NOTARIAT ET DEVELOPPEMENT DURABLE

Pour de nombreuses personnes, l’expression de « développement durable » est assez floue et ses contours difficiles à cerner. Pour reprendre une citation de Mme HARLEM BRUNDTLAND (ancienne ministre norvégienne dans les années 80) : le développement durable est « un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs ».

Cette définition a une résonnance toute particulière aux yeux des notaires dont le rôle est justement d’anticiper sur l’avenir au travers d’actes efficaces et sécurisés. La notion de développement durable est aujourd’hui conceptuelle et « tendance ». En effet, de nombreux professionnels ne se réfugient-ils pas derrière cette notion afin de parler de tout et de rien ? Pour les notaires en 2023, cette notion de développement durable est avant tout une philosophie dans les moyens de développement économique : un savant mélange entre une volonté de préservation de l’environnement (au travers de la gestion des ressources naturelles) et un encadrement plus responsable du logement avec des nouvelles règles d’urbanisme (apports de la loi ALUR et loi ELAN). Le notaire de 2023 se doit d’aller plus en avant dans l’établissement des actes qui lui sont confiés et se positionne comme un interlocuteur privilégié tant des professionnels de l’immobilier que des particuliers.

 

Servir le lien entre le passé et l’avenir

On connait toutes les différentes règlementations qui entourent la vente d’un bien immobilier (diagnostics immobiliers obligatoires tels que l’état parasitaire, amiante, plomb, électricité…).

Mais le notaire ne se cantonne pas à lister ces pièces obligatoires et à les expliquer rapidement aux clients, le travail de préparation en amont des dossiers est riche et diversifié et s’inscrit très clairement dans cette idée de « développement durable ».

Le rôle du notaire est de servir de « lien » entre le passé et l’avenir. Finalement, la devise du notariat pourrait être le titre d’un film futuriste ou un remake de « Retour vers le passé ». L’intérêt de l’origine trentenaire n’est plus à expliquer mais l’utilisation antérieure d’un bien, son passé, son histoire… sont autant d’indices qui vont orienter le notaire dans ses investigations. L’interrogation des vendeurs sur l’ancienne utilisation d’un bien peut être source de problématiques environnementales que le notaire doit pouvoir analyser et mettre en avant.

N’avons-nous jamais entendu, lors d’un rendez-vous, ce type de phrases dites par le vendeur ? : « du temps de mon grand-père, une ancienne cuve était située dans la cour car il avait une petite affaire d’imprimerie qui marchait bien. Il y avait quoi dans cette cuve ? Des solvants je pense. Maintenant ? Oh ne vous inquiétez pas. On a tout enlevé à son décès et on a transformé l’ancien petit atelier en studio que nous louons à un étudiant. »

 

À la croisée des problématique environnementales

Là, tous les sens sont alors en alerte rouge ! La cuve a été enlevée mais quid d’une pollution résiduelle ? A-t-on vérifié si un S.I.S. (secteur d’information sur les sols) existait ? A-t-on bien analysé les documents, tels que BASIAS et BASOL ? L’ancienne imprimerie du grand-père avait-elle été référencée comme un ancien site classé pollué ?

Et voilà comment le notaire se retrouve à la croisée de problématiques environnementales ; obligé d’enquêter et d’informer parfaitement les clients. Malheureusement, la situation ci-dessus est un mirage car la plupart du temps nous sommes face à des clients qui ignorent ce type de passé ou qui, lorsqu’ils en ont connaissance, préfèrent se taire, inquiets des éventuelles conséquences dans le traitement de leur dossier.

 

Rendre accessibles les informations

Alors que faire ? Nous avons la chance d’avoir tout un ensemble de documents qui regorgent d’informations celui qui veut bien les lire et les analyser.  Nous entendons le souffle désabusé du client lorsque nous abordons la longue liste des diagnostics environnementaux. Mais le rôle du notaire n’est-il justement pas de rendre accessible les informations qui y sont contenues ? Un état des risques naturels, miniers et technologiques, annexé à chaque avant-contrat va pouvoir renseigner l’acquéreur sur tout un ensemble d’indications : par exemple, une zone soumise à un un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPR) (inondation, mouvement de terrain, séisme..) ou technologiques (ceux pouvant notamment être prescrits autour des installations industrielles dangereuses de type SEVESO).  Les diagnostiqueurs proposent aujourd’hui dans leur « package » de prestations, l’établissement de ce document. Malheureusement, les informations qui y sont contenues sont trop souvent incomplètes et/ou illisibles.

 

Réunir les documents complémentaires

Le notaire doit alors pouvoir être à même de conseiller et d’indiquer, au cas par cas, les documents complémentaires à réunir. De nombreux sites internet existent et sont trop peu souvent consultés.

  • https://www.geoportail.gouv.fr/ donne des indications utiles quant au quartier et à l’environnement, et la possibilité de superposer plusieurs typologies de carte est un réel outil dans l’analyse d’un bien.
  • https://remonterletemps.ign.fr/ est une mine d’informations et de voyage « spatio-temporel »
  • La lecture et l’analyse du Dossier Départemental des Risques Majeurs (DDRM) – consultable auprès des préfectures et sur leur site internet.
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De plus, l’utilité même des diagnostics immobiliers obligatoires s’inscrit clairement dans cette démarche :

  • Le diagnostic « amiante » permet notamment de tenir un discours pédagogique quant aux techniques de traitement des déchets en cas de travaux envisagés par l’acquéreur et de recyclage
  • Le diagnostic sur l’installation intérieure d’électricité et le diagnostic de performance énergétique permettent de discuter des moyens d’utilisation de la ressource électrique et de gérer les dépenses à venir.

 

Nouvelles règles en matière d’urbanisme

La notion de développement durable se retrouve également dans l’ensemble des règles d’urbanisme et des nouveaux documents instaurés. Ces dernières années, le législateur a souhaité mettre au cœur de l’urbanisme cette notion de développement durable. Cela se retrouve dans les nouvelles procédures, notamment d’obtention des autorisations d’urbanisme.

Il faut souligner ici les apports de la loi dite « ELAN » du 23 novembre 2018 ainsi que la loi « ASAP » du 7 décembre 2020, dont l’objectif principal est d’aboutir à une production renforcée de foncier constructible et de simplification de l’acte de construction.

Une des principales motivations de cet apport législatif était notamment de simplifier les démarches administratives dans le cadre des autorisations d’urbanisme par le biais de :

  • Dématérialisation de l’instruction de la demande d’autorisation : depuis le 1er janvier 2022, les communes de plus de 3500 habitants doivent être dotées d’une « téléprocédure spécifique » apte à traiter sous forme dématérialisée les demandes d’urbanisme,
  • Possibilité pour les communes de plus de 3500 habitants d’externaliser l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme,
  • Simplification des échanges d’informations et de transmissions entre les différentes administrations (dans un but de contrôle des taxes d’urbanisme et de la fiscalité directe locale).

 

Le carnet d’information du logement

De plus, lors de travaux énergétiques, il est désormais obligatoire d’établir (et de communiquer lors des transmissions, tant à titre onéreux qu’à titre gratuit) le carnet d’information du logement. Ce carnet a été mis en place par la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 mais il a fallu attendre un décret du 27 décembre 2022 (décret n°2022-1674) pour en connaitre les modalités.

Aussi, depuis le 1er janvier 2023, ces carnets doivent être créés lorsque les travaux réalisés concernent :

  • Des travaux de construction d’un logement,
  • Des travaux de rénovation sur la performance énergétique d’un logement préexistant et ses annexes (ceux ayant une incidence significative),

Néanmoins, il est à souligner que l’absence de sanction quant à la transmission de ce document (et des informations qu’il contient) vient un peu « ternir » l’efficacité de ce nouvel outil.

 

Un acteur de demain

Ainsi, force est de constater que le notaire n’est plus un simple maillon de la chaine administrative d’enregistrement des actes, contrairement à ce que de nombreuses personnes pensent. Le notaire de 2023 est un vrai acteur de la vie de demain dans la gestion des ressources naturelles. Pour s’en convaincre, il suffit de constater que l’institut notarial de droit immobilier a justement lancé, le 12 janvier 2021, un nouveau label de « Notaire conseil en aménagement et environnement » afin de permettre à de nombreux notaires, partout en France de se former et d’être des interlocuteurs privilégiés dans la maitrise de ces sujets environnementaux et de « développement durable ».  

 

 

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