Cette semaine dans les Echos Judiciaire Girondins , Me Hélène d’ARLOT de CUMOND nous explique comment détacher un terrain à bâtir.
De plus en plus de propriétaires se posent la question de vendre une partie de leur jardin en terrain à bâtir.
Certains, propriétaires de longue date, y trouvent un moyen de compléter leurs revenus lorsque l’âge rend l’entretien d’un grand jardin compliqué. D’autres, simples accédants, y recourent pour financer ou rentabiliser leur achat. Cette nouvelle pratique s’inscrit parfaitement dans l’actuelle volonté politique de favoriser la densification urbaine. Pour tous ceux qui veulent rejoindre l’aventure, voilà un bref mode d’emploi en six questions.
1 / Quelles sont les vérifications préalables à faire ?
Il convient tout d’abord de s’assurer que le terrain à détacher est situé en zone constructible et qu’il dispose d’une desserte suffisante (accès, réseaux, accessibilité des services incendie) : un rendez-vous en mairie est utile pour consulter le document d’urbanisme applicable et vérifier avec les services compétents la faisabilité du projet. Par ailleurs, l’opération sera difficilement réalisable si le terrain :
• est soumis au régime de la copropriété (auquel cas les droits à construire doivent généralement être préalablement achetés à l’ensemble des copropriétaires) ;
• est situé dans un lotissement autorisé depuis moins de dix ans ou dans un lotissement dont le cahier des charges interdirait la division des lots.
2 / Faut-il une autorisation d’urbanisme particulière ?
L’opération relève de la législation sur les lotissements et une autorisation d’urbanisme devra être obtenue sous peine d’infraction pénale et d’une amende de 15 000 euros. C’est dans le cadre de cette autorisation que seront officiellement validés la nature constructible du terrain et le caractère suffisant de sa desserte (voie, réseaux…).
Dans le cadre du détachement d’un seul terrain, il suffira généralement de déposer une déclaration préalable de division. Le délai d’instruction est en principe d’un mois (en cas de majoration de délai applicable, un courrier vous sera adressé par le service instructeur pour vous indiquer le délai majoré). À l’expiration de ce délai, vous bénéficierez d’une autorisation de division soit expresse, soit tacite et dans ce cas la mairie est tenue de vous remettre une attestation d’autorisation tacite sur simple demande de votre part. L’autorisation ne deviendra définitive
qu’après expiration du délai de recours des tiers et du délai de retrait de la mairie (comptez minimum trois mois). L’autorisation doit être affichée sur le terrain. Il est recommandé de faire constater l’affichage par un huissier (trois fois en deux mois) puisqu’au bout de deux mois d’affichage continu, aucun recours de tiers n’est plus recevable.
À noter que si le terrain est situé dans un site patrimonial remarquable ou dans les abords d’un monument historique, c’est un permis d’aménager qui devra être demandé (le délai d’instruction est alors de trois mois).
3 / Quels sont les études et diagnostics à réaliser par le vendeur ?
Dans la mesure où le terrain ne bénéficie pas d’un numéro cadastral propre, il conviendra de faire établir un document d’arpentage par le géomètre de votre choix.
Le vendeur devra par ailleurs obligatoirement faire réaliser le bornage du terrain détaché et fournir un « état des risques et pollutions ». Il peut être nécessaire d’établir d’autres diagnostics en fonction du lieu de situation du terrain (état parasitaire dans certaines zones contaminées par les termites, audit de pollution du sol si le bien est situé dans un secteur d’information sur les sols lié à la présence ou à la proximité de certaines installations industrielles…).
Signalons également que la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit une obligation pour le vendeur d’un terrain de fournir une étude géotechnique à son acquéreur. Attention toutefois, cette étude ne sera obligatoire que dans certaines zones « exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols » qui seront définies par décret. Affaire à suivre…
Le notaire chargé de la vente saura vous indiquer en détail vos obligations sur ces points.
4 / Sous quels délais la vente peut-elle être réalisée ?
Entre le moment où la déclaration préalable de division sera déposée en mairie et la vente, il faut compter un minimum de quatre mois (pour l’obtention de l’autorisation et l’écoulement des délais de recours contre cette autorisation). Le compromis ou la promesse de vente pourront néanmoins être signés dans l’intervalle.
Si l’autorisation prescrit des travaux à la charge du propriétaire vendeur, il faudra ajouter le délai de réalisation de ces travaux. Nota : l’acquéreur conditionnera souvent son achat à l’obtention d’un permis de construire ; la vente ne pourra alors intervenir que dans un délai de trois mois minimum (voire six mois pour que le permis soit purgé de tous recours) à compter de la signature du compromis ou de la promesse de vente.
5 / Quelle sera la fiscalité applicable ?
En tant que vendeur particulier, vous serez soumis aux plus-values immobilières et aux prélèvements sociaux au taux global de 36,2 % de la plus-value réalisée, sans application de la surtaxe sur les super plus-values. Par ailleurs, si le terrain est devenu constructible depuis mois de 18 ans voire depuis le 13 janvier 2010, deux autres taxes complémentaires peuvent être dues.
6 / Quand faut-il contacter son notaire ?
Compte tenu des nombreux enjeux, plus tôt vous consulterez votre notaire et mieux ce sera : en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il pourra vous renseigner, notamment au vu de votre titre de propriété, sur la faisabilité juridique de l’opération et vous donner une première estimation personnalisée de son coût fiscal.
Source : Echos Judiciaires Girondins
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