Le propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation qui envisage de le transformer en meublé de tourisme doit procéder à un certain nombre de vérifications préalablement à la location afin de s’assurer de la faisabilité de son projet.

Tout d’abord, rappelons que les locaux meublés dits de tourisme sont définis par le Code du tourisme à l’article D 324-1 comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Ils se distinguent des autres types d’hébergement touristiques, qui ne feront pas l’objet de cet article, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils ne comportent ni accueil ou hall de réception, ni services et équipements communs, ou encore la chambre d’hôte ou la résidence principale du loueur, qui fait exception au régime des meublés de tourisme. Afin de préserver une offre de logements abordables réservés à la résidence principale des habitants des centres villes, menacée par l’expansion incontrôlée de la location touristique via Internet, les pouvoirs publics ont renforcé l’encadrement de la location en meublé de tourisme. Hormis l’autorisation d’urbanisme au titre du changement de destination à laquelle cette transformation pourra être soumise, la transformation d’un local d’habitation en meublé de tourisme est constitutive d’un changement d’usage soumis à autorisation. Ainsi, la location en meublé touristique peut constituer à la fois un changement de destination au titre du droit de l’urbanisme et un changement d’usage au titre du droit de la construction et de l’habitation.

L’AUTORISATION DE CHANGEMENT DE DESTINATION

Il résulte des dispositions des articles R151-27 et 151-28 du Code de l’urbanisme que l’hébergement touristique est une sous-destination de celle de commerce et activités de service, distincte de celle d’habitation. Par conséquent, la location en meublé touristique d’un local à usage d’habitation constitue un change- ment de destination au titre du droit de l’urbanisme soumise à autorisation, que ce changement soit accompagné ou non de travaux.
À ce titre, on notera que, si le bien immobilier est soumis au régime de la copropriété, il conviendra de vérifier également, à la lecture du règlement de copropriété, que la location en meublé de tourisme, qui revêt donc un caractère commercial, n’est pas incompatible avec la destination de l’ensemble immobilier qui serait en totalité et exclusivement destiné à un usage d’habitation.
Toutefois, il est intéressant de rappeler que le Conseil constitutionnel avait déclaré contraire à la Constitution, l’article 19 de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, comme portant une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté contractuelle. Cet article 19 aurait permis à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider de soumettre discrétionnairement à son accord préalable « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage ».

L’AUTORISATION DE CHANGEMENT D’USAGE

L’article L631-7 du Code de la construction précise que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage », et, en vertu de cette même disposition, ce changement d’usage est soumis à autorisation préalable.
Cette autorisation est exigée dans les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val- de-Marne.
Elle peut être étendue également aux autres communes par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret, par une délibération de l’organe délibérant de l’établisse- ment public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal. Cette autorisation peut encore être rendue applicable sur une partie seulement de la commune.

DEUX RÉGIMES DISTINCTS

Dans les communes concernées, l’autorisation de changer un local à usage d’habitation en meublé de tourisme peut résulter de deux régimes distincts :

• soit le régime facultatif d’autorisation tempo- raire créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, à l’article L 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation. Cette disposition accorde aux communes ou aux établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de plan local d’urbanisme, la faculté d’instaurer un régime d’autorisation limité dans le temps, permettant à une personne physique de louer son local d’habitation en meublé de tourisme ;

• soit le régime de droit commun résultant des articles L 631-7 et L 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette autorisation n’est exigée que dans le cas de la transformation d’un local d’habitation en meublé de tourisme. Il appartient à chaque commune concernée par la réglementation de fixer les conditions dans les- quelles les autorisations sont délivrées.

L’administration pourra exiger du demandeur qu’il fournisse une compensation lors du dépôt de la demande d’autorisation de changement d’usage. Cette compensation consiste à proposer, en échange de l’obtention d’une autorisation de changement d’usage, la transformation en habitation d’un local appartenant au demandeur et ayant un autre usage. La conversion à l’habitation du local offert en compensation devra être concomitante au changement d’usage du local d’habitation, c’est-à-dire en relation directe avec le change- ment d’usage.

EXIGENCE DE COMPENSATION

L’autorisation de changement d’usage est attachée à la personne qui l’a sollicitée et n’est donc pas transmissible en cas de vente, par exemple. L’autorisation devient caduque et le bien doit retrouver son usage d’habitation si le bénéficiaire cesse son activité ou s’il quitte le local. L’autorisation aura un effet réel si elle est subordonnée à une compensation.

Pour ne citer que Bordeaux, le Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations sur la commune, entré en vigueur le 1er mars 2018, précise que toute location en meublé de tourisme d’un logement est soumise à compensation. Les locaux proposés en compensation devront être de qualité et de taille équivalente au loge- ment loué en meublé de tourisme et situé dans la même zone définie par ledit règlement. Les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensa- tion. Cette exigence de compensation et les conditions de celle-ci constitue un réel obstacle à la location en meublé de tourisme pour les communes concernées. Les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives aux changements d’usage étant d’ordre public, il n’est pas possible d’y déroger. Le non-respect de la règlementation est sanctionné sur le plan civil par la nullité du contrat de location. Toute per- sonne qui enfreint ces dispositions encourt une amende civile qui ne peut excéder 50 000 € et l’obligation de remise en état des lieux.

Sur le plan pénal, les changements d’usage irréguliers sont sanctionnés par une peine d’emprisonnement d’un an et une amende de 80 000 €, ou l’une d’entre elles. Hormis les autorisations de changement de destination et d’usage, le Code du tourisme règlemente également la location meublée de courte durée.

LA DÉCLARATION PRÉALABLE EN MAIRIE

L’article L 324-1-1 I du Code du tourisme dispose que « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (…) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ». En outre, dans les communes où le changement d’usage est réglementé, la commune peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la mairie toute location d’un meublé de tourisme.
Le régime des autorisations et déclarations de la location en meublé de tourisme, auquel s’ajoute la crise sanitaire et économique liée à la Covid-19, et les restrictions qui l’accompagnent, obligeront sans doute de nombreux propriétaires de biens situés notamment dans les grandes agglomérations, à se tourner vers la location meublée de longue durée.

Par Me Tiphaine BISSARETTE notaire à Mios.

 

Maître Matthieu VINCENS DE TAPOL, Président de la Chambre des Notaires de la Gironde vous présente ses meilleurs voeux pour l’année 2022.

En moins d’un siècle, la famille a évolué. Si la cellule familiale dite « traditionnelle » que désigne un couple marié avec des enfants issus de cette union existe toujours, elle s’est estompée pour laisser place à de nouvelles structures familiales monoparentales, recomposées ou homoparentales. L’adoption vient consacrer les liens d’affection que le beau-parent a tissés avec l’enfant de son conjoint sous réserve de remplir certaines conditions.

LE CHOIX DE LA FORME D’ADOPTION
Pour commencer, il convient de distinguer les deux formes d’adoption : l’adoption plénière et l’adoption simple.
L’adoption plénière rompt par principe le lien de filiation avec la famille d’origine et crée un nouveau lien avec la famille d’adoption. Cette adoption est irrévocable. L’adoption plénière de l’enfant du conjoint n’est autorisée que dans les cas limitativement énumérés à l’article 345-1 du Code civil. La plupart du temps, elle concerne les enfants nés sous X, ou pupilles de la nation, ou encore ceux qui sont reconnus par un seul parent, mais pour lesquels aucune filiation n’est établie par un deuxième parent.
L’adoption simple ne rompt pas les liens avec la famille biologique (article 364 C. civ). Une fois qu’elle est prononcée, les deux liens de filiation coexistent : l’adopté a deux familles. Par principe, le nom de l’adoptant s’ajoute au nom de l’adopté. Il peut également le rem- placer. Il est aussi possible de demander au tribunal judiciaire un changement de prénom. Lorsque l’enfant adopté est l’enfant du conjoint, l’enfant peut conserver son nom d’origine. L’adoption simple créée une obligation alimentaire réciproque : chacun sera tenu d’aider financièrement l’autre s’il se trouve dans le besoin. L’adoption simple est en revanche révocable mais seulement pour des motifs très graves. Le nouveau lien de filiation perdurera après une éventuelle séparation du couple. Pour l’enfant mineur, seul le ministère public peut demander la révocation de l’adoption. La révocation fait cesser tous les effets de l’adoption, à l’exception de la modification des prénoms. Quelle que soit la forme, il s’agit donc d’un engagement très fort.

Le couple doit-il être marié ? La loi n’interdit pas d’adopter l’enfant de son partenaire ou de son concubin. L’adoption simple de l’enfant majeur du concubin ou du partenaire est possible. Cependant, lorsque l’adopté est mineur, il est à craindre que le juge rejette la requête en adoption.

En cas d’adoption plénière c’est uniquement en cas d’adoption de l’enfant du conjoint que le lien créé avec l’adoptant laisse néanmoins subsister la filiation d’origine avec le conjoint et sa famille (article 356 alinéa 2 C. civ). L’adoption plénière de l’enfant mineur du partenaire ou concubin aura théoriquement pour effet de « détruire » le lien avec le père et la mère de l’enfant. En cas d’adoption simple, qui ne détruit pas le lien de filiation d’origine, c’est en principe, l’adoptant qui est seul investi « de tous les droits d’autorité parentale » (article 365 C. civ). La seule exception concerne l’adoption de l’enfant de son conjoint, dans ce cas l’adoptant a l’autorité parentale concurremment avec son conjoint lorsqu’une déclaration conjointe est déposée au tribunal judiciaire. L’adoption simple de l’enfant mineur du partenaire ou de son concubin aurait pour effet de faire perdre au parent biologique qui y consentirait toute autorité parentale sur son enfant pour la transférer à l’adoptant, ce qui est contraire à l’intérêt de l’enfant. 

LES CONDITIONS À REMPLIR

Les conditions diffèrent en fonction de la forme d’adoption. D’abord, il existe une condition d’âge. L’adoption simple peut avoir lieu quel que soit l’âge de l’enfant adopté. Toutefois, s’il a plus de treize ans, il devra donner son consentement. S’il est mineur, il faut également le consentement du parent biologique vivant avec l’adoptant, mais surtout celui de l’autre parent, qui ne vit plus avec l’enfant (Article 348-3 du C. civil). Pour l’autre parent, la situation n’est pas toujours facile à accepter, ce qui explique pourquoi la plupart des adoptions simples ont en réalité lieu lorsque l’enfant est majeur. Ensuite, concernant l’adoption plénière, l’enfant adopté doit être âgé de 15 ans maximum et le juge statue favorablement seulement si l’adoption est dans l’intérêt de l’enfant. À cela s’ajoute que l’adoptant doit être âgé au minimum de 28 ans. Dans le cas où il n’a pas encore atteint cet âge, la loi exige que le couple soit marié depuis un minimum de deux ans.

Certaines conditions sont communes quelle que soit la forme d’adoption : que l’adoption soit simple ou plénière, les adoptants doivent avoir quinze ans de plus que l’enfant adopté. Cet écart est réduit à dix ans lors- qu’il s’agit de l’adoption de l’enfant de son conjoint.

CERTAINS CAS D’ADOPTION

Un enfant déjà adopté par un beau-parent ne peut être adopté par l’autre conjoint de son autre parent bio- logique. En effet, « adoption sur adoption ne vaut ». Cette prohibition a été confirmée par arrêt rendu par la Cour de Cassation en 2011 (Cour Cass, 1re civ. 12 janvier 2011 n° 09-16.527). A contrario, il est envisageable qu’au sein de la famille recomposée chacun des époux adopte de manière croisée le ou les enfants de son conjoint permettant ainsi de maintenir une certaine cohésion intrafamiliale.

LES AVANTAGES DE L’ADOPTION EN MATIÈRE SUCCESSORALE

L’adoption simple de l’enfant du conjoint peut avoir aussi un intérêt d’un point de vue fiscal. L’adopté à vocation à hériter dans ses deux familles. D’une part, il bénéficie des mêmes droits que les enfants biologiques de l’adoptant. Il obtient la qualité d’héritier réservataire vis-à-vis de ses parents adoptifs. Toutefois, l’adopté et ses descendants n’ont pas la qualité d’héritier réserva- taire à l’égard des grands-parents adoptifs, qui peuvent donc le déshériter.
Depuis 2016, l’enfant issu d’une adoption simple a les mêmes droits dans la succession que ceux adoptés par adoption plénière ou que les enfants biologiques. Cependant, d’un point de vue fiscal, l’adopté ne bénéficie des mêmes droits de succession que les autres enfants de l’adoptant que dans certains cas : l’enfant doit être issu d’un premier mariage du conjoint de l’adoptant, l’adopté doit être mineur au décès de l’adoptant ou si l’adopté est majeur au décès de l’adoptant, il doit avoir reçu des soins non interrompus par l’adoptant pendant 5 ans durant sa minorité ou 10 ans pendant sa minorité et majorité. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, l’adopté devra payer 60 % de droits de succession.

LE RÔLE DU NOTAIRE DANS L’ADOPTION DE L’ENFANT DU CONJOINT

Le premier rôle du notaire est de vous conseiller sur ce projet familial et de vous en expliquer les implications juridiques. Il recueille les consentements nécessaires : celui des parents d’origine d’un enfant mineur, du conjoint pour un majeur, et celui de l’adopté à partir de 13 ans. Après la phase préparatoire du recueil du consentement et la constatation de l’absence de rétractation de l’adoptant et de l’adopté, le notaire vous donne également toutes les explications sur la procédure devant se poursuivre devant le Tribunal Judiciaire.

Me Fanny RAYMOND, notaire à Léognan.

 

Transmettre sereinement une exploitation viticole suppose d’anticiper et de préparer la démarche suffisamment à l’avance. Fruit d’une équation très personnelle, cette opération parfois longue et complexe nécessite le recours à un expert. Pour mener à bien votre projet de transmission, suivez les conseils de Maître Delphine DETRIEUX, notaire à La Réole, vice-présidente de la chambre des notaires de la Gironde.

Avant toute chose, se poser les bonnes questions

Pour préparer sereinement la transmission d’une entreprise viticole, il est indispensable de se poser les bonnes questions.

Qui va prendre la suite ? S’agira-t-il d’un membre de la famille ou d’une personne hors cadre familial ? Comment évaluer les compétences du repreneur ? Qu’est-ce que je transmets ? Pour quelle valeur ? Faut-il envisager une cession concomitante de l’exploitation, elle-même, et du foncier, support de l’exploitation ? Quels impôts devront être réglés ? Combien de temps s’y prendre à l’avance ?

Des réponses précises et pertinentes à ces questions constituent un préalable incontournable vers une transmission dans les meilleurs conditions juridiques et fiscales.

Il faut également savoir que l’exploitant et le repreneur vont devoir réaliser de multiples démarches administratives, financières, juridiques et fiscales, et devront anticiper toutes les problématiques liées à la transmission.

Choisir la forme sociétaire la mieux adaptée

Si ce n’est déjà fait, il sera préférable de constituer une société, tant pour l’exploitation que la détention du foncier. La mise en société comporte plusieurs avantages. Elle peut permettre notamment de séparer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel, et d’éviter le statut de l’indivision, qui reste un statut contraignant.
Par ailleurs, la mise en société favorise la transmission notamment aux profit des enfants. Le chef d’exploitation a la possibilité de transmettre des titres de la société d’exploitation aux enfants repreneurs de l’activité et des titres de la société détenant l’immobilier à ses autres enfants. Cette solution, parmi d’autres, peut préserver l’harmonie familiale, et faciliter les partages en famille.

Selon sa situation et ses objectifs patrimoniaux, l’exploitant peut choisir entre trois grandes catégories de sociétés agricoles/viticoles :

  • –  La société foncière, tel que le groupement foncier agricole (GFA) le groupement foncier rural (GFR), ou parfois une simple société civile, aura pour but la création ou la conservation d’un ou de plusieurs domaines agricoles. Elle permet de conserver le patrimoine foncier en dehors de l’exploitation. Elle suppose au moins deux associés.

  • –  La société de gestion ou d’exploitation a pour objet la gestion et l’exploitation d’un domaine agricole ou encore la réalisation d’un travail en commun. Les formules plus couramment utilisées sont le groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC), la société civile d’exploitation agricole (SCEA) et l’exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL). Bon à savoir : en GAEC, tous les associés doivent être exploitants.

– Les sociétés commerciales sont parfois utilisées en agriculture. Elles sont plutôt dédiées à la commercialisation de la production. On rencontre régulièrement des sociétés à responsabilité limitée (SARL) ou sociétés par action simplifiée (SAS). En ce qui concerne la SARL, celles constituées entre membres d’une même famille peuvent bénéficier d’une régime dit « SARL de Famille » au statut fiscal avantageux.

Chaque forme juridique a ses avantages et ses inconvénients. Il faut donc faire le point avec un spécialiste pour sélectionner l’option la plus pertinente.

Déterminer le mode de transmission

Quelque soit le mode de transmission, il convient de faire l’inventaire des éléments à transmettre : la marque, le stock et ses modalités de valorisation, le matériel, et en cas de cession de titres, les comptes courants d’associés, les créances éventuelles, et les conditions de la garantie de passif.
La transmission peut s’effectuer par le biais d’une vente. Il est également envisageable de transmettre via une donation. Cette solution doit être privilégiée en cas de transmission au profit d’un membre de la famille. Également, on rencontre parfois des transmissions au profit de salariés de l’exploitation, ceux bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables.

La donation-partage est l’acte par lequel un parent donne et effectue le partage des biens donnés entre les donataires. Ce type de transmission entre parent et enfants (et petits enfants) permet de figer les valeurs des biens donnés au jour de l’acte, prévenant ainsi d’éventuelles querelles lors de l’ouverture de la succession, notamment si les biens donnés ont pris de la valeur entre le jour de la donation et le décès du donateur. La donation-partage est également avantageuse sur le plan fiscal. Ainsi, les biens partagés ne sont pas taxés à hauteur de 2,5 % comme pour un partage de succession.

Aussi, il convient de s’interroger sur la transmission du foncier. Dans le cas d’un foncier exploité en fermage, la transmission des biens loués suppose soit une cession de bail rural, soit la conclusion d’un nouveau bail entre le bailleur et le repreneur. On peut également réaliser un apport du droit de bail à la société.
Concernant la transmission de foncier en propriété, il est envisageable de le vendre au repreneur pour obtenir immédiatement une contrepartie financière. On peut aussi décider de le louer en privilégiant un bail à long terme assorti de divers avantages fiscaux.

Maîtriser la fiscalité

Il existe plusieurs techniques pour optimiser la fiscalité sur la transmission d’une propriété viticole.
En amont de la cession des terres, on peut ainsi conclure un bail rural à long terme. Grâce à ce type de contrat de location, un propriétaire loue, contre paiement d’un fermage, des biens agricoles à un fermier qui s’engage à les exploiter pour une certaine durée. Le bail rural à long terme (au moins 18 ans) est assorti, sous conditions, d’avantages fiscaux particulièrement attractifs. A l’occasion de la transmission à titre gratuit des terres par le propriétaire, chaque donataire ou héritier profite d’un abattement à concurrence de 75 % de la valeur transmise jusqu’à 300 000 € et à concurrence de 50 % au-delà de ce seuil. A l’occasion d’une vente au profit du fermier, les droits d’enregistrement payés par celui-ci compris dans les frais d’acte, sont allégés. Ces avantages sont soumis à des engagements qui devront être pris dans les actes de cession.
Le pacte Dutreil permet de bénéficier d’un régime fiscal de faveur pour la transmission à titre gratuit d’entreprises. Ce régime est conditionné à une détention depuis plus de deux ans pour les entreprises individuelles ou à un engagement collectif de conservation de titres de sociétés de deux ans pris par les associés. Lors de la transmission, ces engagements, s’ils sont en cours, sont repris par les donataires. Ils doivent quant à eux prendre un engagement individuel de conservation des biens transmis pendant quatre ans et l’un d’eux doit assurer une fonction de direction pendant trois ans, au sein de la société ou de l’entreprise.

En contrepartie, chaque donataire bénéficie d’un abattement de 75 % sur la valeur des biens reçus. De plus, lorsque le donateur a moins de 70 ans et transmet la pleine propriété des biens, les droits de mutation à titre gratuit sont réduits de moitié.

Ceci étant dit, chaque entreprise, chaque société, et chaque famille, ayant ses particularités, il est indispensable de consulter un notaire afin d’effectuer, avec lui, un bilan patrimonial personnel et professionnel et d’envisager au mieux toute transmission.

Viticulteur à Morizes dans l’Entre-deux-Mers, Président des Vignerons Bio de Nouvelle-Aquitaine et membre du syndicat des Bordeaux, Laurent Cassy a repris l’exploitation familiale il y a près de trente ans. Celui qui a été élu Vigneron de l’année 2021 par Terres de Vins a déjà une expérience de reprise/transmission. Il espère bien que ses filles perpétueront la tradition. Témoignage.

« Passer le flambeau dans les meilleures conditions ! »

Laurent Cassy :

« Je n’ai pas eu à aller chercher bien loin pour développer une passion pour la vigne. J’appartiens en effet à une famille qui fait du vin et de la polyculture depuis au moins cinq générations. Après un BTAO option œnologie, j’ai repris l’exploitation familiale en 1993 lorsque mes parents ont décidé d’arrêter. La transmission s’est faite via une donation-partage. La reprise a été réalisée en deux temps. J’ai d’abord travaillé comme salarié pendant un an avant de véritablement prendre les rênes de l’exploitation. J’ai opté pour le fermage afin d’assurer une retraite décente à mes parents et j’ai payé des soultes à mes sœurs aînées. J’ai donc l’expérience d’une première reprise/transmission. A l’époque, j’ai trouvé que l’accès à des informations claires et précises, concernant par exemple le portage foncier ou encore les aides à la reprise, était compliqué. Or, la réussite d’une telle démarche repose principalement sur la qualité de l’information obtenue. Si j’ai un bon conseil à donner à tous ceux qui s’embarquent dans une telle opération, c’est de s’appuyer sur un expert, un notaire par exemple. A l’heure actuelle, mes confrères vignerons me font part des difficultés croissantes qu’ils éprouvent pour trouver de la main d’oeuvre qualifiée et motivée, susceptible de reprendre un jour leur exploitation. Il faut admettre que les métiers de l’agriculture souffrent d’un déficit d’image et de nombreux à priori auprès des jeunes générations qui ont souvent perdu le contact avec la nature. Pourtant, il s’agit de métiers passion qui ont du sens, qui offrent une qualité de vie exceptionnelle et surtout, qui ont bien évolué au cours des dernières décennies. Désormais, ils exigent non seulement des aptitudes physiques, (même si la mécanisation croissante facilite de plus en plus le travail), mais également des qualités intellectuelles pour gérer et organiser la production en utilisant les outils numériques les plus sophistiqués. J’ai deux filles âgées de huit et quinze ans et je fais tout mon possible pour leur communiquer ma passion de la vigne, sans leur cacher les difficultés du métier. J’aimerais évidemment qu’elles reprennent le flambeau dans les meilleures conditions. Cela revêt une importance particulière dans notre secteur d’activité. Car, au-delà des biens matériels, nous transmettons des savoir-faire uniques et un art de vivre exceptionnel. »

Acquérir son premier bien immobilier lorsque l’on débute dans la vie active n’est pas chose aisée. Lorsque les parents peuvent aider leur enfant, plusieurs moyens s’offrent à eux ; tout dépend de la situation familiale, et du patrimoine des parents eux-mêmes. Voici les options les plus courantes.

LA DONATION DE SOMME D’ARGENT

Cette solution permet aux parents de donner une somme d’argent à leur ou leurs enfant(s) selon la situation, leur permettant soit de financer le bien, soit de constituer un apport pour l’acquisition (apport qui sera apprécié par le banquier qui financera le complément). La donation doit être déclarée à l’administration fiscale : soit aux termes d’un acte authentique reçu par votre notaire, qu’il est conseillé d’aller voir en amont de vos démarches ; soit au moyen d’un imprimé de « déclaration de don manuel » qui sera envoyé à l’administration fiscale (Imprimé CERFA n° 2735 _ Déclaration de don manuel et de sommes d’argent).

Deux abattements sont utilisables : un abattement de 31 865 euros (par parent) si les parents sont âgés de moins de 80 ans et si l’enfant est majeur. (Dons de sommes d’argent exonérés de droits – article 790 G du CGI) ; un abattement de 100 000 euros par parent à chacun de ses enfants. (Dons manuels de sommes d’argent – article 757 du CGI).

Ces deux abattements se renouvellent tous les quinze ans. Attention, en présence de plusieurs enfants, cette donation simple peut entraîner des déséquilibres entre eux. En effet, le donataire devra réintégrer fictivement dans la succession des parents les donations simples passées afin d’assurer l’égalité entre les héritiers, en réévaluant leur valeur au moment des décès.

La meilleure solution, en présence de plusieurs enfants, est d’établir une donation partage, où chaque enfant se retrouve alloti d’un « lot », qui pourra être une somme d’argent équivalente pour chacun, ou une somme d’argent pour l’un d’eux et un bien immobilier pour le ou les autres. Grâce à cet acte, le donataire n’aura pas à réintégrer fictivement dans la succession des parents les donations passées l’égalité entre les héritiers ayant été respectées, et les valeurs données sont figées au jour de la donation-partage. Cette donation-partage sera alors rédigée par unnotaire, qui conseillera au mieux les parents à la vue de leur situation familiale et patrimoniale.

Une donation est également possible par les grands-parents à leurs petits-enfants. Cette donation permet aux grands-parents de moins de 80 ans de donner sans droits de donation 31 865 euros à chaque petit-enfant.

LE PRÊT DE SOMME D’ARGENT

Il est également fréquent que des parents, ayant plusieurs enfants, n’aient pas la capacité financière de donner à tous leurs enfants, et surtout, tous les enfants n’ont pas forcément le même besoin au même moment. Afin d’éviter une inégalité entre eux, il est possible pour des parents de consentir à leur enfant un prêt (dit prêt « familial »). Il y aura lieu de vous rapprocher de votre notaire qui rédigera un contrat de prêt, lequel déterminera les modalités de remboursement, le montant des intérêts éventuels, et la durée. Ce prêt fera l’objet d’une déclaration à l’administration fiscale, et ce afin d’éviter d’être considéré comme une donation déguisée, et permettra en cas de décès des parents avant le remboursement total du prêt, d’être considéré comme une créance de la succession, l’enfant emprunteur devenant ainsi redevable envers la succession de la somme non encore remboursée, qui pourra être assimilée à une avance sur succession. Là encore, ce prêt familial sera considéré comme un apport en vue d’une demande de prêt auprès d’une banque.

L’ACQUISITION AVEC SON ENFANT PAR LE BIAIS D’UNE SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE

Il est également possible pour les parents de constituer une société civile immobilière dont les associés seront les parents et leur enfant. Chacun des parents et enfant auront des parts sociales en représentation de leur apport respectif. Cette solution peut se combiner avec les deux précédentes pour la constitution de l’apport de l’enfant. Cette solution a plusieurs avantages. En premier lieu, la souplesse de la société civile immobilière permet aux parents de céder une partie de leurs parts petit à petit, soit lorsque leur enfant est en mesure financièrement de racheter une partie des parts, soit, au bout de 15 ans après la première donation, de donner une partie de leurs parts sociales. En second lieu, lorsque l’acquisition par la SCI nécessite l’obtention d’un prêt, la banque prêtera plus facilement à la société, en demandant que chacun des associés se porte caution solidaire de la société.

SE PORTER CAUTION SOLIDAIRE DE SON ENFANT EMPRUNTEUR

Dans la même idée que ce qui vient d’être indiqué, une banque qui va accorder un prêt à votre enfant, sera fortement rassurée si vous vous portez caution solidaire de son prêt. Vous n’êtes pas l’emprunteur comme dans le cas de la société civile immobilière, mais uniquement caution ; vous devenez cependant redevable envers la banque en cas de défaillance de votre enfant, ce qui peut devenir une charge financière à envisager et provisionner en cas de problème financier de votre enfant. Cette solution est donc possible pour des parents pouvant assumer potentiellement le remboursement du prêt.

RENONCER À UNE SUCCESSION AU BÉNÉFICE DE SON ENFANT

Lorsque l’on hérite de ses parents âgés, il est très fréquent que l’on a soit même un patrimoine suffisant pour ne pas avoir besoin de recueillir de nouveaux biens ou des liquidités. Il est donc possible, lors du décès d’un de ses parents, (en général du conjoint survivant) de renoncer à sa succession. Lorsque l’on renonce à la succession, votre enfant devient à son tour l’héritier en vos lieux et places. Cette solution a pour énorme avantage d’éviter une double taxation par l’administration fiscale, en ce qu’elle évite d’être taxé sur la succession en l’acceptant, puis de faire une donation à votre enfant de ce que vous avez recueilli dans cette succession. Ainsi, selon votre situation familiale, votre notaire saura vous conseiller au mieux, tant d’un point de vue patrimonial que fiscal. Il est nécessaire de le rencontrer afin qu’il vous accompagne au mieux dans votre projet et adapte la meilleure solution à votre situation.

 

Toute entreprise a besoin de locaux pour héberger son activité. Le chef d’entreprise doit prendre en considération divers paramètres : la localisation (situation, visibilité, desserte…), les caractéristiques matérielles et juridiques actuelles et futures (surface, structure constructive, destination, contraintes urbanistiques et environnementales, etc.). Il doit garder à l’esprit que ces besoins sont susceptibles d’évoluer. Les locaux, à l’instar de l’entreprise, doivent, le cas échéant, faire preuve d’adaptabilité. La prospérité et l’intérêt de l’entreprise priment dans ce choix.

Traiter de l’immobilier d’entreprise sans traiter des préoccupations patrimoniales du dirigeant (ou de l’actionnariat) serait lacunaire. L’incidence d’une détention maîtrisée et sécurisée de l’immobilier sur la valorisation économique de l’entreprise ne fait plus débat. Égale- ment, l’entrepreneur comprend aisément qu’il peut à cette occasion générer à terme des revenus passifs. J’entends ici des revenus susceptibles d’être perçus indépendamment de son implication dans l’activité de l’entreprise. La capacité à générer une rente locative perçue lors du retrait d’activité de l’entrepreneur ne lui échappera pas. Ses conseils ne manqueront pas, à cette occasion, de poser la question de la transmission à meilleur coût de ce patrimoine, soit à un repreneur de l’entreprise, soit à ses héritiers tout en protégeant son concubin, partenaire ou conjoint.

RUPTURE ÉPISTÉMOLOGIQUE

Il ne fait plus de doute qu’il est de l’intérêt de l’entrepreneur de recourir à divers niveaux d’expertises (juridique, technique, assuranciel, comptable et financier) s’il veut optimiser son projet immobilier. Une structuration non maîtrisée peut se présenter attractive, mais se révéler sur le temps long, pénalisante au point de limiter, voire d’annuler les bénéfices escomptés ou, pire, mettre en difficulté son détenteur. Le sujet pourrait paraître « classique » et sembler avoir été déjà largement débattu. Pour autant, Il convient de faire preuve de prudence, raisonner par habitude serait un piège. La Société évolue (crise climatique, crise sanitaire, contraintes budgétaires, digitalisation forcée…). Que l’on y adhère ou pas, nous vivons une véritable rupture épistémologique, les paradigmes changent, le marché (1) et les besoins avec.

ACQUISITION DU LOCAL PROFESSIONNEL

Le législateur, le juge, la doctrine adaptent continuellement l’environnement juridique et fiscal, les praticiens l’ont bien compris. Ainsi, les « montages », les comportements et usages d’hier, à l’aune des nouveaux dispositifs environnementaux et anti-abus (2) , se révèleront inadaptés. Je souhaiterais limiter mes propos à l’acquisition du local professionnel, industriel, agricole ou commercial par l’entrepreneur. Certains privilégieront la location, notamment dans les situations où l’activité nécessite une mobilité ou une adaptation importante et lorsque la possibilité d’investissement est impossible. Lorsque se posera la question de l’acquisition, le praticien et son client raisonneront en deux temps. Premièrement, il s’agira de percevoir et d’identifier les attentes. Une compréhension nécessaire du projet d’entreprise est indispensable. Les attentes patrimoniales de l’entrepreneur feront également l’objet d’un examen approfondi. Il faut conjuguer ces intérêts afin de dégager un consensus qui constituera le fil d’Ariane de l’investissement. La poursuite de l’intérêt économique de l’Entreprise nécessairement non principalement fis- cal sera ainsi dégagée pérennisant alors l’opération. 

UN VÉRITABLE AUDIT

Les actes retenus devront être empreints d’une substance économique réelle et bannir toute artificialité. L’entreprise et l’entrepreneur feront tous deux l’objet d’un véritable audit. Les compétences transverses des professionnels du droit (notaire, avocat), du patrimoine (gestionnaire de patrimoine, banquier) et du chiffre (expert-comptable) seront mobilisées de concert. J’insiste sur cette phase de collecte des informations et de compréhension du projet d’entreprise et du projet patrimonial poursuivis. Cette phase permet de jauger du degré de maturité des projets entrepreneuriaux et patrimoniaux. Au fil des questions et informations, à, n’en pas douter les projets évolueront. Cet audit réalisé, le chef d’entreprise sera informé des solutions qui s’offriront à lui. Les avantages et inconvénients de chacune seront expliqués afin que l’entrepreneur puisse arbitrer. Cet arbitrage portera essentiellement sur l’exposition ou non de l’immeuble au risque d’activité, sur le coût de la détention (coût immédiat, à moyen et long termes), incidence sur la trésorerie opérationnelle, sur le cout fiscal, et sur la suite (revente, transmission à un repreneur éventuel ou à ses héritiers, son conjoint…). Il n’est jamais de solution universelle, chaque projet doit être taillé sur mesure. 

PRÉCONISATIONS

Le second temps est celui des préconisations. Elles tourneront essentiellement autour des sujets suivants :

– Faut-il situer l’immeuble au bilan de l’entreprise avec pour corollaire la déduction des charges financières et l’amortissement de celui-ci, et pour contrepartie d’exposer celui-ci aux risques d’activité ?

– Faut-il situer l’immeuble au bilan d’une société à objet patrimonial distincte de l’entreprise exploitante. Cette société pouvant le cas échéant opter pour l’impôt sur les sociétés et ouvrir ainsi la possibilité d’amortir les constructions. L’immeuble est écarté du risque professionnel, mais son financement ne pourra se faire directement avec la trésorerie de l’Entreprise. Ces deux sociétés ayant un intérêt distinct la tentation d’adapter le loyer au regard de la charge financière d’acquisition et non au regard du prix de marché artificialiserait l’opération, la rendant critiquable ?

– Faut-il situer l’immeuble dans le patrimoine privé de l’entrepreneur par une détention directe, exposant ainsi les revenus tirés de la location au régime des revenus fonciers et de se placer dans le champ des plus-value immobilières des particuliers dans la perspective d’une revente allégée à long terme ?

CONSTITUTION D’UN USUFRUIT

Les propositions peuvent être hybridées. On pourrait avoir recours aux techniques du démembrement de propriété par constitution d’un usufruit. L’entreprise bénéficiera de cet usufruit constitué temporairement, lui permettant d’exercer sur l’immeuble des droits importants (aménagements, sous-location, droit de jouissance dérogeant au statut impératif des baux commerciaux), un gage supplémentaire, et un élément amortissable comptablement et fiscalement. L’entrepreneur possèderait alors de manière directe (ou via une société IS ou non IS) la nue-propriété du bien pour en reconstituer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit qui pourrait coïncider avec sa retraite et ainsi lui procurer des revenus substitutifs à ceux de son activité. On pourrait constituer une société mère, une holding, puis filialiser distinctement l’exploitation des murs accueillant celle-ci. Les avantages de la consolidation du résultat, de la gestion centralisée de la trésorerie, tout en identifiant de manière isolée les activités (cession plus aisée d’une branche), du gage accru des créanciers facilitant le recours au crédit, de la facilitation d’une prise de participation extérieure, etc.

Enfin, il ne faudra pas écarter la possibilité de recourir au lease-back ou crédit-bail qui présente, malgré un coût de jouissance plus élevé, des attraits non-négligeables.

VOICI UN TRÈS BREF EXEMPLE :

Envisageons la situation de Monsieur X, 43 ans, président de la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) au sein de laquelle il exerce sa profession. Il est divorcé, père d’un fils 20 ans qui s’intéresse à l’activité mais fiscalement non à charge, sa tranche marginale d’imposition est de 41 %, il dispose de revenus élevés. Outre les actions de sa société, il est propriétaire de sa résidence principale, de liquidités, d’un contrat d’assurance-vie, ainsi que de la nue-propriété de la résidence de ses parents. Sa société est actuellement locataire de locaux propriété d’une SARL de famille à l’IS que cette dernière envisage de vendre. Nous avons identifié avec lui le souhait que ce bien lui procure des revenus au moment de sa retraite (soit par vente soit par la location des locaux), tout en préparant la transmission familiale de ces biens, son fils étant susceptible s’il ne trouve pas de repreneur de lui succéder dans l’activité.

Nous pourrions par exemple lui conseiller d’acquérir ces locaux au moyen d’une SCI constituée entre lui et son fils. Le démembrement raisonnable du capital per- mettra d’assurer à Monsieur X de disposer des pouvoirs sur l’administration du bien, tout en lui conférant les revenus viagers et en l’exonérant d’impôt sur la fortune immobilière (article 975 CGI). La transmission successorale de ce bien sera opérée avec un coût quasi-nul, préservant ainsi le bénéfice de l’abattement de donation ou successoral, et la disponibilité des tranches basses du barème de taxation des droits de donation/ succession afin d’alléger la transmission de sa résidence principale et de ses autres biens. Un pacte Dutreil sera mis en place dans la SASU d’exploitation.

Cette SCI opterait certainement pour l’impôt sur les sociétés (IS). Les règles BIC seront applicables avec pour corollaire de dégager une trésorerie opérationnelle suffisante pour faire face au remboursement de l’emprunt par réduction des « frottements » fiscaux ;

DÉDUCTION IMMÉDIATE DES CHARGES D’EXPLOITATION

Ces règles sont schématiquement les suivantes :
– Déduction immédiate des charges d’exploitation, (dont les frais et intérêts financiers du prêt et ceux de l’acquisition)
– Récupération sous condition de la TVA sur les travaux ou sur le bien s’il est récent.
– Amortissement du bâti permettant ainsi de réduire le bénéfice taxable,
– Le bénéfice taxable constitué par les loyers déduction faite des charges et intérêts et de l’amortissement (donc souvent faible) sera taxé à 15 % dans la limite de 38 120 €, puis au taux de 26,5 % au-delà soit moins qu’au taux de sa TMI de 41 %. Les dividendes – s’il en existe car ils ne seront générés que lorsque la société sera bénéficiaire, c’est-à-dire en principe au-delà de la période d’amortissement qui correspond peu ou prou à celle de la fin de du prêt bancaire ou lors de la revente du bien – sont actuellement taxés au PFU de 30 % (ou au titre des RCM). L’absence de dividendes distribuable n’exclut pas la possibilité pour l’entrepreneur de procéder au retrait des avances en compte courant qu’il aura faite sans aucune fiscalité, la trésorerie qui pourrait être dégagée en raison de l’absence de taxation le permet- tant le cas échéant.

– En revanche, lors de la cession des locaux, la taxation au taux de l’IS se fera avec une assiette d’autant plus élevée que le bien aura pris de la valeur et que la durée de détention sera longue. En effet, l’assiette de taxation est sensiblement constituée du prix de vente déduction faite de de la valeur nette comptable de l’immeuble (c’est-à-dire la valeur historique d’acquisition moins les amortissements pratiqués). Aucun abattement pour durée de détention ne sera applicable à la différence du régime SCI IR. Toutefois, l’impôt consécutif à la vente sera taxé au titre de l’exercice pendant lequel il a été cédé, sont coût sera financé au moyen du prix de cession.

En l’absence d’option IS, le bénéfice, calculé au niveau de la société, sera taxé entre les mains des associés au titre des revenus fonciers. Compte tenu de l’imposition personnelle, de l’impossibilité d’amortir et de déduire les charges d’acquisition (seuls certains travaux sont déductibles), la trésorerie sera obérée au quotidien du coût de l’impôt au taux de la TMI (1 part fiscale et taux de 41 %) après avoir essuyé les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Imaginons un loyer de 4 000 € mensuel hors taxe, une mensualité intérêt et assurance comprise de 4 000 €, la trésorerie nette disponible mensuelle serait approximativement de 2 500 €. Le chef d’entre- prise devra combler avec ses revenus personnels (nets d’IRPP) environ 1 500 € par mois sans pouvoir déduire fiscalement ce manque.

Enfin, nous pourrions aussi envisager avec pertinence de faire acquérir l’usufruit temporaire des locaux par la société professionnelle (SASU) et la nue-propriété par la SCI constituée avec son fils. L’usufruit, amortissable pour la structure IS, ayant atteint son terme, la SCI IR deviendra plein propriétaire bénéficiant ainsi en cas de vente de l’abattement pour durée de détention. Le démembrement pourrait aussi porter sur les titres de la SCI dont l’usufruit serait alors acquis par la SASU. Entrepreneurs, il ne vous reste plus qu’à passer à l’Acte !

Me Stéphan GARBUÏO, notaire à Pessac.

(1) Agefi Actifs, n° 3, Janvier 2021, L’immobilier d’entreprise a été fortement chahuté en 2020. L’étude souligne un recul de 45 % de la demande de bureaux en 2020, et décrit une « pause technique » des investisseurs sur ce marché.

(2) Il n’aura pas manqué au lecteur d’apprécier l’incidence de la réforme de l’abus de droit fiscal. Porté par la loi de finances pour 2019, le nouvel article L 64A du Livre des procédures fiscales considère abusif les actes qui ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales. Sont visés les actes et opérations réalisés depuis le 1er janvier 2020, les premières propositions de rectifications pouvant être notifiées à partir du 1er janvier 2021.

 

UN RECOURS FACULTATIF AU NOTAIRE

Codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, le contrat de bail commercial n’a pas l’obligation d’être publié. Les actes constatant une mutation de jouissance à durée limitée sont en effet dispensés de la formalité d’enregistrement. L’intervention du notaire est ainsi facultative, sauf dans deux cas particuliers : lorsque le bail a une durée supérieure à douze ans et lorsqu’il a pour destination une activité comprenant un débit de boissons. Écrit ou verbal, sous seing privé ou authentique, les parties ont alors le choix pour asseoir leur accord.

UN RECOURS OPPORTUN AU NOTAIRE.

Principalement abandonné à la liberté contractuelle, il n’en demeure pas moins que le statut des baux commerciaux est soumis à des règles d’ordre public, renforcées par ailleurs par la loi du 18 juin 2014, dite Loi Pinel. Ce nouvel équilibre complexifie sans nul doute la rédaction d’un bail commercial. Or, la matière est source d’enjeux, le monde des affaires se caractérise par des impératifs de rapidité et de sécurité. Le recours à un expert a fortiori un notaire apparaît alors opportun. Précisément, tant a priori qu’a posteriori le bail commercial notarié présente de nombreux avantages.

LES AVANTAGES A PRIORI DE LA CONCLUSION D’UN BAIL COMMERCIAL NOTARIÉ

Grâce à son expertise, le notaire joue un rôle déterminant dans la rédaction du bail en guidant les parties selon leurs souhaits tout en respectant les dispositions impératives, assurant ainsi un équilibre mais surtout une sécurité juridique. Que ce soit le conseil ou l’efficacité, les devoirs du notaire sont des avantages au service des clients.

« CONSEIL DÉSINTÉRESSÉ DES PARTIES »
Le notaire met ses compétences – il est par ailleurs tenu d’une obligation de maintien des connaissances aux termes de l’article 1.2 du Règlement national au service de ses clients. Il apportera à ceux-ci non seulement les informations opportunes mais aussi ses conseils les plus pertinents dans la construction de leur projet, selon leurs attentes et les règles applicables. En exploitant la richesse contractuelle, par sa force de proposition, le notaire est à même de faire en sorte que chaque partie puisse y trouver son intérêt. Il veille à la compréhension par tous de tous les éléments de la négociation, particulièrement les droits et obligations afférents au bail.

DEVOIRS D’EFFICACITÉ ET DE VALIDITÉ

Assurer l’efficacité de l’acte est faire en sorte que celui-ci, une fois signé, produise toutes les conséquences attendues. Pour ce faire, l’acte doit être valable. En tant qu’expert, le notaire sera averti des précautions à prendre dans la rédaction du bail commercial, notamment face à la multiplication des dispositions impératives. Outre l’analyse usuelle des documents d’urbanisme, éventuellement de copropriété, des diagnostics, le notaire veillera par exemple à ne pas insérer de clause de style conduisant le locataire à prendre le bien en l’état sans recours contre le bailleur et avec obligation pour lui de le restituer en bon état. L’établissement d’un état des lieux devenant obligatoire, son absence entraîne l’impossibilité pour le bail- leur de se prévaloir de la présomption de délivrance du bien en bon état de réparation énoncée par l’article 1731 du Code civil. Enfin, à la nullité se substitue la sanction de la clause réputée non écrite en cas de contrariété à l’ordre public. Ces devoirs deviennent alors corrélativement source de responsabilité pour le notaire et de protection pour les clients.

LES AVANTAGES A POSTERIORI DE LA CONCLUSION D’UN BAIL COMMERCIAL NOTARIÉ

Grâce à la formalisation du bail par acte authentique, les parties bénéficient d’avantages que l’acte sous seing privé ne leur apporte pas.

DATE CERTAINE

Les actes authentiques ont date certaine, c’est-à-dire que la date à laquelle l’acte a été signé ne pourra être contestée par les tiers. À l’inverse, les actes sous seing privé ne possèdent pas naturellement date certaine. En cas de conflit entre différents locataires, la forme authentique s’avèrera utile.

FORCE PROBANTE

L’acte authentique fait pleine foi de la convention qu’il renferme. Les obligations deviennent difficilement contestables, sauf à lancer la lourde procédure de l’inscription en faux.

OPPOSABILITÉ

L’acte fera foi non seulement entre les parties, mais également à l’égard des tiers. Un bel exemple de l’opportunité de recourir à l’acte authentique réside dans l’article 1743 du Code civil qui oblige le nouvel acquéreur du local à maintenir le locataire ayant conclu un bail authentique dans les lieux.

FORCE EXÉCUTOIRE

Si un acte authentique contient une obligation de payer une somme d’argent et que cette dette devient certaine, liquide et exigible, le notaire peut délivrer une copie revêtue de la formule exécutoire. Autrement dit, contrairement à l’acte sous seing privé qui nécessite une décision de justice, l’acte authentique se suffit à lui-même pour faire appliquer son contenu. Avoir une créance constatée par acte authentique revient à avoir une « quasi-sûreté » pour le créancier. Ce dernier pourra procéder à des voies d’exécution ou prendre des mesures conservatoires qui le conduiront à être dans une situation privilégiée puisqu’il sera plus rapide que celui qui devra faire valoir sa créance devant le tribunal. L’art rédactionnel du notaire, mêlé à ses devoirs de conseil, d’efficacité et doublé des avantages de l’acte authentique, en font un acteur privilégié tant pour le bailleur que pour le preneur.

Par Me Mathilde LEJEUNE, notaire à Bordeaux.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – OCTOBRE 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois d’Octobre.

Source :  La lettre Conseils des Notaires N°53

Après un décès, il est important pour les héritiers de ne pas trop tarder avant de contacter le notaire de leur choix, pour procéder à l’ouverture du dossier de succession. En effet, d’un point de vue fiscal, les héritiers ne disposent que d’un délai de six mois à compter de la date du décès (1 an si le décès a eu lieu à l’étranger) pour déposer auprès des services fiscaux compétents, la déclaration de succession. À défaut, ils s’exposent au risque de devoir supporter des pénalités fiscales importantes puisque les services fiscaux pourront leur réclamer un intérêt de retard (actuellement fixé au taux mensuel de 0,20 %) mais également, des majorations pouvant aller jusqu’à 80 % en cas d’abus de droit, de manœuvres frauduleuses ou de dissimulation. Afin que le notaire puisse accompagner au mieux les héritiers dans le règlement de la succession, il est important que ces derniers lui transmettent, dès que possible, toutes les pièces et informations utiles à l’accomplissement de sa mission. Rappelons à ce titre que le notaire ne peut se saisir lui-même du règlement d’une succession et que c’est à partir des documents transmis et déclarations effectuées par les héritiers qu’il débutera le traitement du dossier.

Pour lui permettre de régler une succession, le notaire doit pouvoir répondre à deux questions majeures, qui sont les suivantes :

 

I/ QUI SONT LES HÉRITIERS ?

Il s’agit ici d’établir la « dévolution successorale » et permettre au notaire de dresser l’acte de notoriété. Cet acte identifie les héritiers et précise les proportions dans lesquelles chacun hérite, dans la succession. Pour permettre au Notaire d’établir cette dévolution et effectuer les vérifications nécessaires, les pièces suivantes, devront lui être communiquées :

a) Concernant le défunt

– Deux originaux de l’extrait d’acte de décès (cette pièce permettra notamment au notaire d’interroger le Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés)

– L’original du livret de famille (si le défunt avait contracté plusieurs unions, tous les livrets de famille sont à présenter au notaire)

– Le contrat de mariage et les modificatifs apportés au régime matrimonial

– La convention de PACS

– Le jugement de séparation de corps ou de divorce

– Le testament

– La donation entre époux

b) Concernant chaque héritier et le conjoint survivant

Un questionnaire d’état civil transmis préalablement par le notaire et complété par chacun des héritiers (document contenant les informations relatives à la situation familiale, profession, coordonnées téléphoniques, mail…)

– La copie recto-verso de la carte d’identité, du passeport ou de la carte de séjour

– Le cas échéant : copie du livret de famille, du contrat de mariage, de la convention de PACS ou du jugement de divorce

 

II/ Y-A-T-IL DES DROITS DE SUCCESSION À RÉGLER ET DANS L’AFFIRMATIVE À QUEL MONTANT S’ÉLÈVENT-ILS ?

Il appartient aux héritiers de remettre au notaire, l’ensemble des documents et informations qui permettront à ce dernier de se rapprocher de tous les établissements ou organismes avec lesquels le défunt pouvait avoir un lien, et ce, afin de récolter les informations nécessaires pour établir la « photographie » du patrimoine du défunt, à la date de son décès.

Il est ici important que les héritiers révèlent l’intégralité des éléments d’actif ou de passif du patrimoine du défunt dont ils ont connaissance, sans aucune omission. Rappelons à ce titre que la déclaration de succession ne doit pas se limiter aux seuls avoirs détenus sur le territoire national. Tous les biens mobiliers ou immobiliers que pouvait détenir le défunt à l’étranger doivent être portés à la connaissance du notaire et ce, afin que la déclaration de succession qu’il établira soit régulière et que les calculs relatifs aux droits de succession soient corrects.

La non-déclaration d’actifs situés à l’étranger est lourde de conséquences puisque l’administration fiscale n’hésitera pas dans ce cas, à appliquer, une majoration de 80 %.

Selon le pays étranger où seront localisés les avoirs du défunt, il pourra exister des conventions internationales conclues avec la France qui pourront permettre, parfois, d’éviter une double taxation.

Pour permettre au notaire d’accomplir sa mission, les pièces suivantes, devront lui être communiquées :

a) Pour la détermination de l’actif successoral

Concernant les biens immobiliers : les titres de propriété, au moins 2 évaluations écrites effectuées par un professionnel (agence immobilière, expert…). Le cas échéant : coordonnées du syndic, dernier appel de charges, règlement de copropriété, copie des baux, dernières quittances de loyers, coordonnées de l’Administrateur gérant la location. Les références de tous les comptes bancaires/livrets/ titres (personnels ou joints). À noter que si le défunt était marié sous le régime de la communauté, les comptes ouverts au nom de son conjoint doivent également être portés à la connaissance du notaire :

– Les contrats d’assurance vie (du défunt et de son conjoint)

– Les polices d’assurance du mobilier, des objets d’art et bijoux

– Coordonnées de la maison de retraite, le cas échéant

– Noms, adresses et références des Caisses de Retraite et Mutuelles

– Dernier bulletin de salaire et coordonnées de l’employeur, le cas échéant

– Les fonds de commerce (titre d’acquisition, évaluation par l’expert-comptable)

– La carte grise des véhicules et valeur argus

– Les statuts à jour des sociétés dans lesquelles le défunt possédait des parts sociales et les coordonnées du comptable

– La liste des ouvrages entraînant la perception de droits d’auteur

– La copie de la déclaration IFI

b) Pour la détermination du passif successoral

– Les derniers avis d’imposition (sur le revenu, l’IFI, taxe foncière, taxe d’habitation, contributions sociales)

– Facture des frais funéraires

– Emprunts (échéancier, coordonnées des banques)

– Les engagements de caution

– Les quittances d’eau, EDF-GDF, téléphone (et généralement toute facture non acquittée à la date du décès, et ce, même si réglée par la suite)

– Les loyers (si le défunt était locataire)

– Les charges de copropriété

– Les Aides sociales récupérables

– Les frais de dernière maladie

– Les pièces justificatives de toutes autres dettes du défunt

c) Divers

– La liste de toutes les donations consenties par le défunt (y compris celles consenties il y a plus de 15 ans) et copie des actes ou déclarations enregistrées

– Copie de la carte vitale

– Engagement Dutreil souscrit pour la transmission

– Copie des déclarations de succession et/ou donations recueillies par le défunt ou son conjoint (si les époux étaient mariés sous un régime de communauté)

– Si le défunt était veuf : copie de la déclaration de succession établie à la suite du décès de son conjoint.

La légalité des constructions est un sujet sensible en matière de vente immobilière. La tendance française de ces dernières décennies est à la protection du consommateur et les transactions immobilières n’échappent pas à la règle. Le législateur est notamment venu renforcer l’obligation d’information précontractuelle de l’acquéreur immobilier par la création de l’article 1112-1 du Code civil qui impose aux parties au contrat, de facto principalement au vendeur dans le contrat de vente, de révéler à son cocontractant acquéreur toutes les informations concernant le bien et susceptibles d’influer sur son consentement. Au premier rang des informations déterminantes du consentement, on trouve naturellement toutes celles concernant les travaux effectués par le vendeur puisque le fait de réaliser des travaux aura de nombreuses répercussions tant sur le plan urbanistique que sur le plan fiscal ou encore des assurances.

Questions/réponses à l’usage du propriétaire désireux d’effectuer des travaux sur une construction existante :

Quels sont les travaux dispensés de toute formalité administrative ?

Sont dispensés d’autorisation d’urbanisme :
– les travaux d’entretien ou de réparation ordinaires,
– les terrasses de plain-pied,
– les travaux de ravalement (à condition que la commune n’ait pas décidé de les soumettre à autorisation d’où la nécessité de se renseigner au préalable),
– les travaux de création ou de transformation de surface de plan- cher ou d’emprise au sol inférieure ou égale à 5 m2.

À partir de quand faut-il demander une autorisation d’urbanisme ?

Il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour :

– Les travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment, comme la création, l’agrandissement ou la suppression d’ouvertures, le rem- placement de menuiseries non à l’identique (ex. : pose d’huisseries en PVC ou aluminium à la place de menuiseries en bois ; changement de couleur d’huisseries ; remplacement d’une porte de garage par une baie vitrée…), l’installation d’une clôture, etc. – sachant qu’en fonction des communes (et des personnes…), les règles seront plus ou moins strictes. Il est donc essentiel de consulter le document d’urbanisme en vigueur sur sa commune afin de ne pas avoir de mauvaises surprises ;

– Les travaux créant de l’emprise au sol ou de la surface de plan- cher supérieure à 5 m2 comme la création d’une extension, la couverture d’une terrasse pour créer une véranda, la transformation d’un garage en pièce à vivre, etc. ;

– Les travaux changeant la destination de l’immeuble (habitation, commerce, bureaux…), sachant que les différentes destinations sont listées à l’article R 151-27 du Code de l’Urbanisme et que le passage de l’une à l’autre nécessitera a minima le dépôt d’une déclaration préalable.

Déclaration préalable ou permis de construire ?

Depuis la réforme de 2007, le régime des autorisations d’urbanisme a été considérablement simplifié. En ce qui concerne les travaux sur constructions existantes, il se résume aujourd’hui à deux autorisations différentes : le permis de construire (PC) et la déclaration préalable (DP), en fonction de l’ampleur des travaux concernés.

Le champ d’application du PC (article R 421-14 du Code de l’urbanisme)

Un permis de construire doit être demandé pour tous travaux sur constructions existantes :

– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 pour les biens situés dans une commune couverte par une carte communale, soumise au Règlement National d’Urbanisme ou situés en zone A, AU ou N d’un PLU ou d’un document en tenant lieu,

– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m2 pour les biens situés en zone U d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu,

– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 pour les biens situés en zone U d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu lorsque la surface ou l’emprise totale est supérieure à 150 m2,

– modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment et changeant la destination du bien ;

– nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière (travaux lourds, générale- ment engagés par les collectivités publiques).

Le champ d’application de la DP (article R 421-17 du Code de l’urbanisme)

Sont soumis à déclaration préalable :

– les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement,

– les changements de destination (étant précisé que les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et que le passage d’une sous destination à une autre est dispensé d’autorisation),

– certains travaux intérieurs dans les immeubles protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;

– les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou le conseil municipal (après enquête publique) aura identifié comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique (rare),

– les travaux créant une surface au sol ou une emprise de plan- cher de plus de 5 m2 et moins de 20 m2 ou 40 m2 selon le zonage du bien (extension, transformation d’une terrasse en véranda…) ;

– ceux transformant plus de 5 m2 en surface de plancher (transformation d’un garage en pièce habitable…).

Quelles sanctions/conséquences en cas de travaux irréguliers ?

Sanctions administratives
Les sanctions applicables aux constructions irrégulières sont multiples et pour certaines imprescriptibles.

– Jusqu’à 6 ans après achève- ment, l’infraction est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € le m2 de surface construite, voire d’une peine de prison en cas de récidive,

– Jusqu’à dix ans (ou cinq ans dans certains cas), la démolition ou la mise en conformité peut être ordonnée en justice à la demande d’un tiers (démontrant un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme) ou de la collectivité,

– Enfin, et ce sans délai de prescription, il y aura lieu de régulariser la situation préalablement à tous travaux ultérieurs et il sera impossible de reconstruire l’immeuble à l’identique en cas de sinistre.

Conséquences sur le plan de la vente À défaut de pouvoir justifier de la régularité des travaux à l’acquéreur, et à moins que celui-ci n’accepte de prendre le bien en l’état, ce qui est plutôt rare, il faudra envisager soit de régulariser la situation a posteriori au moyen d’une autorisation de régularisation, soit une négociation du prix si les travaux ne sont pas régularisables. Dans l’hypothèse d’une régularisation, il faudra de surcroît s’attendre à un allongement du processus de vente, avec la purge éventuelle des délais de recours des tiers et de retrait administratif entre le compromis et la vente. Enfin, parfois, le fait d’avoir fait des travaux sans autorisation conduira à la rétractation pure et simple de l’acquéreur, dès avant la signature du compromis. Solliciter le conseil de son notaire est donc primordial, dès les prémices du dossier.

Par Me Maréva LAURENS RUBENSTEIN, notaire à Gradignan.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois d’Octobre.

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – OCTOBRE 2021

Lorsque l’on envisage de faire construire sa maison, l’acquisition d’un terrain à bâtir est le préalable. Ce terrain peut se situer hors lotissement, appelé aussi secteur diffus, ou dans un lotissement. Le lotissement consiste à diviser une unité foncière (ou plusieurs unités foncières contigües) afin de créer un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis que l’on appelle des lots.

Le lotissement consiste à diviser une unité foncière (ou plusieurs unités foncières contigües) afin de créer un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis que l’on appelle des lots. Pour être régulière, la division doit être autorisée par la mairie soit au moyen d’un permis d’aménager soit par une décision de non opposition à déclaration préalable de division. La nature de l’autorisation d’urbanisme sera fonction du lieu de situation de l’opération et/ ou des équipements envisagés (Art. R.421-19 c. urb.). Nous nous intéresserons ici à l’achat d’un terrain à bâtir situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager.

Quels sont les avantages d’un terrain situé en lotissement ?
Contrairement au terrain isolé situé en secteur diffus, le lotisseur, c’est-à-dire le titulaire du permis d’aménager, doit réaliser un certain nombre de travaux pres- crits par l’autorisation. Il s’agit principalement de la viabilisation des terrains qui seront issus de la division. A la fin des travaux d’aménagement, l’ensemble des lots sera desservi par les différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone, etc.) en limite de propriété. Il appartiendra ensuite à l’acquéreur de raccorder la construction qui sera édifiée à ces réseaux.
Autre avantage lié à l’achat d’un terrain dans un lotissement : le lotisseur réalise les aménagements extérieurs tels que les voies de circulation, les trottoirs, les bordures, les dépressions charretières, les espaces verts et autres espaces communs.

Lorsque c’est un professionnel, les travaux réalisés par le lotisseur sont couverts par sa garantie décennale et il est responsable de l’état du sol vendu.

Quand peut-on signer un avant-contrat avec le lotisseur ?

Avant la délivrance du permis d’aménager, le législateur a prévu qu’aucune promesse ne peut être signée avec de potentiels acquéreurs. Il est également inter- dit au lotisseur de recevoir un quelconque acompte, pour réserver un lot par exemple. (Art. L.442-4 c. urb.). À compter de la délivrance du permis d’aménager et si les travaux prescrits par le permis d’aménager ne sont pas achevés, seule une promesse unilatérale de vente peut être signée. Cet avant-contrat devra faire mention de la consistance du lot réservé, de sa délimitation, du prix et du délai de livraison (Art. L. 442-8 c. urb.). Dans le cadre d’une promesse de vente, seul le lotisseur s’engage à vendre, l’acquéreur bénéficiant d’une option. En contrepartie de la promesse qui lui est consentie, l’acquéreur peut être amené à verser une indemnité d’immobilisation qui ne peut pas dépasser 5% du prix de vente (Art. R. 442-12 c. urb.). Par ailleurs, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours après notification de la promesse de vente. S’il se rétracte, l’indemnité d’immobilisation devra lui être restituée dans un délai de 21 jours.Une fois que le lotisseur a achevé l’ensemble des travaux prescrits ou s’il a obtenu l’autorisation de vendre les lots par anticipation, il est désormais possible de signer un compromis de vente. Dans ce cas, l’ensemble des parties est engagé lors de la signature de l’avant- contrat et l’acquéreur ne bénéficie pas du délai de rétractation de dix jours.

Quand peut-on signer l’acte authentique de vente ?

Là aussi la loi encadre les conditions auxquelles la signature de l’acte définitif de vente peut intervenir Comme pour la signature de la promesse de vente, il est strictement interdit de régulariser un acte de vente avant l’obtention du permis d’aménager. D’ailleurs avant de signer les actes de vente des lots, le notaire s’assurera que le permis d’aménager est devenu définitif, c’est-à-dire qu’il est bien purgé du recours des tiers et du retrait administratif.

Si le permis d’aménager le prévoit, le lotisseur peut être autorisé à vendre les lots avant le début des travaux qu’il doit réaliser. De même, pour éviter la dégradation des travaux de finition (revêtements des voies, trottoirs, bordures, plantations, etc.) lors de la construction des immeubles, il peut solliciter l’autorisation de vendre les lots par anticipation auprès de la mairie. Dans ces cas, le lotisseur doit produire une garantie financière d’achèvement et indiquer la date limite de réalisation

des travaux (Art. R. 442-13 et s. c. urb.). Hormis ces hypothèses, la vente du lot ne pourra intervenir qu’une fois les travaux prescrits par le per- mis d’aménager achevés, c’est-à-dire lorsque le lotisseur aura déposé en mairie la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Quels sont les documents obligatoires à fournir par le lotisseur ?
Le lotisseur fournit à l’acquéreur les documents relatifs au lotissement, à savoir l’arrêté de permis d’aménager délivré par la mairie, le règlement du lotissement et le cahier des charges s’ils ont été établis, et les statuts de l’association syndicale libre qui gèrera à terme les espaces et équipements communs. En devenant propriétaire d’un lot, l’acquéreur s’engage à respecter l’ensemble des règles, prescriptions et engagements contenus dans ces documents.
Le règlement de lotissement peut simplement faire référence aux règles d’urbanisme en vigueur ou apporter des compléments à ces règles. Il devient caduc au bout de 10 ans si la commune est couverte par un PLU ou par un document d’urbanisme qui en tient lieu. Quant au cahier des charges, il s’agit d’un document purement contractuel, dont les stipulations s’imposent à tous les colotis et qui ne se prescrit pas. Il reste applicable aux acquéreurs successifs des lots. Concernant le lot vendu, le lotisseur transmet à l’acquéreur un plan de bornage définitif, l’attestation de surface de plancher et l’étude géotechnique.

La fourniture d’un plan de bornage est obligatoire dès lors que l’acquéreur envisage de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Le descriptif du lot mentionné dans la promesse de vente résultera de ce plan bornage. Lors de la signature de l’acte authentique de vente, le lotisseur fournit un plan de bornage définitif à l’acquéreur. Le permis d’aménager indique la surface de plancher maximale attribuée à l’opération de lotissement. Lorsque la surface de plancher est répartie par le lotisseur, celui-ci fournit une attestation d’attribution qui devra être jointe à la demande de permis de construire de l’acquéreur (Art. R. 442-11 c. urb.). Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d’un terrain à bâtir à l’obligation de fournir à l’acquéreur une étude géotechnique, que le terrain soit situé ou non en lotissement, dès lors qu’il est destiné à la construction d’une maison individuelle et qu’il se situe dans une zone exposée au mouvement de terrain définie comme telle par le législateur (Art. L.112-21 cch.).

CONSEILS DU NOTAIRE : L’acquéreur d’un terrain situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager bénéficie à la fois du cadre juridique protecteur mis en place par le législateur, et des garanties du professionnel réalisant l’opération de lotissement. En contrepartie, il devra se soumettre aux documents régissant le lotissement pour conserver son harmonie et entretenir les aménagements réalisés.

Par Maître Alexandra MALDEBAULT, notaire à Bordeaux.

 

 

Nouveau bureau, réformes, numérique, congrès, le nouveau Président de la Chambre des Notaires, Maître Matthieu Vincens de Tapol fait le point sur l’actualité des notaires en Gironde.

Échos Judiciaires Girondins : Qu’est-ce qui vous a poussé à vouloir représenter vos pairs ?

Matthieu Vincens de Tapol : « Le sentiment qui m’anime, c’était de rendre à la profession ce qu’elle m’a offert. C’est un travail qui stimule beaucoup intellectuellement, qui occupe ma vie depuis plus de vingt ans Les journées passent très vite. On a énormément de travail et à un moment, il faut savoir s’arrêter pour essayer de donner cette envie aux autres. Et ça passe par une entrée dans les instances où on va s’occuper de la profession de manière plus large. »

EJG : Pouvez-vous nous décrire votre parcours ?

M. V. de T.:«Je suis né à Pessac. Et mon étude est à Pessac. J’ai fait des études de droit à Bordeaux jusqu’en licence, puis je suis parti faire un diplôme de juriste franco-allemand à la Humboldt Universität de Berlin. C’était 4 ans après la chute du mur, on était la première génération d’étudiants Erasmus. C’était passionnant parce que Berlin-Est était dans son état d’après-guerre. La ville était en pleine mutation. La vie universitaire complètement différente de celle de Bordeaux. Il y avait une grande vivacité artistique. Cette année a marqué ma vie. Ensuite, je suis revenu à Bordeaux. Après ma maîtrise de droit franco-allemand, j’ai fait un DESS de droit notarial. »

EJG : Quand vous avez commencé le droit, vous aviez déjà l’idée d’être notaire ?

M. V. de T.:«Avocat ou notaire! Mon père était notaire, mais ce n’était pas la priorité quand j’ai commencé mes études. Ensuite, les matières m’ont intéressé. Après mon master 2, je suis parti faire mon service militaire en Polynésie. C’est aussi de belles années pour des raisons différentes. J’ai appris qu’il y avait une autre manière de vivre, une autre notion du temps, de la douleur, de la vie et ça m’a pas mal enrichi. En rentrant à Bordeaux, j’ai commencé les stages et ma carrière. J’ai été nommé notaire à 29 ans. Aujourd’hui, j’ai 3 associés qui sont un peu plus jeunes que moi et 26 collaborateurs. Dans quelques mois, ça fera 20 ans que j’exerce ce métier ! »

EJG : Comment vous organisez-vous entre votre étude et votre présidence la Chambre ?

M. V. de T. :«J’ai pu réunir une équipe autour de moi qui est à l’image de la compagnie : jeune et mixte. On a atteint la parité homme-femme en 2020. On a des gens de grande valeur, notamment des femmes de grande valeur. À la Chambre, 13 permanents salariés font des opérations d’accueil, de secrétariat et d’organisation pour tenir tout le cadre réglementaire On a 21 notaires élus qui donnent de leur temps. Une fois par mois, on a une réunion de la Chambre pour que je fasse un point sur l’activité, eux posent des questions tac- tiques, font remonter le ressenti des troupes. Comme on est très sollicités pour faire des conférences, pour participer à des sujets de réflexion, je délègue aux autres membres. En tout, je passe entre 1 à 3 jours par semaine à la Chambre. C’est un poste qui se prépare. J’en avais discuté avec mes associés parce que ça crée une surcharge de travail pour eux. Et c’est aussi un projet familial. Ça fait l’objet aussi d’une discussion parce qu’on sait qu’il y a un certain nombre de soirées qui vont être consacrées à sa profession et un peu moins à ses proches ou à ses clients. C’est un choix, mais qui est un choix partagé. »

« J’ai pu réunir une équipe autour de moi qui est à l’image de la compagnie : jeune et mixte »

EJG : Comment a évolué la profession ?

M. V. de T. : « Comme toutes les professions qui manient beaucoup d’informatique. Aujourd’hui, il faut savoir que 98 % des contrats que nous signons sont dématérialisés, et qu’on signe des contrats sans limite de montant sur des tablettes. Donc, ça, c’est une vraie révolution parce que ça a changé la méthode de réception, de conservation des actes et de communication avec les clients. Ce qui a aussi beaucoup changé, c’est l’immédiateté. On est dans un métier de réflexion. Et pourtant, aujourd’hui, on nous réclame une réponse immédiate. Mais tous les problèmes qui nous sont posés ne peuvent pas être résolus comme ça en quelques minutes par e-mail, parce que les situations sont plus complexes, parce que le droit, c’est une partie d’échecs. Quand vous bougez un pion à un bout de l’échiquier, ça va avoir des conséquences extrêmement importantes qu’on ne mesure pas immédiatement. »

EJG : Comment se porte la profession après cette période difficile ?

M. V. de T. :«D’un point de vue économique, la Gironde reste extrêmement attractive. D’abord parce que c’est un bassin d’emplois important, ensuite, parce que la qualité de vie est réputée douce. On a des services publics de très haut niveau, c’est un département touristique, il y en a pour tous les goûts. Les Français qui sont très mobiles, ont bien conscience de la qualité de vie exceptionnelle. Du coup, l’activité économique est extrêmement soutenue. À la sortie du premier confinement, l’activité immobilière a été exceptionnelle, alors qu’au niveau national, certains parlaient de la possibilité d’une crise immobilière. Mais on sent bien qu’il y a une forte tension dans la population, liée à la crise sanitaire. On sent beaucoup de susceptibilité, comme s’il y avait moins de barrières dans les rapports humains. Ça crée des tensions supplémentaires sur le métier. »

EJG : Le marché de l’immobilier est toujours en croissance ?

M. V. de T. : « On a toujours des niveaux très soutenus. On a un marché qui est très girondin avec seulement 7 % de Franciliens et 7 % du reste de la France. Donc plus de 80 % sont des transactions giron- dines. Et 40 % de ces transactions se font dans la même ville ; c’est celui qui habite à Bordeaux qui veut acheter un appartement plus calme après le confinement ; celui qui veut un balcon ou celui qui en avait un et qui veut maintenant un jardin… Donc on a des gens qui sont bien dans leur vie, mais qui veulent changer d’habitat. En moyenne, les acquéreurs de maisons vont rester propriétaires 7 ans, et c’est très court. La mobilité et le fait que le marché soit actif sont aussi des preuves de confiance dans le département. Même si le marché est à des niveaux élevés, les acquéreurs ont toujours le sentiment que ça reste un marché premium, qu’ils réussiront toujours à revendre. »

EJG : Ce courant de personnes qui quittent la ville pour la campagne, c’est réel ou c’est un phénomène assez mineur ?

M. V. de T. : «Ce n’est pas un phénomène mineur parce qu’à la sortie du premier confinement, la très grande majorité des biens qui étaient à vendre dans les zones rurales se sont vendus. L’été suivant, les gens ont eu besoin de respirer, ils bougent découvrent de nouveaux endroits. Après, dire que c’est un phénomène récurrent, je n’en suis pas sûr. Mais certainement que les gens sont allés chercher de l’espace. Le prix des terrains à bâtir a progressé, notamment dans toute la zone du nord- Gironde, comme entre Carcans et Naujac. Avec le développement des transports doux, les gens se pro- jettent autrement. Ils ont imaginé une autre vie. »

EJG : Vous avez continué à travailler pendant le premier confinement ?

M. V. de T. : « On n’a jamais arrêté, tous les jours, 7 jours sur 7 ! On tenait les dossiers à bout de bras, parce qu’il fallait qu’on rédige des avenants aux ventes immobilières ; l’administration fiscale n’avait pas suspendu le paiement des droits de succession, et donc les dossiers devaient se poursuivre pour éviter le règlement de pénalités, obtenir des déblocages de fonds céder des titres, signer les actes, quand bien même tout le monde était confiné. »

EJG : Vous et vos collaborateurs étiez en télétravail ?

M. V. de T. : « Sur les 26 collaborateurs, on en avait 13 en télétravail pour assurer les charges courantes. 4 se relayaient au bureau pour que la jauge en présentiel soit respectée parce que certaines missions ne pouvaient pas être exécutées en télétravail. Cela nous a permis de reprendre notre activité à un rythme normal dès la fin du confinement. Mais ça a été évidemment une perte d’activité générée comme beaucoup d’entreprises. »

EJG : Ça a laissé des traces sur votre manière de travailler ?

M.V.deT. :«On était déjà en signature électronique depuis une dizaine d’années, donc sur ce point-là, ça n’a pas tellement changé. On avait déjà mis en place toute la gestion dématérialisée des demandes avec Bordeaux Métropole. Le changement, c’était le volume des gens qui sont passés en télétravail dans des entreprises qui n’étaient pas organisées pour ça. Mais je dirais que ça s’est bien passé. C’est sûr que maintenant, on a une vision un peu différente du télétravail, tout le monde y a goûté, mais on s’aperçoit aussi qu’il ne convient pas à tous. Certains ont besoin de travailler en équipe, d’autres n’ont pas les bonnes conditions – en termes de place, ou familiales – pour travailler à la maison… Et puis, il y a des gens qui ont besoin de communiquer, d’échanger. On s’aperçoit qu’on va peut-être parler d’un sujet pendant 2 minutes et ça va débloquer plein de choses. »

« Le droit est une partie d’échecs. Bouger un pion peut avoir des conséquences extrêmement importantes qu’on ne mesure pas immédiatement. »

EJG : Quels sont les grands axes de votre mandature ?

M. V. de T. : « L’axe numéro un, c’est l’intégration des jeunes notaires, puisqu’un tiers a moins de 3 ans d’exercice. Ils sont arrivés à la suite du tirage au sort institué par la loi Macron. On a un cadre réglementaire assez strict, qui s’explique parce que l’État nous a confié une parcelle de son autorité publique, en nous autorisant à faire des actes qui ont la même force qu’un juge- ment. On doit respecter des règles précises vis à vis de notre autorité de tutelle, le ministère de la Justice. Et ensuite parce qu’il existe une solidarité financière entre tous les notaires de France en cas de sinistre. Notre second axe est la communication. L’idée étant qu’elle doit être à l’image de la compagnie. On a transformé notre communication, qui était assez classique, vers des outils médiatiques un peu différents, on est très présents sur les réseaux sociaux, notamment Facebook. On produit beaucoup de posts. On a fait une opération MSN Messenger le 8 juillet pour être beaucoup plus en contact avec la génération des 20-45 ans. »

EJG : Quel bilan faites-vous de la loi Macron sur la liberté d’installation des notaires ?

M. V. de T. :«Le bilan est positif, car ça a permis à une nouvelle génération de notaires de s’installer. Le tirage au sort a été fait dans les meilleures conditions, c’est à dire dans une phase économique qui permettait de développer les entreprises. Ça reste quand même des entreprises qui sont fragiles. Je regarde ça avec prudence. Si une crise survenait, on mesure mal leur résistance. En Gironde, on a une grande chance. C’est qu’on a une très belle génération de notaires qui est arrivée sur le hasard du tirage au sort. Ce sont des vrais entrepreneurs, des gens de grande valeur. Ce n’est pas homogène sur tout le territoire national. »

« Le prochain congrès de Nice sera axé sur le numérique. On abordera le droit successoral concernant les réseaux sociaux. »

EJG : Qu’est-ce qui vous permet de le juger ?

M. V. de T. : « D’abord, on fait très peu de discipline en Gironde. C’est une compagnie qui a une certaine tenue. C’est difficile à expliquer, mais c’est comme ça, on a des relations fluides entre confrères, mais aussi avec les services administratifs, les élus et je pense que ce n’est pas un hasard. C’est parce que ce sont des gens qui ont un certain sens des responsabilités et qui sont des inter- locuteurs valables. C’est un plaisir de travailler avec des gens comme ça parce qu’ils sont actifs, ils veulent donner à la profession une belle image, ils sont modernes, suréquipés en informatique. C’est un des motifs pour lesquels je voulais être président. »

EJG : Quels sont les moments forts de votre profession ?

M. V. de T. : « Le congrès des notaires car c’est à la fois un moment de rencontre et ça permet de faire une prospective sur l’avenir du droit. Le prochain aura lieu à Nice du 23 au 25 septembre. Il sera axé sur le numérique, je trouve que c’est en phase avec l’actualité. Il y a des sujets qui vont être abordés de plus en plus. Je prends l’exemple des réseaux sociaux : comment arrêter un compte Facebook ou Twitter ? Peut-on faire un testament numérique ? Certains comptes génèrent une grosse valeur financière, et là ça commence à toucher à des sujets sensibles. Qu’est ce qui va se passer avec la blockchain au niveau national ? Est-ce qu’on est prêt à travail- ler avec ce système ultra-sécurisé ? Il y a des vrais enjeux. Donc, le numérique, c’est le cœur de notre vie de notaire. C’est un peu paradoxal pour un métier qui était réputé poussiéreux de se dire qu’on ne vit que dans le numérique. Il y a aussi les master class. Tout le monde est assis par terre en train de prendre des notes. On se croirait à la fac. J’ai pu régler un problème de succession en assistant à une masterclass sur le droit international privé au congrès de Bruxelles, parce qu’on y rencontre des gens différents qui, en 45 minutes, vont prendre tous les raccourcis pour régler un problème. »

EJG : Vous avez d’autres rendez-vous ?

M. V. de T. : « Traditionnellement, on organisait toujours des réunions et colloques interprofessionnels qui permettaient à la fois d’échanger et d’avoir une position commune pour fluidifier tous les cas de nos clients. On a toujours eu des sujets communs avec les avocats, lors des journées sur le divorce notamment. Aujourd’hui, alors qu’on avait pas mal de sujets sur la table, il est très difficile de se projeter en raison du Covid. Toutes ces réunions nécessitent un fort investissement, on ne peut pas demander aux confrères de s’investir pour des réunions qui risquent d’être annulées. On avait commencé à préparer un colloque sur la copropriété avec plusieurs professionnels. On voulait qu’il y ait des notaires, des avocats, des syndics, des magistrats. On avait eu plusieurs réunions avec le barreau de Bordeaux et tout ça a été interrompu. J’espère qu’on pourra reprendre ces réunions interprofessionnelles qui sont toujours enrichissantes. »

ire à En cette période de crise sanitaire et d’incertitude pour les commerçants et leurs salariés, il est intéressant de revenir sur une disposition qui a bientôt sept ans, le droit d’information des salariés lors de la cession du fonds de commerce.

Instaurée par le Loi n° 2014- 856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire (dite « Loi Hamon ») et entrée en vigueur le 1 cette obligation a pour but de favoriser la reprise des entreprises et leur poursuite d’activité.

LE PRINCIPE

Il s’agit simplement d’informer les salariés en cas de vente de fonds de commerce pour qu’ils puissent formuler une offre de reprise (art L.141-23 Code de commerce). Il ne s’agit ni d’un droit de préemption comme pourrait éventuellement en bénéficier une commune lors de la cession d’un fonds de commerce, ni d’un droit de priorité.

Ce droit d’information des salariés n’est pas applicable :
– à la vente de fonds artisanal,

– aux transmissions réalisées dans le cadre d’une succession, d’une liqui- dation du régime matrimonial,

– aux ventes à un conjoint ou parte- naire de Pacs, un ascendant ou un descendant,

– aux entreprises faisant l’objet d’une procédure de conciliation, de sauve- garde, de redressement ou de liqui- dation judiciaire,

– si au cours des douze mois qui pré- cèdent la vente, celle-ci a déjà fait l’objet d’une information en applica- tion de l’article 18 de la loi n° 2014- 856 du 31 juillet 2014.

LES MODALITÉS D’APPLICATION

Dans les entreprises non soumises à l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise :
– le propriétaire du fonds en informe l’exploitant, qui informe ensuite les salariés.
– si l’exploitant est le propriétaire du fonds, il informe directement les salariés.

Dans les entreprises soumises à l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise :
– le propriétaire du fonds en informe l’exploitant, qui informe ensuite les salariés au plus tard au moment où le comité d’entreprise est saisi pour avis sur le projet de vente.

– si l’exploitant est le propriétaire du fonds, il informe directement les salariés au plus tard au moment où le comité d’entreprise est saisi pour avis sur le projet de vente.

La loi ne précise pas le contenu de l’information qui doit être donnée aux salariés.

Le propriétaire du fonds ou l’exploitant doivent simplement informer les salariés :
– de la volonté du vendeur de pro- céder à une vente,

– du fait que les salariés peuvent présenter une offre d’achat.
De leur côté, les salariés ainsi informés sont tenus à une obligation de discrétion. La loi n’oblige pas le propriétaire du fonds à accepter l‘offre de reprise de ses salariés. Le refus du vendeur de l’offre de reprise n’a pas à être motivé.

LE DÉLAI POUR INFORMER

La vente ne peut intervenir avant un délai de deux mois après que tous les salariés ont été informés de l’intention du propriétaire de vendre le fonds. Le délai de deux mois s’apprécie au regard de la date de conclusion du contrat de vente.

Dans le cas particulier où le vendeur du fonds de commerce n’en est pas l’exploitant, le délai de deux mois court à compter de la date de la notification de la volonté de vendre à l’exploitant. La vente peut intervenir avant l’expiration du délai de deux mois si tous les salariés ont fait part de manière explicite et non équivoque de leur décision de ne pas présenter d’offre d’achat. (art. L.141-23 Code de commerce). Il est à noter qu’une fois tous les salariés informés, le vendeur dispose d’un délai maximum de deux ans pour réaliser la vente. À défaut de signature de l’acte de vente dans ce délai, le vendeur devra à nouveau informer ses salariés de son projet.

LA PREUVE DE L’INFORMATION

Il ressort de l’article L.141-25 du Code de commerce que : « L’information des salariés peut être effectuée par tout moyen, précisé par voie réglementaire, de nature à rendre certaine la date de sa réception par ces derniers ».

Il ressort de l’article D.141-4 du Code de commerce que :
« L’information des salariés mentionnée aux articles L.141-25 et L.141-30 peut être effectuée selon les modalités suivantes :

Au cours d’une réunion d’information des salariés à l’issue de laquelle ces derniers signent le registre de présence à cette réunion ;

Par un affichage. La date de réception de l’information est celle apposée par le salarié sur un registre accompagné de sa signature attestant qu’il a pris connaissance de cet affichage ;

Par courrier électronique, à la condition que la date de réception puisse être certifiée ;

Par remise en main propre, contre émargement ou récépissé, d’un document écrit mentionnant les informations requises ;

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Par acte extrajudiciaire ;

Par tout autre moyen de nature à rendre certaine la date de réception. »

LA SANCTION DU DÉFAUT D’INFORMATION

À l’origine, l’article 19 de la loi dite Hamon prévoyait que la cession intervenue en méconnaissance du droit d’information des salariés pouvait être annulée à la demande de tout salarié. La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 dit Loi « Macron » a remplacé la nullité de la cession par une amende civile dont le montant ne peut excéder 2 % du mon- tant de la vente. Le prononcé d’une amende civile et de son montant ne sont pas automatiques.

EN CONCLUSION

Pour le propriétaire, la possibilité de céder son entreprise à l’un de ses employés. Pour les employés, la possibilité de reprendre éventuellement une entreprise qu’ils connaissent, sous réserve bien entendu que le propriétaire du fonds accepte leur offre de reprise. En pratique, une formalité supplémentaire qu’il sera nécessaire de réaliser avant la signature du com- promis de vente du fonds.

Me Philippe NGUYEN-VAN, notaire à Bordeaux

Après un début d’été capricieux, les Français retrouvent le chemin des plages pour le meilleur et pour le pire.

Qui n’a jamais vécu la situation mise en scène ? Le film s’ouvre sur une magnifique plage déserte, personne à l’horizon, seul un couple profite paisiblement de l’océan. Au loin se dessine la silhouette d’une femme. Malgré l’espace infini à sa disposition, cette femme choisit de s’installer à quelques centimètres du couple. Ce phénomène observé en période estivale n’est pas rare : manque d’éducation, pouvoir d’attraction, besoin de compagnie ? Définitivement inexplicable.

À travers cette campagne, les notaires girondins rappellent l’importance de bien anticiper l’environnement de son achat immobilier avant de s’installer.

L’article 768 du Code Civil accorde à l’héritier une option entre trois partis : soit accepter purement et simplement la succession, soit renoncer à la succession, soit accepter à concurrence de l’actif net.

La décision d’opter pour l’acceptation ou la renon- ciation dépendra de la consistance de l’actif et du passif successoral. Cependant dans certains cas, il n’est pas aisé de savoir avec exactitude si la succession sera bénéficiaire ou déficitaire car l’étendue des engagements du défunt n’est pas aisé- ment déterminable. Dans cette hypothèse, l’acceptation à concurrence de l’actif net sera l’option pour l’héritier et permettra d’éviter la confusion de ses biens personnels avec ceux de la succession. Il ne s’agit pas d’une option conditionnelle. Il s’agit d’une véritable acceptation qui confirme le suc- cessible dans sa qualité d’héritier.

À qui cette option est-elle ouverte ?
L’article 768 du Code Civil ne per- met de choisir cette procédure de l’acceptation à concurrence de l’actif net que si l’héritier a une vocation universelle ou à titre universel. L’acceptation à concurrence de l’actif net étant un acte un acte d’administration et de conservation, le tuteur n’a besoin d’aucune autorisation pour déclarer au greffe du tribunal judiciaire ou devant notaire qu’il accepte à concurrence de l’actif net. Le majeur sous curatelle peut également accepter seul une succession à concurrence de l’actif net. Il en est de même pour l’administrateur légal unique ou l’un des administrateurs légaux conjoints. Cette option présente donc également un intérêt en présence d’un hériter mineur et per- met de faire cette déclaration sans autorisation d’un juge. L’héritier qui a une vocation à titre particulier ne peut qu’accepter purement et simplement ou renoncer à sa part.

Sous quel délai cette option s’exerce-t-elle ?

L’héritier doit opter avant le délai de prescription de 10 ans car au-delà il serait réputé renonçant. L’héritier peut s’il le souhaite opter dès l’ouverture de la succession. La loi lui accorde cependant un délai de 4 mois pendant lequel il ne peut être contraint d’opter (Article 771 du Code Civil). Passé ce délai, l’héritier conserve son option jusqu’à l’expiration de la dixième année suivant le décès. S’il est mis en demeure d’opter, il sera contraint de le faire dans le délai prévu à l’article 772 du Code Civil soit dans un délai de deux mois sauf octroi d’un délai supplémentaire. À défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois, l’héritier est réputé acceptant pur et simple et l’option d’acceptation à concurrence de l’actif net ne lui est plus ouverte. 

Comment cette option s’exerce-t-elle ?

L’héritier qui accepte à concurrence de l’actif net devra accomplir deux formalités :
– La déclaration au Greffe du Tribunal Judicaire du lieu d’ouverture de la succession ou devant notaire selon l’article 788 du code Civil Aucune formalité sacramentelle n’est exigée pour cette déclaration, il suffit que l’héritier exprime clairement le parti qu’il prend. La déclaration doit comporter la mention de l’élection de domicile unique qui peut être le domicile d’un des acceptants ou celui de la personne chargée du règlement de la succession. Si l’héritier a fait sa déclaration devant notaire, ce der- nier en adressera copie au Tribunal dans le mois.
L’établissement d’un inventaire est prévu à l’article 789 du Code Civil. Il doit être déposé au tribunal judiciaire soit en même temps que la déclaration soit dans les 2 mois. Un délai supplémentaire peut être accordé en cas de motifs sérieux ou légitimes. À défaut de respect de ce délai, l’héritier est réputé avoir accepté purement et simplement la succession.

Quelles formalités de publicité faut-il effectuer ?

Le greffe inscrit la déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net sur un registre tenu à cet effet. Un récépissé est remis au déclarant. Une double publicité est effectuée :

– Le greffier procède à la publication de l’acceptation à concurrence de l’actif net au BODACC.
– L’héritier dans le délai d’un mois à compter de la déclaration fait pro- céder à l’insertion d’un avis dans un journal d’annonces légales. L’inventaire est soumis à la même publicité que la déclaration à savoir publication au BODACC et dans un journal d’annonces légales.

Quand le créancier successoral doit-il déclarer sa créance et comment déclarer sa créance ?

La publication de la déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net de l’héritier au greffe fait courir le délai de déclaration des créances par les créanciers de la succession. Les créanciers doivent déclarer leur créance dans un délai de 15 mois à compter de cette publicité. À défaut la créance se trouve éteinte sauf si elle est assortie d’une sureté réelle. Tous les créanciers de la succession doivent déclarer leur créance mais seules les créances de somme d’argent sont à déclarer.

Les créanciers doivent notifier leur créance au domicile élu de la suc- cession, par lettre recommandée ou par voie d’huissier.

Comment l’héritier règle-t-il les dettes ?

L’héritier règle le passif selon l’ordre énoncé par l’article 796 du code civil. Ainsi les créanciers inscrits sont réglés en priorité selon le rang de leur sûreté. Sont ensuite payés les créanciers chirographaires qui ont déclaré leur créance dans l’ordre des déclarations. Les créanciers inscrits qui n’ont pas été désintéressés sont assimilés à des créanciers chirographaires.

Que se passe-t-il en cas d’insuffisance de l’actif successoral ? Les créanciers successoraux dont la créance n’a pas été réglée pour défaut d’actif, disposent d’un recours contre les légataires qui ont été remplis de leur droit. Ce recours est réservé aux créanciers qui ont régulièrement déclaré leur créance dans le délai de 15 mois. Ce recours n’est encadré dans aucun délai. Les créanciers diligents agiront dans les meilleurs délais.

Par Me Laurence LICHTENBERGER, notaire à Bordeaux.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JUILLET 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de juillet.

Source :  La lettre Conseils des Notaires N°52

Si le goût des Français pour le bricolage ne faisait aucun doute, les récentes périodes de confinement ont confirmé une envie toujours plus forte de réaliser des travaux et de se sentir bien chez soi. Il convient toutefois de se poser quelques questions et de retenir certains conseils avant de se lancer.

Locataire, suis-je libre de réaliser des travaux chez moi ?
Non. Le locataire peut réaliser sans l’autorisation du bailleur des petits travaux tels que des aménagements (pose d’une moquette), de l’entretien, de la décoration (pose d’étagères, de cadres…à condition de bien reboucher les trous lors de son départ !) ou encore de la peinture dans la mesure où ces modifications ne compromettent pas l’habitabilité et l’usage du bien. En revanche, des travaux de plus grande importance modifiant la structure ou des éléments d’équipement (suppression de cloison, changement de portes et fenêtres, création d’une douche, modification des aménagements de la cuisine, création de prises électriques…) nécessitent l’accord préalable et écrit du propriétaire. Il convient donc de lui adresser en amont une demande par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de doute sur la nécessité d’obtenir l’aval du bailleur, il est préférable d’obtenir son accord exprès. La réalisation de travaux sans son accord pourrait avoir des conséquences en fin de bail et notamment l’obligation de remise en état du bien aux frais du locataire. Si le locataire n’est pas libre de modifier à sa guise le bien loué, un propriétaire est également soumis à certaines contraintes.

Dois-je obtenir des autorisations avant de commencer des travaux sur un bien existant ?

Selon la nature des travaux projetés, vous devrez obtenir l’accord de la Mairie. Avant toute démarche, il est donc préférable d’évoquer votre projet avec cette dernière et de déposer une demande d’autorisation. Vos envies ne seront peut-être pas compatibles avec les règles d’urbanisme de votre commune. Vous devrez notamment obtenir un permis de construire pour les travaux ayant pour effet de créer une surface de plan- cher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 (seuil porté à 40 m2 dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou un document assimilé), travaux entraînant un changement de destination accompagnés d’une modification de façade ou de structure porteuse, travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou dans un secteur sauvegardé ou dans un site patrimonial remarquable (y compris pour des travaux intérieurs).

Lorsqu’un permis n’est pas nécessaire, une déclaration préalable de travaux peut être toutefois requise notamment pour les travaux qui créent entre 5 m2 ou 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol (seuil porté à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un PLU ou document assimilé), travaux modifiant l’aspect extérieur (sauf travaux de ravalement), opération de changement de destination même sans travaux particulier. Toute extension portant la surface du bien à plus de 150 m2 nécessite l’intervention d’un architecte. Une fois l’autorisation obtenue, elle devra être affichée de façon visible et lisible sur votre parcelle pendant deux mois minimum et toute la durée des travaux au moyen d’un panneau de 80 centimètres de longueur et de largeur comportant toutes les mentions réglementaires. Pensez à déclarer en Mairie l’ouverture du chantier ainsi que l’achèvement des travaux. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) permet d’attester auprès de la Mairie l’achèvement des travaux et leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. S’ouvre alors un délai de 3 ou 5 mois (selon le lieu de situation de votre bien) durant lequel la Mairie peut récoler les travaux et en contester la conformité par rapport à l’autorisation obtenue.

Passé ce délai, vous pourrez demander à la Mairie une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée. En cas de sinistre ultérieur sur votre bien, il est très important d’avoir réalisé les travaux de façon régulière si vous souhaitez pouvoir être autorisé à reconstruire à l’identique.

Je suis copropriétaire : quelles sont mes obligations ?

Dans votre situation, vous ne pouvez pas réaliser librement des travaux portant sur des parties communes (un mur porteur par exemple), des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (pose d’un climatiseur, pose de volets roulants…) ou encore transformant l’usage de votre local. Vous devez bien lire le règlement de copropriété et obtenir au préalable l’autorisation de vos copropriétaires réunis en assemblée générale. Les règles de majorité requise varient selon la nature des travaux envisagés. Pensez donc à demander assez tôt au syndic de porter votre demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée par lettre recommandée avec avis de réception. Enfin, l’autorisation des copropriétaires n’exonère pas de demander les autorisations d’urbanismes nécessaires.

Ma maison se trouve dans un lotissement : des particularités ?

Si votre maison dépend d’un lotissement, pensez à consulter les documents afférents à celui-ci. Le règlement du lotissement contient des règles opposables aux autorisations d’urbanisme et le cahier des charges est un document contractuel de droit privé organisant les rapports entre colotis. Lorsqu’ils sont applicables, ils peuvent imposer diverses contraintes, telles que des règles d’implantation de la construction, de hauteur, des normes de couleur, des restrictions relatives aux haies, aux clôtures… voire même des interdictions (pas d’annexe, un seul logement par lot…).

Quelles sont mes obligations envers mes voisins ?

Il est important de penser à l’impact que vos travaux peuvent avoir sur le voisinage. Certaines règles de dis- tance doivent être respectées lorsque vous créez une ouverture qui vous permet de voir chez votre voisin. Il ne sera pas possible d’ouvrir un mur mitoyen. Si le mur en limite de propriété vous appartient, vous ne pourrez toutefois créer que des « jours de souffrance » laissant passer la lumière mais pas la vue. On ne pourra pas non plus installer une parabole ou un balcon en surplomb du fonds voisin. La création de nouveaux réseaux sou- terrains devra se faire sur votre parcelle sans empiéter sur les propriétés voisines. Si en plus d’être bricoleur, vous êtes jardinier, ne plantez pas vos arbres à moins de deux mètres de la limite de propriété s’ils mesurent plus de deux mètres.

Conseil du notaire : Pour conclure, nous vous conseillons donc de toujours bien vous renseigner avant d’entreprendre des travaux même lorsqu’ils vous semblent de petite envergure. En vue d’une éventuelle revente, pensez à conserver les autorisations obtenues, la DAACT et l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux. Il faudra remettre à vos acquéreurs les factures des entreprises de même que leurs attestations d’assurance décennale. Ne négligez pas non plus l’importance de souscrire une assurance dommage-ouvrage lorsqu’elle est requise. Bons travaux !

Me Julie LEMAITRE, notaire à Villenave-d’Ornon

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JUILLET 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de juillet.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°57

À la veille de la Semaine européenne du Développement Durable et alors que les plantations de micro-forêts se multiplient partout en France (notamment en Gironde) l’on peut aisément s’inquiéter de leur pérennité juridique qui ne semble pas encadrée.

Le concept de micro-forêt rencontre un spectaculaire engouement partout en France, sans doute propulsé par les dernières élections municipales. En effet, face à une forte demande sociétale, les maires des grandes agglomérations ont été les premiers à s’y intéresser, soucieux de verdir leurs espaces urbains et d’y rafraîchir l’air. La Métropole bordelaise n’est pas en reste avec une dizaine de micro-forêts en cours de plantation ou en train de prendre racine, principalement à Bordeaux mais aussi à Bruges, Floirac ou Mérignac.

Séduit par la démarche, je l’ai examinée avec un œil professionnel et en ai tiré plusieurs conclusions :

– Si l’on veut que l’impact sur l’air de nos villes s’accélère significativement, la plantation de forêts urbaines ne doit pas être laissée à la seule initiative des collectivités locales mais être reprise par le secteur privé. Les entreprises, promoteurs, résidences, lotisseurs, bailleurs sociaux, aménageurs, architectes, syndics mais aussi les particuliers devraient s’emparer du sujet au plus vite.


La pérennité juridique de ces plantations n’est pas acquise. Elle doit être encadrée par des clauses spécifiques et par l’application de textes en vigueur. Les notaires peuvent désormais puiser dans un fonds très riche issu du code civil, du code de l’environnement, de la charte de l’environnement, de la nouvelle « Obligation réelle environnementale » et de la jurisprudence. Ils peuvent s’appuyer sur des barèmes d’évaluation financière des arbres, tenir compte du coefficient de bio- tope par surface (CBS) instauré par la loi ALUR et sur toutes les décisions judiciaires récentes,

Une indéniable plus-value, en termes économiques mais également d’image pour les acteurs de l’immobilier. Ces micro-forêts viennent renforcer l’attractivité des villes et de l’habitat urbain car elles rejoignent les aspirations des Français : 8 Français sur 10 trouvent qu’il n’y a pas assez de végétal en centre- ville1, et 48 % 2 des millenials privilégieraient la nature dans leur « ville rêvée » (espaces verts, végétalisation…). Les notaires devraient accompagner ces initiatives et faire en sorte que leurs actes évitent qu’elles ne deviennent éphémères.

UN CONCEPT NÉ AU JAPON

Akira Miyawaki, botaniste japonais, est à l’initiative de ces micro- forêts. On lui en doit quelque 1 400 dans le monde entier. Il s’appuie sur l’idée qu’il est possible de recréer des forêts sur des sols dégradés, notamment urbains. Les plantations sont extrêmement denses (30 à 50 plants au m2) afin de favoriser la compétition entre les espèces et accélérer la pousse (les jeunes arbres doublent leur taille en un an, les trois premières années). On leur donne aussi le nom de « Forêts indigènes ou autochtones » car elles doivent être composées d’essences d’arbres locales. La surface minimale est de 100 m2.

UN MIRACLE ENVIRONNEMENTAL

Alors que 75 % de la population française résident en zone urbaine, les derniers épisodes de canicule ont mis l’accent sur la nécessité de régénérer un air devenu irrespirable. Les micro-forêts, sont tout à la fois un poumon dans la ville, un piège à carbone, un îlot de fraîcheur et une réserve de biodiversité. Ces petits espaces de verdure sont des éco- systèmes vivants qui attirent différents types d’oiseaux, des reptiles de petite taille, des insectes et des micro-organismes. Leurs essences locales variées les rendent 30 fois plus riches en biodiversité qu’une forêt mono-essence.

PÉRENNISER, OUI MAIS COMMENT ?

Devenue une préoccupation majeure depuis plusieurs années, la protection de l’arbre a pris une dimension cruciale au regard du dérèglement climatique et de l’effondrement de la biodiversité. Parmi ses ardents défenseurs, on trouve Benoît Hartenstein, notaire lorrain et correspondant de l’association ARBRES. Son objectif est de « susciter l’intérêt du public au sujet de l’arbre et de son écosystème afin de participer à sa connaissance et à sa protection ». Son ambition est également de sensibiliser ses confrères à l’importance de leur rôle dans sa préservation. Il est essentiel que ceux qui prennent l’initiative d’en planter s’assurent de leur pérennité afin qu’elles puissent être transmises aux générations futures.

À titre d’exemples :

• Possibilité pour le vendeur d’un terrain, d’imposer à son acquéreur, la conservation d’arbres et de micro-forêts s’y trouvant. Cette clause, stipulée dans un acte nota- rié, a été validée par un arrêt récent de la Cour de cassation, le 6 juin 2019 (IIIe Chambre Civile),

L’obligation réelle environnementale, instaurée par l’article L.132-3 du Code de l’environnement, permet, par acte notarié, à tout propriétaire de faire naître, sur son terrain, des obligations de maintien, conserva- tion, gestion ou restauration d’élé- ments de la biodiversité, pour au maximum 99 ans.

Les notaires ont un rôle à jouer à plusieurs titres. En accompagnant le mouvement en tant qu’experts des questions immobilières, en rédigeant des clauses spécifiques et, grâce à leur connaissance des textes en vigueur comme de la jurisprudence, de les faire appliquer afin d’assurer la pérennité juridique des plantations.

Dominique Petit est l’un des notaires associés fondateurs de l’Étude Trois Rives (Bordeaux, Libourne) qui compte 25 collaborateurs dont 6 notaires associés.Depuis 2021, il est le correspondant en Gironde de l’Association « ARBRES », association loi 1901 qui agit pour la protection de l’arbre et de son écosystème. Convaincu à titre personnel de la pertinence des « forêts Miyawaki », et passant de la théorie à la pratique, Dominique Petit vient de planter l’une des toutes premières micro-forêts privées de la Métropole bordelaise, à Bruges, sur un terrain dont il est copropriétaire, au cœur d’une zone industrielle.