement UE prévoit les mêmes possibilités de loi applicable à défaut de choix par les parties que celles envisagées par la Convention de La Haye. Toutefois, contrairement à cette Convention, la loi applicable, une fois déterminée, n’est pas susceptible de mutabilité automatique.

Quels sont les points qui doivent appeler la vigilance des époux et les amener à consulter leur notaire ?

Avant le mariage :

Si les futurs époux sont de nationalités différentes ou résident dans un Etat qui n’est pas celui dont ils ont la nationalité ou encore résident dans des Etats différents, leur attention doit être attirée sur l’intérêt de conclure un contrat de mariage préalablement à leur union.

Après le mariage (pour les époux mariés entre le 1^er septembre 1992 et le 28 janvier 2019) :

Des époux qui étaient jusque là soumis à une certaine loi, peuvent voir leur régime matrimonial se trouver régi par une nouvelle loi à la suite de certains événements (acquisition d’une nouvelle nationalité, installation dans un nouvel Etat).

Pour résumer, dans un contexte international, le notaire sera le meilleur conseil des futurs époux qui souhaitent conclure un contrat de mariage et saura accompagner au mieux les personnes mariées sans contrat désireuses de désigner de manière sûre la loi applicable à leur régime matrimonial.

Édito – De bonnes vendanges immobilières…

Parole de notaire – Bien investir en résidences services

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