La donation de biens immobiliers

La donation faite de son vivant est appelée « donation entre vifs ». Elle est définie par le code civil comme l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée, en faveur du donataire qui l’accepte. Le donateur transmet donc de son vivant et gratuitement la propriété d’un bien à une autre personne, le donataire, ce dernier devant l’accepter et donc intervenir à l’acte de donation à recevoir par votre notaire.

En l’occurrence, nous allons nous focaliser sur la transmission des biens immobiliers, c’est-à-dire les biens immobiliers par nature tels qu’un terrain, une maison, un immeuble… La donation peut porter sur le bien dans son entier ou sur une quote-part dudit bien, on parle alors de quote- part indivise que l’on a pu recevoir lors d’une succession, par exemple. Afin de réaliser le démembrement de propriété, le donateur doit être plein propriétaire dudit bien ou de sa quote-part indivise, il doit donc déte- nir l’usufruit et la nue-propriété afin de pouvoir valablement se dépouiller au profit de la ou des personne(s) de son choix.

Dans un objectif de transmission, nous aborderons exclusivement la donation en nue-propriété, l’usufruitier conservant ainsi la possibilité de jouir et d’user du bien. Par conséquent, le donateur va pouvoir continuer à vivre dans le bien et/ou le louer en percevant les loyers. Le donateur ayant la faculté d’utiliser le bien, il sera redevable des impôts et taxes y afférents. De même, il sera seul tenu des travaux d’entretien à réaliser sur l’immeuble, au sens de l’article 605 du code civil. Les gros travaux étant, en principe, à la charge du donataire ; toutefois, l’acte de donation peut y déroger et prévoir que tous les travaux à réaliser sur le bien objet de la donation seront à la charge du donateur.

L’intérêt de la donation en nue- propriété est de transmettre par anticipation et à moindre coût son patrimoine immobilier à son ou ses héritiers. En effet, l’évaluation de l’usufruit et de la pleine propriété est régi par l’article 669 du code général des impôts lequel dispose que « la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière » en fonction de l’âge de l’usufruitier, conformément à un barème prévu audit article.

Par exemple : Le donateur a 60 ans et souhaite donner à son fils un bien immobilier évalué à 200 000 euros en pleine propriété. L’usufruit à 60ans est évalué à 50% de la valeur en pleine propriété, fiscalement je vais donc transmettre 100 000 euros. L’abattement légal en ligne directe étant actuellement de 100 000 euros, il ne sera perçu aucun droit de mutation à titre gratuit, seuls les frais d’acte de donation seront à payer. Lesdits frais sont en général payés par le donateur, ce qui n’est pas perçu par l’administration fis- cale comme une donation supplémentaire. L’avantage de ce type de donation est qu’au décès du donateur, le donataire récupérera l’entière propriété dudit bien immobilier sans droit ou indemnité supplémentaire.

Il est aussi possible que les deux parents du donataire transmettent un bien qui leur appartient en commun. Ainsi, chaque parent transfèrera la nue-propriété de la quote- part qu’il détient et l’abattement de 100 000 euros s’appliquera sur chacune des parts transmises, à savoir sur la part de Monsieur au profit de son enfant et sur la part de Madame au profit de ce dernier. Dans cette hypothèse, les parents, alors devenus usufruitiers peuvent prévoir que le donataire ne deviendra plein propriétaire du bien donné qu’au second

décès, grâce à une clause de réversion d’usufruit. Ceci, afin de garantir au conjoint survivant la possibilité de vivre et/ou louer librement le bien objet de la donation, après le premier décès.

Si l’usufruitier décide de vendre ledit bien il devra alors obtenir l’accord du nu-propriétaire lequel devra également intervenir à l’acte de vente. Le prix de vente sera réparti entre l’usufruit et le nu-propriétaire en fonction des droits de chacun sur le bien immobilier vendu. C’est dans cette hypothèse que l’évaluation du bien au jour de la donation est importante, si le bien a été sous-évalué lors de la donation alors le nu-propriétaire pourrait être redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière.

En cas de sous évaluation, on s’expose également à un risque de redresse- ment de la donation par l’administration fiscale.

En évaluant justement, c’est-à-dire au prix du marché, le bien donné le nu-propriétaire ne paierait pas ou moins de plus-value immobilière et le risque de redressement est écarté.

Différentes clauses peuvent être pré- vues dans ce type d’acte de donation. Il est souvent important pour le donateur que le bien donné reste un bien propre au donataire. En ce sens, l’acte prévoit une clause d’exclusion de communauté, ce qui assure le caractère propre du bien donné. La donation de bien immobilier en démembrement de propriété peut porter sur un ou plusieurs biens, au profit d’un ou plusieurs héritiers. Chaque situations et projets familiaux étant différents, il est opportun d’échanger librement avec votre notaire afin qu’il puisse rédiger un acte correspondant à votre volonté et réalise la meilleure anticipation successorale.

Me Claire BRODEUR-MODICA, notaire à Montagne.

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