LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JUILLET 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de juillet.

Source :  La lettre Conseils des Notaires N°52

Si le goût des Français pour le bricolage ne faisait aucun doute, les récentes périodes de confinement ont confirmé une envie toujours plus forte de réaliser des travaux et de se sentir bien chez soi. Il convient toutefois de se poser quelques questions et de retenir certains conseils avant de se lancer.

Locataire, suis-je libre de réaliser des travaux chez moi ?
Non. Le locataire peut réaliser sans l’autorisation du bailleur des petits travaux tels que des aménagements (pose d’une moquette), de l’entretien, de la décoration (pose d’étagères, de cadres…à condition de bien reboucher les trous lors de son départ !) ou encore de la peinture dans la mesure où ces modifications ne compromettent pas l’habitabilité et l’usage du bien. En revanche, des travaux de plus grande importance modifiant la structure ou des éléments d’équipement (suppression de cloison, changement de portes et fenêtres, création d’une douche, modification des aménagements de la cuisine, création de prises électriques…) nécessitent l’accord préalable et écrit du propriétaire. Il convient donc de lui adresser en amont une demande par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de doute sur la nécessité d’obtenir l’aval du bailleur, il est préférable d’obtenir son accord exprès. La réalisation de travaux sans son accord pourrait avoir des conséquences en fin de bail et notamment l’obligation de remise en état du bien aux frais du locataire. Si le locataire n’est pas libre de modifier à sa guise le bien loué, un propriétaire est également soumis à certaines contraintes.

Dois-je obtenir des autorisations avant de commencer des travaux sur un bien existant ?

Selon la nature des travaux projetés, vous devrez obtenir l’accord de la Mairie. Avant toute démarche, il est donc préférable d’évoquer votre projet avec cette dernière et de déposer une demande d’autorisation. Vos envies ne seront peut-être pas compatibles avec les règles d’urbanisme de votre commune. Vous devrez notamment obtenir un permis de construire pour les travaux ayant pour effet de créer une surface de plan- cher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 (seuil porté à 40 m2 dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou un document assimilé), travaux entraînant un changement de destination accompagnés d’une modification de façade ou de structure porteuse, travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou dans un secteur sauvegardé ou dans un site patrimonial remarquable (y compris pour des travaux intérieurs).

Lorsqu’un permis n’est pas nécessaire, une déclaration préalable de travaux peut être toutefois requise notamment pour les travaux qui créent entre 5 m2 ou 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol (seuil porté à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un PLU ou document assimilé), travaux modifiant l’aspect extérieur (sauf travaux de ravalement), opération de changement de destination même sans travaux particulier. Toute extension portant la surface du bien à plus de 150 m2 nécessite l’intervention d’un architecte. Une fois l’autorisation obtenue, elle devra être affichée de façon visible et lisible sur votre parcelle pendant deux mois minimum et toute la durée des travaux au moyen d’un panneau de 80 centimètres de longueur et de largeur comportant toutes les mentions réglementaires. Pensez à déclarer en Mairie l’ouverture du chantier ainsi que l’achèvement des travaux. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) permet d’attester auprès de la Mairie l’achèvement des travaux et leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. S’ouvre alors un délai de 3 ou 5 mois (selon le lieu de situation de votre bien) durant lequel la Mairie peut récoler les travaux et en contester la conformité par rapport à l’autorisation obtenue.

Passé ce délai, vous pourrez demander à la Mairie une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée. En cas de sinistre ultérieur sur votre bien, il est très important d’avoir réalisé les travaux de façon régulière si vous souhaitez pouvoir être autorisé à reconstruire à l’identique.

Je suis copropriétaire : quelles sont mes obligations ?

Dans votre situation, vous ne pouvez pas réaliser librement des travaux portant sur des parties communes (un mur porteur par exemple), des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (pose d’un climatiseur, pose de volets roulants…) ou encore transformant l’usage de votre local. Vous devez bien lire le règlement de copropriété et obtenir au préalable l’autorisation de vos copropriétaires réunis en assemblée générale. Les règles de majorité requise varient selon la nature des travaux envisagés. Pensez donc à demander assez tôt au syndic de porter votre demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée par lettre recommandée avec avis de réception. Enfin, l’autorisation des copropriétaires n’exonère pas de demander les autorisations d’urbanismes nécessaires.

Ma maison se trouve dans un lotissement : des particularités ?

Si votre maison dépend d’un lotissement, pensez à consulter les documents afférents à celui-ci. Le règlement du lotissement contient des règles opposables aux autorisations d’urbanisme et le cahier des charges est un document contractuel de droit privé organisant les rapports entre colotis. Lorsqu’ils sont applicables, ils peuvent imposer diverses contraintes, telles que des règles d’implantation de la construction, de hauteur, des normes de couleur, des restrictions relatives aux haies, aux clôtures… voire même des interdictions (pas d’annexe, un seul logement par lot…).

Quelles sont mes obligations envers mes voisins ?

Il est important de penser à l’impact que vos travaux peuvent avoir sur le voisinage. Certaines règles de dis- tance doivent être respectées lorsque vous créez une ouverture qui vous permet de voir chez votre voisin. Il ne sera pas possible d’ouvrir un mur mitoyen. Si le mur en limite de propriété vous appartient, vous ne pourrez toutefois créer que des « jours de souffrance » laissant passer la lumière mais pas la vue. On ne pourra pas non plus installer une parabole ou un balcon en surplomb du fonds voisin. La création de nouveaux réseaux sou- terrains devra se faire sur votre parcelle sans empiéter sur les propriétés voisines. Si en plus d’être bricoleur, vous êtes jardinier, ne plantez pas vos arbres à moins de deux mètres de la limite de propriété s’ils mesurent plus de deux mètres.

Conseil du notaire : Pour conclure, nous vous conseillons donc de toujours bien vous renseigner avant d’entreprendre des travaux même lorsqu’ils vous semblent de petite envergure. En vue d’une éventuelle revente, pensez à conserver les autorisations obtenues, la DAACT et l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux. Il faudra remettre à vos acquéreurs les factures des entreprises de même que leurs attestations d’assurance décennale. Ne négligez pas non plus l’importance de souscrire une assurance dommage-ouvrage lorsqu’elle est requise. Bons travaux !

Me Julie LEMAITRE, notaire à Villenave-d’Ornon

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JUILLET 2021

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Source : La lettre Conseils des Notaires N°57

À la veille de la Semaine européenne du Développement Durable et alors que les plantations de micro-forêts se multiplient partout en France (notamment en Gironde) l’on peut aisément s’inquiéter de leur pérennité juridique qui ne semble pas encadrée.

Le concept de micro-forêt rencontre un spectaculaire engouement partout en France, sans doute propulsé par les dernières élections municipales. En effet, face à une forte demande sociétale, les maires des grandes agglomérations ont été les premiers à s’y intéresser, soucieux de verdir leurs espaces urbains et d’y rafraîchir l’air. La Métropole bordelaise n’est pas en reste avec une dizaine de micro-forêts en cours de plantation ou en train de prendre racine, principalement à Bordeaux mais aussi à Bruges, Floirac ou Mérignac.

Séduit par la démarche, je l’ai examinée avec un œil professionnel et en ai tiré plusieurs conclusions :

– Si l’on veut que l’impact sur l’air de nos villes s’accélère significativement, la plantation de forêts urbaines ne doit pas être laissée à la seule initiative des collectivités locales mais être reprise par le secteur privé. Les entreprises, promoteurs, résidences, lotisseurs, bailleurs sociaux, aménageurs, architectes, syndics mais aussi les particuliers devraient s’emparer du sujet au plus vite.


La pérennité juridique de ces plantations n’est pas acquise. Elle doit être encadrée par des clauses spécifiques et par l’application de textes en vigueur. Les notaires peuvent désormais puiser dans un fonds très riche issu du code civil, du code de l’environnement, de la charte de l’environnement, de la nouvelle « Obligation réelle environnementale » et de la jurisprudence. Ils peuvent s’appuyer sur des barèmes d’évaluation financière des arbres, tenir compte du coefficient de bio- tope par surface (CBS) instauré par la loi ALUR et sur toutes les décisions judiciaires récentes,

Une indéniable plus-value, en termes économiques mais également d’image pour les acteurs de l’immobilier. Ces micro-forêts viennent renforcer l’attractivité des villes et de l’habitat urbain car elles rejoignent les aspirations des Français : 8 Français sur 10 trouvent qu’il n’y a pas assez de végétal en centre- ville1, et 48 % 2 des millenials privilégieraient la nature dans leur « ville rêvée » (espaces verts, végétalisation…). Les notaires devraient accompagner ces initiatives et faire en sorte que leurs actes évitent qu’elles ne deviennent éphémères.

UN CONCEPT NÉ AU JAPON

Akira Miyawaki, botaniste japonais, est à l’initiative de ces micro- forêts. On lui en doit quelque 1 400 dans le monde entier. Il s’appuie sur l’idée qu’il est possible de recréer des forêts sur des sols dégradés, notamment urbains. Les plantations sont extrêmement denses (30 à 50 plants au m2) afin de favoriser la compétition entre les espèces et accélérer la pousse (les jeunes arbres doublent leur taille en un an, les trois premières années). On leur donne aussi le nom de « Forêts indigènes ou autochtones » car elles doivent être composées d’essences d’arbres locales. La surface minimale est de 100 m2.

UN MIRACLE ENVIRONNEMENTAL

Alors que 75 % de la population française résident en zone urbaine, les derniers épisodes de canicule ont mis l’accent sur la nécessité de régénérer un air devenu irrespirable. Les micro-forêts, sont tout à la fois un poumon dans la ville, un piège à carbone, un îlot de fraîcheur et une réserve de biodiversité. Ces petits espaces de verdure sont des éco- systèmes vivants qui attirent différents types d’oiseaux, des reptiles de petite taille, des insectes et des micro-organismes. Leurs essences locales variées les rendent 30 fois plus riches en biodiversité qu’une forêt mono-essence.

PÉRENNISER, OUI MAIS COMMENT ?

Devenue une préoccupation majeure depuis plusieurs années, la protection de l’arbre a pris une dimension cruciale au regard du dérèglement climatique et de l’effondrement de la biodiversité. Parmi ses ardents défenseurs, on trouve Benoît Hartenstein, notaire lorrain et correspondant de l’association ARBRES. Son objectif est de « susciter l’intérêt du public au sujet de l’arbre et de son écosystème afin de participer à sa connaissance et à sa protection ». Son ambition est également de sensibiliser ses confrères à l’importance de leur rôle dans sa préservation. Il est essentiel que ceux qui prennent l’initiative d’en planter s’assurent de leur pérennité afin qu’elles puissent être transmises aux générations futures.

À titre d’exemples :

• Possibilité pour le vendeur d’un terrain, d’imposer à son acquéreur, la conservation d’arbres et de micro-forêts s’y trouvant. Cette clause, stipulée dans un acte nota- rié, a été validée par un arrêt récent de la Cour de cassation, le 6 juin 2019 (IIIe Chambre Civile),

L’obligation réelle environnementale, instaurée par l’article L.132-3 du Code de l’environnement, permet, par acte notarié, à tout propriétaire de faire naître, sur son terrain, des obligations de maintien, conserva- tion, gestion ou restauration d’élé- ments de la biodiversité, pour au maximum 99 ans.

Les notaires ont un rôle à jouer à plusieurs titres. En accompagnant le mouvement en tant qu’experts des questions immobilières, en rédigeant des clauses spécifiques et, grâce à leur connaissance des textes en vigueur comme de la jurisprudence, de les faire appliquer afin d’assurer la pérennité juridique des plantations.

Dominique Petit est l’un des notaires associés fondateurs de l’Étude Trois Rives (Bordeaux, Libourne) qui compte 25 collaborateurs dont 6 notaires associés.Depuis 2021, il est le correspondant en Gironde de l’Association « ARBRES », association loi 1901 qui agit pour la protection de l’arbre et de son écosystème. Convaincu à titre personnel de la pertinence des « forêts Miyawaki », et passant de la théorie à la pratique, Dominique Petit vient de planter l’une des toutes premières micro-forêts privées de la Métropole bordelaise, à Bruges, sur un terrain dont il est copropriétaire, au cœur d’une zone industrielle.

Le bail réel solidaire (BRS), institué par l’ordonnance du 20 juillet 2016, connait aujourd’hui un succès certain. S’inscrivant dans la démarche continue des pouvoirs publics de permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété, quitte à ébranler pour cela notre sacrosainte conception latine du droit de propriété, le BRS s’est rapidement propagé de la métropole lilloise où il a vu le jour, à un grand nombre de grandes agglomérations françaises parmi lesquelles figurent notamment Rennes, Biarritz, Toulouse, Paris, Nantes ou encore Bordeaux.

Codifié aux articles L. 255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le BRS se définit comme étant « le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes ».

L’article L.329-1 du Code de l’Urbanisme définit quant à lui les organismes fonciers solidaires (OFS) comme ceux qui « […] ont pour objet, pour tout ou partie de leur activité, d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation […]. L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. »

Le BRS présente en conséquence les caractéristiques suivantes :

• il constitue un nouveau dispositif d’accession sociale sous conditions de ressources caractérisé par la dissociation du foncier et du bâti ;

• il permet ainsi de faire baisser le prix des logements, notamment en zone tendue, tout en garantissant un effet anti-spéculatif ;

• il confère au preneur des droits réels, proches d’une pleine propriété, moyennant le versement d’une faible redevance à l’OFS ;

• conclu pour une durée limitée de 99 ans maximum, il est « rechargeable » à chaque mutation de propriété, empêchant la perte de valeur du bien à l’approche de l’échéance du bail ;

• il assure la pérennité du patrimoine immobilier de l’organisme de foncier solidaire.

Ces spécificités, sommairement énumérées, ont pu laisser planer le doute quant à la nature et l’étendue des droits transmis au candidat à l’accession à la propriété. Or, c’est justement l’hypothèse la plus fréquente dans laquelle est conclu le bail réel solidaire à savoir, la réalisation d’un programme immobilier de logements neufs par l’intervention d’un troisième protagoniste : l’opérateur qui permet de lever toute incertitude quant à la teneur des droits transmis.

Ce cas est expressément visé à l’article L. 255-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, lequel dispose que « le bail réel solidaire peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant aux conditions de ressources fixées en application de l’article L. 255-2 et à un prix fixé en application du même article […] ».

Cet article tranche clairement en faveur de la transmission d’un véritable droit de propriété, pour les raisons suivantes :

• D’une part parce que ses dispositions visent les hypothèses de la vente en l’état futur d’achèvement (définie à l’article 1601-3 du Code civil) et de la vente d’immeuble à rénover (définie à l’article L 262-1 du Code de la construction et de l’habitation) : dans un cas comme dans l’autre, si le texte reste muet quant à la nature des droits transmis sur le sol, celle des droits transmis sur les ouvrages est expressément qualifiée de droit de propriété.

• D’autre part parce que les limitations au droit de propriété (durée, usage, frein à la spéculation) ne doivent être appréhendées que comme la contrepartie des avantages conférés par le BRS.

• Enfin parce que l’opérateur susvisé a vocation à s’effacer au fur et à mesure qu’il vend les droits réels immobiliers attachés aux logements qu’il édifie, n’ayant aucun intérêt à conserver un quelconque droit qui revient automatiquement à l’OFS sitôt son obligation accomplie ; les droits sont détenus directement de l’OFS in fine, à l’instar de ceux du preneur dans le cadre d’un bail à construction.

Ce dernier argument en faveur de la transmission d’un véritable droit de propriété est étayé par le troisième alinéa du même article L. 255-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : « Un bail réel solidaire portant sur les droits réels immobiliers acquis par chaque preneur est signé avec l’organisme de foncier solidaire concomitamment à la signature de l’acte authentique. Ces droits sont automatiquement retirés du bail réel solidaire initial conclu entre l’opérateur et l’organisme de foncier solidaire. Lorsque la totalité des droits sont retirés du bail réel solidaire initial, ce dernier s’éteint ».
Si cet article met un terme a toute équivoque quant à la teneur des droits transmis au preneur final dans le cadre d’un BRS, il a fait naître malgré lui une difficulté que la pratique notariale n’a pas manqué de soulever ; le mécanisme proposé par le troisième aliéna de l’article L. 255-3 du code de la construction et de l’habitation semble ignorer l’hypothèse pourtant fréquente dans laquelle la commercialisation d’un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement est arrivée à terme et l’intégralité des lots a trouvé acquéreurs avant l’achèvement des constructions. L’application littérale du troisième aliéna de l’article L. 255-3 du code de la construction et de l’habitation suppose  alors que concomitamment à la signature de l’ultime vente du programme immobilier dont il est question, l’opérateur se trouve libéré de toute obligation tant à l’égard de l’OFS que des preneurs finaux du fait de l’extinction du BRS initial.

Comment alors ne pas y voir une atteinte grave à l’obligation de construire et à la garantie d’achèvement qui en est le pendant dont est redevable l’opérateur ?

En l’état législatif actuel et avant tout apport jurisprudentiel, une solution avancée par la pratique notariale a été développée de concert avec les OFS. Elle consiste à aménager conventionnellement un différé de prise d’effet du bail réel solidaire conclu au profit des preneurs finaux à la livraison de l’immeuble, en faisant parallèle-
ment perdurer le bail BRS initial – conclu lui avec prise d’effet immédiat entre l’OFS et l’opérateur jusqu’à ladite
livraison ; les preneurs finaux se trouvent ainsi garantis de l’achèvement effectif de l’immeuble. Outre le mérite de la simplicité et l’efficacité juridique de cet aménagement, il permet de mettre en cohérence le BRS avec les caractéristiques de la vente en l’état futur d’achèvement en prorogeant la garantie d’achèvement jusqu’à la livraison, tout en respectant l’esprit du premier (l’accession sociale à la propriété) en ne rendant le preneur final débiteur de la redevance due à l’OFS qu’à compter de la jouissance effective de ses droits réels. Les difficultés résultant de la singularité du BRS ne semblent donc plus faire obstacle au développement de ce mode d’accession à la propriété, ainsi qu’en témoigne son succès grandissant.

Par Me Adrien DUTOUR notaire à Bordeaux

A l’issue de la réunion de Chambre qui s’est tenue le mardi 25 mai 2021, Maître Matthieu VINCENS de TAPOL a présenté la nouvelle composition de la Chambre des notaires de la Gironde.

Matthieu VINCENS de TAPOL est notaire associé à Pessac dans la société civile professionnelle « SCP VINCENS de TAPOL, LEBLOND et JOUANDET ».

Composition de la chambre pour 2021-2022 :

Président

Me Matthieu VINCENS de TAPOL, notaire à Pessac

Vice-président

Me Delphine DETRIEUX, notaire à La Réole

Premier Syndic

Me Laetitia BRUN-TEISSEIRE, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Benoît LAPIQUE, notaire à Latresne

Syndic

Me Frédéric YAIGRE, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Marie LABORDE-LATOUCHE, notaire à Bordeaux

Secrétaire

Me Emmanuelle GARNAUD, notaire à Bruges

Secrétaire adjoint

Me Dino RAZA, notaire à Sauveterre-de-Guyenne

Trésorier

Me Laure BOSSET ANDRIEU, notaire à Bordeaux

Trésorier adjoint

Me Hugo SOUBIE-NINET, notaire à Bordeaux

Rapporteur

Me Victor MARIN, notaire à Libourne

Membres

Me Marie AVINEN-BABIN, notaire à Saint-Médard-en-Jalles Me Fabien ROUCHOUT, notaire à Andernos-les-Bains
Me Caroline JEANSON, notaire à Bordeaux
Me Thomas de RICAUD, notaire à Lanton

Me Pascale BUGEAUD, notaire à Talence
Me Emmanuel BAUDERE, notaire à Bordeaux Me Annie NAVARRI, notaire à Cenon
Me Jérôme DURON, notaire à Arcachon
Me Audrey DAMBIER, notaire à Bordeaux Me Julie MOUMIN, notaire à Bordeaux

Pour éviter le morcellement des propriétés forestières, la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010 a mis en place un droit de préférence pour les sylviculteurs voisins de parcelles forestières mises en vente.

Le principe de l’article L331-19 du Code forestier est qu’en cas de vente, de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à une propriété classée en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence. Ce principe s’exerce sous différentes conditions tenant à l’objet du bien vendu, à la qualité du titulaire du droit de préférence, et aux modalités de notification de ce droit (I) ; sous réserve du droit de préemption prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le Code rural et de la pêche maritime ou par le Code de l’urbanisme (II).

 

CHAMP D’APPLICATION DU DROIT DE PRÉFÉRENCE DES PROPRIÉTAIRES DE TERRAINS BOISÉS

L’objet de la vente


L’objet porte sur la vente de gré à gré, la cession de droits indivis si elle intervient au profit d’un tiers étranger à l’indivision ou de droits réels de jouissance d’une propriété classée en nature de bois au cadastre et d’une superficie inférieure à 4 hectares. Le domaine de la préférence vise la vente de gré à gré mais aussi les adjudications volontaires et forcées. La référence aux indications cadastrales porte sur la catégorie ou groupe 5, c’est-à-dire les bois, aulnaies, saussaies, oseraies. Ce groupe 5 intègre différentes natures de cultures symbolisées par des lettres qui représentent des sous-groupes de sub- divisions fiscales : lettres B, BF, BM, BR, LB, BO, BP, BS, BT… En pratique, il faut se référer à la colonne intitulée « GR/SS GR » de la matrice cadastrale si les lettres B, BF… y figurent, le droit de préférence trouvera à s’appliquer. La propriété concerne l’ensemble des parcelles vendues, qu’elles forment un bloc d’un seul tenant ou qu’elles soient disjointes. Il n’y a plus de recherche d’une contiguïté entre ces parcelles ou d’une indivisibilité économique. L’ensemble est indivisible même en l’absence de contiguïté. Des parcelles disjointes peuvent former une seule et même propriété du moment qu’elles sont vendues en bloc au sein d’un même acte. Implicitement, la vente d’une propriété mixte est exclue du champ d’application du droit de préférence, il s’agirait par exemple de la vente en bloc de plusieurs parcelles dont des parcelles de terre et en nature de bois. Si la vente porte sur plu- sieurs parcelles non contiguës classées en nature de bois et forêts et qu’un voisin est propriétaire d’une parcelle boisée contigüe à l’une seulement de celles vendues, il bénéficie du droit de préférence sur l’ensemble de la propriété vendue. Attention, si une seule parcelle est vendue, et fait l’objet d’un double classement, en nature de bois et en nature de terre, le droit de préférence s’applique dans ce cas à l’ensemble. À la différence des biens dits mixtes, il s’agit là d’une seule parcelle.

La qualité du bénéficiaire propriétaire d’une parcelle boisée contiguë


Le bénéficiaire doit avoir au cadastre la qualité de propriétaire d’une parcelle boisée donc de semis de plantations ou de boisements. La parcelle détenue doit être contiguë à celle vendue, elle doit la toucher en tout ou partie : sur cette notion de contiguïté, il faut prendre en compte les caractéristiques de l’obstacle qui sépare les parcelles, notamment sa taille, qui ne doivent pas empêcher l’unité de gestion. Ainsi, un chemin privé ou public traversant plusieurs parcelles boisées ne rompt pas la continuité, alors qu’une route, autoroute, rivière, canal de navigation, voie ferrée sont des obstacles difficilement franchissables qui entraînent une discontinuité.

Le propriétaire d’une parcelle boisée peut donc exercer son droit de préférence sur une parcelle boisée voisine séparée par un chemin d’exploitation.

Les modalités de notification

Le destinataire de la notification est le propriétaire, tel qu’il est désigné sur les documents cadastraux, d’une parcelle boisée contiguë à la propriété vendue. Si la parcelle boisée contiguë est la propriété de plusieurs personnes, il convient de procéder à la formalité de la notification auprès de chacune d’entre elles. L’alinéa 2 de l’article L331-19 du Code forestier impose au vendeur de procéder à la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en indiquant le prix et les conditions de la cession projetée, à l’adresse indiquée au cadastre ou par remise contre récépissé. La vente peut aussi être rendue publique par voie d’affichage en mairie et de publication d’un avis sur un support habilité à recevoir les annonces légales lorsque le nombre de notification est supérieur ou égal à dix. En pratique, le Notaire se charge lui-même de l’accomplissement des formalités de notification, en raison de la sanction édictée en cas de vente opérée en violation des dispositions légales, un mandat doit lui être alors confié par le vendeur. Concernant la décision d’un éventuel acquéreur, l’article du Code forestier susvisé n’indique pas si le délai de réponse commence à courir à l’émission ou à la réception de la lettre recommandée.

L’article 640 du Code de procédure civile dispose « Lors- qu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai, celui-ci a pour origine la date de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ». Quant à l’article 668 du même Code, il précise que « sous réserve de l’article 647-1, la date de notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition, et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de réception de la lettre ». Ainsi, si le destinataire de la lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ne va pas la retirer, le délai ne commence pas à courir, et si le destinataire va chercher le courrier postérieurement à la date à laquelle il lui a été présenté par les services de la poste, le point de départ du délai est retardé d’autant. Le propriétaire voisin de la parcelle vendue dispose d’un délai de deux mois qui court à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification qui lui a été adressée pour faire connaître sa réponse au vendeur. La vente doit être réalisée dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice du droit de préférence, à défaut de quoi ce droit de préférence n’est plus opposable au vendeur. Pour le cas où plusieurs propriétaires voisins exerceraient leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il entend céder le bien.

 

LES EXCEPTIONS À L’EXERCICE DU DROIT DE PRÉFÉRENCE

Quant aux droits de priorité


Le dernier alinéa de l’article L331-19 du Code forestier indique que « Ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme ». Si une forêt domaniale jouxte la parcelle vendue, l’État bénéficie d’un droit de préemption qui prime tous les autres droits de priorité. L’exercice de ce droit doit inter- venir dans les trois mois de la notification.

La commune bénéficie d’un droit de préférence et d’un droit de préemption :
l’ouverture de son droit de préférence s’applique automatiquement en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à quatre hectares. Le maire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision, et la vente doit être régularisée dans les deux mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit. À défaut, ce dernier n’est plus opposable au vendeur. Si la commune déclare exercer son droit et entre en concurrence avec des propriétaires forestiers voisins ayant également exercé leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il cède son bien. Ce droit de préférence ne s’applique pas dans les cas énumérés à l’article L331-21 du Code forestier.

– lorsqu’une commune possède une parcelle boisée valorisée et contiguë à la propriété vendue, elle béné- ficie d’un droit de préemption. Pour bénéficier de ce droit de préemption, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :

• la propriété vendue doit être située sur le territoire de la commune concernée,
• la commune doit posséder une parcelle boisée : com- posée de semis, de plantations d’essences forestières, de boisements spontanés d’une certaine densité,

• cette parcelle boisée doit être valorisée comme faisant l’objet d’un des documents d’aménagement forestier visés à l’article L122-3 I° a du Code forestier, • elle doit être contiguë en tout ou en partie à la parcelle vendue.

Le droit de préemption s’applique sans condition de superficie lorsque le vendeur est une personne publique dont les bois et forêts relèvent du régime forestier et prime le droit de préférence des autres propriétaires forestiers voisins. Ce droit de préemption ne souffre d’aucune des exceptions pré- vues pour les droits de préférence en matière forestière telles qu’en cas de vente qui inter- vient au profit d’un propriétaire d’une par- celle contiguë en nature de bois, au profit des membres de la famille du vendeur quels qu’ils soient… La loi est demeurée muette quant aux suites de l’exercice par la commune de son droit de préemption. Aucune précision n’est en effet fournie s’agissant du délai de régularisation de la vente par acte authentique. Les bois et forêts sont en principe exclus du champ d’application du droit de préemption des SAFER en raison de leur nature. En effet, la mission principale des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural étant celle de réorganiser les exploitations agricoles, les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption. Toutefois, en cas de vente de biens mixtes, c’est-à-dire la vente d’une propriété comprenant des parcelles classées en nature de bois et forêts et d’autres parcelles non boisées, le droit de préemption de la SAFER s’applique, et ce, quel que soit l’importance de la surface de la parcelle en nature de culture par rapport à celle boisée.

Du fait de la loi : article L331-21 du Code forestier

Le droit de préférence des propriétaires de terrains boisés est dorénavant écarté dans huit séries d’hypothèses, soit lorsque la vente doit intervenir :
– au profit d’un propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois ;

– à l’occasion d’une opération d’aménagement foncier rural (aménagement foncier agricole et forestier) ;
– au profit du conjoint, du partenaire lié par un PACS, du concubin, des parents ou alliés du vendeur jusqu’au quatrième degré inclus ;

– pour la mise en œuvre d’un projet déclaré d’utilité publique ;
– au profit d’un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles boisées, c’est-à-dire lors d’un partage ;

– au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l’usufruitier du bien vendu en nue-propriété, c’est- à-dire en cas de reconstitution de la pleine propriété ;
– sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale ;

– en cas de vente de biens mixtes, c’est-à-dire sur une propriété comportant un terrain classé au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non.

En cas de manquement aux prescriptions édictées à l’article L331-19 du Code forestier, soit en cas de manquement à la notification du droit de préférence, de priorité, de préemption, la sanction qui en découle est celle de la nullité absolue de l’acte. Cette action se prescrit par cinq ans et ne peut être exercée que par ceux des propriétaires de terrains boisés à qui la notification devait être adressée ou par leurs ayants droits.

Par Me Anne-Charlotte CARMENT

De nos jours, en particulier en ces temps de crise, l’immobilier est souvent présenté comme un domaine permettant de réaliser des revenus importants rapidement. Sous l’impulsion de l’entourage, de vidéos et articles trouvés sur Internet, beaucoup de personnes sont tentées de se lancer dans l’activité d’achat-revente de biens immobiliers, et ce dans le but de générer une plus-value. Cependant, derrière son apparente fausse simplicité, cette activité recèle de nombreux pièges, qu’il faut savoir anticiper et déjouer, leurs conséquences pouvant être bien plus lourdes que ce que l’on imagine.

Tout le monde peut-il être marchand de biens immobiliers ?
Il n’y a pas de prérequis pour devenir marchand de biens, mais il est toutefois fortement recommandé de bien connaître à la fois le marché immobilier et les règles qui le gouvernent, qu’il s’agisse des obligations imposées à tout vendeur de bien immobilier, ou encore les règles du droit de la construction. Ensuite, acheter et revendre des biens immobiliers ne suffit pas à caractériser l’activité de marchand de biens : il faut que ces opérations d’achats et reventes soient effectuées de manière habituelle et répétée dans le temps, dans une intention spéculative.
Il faut savoir que cette qualification n’est pas sans conséquence sur la personne qui se livre à une telle activité : un marchand de biens est un commerçant, il est considéré à ce titre comme un professionnel de l’immobilier, ce qui alourdit grandement sa responsabilité et ses obligations lors de la revente des biens qu’il acquiert. Fiscalement, également, son régime ne sera pas le même que celui d’un particulier qui vend un bien immobilier de façon isolée. S’agissant d’une activité professionnelle, quelle que soit la forme choisie, le marchand de biens se verra également contraint de tenir une comptabilité.

S’il est tout à fait possible de réaliser l’activité de marchand de biens à plusieurs, dans le cadre d’une société, la société civile immobilière est à proscrire. Juridique- ment, ce type de société n’est pas destiné à l’exercice d’une activité commerciale. Son utilisation doit être réservée aux activités de pure gestion patrimoniale, comme la location nue. Il existe, pour les activités commerciales, d’autres formes de société qui peuvent parfaitement correspondre à la situation de deux per- sonnes qui souhaitent créer une entreprise : SNC, SARL ou encore la SAS. La consultation croisée d’un notaire et d’un expert-comptable, chacun dans son domaine d’expertise, permettra de déterminer la structure sociale adaptée au projet spécifique de chacun.

Peut-on acquérir un bien immobilier, l’occuper à titre de résidence principale et le revendre rapidement après travaux en conservant le bénéfice de l’exonération de plus-value ?
À l’heure actuelle, il est effectivement possible de bénéficier, lors de la vente d’un logement constituant sa résidence principale, d’une exonération de plus- value. Rappelons qu’il n’existe aucun délai minimum pour bénéficier de cette exonération.

Cependant, l’administration fiscale est en droit de contester la qualification de résidence principale, et de refuser l’application de l’exonération de plus-value, lorsqu’elle estime que le contribuable s’est artificiellement domicilié dans le bien vendu, juste avant de le revendre. Elle pourra ainsi, si elle arrive à prouver qu’au moment de l’achat, le contribuable avait l’intention de revendre le bien acquis, remettre en question l’exonération. L’administration sera alors en droit de requalifier l’opération, pour lui appliquer les règles de la fiscalité professionnelle (absence d’exonération de plus-value, application des règles applicables aux plus-values professionnelles, de la TVA en cas de revente portant sur un bien neuf). Diverses pénalités peuvent également être appliquées.

Quelle est la fiscalité applicable aux opérations de marchands de biens ?
Cette activité est commerciale. Elle se voit donc appliquer les impôts applicables aux professionnels. Tout dépendra alors de la forme choisie pour exercer l’activité :
En cas d’exercice en qualité d’entrepreneur individuel, ou de société soumise à l’impôt sur le revenu, les gains retirés de cette activité seront imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En cas de société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’appliquera au bénéfice réalisé. Ajoutons également que selon le type de bien vendu, et le régime fiscal de l’acquisition, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pourra être appliquée également. L’un des principaux avantages fiscaux du marchand de biens est que lors de son acquisition, il peut bénéficier de droits d’enregistrement réduits, ce qui diminue considérablement les frais d’acte qu’il doit acquitter. Il doit alors s’engager, dans l’acte d’achat, à revendre le bien acquis dans les 5 ans.

Je viens d’acquérir un bien que je souhaite revendre. Le bien est actuellement loué nu à usage d’habitation. Puis-je donner immédiatement congé au locataire pour vendre libre de toute occupation ?

La réponse est négative. C’est la raison pour laquelle une opération d’achat-revente doit être mûrement réfléchie et préparée avant même la signature d’un avant-contrat d’achat.

– Soit le bail en cours expire dans un délai supérieur à trois ans à compter de la date d’acquisition : à ce moment-là, il sera possible de donner congé pour vendre au locataire au terme de ce bail.

– Soit le bail en cours expire dans un délai inférieur à trois ans à compter de la date d’acquisition : à ce moment-là, il faudra laisser passer le terme du bail en cours, puis attendre l’expiration de la première période de tacite reconduction de trois ans, pour pouvoir vendre libre de toute occupation.

Enfin, précisons que les dispositions rappelées ci- dessus émanent de la loi, mais qu’il est tout à fait possible, en cas d’accord entre le bailleur et son locataire, de convenir d’une date de résiliation amiable du bail, parfois contre dédommagement, afin de permettre de mener à bien l’opération d’achat-revente. Une fois de plus, la prudence est de mise, et en cas de volonté d’acquisition d’un bien loué, une consultation préalable de son notaire semble plus qu’utile.

Je souhaite acquérir, en qualité de marchand de biens, une maison entourée d’un terrain, et vendre séparément la maison et le terrain, préalablement divisé en plusieurs parcelles. Quelles sont les précautions à prendre pour assurer la viabilité de cette opération ?

Compte tenu de la pénurie de foncier constructible à laquelle font face les professionnels de l’immobilier de nos jours, une pratique courante consiste à se porter acquéreur d’une maison entourée d’un terrain, ou comportant un terrain adjacent, en zone constructible, puis de diviser cette propriété pour revendre, séparément, la maison et un ou plu- sieurs terrains à bâtir. Il faut donc tout d’abord obtenir l’autorisation, de la part de la Mairie, de procéder à cette division foncière. Ensuite, des précautions sont à prendre, notamment pour s’assurer de bénéficier du régime fiscal escompté lors de la revente des terrains à bâtir : lorsqu’un professionnel cède un terrain destiné à la construction, cette opération est soumise, de plein droit, à la TVA. À ce jour, il existe deux régimes de TVA, dont l’un dit de la « TVA sur marge », est plus favorable au professionnel aménageur. Cependant, les conditions pour bénéficier de ce régime se sont drastiquement durcies au cours des dernières années. Il sera notamment nécessaire de prévoir la division dès le stade de l’acquisition, via l’obtention d’un document d’arpentage, en ventilant le prix de vente entre celui du bâti et celui du non-bâti afin qu’il y ait identité de qualification juridique entre la désignation figurant dans l’acte de vente et celui de la revente.Ici encore, une consultation préalable de son notaire, en amont de la signature d’un compromis de vente, est indispensable.

Quels sont les risques à réaliser des opérations d’achat-revente régulièrement, sur son patrimoine privé, en qualité de particulier ?
Dans toute opération, il est nécessaire de garder à l’esprit qu’en cas de contentieux, le juge n’est pas lié par la qualification donnée par les parties. Autrement dit, ce n’est pas parce qu’une personne se présente comme un particulier, réalisant de façon isolée une opération de vente immobilière, qu’un juge, et notamment un juge fiscal, ne pourrait pas considérer que se cache en réalité derrière cette opération une activité de marchand de biens. Les risques sont alors importants.

D’abord, d’un point de vue juridique, le « particulier » perdrait cette qualité pour endosser la casquette de « professionnel », ce qui implique notamment la solidarité des vendeurs, en cas d’opération réalisée à plu- sieurs, mais également une présomption de connaissance des vices cachés du bien. Autrement dit, si le bien vendu s’avère receler un vice non apparent à l’œil nu, qu’un profane pourrait légitimement ne pas connaître, le vendeur requalifié de professionnel sera tenu de réparer ce vice, dont il sera réputé avoir eu parfaite connaissance.

L’autre risque, majeur, est un risque fiscal. La fiscalité des professionnels étant totalement différente de celle des particuliers, la requalification par un juge de la ou des opérations réalisées entraînera une rectification des impositions. La plupart du temps, s’ajouteront à ces rectifications fiscales des pénalités et intérêts de retard, pénalités qui peuvent aller jusqu’à 80 % du montant de l’impôt éludé en cas d’application de la procédure dite de « l’abus de droit fiscal », c’est-à-dire en cas d’opération réalisée artificiellement, dans le but unique ou principal d’éviter l’imposition.

En conséquence, mieux vaut ne pas se lancer à la légère dans une opération d’achat-revente en immobilier, et la consultation préalable d’un notaire, dès que la volonté de réaliser une telle activité se précise, semble de mise.

Par Me Aouatif BRUN-GARNI, notaire à Bordeaux.

 

 

 

La vente d’immeuble à rénover fait l’objet d’un statut intermédiaire entre la vente en état futur d’achèvement et la vente ordinaire avec quelques spécificités. Son régime est issu de la loi n˚ 2006-872 du 13 juillet 2006, dite « ENL » et d’un décret d’application n˚ 2008-1338 du 16 décembre 2008.

QUEL EST LE CHAMP D’APPLICATION DE LA VENTE D’IMMEUBLE À RÉNOVER ?
Il s’agit de la vente portant sur un immeuble bâti existant faisant l’objet de travaux. L’immeuble doit être à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation) ou destiné après les travaux à l’un de ces usages. La nature des travaux est précisée négativement par le décret d’application du 16 décembre 2008. Ces travaux sont ceux qui ne correspondent pas à des travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilables à une reconstruction, pour lesquels seul le régime de la vente d’immeubles à construire est ouvert. Il convient de rappeler que les travaux qui rendent l’immeuble à l’état neuf énoncés à l’article R262-1 du CCH sont les travaux qui portent :

  • Soit sur la majorité des fondations
  • Soit sur la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage
  • Soit sur la majorité de la consistance des façades hors ravalement
  • Soit sur l’ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun d’eux :
  • planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage,
  • huisseries extérieures
  • cloisons intérieures
  • installations sanitaires et de plomberie
  • installations électriques
  • système de chauffage (pour les opérations réalisées en métropole)
    Par conséquent, dès lors que les travaux envisagés correspondent à la liste ci-dessus, le régime de la vente d’immeuble à rénover doit être écarté au profit du régime de l’immeuble à construire.

QUELS SONT LES ÉLÉMENTS DEVANT FIGURER DANS L’AVANT CONTRAT ET L’ACTE DE VENTE ?
L’avant-contrat peut être conclu, par acte sous seing privé ou par acte authentique. Il n’existe pas de modèle type et obligatoire. Toutefois, cet avant-contrat devra mentionner sous peine de nullité les caractéristiques du bien vendu (surface, nombre de pièces…), le descriptif et délai de réalisation des travaux, le prix, l’engagement du vendeur de produire lors de la signature de l’acte authentique de vente les justifications de la garantie d’achèvement des travaux et des assurances de responsabilités et de dommages-ouvrages.
Cet avant-contrat peut être conclu sous condition suspensive, notamment de l’obtention d’un prêt pour financer l’acquisition. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation ou de réflexion de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat signé ou du projet de l’acte de vente durant lequel la rétractation est possible sans avoir à se justifier. Le versement d’un dépôt de garantie ou d’une indemnité d’immobilisation au stade de l’avant-contrat peut être prévu par les parties. Toutefois, ce versement ne doit pas concerner une partie du prix des travaux.
L’acte de vente doit comporter un certain nombre de mentions. À défaut, la nullité du contrat peut être invoquée mais uniquement par l’acquéreur et avant la livraison. Ces mentions sont les suivantes :

  • la description et les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu, et, le cas échéant, la superficie carrez s’agissant d’un lot de copropriété ;
  • la description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
  • le prix de l’immeuble avec mention si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision, ainsi que la ventilation du prix entre le bâti existant et le montant des travaux, attestée par un homme de l’art, professionnel indépendant et impartial.
  • le délai de réalisation des travaux (date indicative). Le vendeur peut prévoir des causes de majoration du délai
    en cas de survenance d’événements fortuits (grèves, intempéries…) ;
  • la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le vendeur : Le vendeur doit garantir à l’acquéreur que les travaux promis seront achevés. Cette garantie est constituée par une caution solidaire émanant d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurances agréée à cet effet;
  • les justificatifs des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur
    Par ailleurs, devront également être annexés à l’acte de vente un plan coté du local vendu et la notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local.

COMMENT EST DÉTERMINÉ LE PRIX DE VENTE ?
Dans l’acte de vente on distinguera, dans le prix, celui de l’existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur.
La réalité de cette répartition doit être attestée par un homme de l’art. Le prix de l’existant est payé lors de la signature de l’acte de vente.
La somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder :

  • 50 % à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux
  • 95% à l’achèvement de l’ensemble des travaux
    À noter que depuis le décret du 27 septembre 2010, il est possible de prévoir des versements intermédiaires dans la mesure où les plafonds ci-dessus sont respectés.
    Le solde (soit 5% du prix) est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l’article L. 262-3 du CCH. La constatation de l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux, ou de l’achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l’art tel que défini à l’article R. 262-7 du CCH. Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition conformément à l’article L. 262-9 DU CCH.

QUEL EST LE RÉGIME FISCAL APPLICABLE À LA VENTE D’IMMEUBLE À RÉNOVER ?
Les travaux à la charge du vendeur ne conduisant pas à la production d’un immeuble neuf, l’acquéreur sera redevable des droits d’enregistrement au taux de droit commun excepté dans le cas où l’immeuble concerné n’est pas sorti du champ d’application de la TVA immobilière c’est-à-dire lorsque qu’il s’agira d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans. Cela signifie également que lors de l’acquisition de l’immeuble par le vendeur ce dernier devra prendre un engagement de revendre pour bénéficier du taux réduit tel que prévu à l’article 1115 du CGI et ne pourra pas prendre un engagement de construire afin de bénéficier du droit fixe de 125 euros.

CONSEIL DU NOTAIRE
En conclusion, le statut de la vente d’immeuble à rénover a permis de répondre aux inquiétudes des acquéreurs et des praticiens en ce qui concerne la bonne exécution des travaux. Toutefois lorsque le vendeur conserve la charge de travaux minimes, de faible importance, ce régime reste souvent beaucoup trop contraignant et conduit, en pratique, à écarter son application notamment en repoussant la vente une fois les travaux réalisés. Le succès de la vente d’immeuble à rénover reste dont très limité.

Par Me Fanny DORLHIAC notaire à Bordeaux

La location meublée présente de nombreux avantages : un formalisme et une mise en place à la portée de tous, une pression fiscale moindre, une rentabilité plus importante qu’une location vide…

UN MODE D’EMPLOI SIMPLIFIÉ :


Pour bénéficier du régime de la location meublée, il convient de remplir certaines conditions qui diffèrent des conditions de la location nue. Tout d’abord, il convient de respecter les prescriptions du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui prévoit une liste de ce que doit comprendre le bien mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. Également, concernant la durée du bail, celle la plus communément utilisée est d’un an tacitement reconductible. Cette durée peut être réduite à 9 mois en présence d’un étudiant, sans reconduction cette fois-ci.

Une fois les conditions remplies, la location meublée se décline en un double statut :

  • la location meublée professionnelle dite LMP pour des recettes annuelles résultant de la location meublée
    supérieures à 23 000 euros ;
  • la location meublée non professionnelle dite LMNP pour des recettes inférieures à 23 000 euros.

Fiscalement, un choix est alors possible entre deux régimes :

  • le micro BIC où l’on déclare un forfait de charges ; ce forfait correspond à 50 % des loyers encaissés ;
  • le régime réel où les charges locatives réelles sont déduites et où l’amortissement constitue l’avantage
    majeur de l’option. Ce régime réel s’applique de plein droit au-delà d’un plafond de 70 000 euros, mais en
    deçà l’option est possible et elle se révèle surtout très avantageuse.

LES CHARGES DÉDUCTIBLES :


Il n’existe pas de liste exhaustive des charges locatives déductibles. Il est possible de retenir l’ensemble des dépenses réalisées dans le cadre de l’exploitation du bien meublé, parmi lesquelles : les intérêts d’emprunts, l’assurance emprunteur, les frais d’agence liés à l’acquisition, les frais d’acquisition qu’il s’agisse des droits d’enregistrement mais aussi des frais de notaire, les frais d’agence liés à la mise en location du bien, les frais de syndic de copropriété, la taxe foncière, les primes d’assurance habitation propriétaire non occupant, le remplacement du petit électroménager, les abonnements et consommations intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation est à la charge du propriétaire… Attention toutefois, pour pouvoir valablement déduire les frais liés à l’acquisition (frais d’agence, droits d’enregistrement et émoluments du notaire), il convient lors de l’enregistrement de l’activité au Greffe du Tribunal de Commerce compétent, d’inscrire la date d’acquisition du bien. Ces dépenses déductibles sont des dépenses réelles, car elles sont décaissées par le loueur.

L’AMORTISSEMENT, L’ATOUT MAJEUR DU LMNP


Il existe également des dépenses que l’on peut qualifier de « fictives » : ce sont les dépréciations liées à l’amortissement. En d’autres termes, l’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une durée
déterminée. D’une part, il est possible d’amortir des dépenses sur plusieurs années. Il est ainsi possible d’amortir le mobilier acquis pour le bien, les travaux de remise en état comme par exemple la réfection de la toiture. Selon la nature de la dépense, une durée d’amortissement spécifique s’applique. La durée d’amortissement est généralement équivalente à sa durée d’usage. D’autre part, il est possible de pratiquer l’amortissement sur le bien lui-même. Par exemple pour un bien acquis 250 000 euros, en pratiquant un amortissement sur 25 ans, il sera possible de déduire 4 % de la valeur du bien tous les ans, pendant 25 ans, ce qui permet de diminuer grandement le revenu imposable.
En déduisant les charges et en pratiquant l’amortissement des recettes locatives, il est possible de créer un déficit. Attention toutefois, si les charges sont supérieures ou égales aux loyers encaissés, le résultat sera alors nul voire même déficitaire. Les amortissements pourront alors être reportés sans limitation de durée, tant que l’activité est déficitaire, et ils seront imputés par la suite. Il s’agit ici d’une différence majeure avec les revenus fonciers classiques. Le déficit éventuellement généré en location meublée, ne peut pas être imputé sur les revenus globaux.

Autre avantage non négligeable, cette fois lors de la revente du bien, l’amortissement pratiqué n’aura pas
d’impact au regard de la plus-value immobilière. Attention toutefois pour bénéficier du régime réel à bien respecter le formalisme pour la mise en place du régime. Dès la mise en place, il faudra veiller à adresser au Greffe du Tribunal de Commerce, un formulaire Cerfa P0i sur lequel s’effectue le choix du régime : réel simplifié et le micro-BIC. Cette démarche attribuera un numéro SIRET unique. Attention là encore, cette formalité est à accomplir dans les 15 jours suivant le début de l’activité, à défaut le loueur peut se voir opposer par l’administration fiscale le régime du micro BIC. L’option pour le réel sera alors possible pour l’année suivante, mais une année pourra avoir été perdue. Il peut également être opportun de faire appel à un professionnel qui sera à même de procéder aux amortissements et accompagner le loueur pour l’établissement de la liasse fiscale.


Conseil du notaire : À l’heure où l’argent coûte peu cher grâce aux taux d’emprunt faibles et où l’investissement immobilier constitue une valeur sûre, le régime de la location meublée avec option du régime réel présente de nombreux avantages pour se constituer un patrimoine sans subir une pression fiscale importante.

Par Me Coralie GOLFIER notaire à Andernos-les-Bains

Aujourd’hui, il est nécessaire voire primordial d’organiser et d’anticiper au mieux la transmission de son patrimoine aux membres de sa famille tout en diminuant au maximum le « coût » à régler à l’administration fiscale.

Qu’entendons-nous par « membres de sa famille » ? Généralement, lors d’un décès, les biens mobiliers et/ou immobiliers sont transmis principalement à deux catégories d’héritiers : la famille par le sang (les enfants, petits-enfants c’est-à-dire la descendance) et le conjoint survivant (on exclut donc le concubin, le partenaire pacsé et l’époux en instance de divorce). Le Code civil et le Code général des impôts notamment permettent d’adapter les objectifs et offrent donc quelques outils pouvant améliorer la transmission.


LA DONATION ENTRE ÉPOUX
Quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux le régime légal de la communauté de biens réduite aux
acquêts à défaut de contrat de mariage, le régime de la séparation de biens ou la participation aux acquêts, notamment), le conjoint survivant est toujours protégé et bénéficie de droits légaux. Aux termes de l’article 757 du Code civil, le conjoint recueille soit l’usufruit de la totalité des biens existants (si le ou les enfants sont issus des deux époux) soit le quart en pleine propriété (si le ou les enfants ne sont pas issus du même lit).

Afin d’accroître les droits du conjoint, la signature d’une donation entre époux peut être envisagée par acte
notarié. Précision étant ici faite qu’elle ne portera que sur les biens existants dans le patrimoine du donateur au jour
de son décès (article 943 du Code civil) et peut être révoquée tout moment.

La donation entre époux offre un choix plus important entre la totalité en usufruit, la pleine propriété de la quotité disponible de la succession ou le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit. Cette option sera choisie lors du décès du donateur. Fiscalement, tout ce que récupère le conjoint survivant est exonéré de droit de succession.


LE CHANGEMENT DE RÉGIME MATRIMONIAL AVEC CLAUSE D’ATTRIBUTION INTÉGRALE DE LA COMMUNAUTÉ
À tout moment, les époux peuvent conventionnellement changer leur régime matrimonial. L’article 1524 du Code civil dispose que le conjoint survivant recueillera tous les biens communs présents composant la succession par
la clause d’attribution intégrale au conjoint survivant. Cependant, il ne faut pas omettre que le conjoint récupère également l’ensemble des dettes du défunt. Cette clause permet donc de transmettre l’intégralité du patrimoine au conjoint actuellement en exonération de droits de succession.

L’ASSURANCE-VIE
L’assurance-vie est l’un des placements préférés des français et est de surcroît un support intéressant mais il faut
faire attention au point de vue fiscal. En cas de décès, les primes versées aux bénéficiaires ne font pas partie de la
succession mais sous certaines conditions. D’une part, conformément aux dispositions de l’article 757 B du Code général des impôts, les droits de succession sont exigibles sur le montant des primes versées après la 70e année du souscripteur au-delà de la fraction de 30 500,00 €. Cependant, cet abattement n’est pas propre à un bénéficiaire ; il s’appliquera à tous les contrats d’assurance vie et à l’ensemble des bénéficiaires désignés par le souscripteur. L’abattement se calculera donc prorata temporis entre tous ces éléments. Une fois l’abattement utilisé, le surplus des primes est taxé aux droits de succession compte tenu du lien de filiation existant entre le
souscripteur et le bénéficiaire. D’autre part, la deuxième exception concerne les contrats d’assurance vie souscrit après le 13 octobre 1998 pour lesquels les primes versées par le souscripteur ont été réalisées avant sa 70e année. Les primes versées seront soumises à un prélèvement libératoire après un abattement de 152 500,00 € à hauteur de 20 % jusqu’au montant de 852 500,00 € et au taux de 31,25 % au-delà dudit montant. Ce support est d’autant plus intéressant si le souscripteur n’a pas de descendance mais uniquement des frères et sœurs, neveux, nièces, oncle et tante, … ou s’il veut faire bénéficier un tiers étranger sans lien de parenté (puisque l’abattement successoral est de 1 524,00 € et les droits de succession taxés à 60 %).

LA DONATION EXCEPTIONNELLE DITE « SARKOZY »
L’article 790 G du Code général des impôts permet de donner, tous les quinze ans, une somme d’argent de 31 865,00 € à la condition que le donateur soit âgé de moins de 80 ans et que le donataire soit majeur ou émancipé (enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants, et à défaut ses neveux et nièces si le donateur n’a pas de descendance).

LA DONATION & DONATION-PARTAGE
Sous réserve des droits du conjoint survivant, les enfants héritent de l’intégralité de la succession de leurs parents et ces derniers ne peuvent les déshériter de leur succession compte-tenu de leur qualité d’héritier réservataire (articles 912 et 913 du Code civil). Fiscalement, le descendant en ligne directe bénéficie d’un abattement de 100 000,00 € renouvelable lui aussi tous les 15 ans et est taxé selon un barème progressif. Une technique permettant de réaliser une économie sur les droits de donation et de succession consiste en une donation en démembrement de propriété. En effet, la donation portera uniquement sur la nue-propriété sous réserve de l’usufruit du donateur ; lequel est calculé en fonction de l’âge du donateur. L’usufruit conservé par ce dernier lui permettra notamment de garder le contrôle sur le bien immobilier et pouvoir user dudit bien (l’habiter, le louer,…)

Par exemple, Monsieur et Madame X, respectivement 65 et 64 ans, mariés sous le régime de la communauté
donnent à l’un de leurs enfants un immeuble d’une valeur de 300 000,00 €, mais uniquement la nuepropriété. L’usufruit des donateurs est évalué à 40 % de la pleine propriété selon le tableau de l’article 669 du Code général des impôts. L’immeuble donné est donc évalué à 180 000,00 €. S’agissant d’un bien commun, chaque parent donne 90 000,00 €. Grâce à l’abattement de 100 000,00 €, aucun droit de donation n’est dû. De plus, l’usufruit du donateur s’éteint à son décès (cet immeuble ne fait donc pas parti de l’actif de sa succession) et le donataire est considéré être plein propriétaire rétroactivement depuis le jour de la donation. Le donateur pourra également procéder à la mise en place d’une donation-partage voire d’une donation-partage transgénérationnelle pour celui qui souhaitent donner à la fois à ces enfants et à ces petits-enfants. Dans cet acte, les enfants renoncent aux biens du donateur au profit de leurs enfants ; tout ceci afin d’éviter une double taxation. Ces outils mentionnés ci-dessus ne sont qu’un petit échantillon des possibilités pouvant s’offrir aux Français. De ce fait, le notaire adaptera la stratégie d’optimisation de la transmission en prenant en compte la situation matrimoniale, familiale, patrimoniale.

Par Me Lloyd FOULONNEAU, notaire à Bordeaux

En dépit de l’origine ancestrale du bail emphytéotique, ce contrat de longue durée portant sur un immeuble que le preneur s’engage à mettre en valeur connaît aujourd’hui un véritable regain dans les opérations immobilières, notamment dans les projets éoliens et photovoltaïques. Topo sur ce bail aux contours parfois flous.

Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?

Aux termes de l’article l 451-1 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, un bail emphytéotique est celui qui confère au preneur un droit susceptible d’hypothèque. D’origine rurale, le bail emphytéotique a pour objectif d’associer un propriétaire à un locataire : l’emphytéote pour valoriser un fonds immobilier, en donnant à ce dernier la possibilité de l’améliorer en y réalisant des plantations ou des constructions. Ce bail peut être ainsi utilisé pour l’installation et l’exploitation de panneaux photovoltaïques sur des terrains ou des bâtiments, de fermes photovoltaïques.

Quelles sont les principales caractéristiques du bail emphytéotique ?

Ce droit peut être cédé et saisi dans les formes de la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour une durée de plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. Son statut est plus particulièrement caractérisé par le fait qu’il n’est pas possible de limiter la destination des lieux loués. On ne peut également interdire au preneur de sous-louer. Celui-ci doit régler une redevance qui est caractérisée par sa modicité. Ceci s’explique par l’obligation qu’a le preneur d’améliorer les lieux loués.

Quelles obligations pèsent sur le preneur ?

L’emphytéote doit faire du bien un usage en bon père de famille, il est tenu de conserver le bien objet de l’emphytéose en bon état d’entretien et de réparation de toute nature. Par ailleurs, le preneur a l’obligation d’acquitter les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain.

Quelle flexibilité présente le bail emphytéotique à son issue ?

Dans le silence du contrat, le bailleur devient proprié- taire en fin de bail des constructions édifiées et pro- fite des améliorations. Le bail prévoit le plus souvent la remise des constructions contractuelles en fin de bail sans indemnité. Mais le bail peut aussi prévoir une remise du terrain après démolition des aménagements que le preneur a pu réaliser en cours de bail. Par contre, le preneur ne bénéficie ni d’un droit au maintien dans les lieux, ni de l’octroi préférentiel d’un bail, ni de la perception d’une indemnité. Cependant, la stipulation d’un droit préférentiel de location à son profit à l’issue du bail est tout à fait possible.

Quelles sont les formalités de conclusion d’un bail emphytéotique ?

La preuve de l’emphytéose s’établit conformément aux règles du code civil en matière de baux.
Néanmoins, aucune forme solennelle n’est exigée quant à sa validité. En revanche, l’efficacité de ce bail, constitutif d’un droit réel immobilier et consenti pour une durée supérieure à 12 ans, est soumise à sa publi- cation au service de publicité foncière aux fins d’oppo- sabilité aux tiers au sens de la publicité foncière. Il est donc indispensable de l’établir par acte notarié ou par un écrit sous seing privé déposé ensuite au rang des minutes d’un notaire.

Quelle est la fiscalité applicable au bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique n’est pas soumis à la formalité obligatoire de l’enregistrement (sauf lorsqu’il porte sur des biens ruraux) s’agissant de la publication au fichier immobilier, elle donne lieu à une taxe de publicité fon- cière au taux de 0,7 % sur la durée du bail. S’agissant de l’option tva, aux termes de l’article 260 du cgi, le bailleur peut sur option, soumettre le bail à la tva pour la constitution du droit au profit du preneur et pour les loyers.

Pourquoi privilégier le bail emphytéotique au bail ordinaire ?

Un bail ordinaire permet d’envisager d’occuper un immeuble pour une longue durée, notamment supé- rieure à 18 ans, d’avoir la faculté de l’améliorer, plus ou moins librement, ou même l’obligation de l’édifier. Il présente donc de prime abord des fonctionnalités identiques à celles d’un bail emphytéotique. Mais dès lors que l’opération envisagée présente une certaine importance, le fait que ce type de bail ne confère qu’un droit personnel et ne présente pas les caracté- ristiques d’un droit réel immobilier s’avère un écueil. Les financeurs de projets, notamment éoliens et photovol- taïques, imposent souvent en effet de disposer d’une

Sûreté réelle, donc de recourir au bail emphytéotique. Par ailleurs, à la différence du bail emphytéotique, le bail ordinaire peut interdire, totalement ou partiel- lement, la cession et/ou la sous-location et imposer une destination voire une exploitation personnelle de l’activité. Enfin l’emphytéote est assuré d’une particu- lière stabilité d’occupation : ainsi la stipulation d’une clause de résiliation de plein droit en faveur du bailleur en cas de non-paiement du loyer confère à la jouissance de l’emphytéote une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel, peu important que la pré- carité imposée au locataire trouve son origine dans son propre fait.

Quelles sont les différences entre les baux à construction et les baux emphytéotiques ?

Les baux à construction comportent une obligation de construire contrairement aux baux emphytéotiques. Seuls les contrats de baux à construction peuvent contenir une clause limitant la possibilité pour le pre- neur d’affecter l’immeuble à d’autres usages que ceux prévus par le contrat, une telle prévision étant exclue en matière de baux emphytéotiques. Contrairement à la résiliation amiable ou judiciaire du bail à construc- tion, celle du bail emphytéotique entraîne l’extinction des hypothèques grevant le bail résilié.

Un simple particulier profane ne peut saisir toutes les subtilités de ce bail et les arbitrages avec les autres formes de bail que peuvent être le bail à construction, le bail de droit commun.

Aussi l’intervention et les conseils éclairés d’un notaire prennent ici tout leur sens.

Par Me Guillaume LABAT, notaire à Tresses

Le mécanisme de la division primaire prévu par l’article R442-1 a) du Code de l’urbanisme peut se révéler très utile et efficace puisque mis en œuvre correctement, il permet à un propriétaire de diviser son terrain en un lot à bâtir et de s’affranchir des règles relatives au lotissement (dépôt d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager selon les cas).

Cette exception, qui trouve à s’appliquer dès lors que le terrain est cédé au profit d’un tiers ayant obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, n’est toutefois pas utilisée autant qu’elle le pourrait, notamment car sa mise en œuvre en pratique présente quelques difficultés auxquelles je vais tenter de répondre sous forme de questions-réponses :

Quelle doit être l’assiette du dossier de demande de l’autorisation d’urbanisme?

Sur ce point, et jusqu’à très récemment, la doctrine et la jurisprudence divergeaient, de sorte que la marche à suivre n’était pas évidente. En effet, l’administration a toujours soutenu que le permis de construire devait être sollicité sur l’assiette initiale avant division, c’est-à-dire l’ensemble des parcelles cadastrales d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire puisque la division n’a pas encore été effectuée (rép. Ministérielle Joan du 6 juin 2010 n° 7649), alors que selon la Cour administrative d’appel de Lyon (CAA Lyon 12.11.2013) la demande pouvait porter sur l’assiette du terrain divisé. Depuis l’arrêt du Conseil d’État n°421590 du 12 novembre 2020, plus de doute possible, la demande de permis doit porter sur l’assiette foncière globale et existante au jour de la demande, et non sur la future assiette foncière.

Quid du contenu du dossier déposé : nécessité d’intégrer un plan de division ?
Aucune précision n’est donnée à ce sujet par les textes (hormis le cas spécifique du permis d’aménager). À mon sens, bien que cela ne soit pas obligatoire, et pour éviter toute discussion éventuelle, il serait préférable d’inclure dans le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme, un plan matérialisant la division envisagée, et de préciser dans la notice de présentation qu’une division primaire est projetée.

Il serait préférable d’inclure dans le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme un plan matérialisant la division engagée.

En effet, en cas de recours, le défaut de pièces entraînera l’annulation du permis mais à l’inverse le surplus de pièces n’aura aucune incidence, si ce n’est d’éclairer l’instruction menée par les services compétents.

Quid de l’instruction ?

Depuis l’arrêt du Conseil d’État du 12 novembre 2020 précité, la situation est claire : le respect des disposi- tions du règlement du plan local d’urbanisme s’apprécie au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date à laquelle l’administration a statué. La demande de permis de construire doit donc être instruite au regard de l’unité foncière avant division.

De plus, le Conseil d’État a pu ajouter qu’en cas de demande, par le pétitionnaire d’un permis de construire modificatif, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, la légalité de cette demande doit s’apprécier sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue.

Il va être intéressant de constater l’application de cette dernière précision dans le temps puisque nos contrats ainsi que notre conseil envers le client doivent d’ores et déjà être adaptés en conséquence, et devront évidemment l’être au fil des nouvelles décisions rendues.

Est-il impératif que le permis de construire ou d’aménager soit antérieur à la division foncière ? Doit-il être purgé du délai de recours des tiers et du délai de retrait de l’administration au moment de la division foncière ?

Oui, la division ne peut s’opérer à peine de nullité qu’après l’obtention du permis de construire ou d’aménager. Peu importe que l’autorisation d’urbanisme soit en cours d’instruction, il faut qu’elle soit obtenue au jour de la constatation de la division, c’est-à-dire dans la majorité des cas, le jour de la signature de l’acte de vente du terrain divisé. Le Conseil d’État a d’ailleurs rappelé (CE, 18 oct. 1995, n° 122365) que le dépôt de la demande de permis ne per- met pas au cédant de bénéficier de l’exception de lotissement. Le permis de construire ou d’aménager doit avoir été obtenu antérieurement à la division. L’autorisation d’urbanisme doit donc être délivrée au jour de la division foncière mais pas nécessairement purgée. Toutefois, il est conseillé, pour des raisons évidentes de sécurité juridique, d’attendre le caractère définitif de l’autorisation avant de procéder à la division.

Qui doit être le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme ?
Pour que la division primaire fonctionne, le titulaire de l’autorisation d’urbanisme obtenue doit nécessairement être l’acquéreur (ou le locataire) du terrain divisé.

Un transfert d’autorisation d’urbanisme peut-il également permettre le recours à la division primaire ?
Oui, l’administration a reconnu que l’article R442-1 a) est applicable à « tout bénéficiaire d’un permis, que ce bénéficiaire en ait fait initialement la demande ou ait obtenu le transfert d’un permis préalablement délivré » (rép. ministérielle Huyghe n°41893 – 6 avril 2010).

Quel que soit le mécanisme choisi, la division foncière doit être étudiée en amont du projet immobilier

Dans cette dernière hypothèse le permis obtenu par le Vendeur ou par un autre bénéficiaire doit impérativement être transféré à l’acquéreur effectif du terrain avant la signature de la vente. L’arrêté de transfert doit dans tous les cas être obtenu, et idéalement purgé de la même façon que le permis de construire ainsi que j’ai pu l’expliquer précédemment.

L’acte de vente qui serait passé sans que l’autorisation d’urbanisme soit délivrée, serait passé en fraude aux règles du lotissement, et par conséquent entaché de nullité. Il convient donc d’être vigilant.

La division foncière quel que soit le mécanisme choisi doit être étudiée en amont du projet immobilier à réaliser et sur ce point, le notaire a un réel devoir de conseil, tant, sur le montage le plus adéquat à retenir, que sur la temporalité souhaitée. La division primaire peut s’avérer parfois compliquée à mettre en œuvre, mais elle peut permettre un gain de temps considérable compte tenu des délais souvent long imposés par le respect des règles du lotissement. En pareille hypothèse, et lorsque la contrainte du temps est mise en relief, recourir à des mécanismes différents tels que la division primaire, ou le permis valant régularisation (Article R442-2 du Code de l’urbanisme) peut alors s’avérer très favorable.

Me Chloé FLAUX, notaire à Bordeaux.

 

Malgré le contexte sanitaire, les notaires girondins ont dévoilé les chiffres de l’immobilier en Gironde lors d’une conférence de presse intégralement filmée.

Visionnez la conférence de presse :

 

 

Depuis la loi du 18 novembre 2016, dite de modernisation de la justice du XXIe siècle, le divorce par consentement mutuel a été profondément modifié, et attribue au notaire un rôle de premier plan, aux côtés et en concertation avec les avocats. En effet, il a été mis en place un divorce dit « sans juge » ou « déjudiciarisé », prenant la forme d’une convention (ou acte) sous seing privé contresignée par avocats, et déposé au rang des minutes du notaire.

 

Ce sont ces aspects du divorce par consentement mutuel déjudiciarisé que nous allons aborder. Il y a donc trois phases différentes dans le cadre de ce nouveau divorce qui vont s’ouvrir et donner lieu à l’établissement de trois actes distincts que sont la convention de divorce (établie par les deux avocats des époux), l’acte de dépôt de cette même convention (établi par le notaire) et le cas échéant un état liquidatif du régime matrimonial (établi par les avocats lorsque les opérations liquidatives sont mineures ou par le notaire en présence d’un ou plusieurs biens immobiliers ou d’opérations liquidatives complexes).

Dans quels cas peut-on recourir au divorce par consentement mutuel sans juge ?

Le notaire intervient désormais dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel déjudiciarisé dans le cas où les époux s’entendent sur le principe de la rupture de leur mariage et ses effets, conformément aux dispositions de l’article 229-1 du code civil. Ainsi, les époux vont recourir aux services et à l’expertise d’un notaire dans deux cas : soit pour le dépôt de la convention de divorce par consentement mutuel au rang de ses minutes, soit pour l’établissement de la liquidation de leur régime matrimonial, lorsqu’ils détiennent des biens immobiliers, ou lorsque celle-ci nécessite des opérations liquidatives particulières telles que le calcul des récompenses ou des créances entre époux, ou encore lorsqu’ils souhaitent maintenir certains biens en indivision (par le bais d’une convention d’indivision). Le divorce par consentement mutuel sans juge repose sur le consentement des époux et celui-ci doit porter non seulement sur le principe du divorce mais aussi sur l’ensemble de ses conséquences patrimoniales et extrapatrimoniales, tel que cela résulte de l’article 229-3 du code civil. Étant donné que le juge n’intervient plus dans cette procédure (hormis le cas abordé ci-après), le divorce doit envisager tous les aspects de la séparation des époux, et ce divorce ne peut donc pas porter sur une partie seulement du patrimoine des époux ou ne pas déterminer les modalités de paiement d’une éventuelle prestation compensatoire, ou de la garde des enfants. En revanche, il est à noter que le divorce par consentement mutuel devenu depuis la réforme, par principe, un divorce par consentement mutuel sans juge, ne pourra pas s’appliquer dans deux cas : lorsque l’un des époux est placé sous un régime de protection (c’est qu’il est placé sous sauvegarde de justice, curatelle ou tutelle) ; il s’agit ici d’un cas d’exclusion de la possibilité de recourir à ce « nouveau » divorce ; et lorsque l’un ou plusieurs des enfants mineurs du couple demande à être auditionné par le Juge (c’est ici un cas d’exception qui sera abordé ci-après).

Quelles sont les conséquences d’une demande d’un enfant mineur du couple à être entendu par le Juge ?

Lorsqu’un couple souhaite divorcer et recourir au divorce par consentement mutuel, il faut attirer leur attention sur la possibilité pour un enfant mineur, en âge de discernement, à être entendu par le Juge. Pour permettre à un enfant mineur d’exercer ce droit dans le cadre du divorce de ses parents, la loi du 18 novembre 2016 lui offre la possibilité d’en être informé ; cela prend la forme d’un formulaire, sur un modèle fixé par décret, qui lui permet de prendre connaissance de la possibilité de demander à être auditionné par le juge. Seuls les enfants capables de discernement peuvent recevoir cette information et demander éventuellement à rencontrer le Juge. Dans ce cas, la demande d’un enfant mineur du couple à être auditionné par le juge va faire « basculer » le divorce par consentement mutuel déjudiciarisé, en divorce par consentement mutuel judiciaire. Il faudra alors que les époux (conseillés utilement par leurs avocats), s’ils souhaitent poursuivre la voie d’un divorce pacifié, saisissent le juge aux affaires familiales par requête conjointe d’une demande en divorce par consentement mutuel. Cependant, il résulte des chiffres fournis par le ministère de la justice que ces cas de demande d’audition par un enfant mineur sont rares ; en effet, désormais le principe du divorce par consentement mutuel est celui d’un divorce sans juge, avec un accompagnement précieux tant des avocats que des notaires amenés à travailler de plus en plus souvent ensemble.

Quel est le rôle du notaire dans le traitement d’un dossier de divorce par consentement mutuel ?

Lorsqu’il est sollicité pour traiter un dossier de divorce par consentement mutuel, le notaire peut désormais intervenir à deux titres. Tout d’abord en qualité de notaire dépositaire (de la convention de divorce) mais également en qualité de notaire liquidateur (du régime matrimonial). Ces deux interventions revêtent les caractéristiques suivantes :

– En qualité de notaire dépositaire, le notaire va intervenir postérieurement à l’établissement de la convention de divorce ; en effet, celle-ci sera établie par les avocats des époux (chaque époux devant depuis cette réforme avoir son propre avocat), par acte sous seing privé contresignée par leurs avocats, lors d’une réunion commune. À ce titre, il est imposé au notaire par le code civil de contrôler un certain nombre de mentions obligatoires, qui si elles font défaut vont amener le notaire dépositaire à refuser le dépôt de la convention de divorce au rang de ses minutes.

– Le notaire peut également intervenir dans la procédure de divorce par consentement mutuel en qualité de notaire liquidateur, et ce, soit à la demande des époux, soit lorsque les époux détiennent des biens soumis à publicité foncière (c’est-à-dire des biens immobiliers). Dans le premier cas, les époux peuvent demander, en l’absence de biens immobiliers, au notaire de leur choix de participer avec les avocats à l’établissement de la convention de divorce par consentement mutuel et en concertation avec ces derniers. Ce sera notamment le cas dans le cadre de calcul de récompenses ou de créances entre époux, parfois dans le calcul de la prestation compensatoire, ou lorsqu’il est envisagé de maintenir certains avantages matrimoniaux. C’est ici un bel exemple de complémentarité de l’expertise de deux professions dont le rôle est accru depuis la mise en place de ce nouveau divorce. Le notaire interviendra également en tant que liquidateur lorsque les époux sont propriétaires de biens immobiliers, car en présence de tels biens, la forme notariée (dite authentique) de l’acte liquidatif est imposée par la loi. Il pourra alors être établi par le notaire, parallèlement à l’établissement de la convention de divorce par les avocats, un acte de liquidation et de partage du régime matrimonial des époux, un acte d’attribution d’un ou plusieurs immeubles appelée dation en paiement, une convention d’indivision, ou encore une reconnaissance de dette avec inscription d’hypothèque sur le bien immobilier (en vue du règlement d’une prestation compensatoire, par exemple).

Concrètement, comment s’organisent ces différentes phases d’établissement des actes permettant d’aboutir au divorce ? Y a-t-il des délais à respecter ?

Il y a effectivement des délais à respecter visés par le code civil. En dehors des points abordés précédemment (à savoir la nécessité ou pas d’établir un état liquidatif du régime matrimonial notamment), lorsque la convention de divorce par consentement mutuel a été établie par les avocats, le projet est envoyé à chaque époux par son avocat, par lettre recommandée avec accusé de réception. La réception de ce projet de convention de divorce fait courir un délai de réflexion de quinze jours. Passé le délai de quinze jours, il peut être procédé à la signature de la convention de divorce par les époux et contresignée par les avocats (cela a lieu lors d’une réunion commune, en présence de toutes les parties concernées). À compter de la signature de la convention de divorce par consentement mutuel contresignée par les avocats, l’avocat désigné dans la convention adresse au notaire également désigné dans la convention un exemplaire de la convention signée, avec toutes les pièces annexes, dans un délai de sept jours ; cet envoi peut être fait par lettre recommandée avec accusé de réception, ou déposé en l’étude du notaire contre récépissé. Une fois cet envoi de la convention et des pièces annexes effectué, et réceptionné par le notaire, ce dernier a un délai de quinze jours pour établir l’acte de dépôt de la convention de divorce au rang de ses minutes. Il procède alors au contrôle des mentions légales obligatoires évoquées ci-dessus.

À quel moment les époux sont-ils divorcés, en l’absence d’un jugement rendu par un magistrat ?

Une fois que les différentes étapes d’élaboration de la convention de divorce sont suivies, que les époux ont bien bénéficié du délai de réflexion de quinze qui leur est offert par la loi, et que ladite convention de divorce est déposée par le notaire désigné au rang de ses minutes (actes), les époux sont valablement divorcés ; en effet, c’est le dépôt de la convention au rang de ses minutes, effectué par un notaire (après respect et contrôle de toutes les obligations légales) qui rend le divorce effectif. Afin de permettre aux époux de justifier de leur divorce, et aux avocats d’effectuer les démarches auprès des services de l’état civil, le notaire délivre aux avocats et aux clients une attestation mentionnant notamment leur identité et la date du dépôt de la convention de divorce.

Quel est le coût de ce divorce par consentement mutuel déjudiciarisé ?

Lorsque le notaire procède au dépôt de la convention de divorce contresignée par avocats, le coût de l’établissement de cet acte est de 50,40 euros TTC. Lorsqu’un des époux, ou les deux, bénéficient de l’aide juridictionnelle, le coût de l’établissement de cet acte est de 18 euros TTC. Lorsque le notaire doit établir un acte liquidatif du régime matrimonial, parallèlement au dépôt de la convention de divorce, il doit calculer les frais d’établissement de cet acte, qui est notamment soumis à une imposition appelée droit de partage. Actuellement, ce droit de partage est de 2,5 % sur le montant de l’actif net partagé. À compter du 1er janvier 2021, ce droit de partage sera réduit à 1,80 %, puis à 1,10 % à compter du 1 er janvier 2022, ainsi qu’il résulte de la loi de finances pour 2020 votée le 28 décembre 2019. Ce qui représentera une économie non négligeable pour les clients. Par ailleurs, il appartient de déterminer dans la convention de divorce la répartition des frais de divorce entre les époux. À défaut de précision dans la convention, les frais du divorce (et des actes qui en découlent) seront supportés par moitié.

Par Me Alexandra TEANI, notaire à Bordeaux

 

De nos jours, le démembrement de propriété se révèle de plus en plus fréquent, de par son utilité sur plusieurs points. Le démembrement de propriété a pour but de répartir, dissocier, redistribuer les droits de jouissance d’un bien entre plusieurs personnes. On dissocie : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement a des conséquences sur les rapports bailleur-locataire lorsque le bien est loué. Nous allons dans cet article vous détailler
les conséquences de ce montage.

QU’EST-CE QUE LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ ?

Juridiquement, le démembrement de propriété consiste en la séparation du droit de propriété en deux droits distincts : d’une part la nue-propriété détenue par le nu-propriétaire, et d’autre part l’usufruit détenu par l’usufruitier. Il s’agit donc de détacher certains éléments du droit de propriété pour les transférer à une autre personne. La nue-propriété est le droit de disposer, dans une certaine mesure, du bien. Quant à l’usufruit, droit de propriété réel temporaire, celui-ci permet de jouir du bien c’est-à-dire de l’occuper ou d’en tirer des revenus locatifs, mais à charge d’en conserver la substance. Par définition, l’usufruit est temporaire, qu’il soit viager ou à durée fixe. Une des conséquences principales, en droit des obligations, est que, lorsque le droit de propriété est démembré, chaque partie ne peut plus disposer librement du bien. En effet, chacun doit demander l’accord de l’autre. En pratique, cela entraine plusieurs conséquences :

– le bien ne peut pas être vendu sans le consentement commun du nu-propriétaire et de l’usufruitier ;

– l’usufruitier a l’obligation de conserver la chose (et au terme de l’usufruit de la restituer) ; le bien devra en principe être restitué dans son état d’origine au nu- propriétaire ;

– le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier jouir paisiblement de la chose.

QUI PEUT LOUER LE BIEN DÉMEMBRÉ ?

L’usufruitier, qui a le droit d’utiliser le bien, a le pouvoir de conclure les baux d’habitation. Le droit de jouissance conféré à l’usufruitier signifie qu’il peut consentir, seul, un contrat de location d’une durée inférieure à neuf ans conformément à l’article 595 du Code civil et en percevoir les revenus.

Une limite existe cependant concernant la conclusion de baux commerciaux ou ruraux : en effet, le Code civil considère la conclusion de ces baux comme des actes de disposition qui nécessitent alors l’accord du nu-propriétaire. L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. Si l’usufruit venait à cesser avant la fin du bail, ce dernier serait inopposable au nu-propriétaire pour la durée du bail restant à courir.

NU-PROPRIÉTAIRE OU USUFRUITER – BAILLEUR : QUI DOIT SUPPORTER LES RÉPARATIONS ?

Droits et obligations de chacun :
D’une manière générale, le Code civil prévoit un régime par défaut pour encadrer les rapports entre nu- propriétaire et usufruitier. Qu’il soit loué ou non, un immeuble comporte des charges qui doivent être réparties entre usufruitier et nu-propriétaire. Lorsque le bien n’est pas mis en location, l’article 605 du Code civil, prévoit que le principe de répartition des réparations entre le nu-propriétaire et l’usfruitier se fait de la manière suivante :

• l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ;

• Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasion- nées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Constitue, d’une manière générale, des grosses réparations, toutes celles qui concernent les fondations, la structure et la solidité générale de l’immeuble (poutres, murs, toitures notamment). Le reste étant de l’ordre de l’entretien, c’est-à-dire utile au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

Néanmoins, l’origine du démembrement est le plus souvent conventionnel ; les parties peuvent, ainsi, déroger aux règles prévues dans le Code civil en stipulant dans le contrat, par exemple, d’autres règles de jouissance du bien ou de répartition des charges. Lorsque le bien est mis en location, l’usufruitier en tire des revenus fonciers. Dans les rapports avec le locataire, c’est donc l’usufruitier qui assumera le rôle et les obligations d’un propriétaire classique ; le nu-propriétaire n’étant qu’un tiers dans cette relation bailleur/locataire. Au regard du droit locatif, l’usufruitier-bailleur est donc considéré comme étant le seul propriétaire du bien et dis- pose de toutes les prérogatives d’un bailleur classique (conclure et signer le bail, souscrire à une assurance loyer impayé, encaisser les loyers, etc.) et il est égale- ment tenu des mêmes obligations qu’un propriétaire traditionnel à l’égard des locataires de l’immeuble sur lequel porte son usufruit. Non seulement l’usufruiter est tenu aux dépenses d’entretien du bien mais aussi aux grosses réparations qui ne sont plus à la charge du

nu-propriétaire mais doivent être supportées désormais par l’usufruitier-bailleur. En effet, la jurisprudence a inversé le principe traditionnel en jugeant que c’est à l’usufruitier-bailleur de supporter toutes les réparations, qu’elles soient d’entretien ou considérées comme grosses réparations (arrêt du 28 juin 2006 de la Cour de Cassation, 3e Chambre civile 05-15.563). Enfin, l’usufruitier devra également supporter toutes les réparations en cas de dégradations du bien commises par un locataire indélicat. L’extinction d’un usufruit ne remet pas en cause le bail. Le nu-propriétaire reprend le bail en cours et doit attendre la fin du bail afin d’envisager d’y mettre fin, en respectant, bien évidemment, son pré- avis. Une fois encore, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent prévoir dans l’acte de démembrement ou plus tard, par mandat, une répartition conventionnelle différente des pouvoirs d’administration, où les pouvoirs sont plus partagés, ou attribués dans leur intégralité à un seul.

LES DROITS ET OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER ET DU NU-PROPRIÉTAIRE EN MATIÈRE FISCALE

En cas de démembrement du droit de propriété et de mise en location du bien loué, nu-propriétaire et usufruitier ont des obligations fiscales différentes. En effet, comme nous allons le voir, le nu-propriétaire est

fiscalement transparent car toutes les dépenses (entre- tien, grosses réparations, charges locatives, etc.) ont été, dans ce cas, supportées par l’usufruitier-bailleur. Fiscalement, dès lors que le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif imposable (les loyers revenant à l’usufruitier ; tout comme les dépenses réparatives incombant à l’usufruitier), il ne peut, en principe, déduire aucun déficit foncier afférent au bien mis en location.

Quant à l’usufruitier, ce dernier perçoit les revenus générés par la location du bien, c’est-à-dire les loyers, et, comme nous l’avons vu précédemment, il est égale- ment tenu des réparations. Pour cette raison, en application de l’article 156 du Code général des impôts, l’usufruitier est autorisé, comme un bailleur classique, à opérer une déduction des charges et des frais qu’il aurait pu engager dans le cadre de la mise en location du bien. Cela signifie qu’il pourra déduire de ses revenus non seulement les frais et charges liés à son activité de location (frais de gestion du bien ou intérêts d’emprunt notamment) mais également les dépenses d’entretien ou de réparations (qu’il peut, par ailleurs, également amortir selon le cas). Il est donc recommandé à l’usufruitier-bailleur de s’enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel ou professionnel, selon le cas, afin de bénéficier de la possibilité de déduire les charges et pratiquer les amortissements. Concernant le paiement des impôts locaux, lorsque le bien est libre, l’usufruitier est redevable du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Si le bien est loué, la taxe d’habitation incombera au locataire. Le paiement de l’IFI incombe également, en principe, à l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété. Dans certains cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs, selon une répartition qui dépend de l’âge de l’usufruitier par référence à un barème fiscal. Il en est ainsi en cas de démembrement résultant d’une succession, ou en cas de donation ou legs avec réserve d’usufruit au profit d’une personne morale, ou en cas de démembrement résultant de la vente de la nue-propriété. Le nu-propriétaire a, alors, la possibilité de déduire de son assiette IFI les dettes découlant de la conservation ou de l’acquisition du bien démembré, alors même que celui-ci ne figure pas dans son patrimoine imposable.

Me Cécile SAMPAIO notaire à Bordeaux.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JANVIER 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de janvier.

Source :  La lettre Conseils des Notaires N°49

Nous sommes entrés depuis maintenant presque un an dans une période marquée par une métamorphose à marche forcée des modes de vente des biens de grande consommation. Qu’il s’agisse d’une conséquence des enjeux liés à la situation sanitaire du pays, ou de réorganisations des modes de distribution liés au défis environnementaux et de redynamisation des centres urbains, il est fort à parier que des mouvements de cessions, acquisitions ou transformation des surfaces commerciales vont apparaître dans les prochains mois. Il nous paraît donc utile de dresser le panorama actuel des autorisations d’exploitation commerciale, dont le régime a été fortement impacté dans la décennie passée, par deux réformes introduites par (i) la loi dite Pinel du 18 juin 2014 et (ii) plus récemment par la loi dite ELAN du 23 novembre 2018.

QUEL EST L’OBJECTIF POURSUIVI EN ENCADRANT LA CRÉATION DE SURFACES DE VENTE ?

Face au développement anarchique de la grande distribution sur des surfaces de plus en plus importantes dans les années 1970, le législateur a souhaité encadrer leur développement au moyen de la loi dite Royer du 27 décembre 1973, et confier à divers acteurs locaux et nationaux le soin de valider les projets de développe- ment commerciaux en amont.

Aujourd’hui, les critères permettant d’apprécier la valeur ajoutée pour un territoire de l’installation d’une surface commerciale importante se sont multipliés. Sont matière de transports publics que d’infrastructures routières) du site choisi pour l’implantation. Les concepts novateurs sont aussi encouragés. Le dispositif permet également un contrôle sur la durée : le développement est maitrisé sur toute la durée de vie du projet, avec des obligations en termes de démantèlement des installations commerciales à la fin de leur exploitation.

DANS QUELLES HYPOTHÈSES DOIT-ON SOLLICITER UNE AUTORISATION D’EXPLOITATION COMMERCIALE ?       

Une autorisation d’exploitation commerciale est nécessaire en vue de la création d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 1 000 m2, ou de l’extension d’une surface de vente préexistante amenant à dépasser ce seuil. Elle est également requise en cas de changement de secteur d’activité d’une surface de vente supérieure à 1 000 m2 lorsque le commerce est à prédominance alimentaire, ou supérieure à 2 000 m2 pour les changements affectant les autres commerces. Sont par ailleurs concernés les regroupements de surfaces de vente préexistantes si elles aboutissent à un dépassement du seuil de 1 000 m2 pour les surfaces à prédominance alimentaire et 2 500 m2 pour les autres surfaces de vente.
La surface de vente s’entend comme la superficie des espaces couverts et non couverts affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l’exposition des marchandises proposées à la vente, au paiement des marchandises, et à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente. À ces saisies obligatoires de la commission départementale d’aménagement commercial vient s’ajouter une possibilité de saisie de cet organe par un élu local pour avis sur un projet compris entre 300 m2 et 1 000 m2, dans les communes de moins de 20 000 habitants uniquement.

Une expérimentation était également en cours à Paris jusqu’à la fin de l’année 2020 afin d’abaisser le seuil à 400 m2. Enfin, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé la possibilité d’instaurer des zones en centre-ville dites « d’opération de revitalisation du territoire » (ORT) au sein desquelles les créations de surfaces commerciales ne feront pas l’objet d’une autorisation, et ce dans le but d’encourager le développement économique des zones concernées. Les zones d’aménagement concerté (ZAC) de centres urbains sont également hors dispositif, afin de ne pas compromettre l’opération d’aménagement dans ses orientations.

LES SURFACES DE VENTE SONT-ELLES LES SEULES CONCERNÉES PAR CETTE OBLIGATION D’AUTORISATION ?

Depuis le 27 mars 2014, les créations ou extensions de « drives », ou « point de retrait auto/express » sont soumises à autorisation dans tous les cas, sauf à ce qu’ils aient été autorisés par un permis de construire ou une déclaration préalable antérieure à cette date. Les « drives » des enseignes de restauration rapide ne sont cependant pas concernés.

Existe-t-il des activités qui échappent à l’obligation d’obtention de ces autorisations ?

Ne sont pas concernées par les autorisations d’exploitation les activités de pharmacie, les commerces de véhicules, les stations de distribution de carburant ainsi que les halles et marchés établis sur des dépendances du domaine public. Les commerces des aéro- ports et des gares sont également exclus du dispositif dans certains cas. Les cinémas font aussi l’objet d’un traitement particulier par le code du cinéma et de l’image animée. Il en va de même des surfaces affectées au négoce, qui n’accueillent pas le grand public des consommateurs mais des professionnels.

Quand doit-on introduire la demande d’autorisation ?

Deux hypothèses sont à retenir pour l’introduction de la demande :

– Si la création ou la modification de la surface de vente intervient dans le cadre d’une opération nécessitant l’obtention d’un permis de construire, c’est l’arrêté de permis de construire qui vaut autorisation d’exploitation commerciale. La commission départementale rendra un avis dans le cadre de l’instruction du permis. L’instruction de la demande de permis s’en voit allongée de deux mois (voire cinq mois en cas de recours, ou d’auto-saisine devant la commission nationale). Il est donc nécessaire de prendre en compte le délai supplémentaire dans le projet d’installation ou de construction, et d’en tirer les conséquences dès l’avant- contrat en cas de vente par exemple.

– Si la création ou la modification de la surface de vente ne nécessite pas de travaux, l’autorisation sera délivrée directement par la commission départementale d’aménagement commercial préalablement à l’ouverture du commerce concerné.

La commission dispose d’un délai d’instruction de deux mois pour se prononcer à compter du dépôt d’un dossier complet par le demandeur. L’autorisation mentionne la surface de vente autorisée, ou l’emprise au sol de la piste de ravitaillement en ce qui concerne les « drive ». Elle précise également la superficie des emplacements de stationnement autorisés dans le cadre de la création de la surface de vente. Le législateur a réduit le ratio de surface d’emplacements de stationnement à 75 % de la surface de plancher des bâtiments affectés à usage de commerce, hors emplacements réservés aux véhicules dits « propres ». Dans tous les cas, il conviendra d’obtenir préalablement à la mise en œuvre du projet toutes les confirmations d’absences de recours nécessaires.

QUEL EST L’ORGANE COMPÉTENT POUR DÉLIVRER L’AUTORISATION ?

Qu’il s’agisse d’un avis dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis de construire ou d’une décision hors travaux, c’est la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) qui se prononce. Elle est composée de personnalités qualifiées et d’élus désignés par le Préfet. Il existe également une commission nationale (CNAC) compétente pour les très grands projets (supérieurs à 20 000m2) via une autosaisine, ou pour les recours dans certaines hypothèses.

QUELS RECOURS SONT POSSIBLES À L’ENCONTRE DE LA DÉCISION DE LA COMMISSION ?

Les recours à l’encontre des décisions de la CDAC sont recevables en ce qui concerne le demandeur pendant une durée d’un mois à compter de la réception de la notification qui lui est adressée ou dans le mois de la publication de la décision en ce qui concerne les tiers, à condition d’être un professionnel dont l’activité se situe dans la zone concernée par le projet et est susceptible d’être impactée par celui-ci. La CNAC dispose d’un délai de quatre mois pour confirmer ou infirmer la décision prise par la CDAC.
Elle ne peut émettre qu’une décision d’approbation ou de refus de la totalité du projet. Son silence pendant cette période vaut confirmation de la décision de la CDAC. Le recours auprès de la CNAC est le préalable à un recours devant la juridiction administrative. Ce préalable ne concerne cependant pas les personnes pouvant former un recours devant la CNAC (pétitionnaire, maire de la commune, membres de la CDAC, professionnels impactés).

Ce recours dit « contentieux » est possible devant la cour administrative d’appel pendant une durée de deux mois. Le demandeur doit justifier d’un intérêt à agir et les recours abusifs sont sanctionnés. En dernier recours, l’affaire peut être portée devant le Conseil d’État.

QUELLE EST LA DURÉE DE VALIDITÉ DE L’AUTORISATION DÉLIVRÉE ?

La durée de validité de l’autorisation dépend de la sur- face autorisée quand il s’agit d’une autorisation com- prise dans un permis de construire. Elle est de trois ans pour les projets dont la surface est inférieure ou égale à 2 500 m2, cinq ans pour les projets comprenant entre 2 500 et 6 000 m2 et sept ans pour les projets d’une surface supérieure à 6 000 m2. En ce qui concerne les autorisations hors du cadre d’un permis de construire, elles sont valables trois ans. On le voit, le législateur encadre de plus en plus et sur la base de critères de plus en plus nombreux la création de ces surfaces qui font le tissu économique de nos villes et de leurs périphéries. Il est donc indispensable d’avoir une vision d’ensemble du projet avant de le soumettre l’approbation de la commission prévue à cet effet, et plus généralement dès avant la signature de tout avant-contrat afin d’adapter les délais de réalisation à ces exigences commerciales. L’acquisition d’un ensemble commercial nécessitera avant toute chose un audit approfondi des autorisations commerciales délivrées par votre notaire, la sanction du non-respect de cette réglementation pouvant aller jusqu’à la fermeture de la surface commerciale non autorisée.

Par Me Pierre-Yves FAUCONNIER, notaire à Bordeaux

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JANVIER 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de janvier.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°55

L’acquisition d’un bien immobilier, compte-tenu de l’engagement financier majeur qu’il implique, représente, de nos jours, un enjeu important. Afin d’éviter de grandes désillusions, de nombreux points sont à vérifier avant de s’engager. Parmi ceux-ci, se pencher sur la question de la conformité de la construction au regard des règles d’urbanisme n’est pas à négliger. Au-delà du potentiel acquéreur, soucieux de la sécurisation juridique de son investissement, les développements qui suivent intéresseront également le propriétaire désireux de vendre son bien immobilier au meilleur prix.

Qu’est-ce qu’une construction irrégulière ?

Il fut un temps où les caractéristiques des constructions n’étaient limitées que par les capacités techniques de leur époque et les capacités financières de leur auteur. Puis, organisant la vie en société, la règle de droit est venue progres- sivement réglementer le domaine de la construction, comme dans tant d’autres secteurs. De nos jours, différentes règles législatives et réglementaires, s’appliquant tant à l’échelon national que local, viennent fixer les prescriptions applicables aux constructions. Toute construction ne respectant pas ces règles sera dite « irrégulière », ce qui pourra entraîner un certain nombre de conséquences, qui peuvent s’avérer fâcheuses pour son propriétaire. En pratique, l’outil de l’autorité administrative pour s’assurer du respect des règles d’urbanisme sont les autorisations d’urbanisme (par exemple le permis de construire ou la déclaration préalable). Tous travaux de construction d’un ouvrage, ou modifiant une construction existante, doivent être précédés par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, sauf ceux expressément et limitativement exemptés. Ainsi, un premier cas d’irrégularité apparaît clairement : les travaux réalisés sans obtention d’une autorisation d’urbanisme seront irréguliers. Ce sera le cas, par exemple, d’une maison édifiée sans permis de construire, que celui-ci n’ait pas été sollicité, qu’il ait été refusé par l’autorité administrative, ou encore qu’il ait été annulé ou retiré.

Un second cas d’irrégularité, moins connu, n’est pas à négliger : les travaux réalisés, pourtant précédés d’une autorisation d’urbanisme, seront frappés d’irrégularité, si leur réalisation ne respecte pas les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme obtenue. Cela sera le cas, par exemple, d’une maison construite d’un étage sur rez-de-chaussée, alors que le permis de construire avait été obtenu pour la réalisation d’une maison élevée d’un simple rez-de-chaussée.

Comment déterminer la régularité ou l’irrégularité d’un bâtiment ?

Tous travaux soumis à l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme doivent donner lieu, après leur réalisation, au dépôt, auprès de l’autorité administrative (en pratique, auprès de la mairie du lieu de situation de l’ouvrage), d’un formulaire dénommé « déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux » (souvent désignée par son acronyme DAACT). Par le dépôt de ce formulaire, le maître de l’ouvrage atteste, auprès de l’autorité administrative, l’achèvement des travaux, et ce en respectant les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme qu’il avait obtenue, c’est à dire en conformité avec cette dernière. L’autorité administrative dispose alors d’un délai (pouvant aller de 3 à 5 mois), pendant lequel elle peut vérifier et, le cas échéant, contester la conformité des travaux réalisés au regard de l’autorisation d’urbanisme obtenue. À défaut de contestation à l’expiration de ce délai, les travaux seront réputés conformes, et donc réguliers. En pratique, il est donc extrêmement important pour tout futur acquéreur, afin de vérifier la régularité de la construction qu’il envisage d’acquérir, de se faire communiquer, par le propriétaire de l’immeuble (et, en cas de doute, après vérification auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble), tous documents permettant de justifier du respect des règles d’urbanisme, c’est-à-dire :

– la (ou les) autorisation(s) d’urbanisme délivrée(s), permettant de s’assurer que les travaux de construction initiale et/ou les travaux postérieurs ont bien été précédés d’une autorisation. À cet égard, il est important de pouvoir consulter l’intégralité de l’autorisation, en ce compris les pièces graphiques ;

– la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux portant accusé de réception par l’autorité administrative, ainsi qu’un justificatif écrit, émanant de ladite autorité administrative, attestant de l’absence de contestation de la conformité des travaux dans le délai légal. Ceci, afin de vérifier que les travaux réalisés l’ont bien été en conformité avec l’autorisation délivrée.

Ces vérifications réalisées, l’immeuble désiré peut s’avérer une construction irrégulière. Se pose alors la question de l’opportunité de l’acquisition d’un tel bien. La prise de décision passe nécessairement par la connaissance et l’acceptation des sanctions pouvant résulter de cette irrégularité.

Quelles conséquences pour le propriétaire d’une construction identifiée comme irrégulière ?

Pour répondre à cette question, analysons les sanctions encourues par une construction irrégulière.
Nous pouvons les classer en trois ordres :

• Sanctions pénales :

Le fait de réaliser des travaux sans avoir obtenu d’autorisation d’urbanisme, ou en contradiction avec les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme obtenue constitue un délit, susceptible d’être poursuivi à ce titre devant les juridictions pénales. De manière pratique, les sanctions peuvent consister en une amende, pouvant aller jusqu’à un emprisonnement en cas de récidive, ainsi qu’en l’obligation (laquelle peut être prononcée sous astreinte ou même exécutée d’office) de mise en conformité de l’ouvrage avec l’autorisation obtenue, ou sa démolition s’il a été édifié sans autorisation. À noter que ces dernières sanctions, de mise en conformité ou de démolition suivent le bien, et doivent donc être exécutées par le nouveau propriétaire, en cas de vente.

Le délai de prescription de l’action pénale est fixé à 6 ans à compter de l’achèvement des travaux, c’est- à-dire à compter du jour où les constructions sont en état d’être utilisées conformément à l’usage pour lesquelles elles sont destinées. À noter que la date de l’achèvement s’apprécie concrètement, et sa preuve peut être apportée par tous moyens. Par conséquent, en pratique, dans l’hypothèse où ce délai serait susceptible d’être prescrit, il convient de s’en assurer par la production, par le propriétaire, de tout élément permettant de justifier de la date de l’achèvement des travaux.

• Sanctions civiles :

Cela consiste en la possibilité pour un tiers subissant un préjudice personnel et direct du fait de la réalisation d’une construction irrégulière de saisir la juridiction civile en vue d’obtenir la réparation de son préjudice, soit par l’allocation de dommages-intérêts, soit même par la prononciation de la démolition de la construction aux frais du propriétaire. Cette action civile se prescrit par un délai de 5 ans à compter du jour où l’auteur du recours a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action. Également, la commune, ou l’établissement public de coopération intercommunale s’il est compétent en la matière, peut saisir la juridiction civile en vue d’obtenir la mise en conformité de l’ouvrage ou sa démolition.

Cette action civile de la personne publique se prescrit par un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Par conséquent, et a l’instar de ce qui a été dit ci-avant concernant l’action pénale, il est particulièrement important de s’assurer que l’action est prescrite, par la production, par le propriétaire, de tout document permettant de justifier de la date de l’achèvement des travaux.

• Sanctions administratives :

Les sanctions administratives sont en réalité des mesures de police administrative, et ont la particularité d’être imprescriptibles. Nous pouvons en décompter trois :

– Tout d’abord, une construction irrégulière peut se voir interdire le raccordement aux divers réseaux de distribution collective (eau, gaz, électricité…). Il est vrai néanmoins que cette sanction ne présentera que peu de conséquences pour l’acquéreur d’un bien irrégulier, mais d’ores et déjà raccordé aux divers réseaux.

– Ensuite, l’autorité administrative pourra refuser toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme tant que l’immeuble sera irrégulier. Par conséquent, l’acquéreur d’un bien immobilier irrégulier doit savoir que l’évolution future de son bien peut se révéler bloquée. Par exemple, il peut se retrouver empêcher de réaliser une extension, une piscine…

– Enfin, en cas de destruction de l’immeuble suite à un sinistre, le propriétaire de l’immeuble ne pourra pas bénéficier du droit de reconstruire à l’identique, prévu par le code de l’urbanisme.

En effet, le droit de reconstruire, à l’identique, un bâtiment détruit suite à un sinistre, prescrit par le code de l’urbanisme, est subordonné à la condition que ce bâtiment ait été régulièrement édifié, c’est-à-dire en conformité avec une autorisation d’urbanisme. Cette sanction se révélera, en pratique, particulièrement importante dans l’hypothèse où le bien est situé dans une zone non constructible, ou appelée à devenir non constructible, telle qu’une zone agricole. Toute demande de permis de construire devant alors être refusée, l’acquéreur, devenu propriétaire, subissant un sinistre détruisant l’immeuble, ne pourrait alors plus reconstruire. Cette sanction peut également avoir pour conséquence corrélative des difficultés pour assurer l’immeuble.

L’irrégularité d’une construction, une situation irrémédiable pour son propriétaire ?

La jurisprudence, à de nombreuses reprises, a admis la validité d’autorisations d’urbanisme dites de régularisation, délivrées postérieurement à la réalisation de la construction. Autrement dit, une construction irrégulièrement édifiée, soit qu’elle n’ait été précédée d’aucune autorisation d’urbanisme, soit que sa réalisation ne respectait pas l’autorisation d’urbanisme obtenue, peut se voir valablement régularisée après coup, par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme correspondant à la construction réalisée. Cette régularisation a posteriori aura pour effet de gommer les irrégularités de la construction, et permettra donc à son propriétaire, d’éviter l’application des sanctions précitées. Elle peut donc s’avérer rassurante pour le propriétaire d’un bâtiment irrégulièrement édifié. Toutefois, il faut garder à l’esprit que cette régularisation ne sera possible qu’à la condition que la construction réalisée respecte les règles d’urbanisme en vigueur lors de la demande de cette autorisation d’urbanisme de régularisation.

Par exemple, un bâtiment édifié sans autorisation au sein d’une zone non constructible, comme une zone agricole, ne pourra pas être régularisé a posteriori (sauf à entrer dans un cas d’exception au principe d’inconstructibilité). Le bâtiment restera donc considéré comme une construction irrégulière, et par conséquent sous la menace, pour son propriétaire, de se voir appliquer les sanctions sus-évoquées.

Maître Cédric CROUVEZIER, Notaire à Pessac