1/ QU’EST-CE QU’UN BAIL D’HABITATION ?

L’Article 1709 du Code civil dispose « Le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». En ce qui concerne le bail d’habitation, il s’agit donc d’un contrat par lequel le propriétaire bailleur, qui peut être une personne physique ou une personne morale, met à disposition au profit du locataire, un local affecté à usage d’habitation moyennant le versement d’un prix appelé « loyer ». Les baux d’habitation sont soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont le caractère d’ordre public est énoncé en son article 2. Elle organise la réglementation relative au bail initial mais également son renouvellement et prévoit les cas de refus de renouvellement (congé pour motif légitime, congé pour reprise, congé pour vendre). Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 de ladite loi, c’est-à-dire toute société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Le contrat de bail d’habitation   usage de résidence principale peut être sous seing privé ou authentique et doit respecter le contrat type instauré  par la loi ALUR du 24 mars 2014.

 

2/ QUELLE EST LA DISTINCTION ENTRE UN BAIL D’HABITATION SOUS SEING PRIVÉ ET UN BAIL D’HABITATION AUTHENTIQUE ?

Le bail d’habitation peut n’être réalisé et signé qu’entre les parties (le bailleur et le locataire), il s’agit alors d’un bail « sous seing privé ». Le bail d’habitation notarié est celui reçu devant notaire. Il présente divers avantages par rapport à un bail d’habitation « sous seing privé », liés à son authenticité. Ainsi, la date de signature du bail notarié est incontestable ; ce qui ne peut être le cas d’un bail d’habitation sous seing privé que s’il a été enregistré auprès des impôts. Le contenu de l’acte notarié ne peut être contesté que par le biais d’une procédure d’inscription de faux. Le bail notarié est exécutoire de plein droit, les parties peuvent ainsi le faire exécuter sans avoir préalablement recours à un juge, contrairement au bail sous seing privé. En outre, le notaire mandaté par les parties pour rédiger et faire signer le bail authentique va pouvoir conseiller les parties, s’assurer de l’équité entre eux, les informer sur leurs droits et leurs obligations et veiller à ce que toutes les informations obligatoires soient contenues dans le bail et la présence de tous les documents devant obligatoirement être annexés au bail.

 

3/ QUELLES SONT LES INFORMATIONS DEVANT OBLIGATOIREMENT APPARAÎTRE DANS LE BAIL D’HABITATION ?

Le contrat de bail d’habitation doit contenir a minima :

– le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ;

– le nom ou la dénomination du locataire ;

– la date de prise d’effet et la durée du contrat ;

– la consistance de l’immeuble loué ;

– la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;

– la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive ;

– le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

– le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

– le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

En outre, un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Il comprend les éléments suivants : un diagnostic de performance énergétique, un état des risques et pollutions, un état de l’installation intérieure d’ électricité et de l’installation intérieure du gaz si ces installations ont plus de 15 ans, un constat de risque d’exposition au plomb et un plan d’exposition au bruit le cas échéant.

Enfin, les documents suivants doivent également être annexés au bail : une notice informative, un état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés, une copie du règlement de copropriété le cas échéant ; l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit souscrire, l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de communication.

 

4/ QUELLES SONT LES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR ?

Le propriétaire bailleur doit fournir au locataire un logement répondant aux caractéristiques de la décence. Pour satisfaire à cette notion de décence, le logement doit :

– être doté d’une surface habitable minimum (le logement doit disposer au minimum d’une pièce principale ayant une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur d’au moins 2,20m sous plafond, soit un volume habitable au moins égal à 20m 3) ;

– être doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation (système de chauffage, alimentation en eau potable, installation d’évacuation des eaux usées, cuisine ou coin cuisine, installation sanitaire et installation  électrique) ;

– assurer la sécurité et la santé du locataire : le gros oeuvre doit être en bon état pour que le logement soit à l’abri des intempéries, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent respecter les normes en vigueur, le bien doit être pourvu d’un mécanisme de ventilation et être doté de fenêtres offrant un éclairement naturel et permettant l’accès à l’air libre.

Il doit réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en état du logement, assurer la tranquillité du locataire, lequel doit pouvoir jouir d’une occupation paisible de son logement. En parallèle, le bailleur doit veiller à ce que ledit locataire ne cause pas lui-même de nuisances et notamment de troubles du voisinage. Le propriétaire est tenu de remettre au locataire des quittances de loyer détaillant les sommes versées en distinguant le montant du loyer et le montant des charges.

En complément et concernant la notion de décence, la « loi Climat et résilience » n° 2021-1104 du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience » impose des mesures visant à réduire le nombre de logements énergivores en favorisant leur rénovation énergétique. Ainsi, seront considérés comme indécents, à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE, au 1er janvier 2028 les logements classés F et G, au 1er janvier 2034 les logements classés E, F et G. Les logements concernés devront donc faire l’objet de travaux pour pouvoir être proposés à la location.

 

5/ QUELLES SONT LES DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ?

La principale obligation du locataire consiste au paiement du loyer et des charges à la date convenue dans le bail. Il doit également respecter l’usage des biens loués ; ainsi le locataire ne peut pas utiliser le logement en tant que locaux professionnels si le bail précise que le bien est uniquement à usage d’habitation. Le locataire ne peut réaliser de travaux sans l’autorisation expresse du propriétaire bailleur. En revanche, il doit procéder aux réparations et   l’entretien courant du logement (par exemple entretenir le jardin le cas échéant, dégager les conduits d’eau pluviale, remplacer les joints de la plomberie, les flexibles de douche, les fusibles et ampoules…). Enfin, le locataire doit assurer le logement et fournir au bailleur une copie de l’attestation d’assurance faute de quoi le propriétaire bailleur pourrait, à défaut pour le locataire d’avoir assuré le bien, résilier le bail si ce contrat le prévoit où souscrire lui-même l’assurance et demander le remboursement des cotisations au locataire.

 

6/ LE DÉPÔT DE GARANTIE EST-IL OBLIGATOIRE ? QUELLE EST SA FONCTION ?

Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire lors de la signature d’un bail d’habitation. Toutefois et compte tenu de sa fonction, il est fréquemment prévu que le locataire, en garantie de la bonne exécution des clauses et conditions du bail, soit tenu de verser un dépôt de garantie au bailleur. Dans ce cas, il doit expressément figurer dans le corps du contrat de bail. Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location vide il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. En cas de bail meublé, le montant du dépôt de garantie peut correspondre à deux mois de loyer hors charges. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est vers  au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Au départ du locataire, le bailleur est tenu de restituer la somme ainsi perçue mais dispose d’un délai pour ce faire. En effet, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui établi lors de l’entrée du locataire, le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de la restitution des clés pour rembourser le dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il disposera d’un délai de deux mois pour restituer la somme, déduction faite des sommes alors retenues pour réaliser les réparations locatives qui devront être valablement justifiées (factures, constat d’huissier…). Si le propriétaire bailleur refuse la restitution du dépôt de garantie, le locataire pourra le mettre en demeure de lui restituer la somme, voire saisir le juge à cet effet. À noter que, s’il n’est pas obligatoire, le dépôt de garantie est en revanche interdit si le loyer est stipulé payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.

 

7/ QUEL EST LE RÔLE DE L’ÉVENTUELLE « CAUTION » ?

Au sens juridique, le cautionnement est une sûreté personnelle par laquelle une personne (physique ou morale) appelée « la caution » s’engage à l’égard d’une personne physique ou morale dite « le bénéficiaire du cautionnement » à payer la dette du débiteur principal appelée « la personne cautionnée » pour le cas où cette dernière faillirait à ses engagements. Ce cautionnement offre au propriétaire bailleur une garantie supplémentaire, la caution se portant garante des dettes locatives du locataire si ce dernier est défaillant. Il s’agit d’un véritable engagement pris par la caution qui peut s’avérer lourd de conséquences pour elle.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le cautionnement dans le cadre du bail d’habitation. Le cautionnement peut être « simple » ou « solidaire » :

– si le cautionnement est simple : le propriétaire bailleur devra, en cas de défaillance du locataire, entamer en premier lieu une procédure contre le locataire. Si les démarches échouent, le bailleur pourra agir contre la caution ;

– si le cautionnement est solidaire : le propriétaire bailleur peut faire directement appel à la caution pour régler les loyers impayés du locataire.

En cas de mise en oeuvre de la caution, cette dernière pourra se retourner ensuite contre le locataire pour tenter de récupérer les sommes réglées en ses lieu et place. Cette action dite subrogatoire est toutefois enfermée dans un délai triennal prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

 

8/ QUELLES SONT LES DIFFÉRENCES ENTRE LE BAIL D’HABITATION NU ET LE BAIL D’HABITATION MEUBLÉ ?

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit contenir ce mobilier est fixée par décret ».

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse une liste exhaustive de 11 éléments que doit contenir, a minima, un logement meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : literie comprenant couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°C, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Ce type de bail est conclu pour une durée d’une année, renouvelable tacitement pour la même durée. Toutefois, si le locataire est un étudiant, cette durée peut être limitée à neuf mois. Enfin, il faut noter que dans le cadre d’un bail meublé, les loyers doivent être déclarés par le propriétaire bailleur au titre des bénéfices industriels et commerciaux ; alors que dans le cadre d’un bail d’habitation nu, les loyers perçus sont déclarés dans la catégorie revenus fonciers.

 

9/ QU’EST-CE QUE LE BAIL D’HABITATION « PRÉCAIRE » ?

Le bail d’habitation « précaire » est visé par l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués ». Ce bail de courte durée est soumis à la réalisation d’un événement particulier précisé dans le corps du bail, laquelle engendrera la reprise de l’immeuble par le propriétaire bailleur. Ainsi pour congédier le locataire en place, le propriétaire devra l’aviser de la réalisation de l’événement stipulé au bail, par lettre recommandée avec accusé de réception et en respectant un préavis de deux mois. Si l’événement ne s’est pas réalisé dans le délai du bail, le propriétaire peut proposer au locataire le report du terme du bail mais ne peut le faire qu’une seule fois. Si l’événement ne se produit pas, le contrat de location sera réputé être de trois années.

 

10/ QUEL EST L’IMPACT DU DÉCÈS DU BAILLEUR OU DU LOCATAIRE SUR LE BAIL EN COURS ?

L’article 1742 du Code civil prévoit que « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En cas de décès du propriétaire, les héritiers reprennent le bail en cours dans les mêmes conditions et pourront donner congé au locataire en respectant les formes et délai prévus par la loi (congé pour reprise, congé pour vendre ou congé pour motif sérieux et légitime).

L’indivision est une situation dont on peut vouloir sortir. Passage en revue des différentes procédures

Aux termes de l’article 815 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

 

TOUT D’ABORD QU’EST-CE QUE L’INDIVISION ?

L’indivision est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Chacun ayant un droit de même nature sur une quote part, aucun n’ayant de droit privatif.

 

DANS QUELS CAS SUIS-JE EN INDIVISION?

L’indivision peut être conventionnelle et avoir pour origine un acte volontaire. Ce sera le cas lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier ensemble : deux concubins ou encore des époux soumis au régime de la séparation des biens. L’indivision peut également être légale, s’établir de plein droit dans des cas spécifiés par la loi. Elle existe entre les cohéritiers lors de l’ouverture d’une succession. Elle est à différencier du démembrement de propriété lorsque l’usufruit (droit d’usage) et la nue-propriété sont détenus par des personnes différentes.

 

COMMENT FONCTIONNE L’INDIVISION ?

L’indivision peut être conventionnelle, c’est à dire organisée au travers d’un contrat conclu entre ses membres. À défaut d’une convention, la loi prévoit un régime légal organisé par les articles 815 et suivants du Code civil. La détention d’un bien par plusieurs personnes n’est pas simple à gérer et l’on se demande souvent comment faire pour sortir de l’indivision. Il existe plusieurs possibilités pour sortir de l’indivision, sur le terrain amiable ou par voie contentieuse.

 

COMMENT SORTIR DE L’INDIVISION À L’AMIABLE ? (PAR VOIE DE CONCILIATION)

Plusieurs voies sont possibles :
– Le partage amiable
Il nécessite l’accord de tous les indivisaires tant pour la composition que pour la répartition des lots. Par exemple, trois héritiers dans une succession composée d’un bien immobilier, de parts sociales et de liquidités ou comptes bancaires. Chaque héritier a droit à un tiers de chaque bien. Un partage devant notaire est effectué aux termes duquel l’un récupère le bien immobilier, l’autre les parts sociales et le dernier des liquidités. Les lots doivent être d’égale valeur. Dans le cas contraire, des soultes seront déterminées (somme d’argent à verser pour compenser l’inégalité des lots).

– La vente des droits indivis
Chaque indivisaire peut vendre ses droits indivis, soit à l’un de ses cohéritiers, soit à un tiers. Il faut toutefois trouver un acquéreur conscient de la situation d’indivision dans laquelle il entre et proposer la vente en priorité aux autres indivisaires (article 815-14 du Code civil).

– La vente du bien indivis
Il s’agit d’un acte dit de disposition qui nécessite le consentement de tous les indivisaires. C’est souvent dans cette situation que les tensions surviennent.
Quelles sont les solutions pour vendre un bien indivis sans l’accord de tous ?

• L’hypothèse du coindivisaire hors d’état de manifester son consentement
Par exemple une hospitalisation soudaine : la procédure de l’article 815-4 du Code civil et menant à une vente à l’amiable permet à un indivisaire d’obtenir du président du tribunal judiciaire, un mandat judiciaire d’agir au nom et pour le compte de celui qui est empêché. Ces décisions sont prises en procédures dites accélérées. Le délai d’obtention de ces autorisations varie en fonction des tribunaux.

• L’hypothèse de l’indivisaire clairement opposé à la vente
La procédure de l’article 815-5 du Code civil permet à un ou plusieurs indivisaires d’obtenir l’autorisation de vendre le bien indivis, et ainsi de passer outre l’opposition de l’indivisaire non consentant. Il faut toutefois remplir deux conditions :
– l’existence d’un refus,
– la mise en péril de l’intérêt commun.
C’est au demandeur d’apporter la preuve, par tous moyens, de la réunion de ces conditions. La jurisprudence a admis cette procédure pour permettre le règlement des droits de succession par l’ensemble des héritiers. Cette procédure n’est pas applicable en cas de démembrement de propriété si l’usufruitier refuse de vendre. Elle est également plus longue à obtenir que celle relatée ci-dessus. Une fois l’autorisation obtenue et la vente réalisée, le prix sera conservé par le notaire à défaut d’accord unanime de tous les indivisaires sur sa répartition.

• La procédure de l’article 815-6 du Code civil
Elle permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. La jurisprudence a confirmé que cette procédure permet de demander au juge la vente du bien indivis. Dans cette situation également, le prix de vente sera conservé par le notaire à défaut d’accord unanime de tous les indivisaires sur sa répartition.

• L’hypothèse du mandataire successoral
Dans le cas d’une succession la procédure de l’article 813-1 du Code civil permet à un héritier, un créancier, ou toute autre personne intéressée, de demander la nomination par le président du tribunal judiciaire dans le ressort duquel la succession est ouverte, d’un mandataire successoral, par exemple lorsque l’un des indivisaires décède avant le partage et qu’il y a des difficultés pour régler sa propre succession (recherche d’héritiers
nécessaire ou mésentente manifeste). Cette procédure permet au mandataire désigné de représenter l’indivisaire décédé (ses héritiers). Le mandataire pourra être autorisé à régulariser la vente du bien indivis dépendant de la succession (articles 813-4 et 814 du Code civil) et partager le prix. Il s’agit ici d’une procédure dite accélérée.

 

COMMENT SORTIR DE L’INDIVISION LORSQU’AUCUN ACCORD N’EST POSSIBLE ?

À défaut d’accord amiable, c’est la voie contentieuse qui doit être empruntée. Deux hypothèses sont présentées :

– L’hypothèse de l’indivisaire volontairement taisant 
La procédure de l’article 815-5-1 du code civil permet la vente à la majorité des deux tiers des droits indivis. Il s’agit d’une procédure menant à une vente sur adjudication c’est-à-dire une vente aux enchères publiques, à la barre du tribunal.
Cette procédure ne s’applique pas en cas de démembrement de propriété ni lorsque l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté ou qu’il est placé sous un régime de protection (tutelle, curatelle).
Par exemple, trois héritiers sont propriétaires de la maison de leurs parents, les deux frères veulent vendre et la sœur refuse de répondre ou de vendre : les deux frères qui détiennent les deux tiers du bien, peuvent obtenir l’autorisation judiciaire de vendre malgré le refus de leur sœur.
La procédure se déroule en deux étapes :
• La première étape devant le notaire
Le ou les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis (dans notre exemple les deux frères) expriment leur intention de vendre. Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires (à la sœur). Puis, dans un délai de trois mois après la signification, le notaire dresse un procès-verbal qui mentionne le comportement des autres indivisaires. Dans notre exemple, ce procès-verbal mentionnera si la sœur s’est présentée et ses raisons en cas d’opposition à la vente ou si elle ne s’est pas présentée au rendez-vous.
• La seconde étape :
Elle est judiciaire aux fins d’obtenir l’autorisation du juge. Les indivisaires détenant les 2/3 des droits indivis (les deux frères), munis du procès-verbal du notaire, assignent (leur sœur), devant le tribunal judiciaire, afin d’obtenir l’autorisation de vente. Le juge rend alors sa décision en s’assurant que la vente ne porte pas atteinte de façon excessive aux droits des autres indivisaires (dans notre exemple aux droits de la sœur).

– Le partage judiciaire
Il intervient dès qu’il y a un désaccord entre les coindivisaires sur un partage de l’indivision. Il s’agit toutefois d’une procédure lourde et complexe mais qui peut mener à l’adjudication sur licitation (vente aux enchères publiques). Elle doit être ordonnée par le juge lorsque les biens indivis ne sont pas partageables en nature, ce qui sera le cas lorsqu’un seul bien immobilier est détenu par plusieurs personnes.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois d’Octobre.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Les activités de commerçant et d’artisan se distinguent l’une de l’autre par des caractéristiques propres. Si de prime abord on peut penser que le fonds de commerce et le fonds artisanal sont identiques, la nature de l’activité à exercer crée des différences notables. Ces différences vont notamment se retrouver dans le cadre de la cession du fonds par son propriétaire.

LA DÉTERMINATION DE LA NATURE DU FONDS

Sommes-nous en présence d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal ? Telle est la question à se poser avant tout. Si dans certains cas la réponse est simple, dans d’autres, elle mérite de s’y attarder un peu. Pour déterminer la nature du fonds, il faut tout d’abord identifier le type d’activité exercée pour en ressortir une qualification. Le commerçant est une personne physique ou morale qui exerce à titre habituel des actes de commerce (art. L 121-1 du Code de Commerce). Ces-derniers sont détaillés aux articles L 110-1 et L 110-2 C.Com et correspondent notamment à de l’achat pour revente, à de la location de meubles ou à des opérations de banque. L’artisan exerce quant à lui une activité de production, de réparation ou de prestations de services et n’emploie pas plus de 10 salariés. L’artisan travaille de ses mains et offre ses services, il travaille dans une structure dont la dimension est « familiale ». L’ensemble des métiers de l’artisanat est regroupé dans la nomenclature d’activités françaises pour l’artisanat annexée à l’arrêté du 10 juillet 2008 publié au Journal officiel du 23 juillet 2008.

Le commerçant doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés et l’artisan au répertoire des métiers. Attention toutefois, si l’artisan effectue des actes de commerce, en sus de son activité artisanale, il doit également s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Il faut retenir néanmoins que la simple inscription au registre du commerce et des sociétés par un artisan n’a pas d’incidence sur la nature artisanale de son fonds et ne présume donc pas de l’application des règles propres aux cessions de fonds de commerce. Même si un artisan peut effectuer des actes de commerce, son fonds ne peut pas être mixte, c’est-à-dire à la fois être un fonds artisanal et un fonds de commerce. Il est ou l’un ou l’autre.
Pour qualifier la nature artisanale ou commerciale du fonds, il y a lieu de déterminer l’activité principale qui y est exercée. Un coiffeur vendant par ailleurs des produits de beauté reste un artisan et son fonds un fonds artisanal. La vente étant simplement un accessoire à son activité principale d’artisan. La détermination de la nature des activités et donc du fonds est importante. Néanmoins, ne pourrait-on pas considérer que ces fonds sont finalement identiques car représentant une entité économique pour leur propriétaire ? Ce n’est pas le souhait du gouvernement. Aux termes d’une réponse ministérielle Le Fur n° 85 682 publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 14 juin 2016, la ministre de la Justice répond, sur la possibilité d’aligner les régimes de cession des fonds de commerce et artisanaux. Sa réponse est négative, considérant que les artisans valorisent un savoir-faire spécifique et que la valeur de l’entreprise artisanale est intrinsèquement liée aux qualités individuelles. La spécificité de cette valeur en fait une richesse non négociable et non cessible. La cession du fonds artisanal est un régime de droit commun.

Quant au fonds de commerce, elle indique que sa notion juridique particulière et sa dimension économique supposent une réglementation particulière et contraignante afin de protéger la cession du fonds et les créanciers. Ainsi, selon la nature du fonds, la réglementation est différente. Et les obligations découlant de la cession d’un fonds de commerce ne seront pas applicables à la cession d’un fonds artisanal. Il sera néanmoins rappelé certains points essentiels applicables en toute hypothèse.

 

QUELQUES DIFFÉRENCES


La publicité de la cession
Selon l’article L 142-12 du Code de Commerce, toute cession d’un fonds de commerce doit, dans le délai de quinze jours, faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales et d’une insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Cette obligation n’existe pas en matière de cession de fonds artisanal, ce qui n’empêche pas les parties d’effectuer cette publicité de manière volontaire. La publication a pour intérêt de faire courir le délai d’opposition de dix jours des créanciers chirographaires, c’est-à-dire, les créanciers qui ne disposent pas d’une inscription (privilège de vendeur ou nantissement) sur le fonds vendu. Par cette opposition, les créanciers déclarent au domicile élu par les parties les dettes du cédant du fonds. En l’absence de publicité de cession du fonds artisanal, cela empêche les créanciers de faire opposition au prix de vente.

Les inscriptions à prendre sur le fonds
Le fonds de commerce et le fonds artisanal sont des biens meubles incorporels pouvant faire l’objet d’inscriptions à l’effet de garantir le paiement d’une dette. Les inscriptions pouvant être prises sont :
– le privilège de vendeur,
– le nantissement.
Ces deux sûretés sont des garanties offertes par le propriétaire du fonds, sans avoir à se déposséder de son bien et permettant de garantir le créancier contre le non-remboursement d’une dette. Le premier est le droit pour le vendeur, ou tout prêteur de deniers subrogé à ses droits, d’être payé par préférence aux autres créanciers sur le prix de vente du fonds. Cette inscription ne peut être prise que sur un fonds de commerce. Le nantissement quant à lui, peut être pris tant sur un fonds de commerce que sur un fonds artisanal. Il permettra au créancier prêtant son concours au financement d’un fonds artisanal de bénéficier d’une sûreté, puisque le privilège de vendeur n’est pas permis en la matière.

L’information préalable des salariés
Depuis la loi du 12 juillet 2014, il existe une obligation d’information des salariés sur la mise en vente du fonds afin de leur permettre, s’ils le souhaitent, de proposer une offre d’achat. La loi vise expressément les fonds de commerce, excluant donc de l’obligation d’information les cessions de fonds artisanaux.

 

DES POINTS COMMUNS


Les mentions en cas de cession
Dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce, antérieurement l’article L 141-1 du Code de commerce, prévoyait que l’acte de cession contienne diverses mentions obligatoires telles que par exemple le chiffre d’affaires et les résultats des trois derniers exercices comptables, les énonciations du bail, l’état des privilèges et nantissements… Cette obligation ne concernait pas la cession de fonds artisanal. Aujourd’hui néanmoins, avec cette abrogation de l’article L 141-1 du Code de commerce, applicable uniquement à la cession de fonds commerce, le législateur rapproche ladite.

 

Écrit par Me Vanessa MOULENQ

Retour en images sur la 3ème édition du Forum #Technologies et #Notariat qui s’est déroulée mardi  18 octobre au Stade Matmut Atlantique.

 

 

Le Forum Technologies et Notariat vous accueille le Mardi 18 Octobre au Stade Matmut Atlantique à Bordeaux. Découvrez les outils et services digitaux destinés aux offices. L’ensemble des interventions du programme auront lieu dans la zone ateliers pratiques : 

 

14H15 – 14H30
• Ouverture du forum par Maître Matthieu VINCENS DE TAPOL, président de la Chambre des Notaires de la Gironde. 

 

14H30 – 14H45 QUAI DES NOTAIRES
• 20% : – de coûts, + de marge, + de temps. Intervenant : Patrick Mc NAMARA.

 

14H45 – 15H ADSN
• ID.NOT, identité numérique. Présentation des services et outils accessibles. Intervenant : Antoine BOURGOIN, Direction de la relation client, Responsable Régional.

 

15H – 16H ADNOV
• Piloter la sécurité informatique de votre office. Intervenant : Mathieu BILLA, ingénieur d’affaires.

 

16H – 16H15 CRIDON SUD-OUEST
• L’application mobile du CRIDON Sud-Ouest. Intervenants : Axel JOUCLA et Marie-Hélène DUCONGÉ-FONGARO.

 

16H15 – 16H45 LSN ASSURANCES
• La couverture des cyber-risques. Intervenant : Delphine MERCELAT, Directrice des assurances du notariat.

 

16H45 – 17H15 EDITIONS FRANCIS LEFEBVRE
• Innéo Notaire – Toute l’expertise d’une entité dédiée au notariat.

 

17H15 – 17H45 GNN
• Négocier, créer un service ou déléguer ses mandats ? Une activité pour se diversifier, satisfaire sa clientèle, booster son chiffre d’affaires. Intervenants : Stéphane COSTE, notaire et Président du GNN Sud-Ouest et Stéphanie DEMAGNY, coordinatrice du Groupement.

 

18H45 – 20H
• Cocktail apéritif.

 

 

 

Outils de placement et de transmission préféré des Français, les contrats d’assurance vie ont la réputation de ne pas être taxés. La situation, dans les faits, est un peu plus complexe.

L’assurance vie fait partie des outils de placement et de transmission préférés des français notamment pour sa fiscalité avantageuse et la possibilité d’avantager, dans la mesure des possibles, ses héritiers ou toute autre personne. Lors de l’ouverture d’une succession, le notaire interroge les héritiers sur l’existence d’éventuels contrats d’assurance vie. Il arrive régulièrement qu’ils restent silencieux car il leur a été indiqué que les assurances vies étaient hors succession.
Cependant, ce n’est pas parce que les contrats d’assurance vie sont dits « hors succession, » qu’ils n’en restent pas taxables ! L’assurance vie permet de verser un capital au moment du décès du souscripteur à toute personne désignée dans une clause bénéficiaire. Ce capital, sauf exception, sera traité hors succession civilement mais sera imposé fiscalement. Cette imposition sera toutefois plus avantageuse que celle des droits de succession en vigueur.
La fiscalité de ces contrats tiendra compte des critères suivants :
– la date de souscription du contrat,
– l’âge du souscripteur au moment des versements des primes.

 

SOUSCRIPTION D’UN CONTRAT AVANT LE 20 NOVEMBRE 1991
Lorsqu’un contrat a été souscrit avant le 20 novembre 1991, les capitaux versés au bénéficiaire à la suite du décès du souscripteur échappentaux droits de succession, quel que soit l’âge de l’assuré où il a versé les primes (sauf prélèvement éventuel si des primes ont été versées après le 13 octobre 1998).
Exemple : Monsieur X a souscrit un contrat d’assurance vie en 1989, dont le bénéficiaire est son fils unique. Monsieur X a versé des primes tout au long de sa vie dont 30 000 euros après le 13 octobre 1998. Monsieur X est décédé le 2 janvier 2022. Le capital versé au fils n’est pas soumis aux droits de succession de droit commun mais peut être soumis à un prélèvement pour les primes versées depuis le 13 octobre 1998. Pour ce type de prélèvement, un abattement spécifique de 152 500 euros est applicable. Ainsi en l’espèce, les capitaux ne seront nullement imposés. Si les primes versées étaient supérieures à 152 500 euros, il y aurait eu un prélèvement de 20 % et 31,25 %.

 

SOUSCRIPTION D’UN CONTRAT À COMPTER DU 20 NOVEMBRE 1991
Lorsqu’un contrat a été souscrit après le 20 novembre 1991, les droits de succession sont exigibles sur le montant des primes versées au-delà de 70 ans après abattement général de 30 500 euros. Restent donc exonérées :
– les primes versées avant le 70e anniversaire,
– les primes versées après 70 ans dans la limite de 30 500 €.
Les primes versées après 70 ans sont également exonérées si le bénéficiaire est exonéré des droits de succession (conjoint ou PACS…).

Après déduction de l’abattement de 30 500 €, les primes sont alors imposées aux droits de succession dans les conditions de droit commun compte tenu du lien de parenté existant entre l’assuré et le bénéficiaire.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques. 

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Les lois n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique, dite loi « ASAP » et n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « Climat et Résilience » ainsi que le décret d’application Décret n° 2021-1096 du 19 août 2021 modifiant diverses dispositions relatives aux sols pollués et à la cessation d’activité des installations classées pour la protection de l’environnement (applicable aux cessations d’activités instruites à compter du 1er juin 2022), sont venues renforcer les obligations du dernier exploitant d’une ICPE dans le cadre de sa cessation d’activité et ont permis de doter les professionnels d’outils nouveaux et de définitions claires de la « réhabilitation » et de « l’usage » au sens du droit environnemental, visant à assurer une meilleure sécurité juridique des transactions.

 

Le tableau synoptique suivant, présente les apports de ces lois et de ce décret d’application pour les quatre phases de la cessation d’activité définies par l’article R512-75-1 du Code de l’Environnement (CE), que sont :

– La notification à l’administration de la cessation d’activité (mise à l’arrêté définitif)

– La mise en sécurité du site

– La détermination de l’usage futur du site

– La réhabilitation ou la remise en état

Ainsi que les éléments d’information et de négociation à prévoir entre le vendeur et l’acquéreur d’un site sur lequel une activité ICPE a été exploitée. Il est à noter qu’à tout moment, même après la remise en état du site, le préfet peut imposer à l’exploitant ou le cas échéant au tiers demandeur agissant en vertu des dispositions de l’article L512-21 du CE, les prescriptions nécessaires à la protection des intérêts mentionnés aux articles L211-1 et L511-1 du Code de l’environnement.

Écrit par Me Maxime Vauquelin 

 

 

 

 

À l’issue de l’Assemblée générale du 20 mai 2022, Maître Matthieu VINCENS de TAPOL a présenté la nouvelle composition de la Chambre des notaires de la Gironde.

Composition de la chambre pour 2022-2023 :

Président

Me Matthieu VINCENS de TAPOL, notaire à Pessac

Vice-président

Me Delphine DETRIEUX, notaire à La Réole

Premier Syndic

Me Audrey DAMBIER, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Frédéric YAIGRE, notaire à Bordeaux

Syndic

 Me Marie LABORDE-LATOUCHE, notaire à Bordeaux 

Syndic

 Me Emmanuel BAUDERE, notaire à Bordeaux 

Secrétaire

 Me Emmanuelle GARNAUD, notaire à Bruges 

Secrétaire adjoint

 Me Dino RAZA (Claudino RAZAFIKOANIMBOLANIVO), notaire à Langon 

Trésorier

 Me Laure BOSSET ANDRIEU, notaire à Bordeaux 

Trésorier adjoint

 Me Thomas de RICAUD, notaire à Lanton 

Rapporteur

 Me Julie MOUMIN, notaire à Bordeaux 

Membres

 Me Pascale BUGEAUD, notaire à Talence 

Me Annie NAVARRI, notaire à Cenon 

Me Jérôme DURON, notaire à Arcachon 

Me Victor MARIN, notaire à Libourne 

Me Johann BEN ASSAYA-JOLIS, notaire à Pauillac 

Me Mathieu CASSOU, notaire à Blaye 

Me Françoise PALAZO-VIGNAU, notaire à Villenave d’Ornon 

Me Anne-Cécile PERROMAT, notaire à Bordeaux 

Me Thomas BUGEAUD, notaire à Blanquefort 

Me Julie GOUVERNEUR, notaire à Bordeaux 

Délégués à la déontologie : Me Johann BEN ASSAYA-JOLIS et Me Anne-Cécile PERROMAT 

Officier de bouche : Me Laure BOSSET ANDRIEU


 

Les associations peuvent recevoir des dons et des legs afin de les aider à développer leurs missions. L’association doit répondre à certains critères pour recevoir un legs sans autorisation, ou pour bénéficier d’une exonération de droits de succession. Le legs peut être fait par testament authentique (devant notaire) ou de façon plus courante par testament olographe. Dans tous les cas, il faut confier son testament à un notaire pour l’enregistrer au Fichier de dernières volontés et pour en assurer la conservation. Réserver tout ou partie de sa succession à une bonne cause nécessite donc de prendre certaines précautions pour être le plus efficace possible.

QUE PEUT-ON LÉGUER ?

Toute personne a la possibilité de transmettre son patrimoine après sa mort à une association habilitée à recevoir des legs. En présence d’héritiers réservataires (enfants ou conjoint) qui ont le droit à une part minimale de la succession, le legs ne pourra porter que sur la quotité disponible, ce qu’on peut léguer librement. En l’absence d’héritiers réservataires, il est possible de disposer de son patrimoine sans restriction. Une personne peut léguer à une association :

– l’ensemble de son patrimoine (legs universel) ;

– une fraction de son patrimoine (la moitié, un quart…) ;

– un bien déterminé : une somme d’argent, des titres, des bijoux, des œuvres d’art, des immeubles.

Il sera plus simple pour une association de recevoir des liquidités qu’un bien immobilier qu’elle devra vendre, ce qui prend du temps et entraînera des frais. Il est déconseillé de multiplier les petits legs à de nombreuses associations, car chacune va devoir assumer les formalités, ce qui prend du temps pour une petite somme. Attention aussi de ne pas multiplier le nombre d’associations légataires universelles, le règlement de la succession n’en sera que plus difficile, les associations devant toutes réaliser les mêmes démarches, et donner leur accord à la vente de chaque bien.

COMMENT PEUT-ON LÉGUER ?

Outre les conditions de validité du testament à respecter (un écrit de la main du testateur, daté et signé) il est impératif que le legs ait un bénéficiaire. Les litiges portent principalement sur les legs faits au profit des associations dont le testateur ignorait la dénomination exacte. Les juges doivent alors interpréter la volonté du testateur pour déterminer l’organisme gratifié. Par exemple, le legs consenti à la « Fondation pour la recherche contre le Sida » (qui n’existe pas) a été attribué à la « Fondation mondiale de recherche et prévention du Sida ». Le legs consenti à « une association de bienfaisance pour des enfants sans famille et malheureux » est nul faute de pouvoir déterminer le bénéficiaire. Le testateur doit désigner lui-même le légataire. Il est interdit de faire un legs où la désignation du légataire est confiée à un tiers. Par exemple, a été annulé le legs rédigé comme suit : « je ne veux pas que ma famille hérite, à vous de faire don à qui vous voudrez ». En revanche, a été validé le legs qui affectait les biens de la testatrice « un quart à M. et Mme C. et le reste pour la recherche médicale au bon gré de Maître P. ». La jurisprudence admet la validité du legs assorti de la charge de transmettre son bénéfice à une personne qui sera déterminée par le légataire dans une catégorie de bénéficiaires déterminables. Par exemple, il est possible de prévoir de léguer une partie de sa succession à une association à choisir par le légataire parmi une catégorie d’associations (recherche médicale, protection de la faune…). C’est une solution lorsque le testateur veut adresser un legs à une association à créer ou une fondation qui n’existe pas au jour de l’ouverture de sa succession ou qui n’aurait pas lors de sa création la reconnaissance d’utilité publique.

QUELS ORGANISMES PEUVENT RECEVOIR UN LEGS ?

Les associations ne sont pas toutes autorisées à recevoir des legs. Cette autorisation est réservée aux « grandes associations » reconnues d’utilité publique, aux associations culturelles, de bienfaisance ou celles qui soutiennent la recherche médicale ainsi que celles déclarées depuis trois ans au moins et qui sont d’intérêt général à condition de remplir certaines missions. Le legs destiné à une association est accepté librement par elle. Le notaire est tenu de déclarer le legs au préfet du département où l’association a son siège social. Lequel va vérifier que l’association peut effectivement recevoir son legs et rendre sa décision dans les 4 mois suivants. L’absence de réponse valant acceptation.

QUELLE EST LA FISCALITÉ APPLICABLE AU LEGS ?

Les legs au profit de ces organismes bénéficient d’une exonération de droits de succession ; c’est notamment le cas des organismes d’utilité publique ou d’intérêt général dont les ressources sont affectées à des œuvres d’assistance (orphelinat), à la défense de l’environnement naturel ou à la protection des animaux ou ayant un caractère philanthropique, éducatif, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou encore les associations cultuelles ou congrégations … Dans le cas où l’association ou la fondation d’utilité publique n’utilise pas ses ressources pour les causes mentionnées ci-dessus, la fiscalité successorale entre frère et sœur est applicable (35 % jusqu’à 24 430 euros ; 45 % au-delà de cette somme). Pour les autres associations, le taux est fixé à 60 % sur la totalité de la valeur du legs. L’exonération des droits de succession bénéficie aux organismes de même nature établis dans un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale sous certaines conditions.

COMMENT OPTIMISER LA FISCALITÉ ?

Lorsque le défunt souhaite léguer à une personne avec laquelle il n’a pas de lien de parenté ou encore un parent éloigné (cousin, neveu), il peut limiter les droits de succession en gratifiant une association caritative. C’est la technique du legs net de droits. Si vous laissez 100 000 euros à votre meilleur ami, il paiera 60 % de droits de succession, il ne percevra que 40 000 euros. En instituant une association caritative, exonérée de droits de mutation, légataire universelle, à charge pour elle de délivrer un legs net de 40 000 euros au gratifié, elle recevra ces 100 000 euros sans droits de succession, elle paiera à votre ami les 40 000 euros prévus et supportera les droits de succession de 60 % du legs soit 24 000 euros (60 % x 40 000 = 24 000). L’association aura déboursé 64 000 euros sur les 100 000 euros reçus et en conservera 36 000 et votre meilleur ami aura reçu ses 40 000 euros. 

 

Par Me Agathe COQUEMA, notaire à Bordeaux

 

Entrée en vigueur le 27 mars 2014, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové), a réformé la pratique notariale du fait de son fort impact sur les cessions de biens et droits immobiliers soumis au statut de la copropriété. Elle s’impose à toute cession de lots de copropriété, peu importe son affectation (tant que l’immeuble est au moins partiellement destiné à l’habitation) et sans distinction de la qualité de l’acquéreur (personne physique ou morale).

Parmi les nombreux objectifs de la loi, il faut souligner l’obligation d’information accrue pesant sur les vendeurs de lots de copropriété, en application des dispositions de l’article L. 721-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. C’est ainsi que le rédacteur de tout avant-contrat doit désormais réunir nombre de pièces permettant à l’acquéreur de s’engager en ayant parfaite connaissance des informations relatives à la situation juridique, financière et même structurelle du bâtiment dont dépend(ent) le(s) lot(s) objet(s) de la vente.

CONCERNANT L’ORGANISATION DE L’IMMEUBLE, LE SYNDIC DOIT TENIR À DISPOSITION DES COPROPRIÉTAIRES :

– la fiche synthétique : similaire à la carte d’identité de l’immeuble, elle est aujourd’hui devenue obligatoire pour les copropriétés et reprend les principales informations telles que les données financières et techniques, et notamment le numéro d’immatriculation de la copropriété ;

– les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété des trois dernières années ;

– le carnet d’entretien de l’immeuble, qui regroupe notamment les informations relatives à l’assurance des parties communes, aux divers contrats d’entretien et abonnements de la copropriété, aux éventuels employés et aux travaux effectués ;

– l’état descriptif de division – règlement de copropriété initial et tous les modificatifs publiés.

La principale difficulté pour les rédacteurs d’avant-contrats consiste à réunir l’ensemble des actes publiés au service de la publicité foncière contenant état descriptif de division – règlement de copropriété de l’immeuble et leurs éventuels modificatifs. Encore à ce jour, il est regrettable que tous les syndics de copropriété ne soient pas en possession de ces pièces.

La pratique consiste donc désormais à lever un état hypothécaire de l’immeuble mis en copropriété afin d’identifier ces actes et en obtenir copie auprès des détenteurs des minutes avant toute régularisation d’avant-contrat.

Concernant l’aspect financier de la copropriété, le syndic doit délivrer une note de renseignements reprenant :

CONCERNANT L’ASPECT FINANCIER DE LA COPROPRIÉTÉ, LE SYNDIC DOIT DÉLIVRER UNE NOTE DE RENSEIGNEMENTS REPRENANT :

– le montant des sommes payées par le vendeur sur les deux derniers exercices comptables (au titre des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, c’est-à-dire le montant des travaux votés) ;

– le montant des sommes qui seront dues par l’acquéreur au syndic ;

– le montant total des sommes dues au syndicat au titre des impayés de charges et les dettes envers les fournisseurs ;

– le cas échéant, le montant total porté au compte du vendeur au titre du fonds travaux concernant le lot vendu ainsi que le montant de la dernière cotisation (ce fonds travaux n’est obligatoire que pour les copropriétés dont l’immeuble a été achevé depuis plus de 5 ans et pour celles formées d’au moins 10 lots).

Enfin, sur l’aspect structurel de l’immeuble, l’acquéreur doit avoir la possibilité de s’assurer des caractéristiques techniques du bâtiment dans lequel il achète un lot de copropriété d’où la nécessité de lui communiquer, s’il a été établi, le diagnostic technique global. Ce diagnostic, visé à l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation, constitue un audit des caractéristiques de l’immeuble et permet d’informer les copropriétaires sur l’état apparent des parties communes et des équipements communs et sur les éventuels travaux qui permettraient d’améliorer le bâtiment ainsi que leur coût.

IL FAUT TOUTEFOIS NOTER QUELQUES EXCEPTIONS :

– lorsque l’acquéreur est déjà copropriétaire dans l’immeuble, seules les informations financières doivent lui être délivrées. En effet, du fait de sa qualité de copropriétaire, il dispose déjà de toutes les autres informations ;

– en cas de cession d’un lot annexe, tel qu’un emplacement de parking ou un local (cave, cellier, garage, grenier…), l’acquéreur ne se verra pas remettre les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, le carnet d’entretien ni le diagnostic technique global.

L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation précise que l’intégralité des pièces énumérées ci-dessus doit être portée à la connaissance de l’acquéreur préalablement à la signature de tout avant-contrat, sur tous supports et par tous moyens.

Cette remise peut donc intervenir en mains propres, sur clé USB ou encore faire l’objet d’un envoi dématérialisé avec l’accord de l’acquéreur. Il est également possible de les annexer à l’avant-contrat du projet d’acte définitif.

La communication des « pièces loi ALUR » a toute son importance car elle conditionne pour l’acquéreur l’ouverture de sa faculté de rétractation prévue à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. En effet, le délai de 10 jours de la loi SRU ne commence à courir qu’à compter du lendemain de la remise desdites pièces. En l’absence d’avant-contrat, le projet de l’acte authentique de vente doit être notifié à l’acquéreur, permettant ainsi l’ouverture de son délai de réflexion. Cet envoi doit être accompagné de pièces relatives à l’organisation de l’immeuble, du diagnostic technique global et du montant total des sommes dues au syndicat au titre des impayés de charges et du montant des dettes envers les fournisseurs. Si le respect rigoureux de ce formalisme s’impose au regard de la mise en œuvre de la faculté de rétractation, il est regrettable que le législateur n’ait prévu aucune sanction lorsque que la mutation n’entre pas dans le champ d’application de la loi SRU.

Certes, pour le vendeur d’un lot de copropriété, cette réforme représente des contraintes, notamment l’allongement des délais pour régulariser un avant-contrat ou les éventuels frais liés à la délivrance des pièces exigées par la loi (même si les frais facturés par les syndics de copropriété ont été plafonnés). Cependant, en renforçant de façon considérable l’information délivrée aux acquéreurs, on peut supposer que le nombre de litiges liés parfois au manque de transparence des vendeurs sur la situation financière d’une copropriété ou encore sur l’absence de communication des règles de fonctionnement applicables dans un immeuble soumis au statut de la copropriété va tendre à la baisse.

Largement critiquée lors de sa promulgation, notamment du fait de son application échelonnée, incertaine (renvoyant à des décrets d’application à paraître) et laborieuse pour la pratique notariale, la loi ALUR est aujourd’hui saluée par l’ensemble des acteurs – vendeur, acquéreur, agent immobilier, notaire, syndic – qui interviennent lors de la cession d’un lot de copropriété.

 

Par Me Albane LESUEUR

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois de Juillet.

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Le Pacte Dutreil a été instauré afin d’alléger le coût fiscal de la transmission des entreprises dans le cadre familial. Examinons la transmission à titre gratuit d’une entreprise individuelle au sens strict.

Le « pacte Dutreil » est un dispositif instauré par la loi n° 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique (dite « loi Dutreil », du nom de son instigateur Renaud Dutreil, alors secrétaire d’État aux PME), afin d’alléger le coût fiscal de la transmission des entreprises dans un cadre familial, suite à un décès ou à une donation. Les entreprises peuvent être exploitées de manière directe ou sous forme sociétaire.

Dans le premier cas, ce sont les éléments constitutifs de l’exploitation qui seront cédés (matériel, immobilisations, stock…), alors que, dans le second, ce sont tout ou partie des titres sociaux (part sociale ou action). La présente étude portera juridique autonome. C’est notamment le commerçant, l’artisan, le professionnel libéral ou encore l’agriculteur. Il est répertorié au répertoire national des entreprises et des établissements (SIRENE). En définitive, l’entreprise s’entend de l’ensemble des éléments d’actif et de passif nécessaires à l’exercice de l’activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale. Elle est la forme la plus répandue dans les petites structures, et reste la plus adaptée à l’entreprise de subsistance (par opposition à l’entreprise de croissance).

À titre de comparaison, en 2021, sur 995 900 entreprises (au sens large) créées, 724 900 sont des entreprises individuelles ou micro-entreprises.

En matière de transmission à titre gratuit de ces entreprises, l’article 787 C du Code Général des Impôts (CGI) prévoit que sont exonérées, sous certaines conditions, de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de 75 % de leur valeur, la totalité ou une quote-part indivise de l’ensemble des biens meubles ou immeubles, corporels ou incorporels, affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmis par décès ou entre vifs.

Avec le temps, la fiscalité, ainsi que la valeur de l’entreprise et donc la base taxable aux droits de mutation à titre gratuit, n’ont de cesse d’évoluer. Or l’absence d’anticipation par le dirigeant d’entreprise de la transmission de son outil de travail peut accroître les difficultés et risquerait alors de compromettre la pérennité de l’entreprise. C’est pourquoi il est vivement conseillé de se rapprocher du notaire en vue d’élaborer la chronologie détaillée de la transmission de l’entreprise afin d’en alléger le coût. Cette étude tentera d’établir une fiche pratique et proposera ensuite un exemple chiffré.

FICHE PRATIQUE SUR LA TRANSMISSION D’ENTREPRISE INDIVIDUELLE À TITRE GRATUIT

1) Mutations concernées

Le régime de faveur prévu à l’article 787 C du Code Général des Impôts est applicable en cas de transmission par décès ou entre vifs. Dans le premier cas, consécutif au décès du propriétaire de l’exploitation, la formalité sera établie dans le cadre du règlement de la succession ; dans le second, à l’occasion de l’acte de donation, quelle qu’en soit la forme (donation simple, donation-partage avec ou sans soulte).

2) Biens concernés

Afin de bénéficier du dispositif, la transmission doit porter sur une entreprise individuelle, une quotepart d’entreprise individuelle ou des parts de sociétés unipersonnelles (SASU, EURL par exemple).

En effet, l’administration a précisé que les entreprises à associé unique sont assimilées aux entreprise individuelles lorsque les dispositions relatives à l’engagement réputé acquis au sens de l’article 787 B du CGI ne leur sont pas applicables.

Est-il nécessaire de préciser ici que cette entreprise doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; critère qui constitue l’essence même de l’article 787 C du CGI. Les biens devant être cédés sont les biens nécessaires, et affectés, à l’exercice de cette activité. Ce critère est dissocié de la présence, ou non, du bien à l’actif du bilan de l’entreprise.

On peut imaginer le cas, courant, des biens qui figurent à l’actif du bilan de l’exploitation individuelle, mais qui ne sont pas affectés à l’exploitation ; Comme par exemple un immeuble à usage d’habitation ou des titres financiers de placements. Ces derniers biens sont logiquement exclus du dispositif Dutreil, mais pas pour autant exclus de la transmission. Le praticien devra alors opérer une ventilation entre les biens soumis, et ceux exclus, du régime de faveur. Inversement, du fait que le traitement comptable ou fiscal appliqué au bien soit sans incidence, l’hypothèse inverse se vérifie. En effet, si à l’occasion de la transmission de son entreprise individuelle, le chef d’entreprise décide de céder également un immeuble, lui-même affecté à la réalisation des actes de commerce, alors il doit être intégré dans l’assiette des biens partiellement exonérés.

Par conséquent, l’exonération partielle s’applique à l’ensemble des biens meubles ou immeubles, corporels et incorporels, affectés à l’exploitation de l’entreprise.

L’affectation s’apprécie par rapport à l’utilité du bien pour parvenir à l’exercice de cette activité. À ce sujet, il a été confirmé que le stock de l’entreprise est compris dans le dispositif, même s’il n’est pas cédé dans sa totalité (notamment en raison d’une législation particulière). Le régime d’imposition des bénéfices de l’exploitation (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) est sans incidence sur l’application du dispositif. Il est ici précisé que le régime de faveur peut trouver à s’appliquer en cas de cession partielle de l’exploitation, dès lors qu’une branche complète d’activité est transmise. Cela signifie que les éléments cédés peuvent, et doivent, faire l’objet d’une exploitation autonome à l’issue de la transmission.

Exemple : l’entrepreneur mécanicien-carrossier qui décide de transmettre à son fils la branche d’activité de carrosserie, et se réserve celle relative à la mécanique.

3) Conditions d’application du dispositif Dutreil

La valeur de la totalité des biens nécessaires à l’exploitation d’une entreprise individuelle (ou d’une quote-part indivise) bénéficie de l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit sous réserves de respecter les conditions suivantes :

a/ Délai de détention

La première condition est celle relative à la durée de détention de l’entreprise individuelle. En effet, afin de bénéficier de ce dispositif, l’entreprise doit avoir été détenue par le défunt ou le donateur depuis au moins deux (2) ans à compter de son acquisition à titre onéreux.

Les héritiers, donataires ou légataires devront être en mesure de justifier, par tous moyens, cette condition. Pour les cas où l’entreprise a été créée par le défunt (ou donateur), ou reçu par lui à titre gratuit (succession ou donation), aucun délai n’est exigé par l’administration fiscale pour bénéficier du régime de faveur. La Cour de cassation, au moyen d’une jurisprudence récente (arrêt du 10 septembre 2013, n°12-21140), a eu l’occasion une nouvelle fois de rappeler qu’il n’y avait pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas. En effet, elle admet l’application du dispositif Dutreil en cas de transmission d’une exploitation alors que l’exploitant individuel avait pris sa retraite depuis 5 ans, et dont l’exploitation avait été poursuivie par le conjoint survivant.

En définitive, le fait que l’entreprise ne soit pas exploitée par son propriétaire au jour de la transmission n’est pas une condition d’application du dispositif. Mais, à l’inverse, si les biens donnés sont mis en location-gérance (le cas du fonds de commerce) à une société à responsabilité limitée, ils ne sont donc plus affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle et sont donc exclus du dispositif de faveur (Réponse ministérielle GIRO, JO AN 15 août 2006 n°85780).

b/ Engagement individuel de conservation des héritiers, donataires ou légataires

À l’occasion de l’acte de donation, ou de la déclaration de succession, chacun des héritiers, légataires ou donataires, doit prendre, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, l’engagement de conserver l’ensemble des biens nécessaires à l’exploitation de l’entreprise individuelle pendant une durée de quatre (4) ans à compter de la transmission.

Cela signifie que les bénéficiaires de la transmission doivent conserver les biens reçus par eux pendant ce laps de temps, sauf à prévoir le cas de la cession isolée ou le remplacement d’un élément d’actif. On peut facilement envisager l’hypothèse de l’obsolescence d’un élément matériel de l’entreprise, ou le renouvellement du stock. Ces modifications ne viendront donc pas remettre en cause le bénéfice du dispositif Dutreil, d’une manière logique. Pour le cas où une indivision successorale consécutive à un décès ou un acte de donation déciderait d’y mettre fin, il est admis que le partage avec soulte n’entraîne pas la déchéance du dispositif de faveur, mais emporte simplement le report des conditions sur l’attributaire de l’exploitation.

Dans pareil cas, il est essentiel que l’ensemble des biens nécessaires à l’exploitation soient transmis à l’attributaire. Devant la recrudescence des créations de société, il faut également envisager le cas de la transformation de l’entreprise individuelle en société. De la même manière, cet événement ne remet pas en cause les dispositions de l’article 787 C du Code Général des Impôts.

Néanmoins de nouvelles conditions sont fixées :

– la société doit être créée spécialement pour cet apport, et détenue par le (ou les) bénéficiaire(s) du dispositif ;

– le délai d’engagement de conservation prévu est reporté sur les parts ou actions attribuées ;

– l’un des donataires, héritiers ou légataires doit exercer une fonction dirigeante au sein de la société créée.

Enfin, tel que le vise le d) de l’article 787 C du code Général des Impôts, l’exonération partielle accordée au titre de la mutation à titre gratuit n’est pas remise en cause en cas de donation par le bénéficiaire lui-même de la première transmission, à condition que le donataire :

– soit le descendant du donateur,

– poursuive l’engagement de conservation jusqu’à son terme initial.

c/ Poursuite de l’exploitation de l’entreprise par l’un des héritiers, donataires ou légataires,

À compter de la transmission à titre gratuit, l’un des héritiers, donataires ou légataires doit effectivement exploiter l’entreprise pendant une durée de trois (3) ans. Cela implique que l’exploitant y exerce son activité habituelle et principale. Lorsque l’une des personnes visées à l’article 787 C du CGI exerce, en même temps, plusieurs professions, l’activité principale correspond à celle qui constitue l’essentiel de ses activités économiques, et ce même si elle ne dégage pas la plus importante part de ses revenus. Il faut garder en lumière que c’est au bénéficiaire du régime de faveur de démontrer qu’il exploite effectivement l’entreprise à titre habituel et principal. L’administration fiscale retiendra un faisceau d’indices, comme par exemple le temps passé sur l’exploitation, l’importance des responsabilités, les difficultés rencontrées et enfin la part dans les revenus globaux à défaut de pouvoir justifier d’autres indices. Un élément important à souligner, et qui rappelle la nécessité d’anticiper au maximum la transmission d’entreprise. Il a été admis que l’exploitation puisse être effectuée par l’intermédiaire d’un mandataire à effet posthume désigné par le défunt, lorsque les héritiers ou donataires sont mineurs ou ne disposent pas du diplôme requis (Rep. Ministérielle Des Esgaulx, JO AN 26 aout 2008, n°15329).

4) Obligations déclaratives

Une fois la transmission réalisée, diverses obligations déclaratives pèsent sur chacun des héritiers, donataires ou légataires. À cet égard, la loi de finances pour 2019 a allégé ces obligations. Elles sont codifiées à l’article 294 quater de l’annexe II du CGI. Désormais, outre l’attestation visée au I de l’article susvisé qui est à annexer à l’acte de donation ou la déclaration de succession, le bénéficiaire du dispositif n’a plus qu’une seule attestation à fournir à l’administration spontanément dans les trois mois qui suivent le terme de l’engagement de conservation. Cette attestation certifie que les obligations et conditions prévues à l’article 787 C du CGI tenant à l’obligation de conservation et à la poursuite d’activité étaient remplies depuis la date de la transmission jusqu’à celle de la fin des obligations. Aussi, et en cours d’engagement, l’administration fiscale peut demander à chacune des personnes visées au a) de l’article 787 C du CGI de lui fournir une attestation certifiant que les conditions du dispositif sont remplies. Dans ce cas, la réponse doit intervenir dans un délai de 3 mois à compter de la demande de l’administration.

5) Conséquences du non-respect des conditions légales

Si l’engagement de conservation est rompu, en dehors des cas prévus plus haut, l’héritier, le donataire ou le légataire, ou ses ayants cause à titre gratuit, devient redevable du complément des droits de mutation à titre gratuit, assorti de l’intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois prévu à l’article 1727 du CGI.

Si les autres conditions posées par l’article 787 C du CGI ne sont pas respectées, les conséquences sont les mêmes. Néanmoins, en cas de non-respect de la condition liée à la poursuite d’activité, tous les donataires ou héritiers sont tenus d’acquitter le complément de droits et l’intérêt de retard. Dans tous les cas, avant de procéder au recouvrement des droits de mutation et intérêts de retard le cas échéant, l’administration fiscale devra informer les personnes visées des motifs remettant en cause l’exonération partielle, et inviter ces personnes à présenter les justificatifs.

6) Liquidation des droits + article 790 II du CGI

Dès lors que l’ensemble des conditions visées est remplie, l’assiette taxable de la valeur de l’entreprise transmise est réduit des trois quarts.

En d’autres termes, seulement 25 % de la valeur transmise est taxée aux droits de mutation à titre gratuit. Il est utile de rappeler ici que l’assiette taxable s’entend de la différence entre l’actif brut et le passif. En effet, certaines dettes, dès lors qu’elles ont été contractées par le donateur (ou le défunt) pour l’acquisition ou dans l’intérêt de l’entreprise transmise, sont déductibles de la valeur globale des éléments cédés.

En définitive, la formule de liquidation des droits est la suivante :

[valeur entreprise cédée (= actif brut – passif déductible) x 25 % – abattement légal] x barème progressif selon la qualité du donataire, héritier ou légataire.

Ensuite, et si elles réunissent les conditions prévues à l’article 787 C du Code général des impôts, les donations en pleine propriété des parts ou actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ou de la totalité ou d’une quote-part indivise de l’ensemble des biens meubles et immeubles, corporels ou incorporels, affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle ayant la même activité peuvent bénéficier d’une réduction de 50 %, lorsque le donateur est âgé de moins de soixante-dix ans.

Cette réduction ne bénéficie ni aux donations en nue-propriété, ni aux donations d’usufruit de ces mêmes biens.

EXEMPLE CHIFFRÉ

Afin d’illustrer cette fiche pratique, je vous propose un exemple détaillé et chiffré. M. X a créé dans les années 90 une entreprise de maçonnerie. Il exploite cette entreprise avec son épouse, avec laquelle il s’est marié en 1985 sans contrat préalable à leur union. M. et Mme X, tous deux âgés de 65 ans, ont l’intention de céder leur exploitation à leur fils Pierre. Ces derniers viennent consulter leur notaire afin de liquider le montant des impôts dus en cas de donation en pleine propriété de l’entreprise. À ce jour, l’entreprise est valorisée à la somme de 2 000 000 €. Sur le matériel cédé, il reste un prêt en cours d’un montant de 200 000 €, que Pierre est disposé à reprendre.

Détermination du montant de l’assiette taxable des droits de donation : Valeur nette de l’entreprise cédée : 1 800 000 €.

Abattement partiel Pacte Dutreil (787 C du CGI) : 1 800 000 x 75 % = 1 350 000 €.

Assiette taxable globale : 450 000 €

Liquidation de l’impôt par parent :

Assiette taxable par parent : 450 000 € / 2 = 225 000 €

Abattement légal pour chaque parent au profit de Pierre : 100 000 €

Assiette taxable par parent : 125 000 €

Montant des droits selon le barème progressif de l’impôt.

Après application de la déduction des droits de donation prévue à l’article 790 II du CGI, le montant des droits par part transmise par chaque parent s’élève à la somme de 11 597 €. À titre de comparaison, à défaut d’option pour le dispositif de faveur prévu à l’article 787 C du CGI dit pacte Dutreil, le montant des droits dus par part transmise par chaque parent s’élèverait à la somme de 182 962 €.

L’économie réalisée est substantielle et le levier fiscal est significatif. En conséquence, il sera judicieux pour toute personne soucieuse de la transmission de son outil de travail de prendre conseil auprès de son notaire afin de la réaliser dans les meilleures conditions.

 

Par Me Paul CINTAS, Notaire à La Réole

La rédaction du magazine CONSEILS DES NOTAIRES est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de Juillet.

CONSEILS DES NOTAIRES – Juillet 2022 N° 61 – LETTRE AUX PERSONNES PUBLIQUES

L’usufruitier a le droit d’utiliser un bien, le louer, en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Ce droit est toujours temporaire et s’éteint au plus tard au décès de son titulaire. Il est cependant possible d’en prévoir l’extinction anticipée.

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre (le nu-propriétaire) a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance (Article 578 du Code civil). L’usufruitier a donc le droit d’utiliser un bien, le louer, en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Ce droit est toujours temporaire ; il s’éteint nécessairement et, au plus tard, au décès de son titulaire. Il est cependant possible de prévoir l’extinction anticipée de l’usufruit, à une date déterminée.

Habituellement, lors d’une donation, les parents se réservent l’usufruit du bien donné, jusqu’au décès du survivant d’entre eux et donnent la nue-propriété aux enfants. Les parents conservent alors le droit d’utiliser le bien et d’en retirer les fruits. Les enfants deviendront pleins propriétaires, au décès du deuxième parent. L’un des freins à la réalisation d’une donation aux enfants est souvent caractérisé par la peur, pour les parents, de ne pouvoir faire face au coût important de la dépendance.

Si le bien est donné en nue-propriété aux enfants, à l’occasion d’une vente, les parents usufruitiers ne percevront qu’une faible partie de la valeur du bien déterminée selon les dispositions de l’article 669 du Code Général des Impôts.

Exemple :

La vente d’un bien donné en nue-propriété aux enfants, les parents ont moins de 81 ans révolus, ils ne percevront que 30 % du prix de vente, les enfants 70 %.

Paradoxalement, les parents manifestent le désir de vouloir aider matériellement leurs enfants. La donation d’usufruit temporaire permet de concilier ces différents objectifs. Elle consiste à ne donner que les revenus et l’usage du bien, pour une durée donnée. Vous pouvez ainsi donner les fruits d’un bien immobilier ou d’un portefeuille d’actions. La donation est effectuée par acte notarié. À l’issue de la durée fixée, les parents retrouvent la pleine propriété du bien, automatiquement, sans démarche à effectuer.

Cependant, une telle donation peut avantager économiquement un enfant, au détriment des autres enfants, point sur lequel il ne faut pas sous-estimer les conséquences civiles.

LES CONSÉQUENCES CIVILES

Lorsque les parents aident financièrement leurs enfants, il ne s’agit pas toujours d’une donation. Il peut s’agir, simplement, d’une obligation légale : l’obligation d’entretien ou l’obligation alimentaire vis-à-vis de ses enfants. En présence d’une donation d’usufruit temporaire, comme en présence de n’importe quelle autre donation consentie à un héritier, se pose la question du rapport à succession. (Le rapport à succession est l’opération préalable au partage, consistant dans la restitution, par un héritier, du bien donné par le défunt, afin de rétablir l’égalité entre les héritiers ou de contrôler le respect de la réserve héréditaire).

Une telle donation, sauf convention contraire, est par principe rapportable. La question délicate porte sur le montant à rapporter. L’article 860, alinéa 1er, du Code civil prévoit que le rapport est dû, de la valeur du bien donné, à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation.

En cas de décès du nu-propriétaire, après le terme de l’usufruit, le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation. L’usufruit n’existant plus, sa valeur est de zéro.

Exemple :

Un père a deux enfants étudiants. Afin de remplir son obligation d’entretien et d’éducation à leur égard, il donne au premier, pendant 5 ans, l’usufruit d’un appartement qui procure un revenu net de 1 000 euros et au second, une somme de 1 000 euros par mois. La donation consentie au premier enfant est rapportable mais à concurrence de zéro puisque le terme de l’usufruit est antérieur au décès. Pour le deuxième enfant, les sommes reçues au titre de l’obligation d’entretien et d’éducation ne sont pas rapportables. Les enfants se retrouvent donc dans la même situation.

Un père a deux enfants qui ne sont plus étudiants. Il donne au premier durant 5 ans, l’usufruit d’un appartement qui procure un revenu net mensuel de 1 000 euros par mois. Et à la seconde une somme de 1 000 euros par mois. Le père décède après le terme de l’usufruit.

La donation consentie au premier enfant est rapportable mais à concurrence de zéro puisque le terme de l’usufruit est antérieur au décès. En revanche, le deuxième enfant doit rapporter 60 000 euros (1 000 x 12 mois x 5 ans) à la succession du père (L’opération étant, dans ce cas, non pas réalisée au titre de l’obligation d’entretien et d’éducation mais à titre de donation).

Il y a donc un déséquilibre entre les enfants.

En cas de décès du nu-propriétaire, avant le terme de l’usufruit, il est rapportable selon sa valeur à l’époque du partage. Pour déterminer cette valeur, deux thèses, ici, s’opposent. D’abord la méthode « arithmétique », qui consiste à procéder simplement à l’addition des loyers encaissés. Cette méthode présente indéniablement l’avantage de la simplicité du calcul.

Elle présente en revanche des difficultés d’application sur le plan pratique lorsque l’usufruit a été constitué sur une longue période ; l’usufruitier va devoir justifier du montant des loyers encaissés sur toute la durée de son usufruit. Il risque même de devoir rapporter une valeur supérieure à la valeur du bien en pleine propriété à la date du décès si la donation est consentie sur une très longue durée ; il y a là une incohérence économique.

Une seconde méthode est envisageable, la méthode dite « financière », fondée sur une méthode purement économique. Il s’agit de procéder, par un calcul purement financier, à la capitalisation de l’usufruit sur une période déterminée qui tient compte de la valeur en capital du bien démembré, de la durée de l’usufruit, de l’espérance de vie de l’usufruitier et d’un taux de rendement prédéfini impacté d’une décote intégrant les aléas de la gestion et les charges supportées par l’usufruitier.

Dans l’hypothèse où la donation est stipulée rapportable (car elle peut aussi être consentie hors part successorale), la clause de rapport devra expressément prévoir la méthode d’évaluation pour éviter les aléas d’une interprétation a posteriori de la volonté des parties.

LES CONSÉQUENCES FISCALES

Sur le plan fiscal, la situation apparaît, ce qui peut paraître paradoxal, plus claire.

La valeur de l’usufruit à durée fixe est estimée à 23 % de la valeur en pleine propriété, pour chaque période de dix ans, sans égard à l’âge de l’usufruitier et aux dispositions de l’article 669 du Code Général des Impôts.

Exemple :

Lorsque l’usufruit d’un bien est donné pour une période de dix ans, à un enfant, l’abattement en ligne directe de 100 000 € permet d’échapper aux droits de donation en présence d’un bien dont la valeur ne dépasse pas 434 782 € (100 000 / 0,23 = 434 782,61 €). Le coût fiscal de l’opération est souvent faible.

Les revenus fonciers générés par le bien, dont l’usufruit appartient à l’enfant, sont imposables à son niveau, et ce pendant toute la durée de l’usufruit. Dès lors, en sa qualité de jeune actif ou même d’étudiant sans revenus (dès lors qu’il n’est plus rattaché au foyer fiscal de ses parents), c’est lui qui devient le redevable de l’impôt sur le revenu dans une tranche le plus souvent inférieure à la tranche marginale d’imposition de ses parents. Ainsi le disponible entre les mains de l’enfant est d’un montant supérieur à la pension alimentaire qui lui serait versée par ses parents, elle-même prélevée sur les loyers fiscalisés sur leur tête et dont les conditions de déductibilité sont très limitées. Plus la tranche marginale d’imposition des parents est élevée et plus le gain fiscal est important.

Les parents qui utilisent la donation d’usufruit temporaire bénéficient également d’un autre avantage fiscal, au titre cette fois de la fiscalité du capital. La constitution d’un usufruit temporaire au profit d’un enfant exclut ainsi du patrimoine taxable des parents le bien, pour le faire entrer dans celui de l’enfant, lui-même rarement taxable au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. L’économie fiscale réalisée va dépendre de la tranche marginale d’imposition des parents.

Les enjeux fiscaux d’une donation d’usufruit temporaire sont bien maîtrisés et le risque de requalification par l’Administration sur le fondement de l’abus de droit est limité dès lors que l’opération n’est pas fictive ; la fictivité sera exclue dès lors que le train de vie de l’enfant justifiera une aide financière de ses parents et surtout, en présence d’un bien loué, que les loyers seront réellement appréhendés par l’enfant.

 

Par Me Jean-Baptiste LIBERATORE

La question des places de stationnement reste déterminante lors de la division d’un bâtiment existant, de la réalisation de travaux sur celui-ci ou de nouvelles constructions.

Dans un contexte où l’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme doit viser à atteindre l’objectif de diminution des obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile (article L 101-2 du Code de l’urbanisme), la question des places de stationnement reste déterminante lors de la division d’un bâtiment existant, de la réalisation de travaux sur celui-ci ou de nouvelles constructions.

Il n’y a pas d’obligation pour une collectivité de prévoir des minimums en matière de stationnement, il y a même trois situations dans lesquelles aucun minimum ne peut être imposé :

– logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État ;

– établissements assurant l’hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ; 

– résidences universitaires mentionnées à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation.

L’encadrement législatif des obligations en matière d’aires de stationnement est prévu aux articles L 151-30 à L 151-37 du Code de l’urbanisme.

Le fait générateur de l’obligation de créer des aires de stationnement lorsque le PLU prévoit des minimums.

Il s’agit de la division matérielle du bâtiment existant qui conduit à la multiplication des unités d’habitations autonomes, des travaux sur un bâtiment existant qui aboutissent à la création de nouvelles unités et la réalisation d’une nouvelle construction.

Cette question est plus que d’actualité, le nombre de divisions pavillonnaires ayant connu une nette augmentation depuis le début des années 2000 sous l’effet combiné de la hausse des prix de l’immobilier et de celui des loyers.

Une autorisation d’urbanisme pour la division d’un immeuble n’est obligatoire que lorsqu’elle entraîne un changement de destination, une modification de l’aspect extérieur ou la création de niveaux supplémentaires.

Il est important de noter que les dispositions du PLU doivent être respectées, que le projet soit dispensé ou non de toute autorisation.

Les obligations en matière de stationnements varient en fonction de la destination du bien (constructions à usage d’habitation, établissements commerciaux, artisanaux, à usage de bureaux ou de services, équipement publics ou d’intérêt collectif, hébergement hôtelier). Nous pouvons préciser qu’un PLU peut prévoir pour un immeuble à usage mixte de mutualiser tout ou partie des aires de stationnement, elles pourront ainsi être utilisées en journée par la clientèle des commerces et en dehors des horaires d’ouverture par les habitants.

LA LOCATION DES AIRES DE STATIONNEMENT

Les aires de stationnement peuvent être réalisées dans le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat.

LES SOLUTIONS EN CAS D’IMPOSSIBILITÉ MATÉRIELLE DE RESPECTER LA LOCALISATION

Le créateur de logement peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même :

– d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération ;

– de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

LES DISPOSITIONS DU PLU PLAFONNÉES PAR RAPPORT AU LIEU DE SITUATION DU BIEN

Lorsque les logements mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement.

Ce plafonnement est induit par la mutualisation des capacités de stationnement.

LES RÉDUCTIONS DES OBLIGATIONS PRÉVUES PAR LA LOI AUX RÈGLES DU PLU

Dans le respect des objectifs de développement durable, le Code de l’urbanisme prévoit aux articles L 151-31 et L 152-6-1 des cas de réductions des obligations de réalisation d’aires de stationnement édictées par les PLU.

Ces cas sont au nombre de deux, nous retrouvons ici le stationnement sécurisé des vélos et la mise à disposition de véhicules électriques.

1/ En effet, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, lorsque le règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, réduire cette obligation à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement.

2/ Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage.

VÉRIFICATION PRÉALABLE EN CAS DE VENTE

En cas de vente d’un bâtiment existant, il est important de vérifier si les règles d’urbanisme en matière de stationnement ont bien été respectées afin notamment de pouvoir informer l’acquéreur des conséquences de cette violation.

Nous rappellerons ici que les places créées ne doivent pas être nécessairement vendues avec le logement dont la création a constitué le fait générateur de l’obligation de créer ces aires de stationnement.

Également et afin de pallier les problèmes de stationnement dans les copropriétés, un règlement de copropriété peut contenir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

SANCTIONS

À défaut de respecter les obligations de réaliser les aires de stationnement imposées par le PLU, le créateur de logements peut être condamné sur le fondement de l’article L 610-1 du Code de l’urbanisme.

Violer les prescriptions d’un PLU est un délit, les sanctions sont les mêmes que celles des constructions irrégulières (peine d’amende et remise en état initial des locaux) et peuvent s’imposer à l’acquéreur de l’immeuble. Cette action pénale se prescrit par 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Il demeure qu’il est bien plus délicat pour la collectivité de faire respecter les dispositions du PLU quand la division d’immeuble n’est soumise à aucune autorisation d’urbanisme.

L’autorité compétente, qui ne pourra avoir connaissance d’une division ne nécessitant pas d’autorisation seulement par l’augmentation du nombre de foyers fiscaux, et qui s’apercevrait que cette division ne respecte pas les règles du PLU aurait la possibilité de faire dresser un procès-verbal d’infraction lequel serait transmis au procureur de la République.

Une commune peut ainsi demander la réparation de son préjudice résultant de l’absence de réalisation de places requises (Cour de Cassation, 3e chambre civile, 23 nov 2005).

Il reste cependant rare dans les faits que ces poursuites aboutissent.

LES DISPOSITIONS DE PLU CRÉANT UN MINIMUM DE PLACES DE STATIONNEMENT PAR LOGEMENT : UN OUTIL POUR CONTRÔLER LE NOMBRE DE LOGEMENTS RÉALISÉS

Les communes essaient de contrôler le nombre de logements réalisés sur leur territoire et la densité des constructions en intégrant dans leur PLU des règles plus ou moins strictes quant au nombre de places de stationnement obligatoires par logement.

Cette possibilité de contrôle reste cependant réduite par la loi via les cas de dérogations et de réductions des obligations en matière de stationnement susvisés.

L’objectif fort louable du législateur de lutte contre l’étalement urbain afin de réduire notre impact écologique et ainsi de densification urbaine transparaît à travers la question des places de stationnement.

Il demeure que des centres villes aérés et des zones pavillonnaires étendues font toujours l’objet d’une forte demande de la part des particuliers

 

Par Me Julie CANTAU

Dans un département fortement marqué par la présence de la vigne, tout notaire peut être amené un jour à instrumenter dans le cadre de la transmission d’une exploitation viticole. Il est question ici d’aborder la transmission dans le cadre d’une vente. Et plus particulièrement d’une vente d’un domaine viticole exploité sans enveloppe sociétaire. Afin d’être le plus complet possible, sans avoir la prétention d’être exhaustif en deux pages, nous aborderons différentes problématiques en fonction des multiples réglementations applicables à la matière.

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT IMMOBILIER.

À l’instar d’un particulier qui vend sa maison, le propriétaire exploitant agricole qui vend son exploitation est tenu à une obligation d’information, de plus en plus élargie, au profit de l’acquéreur afin de lui permettre de s’exonérer de la garantie des vices cachés. En effet, quand il s’agit de vendre une exploitation viticole, la cession porte souvent sur des parcelles de vigne en elles-mêmes mais peut également s’accompagner de la vente des bâtiments à usage d’habitation et/ou d’exploitation. Le notaire effectue les vérifications nécessaires afin de protéger efficacement les parties afin que la validité de son acte ne puisse être remise en cause (action intentée par l’acquéreur en diminution du prix de vente ou annulation de la vente). Il annexe à l’acte les rapports des différents diagnostics, qui ne seront que cités, car il s’agit là du droit commun à toutes cessions immobilières (art. L. 271-4, I du Code de la Construction et de l’Habitat) ; plomb, amiante, termites, DPE, assainissement, ERP, nuisances sonores, installations électriques, gaz et note sur les bases de données environnementales.

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT RURAL

BAIL :

Lorsque l’on est chargé de la vente d’une propriété agricole, avant toute chose, il faut connaître l’identité de la personne qui exploite les parcelles (et en vertu de quel titre). Le notaire vérifie s’il existe un contrat de bail ou non. En effet, le propriétaire des parcelles peut avoir décidé de faire exploiter ses parcelles par une autre personne (physique ou morale). Le notaire vérifie la validité de ce bail (attention car en droit rural le bail verbal est assez fréquent) ainsi qu’un certain nombre d’éléments (si le montant du fermage est conforme aux prescriptions énoncées par les arrêtés préfectoraux, si le bail bien qu’ayant existé est toujours en cours de validité, si le preneur en place est en règle au regard des autorisations administratives). Si le preneur en place exploite régulièrement les parcelles dont il s’agit, le notaire purgera son droit de préemption, sauf cas particulier (ex : l’acquéreur pressenti est lui-même parent du vendeur jusqu’au 4e degré).
Le preneur, à qui l’on a notifié par LRAR les conditions de la vente, a deux mois pour se porter acquéreur. Le défaut de réponse dans le délai vaut renonciation de sa part. Pour autant le code rural prévoit à son pro- fit la possibilité de rester sur les lieux. Il s’agira pour l’acquéreur d’acheter une propriété exploitée par une autre personne qu’il ne pourra que très difficilement « mettre dehors ». C’est en cela que ce travail préalable est primordial car il pourrait s’agir là d’un élément déterminant de son consentement.

LA SAFER :

À côté de ce droit de préemption du fermier, il y a également le droit de préemption de la SAFER, qui ne cesse de se renforcer au fil des années et notamment depuis le 1er janvier 2016. Toutes les transmissions à titre onéreux (vente, échange) doivent être communiquées à la SAFER compétente. Le notaire notifie (pour ordre ou pour simple information) à ladite SAFER les conditions de la cession en incluant l’identification exacte du bien, le prix, les conditions générales et les charges pouvant affecter le bien. En réalité, il s’agit purement et simple- ment d’une offre de vente, la notification doit donc être la plus complète possible. La SAFER dispose d’un délai de deux mois pour préemption ou non, partiellement ou totalement. À ces obligations légales, le notaire pro- cède également à des contrôles notamment en vue de protéger l’acquéreur de l’exploitation viticole.

LE CONTRÔLE DES STRUCTURES :

Lorsque l’on est en charge d’une cession d’exploitation agricole, l’un des premiers réflexes est de s’interroger sur la nécessité d’obtenir ou non une autorisation d’exploiter. Si c’est le cas, une demande devra être faite par l’acquéreur et en son nom, avec l’aide du notaire si nécessaire, auprès de la Commission Départementale des Organisations Agricoles (CDOA) ou commission des structures, qui dispose dans la majorité des cas, de 4 mois pour délivrer la fameuse autorisation d’exploiter (sauf demande concurrente). Sauf hypothèse de vente intervenant dans le cadre d’une substitution SAFER (abordé ci-après), procédure d’obtention de l’autorisation d’exploiter spécifique.

L’ÉTAT DE LA VIGNE :

Pour une parfaite information de l’acquéreur, le vendeur doit produire le Casier Viticole Informatisé (CVI). C’est un document officiel, établi annuellement par l’exploitant auprès des services des douanes. Les CVI sont la carte d’identité du vignoble, indiquant pour chaque parcelle plantée, l’année de plantation, le cépage, l’appellation.

Des écarts (en toute bonne foi) peuvent être constatés entre la réalité du terrain et les déclarations au CVI. Les acquéreurs sont tenus d’effectuer un contrôle du contenu eux-mêmes ou par des organismes extérieurs spécialisés. Par la même occasion, l’acquéreur peut aussi vérifier la conformité du vignoble au regard du cahier des charges relativement à toutes les exigences de l’appellation concernée (les règles de densité, de cépage utilisable, de palissage…). Pour compléter ce contrôle, à la demande de l’acquéreur, le notaire recueille auprès de l’INAO, une attestation indiquant la situation de chaque parcelle au regard des zones d’appellation d’origine concernées.

LES OBLIGATIONS D’INFORMATIONS SPÉCIFIQUES AU MONDE VITICOLE :

Afin d’éviter toutes tentatives d’annulation de la vente pour vices cachés, en plus des diagnostics dits de droit commun précédemment énoncés, un certain nombre de pièces et d’informations doivent être communiquées à l’acquéreur. Le vendeur informe l’acquéreur de toute la situation sanitaire du vignoble.

Certaines régions, dont la Nouvelle-Aquitaine, imposent par voie d’arrêté préfectoral, aux exploitants viticoles de procéder à des traitements contre certaines maladies ou épidémies qui touchent la vigne (Ex : la lutte contre la flavescence dorée). Il est d’usage de fournir les factures d’acquisition des produits de traitement contre la flavescence dorée.

Comme indiqué précédent, la vente de propriété viticole emporte parfois la vente des bâtiments à usage de chais et de cuviers. À ce titre, le vendeur informe l’acquéreur des problèmes de pollution dont il aurait été victime auparavant. Il transmet les rapports établis par les laboratoires ayant pu entrainer des difficultés d’obtention des labels en cas de pollution du vin. Si tel est le cas, il est nécessaire de procéder à une décontamination du chai qui peut être très couteuse.

Ainsi et toujours dans l’objectif de faire contracter l’acquéreur en connaissance de cause, il est préconisé de fournir un devis pour la réalisation de ladite décontamination. En l’absence de tout problème connu du vendeur, la prudence impose de faire réaliser un contrôle des pollutions atmosphériques. Sans rentrer dans le côté technique de la question du traitement des effluents vinicoles, dans le cadre d’une vente d’exploitation viticole, aucun contrôle n’est obligatoire. Pour autant, afin d’éviter tout contentieux futur en la matière, le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence d’installations de récupérations et de lui fournir un contrôle du traitement des effluents vinicoles. Le cas échéant, il faudra fournir le contrat d’adhésion à une CUMA pour la collecte et le traitement des effluents viticoles (chais et eau de lavage).

Ces différentes informations sont utiles pour sécuriser la vente, mais également pour permettre aux parties de déterminer la juste valeur de la cession.

Cependant la fixation du prix dépend d’autres éléments importants, notamment la valorisation du stock vendu (y joindre un inventaire qualitatif et quantitatif). À ce titre, vendeur et acquéreur doivent se mettent d’accord sur le volume de stock (bouteilles ou vrac) cédé, sans les VCI qui sont non cessibles. Ces stocks peuvent faire l’objet de garantie appelée warrant. Une demande auprès du Tribunal sera faite pour connaître la situation des stocks concernés relativement à l’existence ou non de warrant. Si certains stocks ne sont pas vendus, il faut prévoir un délai supplémentaire pour le vendeur pour libérer les lieux, (souvent très volumineux, pour des questions de responsabilité en matière de garde de la chose). Toujours concernant la valeur marchande de la cession, les parties doivent être fixées dès le début des discussions, si c’est le vendeur/exploitant ou l’acquéreur qui aura à sa charge les travaux de cultures de la vigne entre la signature du compromis de vente et la signature définitive. La vente d’une propriété agricole peut s’étaler sur plusieurs mois (les règles liées aux avances aux cultures de la campagne en cours et fixer les modalités de paiement, en ce compris le prix de vente global ou en supplément).

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT DES ENTREPRISES :

La liste du matériel : Lorsque l’on vend une exploitation viticole, la cession concerne souvent l’universalité de l’entreprise. Il faut obtenir une désignation détaillée du matériel vendu avec sa valorisation article par article (pour des raisons de taxation notamment) ; l’ensemble du matériel agricole (pulvérisateur, désherbeuse…), qui devra faire l’objet d’un diagnostic de conformité. Une copie des cartes grises de chaque véhicule roulant ainsi que les certificats de non gages et contrôles techniques doit être fournie.

LES MARQUES :

Le premier contrôle consiste à vérifier la validité actuelle des marques cédées notamment au moyen d’un contrôle des justificatifs de dépôt auprès de l’INPI (le cas échéant, joindre le certificat d’enregistrement à la Fédération des Grands Vins). Il peut arriver qu’un second nom de château fasse partie de la cession. Dans ce cas particulier, pour être utilisable, il faut se référer aux prescriptions d’un décret du 4 mai 2012 qui impose que cela soit le résultat d’une réunion de plusieurs exploitations à défaut d’avoir acquis une notoriété avant 1983 (sinon non utilisable).

Le droit du travail :
Lors d’une cession d’exploitation viticole, la reprise du personnel est souvent questionnée. En effet, pour rappel, l’article L.1224-1 du Code du travail dispose que « Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise ». Le vendeur fournit les copies des contrats de travail (et avenants) de tous les salariés, les copies des trois derniers bulle- tins de salaires, afin de permettre aux parties de savoir comment seront traités les congés payés, les indemnités de ruptures conventionnelles éventuelles, les arrêts maladies…).

LE FICHIER CLIENT :

Dans le cadre d’une cession d’exploitation viticole, le contrôle du fichier client du vendeur est primordial. Celui-ci permet à l’acquéreur de se projeter dans l’ana- lyse des techniques de commercialisation future de sa production.

LES CONTRATS DE DISTRIBUTION :

Contrairement aux contrats de travail, les accords conclus entre le vendeur et un tiers (engagement auprès d’une cave coopérative, d’un enseigne de grande distribution, d’un négociant, ou d’un commerçant au sens générique du terme) peuvent être marqués d’un intuitu personae important. Auquel cas, le transfert du bénéfice de ces contrats n’est pas automatique au profit de l’acquéreur. Il faut aussi souligner que l’acquéreur peut ne pas souhaiter poursuivre ses engagements. Le notaire vérifie les stipulations du contrat en la matière, afin de maitriser les formalités à effectuer auprès dudit tiers en vue de résilier ledit contrat ou de le faire continuer au profit de l’acquéreur.

LES CONTRATS DE FOURNITURE ET ABONNEMENT :

Dans le prolongement du précédent contrôle, tous les contrats doivent être minutieusement examinés afin d’informer l’acquéreur de l’opportunité de les pour- suivre. Il s’agit des contrats de fourniture de produits type phytosanitaires, d’assurances, d’électricité, de gaz, contrat de service de maintenance informatique, de télésurveillance, de sécurité incendie et entretien des extincteurs, de comptabilité…

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT FISCAL :

Les ventes de biens agricoles ne dérogent normalement pas aux règles de droit commun et sont soumises à un impôt de mutation fixé à ce jour à 5.80665 %, auquel se rajoute une contribution de sécurité immobilière fixée à 0.10 % pour la publication de l’acte au service de la publicité foncière. On parle ici de pourcentage au regard du prix de vente global, car l’administration fiscale considère que tant le foncier que le matériel d’exploitation sont des immeubles soit par nature soit par destination. Toutefois, le droit rural a prévu quelques exceptions qui permettent à l’acquéreur de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable. Notamment lorsque l’acquéreur (ou certains membres de sa famille), au moment de l’acquisition, est preneur depuis au moins deux ans. En échange de ce régime de faveur, l’acquéreur s’engage à conserver le bien au moins pendant 5 ans.
Il existe une autre façon d’acquérir, en intégrant la SAFER dans la boucle d’acquisition. Le code général des impôts offre la possibilité à l’acquéreur de ne payer qu’un droit fixe s’élevant à 125 €. À l’instar du précédent régime de faveur, l’acquéreur respecte ses engagements ainsi qu’un cahier des charges précis et règle une commission à la SAFER. Dans la majorité des cas, pour les ventes entre professionnels, il ne faut pas omettre d’aborder les problématiques liées au traitement de la TVA, des plus-values qu’elles soient professionnelles ou qu’elles relient des PV d’huissiers.

Me Claudino RAZAFIKOANIMBOLANIVO, notaire à Langon.

 

Le règlement d’une succession peut s’avérer parfois complexe, notamment en ce qui concerne la recherche d’héritiers. Nous pouvons ainsi nous retrouver face à une succession à régler en l’absence même de manifestation d’héritiers. Il s’agit alors de l’un des cas d’ouverture d’une succession vacante. Même si ces situations sont moins fréquentes, il est toutefois important de bien connaître les cas d’ouverture et le déroulement de ce type de succession.

LA DISTINCTION ENTRE LA SUCCESSION VACANTE ET LA SUCCESSION EN DÉSHÉRENCE

Il convient tout d’abord de distinguer la succession vacante et la succession en déshérence. Une succession est en déshérence lorsque le défunt est décédé sans héritier ou qu’elle est abandonnée. En l’absence d’héritier, l’État peut revendiquer la propriété d’une succession. Lorsque l’État prétend à une succession abandonnée, il doit en demander l’envoi en possession au Tribunal de Grande Instance compétent (C. civ 811).

Le Domaine doit alors faire procéder à l’insertion d’un avis d’envoi en possession dans un journal d’annonces légales diffusé dans le ressort du Tribunal de Grande Instance compétent. Le Tribunal statuera sur la demande, après avis du ministère public, quatre mois après la réalisation de cette publicité. Le jugement acceptant l’envoi en possession matérialise le transfert de la succession à l’État. 

Dans cette hypothèse, il ne s’agit pas d’administrer provisoirement une succession (dans l’attente d’une manifestation des héritiers), mais de réellement liquider cette dernière. Étant ici précisé que la propriété de l’État sur la succession du défunt reste contestable pendant trente ans après le décès, soit par des héritiers, ou des légataires qui se feraient connaître après l’envoi en possession. Il s’agit alors d’une action en pétition d’hérédité.

La succession vacante est une succession qui n’a pas été réclamée ou acceptée par aucun héritier. Par extension, une succession vacante sera en déshérence dès lors qu’elle sera recueillie par l’État faute d’héritier connu ou acceptant.

• Les cas d’ouverture d’une succession vacante

Aux termes de l’article 809 du Code civil, la succession est vacante dans trois cas :

– L’absence d’héritier connu : personne ne réclame la succession et il n’existe pas d’héritier connu ;

– La renonciation à la succession : il existe des héritiers connus mais tous ont renoncé à la succession ;

– L’absence d’acceptation tacite ou expresse de la succession par les héritiers à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession.

Aucun de ces trois cas n’impose que tous les successibles, à savoir toutes les personnes qui peuvent être appelées à la succession, aient renoncé pour que la vacance de la succession soit déclarée. Malgré tout, le patrimoine du défunt doit être pris en charge et c’est alors à l’État de s’occuper de sa gestion et de sa transmission.

• La déclaration de vacance

La déclaration de vacance est prononcée par une ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance du lieu d’ouverture de la succession, à la requête de tout créancier, de toute personne qui assurait pour le compte du défunt l’administration de son patrimoine, de tout intéressé, du ministère public ou depuis le 20 novembre 2016, d’un notaire (C. civ, art. 809-1).

L’ordonnance confie provisoirement l’administration de la succession à un curateur qui est obligatoirement l’administration des domaines. Étant précisé que le service du Domaine compétant est celui du département du dernier domicile du défunt. L’ordonnance fait l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales pour informer les créanciers successoraux.

• La mission du curateur

L’objectif du curateur est de régler les dettes du défunt envers ses créanciers en procédant à la vente des biens jusqu’à l’apurement du passif de la succession. Le curateur est seul habilité à gérer le patrimoine du défunt.

Dès sa désignation, le curateur fait dresser un inventaire estimatif, article par article, de l’actif et du passif de la succession par un commissaire-priseur judiciaire, un huissier ou un notaire, ou par un fonctionnaire assermenté appartenant à l’administration chargée du Domaine (C.civ, art. 809-2). Ce qui permet de savoir si la succession est bénéficiaire ou déficitaire.

Cet inventaire est publié au même titre que la décision de curatelle.

Pendant les six mois qui suivent l’ouverture de la succession, le curateur ne peut procéder qu’aux actes purement conservatoires ou de surveillance, aux actes d’administration provisoire et à la vente des biens périssables (C.civ, art. 810-1). L’article 810-2 du même Code prévoit qu’à l’issue du délai de six mois précité, le curateur exerce l’ensemble des actes conservatoires et d’administration ; procède ou fait procéder à la vente des biens jusqu’à l’apurement du passif ; peut céder les immeubles si le produit prévisible de la vente des meubles apparaît insuffisant pour parvenir à cet apurement ; procède ou fait procéder à la vente des biens dont la conservation est difficile ou onéreuse, même si leur réalisation n’est pas nécessaire à l’acquittement du passif.

Quelle que soit la valeur des biens, le Domaine peut les faire vendre ou les vendre lui-même. La vente est faite selon les modalités qui apparaissent le plus appropriées, eu égard aux circonstances et à la nature des biens considérés (C. civ, art. 810-2). À ce sujet, l’article 810-3 du Code civil prévoit que la vente des biens de la succession est faite : soit par un officier ministériel ; soit par le tribunal judiciaire ; soit dans les formes prévues par le Code général de la propriété des personnes publiques pour l’aliénation, à titre onéreux, du domaine immobilier ou mobilier appartenant à l’État.

En ce qui concerne les meubles, ils peuvent faire l’objet soit d’une vente aux enchères publiques effectuée par un officier ministériel habilité, soit d’une adjudication effectuée par un agent assermenté du Domaine (commissaire aux ventes), soit d’une cession amiable.

• La fin de la gestion d’une succession vacante

Un compte rendu des démarches effectuées est alors transmis au Président du Tribunal judiciaire responsable de l’ordonnance de nomination. Aux termes de l’article 810-12 du Code civil, la curatelle prend fin : par l’affectation intégrale de l’actif au paiement des dettes et des legs ; par la réalisation de la totalité de l’actif et la consignation du produit net ; par la restitution de la succession aux héritiers dont les droits sont reconnus ; par l’envoi en possession de l’État. Cette mission terminée, deux cas de figure peuvent se présenter : des héritiers font valoir leurs droits et ils reçoivent alors le produit des actifs obtenus par le mandataire selon les règles successorales ; personne ne se manifeste et la succession revient alors à l’État.

Il est cependant possible pour un héritier qui découvre cette qualité de réclamer sa part à l’État. Il doit alors se manifester dans un délai de dix ans suivant le décès.

À défaut, l’héritier devra apporter la preuve qu’il avait accepté la succession avant l’expiration de ce délai.

 

Par Me Margaux BONNET

Les 30 et 31 mars 2022 s’est tenu le SELAQ : Salon des élus et agents publics de la Nouvelle-Aquitaine au Palais des Congrès de Bordeaux. Les notaires girondins y étaient présents pour échanger sur la gestion de la propriété immobilière.

Réécoutez l’intégralité de l’atelier « Gestion de la propriété immobilière d’une collectivité : domaine privé/domaine public » animé par Maître Quentin DELAFRAYE et Damien DUPEYRON le 30 mars. »

Retrouvez aussi l’interview vidéo de Maître Delphine DETRIEUX, Vice-présidente de la Chambre des notaires de la Gironde, qui revient sur les rôles que peuvent avoir les notaires girondins ainsi que la pertinence de leur présence au SELAQ.

 

Par la Chambre des notaires de la Gironde.