La loi dite « Pinel» du 18 juin 2014 a instauré, en matière de bail commercial, un droit de préférence au profit du preneur en cas de cession de l’immeuble, désormais codifié à l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Ainsi, en cas de projet de vente d’un local à usage commercial ou artisanal, par son propriétaire, le locataire devient prioritaire dans l’acquisition. Ce n’est donc que lorsque ce dernier décline l’offre, que le propriétaire pourra valablement proposer son bien à un tiers acquéreur. Dans l’hypothèse où la purge de ce droit de préférence serait omise, l’acte de vente est susceptible d’être sanctionné par une action en nullité.

• Peut-on conventionnellement, lors de la conclusion du bail notamment, écarter l’application de ce droit de préférence ?

Une renonciation anticipée du preneur à se prévaloir des dispositions de L 145-46-1 du Code de commerce n’est pas envisageable et ne peut en aucun cas résulter d’une clause stipulée dans le bail commercial : il n’y a pas de liberté contractuelle en la matière.

En effet, dans un arrêt en date du 28 juin 2018, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a consacré le caractère d’ordre public de ce droit de préférence. Ainsi, les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux qui envisagent de vendre des locaux loués n’ont donc pas d’autre choix que de purger le droit de préférence de leur locataire.

•Ce droit de préférence concerne-t-il toutes les ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ?

L’article L 145-46-1 du Code de commerce qui instaure le droit de préférence du locataire commerçant prévoit un certain nombre d’exceptions dans son dernier alinéa.

Ainsi, certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne sont pas soumises à ce droit :
– vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, paiement de la commission d’agence malgré la signature préalable d’une promesse de vente avec un tiers acquéreur.

La notification de la vente au locataire doit être faite par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ou lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.En outre, la notification peut également être faite par acte d’huissier de justice. Cette notification, qui constitue une offre de vente au profit du locataire, doit contenir le prix, les conditions de la vente (stipulations particulières) et littéralement retranscrire les quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, et ce, à peine de nullité. Le propriétaire-bailleur a l’obligation de procéder à une notification à chaque nouvelle vente faite à des conditions ou à un prix plus avantageux, ce qui ouvre alors un droit de préférence dit subsidiaire.

• La réponse du locataire :

Le locataire dispose, à compter de la réception de la notification, d’un délai d’un mois pour accepter ou renoncer à l’offre de vente ainsi proposée. À défaut de réponse, son silence vaut refus.

Le locataire peut également renoncer expressément à exercer son droit de préférence. Enfin, il peut accepter purement et simplement l’offre. Le locataire ne peut faire aucune réponse conditionnelle à l’exception d’un éventuel recours à un prêt. En cas d’acceptation, la vente doit donc être réalisée à son profit. Le Code de commerce instaure ici un délai de deux mois, délai porté à quatre mois lorsque le locataire désormais acquéreur a recours à un prêt.

Si la vente ne se réalise pas dans le délai ainsi imparti, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet, le droit de préférence est considéré comme ayant été valablement purgé, de sorte que le bien loué peut être vendu à un tiers aux mêmes conditions.

– vente unique de locaux commerciaux distincts,

– vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,

– vente globale d’un immeuble com- prenant des locaux commerciaux (Une réponse ministérielle n° 5054 : JOAN Q 14/08/2018, est venue préciser qu’en cas de cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial, le droit de préférence ne trouve pas à s’appliquer),

– vente d’un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

• En cas d’existence d’un droit de préférence conventionnel, la purge du droit prévu à L 145-46-1 du Code de commerce emporte-t-elle égale- ment purge de ce dernier ?

La réponse se doit d’être négative ici. En effet, en présence d’un pacte de préférence d’origine conventionnelle, il est nécessaire de procéder à deux notifications distinctes. Le preneur pouvant alors indifféremment exercer l’un ou l’autre de ces droits.

• Comment notifier :

Dès lors que le propriétaire envisage de vendre le local loué, la notification de la vente projetée doit être réalisée sans délai par ce dernier. Ainsi, en pratique, la purge du droit de préférence doit être effectuée avant toute signature d’avant-contrat. Si la signature d’un compromis a néanmoins eu lieu en l’absence de cette purge, le propriétaire-bailleur devra donc notifier sans délai la vente envisagée.

Dans cette hypothèse, le droit de préférence du locataire commercial n’étant pas un droit subsidiaire mais un droit prioritaire, le locataire désirant acheter ne se substituera pas à l’acquéreur, de sorte que la notification adressée au locataire bénéficiant d’un bail commercial, au titre de son droit de préemption, ne peut pas imposer à ce dernier le paiement de la commission d’agence malgré la signature préalable d’une promesse de vente avec un tiers acquéreur.