• Par Me Sébastien ARTAUD & Me Carine BERT
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•   07 Juil 2026
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IMMO NOTAIRES – JUILLET/AOUT 2026

Terre en vue !

Après avoir évolué dans un marché immobilier quelque peu agité, les acquéreurs peuvent enfin se laisser porter vers de nouveaux horizons avec plus de sérénité. Les secteurs soumis à de fortes tensions sur les prix d’acquisition connaissent enfin une accalmie.

Des zones à fort trafic, comme à Bordeaux ou sur le bassin d’Arcachon, évitent désormais les hausses houleuses pour négocier sans risquer de voir son projet chavirer. Par exemple, les appartements à Bordeaux reculent de -2,4 % pour se situer à 4 110 €/m2 et de -10,6 % à Arcachon pour s’établir à 4 910 €/m2, selon les données de la chambre des notaires de la Gironde pour l’année 2025.

Cette mer calme laisse donc l’opportunité de naviguer sans « être pris dans le filet » d’un vendeur trop pressé. Ce dernier doit intégrer que le courant s’avère plus porteur pour les acquéreurs, qui tiennent le gouvernail au moment de négocier. En témoigne aussi l’évolution du prix de la maison individuelle au sein du territoire de Bordeaux Métropole qui se replie de -2,4 % pour se fixer à 331 900 €.

Nous voilà dans un environnement qui incite à se laisser porter vers un bien immobilier. L’offre se traduit par une belle diversité de produits à la vente dans les services immobiliers des notaires négociateurs. En effet, le territoire girondin invite à accoster sur de jolis bouts de terre. Qu’il s’agisse de la côte ou du Bassin avec leurs maisons de style landais ou plus arcachonnais, elles savent recevoir. Les échoppes bordelaises se prêtent aussi à bien des scénarios de réhabilitation pour révéler tout leur potentiel et leur charme intemporel. Dans les secteurs plus ruraux, les maisons de ville, les chais revisités ou les fermes à rénover peuvent arguer de leur prix d’appel pour charmer les acheteurs.

Qu’ils soient attirés par des demeures situées sur les rivages, des maisons logées dans un cadre plus sauvage ou des appartements avec vue depuis les étages, les porteurs de projet vont apprécier de poser le pied en terre immobilière tout en profitant des conseils du notaire.

Pour cette expédition, ils peuvent aussi compter sur l’intervention du notaire pour identifier toutes les ramifications juridiques que comporte une transaction. Autorisations administratives, facturation de travaux, réalisation des diagnostics, vérifications des titres de propriété… autant de points qui font l’objet de toutes les attentions afin de signer un compromis de vente en parfaite sécurité.

Bel abordage en terre girondine pour une riche aventure dans la Pierre aux côtés du notaire !

Me Sébastien ARTAUD – Président de la Chambre des notaires de la Gironde

LE VIAGER… Pensez-y pour vendre ou acheter !

Vous avez entendu parler du viager mais n’en connaissez pas vraiment les modalités… Vous n’êtes pas seul. Cette forme de vente reste très méconnue du grand public mais est particulièrement intéressante lorsqu’il s’agit de compléter sa retraite ou de réaliser un investissement en limitant sa dette.

Ces dernières années, le viager a gagné en popularité. Que vous soyez vendeurs ou acquéreurs, le viager offre des avantages et aussi quelques limites… Pour connaître son fonctionnement et ses différentes formes, un tour d’horizon s’impose.

COMMENT FONCTIONNE LE VIAGER ?

Dans une vente classique, l’acquéreur paie l’intégralité du prix de vente le jour de la signature. De son côté, le viager offre un fonctionnement bien différent.

Également appelé « crédirentier », le vendeur cède son bien à un acquéreur, lui-même désigné « débirentier ». En échange, l’acquéreur lui verse une somme d’argent chaque mois appelée la « rente » pendant toute la durée de vie du vendeur, et le cas échéant pendant celle de son conjoint.

Parfois, l’acquéreur verse également une somme le jour de la vente appelée, le « bouquet ». Au décès du vendeur, l’acquéreur devient pleinement propriétaire et les versements s’arrêtent.

Unique en son genre, le viager ne permet pas de savoir à l’avance pendant combien de temps les versements vont se dérouler… Tout dépend de la durée de vie du vendeur.

QUELS SONT LES DIFFÉRENTS TYPES DE VIAGER ?

Le viager peut prendre différentes formes :

• Le viager occupé : C’est le plus courant. Le vendeur continue de vivre dans son logement jusqu’à la fin de sa vie. L’acquéreur ne peut y habiter pendant cette période. C’est la solution idéale pour quelqu’un qui souhaite rester chez soi tout en percevant des revenus complémentaires. En contrepartie de cette occupation, la valeur vénale du bien est réduite de la valeur du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur.
• Le viager libre : Le vendeur quitte le bien dès la vente. L’acquéreur peut immédiatement y habiter, le louer ou l’utiliser comme il le souhaite. Cette formule convient aux vendeurs qui résident déjà ailleurs.

COMMENT SE CALCULE LE PRIX D’UN VIAGER ?

C’est la question que tout le monde se pose. Et c’est précisément l’une des missions du notaire: calculer une rente juste et équilibrée pour les deux parties.

Le prix de vente est composé par :

• Le bouquet, optionnel : C’est la somme versée le jour de la signature chez le notaire. Elle n’est pas obligatoire, mais très fréquente. Généralement, elle représente entre 20 % et 40 % de la valeur du bien. Plus le bouquet est élevé, moins la rente mensuelle sera importante, et inversement.
• La rente mensuelle : Son montant est déterminé à partir de plusieurs éléments : la valeur du bien immobilier, l’âge du vendeur et son espérance de vie statistique, le montant du bouquet deja versé, la valeur du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur en cas de viager occupé, le taux de rendement retenu pour le calcul.

Généralement versée mensuellement ou trimestriellement, la rente est indexée chaque année sur un indice, il s’agit généralement de l’indice des prix à la consommation ou de l’indice du coût de la construction pour maintenir le pouvoir d’achat du vendeur.

Exemple chiffré simplifié :

Estimé à 300 000 €, un bien est vendu en viager occupé par un homme de 73 ans. La valeur du droit d’usage et d’habitation est estimée à environ 137 000 €. La valeur occupée du bien après déduction du droit d’usage et d’habitation s’élève à 163 000 €. On déduit un bouquet de 50 000 € qui sera versé le jour de la signature de l’acquisition. La rente mensuelle sera donc d’environ 700 €. Ces chiffres sont donnés à titre indicatif car chaque dossier est unique.

QUI PAIE QUOI EN CAS DE VIAGER OCCUPÉ ?

Le vendeur qui occupe le bien prend en charge l’entretien courant, les charges de copropriété et la taxe d’habitation.

De son côté, l’acquéreur assume les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil (toiture, structure…) et la taxe foncière.

L’UNE DES MISSIONS DU NOTAIRE : CALCULER UNE RENTE JUSTE ET ÉQUILIBRÉE POUR LES DEUX PARTIES.

QUELS SONT LES AVANTAGES ET LIMITES DU VIAGER ?

Les points positifs pour le vendeur :

• Percevoir des revenus supplémentaires chaque mois, à vie.
• Continuer à vivre chez soi avec le viager occupé.
• Profiter d’un avantage fiscal important car la rente est très peu imposée.
• Éviter la gestion locative et les contraintes liées au bien.

Les points de vigilance :

• Détourner ce bien de la succession pour les héritiers qui ne le recevront pas en héritage.
• Limiter l’intérêt de l’opération en cas de décès précipité du vendeur…
• Vérifier la fiabilité financière de l’acquéreur sur le long terme.

Les points positifs pour l’acquéreur :

• Acquérir un bien immobilier sans recourir à un emprunt bancaire classique.
• Effectuer des versements étalés dans le temps, sans intérêts bancaires.
• Payer un prix potentiellement attractif si l’opération est bien calculée.
• Diversifier son patrimoine immobilier avec un autre levier.

Les points de vigilance :

• S’engager pour un coût total d’acquisition incertain qui peut dépasser la valeur de marché si le vendeur vit très longtemps…
• Ne pas profiter du bien immédiatement en cas de viager occupé.
• Financer le bien sans recourir aisément à l’emprunt bancaire.
• S’engager financièrement sur une durée indéterminée…

Le viager constitue une solution patrimoniale à part entière. Pour le vendeur, il permet de transformer un bien immobilier en revenus réguliers, tout en restant chez soi. Pour l’acquéreur, il se présente comme une véritable alternative en matière d’investissement immobilier.

Me Carine BERT – Notaire à Villenave d’Ornon