BAIL COMMERCIAL, LES AVANTAGES DE L’ACTE AUTHENTIQUE

UN RECOURS FACULTATIF AU NOTAIRE

Codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, le contrat de bail commercial n’a pas l’obligation d’être publié. Les actes constatant une mutation de jouissance à durée limitée sont en effet dispensés de la formalité d’enregistrement. L’intervention du notaire est ainsi facultative, sauf dans deux cas particuliers : lorsque le bail a une durée supérieure à douze ans et lorsqu’il a pour destination une activité comprenant un débit de boissons. Écrit ou verbal, sous seing privé ou authentique, les parties ont alors le choix pour asseoir leur accord.

UN RECOURS OPPORTUN AU NOTAIRE.

Principalement abandonné à la liberté contractuelle, il n’en demeure pas moins que le statut des baux commerciaux est soumis à des règles d’ordre public, renforcées par ailleurs par la loi du 18 juin 2014, dite Loi Pinel. Ce nouvel équilibre complexifie sans nul doute la rédaction d’un bail commercial. Or, la matière est source d’enjeux, le monde des affaires se caractérise par des impératifs de rapidité et de sécurité. Le recours à un expert a fortiori un notaire apparaît alors opportun. Précisément, tant a priori qu’a posteriori le bail commercial notarié présente de nombreux avantages.

LES AVANTAGES A PRIORI DE LA CONCLUSION D’UN BAIL COMMERCIAL NOTARIÉ

Grâce à son expertise, le notaire joue un rôle déterminant dans la rédaction du bail en guidant les parties selon leurs souhaits tout en respectant les dispositions impératives, assurant ainsi un équilibre mais surtout une sécurité juridique. Que ce soit le conseil ou l’efficacité, les devoirs du notaire sont des avantages au service des clients.

« CONSEIL DÉSINTÉRESSÉ DES PARTIES »
Le notaire met ses compétences – il est par ailleurs tenu d’une obligation de maintien des connaissances aux termes de l’article 1.2 du Règlement national au service de ses clients. Il apportera à ceux-ci non seulement les informations opportunes mais aussi ses conseils les plus pertinents dans la construction de leur projet, selon leurs attentes et les règles applicables. En exploitant la richesse contractuelle, par sa force de proposition, le notaire est à même de faire en sorte que chaque partie puisse y trouver son intérêt. Il veille à la compréhension par tous de tous les éléments de la négociation, particulièrement les droits et obligations afférents au bail.

DEVOIRS D’EFFICACITÉ ET DE VALIDITÉ

Assurer l’efficacité de l’acte est faire en sorte que celui-ci, une fois signé, produise toutes les conséquences attendues. Pour ce faire, l’acte doit être valable. En tant qu’expert, le notaire sera averti des précautions à prendre dans la rédaction du bail commercial, notamment face à la multiplication des dispositions impératives. Outre l’analyse usuelle des documents d’urbanisme, éventuellement de copropriété, des diagnostics, le notaire veillera par exemple à ne pas insérer de clause de style conduisant le locataire à prendre le bien en l’état sans recours contre le bailleur et avec obligation pour lui de le restituer en bon état. L’établissement d’un état des lieux devenant obligatoire, son absence entraîne l’impossibilité pour le bail- leur de se prévaloir de la présomption de délivrance du bien en bon état de réparation énoncée par l’article 1731 du Code civil. Enfin, à la nullité se substitue la sanction de la clause réputée non écrite en cas de contrariété à l’ordre public. Ces devoirs deviennent alors corrélativement source de responsabilité pour le notaire et de protection pour les clients.

LES AVANTAGES A POSTERIORI DE LA CONCLUSION D’UN BAIL COMMERCIAL NOTARIÉ

Grâce à la formalisation du bail par acte authentique, les parties bénéficient d’avantages que l’acte sous seing privé ne leur apporte pas.

DATE CERTAINE

Les actes authentiques ont date certaine, c’est-à-dire que la date à laquelle l’acte a été signé ne pourra être contestée par les tiers. À l’inverse, les actes sous seing privé ne possèdent pas naturellement date certaine. En cas de conflit entre différents locataires, la forme authentique s’avèrera utile.

FORCE PROBANTE

L’acte authentique fait pleine foi de la convention qu’il renferme. Les obligations deviennent difficilement contestables, sauf à lancer la lourde procédure de l’inscription en faux.

OPPOSABILITÉ

L’acte fera foi non seulement entre les parties, mais également à l’égard des tiers. Un bel exemple de l’opportunité de recourir à l’acte authentique réside dans l’article 1743 du Code civil qui oblige le nouvel acquéreur du local à maintenir le locataire ayant conclu un bail authentique dans les lieux.

FORCE EXÉCUTOIRE

Si un acte authentique contient une obligation de payer une somme d’argent et que cette dette devient certaine, liquide et exigible, le notaire peut délivrer une copie revêtue de la formule exécutoire. Autrement dit, contrairement à l’acte sous seing privé qui nécessite une décision de justice, l’acte authentique se suffit à lui-même pour faire appliquer son contenu. Avoir une créance constatée par acte authentique revient à avoir une « quasi-sûreté » pour le créancier. Ce dernier pourra procéder à des voies d’exécution ou prendre des mesures conservatoires qui le conduiront à être dans une situation privilégiée puisqu’il sera plus rapide que celui qui devra faire valoir sa créance devant le tribunal. L’art rédactionnel du notaire, mêlé à ses devoirs de conseil, d’efficacité et doublé des avantages de l’acte authentique, en font un acteur privilégié tant pour le bailleur que pour le preneur.

Par Me Mathilde LEJEUNE, notaire à Bordeaux.

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