Mercredi, la Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde, Me Delphine Detrieux, inaugurait votre nouveau rendez-vous notarial « À votre service » au micro de France Bleu Gironde :

La SCI (Société civile immobilière) sert aussi à poser les bases d’un investissement locatif. Elle présente plusieurs avantages pour organiser la gestion du bien et répartir les responsabilités entre les associés.

La SCI constitue une vraie alternative à l’indivision comme nous l’avons évoqué dans le précédent numéro. Elle s’accompagne aussi d’avantages en matière de transmission. Avec ce second article, nous nous intéressons à sa constitution. En effet, la SCI s’apparente à une structure juridique composée d’au moins deux associés, qui sert à créer et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.

COMMENT ET QUAND CRÉER LA SCI ?

La création d’une SCI pour un investissement locatif vient en amont de toute acquisition immobilière.  En effet, la SCI créée doit se porter acquéreur du bien immobilier sous peine de payer deux fois les frais d’acte : une fois par l’acheteur personne physique et une deuxième fois lors de l’apport en nature du bien immobilier (l’apport est assimilé à une vente).

Il est impératif de créer la SCI avant la signature d’un acte authentique. Il est néanmoins possible de signer un compromis ou une promesse de vente au nom de la SCI en formation ou de signer un compromis ou promesse de vente en nom propre avec une clause de substitution et de créer la SCI pour la substituer à la vente.

COMMENT CONSTITUER UNE SCI ?

La première étape pour créer une SCI consiste à déterminer le montant de son capital social. Il est composé :

• des apports en numéraire (les sommes apportées par les investisseurs) ;
• des apports en nature (éventuellement un bien immobilier).

Les associés recevront des parts sociales en contrepartie de la valeur de leurs apports respectifs.

Il faudra ensuite procéder à la rédaction des statuts de la SCI en insérant toutes les clauses régissant les règles de fonctionnement de la société. Cette étape étant particulièrement délicate, il est préférable de se faire accompagner par un notaire. Les statuts de la SCI devront prévoir à minima :

• la dénomination sociale de la société (nom),
• la durée de vie (en principe 99 ans),
• l’objet social soit la détention, l’acquisition et l’exploitation de biens immobiliers…
• l’adresse du siège social (adresse de l’immeuble acheté ou domicile du gérant),
• l’identité des associés et le montant de leurs apports respectifs ainsi que le montant du capital social (la somme de la valeur des apports),
• l’identité du ou des gérants (le gérant peut être une personne morale).

Les statuts devront être signés par tous les apporteurs de la SCI. Il faudra ensuite procéder aux formalités d’immatriculation dans un délai d’un mois à compter de la signature (ouverture d’un compte bancaire, publication dans un journal d’annonces légales, dépôt de divers documents au greffe du tribunal de commerce…). Une fois immatriculée, le greffe retournera un extrait KBIS, « carte d’identité » de la société, attestant de son existence légale.

BIENS LOCATIFS À DÉTENIR EN SCI ?

La SCI comporte quelques inconvénients quant aux types de location possibles et au coût fiscal induit par la double imposition. Un des problèmes de la SCI réside dans l’impossibilité de réaliser un investissement locatif en meublé et de faire bénéficier aux associés du régime LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) proposant des avantages fiscaux majeurs tels que la possibilité d’amortir le bien immobilier ou d’opter pour l’abattement de 50 % du régime micro BIC.

En effet, le droit fiscal interdit aux sociétés de personne (dont les SCI) de bénéficier du régime de la transparence fiscale pour générer des revenus BIC (catégorie fiscale des revenus tirés de la location meublée). Les associés fondateurs de la SCI souhaitant réaliser de la location meublée pour une part supérieure à 10 % des recettes auront l’obligation d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en meublé tout en bénéficiant du régime LMP et LMNP, il faudra vous orienter vers la création d’une SARL. Il est donc très important dans une stratégie de constitution d’un patrimoine immobilier de déterminer la vocation du bien acquis. Pour de la location nue, on peut créer une SCI. Mais dans ce cas, on ne pourra pas louer postérieurement en meublé, sauf à transformer la SCI en société commerciale ou à changer son régime fiscal.

FISCALITÉ APPLIQUÉE À LA SCI ?

Fiscalement les revenus de la SCI seront distribués aux associés, au prorata de leur détention dans le capital. Conformément à l’objet civil de la société, elle sera très souvent immatriculée avec option pour l’impôt sur le revenu. À tout moment, il est possible d’opter pour le paiement de l’impôt sur les sociétés, mais ce changement sera irréversible. Il ne sera alors plus possible de revenir ultérieurement à une imposition à l’impôt sur le revenu. En fonction de l’objectif de la SCI, votre notaire vous conseillera dans l’option à choisir.

Cette rentrée 2023 marque un tournant important dans votre parcours immobilier. Vous avez en effet décidé de devenir propriétaire ! Une orientation stratégique puisqu’elle va décider de votre avenir au plan patrimonial.

Ce projet mûrement réfléchi vous réserve bien sûr quelques séances de travail personnel pour décrocher le fameux titre de propriété ! Eh oui, le programme s’annonce chargé compte tenu du temps de prospection qu’il va falloir y consacrer.

Cependant, vous pouvez compter sur le notaire ! Il vous conseille dans un premier temps de bien potasser les données budgétaires. Un travail personnel qui nécessite de vous rapprocher de votre conseiller bancaire pour obtenir une simulation financière. Un document qui atteste de votre capacité à acheter le bien recherché.

Une fois ce devoir bouclé, il vous reste à revenir vers votre notaire. Il compte en effet parmi les meilleurs experts de l’intermédiation immobilière. Fort de ses connaissances, il sait vous orienter vers des produits de qualité, proposés au prix du marché et idéalement situés…

Des biens audités au plan technique au travers des diagnostics immobiliers qu’il convient de réunir. Autant de pièces qui servent à valider les performances énergétiques, la qualité du bâti ou encore la sécurité des installations gaz ou électricité… Sans faire d’impasse sur les aspects juridiques qu’il faut aussi vérifier en termes de mitoyenneté, de droit à construire ou de servitudes…

Quelques séances de travaux pratiques vous inviteront bien sûr à visiter le bien pour vous assurer qu’il répond parfaitement à vos objectifs.

Une fois le moment venu de présenter votre offre d’achat, le notaire vous accompagne dans sa rédaction. Une bonne préparation qui sert à démontrer tous les atouts de votre dossier auprès du vendeur, qui ne pourra que retenir votre proposition.

La parfaite démonstration qu’une acquisition réussie repose sur le bon cursus immobilier… Celui que vous pouvez suivre au sein d’une étude notariale !

Notaire à La Réole, Delphine Detrieux a été élue présidente de la Chambre des notaires de la Gironde en mai dernier. Intégration, digitalisation, communication, interdépartementalité et prochains rendez-vous, elle fait le point sur l’actualité des notaires girondins.

Une notaire enracinée en Gironde

Après des études de droit à Bordeaux, Delphine Detrieux intègre le CFPN (Centre de Formation Professionnelle Notariale) de Bordeaux, puis de Paris. « Je me suis inscrite en fac de droit pour passer le commissariat des armées », raconte-t-elle, « et en licence j’ai pris en option le droit notarial. J’ai adoré le droit des successions, et de la famille en général. À cette même période, on avait un problème de succession dans la famille et j’ai de suite appliqué ce que j’apprenais dans un dossier concret. » Un déclic ! Diplômée en 2004, elle intègre l’étude de La Réole. « Je suis petite-fille d’agriculteur, j’ai un très fort attachement à la terre. J’avais le souhait de m’installer en milieu agricole et viticole. J’ai occupé tous les postes ! L’avantage de ces petites études, c’est que c’est très varié. » Aujourd’hui l’étude compte 2 associés et 10 collaborateurs. Nommée notaire en 2014, membre de la Chambre en 2015 où elle s’occupe principalement des relations avec le monde rural, elle devient ensuite membre de l’équipe du Congrès National en 2019, puis déléguée régionale à l’Assemblée de Liaison des notaires. « Une instance nationale qui crée du lien entre les notaires et la profession », précise-t-elle. Cela lui offre l’opportunité d’être élue en commission du CSN (Conseil Supérieur du Notariat) à la commission déontologie et discipline. « Grâce à toutes ces missions, j’ai une vision des instances et beaucoup de contacts nationaux », se félicite-t-elle. « Ça me fait gagner beaucoup de temps. » Un engagement fort dans les instances avant d’être élue présidente de la Chambre girondine : « C’est le goût de servir ma profession, il est important de lui donner du temps vu tout ce qu’elle m’apporte au quotidien. »

Échos Judiciaires Girondins : Élue en mai dernier, vous représentez le nouveau visage des notaires de Gironde.

Delphine Detrieux : « En tout cas, quand on regarde les statistiques de la population notariale en Gironde, on voit une majorité de femmes, et la moyenne d’âge est de 44 ans, mon âge justement ! »

EJG : Quelles sont les grands axes de votre mandature ?

D. D. : « Il y en a 3 : continuer la communication, qu’elle soit externe vis-à-vis du grand public pour mieux faire connaître notre profession, et en interne pour maintenir les liens. Il y a ensuite l’application de la réforme de la discipline dont le ressort est passé aux Conseils Régionaux. On a réfléchi au niveau national à l’adaptation de nos règles avec les nouveaux outils et on attend la parution du nouveau code de déontologie qui a été retardée à plusieurs reprises ! Enfin, nous voulons associer la chambre départementale de la Gironde avec les chambres des notaires de la Dordogne et de la Charente pour ne former qu’une seule et même compagnie qui serait la chambre interdépartementale de la cour d’appel de Bordeaux. Il y a beaucoup de portes à ouvrir mais on est en réflexion depuis un an et demi. C’est une volonté du garde des Sceaux de rationaliser les effectifs. Rien ne nous oblige à le faire, mais quand on est élu dans le notariat, on donne de son temps. Donc l’idée de passer en chambre interdépartementale permettrait de fusionner nos forces et réduire le nombre d’élus. C’est aussi pour ne pas s’essouffler : rationaliser nos 3 compagnies en une seule permettrait plus d’efficacité. »

EJG : Comment organisez-vous votre mandat ?

D. D. : « Je suis principalement à la Chambre le mardi toute la journée, car l’après-midi on a nos réunions « petit bureau » avec mon vice-président et 2 membres de chambre qui sont des syndics où l’on traite toutes les questions qui nous sont soumises : déontologie, pratique, mésentente entre confrères, manifestations à organiser, instance à gérer, communication. Ça demande une bonne journée par semaine et parfois un peu plus. On est passé de 250 membres quand j’ai prêté serment en 2014 à 570 maintenant. Tout l’enjeu est de garder ce lien entre nous ; c’est forcément plus compliqué. »

EJG : Comment évolue la profession avec ces augmentations ?

D. D. : « On a eu beaucoup de chance d’avoir des présidents d’instance en Gironde qui ont très bien intégré les nouveaux notaires qui ont été tirés au sort. On se connaît beaucoup moins, alors on essaie de créer des moments d’échange. C’est la raison pour laquelle on organise des séminaires de jeunes nommés sur 24/48 heures pour répondre à des questions, souvent techniques. Le président de l’instance se déplace avec son bureau : son vice-président, ses syndics et un comptable de la Chambre pour répondre aux questions de discipline, de comptabilité, de gestion d’office. »

EJG : Vous considérez donc que cette intégration se passe bien ? Parce qu’un article du Figaro parlait justement d’une désillusion des jeunes nommés qui découvrent les réalités de la profession…

D. D. : « Sur la France entière, toutes les instances n’ont pas joué le jeu, il y a toujours cette opposition entre « ancien » notaire et « nouveau » notaire. Ce n’est pas notre cas. On est notaire, mais de plus en plus chef d’entreprise, dans la gestion de nos coûts, de nos personnels, dans le management. Le notaire a deux casquettes : l’officier public qui reçoit des actes mais aussi le chef d’entreprise. La gestion s’apprend et les jeunes ont des frais d’installation. Pourtant, 99 % des offices créés en Gironde fonctionnent quand même très bien. L’autorité de la concurrence préconise encore 21 créations sur les 2 ans à venir, c’est beaucoup. L’ouverture n’avait pas été faite, elle est aujourd’hui plutôt bien réussie, mais il faut maintenant réguler. Les 2/3 des notaires girondins ont été nommés il y a moins de 7 ans. Il y a un renouveau grâce à la loi Macron, et à l’augmentation des notaires salariés. Aujourd’hui on n’est pas loin des 100 000 personnes avec nos collaborateurs au plan national. On pèse un peu ! »

EJG : Est-ce que la médiation est devenue aussi importante que pour les autres professions de justice ?

D. D. : « On en fait tous les jours dans nos dossiers, dans les familles, entre époux… c’est notre ADN, notre coeur de métier. Mais on a aussi un centre de médiation en Gironde, qui a été repris en main par, entre autres, Sandrine Pages (notaire à Bordeaux) et qui fonctionne très bien. Des notaires médiateurs interviennent sur des sujets de discorde en droit de la famille ou pour les séparations. Si une médiation est acceptée par les parties, on trouve souvent une solution. »

EJG : La Compagnie de Gironde a beaucoup fait parler d’elle avec ses campagnes de publicité très impertinentes…

D. D. : « On s’efforce de continuer mais c’est parfois compliqué de se renouveler sans faire de réchauffé. On travaille sur le plan de communication 2024, on veut rester décalé, sans tomber dans la provocation. Quand je me déplace aux réunions des notaires des grandes métropoles, je suis très fière qu’on en ait parlé dans la France entière. »

EJG : Avec la digitalisation, la signature électronique s’est répandue, mais ne perdez-vous pas en proximité humaine ?

D. D. : « La signature électronique fonctionne très bien depuis 2016. L’ensemble des études y est passé. Et le Covid a accéléré les actes électroniques avec comparution à distance. Bien sûr, les actes à distance permettent de moins se déplacer. C’est très commode parfois, mais il ne faut pas en abuser, ne serait-ce que pour l’image qu’on donne vis-à-vis de nos clients et de nos confrères. Car on perd beaucoup en humanité entre nous.

EJG : Dans cette période de crise immobilière, quels sont les ressentis de la profession ?

D. D. : « En ce qui me concerne, j’ai un avis assez mitigé. Je ne sais pas si on est en crise, je vous le dirai au premier trimestre 2024. Ce que je constate en revanche clairement, c’est un ralentissement du volume des transactions immobilières. C’est très clair, d’un point de vue girondin comme national. Cette baisse, je l’explique de plusieurs manières : la difficulté de nos clients à obtenir des permis de construire, ça impacte notre marché de l’immobilier neuf. L’autre levier, qui est bancaire, c’est la hausse des taux : sur 25 ans, on emprunte en moyenne 80 000 € en moins. Sur des budgets de primo- accédants, c’est énorme ! On va moins voir cette clientèle-là, ça va réduire les surfaces ou éloigne les acquéreurs. Il y a aussi les normes énergétiques imposées aux promoteurs. C’est très vertueux, mais corrélé avec le reste, ça a créé des contraintes supplémentaires qui ont freiné la promotion. Malgré tout cela, on ne constate pas de baisse de prix sur la Gironde. »

EJG : Quels sont vos prochains temps forts ?

D. D. : « Il y a beaucoup de manifestations de prévues. On va être présents sur les événements locaux comme le mois de transmission en novembre, car le notaire doit être présent pour la transmission d’entreprise aux côtés de nos amis avocats et experts-comptables. Ce sont 3 conseils complémentaires. On sera encore partenaires de l’UBB pour la saison prochaine, j’y tiens beaucoup car je partage les valeurs du rugby. Mon souhait d’accueillir le congrès des notaires de France à Bordeaux en septembre 2024 a été validé. C’est le premier courrier que j’ai fait lorsque j’étais vice-présidente. Je suis très contente de ça, ça veut dire que 3 000 notaires vont se déplacer à Bordeaux sur le thème de l’urbanisme durable, un thème qui colle tout à fait à notre région avec le problème des retraits de côte. On associera évidemment les notaires des compagnies de la Dordogne et de la Charente. C’est ma grande fierté ».

Cette année, La Chambre des notaires de la Gironde est partenaire officiel de l’édition 2023 du Caraïbos Lacanau pro. Pour cette occasion, nous vous offrons 4 lycras dédicacés par les demi-finalistes et finalistes hommes et femmes de la compétition.

Pour jouer rendez-vous directement sur notre page Facebook : https://www.facebook.com/ChambredesNotairesdelaGironde

Tirage au sort des gagnants le mardi 29 août 2023.

Consultez le Réglement.

Cette année, La Chambre des notaires de la Gironde est partenaire officiel de l’édition 2023 du Caraïbos Lacanau pro. Pour cette occasion, nous vous offrons 7 pass jour VIP, valables pour 2 personnes chaque jour de la compétition, du 14 au 20 août 2023.

Pour jouer rendez-vous directement sur notre page Facebook : https://www.facebook.com/ChambredesNotairesdelaGironde

Tirage au sort des gagnants le vendredi 11 août 2023.

Consultez le Réglement.

Selon l’INED, un mariage célébré en France sur sept est, ce que l’on appelle, un mariage mixte, c’est-à-dire qu’une personne de nationalité française épouse une personne d’une autre nationalité. Les dernières statistiques de l’INSEE réalisées pour l’année 2015 indiquent que 46 300 mariages célébrés à l’étranger ont été transcrits à l’état civil français, dont une grande majorité (91%) ont uni une personne de nationalité française et une personne étrangère.

Quel que soit le lieu de célébration du mariage, en France ou à l’étranger, plus d’un quart des mariages ayant concerné au moins une personne de nationalité française sont des mariages mixtes.

Ces unions peuvent générer des difficultés d’ordre juridique, surtout lorsque les époux n’ont pas conclu de contrat de mariage ou fait une déclaration de loi applicable. Le risque pour ces couples mariés est alors de voir appliquer à leur régime matrimonial une loi qu’ils n’auraient pas choisie.

Quelles sont les situations visées ?

L’internationalité d’une situation peut résulter :

• de la nationalité des époux, les époux ayant des nationalités différentes ;
• de la résidence des époux, les époux s’étant installés dans un Etat autre que celui de leur nationalité ;
• de la localisation des biens immobiliers détenus par le couple.

À noter que le lieu de célébration du mariage n’a pas d’incidence sur la détermination du droit applicable au régime matrimonial.

Comment est déterminée la loi applicable au régime matrimonial à défaut de choix exprès des futurs époux ?

Les solutions développées ici sont celles provenant des règles de droit international privé français.

Cette question va dépendre de la date de célébration du mariage, avant ou après l’entrée en vigueur de la Convention de La Haye du 14 mars 1978 (avant ou après le 1^er septembre 1992), ou à partir de l’entrée en application du Règlement de l’Union Européenne n° 2016/1103 du 24 juin 2016 en matière de régimes matrimoniaux (à compter du 29 janvier 2019). Etant observé que le choix exprès des futurs époux devra nécessairement être antérieur à la célébration de leur union et constaté de manière certaine et non équivoque soit aux termes de leur contrat de mariage, soit aux termes d’un acte autonome portant désignation de loi applicable, soit aux termes d’une déclaration des époux consignée dans l’acte de mariage.

Pour les époux mariés avant le 1^er septembre 1992

Le principe directeur est l’autonomie de la volonté : la jurisprudence française a reconnu très tôt le rôle de la volonté des époux dans le choix de la loi applicable à leur régime matrimonial. Autrement dit, les époux mariés avant le 1^er septembre 1992 ont pu valablement élire, avant la célébration de leur union, pour loi applicable à leur régime matrimonial, tel ou tel droit interne du pays de leur choix. Si les époux n’ont pas déterminé de manière expresse le droit applicable à leur régime matrimonial, les règles jurisprudentielles nous imposent alors de rechercher, d’après les faits et les circonstances, le statut matrimonial que les époux ont implicitement eu la volonté d’adopter au jour de leur union. Le plus souvent, il conviendra de rechercher quel a été le premier domicile matrimonial. Cette loi, une fois déterminée, n’est pas susceptible de mutabilité automatique.

Pour les époux mariés entre le 1^er septembre 1992 et le 28 janvier 2019

La détermination de la loi applicable en vertu de la Convention de La Haye va se réaliser en deux temps à défaut de choix exprès des époux. Dans un premier temps, il convient de se placer au jour du mariage pour rechercher la loi initialement applicable. La Convention encadre limitativement les lois possibles : la loi de la première résidence habituelle après le mariage, la loi de la nationalité commune des époux, à défaut la loi qui présente les liens les plus étroits.

Dans un second temps, il faut s’interroger sur le point de savoir si, postérieurement à la célébration du mariage, une mutation de la loi applicable est intervenue de manière involontaire. Ce sera le cas lorsqu’en cours d’union, les époux acquièrent une nouvelle nationalité ou changent d’Etat de résidence.

Pour les époux mariés à partir du 29 janvier 2019

L’article 26 du Règlement UE prévoit les mêmes possibilités de loi applicable à défaut de choix par les parties que celles envisagées par la Convention de La Haye. Toutefois, contrairement à cette Convention, la loi applicable, une fois déterminée, n’est pas susceptible de mutabilité automatique.

Quels sont les points qui doivent appeler la vigilance des époux et les amener à consulter leur notaire ?

• Avant le mariage :

Si les futurs époux sont de nationalités différentes ou résident dans un Etat qui n’est pas celui dont ils ont la nationalité ou encore résident dans des Etats différents, leur attention doit être attirée sur l’intérêt de conclure un contrat de mariage préalablement à leur union.

• Après le mariage (pour les époux mariés entre le 1^er septembre 1992 et le 28 janvier 2019) :

Des époux qui étaient jusque là soumis à une certaine loi, peuvent voir leur régime matrimonial se trouver régi par une nouvelle loi à la suite de certains événements (acquisition d’une nouvelle nationalité, installation dans un nouvel Etat).

Pour résumer, dans un contexte international, le notaire sera le meilleur conseil des futurs époux qui souhaitent conclure un contrat de mariage et saura accompagner au mieux les personnes mariées sans contrat désireuses de désigner de manière sûre la loi applicable à leur régime matrimonial.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois de juillet.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Les notaires girondins sont très fiers d’annoncer un partenariat inédit avec le Caraïbos Lacanau Pro 2023. Ce partenariat marque une nouvelle étape dans l’engagement des notaires girondins sur l’ensemble du département de la Gironde ; la pratique du surf n’a cessé de se développer depuis plusieurs années et les côtes girondines figurent parmi les meilleurs spots de la planète.

À cette occasion, la chambre des notaires de la Gironde dévoile un nouveau film qui laisse à penser que la passion du surf est héréditaire. Au coucher de soleil, un jeune couple, planches sous le bras, rejoint la plage de Lacanau avec une poussette. La caméra se rapproche doucement, la main du bébé surgit et fait le signe du Shaka ! Ce geste symbolique des surfeurs représente toute la passion déjà transmise par les parents à leurs enfants. 

Le film se termine par ces deux phrases “Transmettez votre passion. Les notaires girondins transmettent le reste”  avant d’annoncer le partenariat avec le Lacanau Pro 2023.

Cet été les notaires girondins ne se transformeront pas en moniteurs de surf, mais ils aideront les familles à transmettre sereinement leurs patrimoines à leurs enfants sans faire de vagues.

Diffusé à partir du 19 juillet, le film sera accompagné par une campagne presse et un jeu concours pour faire gagner des accès inédits au Lacanau Pro.

Depuis le 1er janvier 2017, le divorce par consentement mutuel est conventionnel par principe. Cela signifie que, sauf exception, le passage par le Tribunal n’est plus nécessaire. Illustration du droit collaboratif, le divorce par consentement mutuel privilégie la discussion et le consensus entre les époux. Dès lors, quel est le rôle du notaire ?
Ce dernier aura un rôle déterminant pour conseiller et éclairer les époux sur le déroulement de la procédure, les délais, le bilan patrimonial et la fiscalité du divorce.

En fonction du patrimoine des époux

Le rôle du notaire sera différent selon que les époux possèdent ou non un ou plusieurs bien(s) immobilier(s). En l’absence de bien immobilier, le rôle du notaire se bornera à un contrôle formel de la convention de divorce établie par les avocats. Les deux avocats rédigeront une convention qui doit mentionner l’accord des époux sur le principe du divorce et ses effets (garde des enfants, pension alimentaire, prestation compensatoire, nom de famille…). Le notaire devra ensuite enregistrer cette convention après avoir vérifié qu’elle est conforme aux prescriptions légales. L’attestation délivrée à la suite par le notaire comprendra la date d’enregistrement de la convention d’avocats qui constituera la date du divorce des époux.

En présence de biens immobiliers, les époux seront reçus par leur notaire afin de lui exposer leurs accords et faire un bilan de leur patrimoine. Le notaire dressera ensuite un état liquidatif qui sera signé par les parties, dont l’efficacité sera subordonnée à la signature d’une convention contresignée par les avocats. En d’autres termes, le notaire intervient en premier pour régler l’aspect patrimonial du divorce, puis les avocats établissent la convention réglant les autres aspects, essentiellement familiaux et pécuniaires. Une fois ces deux actes signés, le notaire déposera la convention au rang de ses minutes, et c’est la date de ce dépôt qui constituera la date du divorce des époux.

Accélérer la procédure 

Le notaire, par son intervention, pourra permettre aux époux pressés de raccourcir considérablement les délais. En effet, dans le cadre du « circuit court », lors d’un même rendez-vous avec le notaire et les avocats, seront simultanément signés l’acte liquidatif et la convention des avocats. Le notaire procédera ensuite, à la fin du rendez-vous, au dépôts des actes. Le divorce sera alors effectif ce même jour. De cette façon, et sous certaines conditions, la procédure de divorce peut être accélérée.

Réaliser le bilan patrimonial 

L’état liquidatif établi par le notaire comprendra nécessairement l’ensemble des biens meubles et immeubles des époux. L’évaluation des immeubles est primordiale pour le calcul de l’impôt appelé « droit de partage ». Ainsi, la valeur vénale des immeubles, qui servira de base de calcul à l’administration fiscale, devra être déterminée avec soin. Par son expertise, le notaire saura guider les époux afin que la valorisation des immeubles soit réalisée au plus proche du marché.

La fiscalité applicable au divorce

Le divorce et la liquidation du régime matrimonial en résultant sont soumis à imposition. Le notaire, collecteur de l’impôt pour le compte de l’administration fiscale, saura informer les époux quant à la fiscalité s’appliquant à leur divorce.

Concernant la plus-value immobilière, une exonération s’applique aux cessions de biens provenant d’une indivision conjugale, le régime matrimonial étant sans incidence. Par ailleurs, les biens partagés peuvent avoir été acquis par les conjoints avant le mariage.
Il en est ainsi des partages de biens provenant d’une indivision de communauté conjugale et des partages de biens acquis conjointement par des époux séparés de biens pendant la durée du mariage. Le partage peut intervenir avant ou procéder de la dissolution du régime matrimonial.

Concernant le droit de partage, les articles 746 et 747 du Code général des impôts prévoient que les partages de biens meubles et/ou d’immeubles sont soumis à un droit d’enregistrement assis sur l’actif net partagé, dont ont déduits les frais de partage. Le taux normal applicable est de 2,5%. Toutefois, pour les partages d’intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, le taux a été abaissé à 1,1% depuis le 1er janvier 2022.

Intervenir auprès de la banque

Faisant face à la hausse des taux des prêts immobiliers, celui des époux qui souhaite conserver un bien immobilier peut être tenté de conserver l’emprunt en cours aux mêmes conditions, plutôt que de contracter un nouvel emprunt.
Reprendre un prêt à son seul nom représente un risque pour l’ex conjoint, qui restera solidaire en cas d’incident de paiement. Le notaire pourra aider les époux à sécuriser cette reprise de prêt en adressant un courrier à la banque, informant de l’intention d’un époux de reprendre la totalité du prêt en demandant le désengagement de l’autre. 

En cas d’indivision

Les époux qui souhaitent garder un bien en indivision pourront demander à leur notaire de rédiger une convention d’indivision. En effet, garder un lien juridique entre deux époux parce que l’on garde un bien en indivision peut s’avérer compliqué dans le temps.
Qui gère le bien? Qui paye les charges? Que se passe-t-il en cas de désaccord? Combien de temps durera cette indivision?

Le notaire pourra établir une convention permettant de clarifier et pacifier les relations entre les ex époux devenus propriétaires indivis.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques du mois de juillet.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

La Chambre des notaires de la Gironde continue de se mobiliser pour ses concitoyens. Pour cette septième édition, désormais attendue par les girondins, les notaires ont repris du service le mercredi 28 juin de 16h à 17h30 pour répondre en direct aux questions des internautes.

Ce rendez-vous Messenger permet aux particuliers d’obtenir des réponses aux questions juridiques qu’ils se posent en matière immobilière, de droit de la famille ou de l’entreprise.

Marié sans enfant, en cas de décès, mon conjoint est-il le seul héritier ? Est-il protégé dans notre maison commune ? La TVA est-elle déductible sur des travaux en vue de la rénovation d’un logement ? Un enfant mineur peut-il être associé à une SCI ?…

Les notaires, par message privés, vous apportent des réponses concrètes sur le quotidien ou les projets futurs. Plus que jamais, les notaires girondins sont connectés, à l’écoute pour apporter des conseils avisés.

A l’issue de la réunion de Chambre qui s’est tenue le vendredi 17 mai 2023, Maître Delphine DETRIEUX a été élue Présidente de la Chambre des notaires de la Gironde pour une période de deux ans (2023-2025). Notaire à La Réole, elle succède ainsi à Matthieu Vincens de Tapol.

Composition de la chambre pour 2023-2024 :

Vice-président 

Me Sébastien ARTAUD, notaire à Bordeaux

Premier Syndic

Me Audrey DAMBIER, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Mathieu CASSOU, notaire à Blaye

Syndic

Me Marie LABORDE-LATOUCHE, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Thomas BUGEAUD, notaire à Blanquefort

Secrétaire

Me Dino RAZA, notaire à Langon

Secrétaire adjoint

Me Pierre-Antoine MONTEL, notaire à Créon

Trésorier

Me Jérôme DURON, notaire à Arcachon

Trésorier adjoint

Me Karine CRAIGHERO, notaire à Parempuyre

Rapporteur

Me Julie MOUMIN, notaire à Bordeaux

Membres

Me Annie NAVARRI, notaire à Cenon

Me Johann BEN ASSAYA-JOLIS, notaire à Pauillac

Me Victor MARIN, notaire à Libourne

Me Mathilde JONVILLE, notaire à Carcans

Me Françoise PALAZO-VIGNAU, notaire à Villenave d’Ornon

Me Julie GOUVERNEUR, notaire à Bordeaux

Me Sabrina LANDREAU-BALLADE, notaire à Le Bouscat

Me Sébastien AYET, notaire à Bordeaux

Me Anne JONOUX, notaire à Bordeaux

Me Anne-Cécile PERROMAT, notaire à Bordeaux

Les droits de priorité spécifiques à la forêt ont été instaurés tardivement par rapport aux autres droits relatifs au monde agricole. Afin de contribuer à l’amélioration de la structure foncière des bois et forêt et de lutter contre le morcellement forestier, la loi du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche a institué le droit de préférence des riverains des parcelles boisées. Celui-ci donne l’ouverture d’un droit d’acquisition prioritaire aux voisins d’une propriété classée en bois d’une surface de moins de 4 hectares lors d’une vente.

Parmi les 3,5 millions de Français résidant à l’étranger, les retraités ne sont pas en reste sur le franchissement des frontières. Pourtant les conséquences patrimoniales liées à l’expatriation sont nombreuses. Quelles implications pour le statut matrimonial ? Quelles conséquences sur le règlement d’une éventuelle succession ? Quelles dispositions fiscales sont applicables ? 

Au 31 décembre 2018, 1.802.382 français étaient inscrits sur le registre des français établis hors de France. En réalité, ils sont plutôt 3,5 millions à résider à l’étranger.  L’expatriation concerne, pour 80% des cas, des personnes âgées de moins de 30 ans (plutôt des hommes hautement qualifiés) ayant pour principale motivation le facteur professionnel. Les retraités ne sont pas en reste sur le franchissement des frontières. Cependant, un départ hors du territoire français implique de multiples et fastidieuses démarches : administratives, familiales, financières, sociales… Quelles conséquences patrimoniales cette situation d’internationalisation va générer chez la personne retraitée, seule ou en couple ? Le départ a-t-il été bien préparé ?

Conséquences civiles

Un couple de retraités décide de s’installer définitivement à l’étranger : outre la question de l’opportunité de s’unir avant de partir, ces derniers seront certainement très curieux des implications sur leur statut matrimonial ou encore de la loi applicable au règlement de la succession si l’un d’eux venait à décéder une fois établi dans leur nouvel Etat.

Conséquences sur le régime matrimonial et le partenariat

Jusqu’alors instable et particulièrement difficile à appréhender, le règlement UE 2016/1103, entrée en vigueur en France le 29 janvier 2019, a apporté de nouvelles dispositions afin de sécuriser et harmoniser la situation juridique des époux.

Il faut désormais distinguer entre ceux mariés avant le 1er septembre 1992, soumis au droit commun d’origine jurisprudentielle, ceux mariés entre le 1er septembre 1992 et le 28 janvier 2019, relevant de la Convention de La Haye du 14 mars 1978, et ceux mariés à partir du 29 janvier 2019.

Avant janvier 2019, le plus grand risque pour un couple ayant décidé de s’établir à l’étranger était la mutabilité automatique de la loi applicable à leur régime matrimonial dès lors que les époux vivaient dans un pays depuis plus de 10 ans. Certains époux changeaient ainsi automatiquement, sans autre formalité, de loi applicable à leur régime matrimonial, laquelle était alors celle de leur pays de résidence. Depuis janvier 2019, pour notre couple de retraités, désireux d’emménager à l’étranger juste après leur mariage, il faudra être vigilant : la loi applicable au régime matrimonial étant, à défaut de choix de loi, la loi du premier domicile commun des époux, l’expatriation qui suivrait immédiatement leur mariage en France entrainerait l’application de la loi étrangère locale à leur régime matrimonial.

De même, si aucune convention matrimoniale n’a été régularisée avant leur départ, ils devront, soit confirmer la loi française applicable à leur régime matrimonial en procédant, comme le permet l’article 22 du règlement européen, à la désignation de la loi française (correspondant, au moment de la désignation, à la loi nationale d’au moins l’un des époux ou de la résidence habituelle), soit procéder à une modification de leur régime matrimonial, une fois leur résidence habituelle fixée dans le nouveau pays, si la loi matrimoniale de ce pays leur correspond mieux.

L’article 20 du règlement précise que toute loi désignée « s’applique même si cette loi n’est pas celle d’un Etat membre ». Ainsi, la loi désignée peut être celle d’un Etat membre participant comme celle d’un Etat membre non participant ou d’un Etat tiers à l’UE.

Une loi unique devra être choisie pour l’ensemble des biens. Le règlement consacre un principe d’unité de loi applicable (article 21) : la loi choisie s’applique à tous les biens où qu’ils se trouvent, qu’ils soient situés dans un Etat membre ou dans un Etat tiers (considérant 43). En tout état de cause, dans un contexte international, un contrat de mariage ab initio se révèlera donc plus qu’opportun en termes de stabilité et de sécurité juridique.

A présent, qu’en est-il du partenariat ?

Le Pacte Civil de Solidarité dit « Pacs », est un partenariat patrimonial créé en France depuis 1999. Certains pays ont également mis en place des partenariats civils, avec certaines caractéristiques différentes. Il est ainsi tout à fait possible, une fois établi à l’étranger, que nos retraités envisagent de conclure un pacs : que ce soit entre deux nationaux français ou avec une personne étrangère, la déclaration conjointe devra être déclarée auprès du Consulat ou de l’Ambassade de France du lieu de résidence commune. Quant au choix de loi applicable au partenariat, le couple pourra tout à fait choisir le pacs de droit français, ou celui de droit étranger, à condition, bien entendu, que le pays le reconnaisse.

Depuis le 29 janvier 2019, le règlement UE n° 2016/1104 du Conseil du 24 juin 2016 sur les effets patrimoniaux des partenariats enregistrés est entré en application.

En conférant la faculté aux partenaires (dont le partenariat est enregistré à compter du 29 janvier 2019) de désigner la loi applicable à leur régime patrimonial avant leur partenariat, le règlement sur les EPPE est innovant. Auparavant, l’article 515-7-1 du Code civil ne prévoyait qu’un rattachement unique à la loi de l’Etat d’enregistrement du partenariat.

Lorsque les partenaires ne choisissent aucune loi, le 1^er paragraphe de l’article 26 du règlement européen prévoit une règle de rattachement unique : à défaut de choix de loi, les effets patrimoniaux du partenariat sont régis par la loi de « l’Etat selon la loi duquel le partenariat enregistré a été créé ». Le considérant 48 précise qu’il s’agit de la loi de l’Etat d’enregistrement du partenariat, seul rattachement permettant d’éviter l’application d’une loi qui ne connaît pas ou prohibe le partenariat enregistré (comme la Bulgarie, la Lettonie, la Pologne ou encore le Portugal). Il est à noter que les partenaires – comme les époux – peuvent changer « à tout moment » de loi applicable au cours de leur partenariat (enregistrés avant ou après le 29 janvier 2019) qu’ils aient ou non déjà déclaré leur choix pour la loi applicable à leur régime patrimonial (considérant 44).

Conséquences sur le règlement de la succession

Une fois installé à l’étranger, il est naturel d’envisager les conséquences sur le règlement de sa succession : quelle loi sera applicable ? quelle juridiction mes héritiers devront-ils saisir ? Le règlement successoral européen, entré en application le 17 août 2015, a harmonisé les règles de compétence et de loi applicable en matière successorale dans les 27 Etats de l’union européenne (à l’exception du Danemark, du Royaume-Uni et de l’Irlande, lesquels conservent leurs propres règles de droit international privé). Le critère principal de rattachement est la loi du pays de la dernière résidence habituelle du défunt, et ce, pour l’ensemble des biens.

Si un retraité français, installé depuis plusieurs années en Espagne, décède dans ce pays, la loi espagnole, loi de sa dernière résidence habituelle s’appliquera pour toutes les opérations successorales (administration, liquidation et partage).

Une exception est néanmoins posée au 2) de l’article 21 si le défunt présentait des liens manifestement plus étroits avec un État autre que celui de la dernière résidence habituelle, alors, à titre exceptionnel, il sera fait application de la loi de cet autre Etat. Pour éviter toute surprise dans l’application d’une loi étrangère lors du règlement successoral, il sera fortement conseillé à notre retraité de procéder à la désignation de la loi applicable à sa succession, loi dont il possède la nationalité au jour de la désignation ou lors de son décès : cette déclaration de loi successorale ou « professio juris » devra être formulée de manière expresse (testament ou pacte successoral). Si notre retraité possède la nationalité française et qu’il est en train d’effectuer les formalités pour obtenir la nationalité belge, il pourra tout autant désigner la loi française ou belge pour régir sa succession.

Qu’en sera t-il des formalités à accomplir par les héritiers ? un notaire français peut-il être saisi ?

Tout à fait. Si notre retraité, bien que décédé au Portugal, par exemple, possédait une grande partie de son patrimoine en France, les héritiers pourront mandater un notaire français, lequel sera tout à fait compétent pour formaliser les actes successoraux.

Effets de la donation entre époux française 

La donation entre époux, appelée couramment « donation au dernier vivant », est une libéralité prenant effet au jour du décès du donateur, qui permet d’améliorer les droits du conjoint survivant.

Qu’en est-il lorsqu’un époux ou le couple, a régularisé ce type de disposition en France et qu’il s’apprête à emménager à l’étranger ? En effet, cette institution, peu connue hors de France, est souvent prohibée (comme dans certains pays de droit musulman, certains pays d’Amérique Centrale et du Sud ou encore la Pologne, la Roumanie, l’Italie…) car assimilée à un pacte sur succession future. Il est toutefois possible aux parties de désigner la loi applicable à la donation entre époux. Néanmoins, il sera important de veiller à ce que les dispositions contenues dans la donation entre époux et la loi successorale applicable soient cohérentes.

Ainsi, il sera vivement préconisé pour notre retraité établi à l’étranger de privilégier le testament, comme disposition pour cause de mort, que la donation entre époux, inconnue dans la plupart des pays de l’Union Européenne.

Opportunités de prendre des dispositions testamentaires à l’étranger 

La convention de La Haye du 5 octobre 1961, entrée en vigueur en 1967, offre désormais un choix élargi en matière de loi compétente aux dispositions testamentaires.  Notre retraité pourra ainsi, avant son départ, établir son testament en France (sous la forme authentique, olographe ou mystique ou même international). Il pourra également, une fois installé à l’étranger, tester conformément aux formes admises par la France, ou prendre des dispositions selon la forme locale. La prudence recommandera de se rapprocher d’un juriste local. Bien que prohibé en France, notre retraité pourra parfaitement réaliser un testament conjonctif avec son conjoint, dès lors que le pays où il sera établi l’admettra. Et il sera reconnu en France conformément aux dispositions de l’article 4 de la Convention de La Haye. Afin de s’assurer de la conservation, l’interprétation et l’exécution de ses dispositions testamentaires, il sera vivement conseillé, pour notre retraité installé à l’étranger, de rédiger clairement – sur les conseils d’un juriste en la matière – un document conservé dans un lieu unique et inscrit sur un registre testamentaire.

Conséquences fiscales

Incité par des régimes fiscaux attractifs (comme le Portugal qui exonérait d’impôt sur le revenu – sous conditions – les pensions de retraite pendant 10 ans les Français qui s’y sont établis avant le 1^er avril 2020 / depuis, la retraite de source étrangère imposable au Portugal est soumise à une imposition forfaitaire de 10%), la fiscalité personnelle de notre retraité-expatrié constituera une préoccupation majeure. Ce dernier sera également très certainement attentif sur le sujet de la fiscalité des transmissions, par décès ou par voie de donation.

Résidence fiscale et fiscalité personnelle

Sur le plan fiscal, la domiciliation d’une personne peut être difficile à déterminer : elle peut, soit disposer de plusieurs logements dans plusieurs pays ou acquitter des impôts dans des Etats différents. La résidence fiscale d’une personne dépend en premier lieu des critères du droit interne de chaque pays. Lorsque la personne est résidente fiscale de deux états en application du droit interne de chacun d’eux, il y a lieu de rechercher la convention fiscale liant ces deux pays, s’il en existe une.

Cette convention fiscale s’impose alors à la loi de chaque Etat. Fondées pour la plupart d’entre elles sur le modèle OCDE, les conventions fiscales conclues par la France conditionnent la qualification de résident au principe de son assujettissement à l’impôt sur les revenus de source mondiale (article 4 alinéa 1er du modèle OCDE). Ainsi, pour prétendre au bénéfice d’une convention fiscale, il faut être assujetti à l’impôt et que l’assiette imposable ne soit pas limitée aux revenus provenant de l’état de résidence.

De manière limitée, certaines conventions ne s’appliquent qu’aux résidents assujettis à l’impôt sur le revenu sur leurs revenus de source mondiale ou au contraire, excluent certaines personnes ayant opté pour un régime d’imposition spécifique (forfaitaire), comme la convention franco-suisse par exemple.

Afin d’encourager certains expatriés à venir résider dans leur pays, certains états ont mis en place des régimes fiscaux de faveur.

Notre retraité expatrié français devra donc être alerte afin de s’assurer de la compatibilité de ces dispositifs de faveur avec l’application de la convention fiscale conclue entre la France et le nouveau pays de résidence.

Fiscalité des transmissions à titre gratuit

Chaque pays dans lequel une personne possède des biens ou dans lequel elle est établie conserve, en principe, le droit d’imposer la transmission. Le risque de double imposition est donc réel. Afin de limiter ce risque, la France a régularisé de nombreuses conventions internationales bilatérales avec d’autres pays.

Si notre retraité souhaite procéder à la donation d’un bien situé en France, alors qu’il réside à l’étranger il devra être attentif sur ce sujet fiscal et vérifier, avant toute chose, l’existence ou non d’une convention (et d’éventuels avenants) entre la France et son pays de résidence.

A défaut de convention, la loi nationale de chaque Etat déterminera le régime fiscal applicable à la succession ou la donation.

Plus particulièrement, pour le régime fiscal des successions internationales, une double taxation peut exister, sauf lorsque la France, au moyen d’une convention bilatérale, a prévu l’imputation de l’imposition étrangère sur le montant à régler en France. Ce n’est, pour autant, pas une règle absolue. A la suite du décès à l’étranger de notre retraité, si le pays de résidence n’a pas signé de convention fiscale avec la France, et si l’un de ses héritiers est domicilié en France depuis plus de 6 ans au cours des 10 dernières années avant le décès, l’administration fiscale française pourra imposer l’ensemble des biens détenus par notre expatrié à l’étranger. Le cas échéant, l’imposition payée à l’étranger pourra faire l’objet d’une imputation sur l’impôt dû en France.

En cas de souscription de contrats d’assurance-vie en France (avec versement des primes avant le 70^ème anniversaire de l’assuré), la non-résidence du défunt pourra se révéler particulièrement intéressante : lorsque ni l’assuré, ni le bénéficiaire ne sont résidents fiscaux français, aucune imposition ne sera alors due.

Et si notre retraité décide de réaliser des donations ?

Si son souhait d’anticipation concerne des biens situés en France, notre retraité devra veiller, là également, à se renseigner sur l’existence, ou non, d’une convention fiscale avec son pays de résidence et la France. A défaut, l’opération de transmission pourra se révéler coûteuse puisque potentiellement imposable en France et dans son pays de résidence, sans possibilité d’imputation de l’impôt réglé dans un pays sur l’autre taxation.

Il sera également important de faire déclarer le bénéficiaire de la donation, si ce dernier, non fiscalement domicilié en France à l’époque de la gratification, entendra y revenir quelques années plus tard : en effet, l’acte de donation établi à l’étranger étant inopposable à l’administration fiscale française, il ne sera pas possible de lui donner date certaine sans avoir procéder à une déclaration auprès de la recette des non-résidents. Enfin, certaines conventions fiscales signées par la France prévoient des dispositions particulières en matière de succession, non transposables en matière de donation. Dans ce cas, le droit commun s’appliquera pour les donations alors que la convention sera applicable pour le cas des successions. La Belgique est un exemple en la matière.

Si notre retraité, qui s’est durablement installé en Belgique, envisage la transmission de ses biens situés en France, mieux vaudra qu’il agisse au moyen d’un legs : alors qu’une donation serait taxée à l’impôt français (sans possibilité d’imputation sur l’imposition belge), la convention franco-belge prévoit, en matière de succession, la taxation des biens immobiliers selon l’imposition de leur pays de situation. Ainsi, la Belgique conservera le droit de taxation dudit legs, mais la convention permettra l’imputation de l’impôt français sur l’impôt dû en Belgique, ce qui évitera une double imposition.   

Un départ à l’international se doit donc d’être bien préparé afin de limiter au maximum les déconvenues et votre notaire se tient bien évidemment à votre écoute sur tous ces sujets d’anticipation patrimoniale.

Afin de faciliter la transmission à titre onéreux des biens agricoles, de nombreuses mesures ont été mises en place afin de faire bénéficier l’acquéreur, sous certaines conditions, d’un régime spécial. Ventes ou échanges, ces cessions peuvent profiter, de l’application d’un taux réduit, d’un abattement sur l’assiette des droits, voire d’une exonération totale. Toutefois, les conditions d’application des principales mesures qui seront ici présentées, restent strictement encadrées, tant au regard de la qualité de l’acquéreur qu’en considération de la localisation du bien cédé.

Les conditions d’applications du régime de faveur au regard de la qualité de l’acquéreur

Les principales aides financières sont apportées à l’agriculteur fermier que ce soit par le biais d’une acquisition directe au propriétaire ou par l’intermédiaire de SAFER. Mais d’autres structures sociétaires peuvent également en bénéficier.

a. Acquisition d’immeubles ruraux par les fermiers :

En vertu de l’article 1594 F du Code général des impôts, les acquisitions d’immeubles ruraux par les fermiers bénéficient, quelle que soit leur superficie, d’un droit de vente à taux réduit à 0,70%, à la double condition :

1 – qu’au jour de l’acquisition les immeubles soient exploités depuis deux ans au moins soit en vertu d’un bail consenti à l’acquéreur (personne physique ou morale), soit en vertu d’une mise à disposition par le preneur au profit d’une personne morale acquéreur ;

Il n’y a pas lieu de distinguer ici que l’immeuble soit bâti ou non, pourvu qu’il soit principalement affecté à la production agricole. Quant à la nature de l’opération, le tarif à taux réduit s’applique tant aux ventes qu’aux soultes d’échanges et que la mutation porte sur la pleine propriété du bien ou l’un de ses démembrements seulement.

2 – que l’acquéreur prenne l’engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de mettre personnellement en valeur les biens acquis pendant un délai minimal de cinq ans à compter de la date du transfert de la propriété. Lorsque l’acquéreur est une personne physique, le bail peut être consenti à lui-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants ou encore ascendants de son conjoint.

– Lorsque l’acquéreur est une personne morale (SCEA, GFA, ERAL, GAEC…), le bail peut lui être directement consenti ou à l’un de ses associés qui met alors le bien à disposition de la société.

Le même taux est applicable, sous les mêmes conditions, en vue de l’installation d’un descendant majeur (ou mineur émancipé) de l’exploitant en place titulaire du bail. L’engagement n’est alors pris que par ce descendant seulement. Lorsque l’engament de conservation n’est pas respecté pour l’une ou l’autre des causes prévues (cessation de l’exploitation personnelle dans ledit délai de 5 ans ou aliénation, dans le même délai, à titre onéreux de toute ou partie du fonds acquis), le régime de faveur est déchu et l’acquéreur doit alors s’acquitter du complément de droit dont il avait été dispensé et de l’intérêt de retard (CGI art. 1840 G ter).

Différentes exceptions sont cependant prévues : force majeure, aliénation à un membre de la famille, échange, apport à une société… ; le tout sous certaines conditions.

b. Opérations immobilières réalisées par les SAFER :

Les articles 1028 à 1028 ter du CGI prévoient un régime de faveur pour les opérations immobilières effectuées par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER). Celles-ci sont exonérées de tous droits :

– Tant lors d’acquisitions ou de cessions directes, dès lors qu’elles correspondent à leurs missions et moyens d’action définis à l’article L 141-1 du Code rural et de la pêche maritime. L’acquisition peut porter indifféremment sur des biens ruraux que des parts de société à vocation agricole ou forestière.

– Que les opérations réalisées par leur intermédiaire c’est-à-dire lorsque le cessionnaire intervient par substitution dans les droits de la SAFER à l’achat des biens en cause et, lorsque la substitution est intervenue dans les six mois de la conclusion au profit de la SAFER de la promesse de vente.

Cette exonération est en outre soumise à la condition du maintien de la conformité des biens à la destination prévue à l’article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime. Ainsi l’acquéreur doit s’engager, pour lui et ses ayants cause, à conserver au bien acquis une destination conforme aux dispositions l’article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime pendant dix ans à compter du transfert de propriété et respectant le cahier des charges établi par la SAFER. Le non-respect de cet engagement entraînera également ici la déchéance, totale ou partielle selon l’importance de la rupture, du régime spécial et l’exigibilité du droit de vente et de l’intérêt de retard.

c. Opérations immobilières réalisées par d’autres structures :

D’autres structures agricoles peuvent également bénéficier d’un régime spécial de faveur :

Les sociétés coopératives agricoles de céréales et leurs unions dont les opérations,  sont exonérées, sous réserve de l‘article 1020 du CGI, de tous droits d’enregistrement (CGI, art. 1030).

Les sociétés coopératives d’insémination artificielle et d’utilisation du matériel agricole bénéficient, pour leurs opérations  sujettes à publicité foncière des actes visés à l’article 1031 du CGI, c’est-à-dire les actes concernant les sociétés coopératives d’insémination artificielle et d’utilisation de matériel agricole et leurs unions, d’une taxe de publicité foncière ou d’un droit d’enregistrement au taux réduit.

Les conditions d’applications du régime de faveur au regard de la localisation du bien cédé

a. Dans les zones de revitalisation rurale (ZRR)

L’article 1594F quinquies E-I du Code général des impôts prévoit que les acquisitions d’immeubles ruraux situés dans les zones de revitalisation rurale effectuées par les agriculteurs bénéficiaires des aides à l’installation des jeunes agriculteurs sont soumises à une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 % pour la fraction du prix n’excédant pas 99.000 euros, le surplus du prix de vente étant soumis au taux normal. Les conditions varient selon la qualité de l’acquéreur.

Acquisitions par les jeunes agriculteurs bénéficiaires des aides à l’installation :

Pour bénéficier de ce régime, qui s’applique tant aux ventes qu’aux soultes d’échanges, plusieurs conditions doivent être réunies :

– L’opération doit intervenir dans le délai de 4 ans suivant l’octroi des aides consenties,

– L’agriculteur (exploitant individuel ou associé d’une société civile à objet agricole) doit être bénéficiaire des aides à l’installation des jeunes agriculteurs, qui sont, soit une dotation d’installation, soit un prêt à moyen terme spécial et s’engager, entre autres, à exercer pendant 10 ans la profession d’agriculteur à titre principal.

– L’acte d’acquisition devra être assorti d’un certificat délivré par le directeur de la DDTM mentionnant l’octroi de l’aide et la date de cet octroi, ou bien d’une attestation de l’organisme bancaire précisant que l’acquéreur a bénéficié d’un prêt à moyen terme spécial.

Acquisitions d’immeubles pour les donner à bail à des jeunes agriculteurs :

L’article 1594F quinquies E-II du CGI prévoit, quant à lui, le même taux réduit lorsque l’acquisition porte sur des immeubles ruraux situés dans les zones de revitalisation rurale. Cette mesure est accompagnée des conditions suivantes :

– L’acquéreur doit prendre, dans l’acte d’acquisition, l’engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de justifier, au plus tard au terme d’un délai d’un an à compter de la date du transfert de propriété, que le bien acquis a été donné à bail à long terme ou à bail cessible à un jeune agriculteur bénéficiaire des aides à l’installation.

– Ce taux s’applique aux acquisitions effectuées par l’acquéreur à hauteur d’une valeur globale n’excédant pas 99 000 €.

Dans les deux régimes, le régime de faveur est remis en cause si, pendant les dix ans de l’installation, les conditions d’octroi ne sont plus respectées (aides octroyées remboursées, dépassement de la superficie maximale autorisée, abandon de la profession d’agriculteur…). Dans ce cas, le bénéficiaire devra payer le complément de taxe exigible mais également payer des intérêts de retard. On rappelle également que ces deux dispositions n’exonèrent pas du versement de la contribution de sécurité immobilière au taux du droit commun.

b. Dans les zones à réhabiliter

Acquisitions de bois et forêts et de terrains destinés à un reboisement :

Les acquisitions de propriétés en nature de bois et forêts et de terrains nus destinés à être reboisés, constatées par un acte authentique signé avant le 1er janvier 2005, pouvaient, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération de toute perception au profit du Trésor en application des dispositions de l’article 1137 du CGI. L’article 118 de la loi no 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux donne la possibilité, à compter du 1er janvier 2005, aux conseils généraux et aux conseils municipaux de délibérer en vue d’exonérer des droits dus à raison des acquisitions précitées constatées par un acte authentique signé avant le 1er janvier 2011, chacun pour leur part.

Acquisitions en vue de mise en valeur de terres

Deux dispositions particulières sont ici prévues :

– L’article 1025 du CGI prévoit, entre autres, que les acquisitions de terres incultes réalisées dans le cadre des dispositions des articles L. 125-1 et suivant du code rural et de la pêche maritime, sont soumises à la taxe de publicité foncière au taux réduit, sous réserve des dispositions de l’article 1020 du CGI. La CSI étant perçue au taux de droit commun.

– Enfin, on peut évoquer les dispositions particulières visées aux articles L 181-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime et relatifs à la mise en valeur agricole des terres incultes, qui permettent, de soumettre à une taxe de publicité foncière ou au droit d’enregistrement de 0,70%, les ventes de terres laissées à l’abandon ou insuffisamment exploitées en Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane et Mayotte (CGI, art. 1594F quinquies F).

Pour la majorité des Français, la résidence principale représente l’essentiel des biens du ménage. Dès lors, protéger le survivant du couple dans son cadre de vie demeure la préoccupation première, indépendamment de tout mode de conjugalité. Voici quelques clés afin d’éviter des situations complexes.

Outre les soucis que génèrent le règlement d’une succession, la détresse du survivant se trouve bien souvent aggravée lorsque le décès de l’un conduit à bouleverser ses conditions de vie. De plus, l’ignorance des conséquences juridiques du choix de son union en cas de décès ne facilite pas un règlement apaisé de la succession. Il est ainsi primordial d’appréhender toutes les facettes de son union, afin d’écarter toute situation complexe voir dramatique au moment du décès de son compagnon/compagne. 

A ce jour dans notre pays, trois modes de conjugalité se partagent la scène : le mariage, le pacte civil de solidarité (PACS) et le concubinage, avec un degré de protection décroissant. Alors que naguère la seule façon de vivre en couple reposait sur des liens du mariage, la société a évolué et l’union hors mariage n’est plus illégitime si bien que les couples se voient offrir le choix du mode de leur union. Le recul de l’institution du mariage s’explique par l’instauration le 15 novembre 1999 du pacte civil de solidarité (PACS), venant concurrencer, sur certains points, le régime protecteur offert par le mariage. Quant au concubinage, il est librement choisi par les couples même s’il n’emporte guère d’effets juridiques. Lorsque le choix du mode de conjugalité se présente aux couples, il est conseillé de solliciter son notaire pour que ce dernier puisse dispenser de tous les conseils requis à la configuration familiale des tourtereaux. Ainsi, lorsque la porte d’un office notarial n’est pas franchie de manière anticipée, seules les règles légales tendent à s’appliquer, parfois au grand tumulte de l’entente familiale. Une protection anticipée et adaptée aux différents intérêts en présence, ne sera que moins douloureuse qu’une protection réduite à une peau de chagrin, notamment en cas de concubinage. En effet, en l’absence de volonté, la protection légale du survivant varie en fonction du mode de conjugalité adopté par les couples.

RÈGLES LÉGALES EN L’ABSENCE DE VOLONTÉ

Concubinage

Aucune protection spécifique du lieu de vie partagé par les concubins n’est insérée dans le Code civil. De plus, le concubin n’étant pas héritier, il n’a pas vocation à rester dans le logement du défunt. Le législateur a seulement prévu, en cas de concubinage notoire, le bénéfice au survivant, du droit au maintien dans les lieux avec continuation ou transfert du bail en cas de décès du titulaire du bail. Le bénéfice de cette mesure a été élargi au cours de l’année 2009 aux concubins de même sexe. 

Pacte civil de solidarité

Au plan civil, la situation du partenaire est un tout petit peu plus confortable que le concubin survivant. En effet, similairement à ce dernier, le partenaire survivant n’a pas la qualité d’héritier. En revanche, au plan fiscal, depuis le 22 aout 2007, la loi TEPA les a exempté de droits de succession, au même titre qu’un conjoint survivant.  Le législateur a également accordé au partenaire survivant un degré de protection supplémentaire de son cadre de vie en lui octroyant certains droits sur son logement. Outre la continuation ou transfert du bail d’habitation, le bénéfice du droit temporaire au logement du couple lui est accordé.

Initialement réservé aux couples unis par les liens du mariage, le droit de jouissance gratuite pendant douze mois a été étendu au partenaire de Pacs. Ce droit temporaire de jouissance s’exerce au profit du partenaire survivant dans les mêmes conditions que pour le conjoint, à l’exception prêt que ce droit n’est pas d’ordre public pour les partenaires. Le défunt peut l’en avoir privé par testament. Ce droit de jouissance gratuite permet ainsi de préserver dans les meilleures conditions le cadre de vie habituel du survivant. Cette jouissance s’applique que le logement ait été acquis en indivision par les deux partenaires, qu’il appartienne exclusivement au défunt ou soit indivis entre lui et un tiers, ou bien encore qu’il soit loué. Dans les deux cas, propriétaire ou locataire, et sauf s’il en a été privé par testament, le partenaire a droit au remboursement des loyers pendant un an par la succession.  Droit temporaire au logement ou simple droit au bail, l’institution du mariage tire son épingle du jeu en accordant au conjoint survivant une protection optimale du logement de la famille.

Mariage

La suprématie du mariage au PACS et concubinage s’explique par la qualité de conjoint survivant accordée par le législateur au survivant marié. Personne intime au défunt, bénéficiant d’un ordre à lui tout seul, il domine le banquet successoral aux côtés notamment des héritiers légaux, soit les descendants ou père et mère. En l’absence d’enfant et d’ascendant, le conjoint survivant évince même les frères et sœurs. Il peut ainsi appréhender l’intégralité de la succession, en ce compris le logement familial en dépendant, c’est dire la place qui est la sienne. Cette promotion dont le conjoint survivant a bénéficié, est issue de la loi du 3 décembre 2001, qui, tout en augmentant sa vocation légale, lui a accordé une protection spéciale de son logement. Désormais, en présence d’enfant commun du couple, et sauf volonté contraire, le conjoint survivant recueille à son choix, toute la succession en usufruit ou le quart en pleine propriété. L’universalité de la succession en usufruit lui permet notamment de conserver la jouissance de la maison, sans qu’aucun enfant ne puisse s’y opposer. Le conjoint est par conséquent assuré de rester chez lui en cas de décès de son époux(se).

Rappelons-nous que l’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits. Ce qui s’apparente en matière immobilière, au droit d’usage et d’habitation d’un logement, dont la propriété appartient à un autre, soit le nu-propriétaire. En revanche, en présence d’enfant non commun, la loi lui refuse des droits en usufruit.  Seul le quart de la succession en pleine propriété lui est accordé. Dès lors, malgré cette privation de jouissance, en présence de famille recomposée, le législateur a veillé à la protection du cadre de vie du survivant du couple. Cette protection est effectivement accordée à tous les conjoints survivants, peu importe leur régime matrimonial (régime communautaire ou séparatiste), et leur configuration familiale (présence ou non d’enfants communs). Ainsi, le conjoint survivant, non divorcé, dispose de deux droits successifs destinés à lui assurer la jouissance de son logement.

Dans un premier temps, il a le droit de rester gratuitement dans les lieux pendant un an à compter du décès, et de bénéficier pendant la même durée de la jouissance du mobilier. La loi lui accorde ensuite le bénéfice jusqu’à sa mort du droit d’habitation assorti d’un droit d’usage sur le mobilier le garnissant. Ce droit viager au logement n’est réservé qu’au seul membre d’un couple uni par les liens du mariage. Il convient alors de souligner que le droit temporaire au logement n’assure au conjoint ou partenaire successible, qu’une simple jouissance gratuite limitée dans le temps, contrairement au droit viager du logement conférant au conjoint survivant un droit d’habitation sur le logement et un droit d’usage sur le mobilier sa vie durant. Certes de moindre portée que le droit d’usufruit, ce droit viager participe de la promotion dont a pu bénéficier l’époux(se) survivant(e) au cours du XXIème siècle. En outre, la loi a permis au conjoint survivant et aux héritiers, en présence d’accord, de convertir ce droit d’habitation et d’usage en une rente viagère ou en capital. Voici une modalité d’extinction du droit viager d’habitation, mais qui ne pourra être imposée au survivant, dès lors qu’un accord unanime est nécessaire. La souplesse de ce dispositif permet au survivant du couple de pallier aux éventuels inconvénients résultant de son maintien dans un logement devenu dans le temps inadapté à ses besoins.

Pour conclure le volet du mariage, il convient également de rappeler que le conjoint survivant bénéficie du droit de se voir attribuer en priorité, et ce même en présence de demandes multiples, la propriété ou le droit au bail du bien lui servant de résidence principale ainsi que du mobilier le garnissant. Cette attribution préférentielle est de droit au conjoint, ce qui veut dire qu’en présence de demandes multiples d’attribution, il se trouvera alloti par préférence à tout autre héritier. De plus, il peut bénéficier de délais spéciaux pour le paiement de la soulte qui serait notamment due aux héritiers réservataires. Depuis le 1^er janvier 2007, l’attribution préférentielle de la propriété du logement et de son mobilier est également de droit pour les partenaires survivant, à la condition que le défunt l’ait expressément prévu par testament. En revanche, le partenaire ne peut pas exiger de délai de paiement de la soulte. Nous l’avons compris, ni le concubin, ni le partenaire ne peuvent rivaliser avec le régime légal de protection du cadre de vie du conjoint survivant. En revanche, en présence de manifestation de volonté, ces minimas légaux peuvent être surpassés, à contrario, réduits de manière drastique.     

ANTICIPATION SUCCESSORALE

Divers procédés sont susceptibles d’être employés pour garantir la protection du survivant dans le logement familial. Ces procédés supposent d’avoir été en amont discutés et étudiés avec son notaire.

Concubinage

Partant des attentes des couples non mariés qui ne souhaitent pas s’engager dans un PACS, la pratique notariale préconise certains types de contrats, assortis de clauses et de montages juridiques permettant de répondre aux attentes des concubins. Achat en indivision, constitution d’une société, recours à la tontine, achats croisés, le rôle du notaire est alors d’être très attentif à la situation familiale des concubins afin de délivrer des conseils pertinents au cas par cas. Aussi, malgré l’absence de protection légale, les concubins peuvent anticiper et chercher à assurer l’avenir du survivant, grâce également à des libéralités, donation ou testament. Toutefois, hormis les restrictions civiles notamment en présence d’enfants réservataires, en matière fiscale les concubins demeurent pour l’heure toujours taxés à 60 % de la valeur des biens légués. Au plan civil, la présence d’enfants (communs ou non) réputés héritiers réservataires perturbera inévitablement l’application des dernières volontés du défunt. En effet, dans la mesure ou le concubin n’a pas la qualité d’héritier, il ne peut être gratifié que grâce à une donation ou un legs.

Pour autant, ces libéralités sont limitées par la réserve héréditaire accordée à tout enfant du défunt. La réserve héréditaire s’entend d’une partie de son patrimoine que le défunt ne peut pas librement donner à titre gratuit. Cette portion se trouve « réservée » à ses héritiers que l’on dit réservataires. Par conséquent si la personne outrepasse cette quotité, ses héritiers réservataires peuvent à son décès demander la réduction des donations ou legs excessifs.

Pacte civil de solidarité

Rappelons ici l’exonération fiscale dont bénéficie le partenaire survivant contrairement au concubin. Il est au point de vue fiscal traité comme un conjoint survivant qui recueille la succession en franchise d’impôt. C’est ainsi que depuis la loi TEPA, le notaire propose au partenaire qui ont soif de protection la formule « PACS + testament », l’un n’allant pas sans l’autre. Ainsi la transmission en usufruit de ses droits détenus au sein du logement du couple s’effectue le plus souvent par testament. 

En revanche, contrairement aux couples mariés, les legs en usufruit ne peuvent s’imputer que sur la quotité disponible ordinaire, ce qui veut dire qu’ils ne peuvent venir grignoter la réserve des enfants même en usufruit. Ce legs de l’usufruit de la résidence principale, bien qui pour la majorité des français représente l’essentiel de leur patrimoine, est souvent excessif et par conséquent, se verra sanctionné, soit par le biais de la réduction, soit par une sanction plus originale qu’est la substitution du disponible ordinaire à la libéralité en usufruit de l’article 917 du Code Civil.

Ainsi dès lors que les conditions de l’article 917 du Code civil sont réunies, en cas d’atteinte à leur réserve, les héritiers réservataires auront le choix :

• soit laisser la libéralité excessive s’exercer sans demander la réduction. Le partenaire peut ainsi demeurer dans les lieux sa vie durant. Le démembrement de propriété perdure ainsi.
• soit demander la reconstitution de sa réserve en pleine propriété en abandonnant en contrepartie le disponible ordinaire en propriété. Dans ce cas, le démembrement prend fin laissant place au régime de l’indivision.

La méthode d’imputation en assiette rappelée dernièrement par la jurisprudence ainsi que les sanctions de l’excès, sont très souvent mal vécues par le partenaire survivant, qui par le biais d’un testament se pense protéger dans son cadre de vie au même titre qu’un époux. Pour anticiper ces situations, le notaire dispensera de tous les conseils requis à la rédaction du testament. Plusieurs pistes de réflexion pourront être ainsi discutées en cas de libéralité excessive qui porterait atteinte à la réserve des enfants, comme notamment de proposer au testateur en cas de legs de l’usufruit du logement d’écarter les dispositions de l’article 917 du code civil et d’imposer des délais de paiement de l’indemnité de réduction. De même, dans ces situations le recours au contrat d’assurance vie pourrait être bénéfique.

La protection du survivant peut aussi s’anticiper dès l’achat du logement familial, grâce au recours à des stipulations dans l’acte, qui permettra des proportions d’acquisition différentes de la réalité du financement. Cette protection peut également résulter du choix du régime. En effet, les partenaires ayant opté pour le régime de l’indivision sont dans une situation plus confortable, propriétaires pour moitié chacun indépendamment d’un financement inégal.  En revanche, malgré ces divers montages juridiques organisés par les partenaires, nous l’avons compris, rien ne peut égaler la protection accordée au conjoint survivant lié par les liens du mariage.

Mariage

Bénéficiant d’un régime légal très protecteur, la loi permet de surcroit au conjoint survivant d’organiser une protection sur mesure. Une importante palette d’outil s’offre aux couples mariés, allant d’avantages matrimoniaux comme le prélèvement avant tout partage du logement familial, apport à la communauté de biens du logement propre de l’un du couple, à la très connue donation entre époux, communément nommée « donation au dernier vivant ». Cette donation est très appréciée notamment des familles recomposées à qui le législateur a écarté l’option légale en usufruit. Afin d’assurer aux couples mariés le respect de leur volonté, tout en préservant la réserve des enfants, ils bénéficient d’un régime spécial quant à l’imputation de leurs libéralités. En effet, seules les couples mariés peuvent disposer de l’usufruit de la réserve.  Le conjoint survivant est par conséquent certain qu’il pourra rester dans le logement du couple en cas de décès de l’un, sans être inquiété de la présence d’enfant, héritier réservataire.   Pour finir, n’oublions pas qu’une volonté peut défaire d’une main ce qu’elle a accordé de l’autre. Il peut être également utile, en fonction de la configuration familiale, de recourir au testament pour réduire, voire supprimer les droits de son conjoint survivant.

Ainsi, pour une protection sur mesure, n’hésitez pas à consulter votre notaire, fidèle allié des familles.

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