Location meublée : l’intérêt du régime réel

La location meublée présente de nombreux avantages : un formalisme et une mise en place à la portée de tous, une pression fiscale moindre, une rentabilité plus importante qu’une location vide…

UN MODE D’EMPLOI SIMPLIFIÉ :


Pour bénéficier du régime de la location meublée, il convient de remplir certaines conditions qui diffèrent des conditions de la location nue. Tout d’abord, il convient de respecter les prescriptions du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui prévoit une liste de ce que doit comprendre le bien mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. Également, concernant la durée du bail, celle la plus communément utilisée est d’un an tacitement reconductible. Cette durée peut être réduite à 9 mois en présence d’un étudiant, sans reconduction cette fois-ci.

Une fois les conditions remplies, la location meublée se décline en un double statut :

  • la location meublée professionnelle dite LMP pour des recettes annuelles résultant de la location meublée
    supérieures à 23 000 euros ;
  • la location meublée non professionnelle dite LMNP pour des recettes inférieures à 23 000 euros.

Fiscalement, un choix est alors possible entre deux régimes :

  • le micro BIC où l’on déclare un forfait de charges ; ce forfait correspond à 50 % des loyers encaissés ;
  • le régime réel où les charges locatives réelles sont déduites et où l’amortissement constitue l’avantage
    majeur de l’option. Ce régime réel s’applique de plein droit au-delà d’un plafond de 70 000 euros, mais en
    deçà l’option est possible et elle se révèle surtout très avantageuse.

LES CHARGES DÉDUCTIBLES :


Il n’existe pas de liste exhaustive des charges locatives déductibles. Il est possible de retenir l’ensemble des dépenses réalisées dans le cadre de l’exploitation du bien meublé, parmi lesquelles : les intérêts d’emprunts, l’assurance emprunteur, les frais d’agence liés à l’acquisition, les frais d’acquisition qu’il s’agisse des droits d’enregistrement mais aussi des frais de notaire, les frais d’agence liés à la mise en location du bien, les frais de syndic de copropriété, la taxe foncière, les primes d’assurance habitation propriétaire non occupant, le remplacement du petit électroménager, les abonnements et consommations intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation est à la charge du propriétaire… Attention toutefois, pour pouvoir valablement déduire les frais liés à l’acquisition (frais d’agence, droits d’enregistrement et émoluments du notaire), il convient lors de l’enregistrement de l’activité au Greffe du Tribunal de Commerce compétent, d’inscrire la date d’acquisition du bien. Ces dépenses déductibles sont des dépenses réelles, car elles sont décaissées par le loueur.

L’AMORTISSEMENT, L’ATOUT MAJEUR DU LMNP


Il existe également des dépenses que l’on peut qualifier de « fictives » : ce sont les dépréciations liées à l’amortissement. En d’autres termes, l’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une durée
déterminée. D’une part, il est possible d’amortir des dépenses sur plusieurs années. Il est ainsi possible d’amortir le mobilier acquis pour le bien, les travaux de remise en état comme par exemple la réfection de la toiture. Selon la nature de la dépense, une durée d’amortissement spécifique s’applique. La durée d’amortissement est généralement équivalente à sa durée d’usage. D’autre part, il est possible de pratiquer l’amortissement sur le bien lui-même. Par exemple pour un bien acquis 250 000 euros, en pratiquant un amortissement sur 25 ans, il sera possible de déduire 4 % de la valeur du bien tous les ans, pendant 25 ans, ce qui permet de diminuer grandement le revenu imposable.
En déduisant les charges et en pratiquant l’amortissement des recettes locatives, il est possible de créer un déficit. Attention toutefois, si les charges sont supérieures ou égales aux loyers encaissés, le résultat sera alors nul voire même déficitaire. Les amortissements pourront alors être reportés sans limitation de durée, tant que l’activité est déficitaire, et ils seront imputés par la suite. Il s’agit ici d’une différence majeure avec les revenus fonciers classiques. Le déficit éventuellement généré en location meublée, ne peut pas être imputé sur les revenus globaux.

Autre avantage non négligeable, cette fois lors de la revente du bien, l’amortissement pratiqué n’aura pas
d’impact au regard de la plus-value immobilière. Attention toutefois pour bénéficier du régime réel à bien respecter le formalisme pour la mise en place du régime. Dès la mise en place, il faudra veiller à adresser au Greffe du Tribunal de Commerce, un formulaire Cerfa P0i sur lequel s’effectue le choix du régime : réel simplifié et le micro-BIC. Cette démarche attribuera un numéro SIRET unique. Attention là encore, cette formalité est à accomplir dans les 15 jours suivant le début de l’activité, à défaut le loueur peut se voir opposer par l’administration fiscale le régime du micro BIC. L’option pour le réel sera alors possible pour l’année suivante, mais une année pourra avoir été perdue. Il peut également être opportun de faire appel à un professionnel qui sera à même de procéder aux amortissements et accompagner le loueur pour l’établissement de la liasse fiscale.


Conseil du notaire : À l’heure où l’argent coûte peu cher grâce aux taux d’emprunt faibles et où l’investissement immobilier constitue une valeur sûre, le régime de la location meublée avec option du régime réel présente de nombreux avantages pour se constituer un patrimoine sans subir une pression fiscale importante.

Par Me Coralie GOLFIER notaire à Andernos-les-Bains

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