La loi sur l’eau du 3 janvier 1992  a mis à la charge des communes l’obligation de contrôler les installations d’assainissement non collectif au plus tard le 31 décembre 2012. Un arrêté du 7 septembre 2009 a défini les modalités de l’exécution de la mission de contrôle exercée par la commune, en application des articles L. 2224-8 et R. 2224-17 du Code général des collectivités territoriales, sur les installations d’assainissement non collectif mentionnées à l’article L. 1331-1-1 du Code de la santé publique.

Il résulte de l’article L. 1331-1-1 du Code de la santé publique que « les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées doivent être équipés d’une installation d’assainissement non collectif ».

Depuis, la loi sur l’eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006 et plus récemment la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement dite « loi Grenelle II » viennent encadrer la situation en matière d’assainissement non collectif.

Enfin, l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique dispose que « lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L.1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation.

Si le contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur. »

Cet article précise que le contrôle s’applique à l’immeuble à usage d’habitation. On est amené à s’interroger sur la nécessité d’un tel document en cas de vente d’un immeuble à usage mixte (habitation et professionnel) où il serait loisible de penser que le diagnostic est obligatoire.

Au-delà de ces observations, le point important est l’entrée en vigueur anticipée de ce diagnostic d’assainissement collectif : la date initiale du 1^er janvier 2013 est modifiée et remplacée par celle du 1^er janvier 2011.

Définition

L’assainissement a pour objectif de protéger la santé et la salubrité publique, ainsi que l’environnement contre les risques liés au rejet des eaux usées et pluviales notamment domestiques.

L’assainissement est collectif ou non collectif.

L’assainissement comporte deux volets :

• le traitement des eaux usées

Il existe deux types d’eaux usées domestiques :

• Les eaux grises : lavabos, cuisine, lave-linge, douche, etc.
• Les eaux vannes : eaux des toilettes.

• le traitement des eaux pluviales

L’assainissement des eaux usées domestiques est dit collectif lorsque l’habitation est raccordée à un réseau communal d’assainissement ; ce raccordement est obligatoire dans les deux ans à compter de la mise en service du réseau.

On désigne par assainissement non collectif (ANC) (appelé aussi assainissement autonome) toute installation d’assainissement effectuant la collecte, le transport, le traitement et l’évacuation des eaux usées domestiques, ou assimilées, des habitations non raccordées à un réseau public de collecte des eaux usées.

Les eaux pluviales doivent être évacuées séparément par rejet au fossé, infiltration sur place dans un puits perdu, ou avec une installation permettant de la récupérer pour les usages autres que la consommation humaine (arrosage, piscines privées, lavage des voitures, eau destinée aux sanitaires sous certaines conditions…). En aucun cas, elles ne doivent être orientées dans l’installation d’assainissement non collectif.

Les communes ont l’obligation d’établir sur leur territoire les zones d’assainissement collectif et les zones d’assainissement non collectif.

Répartition des rôles

L’obligation du vendeur

Le vendeur doit fournir un diagnostic d’installation d’assainissement non collectif réalisé depuis moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente.

Si cet état mentionne un contrôle réalisé il y a plus de trois ans ou est inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur.

Attention : pour la période de validité, il faut prendre en compte la date du contrôle et non celle de l’établissement du diagnostic écrit.

L’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique précise que le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif est joint au dossier de diagnostic technique (DDT).

L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation précise à son tour que ce DDT doit être « annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l’acte de vente ».

Une précision importante est introduite par l’insertion d’un alinéa dans l’article L. 271-4 du CCH relatif au Dossier de Diagnostic Technique :

« En cas de non conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente ».

Il s’agit d’une innovation de la part du législateur qui en souhaitant éviter le champ d’application de la vente d’immeuble à rénover impose à l’acquéreur d’effectuer les travaux de mise en conformité dans l’année suivant la signature de l’acte de vente, non seulement pour les installations présentant des dangers pour la santé des personnes ou un risque avéré de pollution de l’environnement, mais aussi pour les installations incomplètes ou significativement sous-dimensionnées ou présentant des dysfonctionnements majeurs.

A préciser que l’article L. 1331-8 du Code de la santé publique dispose que « Tant que le propriétaire ne s’est pas conformé aux obligations prévues aux articles L. 1331-1 à L. 1331-7, il est astreint au paiement d’une somme au moins équivalente à la redevance qu’il aurait payée au service public d’assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d’une installation d’assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100 %. »

Le prix de vente sera donc fixé en fonction de la nécessité des travaux d’où l’importance de produire lors de la négociation le diagnostic prévu à l’article L. 271-4 du CCH et au moins un devis de mise en conformité de l’installation.

Qui est compétent ?

Le point important à préciser est qu’aucun diagnostiqueur n’est habilité pour effectuer le diagnostic de contrôle d’assainissement non collectif car aucun organisme professionnel ne dispense de certification.

La commune est compétente pour réaliser le contrôle par l’intermédiaire des Services Publics d’Assainissement Non Collectif (SPANC) : article L. 2224-8 du Code général des collectivités territoriales.

Ces SPANC devaient être créés au plus tard le 1^er janvier 2006.

La compétence peut cependant être transférée à un groupement de communes (syndicat intercommunal ou mixte, communauté de communes ou d’agglomération …) existant ou institué spécialement pour assurer cette mission.

Le Service public d’assainissement non collectif est chargé de contrôler les installations d’assainissement non collectif des particuliers. Le service de contrôle peut être le cas échéant complété par un service d’entretien.

En cas de construction, le SPANC émet un avis sur le projet d’assainissement et réalise le contrôle avant le remblaiement.

Pour une habitation existante, le SPANC réalise un contrôle et donne le diagnostic qui permet de savoir si l’installation est bien en accord avec la loi.

Pour information, à défaut, et en l’absence de vente le propriétaire devra faire les travaux et ceux-ci resteront à sa charge et devront être effectués dans un délai de quatre ans à compter de la notification du document de contrôle, si l’installation présente des dangers pour la santé ou risque avéré de pollution.

Dans les deux cas, le propriétaire a l’obligation de payer une redevance pour ces contrôles. Avec l’accord écrit du propriétaire, le SPANC vérifiera ensuite l’état et l’entretien de l’installation selon une périodicité qui ne peut excéder 10 ans.

Sanction en l’absence de certificat valable

L’article L.1331-11-1 du Code de la santé publique ne précise rien mais l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’ « en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente de ce document en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ».

Il est possible de prévoir dans le contrat de vente et même à l’avant-contrat les conséquences du défaut d’information de l’acquéreur relative à l’assainissement dont le juge peut sanctionner le non respect sur le fondement du vice du consentement, du vice caché ou de la non-conformité.

Avant la rédaction de l’avant-contrat de vente, il est nécessaire d’exiger la production du diagnostic ANC réalisé il y a moins de trois ans.

A défaut de production de ce diagnostic, le vendeur peut être contraint de faire réaliser ce document.

En cas de non conformité de ladite installation lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après ledit acte de vente (au lieu de quatre ans dans le cadre général du contrôle, en dehors de toute mutation).

L’évaluation de la non-conformité ainsi que la liste des travaux, classés par ordre de priorité, à réaliser par le propriétaire doit figurer sur les nouveaux rapports des diagnostics réalisés à compter du 1^er juillet 2012.