BAIL RÉEL SOLIDAIRE : NATURE ET TRANSMISSION DES DROITS

Le bail réel solidaire (BRS), institué par l’ordonnance du 20 juillet 2016, connait aujourd’hui un succès certain. S’inscrivant dans la démarche continue des pouvoirs publics de permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété, quitte à ébranler pour cela notre sacrosainte conception latine du droit de propriété, le BRS s’est rapidement propagé de la métropole lilloise où il a vu le jour, à un grand nombre de grandes agglomérations françaises parmi lesquelles figurent notamment Rennes, Biarritz, Toulouse, Paris, Nantes ou encore Bordeaux.

Codifié aux articles L. 255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le BRS se définit comme étant « le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes ».

L’article L.329-1 du Code de l’Urbanisme définit quant à lui les organismes fonciers solidaires (OFS) comme ceux qui « […] ont pour objet, pour tout ou partie de leur activité, d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation […]. L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. »

Le BRS présente en conséquence les caractéristiques suivantes :

• il constitue un nouveau dispositif d’accession sociale sous conditions de ressources caractérisé par la dissociation du foncier et du bâti ;

• il permet ainsi de faire baisser le prix des logements, notamment en zone tendue, tout en garantissant un effet anti-spéculatif ;

• il confère au preneur des droits réels, proches d’une pleine propriété, moyennant le versement d’une faible redevance à l’OFS ;

• conclu pour une durée limitée de 99 ans maximum, il est « rechargeable » à chaque mutation de propriété, empêchant la perte de valeur du bien à l’approche de l’échéance du bail ;

• il assure la pérennité du patrimoine immobilier de l’organisme de foncier solidaire.

Ces spécificités, sommairement énumérées, ont pu laisser planer le doute quant à la nature et l’étendue des droits transmis au candidat à l’accession à la propriété. Or, c’est justement l’hypothèse la plus fréquente dans laquelle est conclu le bail réel solidaire à savoir, la réalisation d’un programme immobilier de logements neufs par l’intervention d’un troisième protagoniste : l’opérateur qui permet de lever toute incertitude quant à la teneur des droits transmis.

Ce cas est expressément visé à l’article L. 255-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, lequel dispose que « le bail réel solidaire peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant aux conditions de ressources fixées en application de l’article L. 255-2 et à un prix fixé en application du même article […] ».

Cet article tranche clairement en faveur de la transmission d’un véritable droit de propriété, pour les raisons suivantes :

• D’une part parce que ses dispositions visent les hypothèses de la vente en l’état futur d’achèvement (définie à l’article 1601-3 du Code civil) et de la vente d’immeuble à rénover (définie à l’article L 262-1 du Code de la construction et de l’habitation) : dans un cas comme dans l’autre, si le texte reste muet quant à la nature des droits transmis sur le sol, celle des droits transmis sur les ouvrages est expressément qualifiée de droit de propriété.

• D’autre part parce que les limitations au droit de propriété (durée, usage, frein à la spéculation) ne doivent être appréhendées que comme la contrepartie des avantages conférés par le BRS.

• Enfin parce que l’opérateur susvisé a vocation à s’effacer au fur et à mesure qu’il vend les droits réels immobiliers attachés aux logements qu’il édifie, n’ayant aucun intérêt à conserver un quelconque droit qui revient automatiquement à l’OFS sitôt son obligation accomplie ; les droits sont détenus directement de l’OFS in fine, à l’instar de ceux du preneur dans le cadre d’un bail à construction.

Ce dernier argument en faveur de la transmission d’un véritable droit de propriété est étayé par le troisième alinéa du même article L. 255-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : « Un bail réel solidaire portant sur les droits réels immobiliers acquis par chaque preneur est signé avec l’organisme de foncier solidaire concomitamment à la signature de l’acte authentique. Ces droits sont automatiquement retirés du bail réel solidaire initial conclu entre l’opérateur et l’organisme de foncier solidaire. Lorsque la totalité des droits sont retirés du bail réel solidaire initial, ce dernier s’éteint ».
Si cet article met un terme a toute équivoque quant à la teneur des droits transmis au preneur final dans le cadre d’un BRS, il a fait naître malgré lui une difficulté que la pratique notariale n’a pas manqué de soulever ; le mécanisme proposé par le troisième aliéna de l’article L. 255-3 du code de la construction et de l’habitation semble ignorer l’hypothèse pourtant fréquente dans laquelle la commercialisation d’un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement est arrivée à terme et l’intégralité des lots a trouvé acquéreurs avant l’achèvement des constructions. L’application littérale du troisième aliéna de l’article L. 255-3 du code de la construction et de l’habitation suppose  alors que concomitamment à la signature de l’ultime vente du programme immobilier dont il est question, l’opérateur se trouve libéré de toute obligation tant à l’égard de l’OFS que des preneurs finaux du fait de l’extinction du BRS initial.

Comment alors ne pas y voir une atteinte grave à l’obligation de construire et à la garantie d’achèvement qui en est le pendant dont est redevable l’opérateur ?

En l’état législatif actuel et avant tout apport jurisprudentiel, une solution avancée par la pratique notariale a été développée de concert avec les OFS. Elle consiste à aménager conventionnellement un différé de prise d’effet du bail réel solidaire conclu au profit des preneurs finaux à la livraison de l’immeuble, en faisant parallèle-
ment perdurer le bail BRS initial – conclu lui avec prise d’effet immédiat entre l’OFS et l’opérateur jusqu’à ladite
livraison ; les preneurs finaux se trouvent ainsi garantis de l’achèvement effectif de l’immeuble. Outre le mérite de la simplicité et l’efficacité juridique de cet aménagement, il permet de mettre en cohérence le BRS avec les caractéristiques de la vente en l’état futur d’achèvement en prorogeant la garantie d’achèvement jusqu’à la livraison, tout en respectant l’esprit du premier (l’accession sociale à la propriété) en ne rendant le preneur final débiteur de la redevance due à l’OFS qu’à compter de la jouissance effective de ses droits réels. Les difficultés résultant de la singularité du BRS ne semblent donc plus faire obstacle au développement de ce mode d’accession à la propriété, ainsi qu’en témoigne son succès grandissant.

Par Me Adrien DUTOUR notaire à Bordeaux

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