• Par Me Karine CRAIGHERO, notaire à Parempuyre
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•   25 Août 2025
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QUASI-USUFRUIT : Ce mécanisme méconnu

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE – Terme peu familier du grand public, le quasi-usufruit joue pourtant un rôle crucial dans le cadre de l’optimisation civile et fiscale de la transmission. Les avantages qu’il procure ne doivent masquer ni la rigueur de sa gestion, ni la question de la restitution des biens, ni les incidences fiscales.

Le quasi-usufruit ne peut se comprendre qu’au regard du droit de propriété (combinaison de l’usufruit et de la nue-propriété) et du démembrement. Le droit de propriété est le droit d’utiliser le bien (usus), d’en percevoir les revenus (fructus) et d’en disposer (abusus). Le démembrement apparait lorsque ces attributs sont séparés, soit par l’effet de la loi, soit par la volonté des parties.

Par exemple, en matière successorale, le conjoint survivant peut recueillir l’usufruit de la totalité des biens existants en présence d’enfants issus des deux époux. De son côté, le propriétaire peut donner la nue-propriété d’un bien à son enfant et se réserver l’usufruit. Dans ces situations de démembrement, le droit de propriété se décompose alors de l’usufruit (l’usus et le fructus) et de la nue-propriété (l’abusus). Le quasi-usufruit nait lorsque l’usufruit porte sur des choses mobilières dont on ne peut se servir qu’en les consommant ou sur des biens qui peuvent être remplacés par d’autres de même nature, qualité et quantité. Légal ou conventionnel, c’est un usufruit particulier, qui s’applique sur des biens tels que l’argent, des bouteilles de vin, des céréales, etc. et qui s’impose au nu-proprietaire.

Un usufruitier aux pouvoirs atypiques

L’usufruitier est tenu de conserver le bien dans son état d’origine, de ne pas le détruire et de le restituer en nature à la fin de l’usufruit ou sa valeur en cas de dégradation. Les règles du quasi-usufruit sont différentes, l’usufruitier bénéficiant de pouvoirs lui permettant, à sa guise, de consommer ou transformer le bien. Cette souplesse dans la gestion est particulièrement utile lorsque l’usufruitier a besoin de liquidités ou souhaite temporairement utiliser un capital. Titulaire tout au long de sa vie d’un droit réel direct sur le bien, quasi-propriétaire, il n’a pas besoin d’autorisation pour l’utiliser et en disposer. Il peut donc consommer les céréales, dépenser l’argent.

Les pouvoirs du quasi-usufruitier ne sont pas absolus et sans limite

Tenu d’une obligation de restitution à laquelle il ne peut pas échapper, il doit conserver et préserver la substance des biens, ne pas en diminuer la valeur et rendre au nu-propriétaire, à la fin de son usufruit, des biens équivalents en nature ou en valeur ce qui suppose une gestion rigoureuse. Le quasi-usufruitier encourt d’ailleurs la déchéance s’il commet un abus de jouissance. Ses pouvoirs ne sont donc pas absolus et sans limite.

La boite à outils du nu-propriétaire

La situation du nu-propriétaire reste précaire puisque le quasi-usufruit le prive de ses droits sur le bien. Les héritiers sont régulièrement confrontés à cette situation lorsque le quasi-usufruitier dépense toutes les liquidités, ou les réinvestit, sans en rendre compte au nu-propriétaire. Simple créancier, il doit se préparer à prouver la consistance et la nature des biens soumis au quasi-usufruit, prévenir l’insolvabilité du quasi-usufruitier débiteur et anticiper la dévalorisation des biens. Le nu-propriétaire doit donc étre conscient des risques qu’il encourt face à un quasi-usufruitier défaillant qui dilapiderait le patrimoine.

La loi a prévu des mécanismes pour le protéger, comme l’inventaire (acte conservatoire dressant un état des biens et permettant de se réserver la preuve de leur consistance), la caution (obtenir l’engagement d’un tiers pour pallier le risque d’insolvabilité), l’obligation d’emploi, la conversion en rente viagère. En pratique, des dispenses sont prévues aux termes des actes notariés, fragilisant ainsi les droits du nu-propriétaire.

Par exemple, de nombreuses donations entre époux prévoient une dispense conventionnelle quasi-systématique d’inventaire et/ou d’emploi. Finalement, face aux risques du quasi-usufruit, l’obligation de restitution reste une protection, a minima, des intérêts du nu-propriétaire.

L’intérêt de la convention de quasi-usufruit

La convention de quasi-usufruit permet d’acter l’existence de la créance au profit du nu-propriétaire, d’organiser les droits de chacun en précisant les modalités de la restitution, et de gérer les rapports entre quasi-usufruitier et nu-propriétaire.

Les biens soumis au quasi-usufruit seront déterminés avec précision, des clauses de réévaluation ou d’indexation peuvent être intégrées pour assurer un suivi de la valeur des biens et faciliter leur gestion.

La convention permet ainsi d’adapter les règles à des besoins concrets et évolutifs. La rédaction de la convention, non obligatoire, et dont la rémunération est fixée entre le notaire et les parties, sera donc fonction des circonstances, comme l’âge, des ressources de l’usufruitier, de la composition de la succession. Au surplus, la créance pouvant constituer un passif successoral fiscalement déductible, il faut pouvoir rapporter la preuve de son existence pour la porter en passif de succession au décès du quasi-usufruitier.

Les biens soumis au quasi-usufruit seront déterminés avec précision

En effet, ce passif n’est en principe pas déductible, à moins qu’il n’ait été constaté dans un acte authentique ou sous seing privé enregistré. Moyen de preuve, la convention est enregistrée au fichier central des dispositions de dernières volontés et auprès du centre des impôts. Elle permet d’éviter une double imposition au titre des droits de succession au décès de l’usufruitier, d’assurer la déductibilité fiscale de la créance de restitution, laquelle devra toujours exister et ne pas avoir été éteinte. Ainsi, la déduction n’est plus possible si au décès de l’usufruitier les fonds ont été placés sur un contrat d’assurance-vie dont le bénéficiaire est le nu-propriétaire.

Le recours à l’acte authentique renforcé

Si la signature d’une convention authentique a pu être considérée comme une question d’opportunité, elle devient indispensable afin de sécuriser les parties. En effet, fiscalement séduisante, la dette de restitution fait l’objet d’une attention particulière des services fiscaux.

Il conviendra de consulter le bulletin officiel des finances publiques et vérifier avec votre notaire la nature de la dette et sa déductibilité.

Si la dette de restitution porte sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit, l’Administration fiscale a déduit de l’article 774 bis du Code général des impôts (issu de la loi du 29/12/2023), un principe de non-déductibilité. Même si cette analyse est controversée, il conviendra de s’assurer si la dette est par principe déductible, non déductible ou déductible sous réserve.

Ainsi, la remise de la totalité du prix de vente d’un bien démembré à l’usufruitier imposera au moment de la succession de justifier que la dette n’a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal.

L’intérêt de la forme de la convention se mesure également à la lecture du Livre des procédures fiscales qui privilégie largement l’acte authentique.

Le quasi-usufruit est une solution adaptée lorsque des biens fongibles ou consomptibles doivent être utilisés par un usufruitier.

Face à la liberté de ce dernier, le nu-propriétaire doit sécuriser ses droits. La convention de quasi-usufruit, rédigée sur mesure par votre notaire, avec toutes les précautions fiscales nécessaires, permet un équilibre dans la protection des intérêts de toutes les parties.