Aujourd’hui, il est nécessaire voire primordial d’organiser et d’anticiper au mieux la transmission de son patrimoine aux membres de sa famille tout en diminuant au maximum le « coût » à régler à l’administration fiscale.

Qu’entendons-nous par « membres de sa famille » ? Généralement, lors d’un décès, les biens mobiliers et/ou immobiliers sont transmis principalement à deux catégories d’héritiers : la famille par le sang (les enfants, petits-enfants c’est-à-dire la descendance) et le conjoint survivant (on exclut donc le concubin, le partenaire pacsé et l’époux en instance de divorce). Le Code civil et le Code général des impôts notamment permettent d’adapter les objectifs et offrent donc quelques outils pouvant améliorer la transmission.


LA DONATION ENTRE ÉPOUX
Quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux le régime légal de la communauté de biens réduite aux
acquêts à défaut de contrat de mariage, le régime de la séparation de biens ou la participation aux acquêts, notamment), le conjoint survivant est toujours protégé et bénéficie de droits légaux. Aux termes de l’article 757 du Code civil, le conjoint recueille soit l’usufruit de la totalité des biens existants (si le ou les enfants sont issus des deux époux) soit le quart en pleine propriété (si le ou les enfants ne sont pas issus du même lit).

Afin d’accroître les droits du conjoint, la signature d’une donation entre époux peut être envisagée par acte
notarié. Précision étant ici faite qu’elle ne portera que sur les biens existants dans le patrimoine du donateur au jour
de son décès (article 943 du Code civil) et peut être révoquée tout moment.

La donation entre époux offre un choix plus important entre la totalité en usufruit, la pleine propriété de la quotité disponible de la succession ou le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit. Cette option sera choisie lors du décès du donateur. Fiscalement, tout ce que récupère le conjoint survivant est exonéré de droit de succession.


LE CHANGEMENT DE RÉGIME MATRIMONIAL AVEC CLAUSE D’ATTRIBUTION INTÉGRALE DE LA COMMUNAUTÉ
À tout moment, les époux peuvent conventionnellement changer leur régime matrimonial. L’article 1524 du Code civil dispose que le conjoint survivant recueillera tous les biens communs présents composant la succession par
la clause d’attribution intégrale au conjoint survivant. Cependant, il ne faut pas omettre que le conjoint récupère également l’ensemble des dettes du défunt. Cette clause permet donc de transmettre l’intégralité du patrimoine au conjoint actuellement en exonération de droits de succession.

L’ASSURANCE-VIE
L’assurance-vie est l’un des placements préférés des français et est de surcroît un support intéressant mais il faut
faire attention au point de vue fiscal. En cas de décès, les primes versées aux bénéficiaires ne font pas partie de la
succession mais sous certaines conditions. D’une part, conformément aux dispositions de l’article 757 B du Code général des impôts, les droits de succession sont exigibles sur le montant des primes versées après la 70e année du souscripteur au-delà de la fraction de 30 500,00 €. Cependant, cet abattement n’est pas propre à un bénéficiaire ; il s’appliquera à tous les contrats d’assurance vie et à l’ensemble des bénéficiaires désignés par le souscripteur. L’abattement se calculera donc prorata temporis entre tous ces éléments. Une fois l’abattement utilisé, le surplus des primes est taxé aux droits de succession compte tenu du lien de filiation existant entre le
souscripteur et le bénéficiaire. D’autre part, la deuxième exception concerne les contrats d’assurance vie souscrit après le 13 octobre 1998 pour lesquels les primes versées par le souscripteur ont été réalisées avant sa 70e année. Les primes versées seront soumises à un prélèvement libératoire après un abattement de 152 500,00 € à hauteur de 20 % jusqu’au montant de 852 500,00 € et au taux de 31,25 % au-delà dudit montant. Ce support est d’autant plus intéressant si le souscripteur n’a pas de descendance mais uniquement des frères et sœurs, neveux, nièces, oncle et tante, … ou s’il veut faire bénéficier un tiers étranger sans lien de parenté (puisque l’abattement successoral est de 1 524,00 € et les droits de succession taxés à 60 %).

LA DONATION EXCEPTIONNELLE DITE « SARKOZY »
L’article 790 G du Code général des impôts permet de donner, tous les quinze ans, une somme d’argent de 31 865,00 € à la condition que le donateur soit âgé de moins de 80 ans et que le donataire soit majeur ou émancipé (enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants, et à défaut ses neveux et nièces si le donateur n’a pas de descendance).

LA DONATION & DONATION-PARTAGE
Sous réserve des droits du conjoint survivant, les enfants héritent de l’intégralité de la succession de leurs parents et ces derniers ne peuvent les déshériter de leur succession compte-tenu de leur qualité d’héritier réservataire (articles 912 et 913 du Code civil). Fiscalement, le descendant en ligne directe bénéficie d’un abattement de 100 000,00 € renouvelable lui aussi tous les 15 ans et est taxé selon un barème progressif. Une technique permettant de réaliser une économie sur les droits de donation et de succession consiste en une donation en démembrement de propriété. En effet, la donation portera uniquement sur la nue-propriété sous réserve de l’usufruit du donateur ; lequel est calculé en fonction de l’âge du donateur. L’usufruit conservé par ce dernier lui permettra notamment de garder le contrôle sur le bien immobilier et pouvoir user dudit bien (l’habiter, le louer,…)

Par exemple, Monsieur et Madame X, respectivement 65 et 64 ans, mariés sous le régime de la communauté
donnent à l’un de leurs enfants un immeuble d’une valeur de 300 000,00 €, mais uniquement la nuepropriété. L’usufruit des donateurs est évalué à 40 % de la pleine propriété selon le tableau de l’article 669 du Code général des impôts. L’immeuble donné est donc évalué à 180 000,00 €. S’agissant d’un bien commun, chaque parent donne 90 000,00 €. Grâce à l’abattement de 100 000,00 €, aucun droit de donation n’est dû. De plus, l’usufruit du donateur s’éteint à son décès (cet immeuble ne fait donc pas parti de l’actif de sa succession) et le donataire est considéré être plein propriétaire rétroactivement depuis le jour de la donation. Le donateur pourra également procéder à la mise en place d’une donation-partage voire d’une donation-partage transgénérationnelle pour celui qui souhaitent donner à la fois à ces enfants et à ces petits-enfants. Dans cet acte, les enfants renoncent aux biens du donateur au profit de leurs enfants ; tout ceci afin d’éviter une double taxation. Ces outils mentionnés ci-dessus ne sont qu’un petit échantillon des possibilités pouvant s’offrir aux Français. De ce fait, le notaire adaptera la stratégie d’optimisation de la transmission en prenant en compte la situation matrimoniale, familiale, patrimoniale.

Par Me Lloyd FOULONNEAU, notaire à Bordeaux

En dépit de l’origine ancestrale du bail emphytéotique, ce contrat de longue durée portant sur un immeuble que le preneur s’engage à mettre en valeur connaît aujourd’hui un véritable regain dans les opérations immobilières, notamment dans les projets éoliens et photovoltaïques. Topo sur ce bail aux contours parfois flous.

Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?

Aux termes de l’article l 451-1 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, un bail emphytéotique est celui qui confère au preneur un droit susceptible d’hypothèque. D’origine rurale, le bail emphytéotique a pour objectif d’associer un propriétaire à un locataire : l’emphytéote pour valoriser un fonds immobilier, en donnant à ce dernier la possibilité de l’améliorer en y réalisant des plantations ou des constructions. Ce bail peut être ainsi utilisé pour l’installation et l’exploitation de panneaux photovoltaïques sur des terrains ou des bâtiments, de fermes photovoltaïques.

Quelles sont les principales caractéristiques du bail emphytéotique ?

Ce droit peut être cédé et saisi dans les formes de la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour une durée de plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. Son statut est plus particulièrement caractérisé par le fait qu’il n’est pas possible de limiter la destination des lieux loués. On ne peut également interdire au preneur de sous-louer. Celui-ci doit régler une redevance qui est caractérisée par sa modicité. Ceci s’explique par l’obligation qu’a le preneur d’améliorer les lieux loués.

Quelles obligations pèsent sur le preneur ?

L’emphytéote doit faire du bien un usage en bon père de famille, il est tenu de conserver le bien objet de l’emphytéose en bon état d’entretien et de réparation de toute nature. Par ailleurs, le preneur a l’obligation d’acquitter les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain.

Quelle flexibilité présente le bail emphytéotique à son issue ?

Dans le silence du contrat, le bailleur devient proprié- taire en fin de bail des constructions édifiées et pro- fite des améliorations. Le bail prévoit le plus souvent la remise des constructions contractuelles en fin de bail sans indemnité. Mais le bail peut aussi prévoir une remise du terrain après démolition des aménagements que le preneur a pu réaliser en cours de bail. Par contre, le preneur ne bénéficie ni d’un droit au maintien dans les lieux, ni de l’octroi préférentiel d’un bail, ni de la perception d’une indemnité. Cependant, la stipulation d’un droit préférentiel de location à son profit à l’issue du bail est tout à fait possible.

Quelles sont les formalités de conclusion d’un bail emphytéotique ?

La preuve de l’emphytéose s’établit conformément aux règles du code civil en matière de baux.
Néanmoins, aucune forme solennelle n’est exigée quant à sa validité. En revanche, l’efficacité de ce bail, constitutif d’un droit réel immobilier et consenti pour une durée supérieure à 12 ans, est soumise à sa publi- cation au service de publicité foncière aux fins d’oppo- sabilité aux tiers au sens de la publicité foncière. Il est donc indispensable de l’établir par acte notarié ou par un écrit sous seing privé déposé ensuite au rang des minutes d’un notaire.

Quelle est la fiscalité applicable au bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique n’est pas soumis à la formalité obligatoire de l’enregistrement (sauf lorsqu’il porte sur des biens ruraux) s’agissant de la publication au fichier immobilier, elle donne lieu à une taxe de publicité fon- cière au taux de 0,7 % sur la durée du bail. S’agissant de l’option tva, aux termes de l’article 260 du cgi, le bailleur peut sur option, soumettre le bail à la tva pour la constitution du droit au profit du preneur et pour les loyers.

Pourquoi privilégier le bail emphytéotique au bail ordinaire ?

Un bail ordinaire permet d’envisager d’occuper un immeuble pour une longue durée, notamment supé- rieure à 18 ans, d’avoir la faculté de l’améliorer, plus ou moins librement, ou même l’obligation de l’édifier. Il présente donc de prime abord des fonctionnalités identiques à celles d’un bail emphytéotique. Mais dès lors que l’opération envisagée présente une certaine importance, le fait que ce type de bail ne confère qu’un droit personnel et ne présente pas les caracté- ristiques d’un droit réel immobilier s’avère un écueil. Les financeurs de projets, notamment éoliens et photovol- taïques, imposent souvent en effet de disposer d’une

Sûreté réelle, donc de recourir au bail emphytéotique. Par ailleurs, à la différence du bail emphytéotique, le bail ordinaire peut interdire, totalement ou partiel- lement, la cession et/ou la sous-location et imposer une destination voire une exploitation personnelle de l’activité. Enfin l’emphytéote est assuré d’une particu- lière stabilité d’occupation : ainsi la stipulation d’une clause de résiliation de plein droit en faveur du bailleur en cas de non-paiement du loyer confère à la jouissance de l’emphytéote une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel, peu important que la pré- carité imposée au locataire trouve son origine dans son propre fait.

Quelles sont les différences entre les baux à construction et les baux emphytéotiques ?

Les baux à construction comportent une obligation de construire contrairement aux baux emphytéotiques. Seuls les contrats de baux à construction peuvent contenir une clause limitant la possibilité pour le pre- neur d’affecter l’immeuble à d’autres usages que ceux prévus par le contrat, une telle prévision étant exclue en matière de baux emphytéotiques. Contrairement à la résiliation amiable ou judiciaire du bail à construc- tion, celle du bail emphytéotique entraîne l’extinction des hypothèques grevant le bail résilié.

Un simple particulier profane ne peut saisir toutes les subtilités de ce bail et les arbitrages avec les autres formes de bail que peuvent être le bail à construction, le bail de droit commun.

Aussi l’intervention et les conseils éclairés d’un notaire prennent ici tout leur sens.

Par Me Guillaume LABAT, notaire à Tresses

Le mécanisme de la division primaire prévu par l’article R442-1 a) du Code de l’urbanisme peut se révéler très utile et efficace puisque mis en œuvre correctement, il permet à un propriétaire de diviser son terrain en un lot à bâtir et de s’affranchir des règles relatives au lotissement (dépôt d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager selon les cas).

Cette exception, qui trouve à s’appliquer dès lors que le terrain est cédé au profit d’un tiers ayant obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, n’est toutefois pas utilisée autant qu’elle le pourrait, notamment car sa mise en œuvre en pratique présente quelques difficultés auxquelles je vais tenter de répondre sous forme de questions-réponses :

Quelle doit être l’assiette du dossier de demande de l’autorisation d’urbanisme?

Sur ce point, et jusqu’à très récemment, la doctrine et la jurisprudence divergeaient, de sorte que la marche à suivre n’était pas évidente. En effet, l’administration a toujours soutenu que le permis de construire devait être sollicité sur l’assiette initiale avant division, c’est-à-dire l’ensemble des parcelles cadastrales d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire puisque la division n’a pas encore été effectuée (rép. Ministérielle Joan du 6 juin 2010 n° 7649), alors que selon la Cour administrative d’appel de Lyon (CAA Lyon 12.11.2013) la demande pouvait porter sur l’assiette du terrain divisé. Depuis l’arrêt du Conseil d’État n°421590 du 12 novembre 2020, plus de doute possible, la demande de permis doit porter sur l’assiette foncière globale et existante au jour de la demande, et non sur la future assiette foncière.

Quid du contenu du dossier déposé : nécessité d’intégrer un plan de division ?
Aucune précision n’est donnée à ce sujet par les textes (hormis le cas spécifique du permis d’aménager). À mon sens, bien que cela ne soit pas obligatoire, et pour éviter toute discussion éventuelle, il serait préférable d’inclure dans le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme, un plan matérialisant la division envisagée, et de préciser dans la notice de présentation qu’une division primaire est projetée.

Il serait préférable d’inclure dans le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme un plan matérialisant la division engagée.

En effet, en cas de recours, le défaut de pièces entraînera l’annulation du permis mais à l’inverse le surplus de pièces n’aura aucune incidence, si ce n’est d’éclairer l’instruction menée par les services compétents.

Quid de l’instruction ?

Depuis l’arrêt du Conseil d’État du 12 novembre 2020 précité, la situation est claire : le respect des disposi- tions du règlement du plan local d’urbanisme s’apprécie au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date à laquelle l’administration a statué. La demande de permis de construire doit donc être instruite au regard de l’unité foncière avant division.

De plus, le Conseil d’État a pu ajouter qu’en cas de demande, par le pétitionnaire d’un permis de construire modificatif, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, la légalité de cette demande doit s’apprécier sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue.

Il va être intéressant de constater l’application de cette dernière précision dans le temps puisque nos contrats ainsi que notre conseil envers le client doivent d’ores et déjà être adaptés en conséquence, et devront évidemment l’être au fil des nouvelles décisions rendues.

Est-il impératif que le permis de construire ou d’aménager soit antérieur à la division foncière ? Doit-il être purgé du délai de recours des tiers et du délai de retrait de l’administration au moment de la division foncière ?

Oui, la division ne peut s’opérer à peine de nullité qu’après l’obtention du permis de construire ou d’aménager. Peu importe que l’autorisation d’urbanisme soit en cours d’instruction, il faut qu’elle soit obtenue au jour de la constatation de la division, c’est-à-dire dans la majorité des cas, le jour de la signature de l’acte de vente du terrain divisé. Le Conseil d’État a d’ailleurs rappelé (CE, 18 oct. 1995, n° 122365) que le dépôt de la demande de permis ne per- met pas au cédant de bénéficier de l’exception de lotissement. Le permis de construire ou d’aménager doit avoir été obtenu antérieurement à la division. L’autorisation d’urbanisme doit donc être délivrée au jour de la division foncière mais pas nécessairement purgée. Toutefois, il est conseillé, pour des raisons évidentes de sécurité juridique, d’attendre le caractère définitif de l’autorisation avant de procéder à la division.

Qui doit être le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme ?
Pour que la division primaire fonctionne, le titulaire de l’autorisation d’urbanisme obtenue doit nécessairement être l’acquéreur (ou le locataire) du terrain divisé.

Un transfert d’autorisation d’urbanisme peut-il également permettre le recours à la division primaire ?
Oui, l’administration a reconnu que l’article R442-1 a) est applicable à « tout bénéficiaire d’un permis, que ce bénéficiaire en ait fait initialement la demande ou ait obtenu le transfert d’un permis préalablement délivré » (rép. ministérielle Huyghe n°41893 – 6 avril 2010).

Quel que soit le mécanisme choisi, la division foncière doit être étudiée en amont du projet immobilier

Dans cette dernière hypothèse le permis obtenu par le Vendeur ou par un autre bénéficiaire doit impérativement être transféré à l’acquéreur effectif du terrain avant la signature de la vente. L’arrêté de transfert doit dans tous les cas être obtenu, et idéalement purgé de la même façon que le permis de construire ainsi que j’ai pu l’expliquer précédemment.

L’acte de vente qui serait passé sans que l’autorisation d’urbanisme soit délivrée, serait passé en fraude aux règles du lotissement, et par conséquent entaché de nullité. Il convient donc d’être vigilant.

La division foncière quel que soit le mécanisme choisi doit être étudiée en amont du projet immobilier à réaliser et sur ce point, le notaire a un réel devoir de conseil, tant, sur le montage le plus adéquat à retenir, que sur la temporalité souhaitée. La division primaire peut s’avérer parfois compliquée à mettre en œuvre, mais elle peut permettre un gain de temps considérable compte tenu des délais souvent long imposés par le respect des règles du lotissement. En pareille hypothèse, et lorsque la contrainte du temps est mise en relief, recourir à des mécanismes différents tels que la division primaire, ou le permis valant régularisation (Article R442-2 du Code de l’urbanisme) peut alors s’avérer très favorable.

Me Chloé FLAUX, notaire à Bordeaux.

 

Malgré le contexte sanitaire, les notaires girondins ont dévoilé les chiffres de l’immobilier en Gironde lors d’une conférence de presse intégralement filmée.

Visionnez la conférence de presse :

 

 

Depuis la loi du 18 novembre 2016, dite de modernisation de la justice du XXIe siècle, le divorce par consentement mutuel a été profondément modifié, et attribue au notaire un rôle de premier plan, aux côtés et en concertation avec les avocats. En effet, il a été mis en place un divorce dit « sans juge » ou « déjudiciarisé », prenant la forme d’une convention (ou acte) sous seing privé contresignée par avocats, et déposé au rang des minutes du notaire.

 

Ce sont ces aspects du divorce par consentement mutuel déjudiciarisé que nous allons aborder. Il y a donc trois phases différentes dans le cadre de ce nouveau divorce qui vont s’ouvrir et donner lieu à l’établissement de trois actes distincts que sont la convention de divorce (établie par les deux avocats des époux), l’acte de dépôt de cette même convention (établi par le notaire) et le cas échéant un état liquidatif du régime matrimonial (établi par les avocats lorsque les opérations liquidatives sont mineures ou par le notaire en présence d’un ou plusieurs biens immobiliers ou d’opérations liquidatives complexes).

Dans quels cas peut-on recourir au divorce par consentement mutuel sans juge ?

Le notaire intervient désormais dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel déjudiciarisé dans le cas où les époux s’entendent sur le principe de la rupture de leur mariage et ses effets, conformément aux dispositions de l’article 229-1 du code civil. Ainsi, les époux vont recourir aux services et à l’expertise d’un notaire dans deux cas : soit pour le dépôt de la convention de divorce par consentement mutuel au rang de ses minutes, soit pour l’établissement de la liquidation de leur régime matrimonial, lorsqu’ils détiennent des biens immobiliers, ou lorsque celle-ci nécessite des opérations liquidatives particulières telles que le calcul des récompenses ou des créances entre époux, ou encore lorsqu’ils souhaitent maintenir certains biens en indivision (par le bais d’une convention d’indivision). Le divorce par consentement mutuel sans juge repose sur le consentement des époux et celui-ci doit porter non seulement sur le principe du divorce mais aussi sur l’ensemble de ses conséquences patrimoniales et extrapatrimoniales, tel que cela résulte de l’article 229-3 du code civil. Étant donné que le juge n’intervient plus dans cette procédure (hormis le cas abordé ci-après), le divorce doit envisager tous les aspects de la séparation des époux, et ce divorce ne peut donc pas porter sur une partie seulement du patrimoine des époux ou ne pas déterminer les modalités de paiement d’une éventuelle prestation compensatoire, ou de la garde des enfants. En revanche, il est à noter que le divorce par consentement mutuel devenu depuis la réforme, par principe, un divorce par consentement mutuel sans juge, ne pourra pas s’appliquer dans deux cas : lorsque l’un des époux est placé sous un régime de protection (c’est qu’il est placé sous sauvegarde de justice, curatelle ou tutelle) ; il s’agit ici d’un cas d’exclusion de la possibilité de recourir à ce « nouveau » divorce ; et lorsque l’un ou plusieurs des enfants mineurs du couple demande à être auditionné par le Juge (c’est ici un cas d’exception qui sera abordé ci-après).

Quelles sont les conséquences d’une demande d’un enfant mineur du couple à être entendu par le Juge ?

Lorsqu’un couple souhaite divorcer et recourir au divorce par consentement mutuel, il faut attirer leur attention sur la possibilité pour un enfant mineur, en âge de discernement, à être entendu par le Juge. Pour permettre à un enfant mineur d’exercer ce droit dans le cadre du divorce de ses parents, la loi du 18 novembre 2016 lui offre la possibilité d’en être informé ; cela prend la forme d’un formulaire, sur un modèle fixé par décret, qui lui permet de prendre connaissance de la possibilité de demander à être auditionné par le juge. Seuls les enfants capables de discernement peuvent recevoir cette information et demander éventuellement à rencontrer le Juge. Dans ce cas, la demande d’un enfant mineur du couple à être auditionné par le juge va faire « basculer » le divorce par consentement mutuel déjudiciarisé, en divorce par consentement mutuel judiciaire. Il faudra alors que les époux (conseillés utilement par leurs avocats), s’ils souhaitent poursuivre la voie d’un divorce pacifié, saisissent le juge aux affaires familiales par requête conjointe d’une demande en divorce par consentement mutuel. Cependant, il résulte des chiffres fournis par le ministère de la justice que ces cas de demande d’audition par un enfant mineur sont rares ; en effet, désormais le principe du divorce par consentement mutuel est celui d’un divorce sans juge, avec un accompagnement précieux tant des avocats que des notaires amenés à travailler de plus en plus souvent ensemble.

Quel est le rôle du notaire dans le traitement d’un dossier de divorce par consentement mutuel ?

Lorsqu’il est sollicité pour traiter un dossier de divorce par consentement mutuel, le notaire peut désormais intervenir à deux titres. Tout d’abord en qualité de notaire dépositaire (de la convention de divorce) mais également en qualité de notaire liquidateur (du régime matrimonial). Ces deux interventions revêtent les caractéristiques suivantes :

– En qualité de notaire dépositaire, le notaire va intervenir postérieurement à l’établissement de la convention de divorce ; en effet, celle-ci sera établie par les avocats des époux (chaque époux devant depuis cette réforme avoir son propre avocat), par acte sous seing privé contresignée par leurs avocats, lors d’une réunion commune. À ce titre, il est imposé au notaire par le code civil de contrôler un certain nombre de mentions obligatoires, qui si elles font défaut vont amener le notaire dépositaire à refuser le dépôt de la convention de divorce au rang de ses minutes.

– Le notaire peut également intervenir dans la procédure de divorce par consentement mutuel en qualité de notaire liquidateur, et ce, soit à la demande des époux, soit lorsque les époux détiennent des biens soumis à publicité foncière (c’est-à-dire des biens immobiliers). Dans le premier cas, les époux peuvent demander, en l’absence de biens immobiliers, au notaire de leur choix de participer avec les avocats à l’établissement de la convention de divorce par consentement mutuel et en concertation avec ces derniers. Ce sera notamment le cas dans le cadre de calcul de récompenses ou de créances entre époux, parfois dans le calcul de la prestation compensatoire, ou lorsqu’il est envisagé de maintenir certains avantages matrimoniaux. C’est ici un bel exemple de complémentarité de l’expertise de deux professions dont le rôle est accru depuis la mise en place de ce nouveau divorce. Le notaire interviendra également en tant que liquidateur lorsque les époux sont propriétaires de biens immobiliers, car en présence de tels biens, la forme notariée (dite authentique) de l’acte liquidatif est imposée par la loi. Il pourra alors être établi par le notaire, parallèlement à l’établissement de la convention de divorce par les avocats, un acte de liquidation et de partage du régime matrimonial des époux, un acte d’attribution d’un ou plusieurs immeubles appelée dation en paiement, une convention d’indivision, ou encore une reconnaissance de dette avec inscription d’hypothèque sur le bien immobilier (en vue du règlement d’une prestation compensatoire, par exemple).

Concrètement, comment s’organisent ces différentes phases d’établissement des actes permettant d’aboutir au divorce ? Y a-t-il des délais à respecter ?

Il y a effectivement des délais à respecter visés par le code civil. En dehors des points abordés précédemment (à savoir la nécessité ou pas d’établir un état liquidatif du régime matrimonial notamment), lorsque la convention de divorce par consentement mutuel a été établie par les avocats, le projet est envoyé à chaque époux par son avocat, par lettre recommandée avec accusé de réception. La réception de ce projet de convention de divorce fait courir un délai de réflexion de quinze jours. Passé le délai de quinze jours, il peut être procédé à la signature de la convention de divorce par les époux et contresignée par les avocats (cela a lieu lors d’une réunion commune, en présence de toutes les parties concernées). À compter de la signature de la convention de divorce par consentement mutuel contresignée par les avocats, l’avocat désigné dans la convention adresse au notaire également désigné dans la convention un exemplaire de la convention signée, avec toutes les pièces annexes, dans un délai de sept jours ; cet envoi peut être fait par lettre recommandée avec accusé de réception, ou déposé en l’étude du notaire contre récépissé. Une fois cet envoi de la convention et des pièces annexes effectué, et réceptionné par le notaire, ce dernier a un délai de quinze jours pour établir l’acte de dépôt de la convention de divorce au rang de ses minutes. Il procède alors au contrôle des mentions légales obligatoires évoquées ci-dessus.

À quel moment les époux sont-ils divorcés, en l’absence d’un jugement rendu par un magistrat ?

Une fois que les différentes étapes d’élaboration de la convention de divorce sont suivies, que les époux ont bien bénéficié du délai de réflexion de quinze qui leur est offert par la loi, et que ladite convention de divorce est déposée par le notaire désigné au rang de ses minutes (actes), les époux sont valablement divorcés ; en effet, c’est le dépôt de la convention au rang de ses minutes, effectué par un notaire (après respect et contrôle de toutes les obligations légales) qui rend le divorce effectif. Afin de permettre aux époux de justifier de leur divorce, et aux avocats d’effectuer les démarches auprès des services de l’état civil, le notaire délivre aux avocats et aux clients une attestation mentionnant notamment leur identité et la date du dépôt de la convention de divorce.

Quel est le coût de ce divorce par consentement mutuel déjudiciarisé ?

Lorsque le notaire procède au dépôt de la convention de divorce contresignée par avocats, le coût de l’établissement de cet acte est de 50,40 euros TTC. Lorsqu’un des époux, ou les deux, bénéficient de l’aide juridictionnelle, le coût de l’établissement de cet acte est de 18 euros TTC. Lorsque le notaire doit établir un acte liquidatif du régime matrimonial, parallèlement au dépôt de la convention de divorce, il doit calculer les frais d’établissement de cet acte, qui est notamment soumis à une imposition appelée droit de partage. Actuellement, ce droit de partage est de 2,5 % sur le montant de l’actif net partagé. À compter du 1er janvier 2021, ce droit de partage sera réduit à 1,80 %, puis à 1,10 % à compter du 1 er janvier 2022, ainsi qu’il résulte de la loi de finances pour 2020 votée le 28 décembre 2019. Ce qui représentera une économie non négligeable pour les clients. Par ailleurs, il appartient de déterminer dans la convention de divorce la répartition des frais de divorce entre les époux. À défaut de précision dans la convention, les frais du divorce (et des actes qui en découlent) seront supportés par moitié.

Par Me Alexandra TEANI, notaire à Bordeaux

 

De nos jours, le démembrement de propriété se révèle de plus en plus fréquent, de par son utilité sur plusieurs points. Le démembrement de propriété a pour but de répartir, dissocier, redistribuer les droits de jouissance d’un bien entre plusieurs personnes. On dissocie : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement a des conséquences sur les rapports bailleur-locataire lorsque le bien est loué. Nous allons dans cet article vous détailler
les conséquences de ce montage.

QU’EST-CE QUE LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ ?

Juridiquement, le démembrement de propriété consiste en la séparation du droit de propriété en deux droits distincts : d’une part la nue-propriété détenue par le nu-propriétaire, et d’autre part l’usufruit détenu par l’usufruitier. Il s’agit donc de détacher certains éléments du droit de propriété pour les transférer à une autre personne. La nue-propriété est le droit de disposer, dans une certaine mesure, du bien. Quant à l’usufruit, droit de propriété réel temporaire, celui-ci permet de jouir du bien c’est-à-dire de l’occuper ou d’en tirer des revenus locatifs, mais à charge d’en conserver la substance. Par définition, l’usufruit est temporaire, qu’il soit viager ou à durée fixe. Une des conséquences principales, en droit des obligations, est que, lorsque le droit de propriété est démembré, chaque partie ne peut plus disposer librement du bien. En effet, chacun doit demander l’accord de l’autre. En pratique, cela entraine plusieurs conséquences :

– le bien ne peut pas être vendu sans le consentement commun du nu-propriétaire et de l’usufruitier ;

– l’usufruitier a l’obligation de conserver la chose (et au terme de l’usufruit de la restituer) ; le bien devra en principe être restitué dans son état d’origine au nu- propriétaire ;

– le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier jouir paisiblement de la chose.

QUI PEUT LOUER LE BIEN DÉMEMBRÉ ?

L’usufruitier, qui a le droit d’utiliser le bien, a le pouvoir de conclure les baux d’habitation. Le droit de jouissance conféré à l’usufruitier signifie qu’il peut consentir, seul, un contrat de location d’une durée inférieure à neuf ans conformément à l’article 595 du Code civil et en percevoir les revenus.

Une limite existe cependant concernant la conclusion de baux commerciaux ou ruraux : en effet, le Code civil considère la conclusion de ces baux comme des actes de disposition qui nécessitent alors l’accord du nu-propriétaire. L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. Si l’usufruit venait à cesser avant la fin du bail, ce dernier serait inopposable au nu-propriétaire pour la durée du bail restant à courir.

NU-PROPRIÉTAIRE OU USUFRUITER – BAILLEUR : QUI DOIT SUPPORTER LES RÉPARATIONS ?

Droits et obligations de chacun :
D’une manière générale, le Code civil prévoit un régime par défaut pour encadrer les rapports entre nu- propriétaire et usufruitier. Qu’il soit loué ou non, un immeuble comporte des charges qui doivent être réparties entre usufruitier et nu-propriétaire. Lorsque le bien n’est pas mis en location, l’article 605 du Code civil, prévoit que le principe de répartition des réparations entre le nu-propriétaire et l’usfruitier se fait de la manière suivante :

• l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ;

• Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasion- nées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Constitue, d’une manière générale, des grosses réparations, toutes celles qui concernent les fondations, la structure et la solidité générale de l’immeuble (poutres, murs, toitures notamment). Le reste étant de l’ordre de l’entretien, c’est-à-dire utile au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

Néanmoins, l’origine du démembrement est le plus souvent conventionnel ; les parties peuvent, ainsi, déroger aux règles prévues dans le Code civil en stipulant dans le contrat, par exemple, d’autres règles de jouissance du bien ou de répartition des charges. Lorsque le bien est mis en location, l’usufruitier en tire des revenus fonciers. Dans les rapports avec le locataire, c’est donc l’usufruitier qui assumera le rôle et les obligations d’un propriétaire classique ; le nu-propriétaire n’étant qu’un tiers dans cette relation bailleur/locataire. Au regard du droit locatif, l’usufruitier-bailleur est donc considéré comme étant le seul propriétaire du bien et dis- pose de toutes les prérogatives d’un bailleur classique (conclure et signer le bail, souscrire à une assurance loyer impayé, encaisser les loyers, etc.) et il est égale- ment tenu des mêmes obligations qu’un propriétaire traditionnel à l’égard des locataires de l’immeuble sur lequel porte son usufruit. Non seulement l’usufruiter est tenu aux dépenses d’entretien du bien mais aussi aux grosses réparations qui ne sont plus à la charge du

nu-propriétaire mais doivent être supportées désormais par l’usufruitier-bailleur. En effet, la jurisprudence a inversé le principe traditionnel en jugeant que c’est à l’usufruitier-bailleur de supporter toutes les réparations, qu’elles soient d’entretien ou considérées comme grosses réparations (arrêt du 28 juin 2006 de la Cour de Cassation, 3e Chambre civile 05-15.563). Enfin, l’usufruitier devra également supporter toutes les réparations en cas de dégradations du bien commises par un locataire indélicat. L’extinction d’un usufruit ne remet pas en cause le bail. Le nu-propriétaire reprend le bail en cours et doit attendre la fin du bail afin d’envisager d’y mettre fin, en respectant, bien évidemment, son pré- avis. Une fois encore, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent prévoir dans l’acte de démembrement ou plus tard, par mandat, une répartition conventionnelle différente des pouvoirs d’administration, où les pouvoirs sont plus partagés, ou attribués dans leur intégralité à un seul.

LES DROITS ET OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER ET DU NU-PROPRIÉTAIRE EN MATIÈRE FISCALE

En cas de démembrement du droit de propriété et de mise en location du bien loué, nu-propriétaire et usufruitier ont des obligations fiscales différentes. En effet, comme nous allons le voir, le nu-propriétaire est

fiscalement transparent car toutes les dépenses (entre- tien, grosses réparations, charges locatives, etc.) ont été, dans ce cas, supportées par l’usufruitier-bailleur. Fiscalement, dès lors que le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif imposable (les loyers revenant à l’usufruitier ; tout comme les dépenses réparatives incombant à l’usufruitier), il ne peut, en principe, déduire aucun déficit foncier afférent au bien mis en location.

Quant à l’usufruitier, ce dernier perçoit les revenus générés par la location du bien, c’est-à-dire les loyers, et, comme nous l’avons vu précédemment, il est égale- ment tenu des réparations. Pour cette raison, en application de l’article 156 du Code général des impôts, l’usufruitier est autorisé, comme un bailleur classique, à opérer une déduction des charges et des frais qu’il aurait pu engager dans le cadre de la mise en location du bien. Cela signifie qu’il pourra déduire de ses revenus non seulement les frais et charges liés à son activité de location (frais de gestion du bien ou intérêts d’emprunt notamment) mais également les dépenses d’entretien ou de réparations (qu’il peut, par ailleurs, également amortir selon le cas). Il est donc recommandé à l’usufruitier-bailleur de s’enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel ou professionnel, selon le cas, afin de bénéficier de la possibilité de déduire les charges et pratiquer les amortissements. Concernant le paiement des impôts locaux, lorsque le bien est libre, l’usufruitier est redevable du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Si le bien est loué, la taxe d’habitation incombera au locataire. Le paiement de l’IFI incombe également, en principe, à l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété. Dans certains cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs, selon une répartition qui dépend de l’âge de l’usufruitier par référence à un barème fiscal. Il en est ainsi en cas de démembrement résultant d’une succession, ou en cas de donation ou legs avec réserve d’usufruit au profit d’une personne morale, ou en cas de démembrement résultant de la vente de la nue-propriété. Le nu-propriétaire a, alors, la possibilité de déduire de son assiette IFI les dettes découlant de la conservation ou de l’acquisition du bien démembré, alors même que celui-ci ne figure pas dans son patrimoine imposable.

Me Cécile SAMPAIO notaire à Bordeaux.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JANVIER 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de janvier.

Source :  La lettre Conseils des Notaires N°49

Nous sommes entrés depuis maintenant presque un an dans une période marquée par une métamorphose à marche forcée des modes de vente des biens de grande consommation. Qu’il s’agisse d’une conséquence des enjeux liés à la situation sanitaire du pays, ou de réorganisations des modes de distribution liés au défis environnementaux et de redynamisation des centres urbains, il est fort à parier que des mouvements de cessions, acquisitions ou transformation des surfaces commerciales vont apparaître dans les prochains mois. Il nous paraît donc utile de dresser le panorama actuel des autorisations d’exploitation commerciale, dont le régime a été fortement impacté dans la décennie passée, par deux réformes introduites par (i) la loi dite Pinel du 18 juin 2014 et (ii) plus récemment par la loi dite ELAN du 23 novembre 2018.

QUEL EST L’OBJECTIF POURSUIVI EN ENCADRANT LA CRÉATION DE SURFACES DE VENTE ?

Face au développement anarchique de la grande distribution sur des surfaces de plus en plus importantes dans les années 1970, le législateur a souhaité encadrer leur développement au moyen de la loi dite Royer du 27 décembre 1973, et confier à divers acteurs locaux et nationaux le soin de valider les projets de développe- ment commerciaux en amont.

Aujourd’hui, les critères permettant d’apprécier la valeur ajoutée pour un territoire de l’installation d’une surface commerciale importante se sont multipliés. Sont matière de transports publics que d’infrastructures routières) du site choisi pour l’implantation. Les concepts novateurs sont aussi encouragés. Le dispositif permet également un contrôle sur la durée : le développement est maitrisé sur toute la durée de vie du projet, avec des obligations en termes de démantèlement des installations commerciales à la fin de leur exploitation.

DANS QUELLES HYPOTHÈSES DOIT-ON SOLLICITER UNE AUTORISATION D’EXPLOITATION COMMERCIALE ?       

Une autorisation d’exploitation commerciale est nécessaire en vue de la création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1 000 m2, ou de l’extension d’une surface de vente préexistante amenant à dépasser ce seuil. Elle est également requise en cas de changement de secteur d’activité d’une surface de vente supérieure à 1 000 m2 lorsque le commerce est à prédominance alimentaire, ou supérieure à 2 000 m2 pour les changements affectant les autres commerces. Sont par ailleurs concernés les regroupements de surfaces de vente préexistantes si elles aboutissent à un dépassement du seuil de 1 000 m2 pour les surfaces à prédominance alimentaire et 2 500 m2 pour les autres surfaces de vente.
La surface de vente s’entend comme la superficie des espaces couverts et non couverts affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l’exposition des marchandises proposées à la vente, au paiement des marchandises, et à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente. À ces saisies obligatoires de la commission départementale d’aménagement commercial vient s’ajouter une possibilité de saisie de cet organe par un élu local pour avis sur un projet compris entre 300 m2 et 1 000 m2, dans les communes de moins de 20 000 habitants uniquement.

Une expérimentation était également en cours à Paris jusqu’à la fin de l’année 2020 afin d’abaisser le seuil à 400 m2. Enfin, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé la possibilité d’instaurer des zones en centre-ville dites « d’opération de revitalisation du territoire » (ORT) au sein desquelles les créations de surfaces commerciales ne feront pas l’objet d’une autorisation, et ce dans le but d’encourager le développement économique des zones concernées. Les zones d’aménagement concerté (ZAC) de centres urbains sont également hors dispositif, afin de ne pas compromettre l’opération d’aménagement dans ses orientations.

LES SURFACES DE VENTE SONT-ELLES LES SEULES CONCERNÉES PAR CETTE OBLIGATION D’AUTORISATION ?

Depuis le 27 mars 2014, les créations ou extensions de « drives », ou « point de retrait auto/express » sont soumises à autorisation dans tous les cas, sauf à ce qu’ils aient été autorisés par un permis de construire ou une déclaration préalable antérieure à cette date. Les « drives » des enseignes de restauration rapide ne sont cependant pas concernés.

Existe-t-il des activités qui échappent à l’obligation d’obtention de ces autorisations ?

Ne sont pas concernées par les autorisations d’exploitation les activités de pharmacie, les commerces de véhicules, les stations de distribution de carburant ainsi que les halles et marchés établis sur des dépendances du domaine public. Les commerces des aéro- ports et des gares sont également exclus du dispositif dans certains cas. Les cinémas font aussi l’objet d’un traitement particulier par le code du cinéma et de l’image animée. Il en va de même des surfaces affectées au négoce, qui n’accueillent pas le grand public des consommateurs mais des professionnels.

Quand doit-on introduire la demande d’autorisation ?

Deux hypothèses sont à retenir pour l’introduction de la demande :

– Si la création ou la modification de la surface de vente intervient dans le cadre d’une opération nécessitant l’obtention d’un permis de construire, c’est l’arrêté de permis de construire qui vaut autorisation d’exploitation commerciale. La commission départementale rendra un avis dans le cadre de l’instruction du permis. L’instruction de la demande de permis s’en voit allongée de deux mois (voire cinq mois en cas de recours, ou d’auto-saisine devant la commission nationale). Il est donc nécessaire de prendre en compte le délai supplémentaire dans le projet d’installation ou de construction, et d’en tirer les conséquences dès l’avant- contrat en cas de vente par exemple.

– Si la création ou la modification de la surface de vente ne nécessite pas de travaux, l’autorisation sera délivrée directement par la commission départementale d’aménagement commercial préalablement à l’ouverture du commerce concerné.

La commission dispose d’un délai d’instruction de deux mois pour se prononcer à compter du dépôt d’un dossier complet par le demandeur. L’autorisation mentionne la surface de vente autorisée, ou l’emprise au sol de la piste de ravitaillement en ce qui concerne les « drive ». Elle précise également la superficie des emplacements de stationnement autorisés dans le cadre de la création de la surface de vente. Le législateur a réduit le ratio de surface d’emplacements de stationnement à 75 % de la surface de plancher des bâtiments affectés à usage de commerce, hors emplacements réservés aux véhicules dits « propres ». Dans tous les cas, il conviendra d’obtenir préalablement à la mise en œuvre du projet toutes les confirmations d’absences de recours nécessaires.

QUEL EST L’ORGANE COMPÉTENT POUR DÉLIVRER L’AUTORISATION ?

Qu’il s’agisse d’un avis dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis de construire ou d’une décision hors travaux, c’est la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) qui se prononce. Elle est composée de personnalités qualifiées et d’élus désignés par le Préfet. Il existe également une commission nationale (CNAC) compétente pour les très grands projets (supérieurs à 20 000m2) via une autosaisine, ou pour les recours dans certaines hypothèses.

QUELS RECOURS SONT POSSIBLES À L’ENCONTRE DE LA DÉCISION DE LA COMMISSION ?

Les recours à l’encontre des décisions de la CDAC sont recevables en ce qui concerne le demandeur pendant une durée d’un mois à compter de la réception de la notification qui lui est adressée ou dans le mois de la publication de la décision en ce qui concerne les tiers, à condition d’être un professionnel dont l’activité se situe dans la zone concernée par le projet et est susceptible d’être impactée par celui-ci. La CNAC dispose d’un délai de quatre mois pour confirmer ou infirmer la décision prise par la CDAC.
Elle ne peut émettre qu’une décision d’approbation ou de refus de la totalité du projet. Son silence pendant cette période vaut confirmation de la décision de la CDAC. Le recours auprès de la CNAC est le préalable à un recours devant la juridiction administrative. Ce préalable ne concerne cependant pas les personnes pouvant former un recours devant la CNAC (pétitionnaire, maire de la commune, membres de la CDAC, professionnels impactés).

Ce recours dit « contentieux » est possible devant la cour administrative d’appel pendant une durée de deux mois. Le demandeur doit justifier d’un intérêt à agir et les recours abusifs sont sanctionnés. En dernier recours, l’affaire peut être portée devant le Conseil d’État.

QUELLE EST LA DURÉE DE VALIDITÉ DE L’AUTORISATION DÉLIVRÉE ?

La durée de validité de l’autorisation dépend de la sur- face autorisée quand il s’agit d’une autorisation com- prise dans un permis de construire. Elle est de trois ans pour les projets dont la surface est inférieure ou égale à 2 500 m2, cinq ans pour les projets comprenant entre 2 500 et 6 000 m2 et sept ans pour les projets d’une surface supérieure à 6 000 m2. En ce qui concerne les autorisations hors du cadre d’un permis de construire, elles sont valables trois ans. On le voit, le législateur encadre de plus en plus et sur la base de critères de plus en plus nombreux la création de ces surfaces qui font le tissu économique de nos villes et de leurs périphéries. Il est donc indispensable d’avoir une vision d’ensemble du projet avant de le soumettre l’approbation de la commission prévue à cet effet, et plus généralement dès avant la signature de tout avant-contrat afin d’adapter les délais de réalisation à ces exigences commerciales. L’acquisition d’un ensemble commercial nécessitera avant toute chose un audit approfondi des autorisations commerciales délivrées par votre notaire, la sanction du non-respect de cette réglementation pouvant aller jusqu’à la fermeture de la surface commerciale non autorisée.

Par Me Pierre-Yves FAUCONNIER, notaire à Bordeaux

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JANVIER 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de janvier.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°55

L’acquisition d’un bien immobilier, compte-tenu de l’engagement financier majeur qu’il implique, représente, de nos jours, un enjeu important. Afin d’éviter de grandes désillusions, de nombreux points sont à vérifier avant de s’engager. Parmi ceux-ci, se pencher sur la question de la conformité de la construction au regard des règles d’urbanisme n’est pas à négliger. Au-delà du potentiel acquéreur, soucieux de la sécurisation juridique de son investissement, les développements qui suivent intéresseront également le propriétaire désireux de vendre son bien immobilier au meilleur prix.

Qu’est-ce qu’une construction irrégulière ?

Il fut un temps où les caractéristiques des constructions n’étaient limitées que par les capacités techniques de leur époque et les capacités financières de leur auteur. Puis, organisant la vie en société, la règle de droit est venue progres- sivement réglementer le domaine de la construction, comme dans tant d’autres secteurs. De nos jours, différentes règles législatives et réglementaires, s’appliquant tant à l’échelon national que local, viennent fixer les prescriptions applicables aux constructions. Toute construction ne respectant pas ces règles sera dite « irrégulière », ce qui pourra entraîner un certain nombre de conséquences, qui peuvent s’avérer fâcheuses pour son propriétaire. En pratique, l’outil de l’autorité administrative pour s’assurer du respect des règles d’urbanisme sont les autorisations d’urbanisme (par exemple le permis de construire ou la déclaration préalable). Tous travaux de construction d’un ouvrage, ou modifiant une construction existante, doivent être précédés par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, sauf ceux expressément et limitativement exemptés. Ainsi, un premier cas d’irrégularité apparaît clairement : les travaux réalisés sans obtention d’une autorisation d’urbanisme seront irréguliers. Ce sera le cas, par exemple, d’une maison édifiée sans permis de construire, que celui-ci n’ait pas été sollicité, qu’il ait été refusé par l’autorité administrative, ou encore qu’il ait été annulé ou retiré.

Un second cas d’irrégularité, moins connu, n’est pas à négliger : les travaux réalisés, pourtant précédés d’une autorisation d’urbanisme, seront frappés d’irrégularité, si leur réalisation ne respecte pas les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme obtenue. Cela sera le cas, par exemple, d’une maison construite d’un étage sur rez-de-chaussée, alors que le permis de construire avait été obtenu pour la réalisation d’une maison élevée d’un simple rez-de-chaussée.

Comment déterminer la régularité ou l’irrégularité d’un bâtiment ?

Tous travaux soumis à l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme doivent donner lieu, après leur réalisation, au dépôt, auprès de l’autorité administrative (en pratique, auprès de la mairie du lieu de situation de l’ouvrage), d’un formulaire dénommé « déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux » (souvent désignée par son acronyme DAACT). Par le dépôt de ce formulaire, le maître de l’ouvrage atteste, auprès de l’autorité administrative, l’achèvement des travaux, et ce en respectant les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme qu’il avait obtenue, c’est à dire en conformité avec cette dernière. L’autorité administrative dispose alors d’un délai (pouvant aller de 3 à 5 mois), pendant lequel elle peut vérifier et, le cas échéant, contester la conformité des travaux réalisés au regard de l’autorisation d’urbanisme obtenue. À défaut de contestation à l’expiration de ce délai, les travaux seront réputés conformes, et donc réguliers. En pratique, il est donc extrêmement important pour tout futur acquéreur, afin de vérifier la régularité de la construction qu’il envisage d’acquérir, de se faire communiquer, par le propriétaire de l’immeuble (et, en cas de doute, après vérification auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble), tous documents permettant de justifier du respect des règles d’urbanisme, c’est-à-dire :

– la (ou les) autorisation(s) d’urbanisme délivrée(s), permettant de s’assurer que les travaux de construction initiale et/ou les travaux postérieurs ont bien été précédés d’une autorisation. À cet égard, il est important de pouvoir consulter l’intégralité de l’autorisation, en ce compris les pièces graphiques ;

– la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux portant accusé de réception par l’autorité administrative, ainsi qu’un justificatif écrit, émanant de ladite autorité administrative, attestant de l’absence de contestation de la conformité des travaux dans le délai légal. Ceci, afin de vérifier que les travaux réalisés l’ont bien été en conformité avec l’autorisation délivrée.

Ces vérifications réalisées, l’immeuble désiré peut s’avérer une construction irrégulière. Se pose alors la question de l’opportunité de l’acquisition d’un tel bien. La prise de décision passe nécessairement par la connaissance et l’acceptation des sanctions pouvant résulter de cette irrégularité.

Quelles conséquences pour le propriétaire d’une construction identifiée comme irrégulière ?

Pour répondre à cette question, analysons les sanctions encourues par une construction irrégulière.
Nous pouvons les classer en trois ordres :

• Sanctions pénales :

Le fait de réaliser des travaux sans avoir obtenu d’autorisation d’urbanisme, ou en contradiction avec les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme obtenue constitue un délit, susceptible d’être poursuivi à ce titre devant les juridictions pénales. De manière pratique, les sanctions peuvent consister en une amende, pouvant aller jusqu’à un emprisonnement en cas de récidive, ainsi qu’en l’obligation (laquelle peut être prononcée sous astreinte ou même exécutée d’office) de mise en conformité de l’ouvrage avec l’autorisation obtenue, ou sa démolition s’il a été édifié sans autorisation. À noter que ces dernières sanctions, de mise en conformité ou de démolition suivent le bien, et doivent donc être exécutées par le nouveau propriétaire, en cas de vente.

Le délai de prescription de l’action pénale est fixé à 6 ans à compter de l’achèvement des travaux, c’est- à-dire à compter du jour où les constructions sont en état d’être utilisées conformément à l’usage pour lesquelles elles sont destinées. À noter que la date de l’achèvement s’apprécie concrètement, et sa preuve peut être apportée par tous moyens. Par conséquent, en pratique, dans l’hypothèse où ce délai serait susceptible d’être prescrit, il convient de s’en assurer par la production, par le propriétaire, de tout élément permettant de justifier de la date de l’achèvement des travaux.

• Sanctions civiles :

Cela consiste en la possibilité pour un tiers subissant un préjudice personnel et direct du fait de la réalisation d’une construction irrégulière de saisir la juridiction civile en vue d’obtenir la réparation de son préjudice, soit par l’allocation de dommages-intérêts, soit même par la prononciation de la démolition de la construction aux frais du propriétaire. Cette action civile se prescrit par un délai de 5 ans à compter du jour où l’auteur du recours a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action. Également, la commune, ou l’établissement public de coopération intercommunale s’il est compétent en la matière, peut saisir la juridiction civile en vue d’obtenir la mise en conformité de l’ouvrage ou sa démolition.

Cette action civile de la personne publique se prescrit par un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Par conséquent, et a l’instar de ce qui a été dit ci-avant concernant l’action pénale, il est particulièrement important de s’assurer que l’action est prescrite, par la production, par le propriétaire, de tout document permettant de justifier de la date de l’achèvement des travaux.

• Sanctions administratives :

Les sanctions administratives sont en réalité des mesures de police administrative, et ont la particularité d’être imprescriptibles. Nous pouvons en décompter trois :

– Tout d’abord, une construction irrégulière peut se voir interdire le raccordement aux divers réseaux de distribution collective (eau, gaz, électricité…). Il est vrai néanmoins que cette sanction ne présentera que peu de conséquences pour l’acquéreur d’un bien irrégulier, mais d’ores et déjà raccordé aux divers réseaux.

– Ensuite, l’autorité administrative pourra refuser toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme tant que l’immeuble sera irrégulier. Par conséquent, l’acquéreur d’un bien immobilier irrégulier doit savoir que l’évolution future de son bien peut se révéler bloquée. Par exemple, il peut se retrouver empêcher de réaliser une extension, une piscine…

– Enfin, en cas de destruction de l’immeuble suite à un sinistre, le propriétaire de l’immeuble ne pourra pas bénéficier du droit de reconstruire à l’identique, prévu par le code de l’urbanisme.

En effet, le droit de reconstruire, à l’identique, un bâtiment détruit suite à un sinistre, prescrit par le code de l’urbanisme, est subordonné à la condition que ce bâtiment ait été régulièrement édifié, c’est-à-dire en conformité avec une autorisation d’urbanisme. Cette sanction se révélera, en pratique, particulièrement importante dans l’hypothèse où le bien est situé dans une zone non constructible, ou appelée à devenir non constructible, telle qu’une zone agricole. Toute demande de permis de construire devant alors être refusée, l’acquéreur, devenu propriétaire, subissant un sinistre détruisant l’immeuble, ne pourrait alors plus reconstruire. Cette sanction peut également avoir pour conséquence corrélative des difficultés pour assurer l’immeuble.

L’irrégularité d’une construction, une situation irrémédiable pour son propriétaire ?

La jurisprudence, à de nombreuses reprises, a admis la validité d’autorisations d’urbanisme dites de régularisation, délivrées postérieurement à la réalisation de la construction. Autrement dit, une construction irrégulièrement édifiée, soit qu’elle n’ait été précédée d’aucune autorisation d’urbanisme, soit que sa réalisation ne respectait pas l’autorisation d’urbanisme obtenue, peut se voir valablement régularisée après coup, par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme correspondant à la construction réalisée. Cette régularisation a posteriori aura pour effet de gommer les irrégularités de la construction, et permettra donc à son propriétaire, d’éviter l’application des sanctions précitées. Elle peut donc s’avérer rassurante pour le propriétaire d’un bâtiment irrégulièrement édifié. Toutefois, il faut garder à l’esprit que cette régularisation ne sera possible qu’à la condition que la construction réalisée respecte les règles d’urbanisme en vigueur lors de la demande de cette autorisation d’urbanisme de régularisation.

Par exemple, un bâtiment édifié sans autorisation au sein d’une zone non constructible, comme une zone agricole, ne pourra pas être régularisé a posteriori (sauf à entrer dans un cas d’exception au principe d’inconstructibilité). Le bâtiment restera donc considéré comme une construction irrégulière, et par conséquent sous la menace, pour son propriétaire, de se voir appliquer les sanctions sus-évoquées.

Maître Cédric CROUVEZIER, Notaire à Pessac

Maître Mathieu Massie , Président de la Chambre des Notaires de la Gironde vous présente ses meilleurs voeux pour l’année 2021.

 

Afin de mieux informer les acquéreurs d’un terrain constructible et prévenir les risques liés à la nature du sol lors de la construction, le législateur, au travers des articles L.112-20 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), impose désormais la transmission d’études géotechniques par le vendeur à son acquéreur, dès lors que plusieurs conditions sont remplies.
Le contenu de ces études, les techniques particulières de construction ainsi que la délimitation des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argile, ont été précisés par trois arrêtés du 22 juillet 2020, publiés au Journal officiel le 6 août, le 9 août et le 15 août 2020, et modifiés depuis par deux arrêtés du 24 septembre 2020, publiés au Journal officiel le 30 septembre 2020.

QUEL EST LE BUT RECHERCHÉ PAR LE LÉGISLATEUR?

Les terrains argileux peuvent voir leur volume varier à la suite d’une modification de leur teneur en eau, en lien avec les conditions météorologiques. Ces terrains se rétractent lors des périodes de sécheresse (phénomène de « retrait ») et gonflent au retour des pluies lorsqu’ils sont de nouveau hydratés (phénomène de « gonflement ») : on parle dès lors de phénomène de retrait-gonflement des sols argileux. Ces variations peuvent atteindre une amplitude assez importante et endommager les bâtiments localisés sur ces terrains. Le phénomène de retrait-gonflement des argiles engendre chaque année des dégâts considérables, indemnisables au titre des catastrophes naturelles. Les sinistres concernent principalement les maisons individuelles. Les mouvements de terrain induits par le retrait et le gonflement des argiles se traduisent principale- ment par des fissurations en façade des habitations.
À titre d’illustration, au cours de l’été 2018, près de 5 200 communes ont demandé que leurs sinistres soient reconnus par l’état en tant que catastrophe naturelle du fait du retrait-gonflement des argiles, ce qui représente plusieurs dizaines de milliers d’habitations sinistrées. Le coût moyen d’indemnisation d’un sinistre consécutif au phénomène de retrait-gonflement des argiles s’élève à 16 700 € : il s’agit de l’un des coûts les plus élevés des garanties dommages. En application de l’article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le décret du conseil d’État du 22 mai 2019 a créé une section du CCH spé- cifiquement consacrée à la prévention des risques de mouvements de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. L’objectif de cette mesure législative est de réduire le nombre de sinistres liés à ce phénomène en imposant la réalisation d’études de sol préalablement à la construction dans les zones exposées au retrait-gonflement d’argile.

Les études géotechniques prescrites par la loi ELAN doivent permettre de déterminer avec exactitude la nature du terrain destiné à la future construction, afin d’adapter au mieux les caractéristiques du bâti aux contraintes géologiques locales.

QUEL EST LE CONTENU DES ÉTUDES GÉOTECHNIQUES ?

Deux études géotechniques sont visées par la loi ELAN, l’une en cas de vente de terrains non bâtis constructibles, la seconde préalablement à la conclusion d’un certain nombre de contrats dans le cadre d’opérations de construction de bâtiments (principalement les contrats de construction de maison individuelle), à savoir :

• La première, appelée « étude géotechnique préalable » (G1) procède à une première identification des risques géotechniques d’un site et à la définition des principes généraux de construction, permettant de prévenir le risque lié au retrait-gonflement. La durée de validité est de 30 ans à condition qu’aucun remanie- ment du sol ne soit intervenu depuis.

Ladite étude devra obligatoirement être annexée à tout avant-contrat ou à défaut d’avant-contrat, à l’acte authentique de vente. Cette étude restera annexée au titre de propriété du terrain et suivra toutes ses mutations.

• La seconde, appelée « géotechnique de conception » (G2) tient compte de l’implantation et des caractéristiques du bâtiment à construire et n’est valable que pour le projet de construction en vue duquel elle a été réalisée. Elle a pour but de fixer, sur la base d’une identification des risques géotechniques du site d’implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin, là encore, de prévenir le risque de retrait-gonflement, de façon plus circonstanciée.

DANS QUELS CAS LE VENDEUR DOIT-IL FOURNIR L’ÉTUDE G1?

Le vendeur d’un terrain à bâtir est désormais tenu de fournir à son acquéreur, une étude géotechnique préalable (G1), dès lors que le terrain est situé dans une zone moyennement ou fortement exposée au phénomène dit de retrait-gonflement des sols argile et que ce même terrain est susceptible de recevoir une mai- son individuelle. Le coût moyen de l’établissement de l’étude géotechnique préalable s’élève à 1 010 € TTC (selon enquête réalisée par le Pôle Habitat FFB auprès de ses adhérents).

• La loi ne fait aucune distinction quant à la qualité du vendeur, de sorte que cette nouvelle obligation s’impose aussi bien à un professionnel qu’à un simple particulier.

• La carte faisant apparaître les zones à risque est disponible sur le site Géorisques (http://www.georisques. gouv.fr/). Seule la vente d’un terrain à bâtir dans une zone d’exposition forte ou moyenne est concernée. A contrario, le vendeur n’est pas tenu de fournir cette étude en cas de vente si le terrain vendu est situé dans une zone d’exposition faible.

• Cette étude G1 doit être annexée à tout avant- contrat de vente conclu à compter du 1er octobre 2020 et à défaut d’avant-contrat à tout acte de vente conclu à compter de cette même date. En revanche, aucune obligation de fournir ladite étude n’est imposée au vendeur ayant conclu avec son acquéreur un avant-contrat avant le 1er octobre 2020, sauf si ce dernier s’y était engagé aux termes dudit avant-contrat.

• Par exception à cette obligation, le vendeur n’a aucune obligation de fournir l’étude G1 lorsque le terrain non-bâti est destiné à la construction, dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles. À s’en tenir à la lettre du texte, il importe peu de se focaliser sur la destination envisagée de la construction, seule compte la potentialité de pouvoir édifier une maison individuelle au regard du droit de l’urbanisme.

QUELLES SONT LES SANCTIONS ENCOURUES À DÉFAUT D’ÉTUDE G1?

À défaut de fournir l’étude géotechnique préalable à l’acquéreur, le vendeur pourra être sanctionné sur les fondements du manquement au devoir d’information, sur le terrain des vices du consentement ou encore sur celui de l’obligation de délivrance. Autrement dit, ce dernier pourra être tenu de verser des dommages et intérêts à son acquéreur et le contrat de vente pourra être annulé par décision de justice.

Cette obligation persiste et ce même si l’acquéreur est en possession de l’étude géotechnique de conception (G2). En effet, « les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure le devoir d’information » (C. Civ art. 1112-1). Conseil du notaire : Notons que s’il est impossible pour le vendeur de s’exonérer de son obligation légale de fournir ladite étude, il est tout à fait envisageable de prévoir conventionnellement que le coût de l’étude géotechnique préalable soit pris en charge intégrale- ment par l’acquéreur ou à frais communs, et ce en vertu de l’article 1608 du Code civil. Tout repose alors sur la négociation préalable entre les parties.

Me Olivier de Meslon, Notaire à Bordeaux.

En France, toutes les mutations à titre gratuit sont soumises à une fiscalité, les donations de sommes d’argent ne font pas exception, mais elles peuvent bénéficier de certains abattements ou exonérations qui leurs sont réservés en sus des abattements classiques disponibles pour tous types de biens donnés. Actuellement, voici les avantages fiscaux dont ils peuvent bénéficier.

LE DON EXCEPTIONNEL DE SOMMES D’ARGENT

Depuis 2007, nous connaissons l’abattement de l’article 790 G du code général des impôts portant sur les dons exceptionnels de sommes d’argent, communément appelé « don Sarkozy », dont le montant depuis le 1er janvier 2012 est de 31 865 € par bénéficiaire. Cet abattement est applicable, sans condition d’emploi et tous les 15 ans, aux dons de sommes d’argent consentis par une personne âgée de moins de 80 ans à ses descendants âgés de plus de 18 ans ou émancipé, ou, à défaut de descendant, à ses neveux et nièces ou ses petits-neveux/nièces par représentation. Il doit être déclaré à l’administration fiscale dans le mois suivant le transfert des sommes.

LE NOUVEL ABATTEMENT TEMPORAIRE DE 100 000 €

En raison de la crise économique causée par l’épidémie de Covid-19 et le confinement, l’article 19 de la loi de finance rectificative pour 2020 du 30 juillet 2020 codifié à l’article 790 A bis du Code Général des Impôts a institué un nouvel abattement applicable aux dons de sommes d’argent d’un montant de 100 000 €, mais dont les conditions d’application sont beaucoup plus restrictives que le précédent notamment en ce que cet abattement est unique pour l’ensemble des bénéficiaires. Le gouvernement a mis en place un nouvel abattement pour favoriser les secteurs privilégiés par sa politique de relance et les sommes données doivent être affectées à des utilisations spécifiques comme nous allons le voir.

Qui peut bénéficier de cet abattement ?

Ce nouveau dispositif concerne également des opérations familiales. Les descendants ou, à défaut de descendants, les neveux et nièces, du donataire sont les seuls à pouvoir en bénéficier. Contrairement à l’abattement de l’article 790 G, la loi ne mentionne pas la représentation des neveux ou nièces, il semble donc qu’elle ne soit pas admise. Il faudra attendre l’analyse qui paraîtra au Bulletin officiel des Finances publiques (BOFIP) pour savoir si cette interprétation aura été retenue. Dans l’attente, la prudence impose de ne pas appliquer la représentation.

Quelles sont les affectations permettant le bénéfice de cet abattement ?

1. La création ou le développement d’une petite entreprise

Les fonds doivent être affectés dans les 3 mois suivant leur transfert à la souscription au capital d’une entreprise ou à l’augmentation de capital d’une entreprise exerçant son activité depuis moins de 5 ans. L’entreprise concernée doit être composée de moins de 50 salariés, n’avoir jamais distribué de bénéfice et son chiffre d’affaires ou total du bilan annuel doit être inférieur à 10 millions d’euros. Le donataire quant à lui doit exercer son activité principale ou des fonctions de dirigeant dans cette entreprise pendant 3 ans à compter de la souscription.

2. La rénovation de sa résidence principale

L’abattement est également applicable si les sommes données sont affectées à des travaux de rénovation portant sur la résidence principale du donataire. Le donataire doit être propriétaire de son logement. La loi ne précise pas si la détention par le biais d’une SCI est admise. Dans cette hypothèse, il sera préférable d’utiliser la procédure du rescrit fiscal pour le vérifier avant de procéder à la donation.

3. La construction de sa résidence principale

L’abattement est également applicable si les sommes données sont affectées à des dépenses de construction de la résidence principale du donataire. Cette fois, la loi ne précise pas si cette résidence doit être la propriété du donateur. L’hypothèse de la détention au travers d’une SCI semble être envisageable, mais il faudra bien veiller à organiser l’utilisation des sommes au regard du droit des sociétés : apport en compte courant d’associé ou augmentation de capital par exemple. L’abattement ne pourra pas être appliqué si les dépenses auxquelles sont affectées les sommes données bénéficient déjà parallèlement de certaines réductions ou crédits d’impôts. Ces réductions ou crédits concernent essentiellement des Départements ou Territoires d’Outre-Mer.

À quelle date les sommes doivent-elles avoir été versées pour bénéficier de cet abattement ?

L’abattement est applicable aux versements de sommes d’argent effectués depuis le 15 juillet 2020 et jusqu’au 30 juin 2021. Certains versements déjà effectués correspondant à ces conditions peuvent donc faire l’objet d’une déclaration de don voire d’une demande de restitution si des droits de mutation à titre gratuit ont déjà été versés.
Les fonds doivent être affectés ou avoir été affectés par le donataire au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant le transfert. Il faudra conserver les preuves de l’utilisation des fonds ayant bénéficié de l’abattement pendant toute la durée du délai de reprise de l’administration fiscale.

DONS CONSENTIS AUX VICTIMES D’ACTES DE TERRORISME ET AUX PROFESSIONNELS DE LA DÉFENSE ET SÉCURITÉ NATIONALE OU LEURS DESCENDANTS

L’article 796 bis du Code général des impôts prévoit une exonération totale exceptionnelle des dons de sommes d’argent consentis au profit :

• Des victimes d’actes de terrorisme ou en cas de décès, leur conjoint, leur partenaire lié par un pacte civil de solidarité, leur concubin notoire, leurs descendants, leurs ascendants et les personnes considérées comme à leur charge

• Des militaires, sapeurs-pompiers, gendarmes, policiers, agents des douanes, ou leurs proches, blessés ou décédés dans l’accomplissement de leur mission.

Ces dispositions s’appliquent aux dons consentis dans ces circonstances pour des événements postérieurs au 1er janvier 2015 et ils doivent être effectués dans les 12 mois de l’acte de terrorisme ou du décès. Ces abattements sont cumulables entre eux et avec les autres abattements existants.

Conseil du notaire : Les dons de sommes d’argent peuvent être déclarés à l’administration fiscale au moyen de l’imprimé Cerfa numéro 2735-SD ou par le dépôt par les soins du notaire ayant reçu l’acte authentique constatant la donation. Quel que soit le mode de déclaration, le notaire peut être consulté afin de vérifier que les conditions d’applications de ces abattements sont bien réunies. Le notaire pourra en outre donner tous autres conseils au regard des règles civiles et matrimoniales applicables aux donations et quant à la possibilité de prévoir des clauses particulières permettant de protéger le donateur et le donataire. Enfin, par expérience, ces documents précieux sont mal conservés et l’acte authentique offre la garantie de pouvoir produire un acte enregistré des dizaines d’années plus tard.

Par Aurélie Deloison-Lagache, notaire à Bordeaux.

Que ce soit avant le mariage par voie de contrat de mariage ou au cours de l’union par voie d’un acte de modification de régime, l’aménagement des régimes matrimoniaux s’envisage de manière large et plus souple depuis la loi du 23 mars 2019 autorisant tout aménagement immédiatement après le mariage ou après un précédent aménagement, là où une durée de deux ans devait être observée auparavant avant toute (autre) modification. À noter que le contrat de mariage est désormais enregistré gratuite- ment depuis le 1er janvier 2020 lorsqu’il ne donne pas lieu à un droit proportionnel ou progressif.Le notaire, chargé de recevoir personnellement ces actes dits « solennels », est le guide privilégié de l’aménagement des régimes matrimoniaux qui doit ainsi répondre aux objectifs privés et professionnels du couple tout en étant conforme à l’intérêt de la famille.

L’AMÉNAGEMENT DU RÉGIME PAR L’ADOPTION D’UN RÉGIME CONVENTIONNEL

Le régime matrimonial légal, applicable à défaut de contrat de mariage, est celui de la communauté des biens réduite aux acquêts composée exclusivement des biens acquis pendant le mariage à l’exception des biens recueillis par donation ou succession. Ce régime légal coexiste avec quatre régimes conventionnels qui constituent la première manière d’aménager son régime.
Deux régimes conventionnels communautaires que sont : le régime de la communauté des biens meubles et acquêts (ancien régime légal français) faisant entrer en communauté, outre les acquêts du régime légal, la totalité du patrimoine mobilier (même acquis avant le mariage ou par donation ou succession) et le régime de la communauté universelle faisant entrer en communauté tous les biens du couple à l’exception des biens propres par nature de l’article 1402 du Code civil. Deux régimes conventionnels séparatistes qui pourront être conseillés en cas d’exercice par l’un des époux d’une activité professionnelle risquée afin de protéger le patrimoine de son conjoint : le régime de la séparation de biens permettant aux époux de conserver l’administration, la jouissance et la libre disposition de leurs biens personnels (une « société d’acquêts » pouvant toutefois être adjointe à ce régime afin de constituer une « poche » de communauté) et le régime de la participation aux acquêts fonctionnant comme un régime de séparation pendant le mariage, tout en permettant à chaque époux, à la dissolution du mariage, de participer aux acquêts nets constatés dans le patrimoine de l’autre.

L’AMÉNAGEMENT DU RÉGIME AU MOYEN DES AVANTAGES MATRIMONIAUX

Les époux peuvent aussi souhaiter conserver leur régime matrimonial tout en y prévoyant des avantages matrimoniaux. Ils forment la seconde manière d’aménager son régime matrimonial.
À noter que seul le régime de communauté ou de société d’acquêts adjointe à une séparation de biens permet de prévoir les avantages matrimoniaux suivants, qui répondent majoritairement au double objectif d’augmenter les droits du conjoint dans la communauté et de limiter une indivision successorale sur certains biens déterminés :

– clause d’apport d’un bien propre à la communauté,
– clause de partage inégal au profit du conjoint survivant qui recevra par exemple 2⁄3 de la communauté au lieu de la moitié,
– clause d’attribution de la totalité ou de l’usufruit de la moitié de communauté,
– clause de préciput permettant au conjoint survivant de prélever sans contrepartie sur la communauté un ou plusieurs biens déterminés de son choix en pleine propriété ou en usufruit (par exemple la résidence principale) ou encore
– clause de prélèvement moyennant indemnité.

En régime de participation aux acquêts, les époux peuvent convenir d’une clause de partage inégal ou bien stipuler que le survivant d’eux aura droit à la totalité des acquêts nets faits par l’autre.

Lorsque le défunt ne laisse que des enfants communs, les avantages matrimoniaux ne constituent pas des libéralités : le conjoint en bénéficie en plus de ses droits successoraux. En conséquence et sur le plan fiscal, le conjoint survivant (aujourd’hui exonéré de droit de suc- cession) en bénéficie sans paiement de droits de suc- cession ce qui serait le cas également en cas d’évolution défavorable de la fiscalité successorale à son égard.

LES LIMITES À L’AMÉNAGEMENT DES RÉGIMES MATRIMONIAUX

La dissolution du régime pour cause de divorce tend à poser les premières limites de l’aménagement des régimes matrimoniaux. L’article 265 alinéa 2 du Code civil prévoit lui-même que « le divorce emporte révocation de plein droit des avantages matrimoniaux qui ne prennent effet qu’à la dissolution du régime matrimonial ou au décès de l’un des époux ». À noter qu’en qualifiant d’avantage matrimonial (révocable par le divorce) une clause d’exclusion de biens de la liquidation en cas de divorce prévues par des époux dans leur régime de participation aux acquêts, la Cour de cassation (décision du 18 décembre 2019) serait susceptible de fragiliser l’avenir de la convention des époux quant à l’aménagement en cas de divorce. Il est toutefois possible pour les époux de prévoir une clause de reprise d’un apport de bien en communauté ou d’indemnisation à raison de cet apport ou encore une clause permettant un retour au partage par moitié de la communauté en cas de divorce.

Il est également possible de limiter tout simplement les droits d’un conjoint, quelle que soit la cause de dissolution du régime, en prévoyant une clause d’exclusion d’un bien commun de la communauté au profit de l’un seulement des époux ou bien une clause de partage inégal ou de préciput ne profitant qu’à l’un seulement des époux.

Les limites peuvent également se trouver en la présence d’enfants non communs. Dans ce cas, les avantages matrimoniaux deviennent des libéralités susceptibles d’atteindre la réserve héréditaire des enfants. Le risque est celui de l’exercice d’une action en retranchement, qui peut être combattu notamment au moyen des aménagements suivants :

– une communauté universelle prévoyant une clause d’attribution intégrale en usufruit seulement (et non en pleine propriété) ou une clause de reprise des apports par les enfants non communs à concurrence de leur part de réserve, si ce n’est le recours à la clause de prélèvement moyennant indemnité susvisée ou bien encore – le régime légal avec clause d’attribution intégrale des acquêts au survivant si le patrimoine propre de l’époux ayant des enfants non communs suffit à remplir la réserve des enfants.

L’ÉVOLUTION DES FORMALITÉS DE L’AMÉNAGEMENT DES RÉGIMES MATRIMONIAUX APRÈS LE MARIAGE

La loi du 23 mars 2019 est venue améliorer la protection des personnes vulnérables en prévoyant une notification aux personnes assurant la mesure de protection d’un enfant majeur protégé ou mineur sous tutelle. En présence d’enfant mineur sous administration légale, l’homologation par le juge des tutelles des mineurs n’est plus systématique et est laissée à l’appréciation du notaire chargé de déterminer s’il existe un risque pour les intérêts patrimoniaux d’un mineur nécessitant alors la saisine du juge des tutelles du tribunal judiciaire compétent.

La notification aux enfants majeurs ainsi qu’aux per- sonnes partie au contrat de mariage initial est toujours de mise, de même que la publication de l’aménagement dans un Journal d’Annonces Légales à l’attention des créanciers. En l’absence d’opposition dans un délai de trois (3) mois à compter de la réception de la notification ou de la publication de l’avis (ce délai étant susceptible d’être exceptionnellement et temporairement prorogé dans le cadre du contexte de crise sanitaire actuelle), un certificat d’absence d’opposition est établi par le notaire et remis aux époux. Leur changement devient définitif et rétroagit au jour de la signature de l’acte authentique. En présence d’opposition, le changement de régime matrimonial doit être homologué par le juge compétent et ne produira ses effets qu’à compter de l’homologation. La mention de l’aménage- ment de régime matrimonial doit figurer en marge de l’acte de mariage des époux.

Les deux visages de l’aménagement des régimes matrimoniaux, ses limites ainsi que la spécificité des formalités y attachées mettent en lumière tout l’intérêt de l’accompagnement du notaire dans cette opération. Un accompagnement indispensable et sur mesure à l’aune de la recrudescence des recompositions familiales et des changements professionnels, mais encore compte tenu de l’évolution de nos décisions judiciaires.

Me Charlène BARON notaire à Saint-Médard-en-Jalles.

Ce dernier film automnal est l’occasion pour nous de vous repartager les conseils de Me Philippe Harribey au sujet du testament.

POUR QUI, QUAND, POURQUOI ET COMMENT ?

C’est l’article 895 du Code civil qui nous donne une définition du testament. Il le définit comme « l’acte par lequel le testateur dispose, pour le temps où il n’existera plus de tout ou partie de ses biens ou de ses droits et qu’il peut révoquer ». Les bases sont données, mais le testament c’est fait pour qui ? Pourquoi ? Quand ? Comment ?

TOUTES LES PERSONNES PEUVENT-ELLES FAIRE UN TESTAMENT ?

Toutes, non, mais la quasi-totalité, oui. Le testament est ouvert à chacun, quels que soient son patrimoine, sa situation matrimoniale (marié, pacsé, célibataire ou divorcé). Les seules restrictions ou aménagements vont concerner la personne qui ne dispose pas ou plus de ses capacités mentales, le majeur sous tutelle ou le mineur.

En revanche, davantage de restrictions vont venir frapper les per- sonnes que vous souhaitez faire bénéficiaires de vos dispositions testamentaires. Ainsi les membres des professions médicales et leurs auxiliaires ne peuvent profiter des dispositions faites par leur patient auquel ils ont prodigué des soins pour la maladie dont il meurt. Cette même incapacité de recevoir va concerner les mandataires judiciaires à la protection des majeurs.

À QUEL MOMENT FAIRE SON TESTAMENT ?

Le testament étant par principe révocable et modifiable, ce sont les événements de la vie qui vont conduire une personne à rédiger son testament et à l’adapter à ces circonstances. Toute personne ayant le droit de changer d’avis, le testateur peut par un nouveau testament soit annuler le précédent soit le modifier sur tel ou tel point. Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander conseil à votre notaire, pour éviter que certaines dispositions ne se contredisent, ne soient pas applicables ou laissent trop d’importance à une appréciation, qui en cas de doute ou de conflit sera confiée au juge.

À QUOI SERT LE TESTAMENT ?

Il faut avoir à l’esprit qu’en l’absence de testament, ce sont les règles légales qui vont s’appliquer à votre succession ; que celles-ci vous conviennent ou pas. Pour exemple, sans testament, votre concubin ou votre partenaire de pacs n’héritera de rien. Le testament est l’unique moyen de le faire héritier, dans la limite toutefois de ce que la loi permet, notamment en présence d’héritier dit « à réserve ».

Le testament, c’est donc le moyen de répartir son patrimoine et d’en désigner les bénéficiaires. Un testa- ment peut venir attribuer tel de vos biens à tel de vos enfants ou à telle personne ; il peut aussi désigner telle personne comme bénéficiaire de tel contrat d’assurance-vie. Le testament, c’est aussi le moyen de veiller à la bonne exécution de ses dernières volontés en désignant un ou plusieurs exécuteurs testamentaires. Au-delà, de l’aspect patrimonial, le testament, c’est également le moyen de répondre à des questions d’ordre personnel, comme l’organisation de ses obsèques, le legs de son corps à la science ou encore de désigner une personne chargée de prendre soin de ses enfants.

QUELLE FORME DOIT PRENDRE UN TESTAMENT ?

Le testament peut être authentique, olographe, mystique ou international. Le testament authentique est le plus sûr car établi par un notaire en présence d’un autre notaire ou de deux témoins. Il est rédigé par le notaire sous la dictée du testateur, relu par le notaire et signé par tous. Le testament mystique n’est que très rarement utilisé. Le testateur le remet à son notaire cacheté en présence de deux témoins de telle sorte que le notaire ne peut pas en vérifier l’efficacité juridique. À l’heure de la grande mobilité de biens et des personnes, où le patrimoine est international, le testament international peut être utile pour un français vivant à l’étranger ou y possédant des biens ; ou encore pour un étranger vivant en France. Une fois rédigé, ce testament doit être remis à un notaire ou à un agent consulaire à l’étranger en présence de deux témoins.

Le testament le plus courant reste le testament olographe car il est d’une apparente facilité ou liberté mais qui peut donner lieu à contestation. L’aide d’un notaire est primordiale pour assurer l’efficacité de vos souhaits. Ce testament doit être écrit, daté et signé de la main du testateur. Il peut être sujet à détérioration, destruction ou perte. Le notaire qui au-delà de sa mission de conseil en s’assurant que sa forme est valable, que les dispositions ne sont pas contraires à la loi (par exemple, puis-je déshériter mes enfants ? Est-ce que je peux donner davantage à l’un de mes enfants ?…) et pourront donc être respectées après le décès du testateur, peut le conserver et l’enregistrer au Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés. En cas d’ouverture de la succession du testateur auprès d’un autre notaire, ce dernier en interrogeant le FCDDV saura qu’un ou des testaments ont été déposés chez tel ou tel notaire, le testament ne restant pas lettre morte.

Parce que les conséquences d’un testament ne sont pas anodines, sa rédaction ne doit pas l’être non plus. Prenez conseil auprès de votre notaire.

Article rédigé par Me Philippe Harribey pour les Echos judiciaire .

La loi 2019-222 du 23-3- 2019 entrée en vigueur le 25 mars 2019 portant la programmation et la réforme pour la Justice, est venue modifier quelques pans de la protection juridique des majeurs, variant selon la nature des actes, des mesures de protection et des devoirs de l’organe de protection. C’est après dix ans d’application de la loi de 2007 que le législateur est venu mettre en conformité le droit français avec le droit onusien.

LE PRINCIPE DE LIBERTÉ DE SE MARIER POUR LE MAJEUR SOUS TUTELLE OU CURATELLE :

Au nom des droits fondamentaux de la personne et en amont du mariage, il n’est donc plus néces- saire de saisir le juge aux fins d’autorisation pour se marier (ainsi que demander le divorce ou conclure un Pacs).

L’OBLIGATION D’INFORMATION DU PROTECTEUR :

Chaque futur époux placé sous un régime curatélaire ou tutélaire doit prouver, à l’appui d’une pièce dans le dossier de préparation au mariage, à l’officier d’état civil, que le protecteur a été informé du projet de mariage.

La loi a donc retiré au curateur et au tuteur la possibilité de ne pas autoriser le mariage de la personne protégée au motif que l’union projetée est contraire à ses intérêts. L’absence d’information par les majeurs au protecteur peut être un obstacle à la publication des bans et à la célébration du mariage mais la nullité ne sera pas encourue si la cérémonie est quand même célébrée.

Les services de l’état civil devront être attentifs aux mentions en marge de l’acte de naissance pour vérifier le respect de cette obligation d’information. Les futurs époux pourront se soumettre éventuellement à une audition laissée à la libre appréciation de l’officier d’état civil s’il la juge opportune eu égard au risque de défaut ou vice du consentement.

LE DROIT D’OPPOSITION À MARIAGE :

Relevant du droit commun, la procédure d’opposition à un mariage, a été jugée suffisante pour éviter le mariage d’une personne vulnérable inapte à manifester un consentement lucide. Le curateur ou le tuteur peut donc former une opposition dans les mêmes conditions qu’un ascendant. En la forme, il devra solliciter un huissier de justice et indiquer dans l’acte d’opposition le texte de loi sur lequel il est fondé. Au fond, seule l’absence de consentement lucide ou sincère du majeur protégé est envisageable dans tous les cas. Ce motif sera plus large et facile à établir qu’un vice du consentement.

Aucun autre texte ne permet de justifier l’opposition à mariage sur la contrariété à l’intérêt person- nel du majeur protégé à se marier. Signifiée aux futurs époux, l’opposition à mariage du curateur ou du tuteur produit ses effets pendant un an. L’acte peut être renouvelé une fois. Les futurs époux peuvent en demander mainlevée. Si le curateur ou le tuteur est assimilé aux ascendants en ce qu’il peut former opposition, il ne profite pas de son immunité : seuls les ascendants échappent au risque de dommages-intérêts si l’opposition est levée par le juge.

SAISINE OBLIGATOIRE DU JUGE QUANT AU RÉGIME MATRIMONIAL

Les notaires savent ô combien que le mariage produit des effets tant personnels que pécuniaires.
En dépit des cloisons patrimoniales que l’on peut élever en concluant une séparation de biens, la vie commune emporte avec elle un alignement du train de vie sur la personne la plus fortunée ou la plus dépensière. Pour éviter les abus, la loi du 23 mars 2019 invite les curateurs et les tuteurs à redoubler d’attention à l’égard de la protection des biens de la personne protégée. En témoigne l’introduction d’un mécanisme de conclusion forcée du contrat de mariage.

CONCLUSION FORCÉE DU CONTRAT DE MARIAGE

Le curateur ou le tuteur peut, de surcroît, « saisir le juge pour être autorisé à conclure seul une convention matrimoniale, en vue de préserver les intérêts de la personne protégée ». La conclusion forcée d’un contrat de mariage permettrait d’éviter aux époux de s’unir sous le régime légal de la communauté des biens réduite aux acquêts aux fins d’adopter un régime séparatiste.

Limité à la curatelle et à la tutelle, le nouveau texte ne saurait permettre la conclusion unilatérale d’un contrat de mariage. Alors que la loi du 3 janvier 1968 avait limité le rôle du curateur ou du tuteur à une mission d’assistance, la loi du 23 mars 2019 crée la possibilité de conclure un contrat de mariage par représentation. Il n’était pas judicieux d’étendre au contrat de mariage le régime exorbitant de l’article 469, alinéa 2 du Code civil qui permet au curateur, « lorsque la personne en curatelle compromet gravement ses intérêts », d’être autorisé par le juge à passer seul l’acte juridique qui les préserve. C’était méconnaître la nature contractuelle de la convention matrimoniale. Il suffira au futur conjoint du majeur protégé d’opposer un veto pour rendre impuissant le curateur, le tuteur ou le juge. Nul ne pourra, par des voies de droit, empêcher les époux de se marier sous le régime légal. On constate que cette réforme quant au mariage du majeur protégé oppose autonomie contre protection La distinction de la célébration du mariage en mairie et de la conclusion notariée du contrat de mariage a conduit la loi du 23 mars 2019 à faire une chose et son contraire. Le notaire aura un nouveau rôle d’interlocuteur important (en plus du divorce) afin d’expliquer les mécanismes protecteurs des patrimoines des plus vulnérables et répondre aux divers questionnements des époux quant à leurs projets matrimoniaux mais aussi les questions de transmissions patrimoniales à venir.

Me Charlène BLANQUET-MAISON, notaire à Bordeaux.

Cet été, vous avez été nombreux à participer à la première édition des « Notaires en MP », c’est pourquoi nos notaires 2.0 reprennent du service !
Le MERCREDI 25 NOVEMBRE de 16H à 18H, ils vous donnent rendez-vous sur Messenger pour répondre à vos questions.
– « Je viens de trouver l’appartement de mes rêves. Quelles sont les démarches à prévoir pour l’achat ? »
– « Avec mon compagnon, nous souhaitons nous marier prochainement. Nous avons deux enfants et sommes propriétaires de notre maison. Quel contrat de mariage serait le plus approprié pour nous ? »
– « Je pars bientôt à la retraite. Comment transmettre mon entreprise ? »
– « J’aimerais anticiper ma succession, comment faire ? »
– …
Tant de questions que vous vous posez et qui méritent toute notre attention.
⫸ Rendez-vous donc le MERCREDI 25 NOVEMBRE de 16H à 18H sur la page Chambre des Notaires de la Gironde.

Université catholique de Louvain - article encyclopédique

De plus en plus de propriétaires fonciers présentent des difficultés financières. Dans cette conjoncture, le notaire, chargé de la vente d’un bien immobilier, devra être particulièrement attentif à cette situation, notamment si le vendeur est concerné par une procédure de saisie immobilière ou de surendettement des particuliers.

LA VENTE DANS LE CADRE DE LA PROCÉDURE DE SAISIE IMMOBILIÈRE

Qu’est-ce que la procédure de saisie immobilière ?

La saisie immobilière est définie comme « la procédure d’exécution forcée qui permet au créancier muni d’un titre exécutoire de faire placer sous main de justice, moyennant un commandement de payer et la publication de celui-ci, un immeuble appartenant à son débiteur ou à un tiers détenteur et d’obtenir la vente du bien saisi en présence des per- sonnes saisies et des créanciers inscrits » (Vocabulaire juridique, Gérard Cornu). La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant du tiers détenteur, en vue de la distribution de son prix (article L311-1 du CPCE).

Les effets de la procédure de saisie immobilière : le principe de l’indisponibilité du bien.

Le principe de l’indisponibilité du bien est posé par l’article L321-2 du CPCE qui dispose que « l’acte de saisie rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du bien saisi ». Cet article poursuit en précisant que le débiteur « ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels ». En d’autres termes, à compter de la signification du commandement de payer valant saisie, les droits du débiteur sur son immeuble sont fortement affaiblis, lequel ne peut plus disposer librement de son bien.

Le notaire, chargé de la vente de l’immeuble, averti de cette situation, se doit alors d’être très prudent car tout contrat conclu en contravention avec le principe de l’indisponibilité est entaché de nullité. L’indisponibilité du bien peut toute- fois être écartée de deux manières : – Soit la vente amiable de l’immeuble est autorisée par le juge dans le cadre de la procédure de saisie. Le débiteur pourra alors signer tout avant-contrat et tout acte de vente sous réserve de respecter le prix et les conditions fixés par le juge.

– Soit le débiteur arrive à sortir de cette procédure de saisie en obtenant du créancier l’accord de main- levée du commandement de payer valant saisie.

Saisie immobilière et pratique notariale

•La vente amiable autorisée par le juge :
Lorsque la vente amiable a été autorisée par le juge, et aux termes de l’article L322-4 du CPCE, « l’acte notarié n’est établi que sur consignation du prix et des droits de la vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés ». Ainsi, avant de régulariser l’acte authentique de vente, le notaire devra :

– consigner à la CDC le montant du prix et des frais de la vente. Il devra, par la suite, effectuer une demande de déconsignation partielle auprès de la CDC pour percevoir ses émoluments et obtenir le versement des droits de mutation qu’il devra verser en vue de l’enregistrement et de la publication de l’acte ;

– justifier du paiement des frais de procédure, lesquels sont taxés par le juge dans le jugement d’orientation et sont à la charge de l’acquéreur.

Le notaire devra veiller à la conformité de l’acte qu’il dresse aux conditions fixées dans le jugement d’orientation car c’est aux termes de l’audience de rappel que le juge constatera la vente et prononcera la radiation des inscriptions. En effet, durant cette audience, et conformé- ment à l’article R322-25 du CPCE, « le juge s’assurera que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies ».

• La mainlevée du commandement de payer valant saisie
Rappelons que le débiteur et le créancier saisissant peuvent déci- der de sortir de la procédure de saisie pour procéder à la vente de l’immeuble lorsque le créancier a donné son accord à la mainlevée du commandement de payer valant saisie. Dans cette hypothèse, le notaire devra alors signer l’acte de mainlevée du commandement de payer valant saisie avant de procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

Cependant, le notaire devra être prudent car, en fonction de l’avancée de la procédure de saisie, le seul accord du créancier saisissant ne sera pas suffisant. En effet, « au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation au débiteur, le com-

mandement de payer valant saisie est dénoncé aux créanciers inscrits au jour de la publication du com- mandement » (article R322-6 du CPCE). Dès lors, tant que le com- mandement de payer valant saisie n’a pas été dénoncé aux créanciers inscrits, seul le créancier poursuivant doit consentir à la mainlevée. Après dénonciation, tous les créanciers inscrits au jour de la publication du commandement de payer valant saisie devront donner leur accord à la mainlevée.

LA VENTE DANS LE CADRE DE LA PROCÉDURE DE SURENDETTEMENT DES PARTICULIERS

Qu’est-ce que la procédure de surendettement des particuliers ?

Le surendettement se définit comme « l’endettement extrême d’un particulier débiteur de bonne foi ; plus précisément, nom donné par la loi du 31 décembre 1989 à la situation d’une personne physique qui, débiteur de bonne foi, est dans l’impossibilité manifeste de régler ses créanciers, et qui peut, à ce titre, bénéficier d’aménagements de ses paiements (report ou rééchelonnement, imputation sur le capital, réduction du taux d’intérêt…), mesures d’allégement proposées sous forme de règlement amiable, par une commission administrative saisie à son initiative ou imposée par le juge d’instance de son domicile, dans le cadre d’un redressement judiciaire civil » (Vocabulaire juridique, Gérard Cornu).

Les effets de la procédure de surendettement des particuliers

Lorsqu’un particulier bénéficie d’une procédure de surendettement, il conserve (sauf cas particulier de la procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire) son pouvoir de disposer de ses biens. Toutefois, le surendetté se voit tout de même soumis à une réglementation particulière et ne doit pas aggraver son endettement. Il devra respecter certaines obligations et notamment celle de demander une autorisation préalablement à toute vente. À défaut, non seule- ment le débiteur pourra être déchu du droit de bénéficier des procédures de surendettement des particuliers mais également l’acte de vente pourra encourir la nullité.

Surendettement et pratique notariale

Dans tous dossiers de vente, le notaire devra interroger le vendeur sur l’existence d’une procédure de surendettement et devra obligatoirement consulter le BODACC. Face à un vendeur surendetté, le notaire doit exiger de son client l’obtention d’une autorisation préalablement à la régularisation de l’acte de vente. La vente peut avoir été autorisée par la commission de surendettement aux termes du plan de surendettement. Mais, si cela n’est pas le cas, le vendeur surendetté devra adresser au juge du tribunal d’instance une requête afin d’obtenir l’autorisation de vendre.

Procédure de surendettement et saisie immobilière

Envisageons l’hypothèse d’une per- sonne dont l’immeuble a été saisi et qui bénéficie d’une procédure de surendettement. Selon l’article L.722-3 du Code de la consommation, la recevabilité du dossier par la commission de surendettement « emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». Dès lors, la procédure de surendettement interrompt-elle les effets de la saisie immobilière ? Cette situation a été envisagée par le législateur aux termes de l’article L722-4 du Code de la consommation. En effet, lorsque la procédure de saisie est très avancée et que la vente forcée a été ordonnée, la recevabilité de la procédure de surendettement ne suffit pas à interrompre les effets de la saisie immobilière. À ce stade, seul le juge chargé de la saisie pourra décider de reporter la vente et uniquement si la commission de surendettement invoque des circonstances suffisamment graves pour justifier d’un tel report.

La mise en œuvre de cette disposition a été précisée par la 2e chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 septembre 2019 (n° 18-15.547). En l’espèce, l’immeuble d’un couple a été saisi par une banque et le juge de l’exécution, chargé de la saisie, a rendu, en janvier 2017, un jugement d’orientation par lequel il a ordonné la vente forcée du bien. Les débiteurs saisis ont fait appel de ce jugement. Puis, en juillet 2017, le juge du surendettement a déclaré recevable leur demande pour l’ouverture d’une procédure de surendettement.

La Cour d’appel, saisie du recours formé contre la décision du juge de l’exécution ayant ordonné la vente forcée, a estimé que l’ouverture de la procédure de surendettement suspendait la procédure de saisie immobilière, la décision ordonnant la vente forcée n’étant pas passée en force de chose jugée. La Cour de Cassation a censuré l’arrêt d’appel en rappelant que « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées ».

Ainsi, dès lors que le juge de l’exécution a ordonné la vente forcée de l’immeuble, la procédure de surendettement ne permet plus de « geler » automatiquement la procédure de saisie immobilière, et ce bien que la décision du juge chargé de la saisie ait fait l’objet d’un appel.

Me Inès NAUD, notaire à Saint-André-de-Cubzac.

Sources
Nota-Bene : décembre 2019 / n° 244 « Saisie immobilière et radiation des inscriptions » – Myriam Cazajus
Nota-Bene : juin 2018 / n° 230 « La mainlevée du commandement de payer valant saisie » – Myriam Cazajus et Virginie Lafargue
Nota-Bene : juin 2018 / n° 230 « Le principe d’indisponibilité du bien saisi : pièges à déjouer par le notaire rédacteur en cas pratiques » – Virginie Lafargue
Nota-Bene : juin 2018 / n° 230 « La vente de l’immeuble saisi dans la procédure de saisie (1/2) La vente amiable autorisée par le JEX » – Myriam Cazajus et Virginie Lafargue
Nota-Bene : octobre 2019 / n° 242 « Contentieux du surendettement et pratique notariale » – Myriam Cazajus
Nota-Bene : juin 2016 / n° 212 « La vente de l’immeuble par le particulier surendetté : l’exigence d’une autorisation préalable » – Myriam Cazajus et Bernard Saintourens
Revue de Droit bancaire et financier, n° 6, novembre 2019, comm.201
« Surendettement et saisie immobilière » – Stéphane Piedelièvre

 

A l’issue de la réunion de Chambre qui s’est tenue le mardi 29 septembre dernier, Maître Mathieu MASSIE a présenté la nouvelle composition de la Chambre des notaires de la Gironde.

Mathieu MASSIE a prêté serment le 2 avril 1990. Il est notaire associé à Gradignan dans la société civile professionnelle « SCP MASSIE, DELPERIER, BALLADE, DAVID & SCHILDKNECHT-COLLON ».

Composition de la chambre pour 2020-2021 :

Président 

Maître Mathieu MASSIE

Vice-président 

Me Matthieu VINCENS de TAPOL, notaire à Pessac

Premier Syndic

Me Sébastien ARTAUD, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Laetitia BRUN-TEISSEIRE, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Guillaume LORIOD, notaire à Gujan-Mestras

Syndic

Me Caroline PRISSE, notaire à Castelnau-de-Médoc

Secrétaire

Me Emilie MATHIEU, notaire à Bordeaux

Secrétaire adjoint

Me Martine VERDON, notaire à Libourne

Trésorier

Me Sabrina LAMARQUE-LAGÜE, notaire à Captieux

Trésorier adjoint

Me Maxime ASSENAT, notaire à Bordeaux

Rapporteur

Me Frédéric YAIGRE, notaire à Bordeaux

Membres

Me Marie AVINEN-BABIN, notaire à Saint-Médard-en-Jalles

Me Fabien ROUCHOUT, notaire à Andernos-les-Bains

Me Benoît LAPIQUE, notaire à Latresne

Me Caroline JEANSON, notaire à Bordeaux

Me Hugo SOUBIE-NINET, notaire à Bordeaux

Me Thomas de RICAUD, notaire à Lanton

Me Laure BOSSET ANDRIEU, notaire à Bordeaux

Me Pascale BUGEAUD, notaire à Talence

Me Emmanuel BAUDERE, notaire à Bordeaux

Me Emmanuelle GARNAUD, notaire à Bruges