1ER BIEN IMMOBILIER : COMMENT AIDER SON ENFANT À L’ACQUÉRIR

Acquérir son premier bien immobilier lorsque l’on débute dans la vie active n’est pas chose aisée. Lorsque les parents peuvent aider leur enfant, plusieurs moyens s’offrent à eux ; tout dépend de la situation familiale, et du patrimoine des parents eux-mêmes. Voici les options les plus courantes.

LA DONATION DE SOMME D’ARGENT

Cette solution permet aux parents de donner une somme d’argent à leur ou leurs enfant(s) selon la situation, leur permettant soit de financer le bien, soit de constituer un apport pour l’acquisition (apport qui sera apprécié par le banquier qui financera le complément). La donation doit être déclarée à l’administration fiscale : soit aux termes d’un acte authentique reçu par votre notaire, qu’il est conseillé d’aller voir en amont de vos démarches ; soit au moyen d’un imprimé de « déclaration de don manuel » qui sera envoyé à l’administration fiscale (Imprimé CERFA n° 2735 _ Déclaration de don manuel et de sommes d’argent).

Deux abattements sont utilisables : un abattement de 31 865 euros (par parent) si les parents sont âgés de moins de 80 ans et si l’enfant est majeur. (Dons de sommes d’argent exonérés de droits – article 790 G du CGI) ; un abattement de 100 000 euros par parent à chacun de ses enfants. (Dons manuels de sommes d’argent – article 757 du CGI).

Ces deux abattements se renouvellent tous les quinze ans. Attention, en présence de plusieurs enfants, cette donation simple peut entraîner des déséquilibres entre eux. En effet, le donataire devra réintégrer fictivement dans la succession des parents les donations simples passées afin d’assurer l’égalité entre les héritiers, en réévaluant leur valeur au moment des décès.

La meilleure solution, en présence de plusieurs enfants, est d’établir une donation partage, où chaque enfant se retrouve alloti d’un « lot », qui pourra être une somme d’argent équivalente pour chacun, ou une somme d’argent pour l’un d’eux et un bien immobilier pour le ou les autres. Grâce à cet acte, le donataire n’aura pas à réintégrer fictivement dans la succession des parents les donations passées l’égalité entre les héritiers ayant été respectées, et les valeurs données sont figées au jour de la donation-partage. Cette donation-partage sera alors rédigée par unnotaire, qui conseillera au mieux les parents à la vue de leur situation familiale et patrimoniale.

Une donation est également possible par les grands-parents à leurs petits-enfants. Cette donation permet aux grands-parents de moins de 80 ans de donner sans droits de donation 31 865 euros à chaque petit-enfant.

LE PRÊT DE SOMME D’ARGENT

Il est également fréquent que des parents, ayant plusieurs enfants, n’aient pas la capacité financière de donner à tous leurs enfants, et surtout, tous les enfants n’ont pas forcément le même besoin au même moment. Afin d’éviter une inégalité entre eux, il est possible pour des parents de consentir à leur enfant un prêt (dit prêt « familial »). Il y aura lieu de vous rapprocher de votre notaire qui rédigera un contrat de prêt, lequel déterminera les modalités de remboursement, le montant des intérêts éventuels, et la durée. Ce prêt fera l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale, et ce afin d’éviter d’être considéré comme une donation déguisée, et permettra en cas de décès des parents avant le remboursement total du prêt, d’être considéré comme une créance de la succession, l’enfant emprunteur devenant ainsi redevable envers la succession de la somme non encore remboursée, qui pourra être assimilée à une avance sur succession. Là encore, ce prêt familial sera considéré comme un apport en vue d’une demande de prêt auprès d’une banque.

L’ACQUISITION AVEC SON ENFANT PAR LE BIAIS D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Il est également possible pour les parents de constituer une société civile immobilière dont les associés seront les parents et leur enfant. Chacun des parents et enfant auront des parts sociales en représentation de leur apport respectif. Cette solution peut se combiner avec les deux précédentes pour la constitution de l’apport de l’enfant. Cette solution a plusieurs avantages. En premier lieu, la souplesse de la société civile immobilière permet aux parents de céder une partie de leurs parts petit à petit, soit lorsque leur enfant est en mesure financièrement de racheter une partie des parts, soit, au bout de 15 ans après la première donation, de donner une partie de leurs parts sociales. En second lieu, lorsque l’acquisition par la SCI nécessite l’obtention d’un prêt, la banque prêtera plus facilement à la société, en demandant que chacun des associés se porte caution solidaire de la société.

SE PORTER CAUTION SOLIDAIRE DE SON ENFANT EMPRUNTEUR

Dans la même idée que ce qui vient d’être indiqué, une banque qui va accorder un prêt à votre enfant, sera fortement rassurée si vous vous portez caution solidaire de son prêt. Vous n’êtes pas l’emprunteur comme dans le cas de la société civile immobilière, mais uniquement caution ; vous devenez cependant redevable envers la banque en cas de défaillance de votre enfant, ce qui peut devenir une charge financière à envisager et provisionner en cas de problème financier de votre enfant. Cette solution est donc possible pour des parents pouvant assumer potentiellement le remboursement du prêt.

RENONCER À UNE SUCCESSION AU BÉNÉFICE DE SON ENFANT

Lorsque l’on hérite de ses parents âgés, il est très fréquent que l’on a soit même un patrimoine suffisant pour ne pas avoir besoin de recueillir de nouveaux biens ou des liquidités. Il est donc possible, lors du décès d’un de ses parents, (en général du conjoint survivant) de renoncer à sa succession. Lorsque l’on renonce à la succession, votre enfant devient à son tour l’héritier en vos lieux et places. Cette solution a pour énorme avantage d’éviter une double taxation par l’administration fiscale, en ce qu’elle évite d’être taxé sur la succession en l’acceptant, puis de faire une donation à votre enfant de ce que vous avez recueilli dans cette succession. Ainsi, selon votre situation familiale, votre notaire saura vous conseiller au mieux, tant d’un point de vue patrimonial que fiscal. Il est nécessaire de le rencontrer afin qu’il vous accompagne au mieux dans votre projet et adapte la meilleure solution à votre situation.

 

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