CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE – Dans le cadre entrepreneurial, le choix du bail est l’une des premières décisions stratégiques du dirigeant. Pourtant la confusion entre bail commercial et bail professionnel persiste. La sécurité juridique d’une entreprise repose avant tout sur l’adéquation du contrat avec l’activité exercée. Le conseil juridique auprès d’un notaire est alors primordial.

La nature de l’activité du preneur qui sera exercée au sein des locaux est déterminante afin de conseiller les parties sur le régime juridique auquel elles veulent soumettre leurs rapports locatifs.

Le bail commercial est réservé aux activités com-merciales, artisanales ou industrielles. Il nécessite l’exploitation d’un fonds de commerce et une immatriculation au registre du commerce ou au répertoire des métiers.

Le bail professionnel est quant à lui un contrat de location portant sur un local qui sert à une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Il s’adresse principalement aux professionnels exerçant une activité non commerçante comme les professionnels libéraux dont l’activité est réglementée ou non (avocats, experts-comptables, méde-cins, notaires…) Il est à noter que pour les activités de nature agricole définies aux articles L 311-1 du code rural et de la pêche maritime, le statut du fermage et du métayage s’applique de plein droit.

LES CARACTÉRISTIQUES ESSENTIELLES PROPRES À CHAQUE BAIL

Durée et résiliation :

• Bail commercial: la durée minimale du bail commercial est de 9 ans. Le preneur dispose de deux possibilités pour mettre fin au bail: à la fin de la période triennale, sans avoir à justifier d’un motif particulier, il doit respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance adressé par acte de commissaire de justice ou par À tout moment s’il est admis au bénéfice de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié, ou bénéficiaire d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social. Le bailleur peut donner congé par acte de commissaire de justice à l’échéance du bail ou à l’expiration d’une période triennale pour l’un des motifs visés à l’article L145-4 du Code de commerce.

• Bail professionnel : la durée minimale est de 6 ans. Le bail peut être résilié par le preneur à tout moment avec un préavis de 6 mois. Le bailleur doit attendre l’échéance en respectant un préavis de 6 mois

Loyer :

• Bail commercial : la liberté est de mise quant à la fixation du montant du loyer, la périodicité des versements et le mode de règlement. La révision du loyer peut se dérouler tous les 3 ans à l’issue de chaque période et est encadrée par les règles du plafonnement. Le loyer sera indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Dans le cas où il est rapporté la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant elle-même entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

• Bail professionnel : Le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement sont fixés librement. La loi n’impose aucune révision automatique. Le bail peut prévoir une clause d’indexation comme l’ILAT (indice des loyers des activités ter-tiaires). S’il n’existe aucune clause d’indexation, le loyer reste inchangé jusqu’à la fin du contrat.

Charges, travaux, impôts :

• Bail commercial : le Code du commerce énumère une liste de dépenses que le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur (article R145-35 du Code de commerce).
• Bail professionnel : la répartition des charges, les modalités de travaux, les impôts et taxes sont fixés librement.

Renouvellement :

• Bail commercial : le renouvellement peut être demandé par le bailleur ou le preneur. Le bailleur le propose en donnant congé par exploit d’huissier 6 mois avant la fin du bail. Le congé indique un nouveau loyer qui peut être déplafonné. Le preneur dispose de trois options : acceptation tacite ou expresse ou acceptation et contestation du loyer devant le tribunal en l’absence d’accord. Le preneur peut demander le renouvellement 6 mois avant la fin du bail ou après. Le bailleur dispose de trois options: acceptation tacite ou expresse, refus avec paiement d’une indemnité d’éviction. Le loyer du bail renouvelé est plafonné sauf si les facteurs locaux de commercialité ont évolué. Le loyer même déplafonné ne peut augmenter de plus de 10 % par an.

• Bail professionnel : absence de droit au renouvellement.

AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS PROPRES À CHAQUE CONTRAT

Les avantages du bail commercial :

• La propriété commerciale : la durée de 9 ans minimum permet aux parties d’obtenir une durée contractuelle minimale dans leurs relations, gage de stabilité.
• Le droit au renouvellement: il constitue un pilier du commerce pour le preneur qui dispose du droit de rester dans les lieux à l’issue des neuf ans. En cas de refus le bailleur doit verser une indemnité d’éviction.
• Le plafonnement du loyer : lors du renouvellement du bail, la hausse du loyer est en principe plafonnée selon la variation de l’indice (ILC ou ILAT) protégeant ainsi le commerçant contre des augmentations brutales liées à la spéculation immobilière.
• La protection de la loi Pinel : depuis 2014 la loi encadre strictement la répartition des charges. Le bailleur ne peut plus répercuter les grosses réparations (toiture, murs porteurs) ni les impôts liés à la propriété (sauf taxe foncière) sur le locataire.
• La cession du bail : le locataire a le droit de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer (sauf clause d’agrément).
• La résiliation triennale : le preneur peut donner congé tous les 3 ans offrant une certaine flexibilité malgré l’engagement long.
• Un droit de préférence légal d’acquisition pour le preneur en cas de vente des murs loués.

Les inconvénients du bail commercial :

• L’engagement de durée : le locataire est engagé par période de 3 ans, il ne peut pas partir du jour au lendemain. Il doit attendre l’échéance triennale et respecter un préavis de 6 mois par acte d’huissier.
• La spécialisation: le locataire doit respecter la destination des lieux. S’il veut changer d’activité (déspécialisation) la procédure est complexe et cela peut entraîner une hausse immédiate du loyer.
• Le coût pour le bailleur : le propriétaire est « marié » avec son locataire. Il est difficile de récupérer son local pour un usage personnel ou pour un autre projet sans payer une indemnité dissuasive.

Les avantages du bail professionnel :

Contrairement au bail commercial qui est encadré par la loi, le bail professionnel laisse une grande liberté contractuelle.

• Souplesse de sortie du locataire : l’atout majeur, il n’a pas à attendre une échéance triennale, c’est idéal pour une profession libérale qui se développe vite et a besoin de déménager. Le locataire peut quitter les lieux à tout moment après un préavis de 6 mois.
• Liberté quant à l’aménagement des relations contractuelles au niveau de la rédaction du bail : presque tout est négociable, répartition des charges, des travaux (même les gros travaux prévus à l’article 606 du Code civil), modalités d’indexation du loyer fixées librement.
• L’engagement est court pour le bailleur : la durée minimale est de 6 ans contre 9 ans pour le bail commercial ce qui permet au propriétaire de récupérer son bien plus rapidement s’il a d’autres projets immobiliers.

Les inconvénients du bail professionnel :

• Absence de droit au renouvellement ; c’est le point noir pour le preneur. Le bailleur peut au terme des 6 ans refuser de renouveler le bail par simple notification (préavis de 6 mois) sans avoir à justifier d’un motif et sans verser d’indemnité d’éviction.
• Absence de propriété commerciale : le professionnel libéral ne peut pas valoriser son droit au bail de la même manière qu’un com-mercant. S’il perd son local il peut perdre une partie de sa clientèle ou patientèle sans compensation financière du propriétaire.
• Les risques de clauses abusives : la liberté contractuelle peut se retourner contre une partie moins bien conseillée. Le bailleur peut par exemple imputer l’intégralité des taxes et grosses réparations au locataire, ce qui est strictement interdit dans les baux commerciaux
• Sous location restreinte : si le contrat ne le prévoit pas explicitement, la sous-location est interdite ce qui peut freiner le partage de cabinet entre confrères. L’acte authentique est une protection redoutable pour les deux parties au contrat. Il confère date certaine et donne force exécutoire au contrat. Ainsi en cas d’impayés le bailleur possède un titre lui permettant de faire saisir les sommes dues sans passer par un long procès.

Alors que le Tour de France fera étape à Bordeaux le 10 juillet prochain, nous dévoilons un nouveau film qui s’empare avec humour d’un rituel bien connu des Français : la bataille des cadeaux de la caravane publicitaire.

Chaque été, des milliers de spectateurs se massent au bord des routes pour tenter de repartir avec un porte-clés, une casquette ou un goodie lancé depuis les véhicules de la caravane. Un moment populaire, festif… mais parfois propice aux tensions.

C’est précisément ce terrain que nous avons choisi d’explorer pour illustrer, avec autodérision, l’un des conflits les plus répandus du quotidien : le conflit de voisinage.

Une façon de rappeler que les plus petits désaccords peuvent rapidement prendre des proportions démesurées et que les notaires jouent, au quotidien, un rôle essentiel de médiateurs et de tiers de confiance.

Cette campagne marque également le retour d’un duo devenu culte. Les deux voisins étaient apparus pour la première fois en 2018 dans un film devenu viral, mettant en scène un conflit mémorable autour d’une haie taillée en forme de doigt d’honneur.

En cas de conflit de voisinage, n’hésitez pas à consulter votre notaire girondin.

Retrouvez notre campagne, du 24 juin au 7 juillet, dans 89 salles de cinéma de Gironde, à l’occasion de la Fête du Cinéma, ainsi que sur les réseaux sociaux et dans le cadre d’une campagne digitale.

Cette initiative est soutenue par la Banque des territoires, partenaire de la Chambre des notaires de la Gironde dans sa mission d’information et d’accès au droit pour tous.

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE – Outil central de la transmission d’entreprise, le pacte Dutreil permet, sous certaines conditions, de réduire significativement la fiscalité applicable aux donations et successions. Ce dispositif, issu de la loi du 7 août 2003, demeure un levier stratégique pour les dirigeants souhaitant anticiper la pérennité et la gouvernance de leur société.

Anticiper la transmission de son entreprise à titre gratuit constitue une étape clé dans la vie d’un chef d’entreprise. L’objectif étant de préparer l’avenir familial dans le cadre de cette transmission. Toutefois la fiscalité applicable à cette transmission constitue souvent un frein. En effet, des droits de mutation ou de donation s’appliquent lors de ce transfert. Ils sont calculés en fonction de la valeur de l’entreprise ou des titres transmis, et du lien de parenté entre les héritiers et le défunt. Ils peuvent cependant être allégés grâce au pacte Dutreil.

LES AVANTAGES DU PACTE DUTREIL

Le « pacte Dutreil » est un dispositif instauré par la loi n° 2003-721 du 1° août 2003 (dite « loi Dutreil ») afin d’alléger le coût fiscal de la transmission des entreprises.

Ce dispositif fiscal permet de transmettre l’entreprise (par donation ou par succession, qu’elle s’opère en pleine propriété ou dans le cadre d’un démembrement de propriété) avec une exonération partielle des droits de mutation ou de donation à hauteur de 75 % de la valeur des titres ou de l’entreprise, comme l’explique l’article 787 B du Code général des impôts.

Le « pacte Dutreil » permet d’alléger le coût fiscal de la transmission des entreprises.

Plusieurs conditions sont cependant à respecter pour bénéficier de cet allègement.

La loi de finances 2024, prolongée par la loi de finances 2026, a clarifié le périmètre de la loi Dutreil en excluant explicitement les activités de gestion de son propre patrimoine (portefeuilles financiers de simple placement, immobilier locatif patrimonial, etc.).

Concrètement, une société purement patrimoniale (société civile immobilière de location nue, société de gestion de portefeuille personnel, etc.) ne peut plus être logée dans un schéma Dutreil pour bénéficier de l’exonération de 75 %.

Les entreprises individuelles restent éligibles, à condition que l’activité soit bien professionnelle (BIC, BA, BNC) et que les biens transmis soient nécessaires à l’exploitation.

Les sociétés exerçant une activité « mixte » (une partie opérationnelle, une partie de gestion patrimoniale) sont désormais encadrées par la loi : l’activité éligible (opérationnelle) doit être exercée à titre principal.

L’administration et la jurisprudence apprécient ce caractère principal au moyen d’un faisceau d’indices : nature de l’activité, chiffre d’affaires, structure des actifs, moyens humains, etc.

LES CONDITIONS PERMETTANT D’EN BÉNÉFICIER

Afin de bénéficier du pacte Dutreil, il convient de respecter un certain nombre de conditions prévues par la loi :

• Nature de l’activité de l’entreprise : Le pacte Dutreil peut s’appliquer uniquement si l’activité de l’entreprise est industrielle, commerciale, artisanale, agricole, libérale ou de holding animatrice.

• L’engagement de conservation des titres de la société : Un engagement collectif de conservation doit avoir été pris : par le défunt ou le donateur pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, avec d’autres sociétés, ou par une personne seule pour elle et ses ayants cause à titre gratuit. Pour une durée minimale de deux ans et être en cours au jour de la transmission. Cet engagement porte tout au long de sa durée sur au moins 17% des droits financiers et 34% des droits de vote lorsqu’il s’agit de titres de sociétés non cotées (et sur au moins 10% des droits financiers et 20% des droits de vote s’il s’agit de titres de sociétés cotées). Par ailleurs, il doit y avoir un engagement individuel de conservation des titres que chaque héritier, donataire ou légataire doit prendre dans la déclaration de succession ou l’acte de donation, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, pendant une durée minimum de six ans, depuis la loi de finances 2026, à compter de la fin de l’engagement collectif.

• Exercice d’une activité au sein de la société : L’un des associés signataires de l’engagement collectif de conservation ou l’un des donataires, héritiers ou légataires doit : exercer son activité professionnelle principale si la société est soumise à l’impôt sur le revenu (sociétés de personnes); ou occuper une fonction de direction (gérant, président, directeur général, etc.) si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette activité doit étre exercée pendant la durée de l’engagement collectif et les trois années suivant la transmission.

Le non-respect des conditions entraîne en effet la remise en cause de l’exonération.

UN SUIVI DANS LA DURÉE

Le pacte Dutreil s’inscrit dans le temps et ne se limite pas à une opération ponctuelle.

Les engagements de conservation doivent être respectés pendant plusieurs années, ce qui implique un suivi attentif. Certains événements peuvent affecter le dispositif, tels qu’une cession de titres, une modification de la gouvernance ou une restructuration de l’entreprise. Il est donc essentiel d’anticiper ces situations et d’en mesurer les conséquences au regard des engagements souscrits.

Le non-respect des conditions entraîne en effet la remise en cause de l’exonéra-tion, avec un rappel de droits potentiellement important, assorti d’intérêts de retard. Les enjeux financiers peuvent alors être significatifs.

STRUCTURATION DU CAPITAL (HOLDING)

La mise en œuvre du pacte Dutreil suppose une analyse approfondie de la structure de l’entreprise.

La présence de sociétés interposées, notamment de holdings, nécessite une vigilance particulière. Il est possible de cumuler pacte Dutreil et holding patrimoniale. Pour autant, des différences notoires s’appliquent selon le fonctionnement de cette structure. En effet :

– si la holding est considérée comme « animatrice » et qu’elle respecte les critères de l’article 23 de la loi de finances 2024 (une holding est qualifiée d’animatrice aux termes de l’article 787 B du CGI lorsqu’elle participe activement à la conduite de la politique de son groupe constitué de sociétés contròlées directement ou indi-rectement, exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) alors dans ce cas la holding est assimilée à une société opérationnelle.

Ainsi, les titres de la holding peuvent bénéficier de l’exonération partielle de 75 % prévue par le Pacte Dutreil :

– si en revanche la holding est dite « passive » (la holding se limite à la gestion de participations sans animer ses filiales) alors dans ce cas l’exonération Dutreil ne s’applique pas sur la totalité des parts de la holding, mais uniquement au prorata des actifs éligibles.

UN OUTIL D’ANTICIPATION ET D’ORGANISATION PATRIMONIALE

En garantissant continuité et stabilité patrimoniale, le pacte Dutreil offre aux héritiers repreneurs la possibilité de poursuivre l’activité familiale sans devoir céder d’actifs pour faire face à la fiscalité successorale, ce qui en fait un outil clé parmi les stratégies de transmission. Toutefois, ce dispositif demeure l’objet de nombreux débats et une éventuelle réforme pourrait complexifier les règles de transmission, renforçant ainsi l’importance cruciale d’une anticipation rigoureuse.

LA SÉCURISATION DE L’OPÉRATION

Le rôle du notaire est déterminant car il accompagne le chef d’entreprise à chaque étape du projet de transmission. Son intervention débute par une analyse globale de la situation patrimoniale et professionnelle. Il identifie les objectifs poursuivis, qu’ils soient fiscaux, familiaux ou économiques, puis propose des solutions adaptées.

Le notaire veille ensuite à la rédaction des actes et à la conformité des engagements. Il s’assure que l’ensemble des conditions du dispositif sont respectées et que la transmission est juridiquement sécurisée.

Son rôle s’exerce en coordination avec les autres conseils de l’entreprise, notamment l’expert-comptable et l’avocat, afin de garantir la cohérence globale du schéma retenu.

Article 1 – Organisateur

La Chambre des notaires de la Gironde, ci-après dénommée « l’Organisateur », organise un jeu-concours gratuit sans obligation d’achat intitulé « Une donation qui va faire du bruit », diffusé sur le réseau social Instagram.

Ce jeu-concours se déroulera du 26 mai 2026 au 1er juin 2026 inclus, selon les modalités décrites dans le présent règlement.

Article 2 – Conditions de participation

Le jeu-concours est ouvert à toute personne physique majeure résidant en France métropolitaine, disposant d’un compte Instagram personnel et respectant les conditions d’utilisation d’Instagram.

Sont exclus de la participation :

• Les membres du personnel de l’Organisateur ;
• Toute personne ayant participé directement ou indirectement à l’organisation du concours ;
• Les membres de leur foyer.

La participation est gratuite et sans obligation d’achat.

Article 3 – Modalités de participation

Pour participer au jeu-concours, les participants doivent, avant le 1er juin 2026 à 12h00 :

• Être abonnés au compte Instagram de la Chambre des notaires de la Gironde ;
• Aimer (« liker ») la publication du concours ;
• Commenter la publication en identifiant la personne avec laquelle ils souhaitent assister au Festival ODP ainsi que le jour souhaité.

Chaque participant peut également partager la publication en story afin de doubler ses chances lors du tirage au sort.

Une seule participation par personne (même compte Instagram) sera prise en compte, hors partage en story donnant une chance supplémentaire.

Toute participation incomplète, frauduleuse, non conforme ou effectuée après la date limite sera considérée comme nulle.

Article 4 – Désignation des gagnants

Le tirage au sort sera effectué le 1er juin 2026 parmi l’ensemble des participations conformes.

Cinq (5) gagnants seront désignés.

Les gagnants seront contactés par message privé sur Instagram dans un délai de 72 heures suivant le tirage au sort.

Sans réponse de leur part dans un délai de 5 jours calendaires après l’envoi du message, le lot sera considéré comme abandonné et un nouveau tirage pourra être effectué.

Article 5 – Dotations

Le jeu-concours permet de remporter :

• 5 lots de 2 places pour le Festival ODP 2026 à Talence ;
• Soit un total de 10 places.

Les places sont valables pour la journée indiquée par le participant lors de son commentaire, sous réserve de disponibilité.

Les lots ne pourront donner lieu à aucune contrepartie financière, échange ou remboursement.

Article 6 – Responsabilité

L’Organisateur ne saurait être tenu responsable :

• En cas de dysfonctionnement du réseau Internet, d’Instagram ou de tout problème technique empêchant la participation ;
• En cas d’annulation ou de modification de l’événement par les organisateurs du Festival ODP ;
• De toute fraude ou tentative de fraude.

L’Organisateur se réserve le droit d’écourter, prolonger, modifier ou annuler le concours en cas de force majeure ou de circonstances indépendantes de sa volonté.

Article 7 – Données personnelles

Les données personnelles éventuellement collectées dans le cadre du jeu-concours sont destinées uniquement à l’Organisation du concours et à la prise de contact avec les gagnants.

Conformément à la réglementation applicable en matière de protection des données personnelles, les participants disposent d’un droit d’accès, de rectification et de suppression des données les concernant.

Article 8 – Acceptation du règlement

La participation au jeu-concours implique l’acceptation pleine et entière du présent règlement.

Le règlement est accessible via le lien figurant dans la biographie (« bio ») du compte Instagram de la Chambre des notaires de la Gironde pendant toute la durée du concours.

ÉDITO – Changement de décor dans les meublés

Prisés pour leur situation, appréciés pour leur décoration, les meublés de tourisme type Airbnb savent recevoir. À tel point qu’ils représentent près de 30 % des séjours touristiques. Balade à caractère œnologique, escapade à vocation océanique ou découverte du Bordeaux historique… voilà des hébergements qui se prêtent idéalement à la vocation de notre département qui met en valeur ses nombreux atouts.

Cependant, le succès des meublés ne vient-il pas faire un peu d’ombre au parc immobilier et hôtelier ? En effet, l’offre aspire une part du nombre de logements qui pourraient se destiner à la location longue durée. De plus, elle vient se substituer aux capacités d’hébergement des professionnels de l’hôtellerie.

Face au charme des meublés de tourisme, la loi Le Meur de novembre 2024 pose un cadre réglementaire. Il vise à réguler l’offre de logements saisonniers en accordant plus de pouvoirs aux maires notamment. À commencer par les autorisations d’ouverture des meublés qui se voient délivrées par les mairies. S’ajoutent des quotas de logements pouvant être fixés dans le cadre du PLU (plan local d’urbanisme). Et dans les zones tendues comme Bordeaux, la durée de location peut être limitée à 90 jours par an.

Nouveauté ! À partir du 20 mai prochain, la procédure d’enregistrement des meublés devient obligatoire sur une plateforme dédiée, comme www.declaloc.fr.

Changement de tonalité dans les immeubles également… Les copropriétaires peuvent donner une certaine coloration en interdisant les meublés de tourisme au sein de leur résidence. Soumise au vote, cette décision requiert la majorité des deux tiers. 

Sans oublier l’indispensable touche de vert ! Progressivement, les meublés de tourisme vont devoir imiter le parc locatif classique avec l’obtention d’une classe énergie efficiente, A, B ou C.

Ces nouvelles dispositions visent bien sûr à offrir une meilleure qualité de prestations.  À la clé, un cadre qui apporte un environnement toujours plus sécurisant tout en conservant le côté dépaysant du meublé, tant pour les propriétaires que pour les locataires.

Me Sébastien ARTAUD – Président de la Chambre des notaires de la Gironde

Dispositif « Jeanbrun » : nouveau statut pour le bailleur privé

Malmenés par une rentabilité dégradée, les investisseurs pouvaient être tentés de s’intéresser à d’autres placements que l’immobilier. Leur nouveau statut de bailleur privé leur permet de retrouver le sourire puisqu’ils peuvent mieux amortir le coût d’acquisition de leur appartement locatif.

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE – La fiducie s’impose progressivement comme un outil de gouvernance patrimoniale à part entière.

Dans un contexte de fragilisation des équilibres familiaux et de vieillissement de la population, elle ouvre des perspectives nouvelles pour sécuriser la gestion des actifs et anticiper les situations de vulnérabilité.

Dans les dossiers familiaux, le notaire fait face à deux réalités : la première, celle du tangible, du patrimoine, faite d’actifs et de passifs ; la seconde, plus discrète, faite de fragilités humaines, de tensions latentes, de risques futurs, d’indivisions figées ou de vulnérabilités. Bien souvent, la question du déficit de gouvernance est centrale : qui décidera demain, selon quelles règles, avec quel contrôle, et avec quelle fidélité à ma volonté initiale ?

Introduit en 2007 dans le Code civil, le contrat de fiducie permet à un constituant de transférer des biens ou droits à un fiduciaire, avec l’obligation pour celui-ci d’agir dans un but déterminé au profit de bénéficiaires. Ces biens forment un patrimoine séparé, distinct du patrimoine personnel du fiduciaire. Si la fiducie est de lege lata bridée par l’interdiction de la fiducie-libéralité, elle trouve néanmoins des applications pratiques essentielles en matière familiale.

CARACTÉRISTIQUES JURIDIQUES ESSENTIELLES

Les parties :

Le constituant peut être une personne physique ou morale. Le fiduciaire doit être un établissement de crédit, une entreprise d’investissement, une entreprise d’assurance ou un avocat. Les bénéficiaires peuvent être des personnes physiques ou morales, у compris le constituant lui-même.

Durée et forme :

La fiducie est limitée à 99 ans. Elle doit être conclue par écrit et, lorsqu’elle porte sur un bien dépendant d’une communauté ou d’une indivision, par acte notarié à peine de nullité. Elle prend fin notamment par le décès du constituant personne physique (saut fiducie-sûreté), par la survenance du terme ou par la réalisation du but poursuivi.

La fiducie trouve son domaine à des fins d’administration et de gestion, ainsi qu’à la constitution de garanties et sûretés. Nous nous intéresserons à la fiducie en tant qu’outil de protection des vulnérabilités.

La vulnérabilité familiale peut être psychique, financière ou sociale. La fiducie peut devenir un outil de mise en œuvre patrimoniale protectrice, complémentaire des mandats de protection future, post mortem ou des mesures judiciaires. Elle peut permettre de répondre aux besoins de protection d’un enfant vulnérable, de sécuriser une transmission de patrimoine ou d’organiser le financement d’une éventuelle dépendance.

L’ASSOCIATION FIDUCIE ET MANDAT DE PROTECTION FUTURE

Dans la continuité des réflexions sur le mandat de protection future, la fiducie peut devenir un complément indispensable pour sanctuariser les moyens financiers destinés à la dépendance. Une prévoyance complète pourrait associer ces deux outils dans une logique de sécurisation patrimoniale globale.

Un exemple: anticiper une perte d’autonomie

Monsieur B., 68 ans, a constitué une épargne de 300 000 euros sur un contrat de capitalisation pour financer son maintien à domicile en cas de dépendance. Il craint que ses enfants, peu présents, ne gèrent mal ces fonds ou ne les utilisent à d’autres fins.

Solution mise en œuvre

Monsieur B. conclut simultanément un mandat de protection future au profit de son neveu (pour les décisions personnelles et médicales), et un contrat de fiducie à effet différé portant sur le contrat de capitalisation. La condition suspensive du transfert en fiducie pourrait être l’activation du mandat de protection future. Une fois la condition réalisée, le fiduciaire (établissement bancaire) gère exclusivement les capitaux pour financer le maintien à domicile. Si un placement en établissement devient nécessaire, le fiduciaire assure le règlement des mensualités d’hébergement.

UNE GOUVERNANCE SUR MESURE

La fiducie se distingue par sa souplesse contractuelle. Le fiduciaire, bien que titulaire exclusif des biens, agira sous le contrôle de « tiers protecteurs » (article 2017 du Code civil) désignés dans le contrat : proches du constituant, conseils de confiance ou membres de la famille. Ces tiers protecteurs veillent à la préservation des intérêts du constituant.

Le risque d’ouverture d’une mesure judiciaire de protection, en cas de révocation du mandat de protection future par suite du décès ou de la renonciation du mandataire, est aussi paré s’agissant du patrimoine affecté (art. 2022 du Code civil).

DE LEGE FERENDA : VERS UNE FIDUCIE PATRIMONIALE ÉLARGIE

Le colloque « Offre de loi : pour une fiducie patrimoniale », organisé le 14 octobre 2025 à la Sorbonne, a réuni universitaires, praticiens et magistrats autour de trois enjeux majeurs : la protection des personnes vulnérables, la pérennité des entreprises familiales et le développement de la philanthropie.

Une proposition de loi n° 2179 a été déposée le 2 décembre 2025 à l’Assemblée nationale, relative à l’extension de la fiducie.

Ce texte vise à :

• Permettre l’utilisation de la fiducie pour la gestion du patrimoine des mineurs et majeurs protégés, répondant ainsi au vieillissement de la population ;
• Autoriser la fiducie-libéralité afin de permettre les transmissions à titre gratuit tout en préservant les droits des héritiers réservataires ;
• Faciliter la transmission d’entreprise en évitant la désorganisation et la perte de valeur en cas de décès ou de perte de capacité soudaine du chef d’entreprise ;
• Développer la philanthropie en offrant aux donateurs un outil de contrôle de l’emploi des actifs transmis aux organismes d’intérêt général.

Me Stéphan GARBUÏO, notaire à Pessac

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE – Comment le chef d’entreprise individuelle peut-il sécuriser son patrimoine privé face aux risques professionnels ?

Se lancer dans la création d’une entreprise, quelle que soit sa taille, est un choix audacieux mais risqué pour le chef d’entreprise souhaitant exercer en la forme individuelle.

Outre les nombreuses étapes liées aux formalités administratives et fiscales qu’il faudra franchir pour que son entreprise puisse exister, viendra alors le temps de se poser la question suivante: ma résidence principale est-elle bien protégée ? Quelles sont les règles en la matière en droit français ?

DE L’INSAISISSABILITÉ VOLONTAIRE À L’INSAISISSABILITÉ AUTOMATIQUE

Le régime applicable avant la loi du 7 août 2015 :

Selon l’article 2284 du Code civil modifié par l’ordonnance du 23 mars 2006, il est prévu par principe ce qui suit : « Quiconque s’est obligé personnellement est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir ».

Plus encore, selon l’article 2285 du même Code modifié par la même ordonnance : « Les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers ; et le prix s’en distribue entre eux par contribution, à moins qu’il n’y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence ».

Ainsi, à défaut d’avoir opté pour une forme sociétale limitant la poursuite des créanciers aux apports effectués, les biens même personnels du chef d’entreprise individuelle pouvaient alors être poursuivis sauf à prouver qu’il s’agissait d’un bien propre appartenant à son conjoint non commerçant et ne travaillant pas dans l’entreprise.

Il existe des outils juridiques qui permettent également d’isoler le patrimoine personnel

Il y avait donc inévitablement un vide juridique comblé par la loi n° 2003-721 du 1 août 2003 codifiée dans le Code de commerce aux articles L 526-1 et suivants modifiés par la loi 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’éco-nomie. Celle-ci a offert alors au chef d’entreprise individuelle la possibilité d’établir une déclaration d’insaisissabilité de sa résidence principale et de la soustraire du gage des créanciers professionnels.

Ainsi les commerçants, artisans, agents commerciaux, agriculteurs, professionnels libéraux ainsi que tous ceux qui exerçaient leur activité en autoentreprise pouvaient y recourir.

Néanmoins, cette nouvelle faculté ne s’appliquait pas automatiquement (article L 526-1 du Code de commerce). Cela supposait l’etablissement d’un acte notarié authentique car cette déclaration devait être publiée aux services de la publicité foncière. Elle n’avait d’ailleurs d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les créances naissaient postérieurement à la publication de ladite déclaration.

On notera que ce régime est toujours en vigueur pour les biens immobiliers autres que ceux constituant la résidence principale.

LA LOI MACRON DU 7 AOÛT 2015 : UNE RÉFORME MAJEURE

Depuis le 7 août 2015 créant l’article L526-1 du Code de commerce qui indique: « Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du Code civil, les droits d’une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne (…) ».

Ainsi la résidence principale de l’entrepreneur individuel est devenue insaisissable de plein droit par les créanciers professionnels.

Cela signifie qu’il n’existe plus de formalité à entreprendre pour rendre sa résidence principale insaisissable donc il n’existe plus de nécessité de signer un acte notarié authentique ou DNI.

Néanmoins, la résidence secondaire n’est pas concernée par cette protection et requiert encore une déclaration notariée qui sera alors publiée pour être opposable aux créanciers comme indiquée ci-dessus.

LA CRÉATION DU STATUT D’ENTREPRENEUR INDIVIDUEL PAR LA LOI DU 14 FÉVRIER 2022

La loi du 14 février 2022 a supprimé le statut de l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) qui avait été créé pour permettre aux entrepreneurs de définir un patrimoine d’affection (définition du dictionnaire juridique: « le patrimoine d’affection est constitué par l’ensemble des biens qui appartiennent à une personne physique ou morale. Le patrimoine inclus les droits et actions s’y rapportant »).

Jugée trop contraignante en termes de formalités administratives, la loi du. 14 février 2022 a supprimé l’EIRL et a fait naître un statut unique, l’entreprise indi-viduelle, où patrimoine personnel et professionnel sont désormais automatiquement séparés. Une simple formalité est désormais à cocher lors de l’inscription de l’entreprise individuelle auprès de l’INPI.

Ainsi, seuls les éléments utiles à l’activité professionnelle peuvent être saisis par les créanciers professionnels. La résidence principale reste dans le « compartiment » personnel, totalement hermétique.

LES AUTRES MÉCANISMES DE PROTECTION À LA DISPOSITION DU CHEF D’ENTREPRISE

Plus généralement, il existe des outils juridiques qui permettent également d’isoler le patrimoine personnel du droit de poursuite des créanciers professionnels dont nous ferons une brève présentation.

La société civile immobilière ou SCI

Détenir sa résidence (ou même ses résidences) via une société civile immobilière permet de la détacher de la personne physique pour la rattacher à une personne morale.

Il existe tout de même un risque : s’il est prouvé que la gestion de la SCl est opaque (voir en cas de confusion des patrimoines), les juges pourraient lever la protection et rendre le bien saisissable.

Le démembrement de propriété

En cas d’acquisition de sa résidence en démembrement et en particulier de l’acquisition de l’usufruit de sa résidence par le chef d’entreprise, le créancier ne pourrait saisir que ce droit temporaire.

Le choix du régime matrimonial adapté

Le choix du régime de séparation des biens peut paraître judicieux et permettra une liberté dans la prise de décision et d’action, l’accord du conjoint n’étant pas requis pour engager le patrimoine.

LES LIMITES DE LA PROTECTION

Comme rien n’est jamais absolu en droit, il existe des situations qui peuvent rendre la résidence principale vulnérable. Nous ferons un simple état de ces cas (liste non exhaustive).

La caution personnelle

L’article 2288 du Code civil définit le cautionnement comme « le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Ce type d’engagement a pour effet, lors de la souscription d’un prêt professionnel par exemple, de renoncer volontairement à l’insaisissabilité. Le patrimoine personnel redevient alors la garantie du prêteur.

Les dettes fiscales et sociales

L’insaisissabilité de plein droit n’est pas opposable à l’administration fiscale en cas de manœuvres frauduleuses ou d’inobservation grave et répétée des obligations fiscales.

La confusion des patrimoines

La confusion des patrimoines se caractérise par le fait que plusieurs entités juridiquement différentes agissent comme si elles n’en formaient qu’une seule laissant ainsi croire aux tiers qu’ils sont face à une seule personne.

C’est d’ailleurs cet argument qui est le plus souvent utilisé par les tribunaux pour poursuivre le patrimoine personnel du chef d’entreprise en sus de son patrimoine professionnel.

Le conseil majeur dans cette situation serait l’anticipation. Le mieux reste toujours de préparer et d’organiser son patrimoine dès que le projet de création d’entreprise est lancé et de contacter des professionnels en la matière.

Rapprochez-vous de votre notaire, conseil particulier spécialisé des entrepreneurs dans l’organisation et la préservation du patrimoine.

Me LAURE PERIGNON – notaire à Léognan

Retrouvez ici les chiffres clés de l’immobilier en Gironde, en 2025. Une analyse globale du marché immobilier girondin, afin de mieux comprendre les dynamiques et les évolutions de notre département.

Aussi, ouvrez toujours l’oeil, la Chambre des Notaires de la Gironde s’affiche dans tout le département à travers une sélection de villes représentatives pour mettre en avant la diversité de son territoire : Lacanau, Hourtin, Vendays-Montalivet, Le Verdon-sur-Mer, Saint-Laurent-Médoc, Carcans, Margaux-Cantenac, Créon, Camblanes-et-Meynac, Latresne, Bazas, Podensac, et Castillon-la-Bataille.

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE – Réaliser des travaux est une étape importante qui nécessite de naviguer dans un cadre réglementaire strict. Voici les points essentiels pour comprendre le processus, de la demande initiale jusqu’à la fin du chantier.

Le permis de construire est l’autorisation de principe pour les constructions

neuves ou les travaux importants sur l’existant. Il s’inscrit dans un ensemble plus large d’autorisations d’urbanisme visant à assurer la conformité des projets aux règles d’occupation et d’utilisation des sols prévues par la loi. Une analyse objective est indispensable, car une erreur peut entraîner l’irrégularité de votre bâtiment.

Un permis est généralement requis si vos travaux :

• Créent plus de 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol.
• Modifient les murs porteurs.
• Changement de destination (ex : transformer un garage en chambre) pour une surface plus de 20 m.
• Concernent un immeuble dans un secteur protégé.

En dessous de ces seuils (entre 5 et 20 m2), une simple déclaration préalable de travaux suffit souvent.

Une déclaration préalable est aussi suffisante en cas de modification de l’aspect extérieur (changement de fenêtre, porte, pose de clôture, etc.). Une erreur d’appréciation quant au régime applicable est susceptible d’entraîner l’irrégularité de la construction, avec des conséquences civiles, administratives et pénales importantes.

L’instruction : les délais à connaître

Une fois votre dossier déposé en mairie, l’administration dispose d’un mois pour réclamer au pétitionnaire des pièces manquantes. Passé ce délai, elle ne peut plus interrompre l’instruction pour ce motif.

Le délai d’examen est normalement de :

• 2 mois pour une maison individuelle.
• 3 mois pour les autres projets.

Attention aux obstacles : même avec un accord de la mairie, d’autres règles peuvent bloquer votre projet.

Dans les lotissements, le cahier des charges peut interdire certains types de constructions (interdiction de toitures plates, limitation de hauteur, destination exclusivement résidentielle, etc.). Même lorsque les règles d’urbanisme du lotissement, contenu dans le règlement du lotissement, sont frappées de caducité, les stipulations contractuelles du cahier des charges demeurent opposables entre colotis tant qu’elles n’ont pas été régulièrement modifiées ou supprimées.

Il est recommandé de faire constater l’affichage par un commissaire de justice pour sécuriser votre projet

En copropriété, un projet soumis à une autorisation d’urbanisme, nécessite en amont une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires. Un refus de l’assemblée générale rend juridiquement inexploitable un permis de construire pourtant régulier sur le plan de l’urbanisme.

S’ajoutent les contraintes issues du PLU, parfois incompatibles avec le projet (implantation, emprise, stationnement, protection patrimoniale), ainsi que certaines obligations préalables, telles que la production d’une étude géotechnique Gl en zone argileuse ou le bornage du terrain, indispensable à la sécurité foncière du projet.

Le défaut de diligence du pétitionnaire face à ces contraintes peut conduire à un refus de permis, à l’annulation de l’autorisation délivrée ou à l’impossibilité de régulariser ultérieurement la construction.

Le permis définitif : attention aux recours

Obtenir le permis ne signifie pas qu’il est définitif. Il peut être contesté pendant un certain temps :

• Par l’administration (retrait) : elle peut retirer le permis s’il est illégal, dans un délai de 3 mois à compter de la délivrance du permis.
• Par les tiers (recours) :
• vos voisins peuvent contester le permis s’ils justifient d’un préjudice auprès de l’autorité qui a délivré l’autorisation d’urbanisme (recours gracieux) ou auprès du tribunal administratif (recours judiciaire).

Ils disposent de 2 mois à compter du premier jour où l’autorisation d’urbanisme est affichée sur le bien.

L’affichage doit être continu, visible et lisible pendant 2 mois. Il est fortement recommandé de faire constater cet affichage par un commissaire de justice pour sécuriser votre projet.

Dès lors si en tant qu’acquéreur une condition suspensive d’obtention d’autorisation définitive a été stipulée, le délai entre l’avant-contrat et l’acte définitif se retrouve fortement rallongé.

La phase travaux : s’assurer pour construire sereinement

Avant de commencer, le pétitionnaire doit déposer en mairie une déclaration d’ouverture de chantier.

Sur le plan assurantiel, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage par toute personne faisant réaliser des travaux ou construction constitue une protection cruciale. Cette assurance a pour finalité de préfinancer, sans recherche de responsabilité, les désordres relevant de la garantie décennale.

En pratique, il n’est pas rare que le vendeur reconnaisse n’avoir souscrit aucune assurance dommages-ouvrage lors de travaux de rénovation.

L’acquéreur doit alors être expressément informé des conséquences d’une telle absence : allongement des délais d’indemnisation, procédures judiciaires complexes et risque financier accru.

Indépendamment de cette assurance, les travaux demeurent soumis au régime de la responsabilité décennale, laquelle pèse sur les constructeurs et, le cas échéant, sur le vendeur-constructeur, pendant 10 ans pour les dommages compromettant la solidité du bâtiment.

En l’absence d’assurance de responsabilité décennale souscrite par le constructeur, le vendeur s’expose à une mise en cause personnelle en cas de sinistre : l’acquéreur devant alors exercer directement contre lui les recours nécessaires.

Fin du chantier et conformité

Une fois les travaux terminés, le pétitionnaire doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

Une erreur peut entraîner l’irrégularité de votre bâtiment

L’administration dispose alors d’un délai de récolement de 3 à 5 mois (selon le secteur) pour contrôler la conformité des travaux ou de la construction avec l’autorisation urbanisme délivrée. Elle procède à un contrôle sur pièces ou sur place. Passé ce délai, elle ne peut plus contester vos travaux et délivrera un certificat de conformité des travaux (s’il y a eu contrôle effectif) ou un certificat de non-contestation à la conformité (s’il n’y a pas eu de contrôle effectif).

L’absence de conformité des travaux aux prescriptions du permis de construire est susceptible d’emporter des sanctions pénales, civiles et administratives, dont la gravité justifie une vigilance accrue du pétitionnaire au stade de l’achèvement de l’ouvrage.

• Pénal : Amende lourde : entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré irrégulier et risque de prison en cas de récidive. Prescription 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.
• Civil à l’initiative des tiers : Un voisin justifiant d’un préjudice peut demander la démolition si les règles d’urbanisme sont violées ou des dommages et intérêt. Prescription : 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.
• Civil à l’initiative de la collectivité : permet à la commune ou à l’établissement public de saisir le tribunal judiciaire afin de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci. Prescription : 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

• Administratif :

1- permet à l’administration, en cas de dépôt ultérieur d’une autre demande d’autorisation d’urbanisme, de demander la mise en conformité des travaux litigieux au pétitionnaire avant de traiter ladite demande. Et faute de mise en conformité, l’administration pourra refuser l’octroi de cette autre autorisation d’urbanisme.

2- en cas de destruction de l’immeuble par sinistre, la reconstruction à l’identique ne pourra être revendiquée de plein droit que s’il est établi que l’ouvrage a été régulièrement édifié. Sans quoi une nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme devra être faite. Le risque est que les prescriptions (PLU ou autre) ont pu changer, de sorte que le permis de construire de l’époque qui avait été accepté, peut se retrouver aujourd’hui refusé car illégal. 

EDITO – Belle évolution statutaire !

Ils ne s’attendaient pas à une telle promotion tant leur contribution au service du logement manquait de reconnaissance depuis quelques années…

En effet, les investisseurs immobiliers semblaient exclus de toute progression car les incitations à proposer un logement locatif suscitaient plutôt de la frustration. Arrêt de la loi Pinel, rabotages fiscaux en LMNP (loueur en meublé professionnel)…. l’immobilier limitait plutôt les initiatives à caractère patrimonial.

Heureusement, le vote du budget 2026 vient récompenser les porteurs de projets immobiliers en leur accordant le « statut de bailleur privé ». Au-delà du titre honorifique auquel les investisseurs peuvent prétendre, il faut voir dans ce nouveau dispositif le moyen d’activer des leviers fiscaux attractifs.

Dans le cadre d’une location longue durée, il se traduit par un amortissement sous conditions sur le prix d’acquisition d’un appartement neuf ou ancien réhabilité. Le taux va se situer de 3 à 5,5 % de la valeur du bien pouvant être déduite des loyers, sur une période de 12 ans au plus.

L’autre récompense nous vient de la prolongation jusque fin 2027 du « super déficit » foncier dont le seuil se situe à 21 400 €, au lieu de 10 700 €. À condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un logement loué nu, cette somme peut donc être imputée sur le revenu.

Autre motif de satisfaction, le budget 2026 dispense les propriétaires de gîtes ruraux de s’acquitter de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. De plus de 1000€ en moyenne, l’exonération de cette imposition va améliorer la rentabilité des locations, et aussi contribuer au développement du tourisme rural.

Les motivations des bailleurs à accéder à ce nouveau statut vont sans doute se traduire par de nombreuses sollicitations…

Il faut profiter de cette loi de finances 2026 qui autorise une belle promotion grâce à l’immobilier.

Maitre Sébastien ARTAUD – Président de la Chambre des notaires de la Gironde

LOCATION-GÉRANCE – Un outil simple mais encadré

Quand la cession d’une entreprise risque d’entraîner trop de frustrations pour son dirigeant-fondateur, il faut envisager une autre option. La location-gérance lui permet de confier les clés à une autre direction, tout en conservant la propriété.

La location gérance régie par les articles L 144-1 et suivants du Code de commerce, longtemps considérée comme un dispositif marginal, s’impose aujourd’hui comme un véritable levier stratégique pour les entrepreneurs. Entre souplesse d’exploitation, transmission progressive et sécurisation financière, ce mécanisme, qui permet à un propriétaire de confier l’exploitation de son fonds de commerce à un gérant moyennant redevance, séduit autant qu’il nécessite vigilance. Décryptage d’un outil dont l’usage s’est nettement démocratisé depuis les réformes récentes.

UN DISPOSITIF AVANTAGEUX POUR LE PROPRIÉTAIRE DU FONDS (LOUEUR)

Pour le loueur, l’intérêt est évident : continuer à percevoir un revenu régulier tout en se déchargeant du quotidien de l’exploitation. Rester propriétaire tout en cédant les rênes opérationnelles permet aussi de tester un repreneur potentiel, ou simplement d’assurer la continuité d’une activité lorsqu’un dirigeant doit s’absenter, préparer une transmission ou réduire son implication sans fermer l’entreprise.

Dans les opérations de restructuration, la location-gérance joue aussi un rôle clef. Elle facilite le regroupement d’entités, la mutualisation de moyens, et permet à une société spécialisée de gérer plusieurs fonds de commerce sans rachat immédiat. Un outil de souplesse qui, bien utilisé, peut accompagner des stratégies de croissance ou de consolidation.

POUR LE LOCATAIRE : EXPLOITER SANS ACHETER IMMÉDIATEMENT

Côté locataire-gérant, l’atout majeur est la possibilité d’exploiter un fonds sans mobiliser le capital nécessaire à son acquisition. Il bénéficie immédiatement de la clientèle, de la notoriété et du savoir-faire du fonds tout en conservant des marges de manœuvre entrepreneuriales.

Son statut de commerçant l’oblige toutefois à s’immatriculer et à respecter les règles comptables et fiscales applicables. Dans certains cas, la location-gérance sert même de phase d’essai avant une vente.

UN CONTRAT SOUPLE MAIS JURIDIQUEMENT EXIGEANT

La location-gérance n’est pas un simple « prêt ». Le contrat doit impérativement être écrit et publié dans un journal d’annonces légales dans les quinze jours suivant sa signature, puis à son terme. Cette publicité n’est pas anodine : tant qu’elle n’a pas eu lieu, le loueur reste solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant dans le cadre de l’exploitation.

C’est l’une des précautions majeures souvent méconnues. Une publication tardive peut exposer le loueur à des risques financiers importants, notamment en cas de mauvaise gestion ou d’endettement rapide du fonds par le locataire.

DES OBLIGATIONS STRICTES POUR LE LOCATAIRE-GERANT

Le locataire-gérant doit exploiter le fonds de manière continue, sans interruption ni déplacement. Modifier l’activité, même partiellement, sans l’accord du loueur, peut constituer une faute lourde : changer la clientèle, la nature du commerce ou l’image du fonds, c’est potentiellement en altérer la valeur.

À la fin du contrat, le locataire-gérant doit restituer le fonds en tous ses éléments. S’il a laissé dépérir l’activité fautivement, il peut être tenu de réparer la perte de valeur. La jurisprudence n’hésite pas à sanctionner des comportements négligents : fermeture prolongée, mauvaise gestion, perte de clientèle ou absence de renouvellement des stocks essentiels.

Paradoxalement, si le fonds de commerce prend de la valeur pendant la durée du contrat de location, le propriétaire n’a pas l’obligation de verser une indemnité au locataire-gérant, sauf si une clause contraire a été incluse lors de la signature du contrat.

« LA LOCATION-GÉRANCE PERMET D’ACCOMPAGNER DES STRATÉGIES DE CROISSANCE OU DE CONSOLIDATION.»

UN ENCADREMENT PROTECTEUR POUR LES CRÉANCIERS

Pour éviter que la location-gérance ne serve à dissimuler une fuite de patrimoine, les créanciers du loueur disposent d’une exigibilité immédiate de leur créance. En effet, la mise en location-gérance pourrait risquer de déprécier le fonds au point de mettre en péril le recouvrement de leurs créances.

Dans les faits, ce mécanisme est rare mais essentiel : il rappelle que la location-gérance peut avoir un impact patrimonial significatif, notamment lorsque le fonds constitue l’actif principal du chef d’entreprise.

LE LOUEUR CONSERVE UN DROIT DE REGARD

Bien qu’il ne puisse ni s’immiscer dans la gestion, ni diriger l’exploitation quotidienne, le loueur n’est pas totalement écarté de la vie du fonds. Il dispose d’un droit de surveillance d’autant plus que la fixation de la redevance dépend souvent du chiffre d’affaires réalisé.

Notamment pour préparer une éventuelle cession, de nombreux contrats imposent au locataire-gérant de transmettre régulièrement les documents comptables, afin de permettre au propriétaire d’informer de futurs acheteurs.

UNE REGLEMENTATION MODERNISEE ET SIMPLIFIEE

La loi du 19 juillet 2019 a profondément assoupli le régime. L’obligation pour le propriétaire d’avoir exploité son fonds pendant au moins deux ans avant de le mettre en location gérance a été supprimée. Cette condition, longtemps vue comme un frein, limitait l’accès du dispositif aux entrepreneurs individuels expérimentés.

Autre changement majeur : la solidarité financière du loueur ne court plus durant six mois après publication, mais seulement jusqu’à la date de cette publication. Un allègement bienvenu, qui sécurise davantage les propriétaires.

UN OUTIL EFFICACE, À MANIER AVEC RIGUEUR

Séduisante par sa souplesse, la location-gérance exige une préparation méticuleuse.

Contrat détaillé, clauses de non-concurrence, obligations comptables, compatibilité avec le bail commercial, publication légale immédiate : autant d’éléments qui conditionnent la sécurité du dispositif.

Bien encadrée, la location gérance peut devenir un formidable moyen d’essayer un commerce avant acquisition, de transmettre progressivement une entreprise, de maintenir l’activité d’un fonds ou de structurer un groupe.

Mais mal maitrisée, elle peut exposer loueur comme locataire à des risques juridiques et financiers importants.

Maitre Cyrille de RUL – notaire à Bordeaux

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE – Face au risque de perte d’autonomie, la préparation juridique constitue un levier déterminant de sécurité. Le mandat de protection future offre un cadre structuré pour organiser, en amont, la prise en charge de sa personne et de ses intérêts patrimoniaux, sans attendre la contrainte judiciaire.

Un accident, un AVC, une maladie… et du jour au lendemain, il devient impossible de payer ses factures, gérer ses placements ou décider de son lieu de vie. Le mandat de protection future permet d’organiser à l’avance qui s’occupera de vous et de vos biens, et dans quelles conditions.

Qui peut être désigné dans le mandat ?

La plupart du temps, le mandataire est choisi parmi le cercle des proches : un enfant, un frère, l’enfant de son conjoint dans une famille recomposée, un ami mais cela peut aussi être un professionnel.

Le mandat est généralement consenti à titre gratuit mais une rémunération peut être prévue notamment lorsqu’il s’agit d’un mandataire professionnel ou lorsque la charge sera lourde (ex. : gestion d’un patrimoine important).

Il est conseillé de prévoir :

• un mandataire de remplacement si le premier est empêché (en effet, désigné plusieurs années à l’avance, il peut lui-même être incapable ou renoncer) :
• de préférence une personne plus jeune que soi et qui comprend l’enjeu de sa mission :
• un rendez-vous préparatoire chez le notaire pour en discuter.

Quelle responsabilité pour le mandataire ?

Le mandataire doit toujours agir dans l’intérêt de la personne protégée et rendre des comptes. S’il agissait fautivement ou frauduleusement, le mandataire serait responsable tant civilement que pénalement.

Sa mission est contrôlée au début par la production d’un inventaire du patrimoine du mandant. Ensuite, pendant sa mission, il doit tenir un compte de gestion annuel, qu’il doit transmettre au notaire ayant établi le mandat. Ce dernier alerterait le juge en cas de manquements.

Quels pouvoirs peut-on donner au mandataire ?

Les pouvoirs peuvent porter sur les décisions relatives à la personne et/ou aux biens et peuvent être plus ou moins étendus.

S’agissant de la personne à protéger, le mandataire peut prendre les décisions concernant son lieu de résidence (maintien à domicile ou entrée en établisse-ment), organiser l’assistance au quotidien, veiller au suivi médical et aux soins, tout en respectant les volontés exprimées dans le mandat.

Si le mandant donne au mandataire des directives anticipées relatives à la fin de vie concernant les conditions de la limitation ou l’arrêt de traitement, elles doivent avoir été établies moins de trois ans avant l’état d’inconscience. Il y a donc nécessité de renouveler tous les trois ans ces directives.

S’agissant du patrimoine, il pourra gérer les comptes bancaires, payer les dépenses courantes, percevoir les revenus, administrer les biens immobiliers (entretien, location), ou encore réaliser certains investissements. Il peut également être autorisé à vendre un bien immobilier.

En revanche, la loi interdit au mandataire de vendre le logement de la personne protégée ou de consentir des donations, sans l’accord du juge.

La rédaction du mandat revêt toute son importance lorsque le mandant est un chef d’entreprise et qu’il désigne « son bras droit » comme mandataire. Les pouvoirs peuvent alors être très larges sur la gestion et les orientations à prendre mais limités sur la cession de l’entreprise ou de ses actifs. II pourra être également complété par un mandat à effet posthume, pour organiser la gestion de son patrimoine après son décès.

Quand et comment se déclenche le mandat ?

En pratique, le mandataire vous fera rencontrer un médecin habilité auprès du tribunal (et non votre médecin traitant) qui décidera si votre état de santé nécessite la mise en place de la mesure. Si le médecin constate l’impossibilité de se protéger soi-même, il délivrera un certificat médical que le mandataire produira au greffe du tribunal judiciaire avec une copie authentique du mandat de protection future. Le greffier activera le mandat en l’enregistrant.

Si votre état n’est pas irréversible et s’améliore, le mandat prendra fin par le retour de vos facultés. Le mandat prendra également fin en cas de décès.

Le tribunal pourrait refuser d’appliquer le mandat de protection future si le mandataire n’était pas apte à gérer, et pourrait y substituer une mesure plus classique telle que la tutelle.

Le mandat de protection future permet d’organiser à l’avance qui s’occupera de vous et de vos biens

Puis-je anticiper pour un proche ?

Ce mandat peut être utilisé pour une autre personne que soi-même. L’exemple le plus courant est celui des parents d’un enfant handicapé mental qui n’est pas placé sous un régime de protection.

Les parents gèrent parfaitement l’enfant même devenu adulte, mais, l’âge venant, s’inquiètent : que se passera-t-il quand nous ne serons plus là pour veiller sur lui et ses intérêts ?

Le mandat de protection future peut être signé par le ou les parents pour le compte de leur enfant. Ils désigneront alors un proche tel qu’une sœur dévouée ou un ami de longue date qui accepte la mission.

Quelles formes peut prendre le mandat ?

Il peut être réalisé par acte sous seing privé ou par acte notarié.

Seul le mandat notarié permet de réaliser les actes de dispositions comme vendre un bien immobilier ou un portefeuille de titres. En outre, sa forme apporte toute la sécurité juridique de l’authenticité et notamment la preuve incontestable et la conservation.

Son cout est modéré aux environs de 320 euros.

Quels sont les avantages par rapport à une mesure de tutelle ?

Le mandant désigne la personne qu’il souhaite pour s’occuper de lui et de son patrimoine, en évitant la désignation par un juge d’un tuteur ou curateur qu’il n’aurait pas choisi.

La procédure est simplifiée puisque tout est organisé à l’avance, ce qui allège la charge des proches dans cette période compliquée, et réduit les risques de désaccord entre eux.

Surtout, le mandant peut donner des directives personnelles et patrimoniales dans le mandat, et module les pouvoirs qu’il donne.

Quels garde-fous ?

• Pouvoirs limités dans le mandat.
• Mandataires différents selon les domaines (personne / patrimoine).
• Déclenchement uniquement par médecin agréé.
• Contrôle annuel par le notaire.
• Autorisation du juge pour la vente de la résidence principale.
• Responsabilité civile et pénale du mandataire.

Avant toute signature, prenez rendez-vous chez votre notaire, muni de vos pièces d’identité et votre livret de famille. Discutez des choix possibles et anticipez les scénarios à risque.

Édito – Top départ du « Donathlon »

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE – En France, la protection du compagnon survivant dépend directement du statut du couple : mariage, PACS ou concubinage. Pourtant, de nombreux couples ignorent ce qui différencie ces statuts, et les conséquences en l’absence d’anticipation. Tour d’horizon rapide des statuts que nous offre le droit civil.

Le mariage, une protection automatique

Art. 143 à 228 du Code civil – Le mariage est bien entendu le statut le plus protecteur pour le survivant.

La loi lui accorde des droits successoraux automatiques : en présence d’enfants com-muns, il peut opter entre l’usufruit de la totalité de la succession ou un quart en pleine propriété. La situation du survivant peut méme être améliorée au moyen d’un testament ou d’une donation au dernier vivant. En l’absence de descendants et d’ascendants, il hérite de l’intégralité des biens. Autre avantage majeur : une exonération totale des droits de succession.

Le conjoint survivant bénéficie d’un droit viager sur le logement de la famille : il peut continuer à occuper le domicile familial à vie, à condition que le logement soit la propriété du défunt ou du couple.

Enfin, il a droit à la pension de réversion de retraite, sous réserve de remplir certaines conditions (durée de mariage, ressources, etc.).

Le PACS, une protection imparfaite

Art. 515-1 à 515-7 du Code civil – Le PACS offre une protection bien moins étendue que le mariage.

Le partenaire survivant n’hérite pas automatiquement : il doit étre expressément désigné dans un testament pour recevoir une part de la succession. II| bénéficie alors de la même exonération fiscale que les couples mariés.

Pour le logement, le survivant peut rester gratuitement dans le domicile commun pendant un an après le décès, mais il ne dispose pas de droit viager.

Enfin, contrairement aux époux, il n’a aucun droit sur la pension de réversion du défunt. Cependant, le législateur envisage de modifier la loi afin d’étendre ce droit aux partenaires pacses.

Le concubinage, une protection à créer

Art. 515-8 du Code civil – Les concubins ne bénéficient d’aucun droit successoral automatique. Et s’il hérite par testament, la fiscalité est particulièrement dissuasive puisque la part léguée sera taxée à 60 % (avec un abattement de 1 594 euros).

Cette absence de protection peut être particulièrement préjudiciable pour le survivant, surtout si le logement commun était la propriété exclusive du défunt.

Des propositions législatives visent à étendre la pension de réversion aux couples pacsés et concu-bins, peut-être dès 2026. Le législateur pourrait également renforcer la protection du logement de la famille pour les partenaires pacsés.

Les concubins ne bénéficient d’aucun droit successoral automatique

Anticiper pour mieux se protéger

Plusieurs outils juridiques et financiers permettent de sécuriser la situation du sur-vivant, mais ils doivent être anticipés.

Le testament bien sür, offre la possibilité d’améliorer la situation du survivant en lui consentant des legs.

L’assurance-vie consti tue également une solution efficace notamment pour les concubins : en désignant le survivant comme bénéficiaire, il est possible de transmettre un capital important avec une fiscalité avantageuse. Les sommes provenant de primes versées avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, sur le capital reçu. La fraction de la part de chaque bénéficiaire excédant les 152 500 € est imposée à 20 % puis 31,25 % au-delà de 700 000 euros.

La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être aussi un outil intéressant pour protéger le survivant.

Enfin une clause de tontine peut être intégrée lors de l’achat d’un bien immobilier. Grace à elle et dans la limite de 76 000 euros, le bien reviendra automatiquement au dernier vivant, sans droit de succession.

Le mariage est, bien entendu, le statut le plus protecteur pour le survivant. Les couples pacsés ou en concubinage doivent impérativement anticiper en mettant en place des dispositifs juridiques adaptés afin d’éviter une situation de précarité au premier décès.

Un conseil notarial personnalisé est indispensable pour sécuriser l’avenir du survivant, quel que soit le statut du couple. Rédiger un testament ou souscrire une assurance-vie sont des étapes essentielles.

Édito – Vous le portez si BIEN !

Il pourrait s’agir du nouveau manteau pour lequel vous avez flashé afin d’affronter l’hiver ! Néanmoins cela concerne un produit encore plus convoité et apprécié….

Vous venez en effet de le repérer dans une vitrine qui présente de belles pièces. L’étiquette n’a pas manqué de capter votre attention car l’ensemble fait l’objet d’une belle mise en valeur. Dans la description, tant les illustrations que la tarification vous ont attiré l’oeil.

En pénétrant dans les lieux, l’accueil que vous réserve votre interlocuteur ne peut que confirmer votre intérêt pour cette enseigne qui jouit d’une belle réputation. Dès la découverte du produit, vous appréciez la qualité des informations, le respect de la réglementation, la possibilité d’une présentation. Vous ne pouvez que céder à l’envie d’essayer…

En effet, il s’agit de porter un projet d’acquisition immobilière avec le notaire. La maison ou l’appartement proposé par son étude profite d’une belle exclusivité car il provient de mises en vente issues des successions, de divorces et séparations ou encore d’opérations achat/ revente… qui s’effectuent en lien avec le notaire.

Avec plein d’avantages à la clé ! Le prix affiché résulte d’une évaluation réalisée selon la méthode par comparaison avec les transactions enregistrées dans la base Perval, outil qui centralise toutes les mutations.

Les origines de la propriété n’échappent pas à la rigueur du notaire car il vérifie de nombreux paramètres juridiques ou techniques.

Qu’il s’agisse de prendre en compte les servitudes, les autorisations, les états hypothécaires… le notaire s’appuie sur ces éléments pour rédiger le compromis de vente. Quant aux différents diagnostics à produire, le notaire s’assure que tous les contrôles décrivent scrupuleusement les conditions d’utilisation du bien.

Autant de raisons qui incitent à porter un projet immobilier avec le notaire comme intermédiaire ! Il vous conviendra d’autant mieux qu’il sera confectionné sur mesure.

Maitre Sébastien ARTAUD – Président de la Chambre des notaires de la Gironde

Plus-value immobilière : les 11 cas d’exonération

La vente d’un bien immobilier s’accompagne d’incidences fiscales avec le possible déclenchement de l’impôt sur la plus-value. Fort heureusement, plusieurs situations autorisent une exonération, dont la plus connue concerne la résidence principale. Procédons à un tour d’horizon des différentes transactions qui éviteront la taxation.

La Chambre des notaires de la Gironde sort un nouveau film misant toujours sur l’humour décalé pour rappeler qu’il n’est jamais trop tard pour penser à faire son testament.

À travers un comique de situation autour de la réalisation de travaux de rénovation et de ces petites erreurs qu’on peut faire faute de connaissance, ce spot de 30 secondes nous rappelle qu’on n’est jamais à l’abri d’un accident de la vie. Et que ses conséquences peuvent être fatales.

Derrière ce spot, un rappel utile : n’attendez pas pour voir votre notaire et préparer votre testament. On ne sait jamais ce qui peut arriver.

Un accident de la vie arrive plus souvent qu’on ne le pense

Les accidents domestiques sont à l’origine de 5 millions de recours aux urgences, de plusieurs centaines de milliers d’hospitalisations et de plus de 20 000 décès chaque année en France.*

Un accident de la vie courante (Ac-VC) est un traumatisme non intentionnel qui ne survient ni sur la route (accident de la circulation), ni pendant les heures de travail en relation avec un emploi salarié ou une activité indépendante. Les Ac-VC se répartissent entre les accidents domestiques, les accidents survenant à l’extérieur (magasin, trottoir, …), les accidents de sports et les accidents de vacances et loisirs.

Le testament : anticiper pour mieux protéger

Anticiper la rédaction de son testament permet d’exprimer au mieux vos dernières volontés et de mieux protéger la répartition de vos biens. Au-delà du matériel, cet acte permet de clarifier les choses et d’ainsi éviter d’éventuels conflits entre vos proches héritiers.

Le notaire vous accompagne dans la rédaction de cet acte et dans son évolution. En effet, un testament est révocable et modifiable à tout moment, jusqu’au décès. Cela veut dire qu’on peut l’annuler et le modifier à tout moment par un nouveau testament, ou tout simplement en le détruisant s’il s’agit d’un testament écrit olographe.

Envie d’en savoir plus ?

Les notaires de la Gironde vous accompagnent dans toutes les étapes de votre vie de couple : succession, mariage, PACS, achat immobilier… N’hésitez pas à nous contacter pour en discuter.

Cette initiative est soutenue par la Banque des territoires, partenaire de la Chambre des notaires de la Gironde dans sa mission d’information et d’accès au droit pour tous.

*Source : https://www.loire.gouv.fr/index.php/Actions-de-l-Etat/Securite-des-personnes-et-des-biens/Risques-de-la-vie-courante/Les-accidents-de-la-vie-courante

CHRONIQUE DES NOTAIRES DE LA GIRONDE – Dispositif ancien du droit immobilier, le viager retrouve aujourd’hui toute sa pertinence. Dans un environnement marqué par la hausse des prix, la stagnation des retraites et le resserrement des conditions d’emprunt, cette formule permet de concilier maintien dans son logement et optimisation de son patrimoine. Bien encadré, le viager s’impose de nouveau comme un outil de gestion patrimoniale à part entière.

Après avoir connu une période de désuétude, la vente en viager revient aujourd’hui sur le devant de la scène dans le paysage immobilier. Face à l’inflation persistante, à la baisse du pouvoir d’achat, aux montants modérés des retraites qui peinent à suivre le coût de la vie et à l’augmentation des taux d’intérêt des prêts, ce mécanisme retrouve tout son intérêt. Souvent méconnu, le viager permet d’allier maintien dans son cadre de vie et revenus complémentaires.

Cet article propose d’en découvrir les principes, les avantages et les précautions nécessaires.

Les acteurs de la vente en viager

La vente en viager repose sur deux protagonistes :

– le « crédirentier », c’est-à-dire le vendeur, qui reçoit en contrepartie de la vente de sa maison un capital initial (appelé bouquet) et une rente versée mensuellement jusqu’à son décès et, le cas échéant, jusqu’à celui de son conjoint

– le « débirentier », c’est-à-dire l’acquéreur, qui s’engage à verser, outre le bouquet, une rente viagère et deviendra plein propriétaire du bien au décès du crédirentier.

Un dispositif remis au goût du jour

Après avoir quasiment disparu de la pratique en raison, notamment, de la facilité d’accès au crédit bancaire, le viager retrouve une actualité forte. La hausse du coût de la vie et la stagnation des retraites conduisent de nombreux retraités, mais aussi certains actifs, à rechercher des revenus complémentaires. Le viager répond à cette attente en permettant de valoriser son patrimoine immobilier tout en conservant le droit de continuer à y vivre.

Comment fonctionne le viager ?

Dans le cadre le plus fréquent d’une vente en viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, voire un usufruit, sur son bien immobilier. Il perçoit un bouquet versé lors de la signature ainsi qu’une rente mensuelle, généralement indexée annuellement sur l’indice Insee des prix à la consommation des ménages.

Cette indexation garantit au vendeur que le montant de sa rente évoluera en tenant compte de l’inflation.

Les avantages pour le crédirentier

Grâce aux rentes, le crédirentier bénéficie d’une source de revenus complémentaires sans quitter son logement. est par ailleurs déchargé de nombreuses obligations financières : la taxe foncière est généralement mise à la charge du débirentier, de même que les gros travaux (toiture, ravalement, remplacement de menuiseries, certains travaux lourds en copropriété…). Le vendeur ne conserve que les charges d’entretien courant, généralement par référence au décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux charges locatives. Néanmoins, la liberté est grande à ce sujet et il est possible de rédiger un contrat sur mesure quant à la répartition des charges et travaux.

Le viager permet de valoriser son patrimoine immobilier tout en conservant le droit de continuer à y vivre

Si le vendeur se retrouve dans l’obligation de quitter son logement, par exemple pour entrer en maison médicalisée, il est généralement stipulé dans l’acte de vente une clause prévoyant l’augmentation de la rente d’environ 20 à 30% de son montant. Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu mais sont en partie défiscalisées selon les situations.

Les avantages pour le débirentier

Pour l’acquéreur, le viager permet d’acquérir un bien immobilier à un coût réduit en raison du différé de jouissance bénéficiant au vendeur. En effet le prix global, composé du bouquet et des rentes mensuelles, est déterminé après déduction de la valeur du droit d’usage et d’habitation, ce droit n’étant pas compris dans la vente puisque conservé par le vendeur. Les droits fiscaux de mutation et les émoluments du notaire suivent cette logique et sont donc calculés sur une base réduite.

Au décès du crédirentier, l’acquéreur devient plein propriétaire sans verser de supplément de prix, ni de taxe. Il peut alors disposer du bien ou en jouir comme il l’entend.

Les précautions à prendre

Il est important pour le crédirentier de s’assurer de la solidité financière et de la solvabilité de son acquéreur puisqu’il ne faut pas éluder le risque de non-paiement des rentes. Pour sécuriser le vendeur, le notaire inscrira sur le bien vendu une hypothèque à son profit, lui garantissant la possibilité de recouvrer la propriété de son bien de façon privilégiée. Il sera également inséré au contrat une condition résolutoire de la vente en cas de défaut de paiement des rentes.

Si le débirentier décède avant le crédirentier, ses héritiers seront tenus au paiement des rentes. II donc recommandé, l’intérêt des deux parties, que l’acquéreur souscrive une assurance décès, comme dans le cadre d’un prêt immobilier.

Le prix doit être sincère et équilibré

En outre, la validité d’une vente en viager repose sur l’existence d’un aléa réel: le vendeur ne doit pas souffrir d’une maladie connue ou déclarée impactant son espérance de vie au moment de la conclusion du contrat.

De même, le prix doit être sincère et équilibré : par exemple proposer une rente trop faible en viager libre par rapport à la valeur locative du bien ou encore permettre une vente à vil prix ou à un prix fictif au profit d’un héritier éloigné dans l’intention d’éluder les droits de succession remettrait nécessairement en cause la validité de l’opération.

Bien encadré par le notaire et réfléchi en amont, le viager s’impose aujourd’hui comme une solution moderne et humaine, basée sur une confiance et considération réciproques, pour répondre aux défis économiques et sociaux de notre époque.

D’un côté, le vendeur assure son avenir financier et conserve son cadre de vie, de l’autre, l’acquéreur se constitue sur le long terme un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses.

Édito – Belle entrée dans votre nouvelle classe !

Beaucoup de jeunes reprennent le chemin des études et découvrent leur nouvel univers scolaire ou universitaire. Les plus grands peuvent aussi profiter de cette rentrée pour démarrer un nouveau cursus. Il s’agit de s’intéresser à un parcours qui ouvre bien des portes… Il peut notamment s’effectuer en lien avec un interlocuteur privilégié, le notaire.

Eh oui, ce dernier vous accompagne dans votre projet immobilier pour obtenir un titre très envié, celui de propriétaire.

Pour décrocher le précieux sésame, il vous invite à vous intéresser à des matières clés :

La budgétisation. Cette discipline consiste à définir votre capacité financière et à déterminer le montant du bien que vous pouvez acheter. Selon vos revenus, votre apport personnel, d’éventuels dons familiaux défiscalisés… vous pouvez obtenir une simulation bancaire de votre conseiller ou d’un courtier. Elle indique notamment le montant de votre prêt et le coût de la mensualité.

La prospection. Il s’agit d’un cas pratique qui consiste à repérer les offres immobilières répondant à vos critères. Dans cet exercice, le service immobilier de votre notaire vous livre de précieuses informations. Il vous propose des biens dont il détient le mandat de vente ou dont il a connaissance au règlement de la succession. Selon vos critères de recherche, vous sélectionnez des maisons ou appartements à visiter.

À l’issue de ce travail de terrain, il faut repérer le bien qui se démarque pour sa qualité de vie et sa classe énergétique.

En effet, visez le DPE qui réserve les meilleures performances énergétiques et le produit qui affiche de belles caractéristiques.

La négociation. Voilà une stratégie d’acquisition qui mérite toute votre attention ! Dans le marché actuel caractérisé par une stabilité des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt, cela vous ouvre des opportunités pour émettre vos propositions. Là encore, le notaire vous accompagne dans la rédaction de votre offre d’achat, afin de vous situer dans la fourchette des prix observés en cette rentrée. Une fois l’accord trou-vé, le notaire se charge de rédiger le compromis de vente qui détaille toutes les modalités de la transaction.

Il ne vous reste plus qu’à vous rapprocher de votre maître préféré, le notaire, pour intégrer avec succès la classe des propriétaires !

Maitre Sébastien ARTAUD – Président de la Chambre des notaires de la Gironde

Droit de retour – Biens pour le conjoint !

La présence d’un conjoint survivant modifie la dévolution successorale. Avec le droit de retour, ce dernier va bénéficier d’un régime successoral de faveur, aussi bien d’un point de vue civil que fiscal, au détriment des autres parents du défunt.

Lorsqu’une personne décède, la loi reconnait une vocation successorale et donc la qualité d’héritier, a certains « parents » et au conjoint survivant. En pratique, le patrimoine de la personne décédée est transmis à ses héritiers en fonction d’un ordre de priorité.

À défaut de descendant, les biens de famille transmis au défunt vont appartenir en partie ou en totalité selon les cas, au conjoint survivant, nonobstant la volonté initiale des donateurs.

NAISSANCE ET UTILITÉ DU DROIT DE RETOUR

En présence du conjoint survivant ou de frères et sœurs, et toujours en l’absence de descendants, le père et la mère du défunt appelés à la succession en raison de l’ordre et du degré ne peuvent récupérer que la moitié du patrimoine de la succession soit un quart chacun. Par ailleurs, n’ayant pas la qualité d’héritier réservataire, ils peuvent se voir privés également de ce droit en cas d’exhérédation souhaitée par le défunt dans un testament.

Quant aux frères et sœurs du défunt, en l’absence de descendant, le conjoint survivant a vocation à recueillir la totalité de la succession, ces derniers sont par conséquent exclus de la succession.

Pour assurer la conservation des biens dans le patrimoine familial, le législateur a créé un mécanisme juridique correctif appelé « le droit de retour ». Le droit français prévoit deux formes de droit de retour: le droit de retour légal et le droit de retour conventionnel.

LE DROIT DE RETOUR LÉGAL

La naissance de ce droit de retour est venue constituer une exception au principe selon lequel « la nature des biens ou leur origine n’a pas d’incidence sur les droits successoraux. »

Avec ce type de droit de retour, les biens seront dévolus selon leur origine.

La loi a accordé un droit de retour légal à certains parents, à savoir : aux ascendants, aux frères et sœurs du défunt ainsi qu’aux familles adoptives.

Pour permettre son application, le de cujus* doit décéder sans postérité car tout descendant fait obstacle au retour, qu’importe la filiation.

Concernant les ascendants. Issu de l’article 738-2 du Code civil, créé par une loi de 2007 suite à la suppression de la réserve des ascendants, le droit de retour permet aux pères et mères appelés à la succession de demander à récupérer le ou les biens donnés au défunt. Ce droit s’exerce à hauteur de leurs droits successoraux : un quart en pleine propriété du bien chacun.

Si le bien a été aliéné, le droit de retour s’exercera alors en valeur dans la limite de l’actif successoral. Ce droit étant d’ordre public à leur égard, il ne peut être écarté par anticipation. Si les parents décèdent avant d’avoir exercé leur droit de retour légal (sans y avoir renoncé expressément), il est transmis à leurs héritiers.

En matière de fiscalité, la loi de finance rectificative pour 2006 a instauré une exonération de droits de mutation à titre gratuit à l’occasion de l’exercice de ce droit.

Situation des collatéraux privilégiés, les frères et sœurs et leurs descendants. Pour compenser l’accroissement des droits du conjoint survivant instauré par la loi du 3 décembre 2001, le législateur a prévu un droit de retour légal au profit des frères et sœurs sur les biens que le défunt avait reçus de leur patrimoine commun (ascendants communs). Ce droit de retour est prévu à l’article 757-3 du Code civil. Il permet à ces derniers de se retrouver héritiers de la succession alors qu’ils ne l’étaient plus en présence du conjoint survivant. Mais ce droit n’existe qu’en l’absence de descendant et d’ascendant. En l’exerçant, les frères et sœurs vont pouvoir hériter de la moitié du ou des biens de famille en nature, donnés ou transmis par décès au de cujus. Enfin, contrairement au droit de retour des ascendants, ce dernier n’est pas d’ordre public et ne peut s’exercer en valeur. Il peut donc être écarté par le défunt.

Fiscalité de ce type de droit. Il se voit soumis aux droits de mutation à titre gratuit au tarif applicable entre frères et sœurs. En effet, ce droit de retour légal s’exerce sur les biens donnés au défunt par ses parents ou autre ascendant. Par conséquent, les frères et sœurs qui recueillent le bien étaient tiers à l’acte de donation. On ne peut pas admettre que le bien n’ait jamais quitté le patrimoine du donateur, contrairement au droit de retour des parents.

Cas des familles adoptives dans le cadre de l’adoption simple. Le droit de retour est prévu par l’article 366 du Code civil. La succession de l’adopté simple est en principe dévolue conformément au droit commun lorsqu’il laisse un ou plusieurs descendants ou son conjoint survivant.

A défaut, le droit de retour va s’appliquer et sa succession va alors se diviser en trois parties : les biens reçus par l’adopté de ses parents de sang leurs reviennent, il en va de même pour ses parents adoptifs.

Enfin, le surplus des biens de l’adopté se divise par moitié entre sa famille d’origine et sa famille adoptive (sous réserve du droit de retour prévu à l’article 738-2 du Code civil au profit des pères et mères.)

Quelle imposition ? L’exercice du droit de retour légal des familles adoptives et par le sang au décès de l’adopté simple donne lieu à la perception de droits de mutation à titre gratuit selon les cas.

DROIT DE RETOUR CONVENTIONNEL

A la différence du droit de retour légal dont l’application est automatique, le droit de retour conventionnel prévu à l’article 951 du Code civil se matérialise par une clause contenue dans un acte de donation. Le donateur ayant prévu ce type de clause va ainsi pouvoir récupérer le bien donné si le donataire décède avant lui. Il s’agit donc ici d’une condition résolutoire de la donation qu’est le prédécès du donataire et/ou de ses héritiers en fonction de la rédaction de ladite clause. Le prédécès du donateur et/ou ses héritiers, suivant la rédaction de la clause, est alors une condition résolutoire de la donation.

Autrement dit, le donateur reprendra le bien comme s’il en avait toujours été le propriétaire, la donation sera résolue de plein droit et ce, de manière rétroactive.

Ce type de droit de retour peut porter sur une partie ou sur la totalité du bien donné, sur l’usufruit ou la nue-propriété ou encore sur le bien acquis en lieu et place du bien donné. Il peut également s’exercer sur les biens acquis en remploi d’une somme donnée. Sa résistance à l’aliénation et sa capacité à récupérer les biens donnés dans les mains de tiers en font un outil particulièrement intéressant, même en présence des droits de retour légaux.

Il convient de préciser enfin que le donateur peut renoncer partiellement ou totalement à l’exercice du droit de retour qu’il a stipulé, du vivant du donataire, sans pour autant renoncer au droit de retour légal, toujours d’ordre public.

Droits à régler. L’exercice du droit de retour conventionnel n’est naturellement pas soumis aux droits de mutation. Le donateur peut éventuellement demander la restitution des droits réglés lors de la donation.

Me Pauline GROBOST – Notaire à Bordeaux

* De cujus: personne dont la succession est ouverte

GIRONDE – Élu président de la chambre des notaires en mai dernier, Maître Sébastien Artaud assure sa fonction dans la continuité de ses prédécesseurs. Entre évolutions technologiques, crise de l’immobilier et mission de conseil, il dessine les contours d’une profession en mutation.

Échos Judiciaires Girondins : Qu’est-ce qui vous a poussé à vous engager à la tête de la chambre des notaires ?

Sébastien Artaud : « J’avais déjà assuré un premier mandat (cf. encadré). On m’a demandé de me réinvestir et j’ai accepté.

J’ai la chance d’être dans une grosse étude très stable et structurée. Je suis très bien entouré, que ce soit à la chambre comme à l’étude. L’intérêt général et la gestion courante des affaires m’intéressent davantage que la représentation. Nous avons beaucoup collaboré avec Delphine Detrieux (précé-dente présidente de la chambre des notaires de la Gironde, n.d.l.r), pour assurer la conti-nuité, ce que je poursuis maintenant avec ma vice-présidente. Il y a vraiment cette notion dans notre mission.»

EJG : Quelles sont vos principales attributions ?

S. A.: « Beaucoup d’organisation interne de la chambre. Même si ce n’est pas du discipli-naire, on peut faire des rappels des règles de déontologie. Il y a ensuite les fonctions réga-liennes, la représentation et l’échange avec les administrations publiques: mairie, direction régionale des finances publiques, Banque des territoires, Caisse des dépôts et consignations qui sont des partenaires ou interlocuteurs, avec lesquels on essaie de mettre en place des outils pour mieux fonctionner. On est associé aux temps de réflexion. Le notaire est un filtre, un pare-feu avant le problème, l’avocat plaide après. Il y a une pédagogie, une transmission d’information. Dans ce système de tuilage, on avait souhaité, avec Delphine Detrieux, renforcer les relations avec les institutions locales, les administrations et avec les représentants politiques parce qu’on s’était rendu compte qu’ils avaient une relative méconnaissance de notre profession.»

EJG : La profession a beaucoup évolué ?

S. A.: « Elle s’est surtout adaptée. On a cette force car on est disciplinés. Le droit a beaucoup évolué. Lors de mes premières ventes, il y avait dix pages de texte et une quarantaine de pages d’annexes. Aujourd’hui, c’est 250 pages dont presque 200 pages d’annexes. Les gens ne sont pas plus propriétaires, mais on a rajouté beaucoup d’informations. À tort ou à raison, c’est un autre problème. C’est un bon principe mais finalement on fait un mille-feuille, de l’inflation législative. Chaque année, on a une réglementation supplémentaire qui s’ajoute. Au-delà de nous adapter, nous avons développé l’acte électronique et les comparutions à distance, tout en continuant à garantir l’authenticité des actes.»

Le notaire est un filtre, un pare feu avant le problème.

EJG : Quels sont vos nouveaux défis ?

S. A. : « On est une profession en pleine mutation. Depuis 2015, on subit les effets de la loi croissance. Elle nous a obligés à trouver de nouveaux outils: la signature électronique, la visio, demain l’intelligence artificielle. Avec Delphine Detrieux, nous avions pris le parti de mettre en place à la chambre des formations en IA. Nous n’avons pas un outil unique, mais nous apprenons comment prompter et à familiariser les confrères avec les interactions.

Mais on n’a pas encore d’outil métier vraiment efficace, qui couvre suffisamment de parties. Nous sommes tenus à un tarif réglementé et on a du mal à faire entrer ces coûts de logiciels métiers car ils sont payants au dossier. Pour l’instant, aucun outil ne permet de remplacer un collaborateur ! Cridon Sud-Ouest, notre centre de recherche et de documentation notariale auquel tous les notaires adhèrent, est en train de mettre en place un outil de recherche basé sur l’IA. Cridon, basé à Bordeaux, travaille avec une cinquantaine de juristes dont la mission est de donner de l’information, de répondre aux questions orales et consultations écrites des notaires.

C’est une aide à penser. Ils vont mettre en place tout un système basé sur l’IA. Notre profession est relativement adaptée à l’IA car il y a une structure, un côté très processisé. Dès que le coût sera en adéquation, l’IA va beaucoup nous assister.

EJG : La fonction sociale du notaire est toujours aussi importante…

S. A. : « Elle est déterminante ! J’ai choisi ce métier avant tout pour le contact humain.

Il faut recevoir les clients et je suis très attaché à notre mission de conseil gratuit, c’est une tradition. Même si, à l’avenir, il faudra aussi facturer du conseil dans certains cas.

Ce temps de discussion, qui à l’origine est désintéressé, est une phase d’échanges relativement libre qui permet de construire un plan qui va répondre à une attente, une inquié-tude, un questionnement, une difficulté, et on va adapter notre réponse. 30 à 40% de notre temps est consacré au renseignement.»

Nous subissons une crise qui s’est inscrite dans la durée.

EJG : Vous parlez d’une profession disciplinée alors que vous avez choisi, avec l’agence de publicité Le Vestiaire, une communication au contraire très provocatrice !

S. A.: « Volontairement ! Il faut dépoussiérer l’image du notaire. C’est une belle et vieille profession mais il faut lui donner un ton plus actuel et contemporain, peut-étre plus imper-tinent. C’était un de mes associés, M° Édouard Bentejac, lorsqu’il était président et moi son premier syndic, qui a choisi ce ton décalé sur des thèmes qui nous sont proches. Ça n’a pas plu à tout le monde, mais cette communication a été très remarquée. Ça nous a donné beaucoup de visibilité.»

EJG : Comment se porte la profession ?

S. A.: « Mieux qu’il y a un an, car il y a eu une petite embellie au printemps dernier. Nous subissons une crise qui s’est inscrite dans la durée. Le droit de l’immobilier, tous secteurs confondus, est très impacté : le neuf (lotisse-ment et promotion immobilière) est touché pour des raisons fiscales et économiques.

Mais la vente traditionnelle entre particuliers a aussi subi un très fort ralentissement. Avec une estimation de 880 000 ventes à la fin de l’année, (contre 1150 000 en 2022), c’est tout de même un bon volume de transactions.

Le problème, c’est que les rémunérations notariales ont beaucoup baissé depuis 2015 et nos charges ont, elles, relativement augmenté. Ce ne sont pas les études créées qui souffrent le plus, car elles ont peu de charges, mais les études historiques de taille moyenne qui avaient des jolies clientèles, de moyen haut de gamme. Ce secteur a considérablement diminué en volume depuis fin 2022, et c’est sur cette typologie de dossiers que les économies de nos études tournent. La rémunération notariale fonctionne sur un système d’équilibrage relativement vertueux. Plus les biens sont importants, plus la rémunération augmente et rattrape les autres ventes, pour des temps de travail assez équivalents. Les heures de travail ne sont pas réductibles. Les grosses ventes compensent les autres. Mais ce marché s’est considérablement réduit. Les économies des études ont aussi été impactées en raison de l’inflation, de l’augmentation de la masse salariale qui est renégociée deux fois par an au niveau national. On s’est retrouvé dans une situation inquiétante avec des procédures collectives pour quelques études, ce qui n’arrivait globalement jamais. »

EJG : Êtes-vous toujours confrontés aux difficultés de recrutement ?

S. A.: « Plus du tout. C’est toute l’aberration du système ! En 2017-2018, nous étions prêts à tout pour embaucher des notaires salariés mais ça coûte très cher. C’est pour ça que nous sommes passés de 562 notaires à 533 l’année dernière. Ça réaugmente depuis le mois de mai avec 26 nouveaux notaires en 2025.»

EJG : Est-ce qu’il y a une crise des vocations ?

S. A.: « Nous l’avons eue, on a perdu 18,8 % de collaborateurs en Gironde ces deux dernières années. Nous ne pouvions plus payer : ruptures conventionnelles, licenciements économiques… Certains confrères ont du trouver des solutions rapides et violentes. Et comme toujours dans des périodes de crise, on sort des dossiers complexes et chronophages. »

EJG : Quels sont vos prochains temps forts ?

S. A.: « Nous avons des rendez-vous protocolaires : le congrès des notaires à Montpellier fin septembre, la réunion des présidents de chambre des grandes métropoles à Paris en octobre, ainsi que toutes les rentrées solennelles.

Beaucoup de manifestations sont prévues avec les experts-comptables (sur la protection du chef d’entreprise), l’union pour le logement, Bordeaux Métropole, la mairie, la DDTM. Je dois rencontrer les bâtonniers et vice-bâtonniers actuels et élus, nous allons essayer de monter de nouveau une formation ensemble sur un thème commun, comme on l’a déjà fait sur le divorce par consentement mutuel. Nous n’avons pas la même approche, c’est ce qui est intéressant. Nous avons des synergies à créer. »