Face à la déshumanisation de notre société et au marché immobilier actuel, l’habitat participatif apparait comme une démarche d’accession à la propriété favorisant le lien social entre voisins, en permettant à des personnes de se choisir, se regrouper et s’associer dans un esprit de partage et de solidarité afin de concevoir et définir leurs logements, et les modalités du « vivre ensemble » au travers des espaces communs modulables, le tout à moindre coût.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a doté l’habitat participatif d’un véritable statut juridique, et l’a consacré en tant que « démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.(…) » (article L 200-1 du code de la construction et de l’habitation).
INTÉRÊTS DE L’HABITAT PARTICIPATIF
• Être au cœur de la conception de son cadre de vie, participer aux décisions concernant la construction et la gestion de l’ensemble immobilier en établissant des règles durables ;
• Construire à coût maitrisé, accéder à la propriété à un prix allant de 15 à 30 % inférieur au marché, et ainsi, optimiser son budget ;
• Disposer de plus de superficie que le budget ne le permettrait, grâce à la mutualisation de certains espaces intérieurs et extérieurs (salle commune, chambre complémentaire destinée à l’accueil ponctuel, buanderie, potager, jardin, terrasses…) ;
• Partager des valeurs communes telles que non-spéculation, solidarité, mixité sociale et/ou intergénérationnelle, habitat écologique, développement durable, vie commune où chacun peut apporter service ou expérience à la collectivité…
L’enjeu de l’habitat participatif est ainsi de permettre aux personnes d’avoir un logement qui corresponde à leurs besoins, à leurs moyens financiers, à leur projet de vie, et de participer à sa création. Il repose sur une forte implication des futurs habitants pour définir de manière collaborative le projet en partenariat avec le constructeur.
FORMES JURIDIQUES D’HABITAT PARTICIPATIF
Leur durée de vie est limitée à la réalisation du but qu’elles pour- suivent, c’est-à-dire la construction de l’immeuble et sa division en vue de sa vente ou attribution aux associés « coopérants » ; elles n’ont pas vocation à rester propriétaires de l’immeuble.
1/ La société civile coopérative de construction (SCCC)
La SCCC est à la fois une coopérative et une société de construction. Sa particularité résulte du statut coopératif qui fait que ses membres sont à la fois associés, clients et éventuellement fournisseurs ; les associés s’engagent à travailler avec la coopérative.
Elle a pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles destinés à être vendus ou attribués à ses asso- ciés, ainsi que la gestion et l’entre- tien de l’immeuble. Le fondement de l’idée coopérative étant d’éliminer les intermédiaires économiques, elle ne peut traiter les opérations qu’avec ses membres, ce qui a pour effet de réduire le coût de la construction.
2/ La société civile immobilière d’attribution (SCIA)
La SCIA a pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur division par fraction desti- nées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Son objet s’étend également à la gestion et l’entretien de l’immeuble, jusqu’à la dissolution de la société et la mise en place d’une organisation diffé- rente (souvent la copropriété).
3/ Les nouvelles formes d’habitat participatif
Il s’agit de sociétés constituées sous les formes prévues par la loi (civile ou commerciale).
• La coopérative d’habitants
Elle a pour objectif de gérer collectivement l’immeuble occupé conjointement, et d’accorder la jouissance des logements et des espaces communs, de la construction, l’acquisition, la rénovation, la gestion et de l’entretien.
• Les sociétés d’autopromotion
Leur objectif est de construire/ acquérir un bien immobilier selon des aspirations communes, pour fournir à leurs associés la jouissance ou la propriété d’un logement à titre de résidence principale (sauf dérogation), d’entretenir et d’animer les lieux de vie collective.
ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS D’HABITAT PARTICIPATIF
La gestion des espaces communs peut être encadrée par un règlement de copropriété et/ou une Association Syndicale Libre (ASL) destinée à faire respecter les règles collaboratives. En effet, les espaces communs peuvent constituer des lots de copropriété, dont l’ASL sera propriétaire, laquelle peut également gérer les parties communes de la copropriété telles que jardins ou potager. Les « coopérants » participent ensemble à la rédaction du règle- ment de copropriété et des statuts de l’ASL, qui ont vocation à gérer et encadrer les conditions d’utilisation des espaces communs partagés.
LES ACTEURS DE L’HABITAT PARTICIPATIF
Les acteurs principaux sont les habitants « coopérants », eux-mêmes. Ces derniers sont souvent assistés des coopératives d’HLM, lesquelles pilotent la constitution du groupe de futurs accédants à la propriété, en leur assurant une réalisation de qualité et au juste coût de leur habitation, en les assistant à la maitrise d’ouvrage. Elles assurent également l’animation du projet, et l’accompagnement des « coopérants » dans les diverses démarches à accomplir.
Les collectivités locales ont en outre un rôle primordial et collaborent, afin de promouvoir ce nouveau type d’habitat sur leur territoire.
Le notaire, quant à lui, apporte son expérience et ses compétences pour structurer la mise en place du pro- jet et garantir le maintien de l’esprit coopératif, notamment par l’insertion de clauses anti-spéculatives en cas de revente et l’aide à la rédaction des statuts d’ASL.
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