Quelle que soit la valeur de son patrimoine, l’intérêt d’anticiper offre d’abord la liberté d’organiser le partage de son patrimoine, de se protéger ainsi que ses proches et enfin d’optimiser au mieux fiscalement sa transmission.

 

Une transmission « sur-mesure »

Pour la transmission de votre patrimoine, plusieurs outils juridiques s’offrent à vous, notamment la donation-partage.

En effet la donation-partage est un acte solennel qui réalise à la fois une libéralité entre vifs et un partage anticipé de succession. Depuis la loi du 23 juin 2006, les petits-enfants peuvent profiter des avantages de la donation-partage par le biais de la donation-partage transgénérationnelle. Le donateur peut ainsi décider de transmettre un bien directement à ses petits-enfants, en gratifiant ou non ses propres enfants.

Cette opération nécessite le consentement des enfants à ce que leurs propres descendants soient allotis à leur place, en tout ou partie. Cette transmission transgénérationnelle permet de faire du « sur mesure » en tenant compte des besoins de chacun et notamment de la génération intermédiaire.

 

Éviter les conflits

En présence d’un enfant, il est possible de faire une donation-partage au profit de son enfant et de ses petits-enfants, ou au profit exclusivement de ses petits-enfants. Il est également possible de transmettre tous les biens aux petits-enfants en nue-propriété en prévoyant un usufruit successif au profit des enfants. Des attributions peuvent être faites à des descendants de générations différentes dans certaines souches et non dans d’autres. La donation-partage peut permettre d’éviter des conflits éventuels entre les enfants au moment du règlement des successions des parents, puisque cet acte est signé sous l’autorité de leurs père et mère, et est irrévocable.

Exemples de donation-partage transgénérationnelle :

Un intérêt juridique…

Le législateur a défini une quote-part du patrimoine réservée aux enfants. Il s’agit de la réserve héréditaire. A contrario, la quotité disponible correspond à la quote-part du patrimoine dont le donateur peut disposer librement sans entraver la réserve héréditaire des enfants. Les petits-enfants n’étant pas des héritiers réservataires, les donations consenties par leurs grands-parents sont limitées à la quotité disponible.

Juridiquement, la donation-partage transgénérationnelle permet aux grands-parents de donner une quote-part plus importante de leur patrimoine au profit de leurs petits-enfants sans que ces derniers encourent le risque de réduction des donations.

 

Avec une donation directe aux petits enfants :

-L’ascendant est limité par la quotité disponible,

-Les biens devront être évalués à la date du décès pour le calcul de la réserve et de la quotité disponible (article 922).

 

Avec une donation-partage aux petits enfants (transgénérationnelle):

L’ascendant gratifie les petits enfants en lieu et place de leurs auteurs, qu’ils représentent, avec leur accord.

Donc :

-Les lots des petits enfants sont pris sur la réserve de leur auteur,

-Les lots peuvent être évalués au jour de la donation pour le calcul de la réserve et de la quotité disponible.

 

Et fiscal…

Fiscalement, l’intérêt de cette transmission transgénérationnelle est double. D’une part, il y aura autant d’abattements et de tranches basses du barème des droits de donation utilisés que de donataires gratifiés. Les droits sont liquidés en fonction du lien de parenté entre l’ascendant donateur et les donataires allotis (Article 784 B CGI).

Chaque génération bénéficie tous les quinze ans de ses propres abattements :

-100.000 € par enfant

– 31.865 € par petits-enfants

D’autre part la donation-partage transgénérationnelle permet d’éviter une double taxation des biens transmis. Les biens transmis aux petits-enfants ne seront taxés qu’une fois tandis que ceux recueillis par leur auteur seront taxés deux fois : lors de la donation-partage transgénérationnelle puis au décès de l’enfant donataire. Les droits de donation et de succession en ligne directe représentent environ 20% du montant des biens transmis (échelonnement de 5% à 45%).

 

 Réincorporer une donation antérieure

Lorsque le patrimoine a déjà été transmis aux enfants la donation-partage transgénérationnelle présente alors une autre utilité. En réincorporant les donations consenties aux enfants, il est possible de faire glisser les biens transmis à leurs propres enfants. En l’absence de réincorporation, les biens transmis aux enfants seront taxables aux droits de succession à leur décès, ces droits pouvant aller jusqu’à 45%. En réincorporant les biens donnés en vue de les réattribuer à la seconde génération, seul le droit de partage de 2,5% est dû sur la valeur des biens réincorporés lorsque la donation réincorporée a plus de 15 ans. L’opération demeure tout de même fiscalement favorable lorsque la donation réincorporée a moins de quinze ans. Dans ce cas, les biens réincorporés sont de nouveau éligibles aux droits de donation entre grands-parents et petits-enfants. Toutefois, les droits de donation acquittés lors de la première transmission sont déduits des droits de donation nouvellement dus. Par conséquent la donation-partage transgénérationnelle présente des conditions juridiques et fiscales particulièrement avantageuses.

Tout comme vous, votre patrimoine est unique. Il est l’expression de vos choix, de votre travail, de votre vie et de ses évolutions. Anticiper la transmission de votre patrimoine, c’est être acteur de sa construction, de son développement et de sa continuité.

Pour de nombreuses personnes, l’expression de « développement durable » est assez floue et ses contours difficiles à cerner. Pour reprendre une citation de Mme HARLEM BRUNDTLAND (ancienne ministre norvégienne dans les années 80) : le développement durable est « un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs ».

Cette définition a une résonnance toute particulière aux yeux des notaires dont le rôle est justement d’anticiper sur l’avenir au travers d’actes efficaces et sécurisés. La notion de développement durable est aujourd’hui conceptuelle et « tendance ». En effet, de nombreux professionnels ne se réfugient-ils pas derrière cette notion afin de parler de tout et de rien ? Pour les notaires en 2023, cette notion de développement durable est avant tout une philosophie dans les moyens de développement économique : un savant mélange entre une volonté de préservation de l’environnement (au travers de la gestion des ressources naturelles) et un encadrement plus responsable du logement avec des nouvelles règles d’urbanisme (apports de la loi ALUR et loi ELAN). Le notaire de 2023 se doit d’aller plus en avant dans l’établissement des actes qui lui sont confiés et se positionne comme un interlocuteur privilégié tant des professionnels de l’immobilier que des particuliers.

 

Servir le lien entre le passé et l’avenir

On connait toutes les différentes règlementations qui entourent la vente d’un bien immobilier (diagnostics immobiliers obligatoires tels que l’état parasitaire, amiante, plomb, électricité…).

Mais le notaire ne se cantonne pas à lister ces pièces obligatoires et à les expliquer rapidement aux clients, le travail de préparation en amont des dossiers est riche et diversifié et s’inscrit très clairement dans cette idée de « développement durable ».

Le rôle du notaire est de servir de « lien » entre le passé et l’avenir. Finalement, la devise du notariat pourrait être le titre d’un film futuriste ou un remake de « Retour vers le passé ». L’intérêt de l’origine trentenaire n’est plus à expliquer mais l’utilisation antérieure d’un bien, son passé, son histoire… sont autant d’indices qui vont orienter le notaire dans ses investigations. L’interrogation des vendeurs sur l’ancienne utilisation d’un bien peut être source de problématiques environnementales que le notaire doit pouvoir analyser et mettre en avant.

N’avons-nous jamais entendu, lors d’un rendez-vous, ce type de phrases dites par le vendeur ? : « du temps de mon grand-père, une ancienne cuve était située dans la cour car il avait une petite affaire d’imprimerie qui marchait bien. Il y avait quoi dans cette cuve ? Des solvants je pense. Maintenant ? Oh ne vous inquiétez pas. On a tout enlevé à son décès et on a transformé l’ancien petit atelier en studio que nous louons à un étudiant. »

 

À la croisée des problématique environnementales

Là, tous les sens sont alors en alerte rouge ! La cuve a été enlevée mais quid d’une pollution résiduelle ? A-t-on vérifié si un S.I.S. (secteur d’information sur les sols) existait ? A-t-on bien analysé les documents, tels que BASIAS et BASOL ? L’ancienne imprimerie du grand-père avait-elle été référencée comme un ancien site classé pollué ?

Et voilà comment le notaire se retrouve à la croisée de problématiques environnementales ; obligé d’enquêter et d’informer parfaitement les clients. Malheureusement, la situation ci-dessus est un mirage car la plupart du temps nous sommes face à des clients qui ignorent ce type de passé ou qui, lorsqu’ils en ont connaissance, préfèrent se taire, inquiets des éventuelles conséquences dans le traitement de leur dossier.

 

Rendre accessibles les informations

Alors que faire ? Nous avons la chance d’avoir tout un ensemble de documents qui regorgent d’informations celui qui veut bien les lire et les analyser.  Nous entendons le souffle désabusé du client lorsque nous abordons la longue liste des diagnostics environnementaux. Mais le rôle du notaire n’est-il justement pas de rendre accessible les informations qui y sont contenues ? Un état des risques naturels, miniers et technologiques, annexé à chaque avant-contrat va pouvoir renseigner l’acquéreur sur tout un ensemble d’indications : par exemple, une zone soumise à un un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPR) (inondation, mouvement de terrain, séisme..) ou technologiques (ceux pouvant notamment être prescrits autour des installations industrielles dangereuses de type SEVESO).  Les diagnostiqueurs proposent aujourd’hui dans leur « package » de prestations, l’établissement de ce document. Malheureusement, les informations qui y sont contenues sont trop souvent incomplètes et/ou illisibles.

 

Réunir les documents complémentaires

Le notaire doit alors pouvoir être à même de conseiller et d’indiquer, au cas par cas, les documents complémentaires à réunir. De nombreux sites internet existent et sont trop peu souvent consultés.

  • https://www.geoportail.gouv.fr/ donne des indications utiles quant au quartier et à l’environnement, et la possibilité de superposer plusieurs typologies de carte est un réel outil dans l’analyse d’un bien.
  • https://remonterletemps.ign.fr/ est une mine d’informations et de voyage « spatio-temporel »
  • La lecture et l’analyse du Dossier Départemental des Risques Majeurs (DDRM) – consultable auprès des préfectures et sur leur site internet.
  •  

De plus, l’utilité même des diagnostics immobiliers obligatoires s’inscrit clairement dans cette démarche :

  • Le diagnostic « amiante » permet notamment de tenir un discours pédagogique quant aux techniques de traitement des déchets en cas de travaux envisagés par l’acquéreur et de recyclage
  • Le diagnostic sur l’installation intérieure d’électricité et le diagnostic de performance énergétique permettent de discuter des moyens d’utilisation de la ressource électrique et de gérer les dépenses à venir.

 

Nouvelles règles en matière d’urbanisme

La notion de développement durable se retrouve également dans l’ensemble des règles d’urbanisme et des nouveaux documents instaurés. Ces dernières années, le législateur a souhaité mettre au cœur de l’urbanisme cette notion de développement durable. Cela se retrouve dans les nouvelles procédures, notamment d’obtention des autorisations d’urbanisme.

Il faut souligner ici les apports de la loi dite « ELAN » du 23 novembre 2018 ainsi que la loi « ASAP » du 7 décembre 2020, dont l’objectif principal est d’aboutir à une production renforcée de foncier constructible et de simplification de l’acte de construction.

Une des principales motivations de cet apport législatif était notamment de simplifier les démarches administratives dans le cadre des autorisations d’urbanisme par le biais de :

  • Dématérialisation de l’instruction de la demande d’autorisation : depuis le 1er janvier 2022, les communes de plus de 3500 habitants doivent être dotées d’une « téléprocédure spécifique » apte à traiter sous forme dématérialisée les demandes d’urbanisme,
  • Possibilité pour les communes de plus de 3500 habitants d’externaliser l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme,
  • Simplification des échanges d’informations et de transmissions entre les différentes administrations (dans un but de contrôle des taxes d’urbanisme et de la fiscalité directe locale).

 

Le carnet d’information du logement

De plus, lors de travaux énergétiques, il est désormais obligatoire d’établir (et de communiquer lors des transmissions, tant à titre onéreux qu’à titre gratuit) le carnet d’information du logement. Ce carnet a été mis en place par la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 mais il a fallu attendre un décret du 27 décembre 2022 (décret n°2022-1674) pour en connaitre les modalités.

Aussi, depuis le 1er janvier 2023, ces carnets doivent être créés lorsque les travaux réalisés concernent :

  • Des travaux de construction d’un logement,
  • Des travaux de rénovation sur la performance énergétique d’un logement préexistant et ses annexes (ceux ayant une incidence significative),

Néanmoins, il est à souligner que l’absence de sanction quant à la transmission de ce document (et des informations qu’il contient) vient un peu « ternir » l’efficacité de ce nouvel outil.

 

Un acteur de demain

Ainsi, force est de constater que le notaire n’est plus un simple maillon de la chaine administrative d’enregistrement des actes, contrairement à ce que de nombreuses personnes pensent. Le notaire de 2023 est un vrai acteur de la vie de demain dans la gestion des ressources naturelles. Pour s’en convaincre, il suffit de constater que l’institut notarial de droit immobilier a justement lancé, le 12 janvier 2021, un nouveau label de « Notaire conseil en aménagement et environnement » afin de permettre à de nombreux notaires, partout en France de se former et d’être des interlocuteurs privilégiés dans la maitrise de ces sujets environnementaux et de « développement durable ».  

 

 

Cette année encore, les notaires girondins vous dévoilent l’intégralité des chiffres de l’immobilier en Gironde. Vous pouvez visionner à nouveau la conférence de presse grâce à la rediffusion sur notre chaîne Youtube : 

Le Président de la Chambre des notaires de la Gironde Me Matthieu VINCENS de TAPOL était accompagné de Me Johann BENASSAYA-JOLIS, Me Victor MARIN, Me Marie LABORDE-LATOUCHE, Me Dino RAZA, et Me Jérôme DURON. 

Dans le langage courant, les chemins ruraux sont des voies de circulation situées à la campagne, par opposition aux rues qui se trouvent dans les villes, les villages ou les agglomérations. Du point de vue de la langue française, l’adjectif rural n’est d’ailleurs pas utile puisque le terme « chemin » signifie déjà, en lui-même, une voie tracée dans la campagne. Dans le code rural et de la pêche maritime, les chemins ruraux sont les chemins appartenant aux communes, affectés à l’usage du public, et qui n’ont pas été classés comme voies communales. En droit, le sens est donc beaucoup plus étroit, et toute la difficulté en la matière consiste à qualifier juridiquement le chemin pour connaître les règles qui lui sont applicables. Concrètement, il s’agit de savoir à qui il appartient, qui peut s’en servir, qui doit l’entretenir, et si on peut en interdire l’accès. Ces questions sont régulièrement posées aux tribunaux. Car si bon nombre de chemins ruraux ont été supprimés lors des remembrements effectués par le passé, le contentieux les concernant est abondant, révélant à la fois leur utilité, et leur nouvelle fonction environnementale.

 

Qu’est-ce qu’un chemin rural ?

Les chemins ruraux au sens du code rural et de la pêche maritime appartiennent aux communes et sont affectés à l’usage du public, mais ils ne font pas partie de la voirie communale. La voirie communale comprend en effet les voies urbaines, les chemins vicinaux entretenus et les chemins ruraux reconnus dont l’incorporation a été décidée par le conseil municipal. Ainsi, seule une décision de classement d’un chemin rural comme voie communale est de nature à intégrer cette voie dans le domaine public de la commune. Les chemins ruraux au sens strict ne doivent donc pas être confondus avec les « chemins ruraux reconnus » qui, eux, font partie de la voirie communale.

Les chemins ruraux au sens strict font partie du domaine privé de la commune. Cela implique notamment qu’un particulier peut acquérir un chemin rural par la prescription trentenaire (en se comportant comme un propriétaire, et notamment en interdisant l’usage à quiconque). En outre, la commune n’est pas obligée d’entretenir le chemin, sauf si elle a accepté de le faire, et notamment si elle a déjà réalisé des travaux destinés à en assurer ou à en améliorer la viabilité. Enfin, contrairement aux chemins dépendant du domaine public, les chemins ruraux peuvent être vendus, mais seulement s’ils ont cessé d’être affectés à l’usage du public. La vente peut alors en être décidée après enquête publique par le conseil municipal, à moins que les intéressés groupés en association syndicale n’aient demandé à se charger de l’entretien. Les propriétaires riverains sont prioritaires pour l’achat de l’ancien chemin rural. Depuis la loi du 21 février 2022 dite 3DS, les chemins ruraux peuvent également faire l’objet d’un échange, sous certaines conditions.

Les chemins ruraux ne sont pas des chemins de servitude. Les servitudes sont des droits réels qui grèvent un immeuble appartenant à un particulier (fonds servant) au profit d’un immeuble appartenant à un autre particulier (fonds dominant). La plupart des servitudes résultent d’un contrat aux termes duquel la servitude est volontairement constituée entre les deux fonds. Elle peut aussi être imposée au fonds servant par une décision de justice, notamment lorsque le fonds dominant est enclavé, c’est-à-dire qu’il ne dispose d’aucun accès à la voie publique. Seuls les propriétaires des fonds dominant et servant peuvent utiliser le chemin sur lequel porte la servitude.

 

Les chemins ruraux ne doivent pas non plus être confondus avec les chemins et sentiers d’exploitation, lesquels sont également des chemins privés. Les chemins d’exploitation servent exclusivement à la communication entre divers fonds immobiliers ou à leur exploitation (laquelle n’est pas nécessairement agricole), peu importe la situation d’enclave éventuelle des propriétés concernées. Leur usage est commun à tous les propriétaires riverains, mais il leur est réservé s’ils le souhaitent. Seul l’usage du chemin est partagé, non la propriété. Les chemins ruraux se distinguent également des chemins de desserte, de culture ou d’aisance qui ne desservent qu’un seul fonds et appartiennent au propriétaire de ce fonds.

 

A qui appartiennent les chemins ruraux ?

La question se pose lorsque le chemin n’a pas de numéro cadastral distinct, et que la personne qui se prétend propriétaire n’est pas en mesure de justifier d’une origine trentenaire établie par des actes (notariés si possible). Pour les chemins ruraux au sens strict, la loi prévoit que tout chemin affecté à l’usage du public est présumé, jusqu’à preuve du contraire, appartenir à la commune sur le territoire de laquelle il est situé.  L’affectation à l’usage du public est elle-même présumée, notamment par l’utilisation du chemin rural comme voie de passage ou par des actes réitérés de surveillance ou de voirie de l’autorité municipale.

Ne peuvent donc pas être qualifiés de chemins ruraux les chemins qui appartiennent à une personne privée en vertu d’un acte notarié ou d’un jugement.

Concernant les servitudes, comme elles résultent également d’un acte ou d’un jugement, le chemin appartient nécessairement au propriétaire du fonds dominant.

En ce qui concerne les chemins d’exploitation, ils peuvent appartenir à un ou plusieurs propriétaires riverains, en vertu d’un titre de propriété. C’est le cas lorsque les titres successifs visent expressément le chemin. La qualification de chemin rural ne peut donc pas non plus être retenue dans cette hypothèse. Mais, en l’absence de titre de propriété, les chemins d’exploitation sont présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun pour la partie qui borde sa propriété. Ils ne sont donc pas en indivision ou en copropriété.  Dans ce dernier cas, comme en matière de chemins ruraux, c’est donc la qualification du chemin qui commande sa propriété, ce qui est source d’incertitudes.

 

Comment reconnait-on un chemin rural ?

Le chemin rural au sens strict doit remplir trois conditions : appartenir à la commune, être affecté à l’usage du public, et ne pas avoir été intégré à la voirie communale. Ainsi, ne constitue pas un chemin rural un chemin appartenant à la commune mais qui n’est pas affecté à l’usage du public (par exemple, un chemin d’accès réservé aux employés communaux).

Ne constitue pas non plus un chemin rural un chemin affecté à l’usage du public, mais qui n’appartient pas à la commune. En effet, si l’usage des chemins et sentiers d’exploitation peut être interdit au public, il ne s’agit pas d’une obligation. Dès lors, l’ouverture d’un chemin au public ne suffit pas à exclure la qualification de chemin d’exploitation et donc à qualifier le chemin de chemin rural.

Enfin, le chemin rural ne doit pas non plus être intégré à la voirie communale. Il est à ce titre d’autant plus difficile d’identifier le chemin rural que les paysages ruraux évoluent. Or, un chemin situé dans une zone urbanisée et présentant l’aspect d’une rue ne constitue pas un chemin rural car il fait partie de la voirie communale. La qualification du chemin est donc susceptible d’évoluer dans le temps.

 

C’est pourquoi, depuis la loi du 21 février 2022, et son décret d’application en date du 26 décembre 2022, le conseil municipal peut désormais, par délibération, décider le recensement des chemins ruraux situés sur le territoire de la commune. Cette délibération suspend pendant deux ans maximum le délai de prescription pour l’acquisition des parcelles comportant ces chemins.

On ne peut qu’espérer que le recensement des chemins ruraux aidera à apaiser la circulation en milieu rural.

 
 

Elle a dit oui ! Les notaires girondins ont offert une belle opportunité à un couple d’amoureux pour la Saint-Valentin. 

Suite à l’appel aux demandes que la chambre avait lancé début janvier sur les réseaux sociaux, c’est le message d’Antoine qui a été retenu pour être diffusé en pleine page dans le journal SUD-OUEST du 14 février.

À la découverte de la parution, Virginie a tout de suite répondu très émue par un grand OUI ! Les notaires girondins félicitent et souhaitent beaucoup de bonheur à Virginie & Antoine.

Partenaires privilégiés de vos histoires d’amour, les notaires vous accompagnent en vous conseillant sur les différents régimes à adopter pour s’unir.
 
Crédit photo : Frédéric Deyres

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois de janvier.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Depuis la naissance du bitcoin, dont la paternité est reconnue à Satoshi Nakamoto, nous sommes entrés dans une nouvelle ère. Celle des crypto-actifs, appelés aussi crypto-monnaies, se composant des « coins » et des « tokens » en français « jetons ».Ils sont émis, inscrits, conservés ou transférés sur des bases de données sécurisées et décentralisées qui constituent des registres de transactions dont chacun peut vérifier la validité (les « blockchains » ou en français « dispositif d’enregistrement électronique partagé »).

LA DÉTENTION DE CRYPTO-ACTIFS

Les crypto-actifs sont donc stockés dans la blockchain. L’accès à ces actifs s’opère via une clé privée et une clé publique. La clé publique est générée à partir de la clé pri- vée. Quant à la clé privée, elle peut être stockée dans un « por- tefeuille froid » (détenu sur papier, clé USB ou disque dur externe par exemple, sans connexion internet) ou dans un « portefeuille chaud » (via une application en ligne). Les crypto-monnaies sont donc détenues, soit sur des plateformes en ligne telles que Binance, Coin- house, Etoro sur une extension de navigateur web ou application mobile comme Metamask, via des néo-banques telles que Revolut qui proposent d’investir et d’échanger des crypto-monnaies qui peuvent, une fois vendues, être converties en monnaie fiduciaire ; soit sur des supports matériels tels que des clés USB.

La nature des crypto-actifs détenus est variable. Au côté des « coins » tels que Bitcoin, Ether ou Avalanche, nous retrouvons les jetons et, parmi eux, les « NFT » (en anglais « non fongible token ») qui sont en passe de révolutionner le marché de l’art, de l’industrie ou encore du cinéma. En permettant de garan- tir la propriété exclusive d’un bien numérique, les NFT intéressent en effet un grand public et les opéra- tions fructueuses d’achat-revente se multiplient. Les biens immobiliers sont également concernés par la « tokenisation », même si les opéra- tions porteraient, en France, sur les parts des sociétés qui détiennent l’immeuble et non sur le bien immobilier lui-même. Impercepti- blement mais irrémédiablement, les crypto-actifs s’imposent dans notre économie et nos patrimoines sous diverses formes. Aussi, les conseils du notaire ne peuvent-ils aujourd’hui s’affranchir de la question de la détention de tels actifs.

Le premier conseil consistera à rappeler l’obligation de déclaration des actifs numériques au titre de l’impôt sur les revenus ou sur les résultats.

Cette obligation est double : la première (art. 1649 Bis C CGI) tient à la déclaration d’actifs numériques « ouverts, détenus, utilisés ou clos auprès d’entreprises, per- sonnes morales, institutions ou organismes établis à l’étranger », c’est par exemple le cas d’actif détenu sur une plateforme étrangère ; la seconde (art. 150 VH Bis CGI) tient à la déclaration des plus-values réalisées dans l’année si celles-ci excèdent un montant total de 305 € – à noter ici qu’une plus-value ne peut être imposable qu’en cas de conversion en mon- naie fiduciaire.

La déclaration spontanée et volontaire est toutefois largement imparfaite. C’est pourquoi, il est conseillé au propriétaire de crypto-actifs de dresser de son vivant un inventaire détaillé de ces derniers. Ce recensement restera cependant vain si les moyens d’accès à ces actifs ne sont pas transmis avec eux. Il s’agit alors pour le notaire de vous accompagner dans un projet global et efficace de transmission.

LA TRANSMISSION DES CRYPTO-ACTIFS

La transmission de son vivant ou à cause de mort des crypto-actifs devient une question primordiale et sous-tend un véritable enjeu financier.
Le risque ici, bien réel, est celui de la perte définitive et irrémédiable de cet actif. Nous l’avons vu dans le cadre du premier article, les portefeuilles permettent de stoc- ker les clés privées. C’est donc la transmission de ces clés qui nous intéresse ici. Afin de garantir la transmission du patrimoine, il est indispensable de penser au mode, au support et aux conditions de cette transmission.
Transmettre de son vivant, c’est envisager la donation de crypto- actifs. En la matière, le don manuel comme la donation authentique sont envisageables. La donation pourra s’opérer soit par virement entre deux portefeuilles (ce qui suppose que le donataire crée en amont son propre portefeuille numérique), soit par remise de la clé privée notamment.
S’il s’agit d’un don manuel, la déclaration au service des impôts compétente est obligatoire. Soulignons ici l’intérêt d’un pacte adjoint au don, permettant de qualifier la nature du don et de prévoir des clauses spécifiques au profit du donateur. En revanche, il se peut que la taxation du don manuel puisse avoir lieu, non pas au jour du don, mais au jour de la déclaration ou de l’enregistrement du don. Or, à cette date le gratifié pourrait être amené à payer des droits sur un montant qu’il ne détient plus, compte tenu de la volatilité de l’actif.

En termes de preuve et d’efficacité (notamment si d’importantes valeurs sont transmises), la donation « authentique » par acte notarié reste préconisée. Ce type de donation permet en effet d’assu- rer la valorisation de la donation, assiette de la taxation, qui corres- pondra à la valeur à la date la plus proche de la transmission.

À noter que les abattements appli- cables aux dons exceptionnels, de même que le dispositif Pacte Dutreil ne seront pas applicables aux donations de crypto-actifs. Au-delà de la valorisation, ce sont les règles de rapport et de réduction qui poseront difficulté au décès du donateur dans le cas de donation « simple » authentique ou de don manuel. La solution serait d’établir, lorsque cela est possible, un acte de donation-partage éga- litaire de crypto-monnaies répon- dant aux conditions de l’article 1078 du Code civil.

Quant à la transmission post- mortem, elle suppose la rédac- tion d’un testament. Le legs devra alors porter sur les cryptos-actifs, mais également sur les moyens d’y accéder. Il s’agira alors de bien identifier les personnes à qui les crypto-monnaies sont destinées, la nature et le nombre des actifs à transmettre et les supports sur lesquels se trouvent les crypto- monnaies du testateur. En fonction des actifs transmis et de leurs supports, il faudra également envi- sager la transmission des codes d’accès aux plateformes et appli- cations mobiles ou bien des clés de déchiffrement elles-mêmes. Comme toujours en matière de legs et plus que jamais, la clarté est de mise pour éviter tout problème d’interprétation et la sécurisation et confidentialité de la transmission sont au cœur du conseil à donner au testateur.

C’est au notaire que revient alors la délicate mission de vous accompagner au mieux dans cette transmission personnalisée, afin de pérenniser votre patrimoine de crypto-actifs.

Par Me Charlène BARON, notaire à Saint-Médard-en-Jalles

Nous sommes très heureux de vous partager trois nouveaux épisodes de notre podcast « Dans mon étude ». 

Ces nouvelles histoires racontées par les notaires girondins vous ferons passer par toutes les émotions. 

Retrouvez tous épisodes sur les plateformes d’écoute et de téléchargement, dont  Spotify, Apple Podcast ou Deezer.

« Succession internationale », si pour certains ces deux mots renvoient à une affaire dont l’exceptionnelle médiatisation a malheureusement bien moins porté sur les implications juridiques du dossier que sur le caractère people des intéressés, l’exotisme apparent de la matière n’est aucunement justifié.

Le droit successoral se place au coeur du droit notarial. La rigueur absolue qu’il impose n’est qu’accentuée par l’existence d’un élément d’extranéité pouvant découler de la nationalité du défunt, de sa résidence, ou bien de la présence d’un bien à l’étranger.

La libre circulation des individus à travers le monde explique que cette matière soit en perpétuelle transformation. L’ouverture d’une succession internationale se révèlera ainsi bien souvent pour les praticiens le début d’un cheminement intellectuel nouveau. Dans un contexte international où les nouvelles règles fleurissent et où les décisions de jurisprudence se multiplient, le notaire se doit donc, chaque jour un peu plus, d’agrandir le prisme de ses connaissances.

 

SUCCESSION INTERNATIONALE : QUELLES RÈGLES APPLIQUER ?

Une fois l’élément d’extranéité déterminé, il convient d’effectuer une dichotomie entre le règlement civil et le règlement fiscal du dossier. Les règles applicables au plan civil sont bien plus uniformisées que celles relatives à la fiscalité. En cette dernière matière, l’application des conventions fiscales existant entre chaque pays sera la règle. En l’absence d’une telle convention, les dispositions de l’article 750 ter du Code général des Impôts seront applicables.

En matière civile, la date du décès est fondamentale. Les successions ouvertes avant le 17 août 2015 doivent être réglées conformément au principe scissionniste selon lequel il convient de distinguer selon la nature mobilière ou immobilière des biens successoraux.

Dans ce cas, alors que les successions mobilières sont soumises à la loi du dernier domicile du défunt, le sort des biens immobiliers est géré par la loi de leur lieu de situation. L’application d’une telle règle engendrait souvent un morcellement de la succession qui imposait au notaire d’appliquer plusieurs lois successorales dans un même dossier.

Pour pallier ces difficultés pratiques, le règlement des successions ouvertes à compter du 17 août 2015 est désormais guidé par le Règlement européen n° 650- 2012 du Parlement européen et du Conseil européen du 4 juillet 2012 relatif à la compétence, la loi applicable, la reconnaissance et l’exécution des décisions et l’acceptation et l’exécution des actes authentiques en matière de succession, et à la création d’un certificat successoral européen. Il est important de souligner que ledit Règlement ne s’applique pas aux matières fiscales, douanières et administratives, et que son applicabilité doit toujours être vérifiée en considération de son champ d’application matériel, spatial et temporel.

La pratique ne peut que saluer l’avancée majeure de ce Règlement, d’application universelle, qui vient notamment poser des règles de détermination de loi applicable à la succession. Le Règlement dépasse les frontières de l’Union européenne, et la loi qu’il désigne s’appliquera quand bien même elle ne serait pas celle d’un état membre. L’une des dispositions clé pour le praticien est posée par son article 21 §1er en vertu duquel « sauf disposition contraire du présent règlement, la loi applicable à l’ensemble d’une succession est celle de l’état dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès ».

Cette règle, bien que connaissant des tempéraments, constitue un point de départ solide pour le praticien. Parmi ces tempéraments, on constate que le Règlement européen met l’accent sur le principe de l’autonomie de la volonté. Ainsi, chaque citoyen européen pourra faire de son vivant un choix exprès de la loi applicable à sa succession (loi de sa nationalité). Ce choix s’imposera alors au notaire en charge de son règlement.

Les dispositions du Règlement sont innovantes pour la profession en ce qu’elles apportent des réponses pratiques aux problèmes rencontrés par les notaires lors de la liquidation d’une succession internationale.

 

SUCCESSION INTERNATIONALE : MODE D’EMPLOI

Au début, non explicite vis à vis de sa mise en oeuvre pratique et rédactionnelle, l’un des nouveaux outils qui a été créé par le Règlement est le certificat successoral européen. Des formulaires types sont à la disposition des notaires qui sont en charge de sa délivrance. Ce certificat permet de faire reconnaître la qualité d’héritier dans les autres pays de l’Union européenne à l’exception du Royaume-Uni, de l’Irlande et du Danemark. Il permet de fluidifier les échanges avec non seulement nos confrères étrangers, mais également avec toutes les administrations et services concernés par la succession. D’une manière pratique, en présence d’une succession internationale, le notaire doit donc commencer par déterminer l’élément d’extranéité, puis appréhender la règle internationale à appliquer. La traduction des différentes pièces du dossier (testament, acte d’état-civil, etc.) devra être demandé   un traducteur assermenté (dont la liste est disponible sur le site de la Cour de cassation). Viendra enfin l’heure de la rédaction des actes. Si le certificat successoral européen est un outil permettant aux clients de faire valoir leur qualité d’ayant-droit dans un pays étranger, le travail du notaire ne s’arrêtera pas là. L’application du « règlement succession » pourra alors avoir pour conséquence l’application de règles successorales étrangères. Dans ce cas, il ne faut pas hésiter à se rapprocher de nos confrères étrangers. Les ambassades possèdent pour nombre d’entre elles des listes de confrères ou professionnels bilingues. Le notaire devra donc s’adapter, et au besoin établir des actes sui generis pour le cas où la législation étrangère prévoit un formalisme particulier inconnu de notre législation.

L’application de règles étrangères n’est pas sans soulever des difficultés qui concernent majoritairement l’application des règles du renvoi, le respect de l’ordre public international, et la fraude à la loi. En pratique, la question se posera donc de la conduite à tenir face à l’application d’une loi étrangère venant mettre en échec l’application d’une règle française considérée comme fondamentale. Pour exemple, la question du respect de la réserve héréditaire est épineuse. Comment réagir face à un dossier dans lequel l’application de la loi étrangère prive un ou plusieurs héritiers de leur réserve ?

 

SUCCESSION INTERNATIONALE : L’ADAPTATION DE LA LÉGISLATION FRANÇAISE

Le notaire ne peut s’exonérer de l’application des règles internationales, non seulement parce qu’elles édictent des règles pratiques relatives au règlement des successions présentant un élément d’extranéité, mais également parce que leur existence fait évoluer nos règles nationales. Nous nous trouvons dans une période charnière et la jurisprudence en la matière est révélatrice de la nécessité d’adaptation des législations nationales aux réglementations internationales, afin, tout en respectant les textes internationaux, de pouvoir sauvegarder les règles internes que chaque pays considère comme des institutions nationales. Pour exemple, par deux arrêts rendus par sa première Chambre civile en 2017, la Cour de cassation a déjà jugé qu’  »une loi étrangère désignée par la règle de conflit qui ignore la réserve héréditaire n’est pas en soi contraire à l’ordre public international français et ne peut être écartée que si son application concrète, au cas d’espèce, conduit à une situation incompatible avec les principes du droit français considérés comme essentiels » (Cass. 1er civ., 27 sept. 2017, n° 16-17198 et n° 16-13151).

Il est particulièrement intéressant de constater à quel point l’application de ce « règlement succession », fait évoluer notre droit interne.

Ainsi, la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021 confortant le respect des principes de la République a introduit en France un droit de « prélèvement compensatoire » au profit des enfants pour lesquels les dispositions de la loi étrangère applicable à la succession ne leur garantiraient aucun mécanisme réservataire protecteur. L’article 913 du Code civil prévoit ainsi désormais dans son troisième alinéa que « Lorsque le défunt ou au moins l’un de ses enfants est, au moment du décès, ressortissant d’un état membre de l’Union européenne ou y réside habituellement et lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant ou ses héritiers ou ses ayants cause peuvent effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens existants situés en France au jour du décès, de façon à être rétablis dans les droits réservataires que leur octroie la loi française, dans la limite de ceux-ci. »

La mise en oeuvre même de ce nouveau droit de prélèvement n’est pas sans soulever quelques questions pratiques, et sans rappeler que l’étendue de nos devoirs évolue quotidiennement, comme le prouve la nouvelle rédaction de l’article 921 alinéa 2 du Code civil : « Lorsque le notaire constate, lors du règlement de la succession, que les droits réservataires d’un héritier sont susceptibles d’être atteints par les libéralités effectuées par le défunt, il informe chaque héritier concerné et connu, individuellement et, le cas échéant, avant tout partage, de son droit de demander la réduction des libéralités qui excèdent la quotité disponible  .

Aujourd’hui et encore plus demain, le devoir du notaire se devra de dépasser nos frontières, afin non seulement d’être en capacité de régler des successions internationales, mais également de pouvoir conseiller au mieux les plus globetrotters de nos clients.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques. 

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Une succession « ab intestat » est une succession dans laquelle aucune disposition testamentaire n’a a été prise par le défunt. À défaut de testament, c’est la loi qui détermine la dévolution successorale, c’est-à-dire qui définit qui sont les personnes ayant vocation à recueillir la succession du défunt.

 

Depuis la loi du 3 décembre 2001, dans les successions « ab intestat », le législateur a entendu renforcer la protection du conjoint survivant. En effet, il est désormais considéré comme un héritier. Pour bénéficier de cette protection, il ne faut donc pas être divorcé, l’article 732 du Code civil disposant à cet effet qu’est  »successible le conjoint survivant non divorcé ». Le partenaire pacsé et le concubin, n’étant par définition pas mariés, ne sont pas considérés comme des conjoints survivants et ne pourront pas bénéficier des mêmes droits. Ainsi, pour que ces derniers puissent prétendre à une part de la succession de leur partenaire ou de leur concubin décédé, il faut que le défunt ait préalablement établi un testament en leur faveur. La réforme du droit des successions et des libéralités du 23 juin 2006 renforce à nouveau les droits du conjoint survivant. Les droits légaux du conjoint survivant dépendent de la composition de la famille. Ses droits vont varier selon la qualité et le rang des héritiers appelés à la succession. Il bénéficie également de droits concernant le logement de la famille.

 

LES DROITS DU CONJOINT SURVIVANT EN CONCOURS AVEC D’AUTRES HÉRITIERS

• En présence de descendants

Les descendants sont des héritiers réservataires. Cela implique qu’ils ne peuvent pas être privés d’une partie de la succession du défunt. Le conjoint survivant, lui, n’est pas un héritier réservataire, sauf en l’absence de descendants.

• En présence d’enfants, il faut opérer une distinction

– En présence d’un ou plusieurs enfants communs entre le défunt et son époux :

Le conjoint survivant aura droit à un quart en pleine propriété ou la totalité en usufruit sur les biens existants au jour du décès (article 757 du Code civil). Il est libre de choisir l’option qu’il préfère et dispose d’un délai de trois mois à compter de la demande des autres héritiers pour se positionner. Passé ce délai, le conjoint survivant sera réputé avoir opté pour l’usufruit (article 758-3 du code civil). Il sera également réputé avoir opté pour l’usufruit, s’il décède avant de s’être positionné.

– En présence d’un ou plusieurs enfants issus uniquement du défunt :

Le conjoint survivant n’aura plus la faculté de choisir, et n’aura droit qu’à un quart en pleine propriété de la succession.

• Concours avec d’autres héritiers

Si le défunt n’a pas de descendants, il faut à nouveau opérer une nouvelle distinction, selon la situation familiale, ainsi que nous allons le voir.

• Concours avec les ascendants privilégiés :

Les ascendants privilégiés sont les parents du défunt. Si les deux parents sont en vie, au jour du décès, ils ont chacun droit à un quart (1/4) en pleine propriété de la succession. Le conjoint recueillera quant à lui l’autre moitié des biens existants. Si un seul des parents est en vie, il recueillera un quart (1/4) en pleine propriété de la succession et le conjoint survivant recueillera les trois quarts (3/4) en pleine propriété restants (article 757-1 alinéa 2 du Code civil). Lorsque les parents du défunt sont décédés, le conjoint survivant a vocation à recueillir la totalité de la succession. Il faut cependant apporter à cette affirmation une petite nuance : en présence de collatéraux privilégiés.

• Concours avec les collatéraux privilégiés :

Les héritiers appelés « collatéraux privilégiés » sont les frères et soeurs du défunt, ainsi que leurs enfants. Les collatéraux privilégiés ne bénéficient pas d’une réserve sur la succession, mais disposent d’un droit de retour s’exerçant sur la moitié des biens reçus des ascendants par succession et/ou donation, et qui se retrouvent en nature dans la succession (biens meubles ou immeubles) (article 757-3 du Code civil). Cela signifie par exemple que si le défunt a reçu par donation une maison, qu’il décède en laissant son conjoint et son frère, et que dans son patrimoine au jour du décès figure cette maison reçue par donation, le frère pourra hériter de la moitié de la maison « de famille ». Ce droit de retour permet de conserver partiellement les « biens de famille », dans la famille, en évitant qu’ils reviennent intégralement au conjoint survivant. Dans tous les autres cas, le conjoint survivant aura vocation à recueillir la succession dans son intégralité. Le conjoint survivant dispose également de droits spécifiques quant au logement.

 

LES DROITS SPÉCIFIQUES DU CONJOINT SURVIVANT CONCERNANT LE LOGEMENT

La loi protège également le conjoint survivant sur un autre point particulier : le logement de la famille. En effet, il existe deux régimes protecteurs qui bénéficient au conjoint : le droit temporaire au logement et le droit viager au logement.

• Le droit temporaire au logement

Il s’agit là d’un droit d’habiter pendant 1 an dans le logement. Il faut que ce logement soit occupé à titre d’habitation principale par le conjoint survivant à l’époque du décès. Ce droit s’applique de manière automatique ; le conjoint survivant n’aura pas besoin d’en faire la demande.

Il faut distinguer deux cas :

Premier cas : il s’agit d’un logement appartenant aux époux ou en totalité au défunt : dans ce cas, le conjoint survivant a droit, pendant une année, à la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier qui le garnit.

Second cas : il s’agit d’un logement appartenant pour partie indivise au défunt ou un logement dont les zpoux étaient locataires : les loyers ou l’indemnité d’occupation lui seront remboursés par la succession pendant une année, au fur et à mesure de leur acquittement (article 763 du Code civil). Cela permet au conjoint survivant d’avoir le temps de prendre ses dispositions, suite au décès. Notamment, lorsque le logement était en location. Le défunt ne peut priver son conjoint de ce droit temporaire au logement, car il s’agit d’un avantage matrimonial et non pas d’un droit successoral. Ce droit temporaire au logement s’applique également aux personnes pacsées.

• Le droit viager au logement

Le conjoint survivant qui occupe (à l’époque du décès, à titre d’habitation principale) un logement appartenant aux époux ou entièrement au défunt, a un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier le garnissant, jusqu’à son décès (article 764 du Code civil). Toutefois, contrairement au droit temporaire au logement, il est ici possible de priver son conjoint de ce droit par testament notarié. Pour bénéficier du droit viager au logement, le conjoint survivant devra se manifester dans l’année du décès. Il pourra alors être dressé un inventaire des meubles et un état de l’immeuble pour éviter les contestations ultérieures. Le conjoint survivant pourra, exceptionnellement, louer le logement, si celui-ci n’est plus adapté à ses besoins. Cela lui permettra de dégager les ressources nécessaires pour trouver une autre solution d’hébergement (maison de retraite par exemple). Dans ce cas, la location ne pourra pas être pour un usage commercial ou agricole. Le droit viager au logement n’augmente pas les droits du conjoint (les droits légaux et le droit viager ne se cumulent pas), puisqu’il est déduit des droits légaux. Par exemple : un couple avec des enfants non communs, au décès du premier époux, le conjoint survivant n’aura le droit qu’à 1/4 en pleine propriété, son droit d’usage viager viendra en déduction de sa part (art. 765 C. civil). Si la valeur de ce droit est inférieure à sa part de succession, il a droit à un complément. D’un commun accord, le conjoint survivant et les autres héritiers peuvent convertir ce droit en une rente viagère ou en un capital.

Afin de connaitre précisément les droits du conjoint survivant, il faut d’abord vérifier le régime matrimonial des époux et se souvenir des droits légaux du conjoint découlant du droit des successions. Si malgré ce qui a été évoqué précédemment, vous souhaitez d’avantage protéger votre conjoint, en raison de la situation familiale ou du patrimoine, de son âge ou de son état de santé, il existe des possibilités pour accroitre sa protection, telles que la donation entre époux, l’adaptation du régime matrimonial ou le changement de régime matrimonial, le testament et l’assurance-vie.

Maître Matthieu VINCENS de TAPOL, Président de la Chambre des Notaires de la Gironde vous présente ses meilleurs voeux pour l’année 2023.

 

 

 

Attractive pour optimiser son patrimoine foncier, la division foncière n’en est pas moins réglementée et certaines vérifications d’usage sont indispensables à son bon déroulement.

Avec environ 1 200 000 transactions en 2021, le marché immobilier a atteint un record absolu. Maisons, appartements, terrains à bâtir, aucun bien n’a échappé à cette dynamique. Face à une telle demande, certains ont pu y voir l’opportunité d’optimiser leur patrimoine foncier par le découpage immobilier. Attractive, la division foncière n’en est pas moins réglementée et certaines vérifications d’usage sont indispensables à son bon déroulement.

 

A/ LA DIVISION FONCIÈRE DE L’IMMEUBLE BÂTI

• Les divisions interdites

L’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que sont interdites :

– les divisions par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêt de péril, ou sont déclarés insalubres. Ainsi la mise en copropriété d’un immeuble frappé de péril est interdite sauf à effectuer les travaux permettant d’obtenir la mainlevée de l’arrêté ;

– les divisions d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du Code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code. De ce fait, lors de la division d’une unité foncière en vue du détachement d’une construction (hangar, remise, etc.) pour laquelle l’acquéreur a obtenu un permis de construire afin d’édifier un immeuble à usage d’habitation, le vendeur doit procéder aux travaux permettant au bien d’être raccordé à l’ensemble des réseaux.

• La division au regard des règles d’urbanisme

La création de nouveaux logements dans un immeuble bâti existant, implique l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme, arrêté de non-opposition à déclaration préalable ou permis de construire si elle suppose :

– un changement de destination et/ou la réalisation de travaux modifiant l’aspect extérieur ou les structures porteuse du bâtiment,

– ou la réalisation de travaux créateurs de surface de plancher ou d’emprise au sol.

En dehors de ces cas, aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessaire. Pour autant, cela ne signifie pas que la division soit libre, car le propriétaire ne peut s’affranchir :

– de la réglementation d’urbanisme applicable dans la zone : certains PLU imposent la réalisation d’aires de stationnement. Elles devront être réalisées prioritairement sur le terrain d’assiette du bien appartenant au propriétaire-diviseur ou dans un environnement immédiat. À défaut, il devra obtenir une concession à long terme dans un parc public de stationnement, ou procéder à l’acquisition des places dans un parc privé de stationnement ;

– des décisions prises par les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat et qui peuvent imposer l’obtention d’un permis de diviser (article L 121-18 du Code de la construction et de l’habitation) ;

– des plans de prévention des risques. Ainsi, le règlement qui s’applique sur le territoire communal délimité par le plan de zonage des Plans de Prévention du Risque Inondation de la Garonne interdit la création de logement dans les zones à risque élevé.

Tel peut être le cas, d’une maison dans laquelle il a été procédé à des aménagements qui n’impliquaient pas l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme (les services concernés n’ont donc pas été saisis) mais qui aboutissent à la création d’une deuxième unité d’habitation.

• La division et l’occupation du bien

Lorsque le propriétaire d’un immeuble comprenant plusieurs appartements entend le diviser dans le cadre de la vente d’un/des lots, il convient de se préoccuper de l’occupation du bien. En effet, la loi du 31 décembre 1975 donne un droit de préemption aux locataires ou occupants de bonne foi, de locaux destinés en tout ou partie à l’habitation sur la première vente consécutive à une modification de la situation juridique de l’immeuble, que constitue soit la division initiale du bien, soit sa subdivision, dans un sens matériel ou juridique. Le droit de préemption du locataire s’exerce en cours de bail ; s’il n’achète pas, il n’a pas l’obligation de quitter les lieux. D’autre part, si la division a pour objectif la vente d’un local à usage commercial , le locataire de ce dernier bénéficie également d’un droit de préférence (article L 145-46-1 du Code de commerce). Ce qui n’est pas le cas lors de la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

 

B/ LA DIVISION FONCIÈRE D’UN TERRAIN

Nous envisageons ici la division d’une unité foncière portant sur un terrain destiné à être bâti. L’hypothèse courante étant celle du particulier propriétaire de sa maison sur une parcelle de taille relativement importante et qui souhaite en détacher une partie afin de la vendre en tant que terrain à bâtir. Depuis le 1er octobre 2007, la procédure de lotissement s’applique dès le premier détachement en vue d’implanter des bâtiments. Il convient donc de déterminer la nature de l’autorisation nécessaire en ayant pris soin préalablement de vérifier si le bien n’est pas déjà situé dans le périmètre d’un lotissement.

• La division d’un bien déjà situé dans un lotissement

 Être propriétaire dans un lotissement impose de se conformer aux règles contenues dans deux documents, à savoir :

– le règlement du lotissement : il est relatif aux règles d’urbanisme applicables dans le périmètre du lotissement, telles que celles portant sur : l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions, les clôtures, la superficie et les dimensions du ou des lots, la subdivision des lots…

– le cahier des charges : c’est un document contractuel, qui contient des règles de nature privée telles que la pose des antennes, les obligations de débroussaillement, la nature des clôtures autorisées mais qui bien souvent renferme de véritables règles d’urbanisme. L’ensemble de ces règles peut être un frein au projet de division.

Toutefois, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article L 442-9 du Code de l’urbanisme dispose « les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu… ». Ainsi, en ce qui concerne les lotissements de plus de dix ans, c’est le plan local d’urbanisme qui gouverne la délivrance des autorisations d’urbanisme. La caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, souvent plus stricts que la réglementation locale, a pour objectif de répondre à la problématique du manque de logements disponibles en favorisant la densification des espaces bâtis. Cependant, la règle de caducité au plan urbanistique ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis définis dans le cahier des charges. Si ce dernier interdit la subdivision d’un lot, un coloti pourra opposer cette clause au propriétaire-diviseur et ce même s’il a obtenu l’autorisation d’urbanisme adéquate : la division foncière n’est pas réalisable.

Il convient de rappeler :

– que l’action en démolition fondée sur la violation d’une stipulation du cahier des charges se prescrit par 30 ans…

– que les colotis peuvent demander la modification du cahier des charges à la majorité déterminée dans les statuts de l’ASL.

• L’autorisation d’urbanisme autorisant la division

Puisque dès le premier détachement d’un terrain à bâtir, la procédure du lotissement trouve à s’appliquer, il reste à  déterminer le régime applicable. Il ressort de l’article R 421-19 du Code de l’urbanisme deux critères alternatifs :

– situation du bien : situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement = permis d’aménager ;

– création de de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement = permis d’aménager.

Donc, les lotissements qui ne sont pas soumis à un permis d’aménager en vertu des critères précités sont soumis   déclaration préalable.

Les deux régimes sont très différents tant en ce qui concerne, à savoir :

– le dossier de demande et les délais d’instruction,

– la vente du ou des terrains,

– les obligations du propriétaire lotisseur.

L’obligation principale du lotisseur titulaire d’un permis d’aménager est la viabilisation du terrain (desservi par les principaux réseaux, tels que l’eau, l’électricité, le gaz ou encore le tout-à-l’égout). Cependant, dans le cas évoqué du propriétaire qui entend détacher un seul terrain à bâtir de sa propriété (lotissement uni-lot) sans voies/équipements communs (= déclaration préalable) mais dont la localisation le soumet à la procédure des permis d’aménager, il s’agira d’une demande de permis d’aménager sans programme des travaux. Il est à noter que certaines divisions ne sont pas constitutives de lotissement et sont donc exonérées des procédures d’autorisations évoquées ci-dessus.

Il en est ainsi de :

– la division d’un terrain au profit d’un propriétaire contigu,

– la division au profit de personnes ayant obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle (procédure dite de la division primaire),

– le détachement de terrains conformément à un permis de construire valant division (permis qui a pour objet de regrouper en un seul permis l’autorisation de diviser et l’autorisation de construire).

 

LA DIVISION MATÉRIALISÉE PAR UN GÉOMÈTRE

Qu’il s’agisse de la division d’un immeuble bâti ou d’un terrain, l’intervention d’un géomètre est indispensable.

Concernant la division en vue de détacher un terrain à bâtir, le géomètre établira un document d’arpentage afin d’annuler l’ancienne parcelle, créer les nouvelles et mettre à jour le plan cadastral. Il peut être procédé de la même façon dans le cas de la division d’un immeuble bâti si le régime de la copropriété ne s’impose pas, c’est-à-dire s’il n’existe pas de parties communes. Dans le cas contraire, la mise en place de la copropriété passera par l’établissement d’un état descriptif de division qui déterminera chaque lot et permettra la répartition des charges entre les copropriétaires et par l’établissement d’un règlement. La création d’une copropriété peut apparaitre comme un frein pour certains au projet de division.

 

Écrit par Me Anne Puigcercos

Si la détention d’un bien en démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) est communément rencontrée en matière de transmissions patrimoniales, la technique du quasi-usufruit est moins connue mais extrêmement fréquente en pratique.

Nous ne reviendrons pas ici sur la définition du quasi-usufruit déjà développée il y a quelques années par notre consoeur (cf. article rédigé par Maître Audrey Pilloix paru dans les Échos Judiciaires du 18/03/2019) mais nous nous attacherons à démontrer l’intérêt de recourir à la conclusion d’une convention de quasi-usufruit.

Puisque par définition le quasi-usufruitier peut disposer comme bon lui semble des biens consomptibles (l’argent par exemple) soumis au quasi-usufruit, à charge en fin de contrat de remettre au nu-propriétaire des biens de nature identique, en même nombre ou quantité et dans le même état que ceux qu’il a reçus, comment faire valoir et garantir les droits du nu-propriétaire puisque par nature le bien soumis au quasi-usufruit a vocation à disparaître ? Comment ménager la preuve à rapporter pour déduire la créance de restitution en passif de succession au décès du quasi-usufruitier ? Comme pour tout contrat, le recours à la conclusion d’une convention de quasi-usufruit, bien que non obligatoire, permettra d’organiser et de sécuriser les droits de chacun en en déterminant son objet, ses conditions et les modalités de sa restitution en fin d’usufruit ; elle permettra également de formaliser la sincérité de l’existence de la dette au décès du quasi-usufruitier.

UNE CONVENTION POUR RECONNAÎTRE L’EXISTENCE D’UN QUASI-USUFRUIT LÉGAL

Le quasi-usufruit s’impose le plus souvent aux parties par un événement ou une cause extérieure, indépendamment de leur volonté. L’événement le plus fréquemment rencontré sera celui d’une succession. En effet, en vertu de la loi ou d’une disposition à cause de mort (testament), le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit des biens dépendant de la succession. Si l’actif successoral comprend des liquidités (comptes courants, livrets d’épargne…), celles-ci, par nature consomptibles, se trouvent d’office soumises à quasi-usufruit. À défaut de convention, il est fréquent que la déductibilité de cette dette soit omise au second décès ou même qu’il n’en soit pas tenu compte en cas de prédécès du nu-propriétaire (cette créance revenant de droit à ses héritiers). En effet, plus le quasi-usufruit est ancien, plus sa preuve va être délicate à rapporter.

UNE CONVENTION POUR CONSTITUER UN QUASI-USUFRUIT

Le quasi-usufruit peut également résulter de la volonté des parties d’y soumettre des biens fongibles (des billets de banque par exemple) mais non consomptibles par nature. Il peut en être ainsi d’un véhicule, de meubles meublants, d’un portefeuille de valeurs mobilières, du prix de vente d’un bien démembré remis en entier à l’usufruitier, ou du capital démembré d’une assurance-vie.

LES MODALITÉS DE LA CONVENTION

La convention de quasi-usufruit signée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire fixe les droits et obligations des deux parties pendant toute la durée du démembrement. Le contrat peut être établi en la forme authentique ou sous seing privé enregistré, le but étant de lui conférer date certaine. Les stipulations seront fonction des circonstances et notamment de l’âge et des ressources de l’usufruitier mais aussi de la composition de la succession.

LES POINTS LES PLUS IMPORTANTS À CONSIGNER DEVRONT PORTER SUR :

– La valeur de la créance de restitution

Les sommes ou valeurs soumises au quasi-usufruit devront être précisément désignées et évaluées. Par exemple : Au décès de Monsieur, les fonds dépendant de sa succession s’élèvent à 50 000 €. L’épouse survivante, usufruitière de ces liquidités, est âgée de 78 ans. Son usufruit est évalué fiscalement à 30 % mais elle en conserve les 100 %. Si ces fonds étaient partagés, l’usufruit représenterait 15 000 € et la nue-propriété représenterait 35 000 €. La convention devra constater que la créance de restitution équivaut à 50 000 €. Si le conjoint survivant supporte la charge des frais et droits de succession, la pratique consiste à les déduire de la créance de quasiusufruit pour éviter toute remise en cause par l’Administration fiscale. Afin de contrer le principe du nominalisme monétaire mais en respectant les dispositions du Code monétaire et financier, les parties pourront convenir d’indexer la créance sur un indice en lien avec l’objet de la convention.

– La date d’exigibilité de la créance de quasi-usufruit

Par principe, la date d’exigibilité coïncide avec le décès du quasi-usufruitier mais les parties pourront en décider autrement et convenir d’un usufruit temporaire. Un délai de paiement pourra être octroyé aux héritiers du quasiusufruitier, en pratique dans les six mois de l’extinction.

– Les modalités de restitution lors du décès de l’usufruitier

Le nu-propriétaire étant rétabli dans sa propriété par prélèvement de la créance de restitution sur la succession du quasi-usufruitier avant toute liquidation ou exécution de disposition à cause de mort, il ne faut pas négliger la question de la solvabilité de cette succession, notamment lorsque le nu-propriétaire issu d’un premier mariage n’est pas héritier de cette succession. Les parties pourront donc décider de prévoir des garanties protectrices du nu-propriétaire ou au contraire dispenser le quasi-usufruitier d’en fournir. Parmi les garanties existantes, il pourra être stipulé de fournir une caution garantissant le règlement à terme de la créance de restitution (articles 601 et suivants du Code civil) ou de faire dresser un inventaire des biens sujets à l’usufruit.

– Les pouvoirs de l’usufruitier

Le quasi-usufruitier pourra librement disposer de l’intégralité, qu’il s’agisse de liquidités, de valeurs mobilières ou autres biens. Les parties pourront décider de laisser le quasi-usufruitier choisir les placements financiers, les établissements bancaires ou décider des arbitrages mais pourront également le contraindre de faire remploi des sommes perçues. Le nu-propriétaire pourra également lui interdire de nantir les valeurs mobilières ou lui demander de justifier annuellement, ou sur simple demande, des emplois ou remplois qu’il serait amené à réaliser ou de lui fournir toutes les indications sur la composition et l’étendue de son patrimoine.

INTÉRÊT FISCAL DE LA CONVENTION DE QUASI-USUFRUIT

L’avantage de la convention de quasi-usufruit est également fiscal. En effet, la convention de quasi-usufruit dûment enregistrée auprès du Centre des Impôts du domicile du défunt constituera un moyen de preuve de la créance du nu-propriétaire. Que ce quasi-usufruit soit légal ou conventionnel, la convention permettra d’assurer la déductibilit  de la créance de restitution et de la porter au passif de la succession de l’usufruitier, conformément aux articles 773-2-1 et 751 du Code général des impôts. La convention évitera ainsi une double imposition au titre des droits de succession au décès de l’usufruitier. Pour revenir sur l’exemple ci-dessus : Au décès de Madame quasi-usufruitière, il reste 30 000 € de liquidités sur les 50 000 € visés dans la convention. Si sa succession se compose d’un bien immobilier évalué à 300 000 €, la succession sera taxable à hauteur de 300 000 € + 30 000 € – 50 000 € = 280 000 €. Attention, la tendance actuelle en matière de redressement sur les successions est la remise en cause de la créance de restitution portée au passif de la succession du conjoint usufruitier, que ce soit dans son principe ou son montant. Ainsi, le quasi-usufruit d’un portefeuille de valeurs mobilières ne pourra pas faire l’objet d’une déduction au second décès en l’absence de convention.

LE COÛT DE LA CONVENTION NOTARIÉE DE QUASI-USUFRUIT

La convention de quasi-usufruit ne fait pas partie des actes tarifés. La signature de cet acte donnera lieu à une rémunération librement convenue entre le notaire et les parties dont la fixation (forfaitairement ou proportionnellement au montant des sommes soumises   quasi-usufruit) donnera lieu à une convention signée au préalable. Pour une meilleure information au jour de l’ouverture de la succession de l’usufruitier, la convention notariée de quasi-usufruit sera enregistrée au fichier central des dispositions de dernières volontés au tarif de 11,56 €. Pour être opposable à l’Administration fiscale, l’acte sera soumis au droit fixe d’enregistrement des actes innommés au coût de 125 €.

Par Me Céline BREYSSE, notaire à Bordeaux

 

La reconnaissance conjointe d’un enfant par un couple de femmes

La filiation est le lien juridique unissant un enfant à un parent. Jusqu’à présent notre droit civil connaissait trois modes d’établissement non contentieux de la filiation.

  • L’établissement de la filiation par l’effet de la loi

L’établissement de la filiation maternelle suit un principe de droit romain : mater semper certa est. Il résulte de cet adage que la mère est la femme qui accouche. Aujourd’hui, toujours inspiré par ce principe ancien, la loi énonce que la filiation est établie, à l’égard de la mère, par la désignation de celle-ci dans l’acte de naissance de l’enfant.  Pour les hommes mariés, il n’y a pas non plus de démarche spécifique à accomplir puisque le code civil présume que l’enfant conçu ou né pendant le mariage a pour père le mari. Ainsi, dès lors que la mère est mariée et désignée dans l’acte de naissance de l’enfant, le lien de filiation s’établit automatiquement à l’égard du mari.

  • La reconnaissance

La reconnaissance est un acte unilatéral, personnel et discrétionnaire, qui permet à toute personne d’établir un lien de filiation à l’égard d’un enfant né ou à naître. Du fait de l’augmentation des naissances hors mariage, elle est actuellement fréquemment utilisée. En effet, c’est un acte indispensable pour les hommes qui ne sont pas mariés et souhaitent faire valoir leur paternité, l’établissement de la filiation n’étant pas automatique dans ce cas.

Conseil : pour les hommes non mariés il est judicieux de reconnaître l’enfant avant sa naissance. En effet, cela permet d’éviter, en cas d’accident, que l’enfant qui serait né après le décès du père n’ait pas de filiation établie à son égard. A défaut, la mère ne pourra alors recourir qu’à la possession d’état pour remédier à cette situation en prouvant qu’il s’est comporté comme le père de l’enfant pendant la grossesse.

  • La possession d’état

La possession d’état nécessite d’apporter des éléments de preuve attestant qu’une personne agit, au vu et au su de tous, comme le parent de l’enfant. La possession d’état est constatée dans un acte de notoriété reçu par un notaire en présence de 3 témoins. Cet acte permet d’établir officiellement le lien de filiation sous réserve que l’enfant n’ait pas déjà une double filiation établie.

Un nouveau mode d’établissement de la filiation pour les couples de femmes : la reconnaissance conjointe

La loi bioéthique numéro 2021-1017 du 2 août 2021 a étendu le bénéfice de la Procréation Médicalement Assistée (PMA) aux couples de femmes, quelle que soit la forme de leur union (concubinage, PACS ou mariage) et aux femmes non mariées. Dans les deux cas, la PMA aura lieu avec l’apport par un tiers donneur de gamètes. S’agissant des couples de femmes, et afin d’établir un lien de filiation entre la mère d’intention et l’enfant issu de la PMA, le législateur a créé un quatrième mode d’établissement de la filiation. En effet, s’agissant de la femme qui accouche, comme nous l’avons indiqué ci-dessus, l’établissement de la filiation est automatique et s’effectue par la désignation de celle-ci dans l’acte de naissance. En revanche, le législateur, soucieux du sort de la mère d’intention, qui n’a pas porté l’enfant et ne pouvait jusqu’à présent établir de lien de filiation avec ce dernier autrement que par l’adoption, a conçu l’acte de reconnaissance conjointe.

Toutefois, le terme de reconnaissance est trompeur. En effet, la reconnaissance conjointe doit être distinguée de la reconnaissance dont elle diffère par de nombreux aspects. Ainsi, contrairement à celle-ci, l’enfant est reconnu conjointement et non unilatéralement par chaque parent. De plus, la reconnaissance conjointe doit avoir lieu avant que le couple ait initié le processus de PMA avec tiers donneur et donc avant même que l’enfant soit conçu, ce qui n’est pas envisageable pour la reconnaissance « classique ». Enfin, la reconnaissance conjointe ne peut avoir lieu que devant un notaire, contrairement à l’acte de reconnaissance, qui bien qu’il puisse être effectué devant notaire, est généralement reçu par un officier d’état civil, le plus souvent celui du lieu de naissance de l’enfant.

Le rôle du notaire dans l’établissement de la reconnaissance conjointe 

L’acte de reconnaissance conjointe est reçu par le notaire en même temps qu’il recueille le consentement du couple au recours à la PMA avec un tiers donneur.  Ce recueil de consentement est en effet un préalable obligatoire lorsque la PMA est réalisée à l’aide de gamètes provenant d’un donneur. Le choix du notaire par le législateur comme personne de confiance se comprend aisément compte tenu de ses compétences en droit de la famille mais également en raison du devoir de conseil qu’il doit aux parties.  Ce dernier devra ainsi informer le couple des conséquences de l’établissement de la filiation et notamment des droits et des devoirs que cela fait naître à l’égard de l’enfant.

C’est ainsi que le notaire doit, lors du recueil de consentement du couple qui recourt à la PMA avec tiers donneur, avertir les parties :

  • que l’enfant issu de la PMA pourra à sa majorité, à sa demande, accéder aux données non identifiantes du donneur ;
  • de l’impossibilité d’établir un lien de filiation entre l’enfant issu de la procréation et l’auteur du don ou d’agir en responsabilité à l’encontre de celui-ci ;
  • de l’interdiction d’exercer une action aux fins d’établissement ou de contestation de la filiation au nom de l’enfant, à moins qu’il ne soit soutenu que celui-ci n’est pas issu de la procréation médicalement assistée ou que le consentement a été privé d’effet ;
  • des cas où le consentement est privé d’effet ;
  • de la possibilité de faire déclarer judiciairement la paternité hors mariage de celui qui, après avoir consenti à l’assistance médicale à la procréation, ne reconnaît pas l’enfant qui en est issu et d’exercer contre lui une action en responsabilité de ce chef ;
  • pour les couples de femmes, de ce que la femme qui fait obstacle à la remise de la reconnaissance conjointe engage sa responsabilité, et de la possibilité de faire apposer cette reconnaissance sur l’acte de naissance de l’enfant sur instruction du procureur de la République à la demande de l’enfant majeur, de son représentant légal s’il est mineur ou de toute personne ayant intérêt à agir en justice.

Par ailleurs, le notaire informe les parties des règles régissant l’autorité parentale et la dévolution du nom de famille. Enfin le notaire indiquera qu’il appartient aux parties de remettre une copie authentique de l’acte de reconnaissance conjointe à l’officier d’état civil du lieu de naissance de l’enfant. A défaut, le lien de filiation ne sera pas établi à l’égard de la mère d’intention. En pratique, l’acte de recueil de consentement et l’acte de reconnaissance conjointe nécessitent pour le notaire de rassembler une copie des actes de naissances des deux parties et de vérifier leurs identités.  Le coût global s’élève à approximativement 260 euros. L’acte de recueil de consentement et l’acte de reconnaissance conjointe donnent lieu chacun à un émolument fixe au profit du notaire de 75,46 euros, auxquels d’autres frais s’ajoutent (TVA, débours, etc). Il convient de préciser que ces deux actes sont dispensés de droit d’enregistrement.

La reconnaissance conjointe d’enfant issu d’une PMA réalisée avant l’entrée en vigueur de la loi

L’article 6 IV de la loi du 2 août 2021 prévoit un mécanisme de rattrapage pour les couples de femmes qui ont eu recours à une PMA avec tiers donneur à l’étranger avant l’entrée en vigueur de la loi, soit le 3 août 2021. En effet, les couples de femmes concernées pourront procéder à une reconnaissance conjointe de l’enfant, dans les trois ans de l’entrée en vigueur de la loi soit jusqu’au 3 août 2024, afin d’établir un lien de filiation entre l’enfant et la mère d’intention. Le notaire devra s’assurer que l’enfant n’a pas de lien de filiation déjà établi à l’égard d’un autre parent que la mère qui a porté l’enfant et ce en obtenant au préalable une copie intégrale de son acte de naissance. Il avertira également les parties que la reconnaissance sera inscrite en marge de l’acte de naissance de l’enfant sur instruction du procureur de la République qui exercera un contrôle sur les circonstances de la conception de l’enfant et vérifiera qu’aucune seconde filiation n’a été légalement établie à son égard. Enfin, le notaire précisera qu’il appartient au couple de femmes de produire une copie authentique de l’acte de reconnaissance conjointe à l’officier d’état civil du lieu de naissance de l’enfant pour que ce dernier produise ses effets. Pour les couples de femmes qui ne régulariseraient pas la situation avant le 3 août 2024 et qui souhaiteraient établir un lien de filiation entre l’enfant et la mère d’intention, elles n’auront d’autres choix que de se tourner vers l’adoption, laquelle, depuis la loi du 21 février 2022, n’est plus réservée aux seuls couples mariés.

 

Par Me Clément DUBOST, notaire à Langon.

1/ QU’EST-CE QU’UN BAIL D’HABITATION ?

L’Article 1709 du Code civil dispose « Le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». En ce qui concerne le bail d’habitation, il s’agit donc d’un contrat par lequel le propriétaire bailleur, qui peut être une personne physique ou une personne morale, met à disposition au profit du locataire, un local affecté à usage d’habitation moyennant le versement d’un prix appelé « loyer ». Les baux d’habitation sont soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont le caractère d’ordre public est énoncé en son article 2. Elle organise la réglementation relative au bail initial mais également son renouvellement et prévoit les cas de refus de renouvellement (congé pour motif légitime, congé pour reprise, congé pour vendre). Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 de ladite loi, c’est-à-dire toute société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Le contrat de bail d’habitation   usage de résidence principale peut être sous seing privé ou authentique et doit respecter le contrat type instauré  par la loi ALUR du 24 mars 2014.

 

2/ QUELLE EST LA DISTINCTION ENTRE UN BAIL D’HABITATION SOUS SEING PRIVÉ ET UN BAIL D’HABITATION AUTHENTIQUE ?

Le bail d’habitation peut n’être réalisé et signé qu’entre les parties (le bailleur et le locataire), il s’agit alors d’un bail « sous seing privé ». Le bail d’habitation notarié est celui reçu devant notaire. Il présente divers avantages par rapport à un bail d’habitation « sous seing privé », liés à son authenticité. Ainsi, la date de signature du bail notarié est incontestable ; ce qui ne peut être le cas d’un bail d’habitation sous seing privé que s’il a été enregistré auprès des impôts. Le contenu de l’acte notarié ne peut être contesté que par le biais d’une procédure d’inscription de faux. Le bail notarié est exécutoire de plein droit, les parties peuvent ainsi le faire exécuter sans avoir préalablement recours à un juge, contrairement au bail sous seing privé. En outre, le notaire mandaté par les parties pour rédiger et faire signer le bail authentique va pouvoir conseiller les parties, s’assurer de l’équité entre eux, les informer sur leurs droits et leurs obligations et veiller à ce que toutes les informations obligatoires soient contenues dans le bail et la présence de tous les documents devant obligatoirement être annexés au bail.

 

3/ QUELLES SONT LES INFORMATIONS DEVANT OBLIGATOIREMENT APPARAÎTRE DANS LE BAIL D’HABITATION ?

Le contrat de bail d’habitation doit contenir a minima :

– le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ;

– le nom ou la dénomination du locataire ;

– la date de prise d’effet et la durée du contrat ;

– la consistance de l’immeuble loué ;

– la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;

– la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive ;

– le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

– le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

– le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

En outre, un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Il comprend les éléments suivants : un diagnostic de performance énergétique, un état des risques et pollutions, un état de l’installation intérieure d’ électricité et de l’installation intérieure du gaz si ces installations ont plus de 15 ans, un constat de risque d’exposition au plomb et un plan d’exposition au bruit le cas échéant.

Enfin, les documents suivants doivent également être annexés au bail : une notice informative, un état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés, une copie du règlement de copropriété le cas échéant ; l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit souscrire, l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de communication.

 

4/ QUELLES SONT LES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR ?

Le propriétaire bailleur doit fournir au locataire un logement répondant aux caractéristiques de la décence. Pour satisfaire à cette notion de décence, le logement doit :

– être doté d’une surface habitable minimum (le logement doit disposer au minimum d’une pièce principale ayant une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur d’au moins 2,20m sous plafond, soit un volume habitable au moins égal à 20m 3) ;

– être doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation (système de chauffage, alimentation en eau potable, installation d’évacuation des eaux usées, cuisine ou coin cuisine, installation sanitaire et installation  électrique) ;

– assurer la sécurité et la santé du locataire : le gros oeuvre doit être en bon état pour que le logement soit à l’abri des intempéries, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent respecter les normes en vigueur, le bien doit être pourvu d’un mécanisme de ventilation et être doté de fenêtres offrant un éclairement naturel et permettant l’accès à l’air libre.

Il doit réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en état du logement, assurer la tranquillité du locataire, lequel doit pouvoir jouir d’une occupation paisible de son logement. En parallèle, le bailleur doit veiller à ce que ledit locataire ne cause pas lui-même de nuisances et notamment de troubles du voisinage. Le propriétaire est tenu de remettre au locataire des quittances de loyer détaillant les sommes versées en distinguant le montant du loyer et le montant des charges.

En complément et concernant la notion de décence, la « loi Climat et résilience » n° 2021-1104 du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience » impose des mesures visant à réduire le nombre de logements énergivores en favorisant leur rénovation énergétique. Ainsi, seront considérés comme indécents, à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE, au 1er janvier 2028 les logements classés F et G, au 1er janvier 2034 les logements classés E, F et G. Les logements concernés devront donc faire l’objet de travaux pour pouvoir être proposés à la location.

 

5/ QUELLES SONT LES DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ?

La principale obligation du locataire consiste au paiement du loyer et des charges à la date convenue dans le bail. Il doit également respecter l’usage des biens loués ; ainsi le locataire ne peut pas utiliser le logement en tant que locaux professionnels si le bail précise que le bien est uniquement à usage d’habitation. Le locataire ne peut réaliser de travaux sans l’autorisation expresse du propriétaire bailleur. En revanche, il doit procéder aux réparations et   l’entretien courant du logement (par exemple entretenir le jardin le cas échéant, dégager les conduits d’eau pluviale, remplacer les joints de la plomberie, les flexibles de douche, les fusibles et ampoules…). Enfin, le locataire doit assurer le logement et fournir au bailleur une copie de l’attestation d’assurance faute de quoi le propriétaire bailleur pourrait, à défaut pour le locataire d’avoir assuré le bien, résilier le bail si ce contrat le prévoit où souscrire lui-même l’assurance et demander le remboursement des cotisations au locataire.

 

6/ LE DÉPÔT DE GARANTIE EST-IL OBLIGATOIRE ? QUELLE EST SA FONCTION ?

Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire lors de la signature d’un bail d’habitation. Toutefois et compte tenu de sa fonction, il est fréquemment prévu que le locataire, en garantie de la bonne exécution des clauses et conditions du bail, soit tenu de verser un dépôt de garantie au bailleur. Dans ce cas, il doit expressément figurer dans le corps du contrat de bail. Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location vide il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. En cas de bail meublé, le montant du dépôt de garantie peut correspondre à deux mois de loyer hors charges. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est vers  au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Au départ du locataire, le bailleur est tenu de restituer la somme ainsi perçue mais dispose d’un délai pour ce faire. En effet, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui établi lors de l’entrée du locataire, le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de la restitution des clés pour rembourser le dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il disposera d’un délai de deux mois pour restituer la somme, déduction faite des sommes alors retenues pour réaliser les réparations locatives qui devront être valablement justifiées (factures, constat d’huissier…). Si le propriétaire bailleur refuse la restitution du dépôt de garantie, le locataire pourra le mettre en demeure de lui restituer la somme, voire saisir le juge à cet effet. À noter que, s’il n’est pas obligatoire, le dépôt de garantie est en revanche interdit si le loyer est stipulé payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.

 

7/ QUEL EST LE RÔLE DE L’ÉVENTUELLE « CAUTION » ?

Au sens juridique, le cautionnement est une sûreté personnelle par laquelle une personne (physique ou morale) appelée « la caution » s’engage à l’égard d’une personne physique ou morale dite « le bénéficiaire du cautionnement » à payer la dette du débiteur principal appelée « la personne cautionnée » pour le cas où cette dernière faillirait à ses engagements. Ce cautionnement offre au propriétaire bailleur une garantie supplémentaire, la caution se portant garante des dettes locatives du locataire si ce dernier est défaillant. Il s’agit d’un véritable engagement pris par la caution qui peut s’avérer lourd de conséquences pour elle.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le cautionnement dans le cadre du bail d’habitation. Le cautionnement peut être « simple » ou « solidaire » :

– si le cautionnement est simple : le propriétaire bailleur devra, en cas de défaillance du locataire, entamer en premier lieu une procédure contre le locataire. Si les démarches échouent, le bailleur pourra agir contre la caution ;

– si le cautionnement est solidaire : le propriétaire bailleur peut faire directement appel à la caution pour régler les loyers impayés du locataire.

En cas de mise en oeuvre de la caution, cette dernière pourra se retourner ensuite contre le locataire pour tenter de récupérer les sommes réglées en ses lieu et place. Cette action dite subrogatoire est toutefois enfermée dans un délai triennal prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

 

8/ QUELLES SONT LES DIFFÉRENCES ENTRE LE BAIL D’HABITATION NU ET LE BAIL D’HABITATION MEUBLÉ ?

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit contenir ce mobilier est fixée par décret ».

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse une liste exhaustive de 11 éléments que doit contenir, a minima, un logement meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : literie comprenant couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°C, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Ce type de bail est conclu pour une durée d’une année, renouvelable tacitement pour la même durée. Toutefois, si le locataire est un étudiant, cette durée peut être limitée à neuf mois. Enfin, il faut noter que dans le cadre d’un bail meublé, les loyers doivent être déclarés par le propriétaire bailleur au titre des bénéfices industriels et commerciaux ; alors que dans le cadre d’un bail d’habitation nu, les loyers perçus sont déclarés dans la catégorie revenus fonciers.

 

9/ QU’EST-CE QUE LE BAIL D’HABITATION « PRÉCAIRE » ?

Le bail d’habitation « précaire » est visé par l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués ». Ce bail de courte durée est soumis à la réalisation d’un événement particulier précisé dans le corps du bail, laquelle engendrera la reprise de l’immeuble par le propriétaire bailleur. Ainsi pour congédier le locataire en place, le propriétaire devra l’aviser de la réalisation de l’événement stipulé au bail, par lettre recommandée avec accusé de réception et en respectant un préavis de deux mois. Si l’événement ne s’est pas réalisé dans le délai du bail, le propriétaire peut proposer au locataire le report du terme du bail mais ne peut le faire qu’une seule fois. Si l’événement ne se produit pas, le contrat de location sera réputé être de trois années.

 

10/ QUEL EST L’IMPACT DU DÉCÈS DU BAILLEUR OU DU LOCATAIRE SUR LE BAIL EN COURS ?

L’article 1742 du Code civil prévoit que « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En cas de décès du propriétaire, les héritiers reprennent le bail en cours dans les mêmes conditions et pourront donner congé au locataire en respectant les formes et délai prévus par la loi (congé pour reprise, congé pour vendre ou congé pour motif sérieux et légitime).

L’indivision est une situation dont on peut vouloir sortir. Passage en revue des différentes procédures

Aux termes de l’article 815 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

 

TOUT D’ABORD QU’EST-CE QUE L’INDIVISION ?

L’indivision est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Chacun ayant un droit de même nature sur une quote part, aucun n’ayant de droit privatif.

 

DANS QUELS CAS SUIS-JE EN INDIVISION?

L’indivision peut être conventionnelle et avoir pour origine un acte volontaire. Ce sera le cas lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier ensemble : deux concubins ou encore des époux soumis au régime de la séparation des biens. L’indivision peut également être légale, s’établir de plein droit dans des cas spécifiés par la loi. Elle existe entre les cohéritiers lors de l’ouverture d’une succession. Elle est à différencier du démembrement de propriété lorsque l’usufruit (droit d’usage) et la nue-propriété sont détenus par des personnes différentes.

 

COMMENT FONCTIONNE L’INDIVISION ?

L’indivision peut être conventionnelle, c’est à dire organisée au travers d’un contrat conclu entre ses membres. À défaut d’une convention, la loi prévoit un régime légal organisé par les articles 815 et suivants du Code civil. La détention d’un bien par plusieurs personnes n’est pas simple à gérer et l’on se demande souvent comment faire pour sortir de l’indivision. Il existe plusieurs possibilités pour sortir de l’indivision, sur le terrain amiable ou par voie contentieuse.

 

COMMENT SORTIR DE L’INDIVISION À L’AMIABLE ? (PAR VOIE DE CONCILIATION)

Plusieurs voies sont possibles :
– Le partage amiable
Il nécessite l’accord de tous les indivisaires tant pour la composition que pour la répartition des lots. Par exemple, trois héritiers dans une succession composée d’un bien immobilier, de parts sociales et de liquidités ou comptes bancaires. Chaque héritier a droit à un tiers de chaque bien. Un partage devant notaire est effectué aux termes duquel l’un récupère le bien immobilier, l’autre les parts sociales et le dernier des liquidités. Les lots doivent être d’égale valeur. Dans le cas contraire, des soultes seront déterminées (somme d’argent à verser pour compenser l’inégalité des lots).

– La vente des droits indivis
Chaque indivisaire peut vendre ses droits indivis, soit à l’un de ses cohéritiers, soit à un tiers. Il faut toutefois trouver un acquéreur conscient de la situation d’indivision dans laquelle il entre et proposer la vente en priorité aux autres indivisaires (article 815-14 du Code civil).

– La vente du bien indivis
Il s’agit d’un acte dit de disposition qui nécessite le consentement de tous les indivisaires. C’est souvent dans cette situation que les tensions surviennent.
Quelles sont les solutions pour vendre un bien indivis sans l’accord de tous ?

• L’hypothèse du coindivisaire hors d’état de manifester son consentement
Par exemple une hospitalisation soudaine : la procédure de l’article 815-4 du Code civil et menant à une vente à l’amiable permet à un indivisaire d’obtenir du président du tribunal judiciaire, un mandat judiciaire d’agir au nom et pour le compte de celui qui est empêché. Ces décisions sont prises en procédures dites accélérées. Le délai d’obtention de ces autorisations varie en fonction des tribunaux.

• L’hypothèse de l’indivisaire clairement opposé à la vente
La procédure de l’article 815-5 du Code civil permet à un ou plusieurs indivisaires d’obtenir l’autorisation de vendre le bien indivis, et ainsi de passer outre l’opposition de l’indivisaire non consentant. Il faut toutefois remplir deux conditions :
– l’existence d’un refus,
– la mise en péril de l’intérêt commun.
C’est au demandeur d’apporter la preuve, par tous moyens, de la réunion de ces conditions. La jurisprudence a admis cette procédure pour permettre le règlement des droits de succession par l’ensemble des héritiers. Cette procédure n’est pas applicable en cas de démembrement de propriété si l’usufruitier refuse de vendre. Elle est également plus longue à obtenir que celle relatée ci-dessus. Une fois l’autorisation obtenue et la vente réalisée, le prix sera conservé par le notaire à défaut d’accord unanime de tous les indivisaires sur sa répartition.

• La procédure de l’article 815-6 du Code civil
Elle permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. La jurisprudence a confirmé que cette procédure permet de demander au juge la vente du bien indivis. Dans cette situation également, le prix de vente sera conservé par le notaire à défaut d’accord unanime de tous les indivisaires sur sa répartition.

• L’hypothèse du mandataire successoral
Dans le cas d’une succession la procédure de l’article 813-1 du Code civil permet à un héritier, un créancier, ou toute autre personne intéressée, de demander la nomination par le président du tribunal judiciaire dans le ressort duquel la succession est ouverte, d’un mandataire successoral, par exemple lorsque l’un des indivisaires décède avant le partage et qu’il y a des difficultés pour régler sa propre succession (recherche d’héritiers
nécessaire ou mésentente manifeste). Cette procédure permet au mandataire désigné de représenter l’indivisaire décédé (ses héritiers). Le mandataire pourra être autorisé à régulariser la vente du bien indivis dépendant de la succession (articles 813-4 et 814 du Code civil) et partager le prix. Il s’agit ici d’une procédure dite accélérée.

 

COMMENT SORTIR DE L’INDIVISION LORSQU’AUCUN ACCORD N’EST POSSIBLE ?

À défaut d’accord amiable, c’est la voie contentieuse qui doit être empruntée. Deux hypothèses sont présentées :

– L’hypothèse de l’indivisaire volontairement taisant 
La procédure de l’article 815-5-1 du code civil permet la vente à la majorité des deux tiers des droits indivis. Il s’agit d’une procédure menant à une vente sur adjudication c’est-à-dire une vente aux enchères publiques, à la barre du tribunal.
Cette procédure ne s’applique pas en cas de démembrement de propriété ni lorsque l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté ou qu’il est placé sous un régime de protection (tutelle, curatelle).
Par exemple, trois héritiers sont propriétaires de la maison de leurs parents, les deux frères veulent vendre et la sœur refuse de répondre ou de vendre : les deux frères qui détiennent les deux tiers du bien, peuvent obtenir l’autorisation judiciaire de vendre malgré le refus de leur sœur.
La procédure se déroule en deux étapes :
• La première étape devant le notaire
Le ou les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis (dans notre exemple les deux frères) expriment leur intention de vendre. Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires (à la sœur). Puis, dans un délai de trois mois après la signification, le notaire dresse un procès-verbal qui mentionne le comportement des autres indivisaires. Dans notre exemple, ce procès-verbal mentionnera si la sœur s’est présentée et ses raisons en cas d’opposition à la vente ou si elle ne s’est pas présentée au rendez-vous.
• La seconde étape :
Elle est judiciaire aux fins d’obtenir l’autorisation du juge. Les indivisaires détenant les 2/3 des droits indivis (les deux frères), munis du procès-verbal du notaire, assignent (leur sœur), devant le tribunal judiciaire, afin d’obtenir l’autorisation de vente. Le juge rend alors sa décision en s’assurant que la vente ne porte pas atteinte de façon excessive aux droits des autres indivisaires (dans notre exemple aux droits de la sœur).

– Le partage judiciaire
Il intervient dès qu’il y a un désaccord entre les coindivisaires sur un partage de l’indivision. Il s’agit toutefois d’une procédure lourde et complexe mais qui peut mener à l’adjudication sur licitation (vente aux enchères publiques). Elle doit être ordonnée par le juge lorsque les biens indivis ne sont pas partageables en nature, ce qui sera le cas lorsqu’un seul bien immobilier est détenu par plusieurs personnes.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois d’Octobre.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Les activités de commerçant et d’artisan se distinguent l’une de l’autre par des caractéristiques propres. Si de prime abord on peut penser que le fonds de commerce et le fonds artisanal sont identiques, la nature de l’activité à exercer crée des différences notables. Ces différences vont notamment se retrouver dans le cadre de la cession du fonds par son propriétaire.

LA DÉTERMINATION DE LA NATURE DU FONDS

Sommes-nous en présence d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal ? Telle est la question à se poser avant tout. Si dans certains cas la réponse est simple, dans d’autres, elle mérite de s’y attarder un peu. Pour déterminer la nature du fonds, il faut tout d’abord identifier le type d’activité exercée pour en ressortir une qualification. Le commerçant est une personne physique ou morale qui exerce à titre habituel des actes de commerce (art. L 121-1 du Code de Commerce). Ces-derniers sont détaillés aux articles L 110-1 et L 110-2 C.Com et correspondent notamment à de l’achat pour revente, à de la location de meubles ou à des opérations de banque. L’artisan exerce quant à lui une activité de production, de réparation ou de prestations de services et n’emploie pas plus de 10 salariés. L’artisan travaille de ses mains et offre ses services, il travaille dans une structure dont la dimension est « familiale ». L’ensemble des métiers de l’artisanat est regroupé dans la nomenclature d’activités françaises pour l’artisanat annexée à l’arrêté du 10 juillet 2008 publié au Journal officiel du 23 juillet 2008.

Le commerçant doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés et l’artisan au répertoire des métiers. Attention toutefois, si l’artisan effectue des actes de commerce, en sus de son activité artisanale, il doit également s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Il faut retenir néanmoins que la simple inscription au registre du commerce et des sociétés par un artisan n’a pas d’incidence sur la nature artisanale de son fonds et ne présume donc pas de l’application des règles propres aux cessions de fonds de commerce. Même si un artisan peut effectuer des actes de commerce, son fonds ne peut pas être mixte, c’est-à-dire à la fois être un fonds artisanal et un fonds de commerce. Il est ou l’un ou l’autre.
Pour qualifier la nature artisanale ou commerciale du fonds, il y a lieu de déterminer l’activité principale qui y est exercée. Un coiffeur vendant par ailleurs des produits de beauté reste un artisan et son fonds un fonds artisanal. La vente étant simplement un accessoire à son activité principale d’artisan. La détermination de la nature des activités et donc du fonds est importante. Néanmoins, ne pourrait-on pas considérer que ces fonds sont finalement identiques car représentant une entité économique pour leur propriétaire ? Ce n’est pas le souhait du gouvernement. Aux termes d’une réponse ministérielle Le Fur n° 85 682 publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 14 juin 2016, la ministre de la Justice répond, sur la possibilité d’aligner les régimes de cession des fonds de commerce et artisanaux. Sa réponse est négative, considérant que les artisans valorisent un savoir-faire spécifique et que la valeur de l’entreprise artisanale est intrinsèquement liée aux qualités individuelles. La spécificité de cette valeur en fait une richesse non négociable et non cessible. La cession du fonds artisanal est un régime de droit commun.

Quant au fonds de commerce, elle indique que sa notion juridique particulière et sa dimension économique supposent une réglementation particulière et contraignante afin de protéger la cession du fonds et les créanciers. Ainsi, selon la nature du fonds, la réglementation est différente. Et les obligations découlant de la cession d’un fonds de commerce ne seront pas applicables à la cession d’un fonds artisanal. Il sera néanmoins rappelé certains points essentiels applicables en toute hypothèse.

 

QUELQUES DIFFÉRENCES


La publicité de la cession
Selon l’article L 142-12 du Code de Commerce, toute cession d’un fonds de commerce doit, dans le délai de quinze jours, faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales et d’une insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Cette obligation n’existe pas en matière de cession de fonds artisanal, ce qui n’empêche pas les parties d’effectuer cette publicité de manière volontaire. La publication a pour intérêt de faire courir le délai d’opposition de dix jours des créanciers chirographaires, c’est-à-dire, les créanciers qui ne disposent pas d’une inscription (privilège de vendeur ou nantissement) sur le fonds vendu. Par cette opposition, les créanciers déclarent au domicile élu par les parties les dettes du cédant du fonds. En l’absence de publicité de cession du fonds artisanal, cela empêche les créanciers de faire opposition au prix de vente.

Les inscriptions à prendre sur le fonds
Le fonds de commerce et le fonds artisanal sont des biens meubles incorporels pouvant faire l’objet d’inscriptions à l’effet de garantir le paiement d’une dette. Les inscriptions pouvant être prises sont :
– le privilège de vendeur,
– le nantissement.
Ces deux sûretés sont des garanties offertes par le propriétaire du fonds, sans avoir à se déposséder de son bien et permettant de garantir le créancier contre le non-remboursement d’une dette. Le premier est le droit pour le vendeur, ou tout prêteur de deniers subrogé à ses droits, d’être payé par préférence aux autres créanciers sur le prix de vente du fonds. Cette inscription ne peut être prise que sur un fonds de commerce. Le nantissement quant à lui, peut être pris tant sur un fonds de commerce que sur un fonds artisanal. Il permettra au créancier prêtant son concours au financement d’un fonds artisanal de bénéficier d’une sûreté, puisque le privilège de vendeur n’est pas permis en la matière.

L’information préalable des salariés
Depuis la loi du 12 juillet 2014, il existe une obligation d’information des salariés sur la mise en vente du fonds afin de leur permettre, s’ils le souhaitent, de proposer une offre d’achat. La loi vise expressément les fonds de commerce, excluant donc de l’obligation d’information les cessions de fonds artisanaux.

 

DES POINTS COMMUNS


Les mentions en cas de cession
Dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce, antérieurement l’article L 141-1 du Code de commerce, prévoyait que l’acte de cession contienne diverses mentions obligatoires telles que par exemple le chiffre d’affaires et les résultats des trois derniers exercices comptables, les énonciations du bail, l’état des privilèges et nantissements… Cette obligation ne concernait pas la cession de fonds artisanal. Aujourd’hui néanmoins, avec cette abrogation de l’article L 141-1 du Code de commerce, applicable uniquement à la cession de fonds commerce, le législateur rapproche ladite.

 

Écrit par Me Vanessa MOULENQ

Retour en images sur la 3ème édition du Forum #Technologies et #Notariat qui s’est déroulée mardi  18 octobre au Stade Matmut Atlantique.