Lorsque l’on envisage de faire construire sa maison, l’acquisition d’un terrain à bâtir est le préalable. Ce terrain peut se situer hors lotissement, appelé aussi secteur diffus, ou dans un lotissement. Le lotissement consiste à diviser une unité foncière (ou plusieurs unités foncières contigües) afin de créer un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis que l’on appelle des lots.
Le lotissement consiste à diviser une unité foncière (ou plusieurs unités foncières contigües) afin de créer un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis que l’on appelle des lots. Pour être régulière, la division doit être autorisée par la mairie soit au moyen d’un permis d’aménager soit par une décision de non opposition à déclaration préalable de division. La nature de l’autorisation d’urbanisme sera fonction du lieu de situation de l’opération et/ ou des équipements envisagés (Art. R.421-19 c. urb.). Nous nous intéresserons ici à l’achat d’un terrain à bâtir situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager.
Quels sont les avantages d’un terrain situé en lotissement ?
Contrairement au terrain isolé situé en secteur diffus, le lotisseur, c’est-à-dire le titulaire du permis d’aménager, doit réaliser un certain nombre de travaux pres- crits par l’autorisation. Il s’agit principalement de la viabilisation des terrains qui seront issus de la division. A la fin des travaux d’aménagement, l’ensemble des lots sera desservi par les différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone, etc.) en limite de propriété. Il appartiendra ensuite à l’acquéreur de raccorder la construction qui sera édifiée à ces réseaux.
Autre avantage lié à l’achat d’un terrain dans un lotissement : le lotisseur réalise les aménagements extérieurs tels que les voies de circulation, les trottoirs, les bordures, les dépressions charretières, les espaces verts et autres espaces communs.
Lorsque c’est un professionnel, les travaux réalisés par le lotisseur sont couverts par sa garantie décennale et il est responsable de l’état du sol vendu.
Quand peut-on signer un avant-contrat avec le lotisseur ?
Avant la délivrance du permis d’aménager, le législateur a prévu qu’aucune promesse ne peut être signée avec de potentiels acquéreurs. Il est également inter- dit au lotisseur de recevoir un quelconque acompte, pour réserver un lot par exemple. (Art. L.442-4 c. urb.). À compter de la délivrance du permis d’aménager et si les travaux prescrits par le permis d’aménager ne sont pas achevés, seule une promesse unilatérale de vente peut être signée. Cet avant-contrat devra faire mention de la consistance du lot réservé, de sa délimitation, du prix et du délai de livraison (Art. L. 442-8 c. urb.). Dans le cadre d’une promesse de vente, seul le lotisseur s’engage à vendre, l’acquéreur bénéficiant d’une option. En contrepartie de la promesse qui lui est consentie, l’acquéreur peut être amené à verser une indemnité d’immobilisation qui ne peut pas dépasser 5% du prix de vente (Art. R. 442-12 c. urb.). Par ailleurs, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours après notification de la promesse de vente. S’il se rétracte, l’indemnité d’immobilisation devra lui être restituée dans un délai de 21 jours.Une fois que le lotisseur a achevé l’ensemble des travaux prescrits ou s’il a obtenu l’autorisation de vendre les lots par anticipation, il est désormais possible de signer un compromis de vente. Dans ce cas, l’ensemble des parties est engagé lors de la signature de l’avant- contrat et l’acquéreur ne bénéficie pas du délai de rétractation de dix jours.
Quand peut-on signer l’acte authentique de vente ?
Là aussi la loi encadre les conditions auxquelles la signature de l’acte définitif de vente peut intervenir Comme pour la signature de la promesse de vente, il est strictement interdit de régulariser un acte de vente avant l’obtention du permis d’aménager. D’ailleurs avant de signer les actes de vente des lots, le notaire s’assurera que le permis d’aménager est devenu définitif, c’est-à-dire qu’il est bien purgé du recours des tiers et du retrait administratif.
Si le permis d’aménager le prévoit, le lotisseur peut être autorisé à vendre les lots avant le début des travaux qu’il doit réaliser. De même, pour éviter la dégradation des travaux de finition (revêtements des voies, trottoirs, bordures, plantations, etc.) lors de la construction des immeubles, il peut solliciter l’autorisation de vendre les lots par anticipation auprès de la mairie. Dans ces cas, le lotisseur doit produire une garantie financière d’achèvement et indiquer la date limite de réalisation
des travaux (Art. R. 442-13 et s. c. urb.). Hormis ces hypothèses, la vente du lot ne pourra intervenir qu’une fois les travaux prescrits par le per- mis d’aménager achevés, c’est-à-dire lorsque le lotisseur aura déposé en mairie la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
Quels sont les documents obligatoires à fournir par le lotisseur ?
Le lotisseur fournit à l’acquéreur les documents relatifs au lotissement, à savoir l’arrêté de permis d’aménager délivré par la mairie, le règlement du lotissement et le cahier des charges s’ils ont été établis, et les statuts de l’association syndicale libre qui gèrera à terme les espaces et équipements communs. En devenant propriétaire d’un lot, l’acquéreur s’engage à respecter l’ensemble des règles, prescriptions et engagements contenus dans ces documents.
Le règlement de lotissement peut simplement faire référence aux règles d’urbanisme en vigueur ou apporter des compléments à ces règles. Il devient caduc au bout de 10 ans si la commune est couverte par un PLU ou par un document d’urbanisme qui en tient lieu. Quant au cahier des charges, il s’agit d’un document purement contractuel, dont les stipulations s’imposent à tous les colotis et qui ne se prescrit pas. Il reste applicable aux acquéreurs successifs des lots. Concernant le lot vendu, le lotisseur transmet à l’acquéreur un plan de bornage définitif, l’attestation de surface de plancher et l’étude géotechnique.
La fourniture d’un plan de bornage est obligatoire dès lors que l’acquéreur envisage de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Le descriptif du lot mentionné dans la promesse de vente résultera de ce plan bornage. Lors de la signature de l’acte authentique de vente, le lotisseur fournit un plan de bornage définitif à l’acquéreur. Le permis d’aménager indique la surface de plancher maximale attribuée à l’opération de lotissement. Lorsque la surface de plancher est répartie par le lotisseur, celui-ci fournit une attestation d’attribution qui devra être jointe à la demande de permis de construire de l’acquéreur (Art. R. 442-11 c. urb.). Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d’un terrain à bâtir à l’obligation de fournir à l’acquéreur une étude géotechnique, que le terrain soit situé ou non en lotissement, dès lors qu’il est destiné à la construction d’une maison individuelle et qu’il se situe dans une zone exposée au mouvement de terrain définie comme telle par le législateur (Art. L.112-21 cch.).
CONSEILS DU NOTAIRE : L’acquéreur d’un terrain situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager bénéficie à la fois du cadre juridique protecteur mis en place par le législateur, et des garanties du professionnel réalisant l’opération de lotissement. En contrepartie, il devra se soumettre aux documents régissant le lotissement pour conserver son harmonie et entretenir les aménagements réalisés.
Par Maître Alexandra MALDEBAULT, notaire à Bordeaux.
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