• Par Me Barbara BLANC, notaire à Lacanau
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•   06 Juil 2026
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BAIL COMMERCIAL VERSUS BAIL PROFESSIONNEL : Comment sécuriser votre installation ?

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE – Dans le cadre entrepreneurial, le choix du bail est l’une des premières décisions stratégiques du dirigeant. Pourtant la confusion entre bail commercial et bail professionnel persiste. La sécurité juridique d’une entreprise repose avant tout sur l’adéquation du contrat avec l’activité exercée. Le conseil juridique auprès d’un notaire est alors primordial.

La nature de l’activité du preneur qui sera exercée au sein des locaux est déterminante afin de conseiller les parties sur le régime juridique auquel elles veulent soumettre leurs rapports locatifs.

Le bail commercial est réservé aux activités com-merciales, artisanales ou industrielles. Il nécessite l’exploitation d’un fonds de commerce et une immatriculation au registre du commerce ou au répertoire des métiers.

Le bail professionnel est quant à lui un contrat de location portant sur un local qui sert à une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il s’adresse principalement aux professionnels exerçant une activité non commerçante comme les professionnels libéraux dont l’activité est réglementée ou non (avocats, experts-comptables, méde-cins, notaires…) Il est à noter que pour les activités de nature agricole définies aux articles L 311-1 du code rural et de la pêche maritime, le statut du fermage et du métayage s’applique de plein droit.

LES CARACTÉRISTIQUES ESSENTIELLES PROPRES À CHAQUE BAIL

Durée et résiliation :

• Bail commercial: la durée minimale du bail commercial est de 9 ans. Le preneur dispose de deux possibilités pour mettre fin au bail: à la fin de la période triennale, sans avoir à justifier d’un motif particulier, il doit respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance adressé par acte de commissaire de justice ou par À tout moment s’il est admis au bénéfice de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié, ou bénéficiaire d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social. Le bailleur peut donner congé par acte de commissaire de justice à l’échéance du bail ou à l’expiration d’une période triennale pour l’un des motifs visés à l’article L145-4 du Code de commerce.

• Bail professionnel : la durée minimale est de 6 ans. Le bail peut être résilié par le preneur à tout moment avec un préavis de 6 mois. Le bailleur doit attendre l’échéance en respectant un préavis de 6 mois

Loyer :

• Bail commercial : la liberté est de mise quant à la fixation du montant du loyer, la périodicité des versements et le mode de règlement. La révision du loyer peut se dérouler tous les 3 ans à l’issue de chaque période et est encadrée par les règles du plafonnement. Le loyer sera indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Dans le cas où il est rapporté la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant elle-même entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

• Bail professionnel : Le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement sont fixés librement. La loi n’impose aucune révision automatique. Le bail peut prévoir une clause d’indexation comme l’ILAT (indice des loyers des activités ter-tiaires). S’il n’existe aucune clause d’indexation, le loyer reste inchangé jusqu’à la fin du contrat.

Charges, travaux, impôts :

• Bail commercial : le Code du commerce énumère une liste de dépenses que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur (article R145-35 du Code de commerce).
• Bail professionnel : la répartition des charges, les modalités de travaux, les impôts et taxes sont fixés librement.

Renouvellement :

• Bail commercial : le renouvellement peut être demandé par le bailleur ou le preneur. Le bailleur le propose en donnant congé par exploit d’huissier 6 mois avant la fin du bail. Le congé indique un nouveau loyer qui peut être déplafonné. Le preneur dispose de trois options : acceptation tacite ou expresse ou acceptation et contestation du loyer devant le tribunal en l’absence d’accord. Le preneur peut demander le renouvellement 6 mois avant la fin du bail ou après. Le bailleur dispose de trois options: acceptation tacite ou expresse, refus avec paiement d’une indemnité d’éviction. Le loyer du bail renouvelé est plafonné sauf si les facteurs locaux de commercialité ont évolué. Le loyer même déplafonné ne peut augmenter de plus de 10 % par an.

• Bail professionnel : absence de droit au renouvellement.

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS PROPRES À CHAQUE CONTRAT

Les avantages du bail commercial :

• La propriété commerciale : la durée de 9 ans minimum permet aux parties d’obtenir une durée contractuelle minimale dans leurs relations, gage de stabilité.
• Le droit au renouvellement: il constitue un pilier du commerce pour le preneur qui dispose du droit de rester dans les lieux à l’issue des neuf ans. En cas de refus le bailleur doit verser une indemnité d’éviction.
• Le plafonnement du loyer : lors du renouvellement du bail, la hausse du loyer est en principe plafonnée selon la variation de l’indice (ILC ou ILAT) protégeant ainsi le commerçant contre des augmentations brutales liées à la spéculation immobilière.
• La protection de la loi Pinel : depuis 2014 la loi encadre strictement la répartition des charges. Le bailleur ne peut plus répercuter les grosses réparations (toiture, murs porteurs) ni les impôts liés à la propriété (sauf taxe foncière) sur le locataire.
• La cession du bail : le locataire a le droit de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer (sauf clause d’agrément).
• La résiliation triennale : le preneur peut donner congé tous les 3 ans offrant une certaine flexibilité malgré l’engagement long.
• Un droit de préférence légal d’acquisition pour le preneur en cas de vente des murs loués.

Les inconvénients du bail commercial :

• L’engagement de durée : le locataire est engagé par période de 3 ans, il ne peut pas partir du jour au lendemain. Il doit attendre l’échéance triennale et respecter un préavis de 6 mois par acte d’huissier.
• La spécialisation: le locataire doit respecter la destination des lieux. S’il veut changer d’activité (déspécialisation) la procédure est complexe et cela peut entraîner une hausse immédiate du loyer.
• Le coût pour le bailleur : le propriétaire est « marié » avec son locataire. Il est difficile de récupérer son local pour un usage personnel ou pour un autre projet sans payer une indemnité dissuasive.

Les avantages du bail professionnel :

Contrairement au bail commercial qui est encadré par la loi, le bail professionnel laisse une grande liberté contractuelle.

• Souplesse de sortie du locataire : l’atout majeur, il n’a pas à attendre une échéance triennale, c’est idéal pour une profession libérale qui se développe vite et a besoin de déménager. Le locataire peut quitter les lieux à tout moment après un préavis de 6 mois.
• Liberté quant à l’aménagement des relations contractuelles au niveau de la rédaction du bail : presque tout est négociable, répartition des charges, des travaux (même les gros travaux prévus à l’article 606 du Code civil), modalités d’indexation du loyer fixées librement.
• L’engagement est court pour le bailleur : la durée minimale est de 6 ans contre 9 ans pour le bail commercial ce qui permet au propriétaire de récupérer son bien plus rapidement s’il a d’autres projets immobiliers.

Les inconvénients du bail professionnel :

• Absence de droit au renouvellement ; c’est le point noir pour le preneur. Le bailleur peut au terme des 6 ans refuser de renouveler le bail par simple notification (préavis de 6 mois) sans avoir à justifier d’un motif et sans verser d’indemnité d’éviction.
• Absence de propriété commerciale : le professionnel libéral ne peut pas valoriser son droit au bail de la même manière qu’un com-mercant. S’il perd son local il peut perdre une partie de sa clientèle ou patientèle sans compensation financière du propriétaire.
• Les risques de clauses abusives : la liberté contractuelle peut se retourner contre une partie moins bien conseillée. Le bailleur peut par exemple imputer l’intégralité des taxes et grosses réparations au locataire, ce qui est strictement interdit dans les baux commerciaux
• Sous location restreinte : si le contrat ne le prévoit pas explicitement, la sous-location est interdite ce qui peut freiner le partage de cabinet entre confrères. L’acte authentique est une protection redoutable pour les deux parties au contrat. Il confère date certaine et donne force exécutoire au contrat. Ainsi en cas d’impayés le bailleur possède un titre lui permettant de faire saisir les sommes dues sans passer par un long procès.