L’usufruitier a le droit d’utiliser un bien, le louer, en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Ce droit est toujours temporaire et s’éteint au plus tard au décès de son titulaire. Il est cependant possible d’en prévoir l’extinction anticipée.

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre (le nu-propriétaire) a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance (Article 578 du Code civil). L’usufruitier a donc le droit d’utiliser un bien, le louer, en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Ce droit est toujours temporaire ; il s’éteint nécessairement et, au plus tard, au décès de son titulaire. Il est cependant possible de prévoir l’extinction anticipée de l’usufruit, à une date déterminée.

Habituellement, lors d’une donation, les parents se réservent l’usufruit du bien donné, jusqu’au décès du survivant d’entre eux et donnent la nue-propriété aux enfants. Les parents conservent alors le droit d’utiliser le bien et d’en retirer les fruits. Les enfants deviendront pleins propriétaires, au décès du deuxième parent. L’un des freins à la réalisation d’une donation aux enfants est souvent caractérisé par la peur, pour les parents, de ne pouvoir faire face au coût important de la dépendance.

Si le bien est donné en nue-propriété aux enfants, à l’occasion d’une vente, les parents usufruitiers ne percevront qu’une faible partie de la valeur du bien déterminée selon les dispositions de l’article 669 du Code Général des Impôts.

Exemple :

La vente d’un bien donné en nue-propriété aux enfants, les parents ont moins de 81 ans révolus, ils ne percevront que 30 % du prix de vente, les enfants 70 %.

Paradoxalement, les parents manifestent le désir de vouloir aider matériellement leurs enfants. La donation d’usufruit temporaire permet de concilier ces différents objectifs. Elle consiste à ne donner que les revenus et l’usage du bien, pour une durée donnée. Vous pouvez ainsi donner les fruits d’un bien immobilier ou d’un portefeuille d’actions. La donation est effectuée par acte notarié. À l’issue de la durée fixée, les parents retrouvent la pleine propriété du bien, automatiquement, sans démarche à effectuer.

Cependant, une telle donation peut avantager économiquement un enfant, au détriment des autres enfants, point sur lequel il ne faut pas sous-estimer les conséquences civiles.

LES CONSÉQUENCES CIVILES

Lorsque les parents aident financièrement leurs enfants, il ne s’agit pas toujours d’une donation. Il peut s’agir, simplement, d’une obligation légale : l’obligation d’entretien ou l’obligation alimentaire vis-à-vis de ses enfants. En présence d’une donation d’usufruit temporaire, comme en présence de n’importe quelle autre donation consentie à un héritier, se pose la question du rapport à succession. (Le rapport à succession est l’opération préalable au partage, consistant dans la restitution, par un héritier, du bien donné par le défunt, afin de rétablir l’égalité entre les héritiers ou de contrôler le respect de la réserve héréditaire).

Une telle donation, sauf convention contraire, est par principe rapportable. La question délicate porte sur le montant à rapporter. L’article 860, alinéa 1er, du Code civil prévoit que le rapport est dû, de la valeur du bien donné, à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation.

En cas de décès du nu-propriétaire, après le terme de l’usufruit, le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation. L’usufruit n’existant plus, sa valeur est de zéro.

Exemple :

Un père a deux enfants étudiants. Afin de remplir son obligation d’entretien et d’éducation à leur égard, il donne au premier, pendant 5 ans, l’usufruit d’un appartement qui procure un revenu net de 1 000 euros et au second, une somme de 1 000 euros par mois. La donation consentie au premier enfant est rapportable mais à concurrence de zéro puisque le terme de l’usufruit est antérieur au décès. Pour le deuxième enfant, les sommes reçues au titre de l’obligation d’entretien et d’éducation ne sont pas rapportables. Les enfants se retrouvent donc dans la même situation.

Un père a deux enfants qui ne sont plus étudiants. Il donne au premier durant 5 ans, l’usufruit d’un appartement qui procure un revenu net mensuel de 1 000 euros par mois. Et à la seconde une somme de 1 000 euros par mois. Le père décède après le terme de l’usufruit.

La donation consentie au premier enfant est rapportable mais à concurrence de zéro puisque le terme de l’usufruit est antérieur au décès. En revanche, le deuxième enfant doit rapporter 60 000 euros (1 000 x 12 mois x 5 ans) à la succession du père (L’opération étant, dans ce cas, non pas réalisée au titre de l’obligation d’entretien et d’éducation mais à titre de donation).

Il y a donc un déséquilibre entre les enfants.

En cas de décès du nu-propriétaire, avant le terme de l’usufruit, il est rapportable selon sa valeur à l’époque du partage. Pour déterminer cette valeur, deux thèses, ici, s’opposent. D’abord la méthode « arithmétique », qui consiste à procéder simplement à l’addition des loyers encaissés. Cette méthode présente indéniablement l’avantage de la simplicité du calcul.

Elle présente en revanche des difficultés d’application sur le plan pratique lorsque l’usufruit a été constitué sur une longue période ; l’usufruitier va devoir justifier du montant des loyers encaissés sur toute la durée de son usufruit. Il risque même de devoir rapporter une valeur supérieure à la valeur du bien en pleine propriété à la date du décès si la donation est consentie sur une très longue durée ; il y a là une incohérence économique.

Une seconde méthode est envisageable, la méthode dite « financière », fondée sur une méthode purement économique. Il s’agit de procéder, par un calcul purement financier, à la capitalisation de l’usufruit sur une période déterminée qui tient compte de la valeur en capital du bien démembré, de la durée de l’usufruit, de l’espérance de vie de l’usufruitier et d’un taux de rendement prédéfini impacté d’une décote intégrant les aléas de la gestion et les charges supportées par l’usufruitier.

Dans l’hypothèse où la donation est stipulée rapportable (car elle peut aussi être consentie hors part successorale), la clause de rapport devra expressément prévoir la méthode d’évaluation pour éviter les aléas d’une interprétation a posteriori de la volonté des parties.

LES CONSÉQUENCES FISCALES

Sur le plan fiscal, la situation apparaît, ce qui peut paraître paradoxal, plus claire.

La valeur de l’usufruit à durée fixe est estimée à 23 % de la valeur en pleine propriété, pour chaque période de dix ans, sans égard à l’âge de l’usufruitier et aux dispositions de l’article 669 du Code Général des Impôts.

Exemple :

Lorsque l’usufruit d’un bien est donné pour une période de dix ans, à un enfant, l’abattement en ligne directe de 100 000 € permet d’échapper aux droits de donation en présence d’un bien dont la valeur ne dépasse pas 434 782 € (100 000 / 0,23 = 434 782,61 €). Le coût fiscal de l’opération est souvent faible.

Les revenus fonciers générés par le bien, dont l’usufruit appartient à l’enfant, sont imposables à son niveau, et ce pendant toute la durée de l’usufruit. Dès lors, en sa qualité de jeune actif ou même d’étudiant sans revenus (dès lors qu’il n’est plus rattaché au foyer fiscal de ses parents), c’est lui qui devient le redevable de l’impôt sur le revenu dans une tranche le plus souvent inférieure à la tranche marginale d’imposition de ses parents. Ainsi le disponible entre les mains de l’enfant est d’un montant supérieur à la pension alimentaire qui lui serait versée par ses parents, elle-même prélevée sur les loyers fiscalisés sur leur tête et dont les conditions de déductibilité sont très limitées. Plus la tranche marginale d’imposition des parents est élevée et plus le gain fiscal est important.

Les parents qui utilisent la donation d’usufruit temporaire bénéficient également d’un autre avantage fiscal, au titre cette fois de la fiscalité du capital. La constitution d’un usufruit temporaire au profit d’un enfant exclut ainsi du patrimoine taxable des parents le bien, pour le faire entrer dans celui de l’enfant, lui-même rarement taxable au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. L’économie fiscale réalisée va dépendre de la tranche marginale d’imposition des parents.

Les enjeux fiscaux d’une donation d’usufruit temporaire sont bien maîtrisés et le risque de requalification par l’Administration sur le fondement de l’abus de droit est limité dès lors que l’opération n’est pas fictive ; la fictivité sera exclue dès lors que le train de vie de l’enfant justifiera une aide financière de ses parents et surtout, en présence d’un bien loué, que les loyers seront réellement appréhendés par l’enfant.

 

Par Me Jean-Baptiste LIBERATORE

La question des places de stationnement reste déterminante lors de la division d’un bâtiment existant, de la réalisation de travaux sur celui-ci ou de nouvelles constructions.

Dans un contexte où l’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme doit viser à atteindre l’objectif de diminution des obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile (article L 101-2 du Code de l’urbanisme), la question des places de stationnement reste déterminante lors de la division d’un bâtiment existant, de la réalisation de travaux sur celui-ci ou de nouvelles constructions.

Il n’y a pas d’obligation pour une collectivité de prévoir des minimums en matière de stationnement, il y a même trois situations dans lesquelles aucun minimum ne peut être imposé :

– logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État ;

– établissements assurant l’hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ; 

– résidences universitaires mentionnées à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation.

L’encadrement législatif des obligations en matière d’aires de stationnement est prévu aux articles L 151-30 à L 151-37 du Code de l’urbanisme.

Le fait générateur de l’obligation de créer des aires de stationnement lorsque le PLU prévoit des minimums.

Il s’agit de la division matérielle du bâtiment existant qui conduit à la multiplication des unités d’habitations autonomes, des travaux sur un bâtiment existant qui aboutissent à la création de nouvelles unités et la réalisation d’une nouvelle construction.

Cette question est plus que d’actualité, le nombre de divisions pavillonnaires ayant connu une nette augmentation depuis le début des années 2000 sous l’effet combiné de la hausse des prix de l’immobilier et de celui des loyers.

Une autorisation d’urbanisme pour la division d’un immeuble n’est obligatoire que lorsqu’elle entraîne un changement de destination, une modification de l’aspect extérieur ou la création de niveaux supplémentaires.

Il est important de noter que les dispositions du PLU doivent être respectées, que le projet soit dispensé ou non de toute autorisation.

Les obligations en matière de stationnements varient en fonction de la destination du bien (constructions à usage d’habitation, établissements commerciaux, artisanaux, à usage de bureaux ou de services, équipement publics ou d’intérêt collectif, hébergement hôtelier). Nous pouvons préciser qu’un PLU peut prévoir pour un immeuble à usage mixte de mutualiser tout ou partie des aires de stationnement, elles pourront ainsi être utilisées en journée par la clientèle des commerces et en dehors des horaires d’ouverture par les habitants.

LA LOCATION DES AIRES DE STATIONNEMENT

Les aires de stationnement peuvent être réalisées dans le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat.

LES SOLUTIONS EN CAS D’IMPOSSIBILITÉ MATÉRIELLE DE RESPECTER LA LOCALISATION

Le créateur de logement peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même :

– d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération ;

– de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

LES DISPOSITIONS DU PLU PLAFONNÉES PAR RAPPORT AU LIEU DE SITUATION DU BIEN

Lorsque les logements mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement.

Ce plafonnement est induit par la mutualisation des capacités de stationnement.

LES RÉDUCTIONS DES OBLIGATIONS PRÉVUES PAR LA LOI AUX RÈGLES DU PLU

Dans le respect des objectifs de développement durable, le Code de l’urbanisme prévoit aux articles L 151-31 et L 152-6-1 des cas de réductions des obligations de réalisation d’aires de stationnement édictées par les PLU.

Ces cas sont au nombre de deux, nous retrouvons ici le stationnement sécurisé des vélos et la mise à disposition de véhicules électriques.

1/ En effet, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, lorsque le règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, réduire cette obligation à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement.

2/ Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage.

VÉRIFICATION PRÉALABLE EN CAS DE VENTE

En cas de vente d’un bâtiment existant, il est important de vérifier si les règles d’urbanisme en matière de stationnement ont bien été respectées afin notamment de pouvoir informer l’acquéreur des conséquences de cette violation.

Nous rappellerons ici que les places créées ne doivent pas être nécessairement vendues avec le logement dont la création a constitué le fait générateur de l’obligation de créer ces aires de stationnement.

Également et afin de pallier les problèmes de stationnement dans les copropriétés, un règlement de copropriété peut contenir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

SANCTIONS

À défaut de respecter les obligations de réaliser les aires de stationnement imposées par le PLU, le créateur de logements peut être condamné sur le fondement de l’article L 610-1 du Code de l’urbanisme.

Violer les prescriptions d’un PLU est un délit, les sanctions sont les mêmes que celles des constructions irrégulières (peine d’amende et remise en état initial des locaux) et peuvent s’imposer à l’acquéreur de l’immeuble. Cette action pénale se prescrit par 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Il demeure qu’il est bien plus délicat pour la collectivité de faire respecter les dispositions du PLU quand la division d’immeuble n’est soumise à aucune autorisation d’urbanisme.

L’autorité compétente, qui ne pourra avoir connaissance d’une division ne nécessitant pas d’autorisation seulement par l’augmentation du nombre de foyers fiscaux, et qui s’apercevrait que cette division ne respecte pas les règles du PLU aurait la possibilité de faire dresser un procès-verbal d’infraction lequel serait transmis au procureur de la République.

Une commune peut ainsi demander la réparation de son préjudice résultant de l’absence de réalisation de places requises (Cour de Cassation, 3e chambre civile, 23 nov 2005).

Il reste cependant rare dans les faits que ces poursuites aboutissent.

LES DISPOSITIONS DE PLU CRÉANT UN MINIMUM DE PLACES DE STATIONNEMENT PAR LOGEMENT : UN OUTIL POUR CONTRÔLER LE NOMBRE DE LOGEMENTS RÉALISÉS

Les communes essaient de contrôler le nombre de logements réalisés sur leur territoire et la densité des constructions en intégrant dans leur PLU des règles plus ou moins strictes quant au nombre de places de stationnement obligatoires par logement.

Cette possibilité de contrôle reste cependant réduite par la loi via les cas de dérogations et de réductions des obligations en matière de stationnement susvisés.

L’objectif fort louable du législateur de lutte contre l’étalement urbain afin de réduire notre impact écologique et ainsi de densification urbaine transparaît à travers la question des places de stationnement.

Il demeure que des centres villes aérés et des zones pavillonnaires étendues font toujours l’objet d’une forte demande de la part des particuliers

 

Par Me Julie CANTAU

Dans un département fortement marqué par la présence de la vigne, tout notaire peut être amené un jour à instrumenter dans le cadre de la transmission d’une exploitation viticole. Il est question ici d’aborder la transmission dans le cadre d’une vente. Et plus particulièrement d’une vente d’un domaine viticole exploité sans enveloppe sociétaire. Afin d’être le plus complet possible, sans avoir la prétention d’être exhaustif en deux pages, nous aborderons différentes problématiques en fonction des multiples réglementations applicables à la matière.

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT IMMOBILIER.

À l’instar d’un particulier qui vend sa maison, le propriétaire exploitant agricole qui vend son exploitation est tenu à une obligation d’information, de plus en plus élargie, au profit de l’acquéreur afin de lui permettre de s’exonérer de la garantie des vices cachés. En effet, quand il s’agit de vendre une exploitation viticole, la cession porte souvent sur des parcelles de vigne en elles-mêmes mais peut également s’accompagner de la vente des bâtiments à usage d’habitation et/ou d’exploitation. Le notaire effectue les vérifications nécessaires afin de protéger efficacement les parties afin que la validité de son acte ne puisse être remise en cause (action intentée par l’acquéreur en diminution du prix de vente ou annulation de la vente). Il annexe à l’acte les rapports des différents diagnostics, qui ne seront que cités, car il s’agit là du droit commun à toutes cessions immobilières (art. L. 271-4, I du Code de la Construction et de l’Habitat) ; plomb, amiante, termites, DPE, assainissement, ERP, nuisances sonores, installations électriques, gaz et note sur les bases de données environnementales.

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT RURAL

BAIL :

Lorsque l’on est chargé de la vente d’une propriété agricole, avant toute chose, il faut connaître l’identité de la personne qui exploite les parcelles (et en vertu de quel titre). Le notaire vérifie s’il existe un contrat de bail ou non. En effet, le propriétaire des parcelles peut avoir décidé de faire exploiter ses parcelles par une autre personne (physique ou morale). Le notaire vérifie la validité de ce bail (attention car en droit rural le bail verbal est assez fréquent) ainsi qu’un certain nombre d’éléments (si le montant du fermage est conforme aux prescriptions énoncées par les arrêtés préfectoraux, si le bail bien qu’ayant existé est toujours en cours de validité, si le preneur en place est en règle au regard des autorisations administratives). Si le preneur en place exploite régulièrement les parcelles dont il s’agit, le notaire purgera son droit de préemption, sauf cas particulier (ex : l’acquéreur pressenti est lui-même parent du vendeur jusqu’au 4e degré).
Le preneur, à qui l’on a notifié par LRAR les conditions de la vente, a deux mois pour se porter acquéreur. Le défaut de réponse dans le délai vaut renonciation de sa part. Pour autant le code rural prévoit à son pro- fit la possibilité de rester sur les lieux. Il s’agira pour l’acquéreur d’acheter une propriété exploitée par une autre personne qu’il ne pourra que très difficilement « mettre dehors ». C’est en cela que ce travail préalable est primordial car il pourrait s’agir là d’un élément déterminant de son consentement.

LA SAFER :

À côté de ce droit de préemption du fermier, il y a également le droit de préemption de la SAFER, qui ne cesse de se renforcer au fil des années et notamment depuis le 1er janvier 2016. Toutes les transmissions à titre onéreux (vente, échange) doivent être communiquées à la SAFER compétente. Le notaire notifie (pour ordre ou pour simple information) à ladite SAFER les conditions de la cession en incluant l’identification exacte du bien, le prix, les conditions générales et les charges pouvant affecter le bien. En réalité, il s’agit purement et simple- ment d’une offre de vente, la notification doit donc être la plus complète possible. La SAFER dispose d’un délai de deux mois pour préemption ou non, partiellement ou totalement. À ces obligations légales, le notaire pro- cède également à des contrôles notamment en vue de protéger l’acquéreur de l’exploitation viticole.

LE CONTRÔLE DES STRUCTURES :

Lorsque l’on est en charge d’une cession d’exploitation agricole, l’un des premiers réflexes est de s’interroger sur la nécessité d’obtenir ou non une autorisation d’exploiter. Si c’est le cas, une demande devra être faite par l’acquéreur et en son nom, avec l’aide du notaire si nécessaire, auprès de la Commission Départementale des Organisations Agricoles (CDOA) ou commission des structures, qui dispose dans la majorité des cas, de 4 mois pour délivrer la fameuse autorisation d’exploiter (sauf demande concurrente). Sauf hypothèse de vente intervenant dans le cadre d’une substitution SAFER (abordé ci-après), procédure d’obtention de l’autorisation d’exploiter spécifique.

L’ÉTAT DE LA VIGNE :

Pour une parfaite information de l’acquéreur, le vendeur doit produire le Casier Viticole Informatisé (CVI). C’est un document officiel, établi annuellement par l’exploitant auprès des services des douanes. Les CVI sont la carte d’identité du vignoble, indiquant pour chaque parcelle plantée, l’année de plantation, le cépage, l’appellation.

Des écarts (en toute bonne foi) peuvent être constatés entre la réalité du terrain et les déclarations au CVI. Les acquéreurs sont tenus d’effectuer un contrôle du contenu eux-mêmes ou par des organismes extérieurs spécialisés. Par la même occasion, l’acquéreur peut aussi vérifier la conformité du vignoble au regard du cahier des charges relativement à toutes les exigences de l’appellation concernée (les règles de densité, de cépage utilisable, de palissage…). Pour compléter ce contrôle, à la demande de l’acquéreur, le notaire recueille auprès de l’INAO, une attestation indiquant la situation de chaque parcelle au regard des zones d’appellation d’origine concernées.

LES OBLIGATIONS D’INFORMATIONS SPÉCIFIQUES AU MONDE VITICOLE :

Afin d’éviter toutes tentatives d’annulation de la vente pour vices cachés, en plus des diagnostics dits de droit commun précédemment énoncés, un certain nombre de pièces et d’informations doivent être communiquées à l’acquéreur. Le vendeur informe l’acquéreur de toute la situation sanitaire du vignoble.

Certaines régions, dont la Nouvelle-Aquitaine, imposent par voie d’arrêté préfectoral, aux exploitants viticoles de procéder à des traitements contre certaines maladies ou épidémies qui touchent la vigne (Ex : la lutte contre la flavescence dorée). Il est d’usage de fournir les factures d’acquisition des produits de traitement contre la flavescence dorée.

Comme indiqué précédent, la vente de propriété viticole emporte parfois la vente des bâtiments à usage de chais et de cuviers. À ce titre, le vendeur informe l’acquéreur des problèmes de pollution dont il aurait été victime auparavant. Il transmet les rapports établis par les laboratoires ayant pu entrainer des difficultés d’obtention des labels en cas de pollution du vin. Si tel est le cas, il est nécessaire de procéder à une décontamination du chai qui peut être très couteuse.

Ainsi et toujours dans l’objectif de faire contracter l’acquéreur en connaissance de cause, il est préconisé de fournir un devis pour la réalisation de ladite décontamination. En l’absence de tout problème connu du vendeur, la prudence impose de faire réaliser un contrôle des pollutions atmosphériques. Sans rentrer dans le côté technique de la question du traitement des effluents vinicoles, dans le cadre d’une vente d’exploitation viticole, aucun contrôle n’est obligatoire. Pour autant, afin d’éviter tout contentieux futur en la matière, le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence d’installations de récupérations et de lui fournir un contrôle du traitement des effluents vinicoles. Le cas échéant, il faudra fournir le contrat d’adhésion à une CUMA pour la collecte et le traitement des effluents viticoles (chais et eau de lavage).

Ces différentes informations sont utiles pour sécuriser la vente, mais également pour permettre aux parties de déterminer la juste valeur de la cession.

Cependant la fixation du prix dépend d’autres éléments importants, notamment la valorisation du stock vendu (y joindre un inventaire qualitatif et quantitatif). À ce titre, vendeur et acquéreur doivent se mettent d’accord sur le volume de stock (bouteilles ou vrac) cédé, sans les VCI qui sont non cessibles. Ces stocks peuvent faire l’objet de garantie appelée warrant. Une demande auprès du Tribunal sera faite pour connaître la situation des stocks concernés relativement à l’existence ou non de warrant. Si certains stocks ne sont pas vendus, il faut prévoir un délai supplémentaire pour le vendeur pour libérer les lieux, (souvent très volumineux, pour des questions de responsabilité en matière de garde de la chose). Toujours concernant la valeur marchande de la cession, les parties doivent être fixées dès le début des discussions, si c’est le vendeur/exploitant ou l’acquéreur qui aura à sa charge les travaux de cultures de la vigne entre la signature du compromis de vente et la signature définitive. La vente d’une propriété agricole peut s’étaler sur plusieurs mois (les règles liées aux avances aux cultures de la campagne en cours et fixer les modalités de paiement, en ce compris le prix de vente global ou en supplément).

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT DES ENTREPRISES :

La liste du matériel : Lorsque l’on vend une exploitation viticole, la cession concerne souvent l’universalité de l’entreprise. Il faut obtenir une désignation détaillée du matériel vendu avec sa valorisation article par article (pour des raisons de taxation notamment) ; l’ensemble du matériel agricole (pulvérisateur, désherbeuse…), qui devra faire l’objet d’un diagnostic de conformité. Une copie des cartes grises de chaque véhicule roulant ainsi que les certificats de non gages et contrôles techniques doit être fournie.

LES MARQUES :

Le premier contrôle consiste à vérifier la validité actuelle des marques cédées notamment au moyen d’un contrôle des justificatifs de dépôt auprès de l’INPI (le cas échéant, joindre le certificat d’enregistrement à la Fédération des Grands Vins). Il peut arriver qu’un second nom de château fasse partie de la cession. Dans ce cas particulier, pour être utilisable, il faut se référer aux prescriptions d’un décret du 4 mai 2012 qui impose que cela soit le résultat d’une réunion de plusieurs exploitations à défaut d’avoir acquis une notoriété avant 1983 (sinon non utilisable).

Le droit du travail :
Lors d’une cession d’exploitation viticole, la reprise du personnel est souvent questionnée. En effet, pour rappel, l’article L.1224-1 du Code du travail dispose que « Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise ». Le vendeur fournit les copies des contrats de travail (et avenants) de tous les salariés, les copies des trois derniers bulle- tins de salaires, afin de permettre aux parties de savoir comment seront traités les congés payés, les indemnités de ruptures conventionnelles éventuelles, les arrêts maladies…).

LE FICHIER CLIENT :

Dans le cadre d’une cession d’exploitation viticole, le contrôle du fichier client du vendeur est primordial. Celui-ci permet à l’acquéreur de se projeter dans l’ana- lyse des techniques de commercialisation future de sa production.

LES CONTRATS DE DISTRIBUTION :

Contrairement aux contrats de travail, les accords conclus entre le vendeur et un tiers (engagement auprès d’une cave coopérative, d’un enseigne de grande distribution, d’un négociant, ou d’un commerçant au sens générique du terme) peuvent être marqués d’un intuitu personae important. Auquel cas, le transfert du bénéfice de ces contrats n’est pas automatique au profit de l’acquéreur. Il faut aussi souligner que l’acquéreur peut ne pas souhaiter poursuivre ses engagements. Le notaire vérifie les stipulations du contrat en la matière, afin de maitriser les formalités à effectuer auprès dudit tiers en vue de résilier ledit contrat ou de le faire continuer au profit de l’acquéreur.

LES CONTRATS DE FOURNITURE ET ABONNEMENT :

Dans le prolongement du précédent contrôle, tous les contrats doivent être minutieusement examinés afin d’informer l’acquéreur de l’opportunité de les pour- suivre. Il s’agit des contrats de fourniture de produits type phytosanitaires, d’assurances, d’électricité, de gaz, contrat de service de maintenance informatique, de télésurveillance, de sécurité incendie et entretien des extincteurs, de comptabilité…

LA TRANSMISSION D’UNE EXPLOITATION VITICOLE SOUS LE SPECTRE DU DROIT FISCAL :

Les ventes de biens agricoles ne dérogent normalement pas aux règles de droit commun et sont soumises à un impôt de mutation fixé à ce jour à 5.80665 %, auquel se rajoute une contribution de sécurité immobilière fixée à 0.10 % pour la publication de l’acte au service de la publicité foncière. On parle ici de pourcentage au regard du prix de vente global, car l’administration fiscale considère que tant le foncier que le matériel d’exploitation sont des immeubles soit par nature soit par destination. Toutefois, le droit rural a prévu quelques exceptions qui permettent à l’acquéreur de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable. Notamment lorsque l’acquéreur (ou certains membres de sa famille), au moment de l’acquisition, est preneur depuis au moins deux ans. En échange de ce régime de faveur, l’acquéreur s’engage à conserver le bien au moins pendant 5 ans.
Il existe une autre façon d’acquérir, en intégrant la SAFER dans la boucle d’acquisition. Le code général des impôts offre la possibilité à l’acquéreur de ne payer qu’un droit fixe s’élevant à 125 €. À l’instar du précédent régime de faveur, l’acquéreur respecte ses engagements ainsi qu’un cahier des charges précis et règle une commission à la SAFER. Dans la majorité des cas, pour les ventes entre professionnels, il ne faut pas omettre d’aborder les problématiques liées au traitement de la TVA, des plus-values qu’elles soient professionnelles ou qu’elles relient des PV d’huissiers.

Me Claudino RAZAFIKOANIMBOLANIVO, notaire à Langon.

 

Le règlement d’une succession peut s’avérer parfois complexe, notamment en ce qui concerne la recherche d’héritiers. Nous pouvons ainsi nous retrouver face à une succession à régler en l’absence même de manifestation d’héritiers. Il s’agit alors de l’un des cas d’ouverture d’une succession vacante. Même si ces situations sont moins fréquentes, il est toutefois important de bien connaître les cas d’ouverture et le déroulement de ce type de succession.

LA DISTINCTION ENTRE LA SUCCESSION VACANTE ET LA SUCCESSION EN DÉSHÉRENCE

Il convient tout d’abord de distinguer la succession vacante et la succession en déshérence. Une succession est en déshérence lorsque le défunt est décédé sans héritier ou qu’elle est abandonnée. En l’absence d’héritier, l’État peut revendiquer la propriété d’une succession. Lorsque l’État prétend à une succession abandonnée, il doit en demander l’envoi en possession au Tribunal de Grande Instance compétent (C. civ 811).

Le Domaine doit alors faire procéder à l’insertion d’un avis d’envoi en possession dans un journal d’annonces légales diffusé dans le ressort du Tribunal de Grande Instance compétent. Le Tribunal statuera sur la demande, après avis du ministère public, quatre mois après la réalisation de cette publicité. Le jugement acceptant l’envoi en possession matérialise le transfert de la succession à l’État. 

Dans cette hypothèse, il ne s’agit pas d’administrer provisoirement une succession (dans l’attente d’une manifestation des héritiers), mais de réellement liquider cette dernière. Étant ici précisé que la propriété de l’État sur la succession du défunt reste contestable pendant trente ans après le décès, soit par des héritiers, ou des légataires qui se feraient connaître après l’envoi en possession. Il s’agit alors d’une action en pétition d’hérédité.

La succession vacante est une succession qui n’a pas été réclamée ou acceptée par aucun héritier. Par extension, une succession vacante sera en déshérence dès lors qu’elle sera recueillie par l’État faute d’héritier connu ou acceptant.

• Les cas d’ouverture d’une succession vacante

Aux termes de l’article 809 du Code civil, la succession est vacante dans trois cas :

– L’absence d’héritier connu : personne ne réclame la succession et il n’existe pas d’héritier connu ;

– La renonciation à la succession : il existe des héritiers connus mais tous ont renoncé à la succession ;

– L’absence d’acceptation tacite ou expresse de la succession par les héritiers à l’expiration d’un délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession.

Aucun de ces trois cas n’impose que tous les successibles, à savoir toutes les personnes qui peuvent être appelées à la succession, aient renoncé pour que la vacance de la succession soit déclarée. Malgré tout, le patrimoine du défunt doit être pris en charge et c’est alors à l’État de s’occuper de sa gestion et de sa transmission.

• La déclaration de vacance

La déclaration de vacance est prononcée par une ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance du lieu d’ouverture de la succession, à la requête de tout créancier, de toute personne qui assurait pour le compte du défunt l’administration de son patrimoine, de tout intéressé, du ministère public ou depuis le 20 novembre 2016, d’un notaire (C. civ, art. 809-1).

L’ordonnance confie provisoirement l’administration de la succession à un curateur qui est obligatoirement l’administration des domaines. Étant précisé que le service du Domaine compétant est celui du département du dernier domicile du défunt. L’ordonnance fait l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales pour informer les créanciers successoraux.

• La mission du curateur

L’objectif du curateur est de régler les dettes du défunt envers ses créanciers en procédant à la vente des biens jusqu’à l’apurement du passif de la succession. Le curateur est seul habilité à gérer le patrimoine du défunt.

Dès sa désignation, le curateur fait dresser un inventaire estimatif, article par article, de l’actif et du passif de la succession par un commissaire-priseur judiciaire, un huissier ou un notaire, ou par un fonctionnaire assermenté appartenant à l’administration chargée du Domaine (C.civ, art. 809-2). Ce qui permet de savoir si la succession est bénéficiaire ou déficitaire.

Cet inventaire est publié au même titre que la décision de curatelle.

Pendant les six mois qui suivent l’ouverture de la succession, le curateur ne peut procéder qu’aux actes purement conservatoires ou de surveillance, aux actes d’administration provisoire et à la vente des biens périssables (C.civ, art. 810-1). L’article 810-2 du même Code prévoit qu’à l’issue du délai de six mois précité, le curateur exerce l’ensemble des actes conservatoires et d’administration ; procède ou fait procéder à la vente des biens jusqu’à l’apurement du passif ; peut céder les immeubles si le produit prévisible de la vente des meubles apparaît insuffisant pour parvenir à cet apurement ; procède ou fait procéder à la vente des biens dont la conservation est difficile ou onéreuse, même si leur réalisation n’est pas nécessaire à l’acquittement du passif.

Quelle que soit la valeur des biens, le Domaine peut les faire vendre ou les vendre lui-même. La vente est faite selon les modalités qui apparaissent le plus appropriées, eu égard aux circonstances et à la nature des biens considérés (C. civ, art. 810-2). À ce sujet, l’article 810-3 du Code civil prévoit que la vente des biens de la succession est faite : soit par un officier ministériel ; soit par le tribunal judiciaire ; soit dans les formes prévues par le Code général de la propriété des personnes publiques pour l’aliénation, à titre onéreux, du domaine immobilier ou mobilier appartenant à l’État.

En ce qui concerne les meubles, ils peuvent faire l’objet soit d’une vente aux enchères publiques effectuée par un officier ministériel habilité, soit d’une adjudication effectuée par un agent assermenté du Domaine (commissaire aux ventes), soit d’une cession amiable.

• La fin de la gestion d’une succession vacante

Un compte rendu des démarches effectuées est alors transmis au Président du Tribunal judiciaire responsable de l’ordonnance de nomination. Aux termes de l’article 810-12 du Code civil, la curatelle prend fin : par l’affectation intégrale de l’actif au paiement des dettes et des legs ; par la réalisation de la totalité de l’actif et la consignation du produit net ; par la restitution de la succession aux héritiers dont les droits sont reconnus ; par l’envoi en possession de l’État. Cette mission terminée, deux cas de figure peuvent se présenter : des héritiers font valoir leurs droits et ils reçoivent alors le produit des actifs obtenus par le mandataire selon les règles successorales ; personne ne se manifeste et la succession revient alors à l’État.

Il est cependant possible pour un héritier qui découvre cette qualité de réclamer sa part à l’État. Il doit alors se manifester dans un délai de dix ans suivant le décès.

À défaut, l’héritier devra apporter la preuve qu’il avait accepté la succession avant l’expiration de ce délai.

 

Par Me Margaux BONNET

Les 30 et 31 mars 2022 s’est tenu le SELAQ : Salon des élus et agents publics de la Nouvelle-Aquitaine au Palais des Congrès de Bordeaux. Les notaires girondins y étaient présents pour échanger sur la gestion de la propriété immobilière.

Réécoutez l’intégralité de l’atelier « Gestion de la propriété immobilière d’une collectivité : domaine privé/domaine public » animé par Maître Quentin DELAFRAYE et Damien DUPEYRON le 30 mars. »

Retrouvez aussi l’interview vidéo de Maître Delphine DETRIEUX, Vice-présidente de la Chambre des notaires de la Gironde, qui revient sur les rôles que peuvent avoir les notaires girondins ainsi que la pertinence de leur présence au SELAQ.

 

Par la Chambre des notaires de la Gironde.

 

Face à l’augmentation croissante des loyers, notamment dans les grandes métropoles comme Bordeaux, et malgré la mise en place du principe du plafonnement desdits loyers dans les « zones tendues », l’encadrement des loyers des locaux à usage d’habitation principale est de nouveau sur le devant de la scène, initialement prévu par la loi du 24 mars 2014 ; ce dispositif a été instauré dans la loi ELAN.

Notre politique du logement doit toujours conduire à davantage d’équilibre territorial et de justice sociale en faveur des plus fragiles, être un moteur durable de l’économie locale comme de l’économie nationale et un vecteur d’innovation. Les Français ont besoin de logements en phase avec leur mode de vie contemporain ; plus connectés, plus écologiques, plus modulables, et mieux adaptés à la diversité de leurs parcours. Ils ont également besoin de pouvoir y accéder ou en changer plus facilement. L’action du gouvernement doit répondre à tous ces enjeux ; il convient de lutter contre les fractures territoriales, adapter les solutions de logement pour les plus démunis, autrement dit à la fois libérer et surtout protéger.

DE NOMBREUSES LOIS SUR LE LOGEMENT SE SONT SUCCÉDÉES DEPUIS DES DÉCENNIES :

– Loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat.

– Loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain (loi SRU).

– Loi du 17 janvier 2002 sur la modernisation sociale.

– Loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL).

– Loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

– Loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, dernière en date portant notamment sur l’encadrement des loyers.

Face à l’augmentation croissante des loyers notamment dans les grandes métropoles comme Bordeaux, et malgré la mise en place du principe du plafonnement des-dits loyers dans les « zones tendues », l’encadrement des loyers des locaux à usage d’habitation principale est de nouveau sur le devant de la scène, initialement prévu par la loi du 24 mars 2014 ; ce dispositif a été instauré dans la loi ELAN. L’article 140 de la loi ELAN numéro 2018 -1021 du 23 novembre 2018 prévoit la possibilité d’instaurer un encadrement des loyers et ce, à titre expérimental dans les zones tendues, mais sans intégrer ce dispositif facultatif dans la loi du 6 juillet 1989.

Ces dispositions s’appliquent à titre exceptionnel et pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi ELAN (24 novembre 2018), soit jusqu’au 24 novembre 2023.

Ce dispositif n’est pas applicable uniformément sur tout le territoire français ; la collectivité qui souhaite son application doit être située en zone tendue et en faire la demande. La liste des communes situées en zone tendue figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ; la ville de Bordeaux en fait partie.

QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS ?

Ce dispositif concerne les locaux nus loués à titre de résidence principale, les locations meublées ainsi que les locations consenties dans le cadre d’un bail de mobilité, et régit la fixation du loyer initial pour l’ensemble de ces baux.

Précision ici faite que ce dispositif ne concerne pas les biens des organismes dit HLM lorsque le logement est conventionné.

CONDITIONS D’APPLICATION DU DISPOSITIF ET FIXATION DU LOYER

On rappelle le principe de liberté de fixation du loyer instauré par l’article 17.II de la loi du 6 juillet 1989, l’exception se trouvant dans l’article 140 de la loi ELAN, qui prévoit que lorsque le dispositif d’encadrement des loyers est mis en place, c’est le Préfet qui fixe chaque année et par arrêté, des loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, pour chaque catégorie de logement et secteur géographique.

LOYER DE RÉFÉRENCE

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire Local des loyers, selon les catégories de logements et des secteurs géographiques. Le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence augmenté de 20 % ; le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Le loyer de base est fixé librement entre les parties, bien entendu dans la limite du loyer de référence majoré (calculé comme indiqué ci-dessus), cependant un complément de loyer pourra être éventuellement appliqué pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, et ce par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.

PARTICULARITÉ DES LOGEMENTS MEUBLÉS

On peut signaler que le loyer de base peut aussi être inférieur au loyer de référence minoré, car la fixation du loyer est libre dans le seul respect du loyer de référence majoré. Une particularité s’applique aux logements meublés pour lesquels le loyer de référence ainsi que les loyers de référence majorés ou minorés, sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de références nus ; le complément de loyer doit tenir compte des équipements et services associés à ces logements meublés. Il est ici précisé qu’aux termes dudit contrat de bail, devront être obligatoirement mentionnés :

– le loyer de référence,

– le loyer de référence majoré ou minoré,

– et éventuellement le complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant.

COMMENT ARTICULER L’ENCADREMENT DE LOYER DÉJÀ EXISTANT ET LE PLAFONNEMENT DES LOYERS, INSTAURÉ PAR LA LOI ELAN ?

Il est nécessaire de préciser que le plafonnement des loyers et l’encadrement des loyers, souvent confondus, sont deux dispositifs distincts, qui dans certains cas peuvent se cumuler. L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 est une exception à la liberté de fixation desloyers, cet article prévoit en effet que dans les zones tendues « un décret en conseil d’État, pris après avis de la commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ». Le régime actuel est fixé par le décret du 29 juin 2021, applicable pour une période d’un an jusqu’au 31 juillet 2022. Ce texte détermine le champ d’application du principe du plafonnement et en précise les exceptions. On peut rappeler que par principe le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ; cependant par exception le loyer pourra être librement fixé si le logement était vacant depuis au moins dix-huit mois ou si des travaux d’amélioration ont été faits dont les caractéristiques sont définies par le décret.

DEUX RÉGIMES VONT DÉSORMAIS SE CUMULER À BORDEAUX :

Le plafonnement du montant des loyers édicté par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et l’encadrement de ce même loyer issu de l’article 140 de la loi ELAN, se cumuleront uniquement pour la ville de Bordeaux ; dans les villes de la Métropole, situées en zone tenue, seul le régime de l’article 18 (principe du plafonnement) s’appliquera.

QUELLES SONT LES RECOURS ET SANCTIONS EN CAS D’INOBSERVATION DE CES DISPOSITIONS ? :

– Lors de la conclusion du contrat de bail, une action en diminution du loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base prévu dans ledit contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la signature du contrat.

– Le locataire peut également contester le principe du complément de loyer, dans le délai de trois mois à compter de la signature du contrat en saisissant la commission départementale de conciliation. Le bailleur devra alors démontrer que le logement présente effectivement des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant ce complément de loyer. En cas de non-conciliation, le locataire aura alors un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

On peut dire que la loi ELAN ne révolutionne pas les rapports locatifs. Elle semble avoir plutôt pour finalité de corriger les excès de la loi ALUR (fixation autoritaire du loyer principalement). Il est à souhaiter qu’une nouvelle loi ne vienne pas dans un proche avenir modifier l’équilibre fragile des relations bailleurs /locataires…

Par Me Béatrice ARNAUD, notaire à Bordeaux.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – AVRIL 2022

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois d’avril.

Source :  La lettre Conseils des Notaires N°55

La filiation est le lien juridique unissant un enfant à un parent. Jusqu’à présent, notre droit civil connaissait trois modes d’établissement non contentieux de la filiation. La loi de bioéthique d’août 2021 établit un nouveau mode d’établissement de la filiation pour les couples de femmes : la reconnaissance conjointe.

L’ÉTABLISSEMENT DE LA FILIATION PAR L’EFFET DE LA LOI

L’établissement de la filiation maternelle suit un principe de droit romain : mater semper certa est. Il résulte de cet adage que la mère est la femme qui accouche. Aujourd’hui, toujours inspiré par ce principe ancien, la loi énonce que la filiation est établie, à l’égard de la mère, par la désignation de celle-ci dans l’acte de naissance de l’enfant. Pour les hommes mariés, il n’y a pas non plus de démarche spécifique à accomplir puisque le code civil présume que l’enfant conçu ou né pendant le mariage a pour père le mari. Ainsi, dès lors que la mère est mariée et désignée dans l’acte de naissance de l’enfant, le lien de filiation s’établit automatiquement à l’égard du mari.

LA RECONNAISSANCE

La reconnaissance est un acte unilatéral, personnel et discrétionnaire, qui permet à toute personne d’établir un lien de filiation à l’égard d’un enfant né ou à naître. Du fait de l’augmentation des naissances hors mariage, elle est actuellement fréquemment utilisée. En effet, c’est un acte indispensable pour les hommes qui ne sont pas mariés et souhaitent faire valoir leur paternité, l’établissement de la filiation n’étant pas automatique dans ce cas.

Conseil : pour les hommes non mariés il est judicieux de reconnaître l’enfant avant sa naissance. En effet, cela permet d’éviter, en cas d’accident, que l’enfant qui serait né après le décès du père n’ait pas de filiation établie à son égard. À défaut, la mère ne pourra alors recourir qu’à la possession d’état pour remédier à cette situation en prouvant qu’il s’est comporté comme le père de l’enfant pendant la grossesse.

LA POSSESSION D’ÉTAT

La possession d’état nécessite d’apporter des éléments de preuve attestant qu’une personne agit, au vu et au su de tous, comme le parent de l’enfant. La possession d’état est constatée dans un acte de notoriété reçu par un notaire en présence de 3 témoins. Cet acte permet d’établir officiellement le lien de filiation sous réserve que l’enfant n’ait pas déjà une double filiation établie.

UN NOUVEAU MODE D’ÉTABLISSEMENT DE LA FILIATION POUR LES COUPLES DE FEMMES :
LA RECONNAISSANCE CONJOINTE

La loi bioéthique numéro 2021-1017 du 2 août 2021 a étendu le bénéfice de la Procréation Médicalement Assistée (PMA) aux couples de femmes, quelle que soit la forme de leur union (concubinage, PACS ou mariage) et aux femmes non mariées. Dans les deux cas, la PMA aura lieu avec l’apport par un tiers donneur de gamètes. S’agissant des couples de femmes, et afin d’établir un lien de filiation entre la mère d’intention et l’enfant issu de la PMA, le législateur a créé un quatrième mode d’établissement de la filiation. En effet, s’agissant de la femme qui accouche, comme nous l’avons indiqué ci-dessus, l’établissement de la filiation est automatique et s’effectue par la désignation de celle-ci dans l’acte de naissance. En revanche, le législateur, soucieux du sort de la mère d’intention, qui n’a pas porté l’enfant et ne pouvait jusqu’à présent établir de lien de filiation avec ce dernier autrement que par l’adoption, a conçu l’acte de reconnaissance conjointe.

Toutefois, le terme de reconnaissance est trompeur. En effet, la reconnaissance conjointe doit être distinguée de la reconnaissance dont elle diffère par de nombreux aspects. Ainsi, contrairement à celle-ci, l’enfant est reconnu conjointement et non unilatéralement par chaque parent. De plus, la reconnaissance conjointe doit avoir lieu avant que le couple ait initié le processus de PMA avec tiers donneur et donc avant même que l’enfant soit conçu, ce qui n’est pas envisageable pour la reconnaissance « classique ». Enfin, la reconnaissance conjointe ne peut avoir lieu que devant un notaire, contrairement à l’acte de reconnaissance, qui bien qu’il puisse être effectué devant notaire, est généralement reçu par un officier d’état civil, le plus souvent celui du lieu de naissance de l’enfant.

LE RÔLE DU NOTAIRE DANS L’ÉTABLISSEMENT DE LA RECONNAISSANCE CONJOINTE

L’acte de reconnaissance conjointe est reçu par le notaire en même temps qu’il recueille le consentement du couple au recours à la PMA avec un tiers donneur. Ce recueil de consentement est en effet un préalable obligatoire lorsque la PMA est réalisée à l’aide de gamètes provenant d’un donneur. Le choix du notaire par le législateur comme personne de confiance se comprend aisément compte tenu de ses compétences en droit de la famille mais également en raison du devoir de conseil qu’il doit aux parties. Ce dernier devra ainsi informer le couple des conséquences de l’établissement de la filiation et notamment des droits et des devoirs que cela fait naître à l’égard de l’enfant.

C’est ainsi que le notaire doit, lors du recueil de consentement du couple qui recourt à la PMA avec tiers donneur, avertir les parties :

– que l’enfant issu de la PMA pourra à sa majorité, à sa demande, accéder aux données non identifiantes voire à l’identité du tiers donneur ;

– de l’impossibilité d’établir un lien de filiation entre l’enfant issu de la procréation et l’auteur du don ou d’agir en responsabilité à l’encontre de celui-ci ;

– de l’interdiction d’exercer une action aux fins d’établissement ou de contestation de la filiation au nom de l’enfant, à moins qu’il ne soit soutenu que celui-ci n’est pas issu de la procréation médicalement assistée ou que le consentement a été privé d’effet ;

– des cas où le consentement est privé d’effet ;

– de la possibilité de faire déclarer judiciairement la paternité hors mariage de celui qui, après avoir consenti à l’assistance médicale à la procréation, ne reconnaît pas l’enfant qui en est issu et d’exercer contre lui une action en responsabilité de ce chef ;

– pour les couples de femmes, de ce que la femme qui fait obstacle à la remise de la reconnaissance conjointe engage sa responsabilité, et de la possibilité de faire apposer cette reconnaissance sur l’acte de naissance de l’enfant sur instruction du procureur de la République à la demande de l’enfant majeur, de son représentant légal s’il est mineur ou de toute personne ayant intérêt à agir en justice.

COPIE DES ACTES DE NAISSANCES DES DEUX PARTIES

Par ailleurs, le notaire informe les parties des règles régissant l’autorité parentale et la dévolution du nom de famille. Enfin le notaire indiquera qu’il appartient aux parties de remettre une copie authentique de l’acte de reconnaissance conjointe à l’officier d’état civil du lieu de naissance de l’enfant. À défaut, le lien de filiation ne sera pas établi à l’égard de la mère d’intention. En pratique, l’acte de recueil de consentement et l’acte de reconnaissance conjointe nécessitent pour le notaire loi soit jusqu’au 3 août 2024, afin d’établir un lien de filiation entre l’enfant et la mère d’intention.

LIEN DE FILIATION

Le notaire devra s’assurer que l’enfant n’a pas de lien de filiation déjà établi à l’égard d’un autre parent que la mère qui a porté l’enfant et ce en obtenant au préalable une copie intégrale de son acte de naissance. Il avertira également les parties que la reconnaissance sera inscrite en marge de l’acte de naissance de l’enfant sur instruction du procureur de la République qui exercera un contrôle sur les circonstances de la conception de l’enfant et vérifiera qu’aucune seconde filiation n’a été légalement établie à son égard.

Enfin, le notaire précisera qu’il appartient au couple de femmes de produire une copie authentique de l’acte de reconnaissance conjointe à l’officier d’état civil du lieu de naissance de l’enfant ou directement auprès du procureur de la République pour que ce dernier produise ses effets. Pour les couples de femmes qui ne régulariseraient pas la situation avant le 3 août 2024 et qui souhaiteraient établir un lien de filiation entre l’enfant et la mère d’intention, elles n’auront d’autres choix que de se tourner vers l’adoption, laquelle, depuis la loi du 21 février 2022, n’est plus réservée aux seuls couples mariés.

Par Me Clément DUBOST, notaire à Langon.

La rédaction du magazine CONSEILS DES NOTAIRES est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois d’Avril.

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – AVRIL 2022

Qui n’a jamais piétiné pendant des heures, crié de toutes ses forces, tendu le bras le plus loin possible pour espérer obtenir la signature de son joueur préféré ?
 
Chaque week-end des milliers d’enfants rêvent de ramener à la maison de précieuses signatures. Sur un drapeau, un maillot ou un ballon, ces autographes traversent les générations. 
 
À l’occasion de leur partenariat avec l’Union Bordeaux Bègles, les notaires girondins nous plongent dans l’enfance d’un petit garçon déterminé à faire signer son ballon de rugby.
 
 
Quelques années plus tard, le petit garçon est devenu grand puisqu’il s’agit de Cameron Woki, international français, fraîchement auréolé d’un grand Chelem, il va alors croiser le regard d’un jeune supporter sur le bord du terrain… Le troisième ligne de l’UBB accompagné de Louis Picamoles et François Trinh-Duc signe à son tour le ballon du petit garçon ému.
 
Les notaires girondins ponctuent : « Une signature peut changer une vie ».
À travers ce film, la Chambre des Notaires de la Gironde traduit toute l’importance que représente la signature d’un acte notarié. Mariage, PACS, achat, vente, succession, les notaires rappellent ainsi leur présence et leur accompagnement dans les grandes étapes de nos vies.
 
Ce film inattendu ne manquera pas de provoquer beaucoup de nostalgie à toutes les familles qui accompagnent, entraînement après entraînement, match après match leurs enfants au bord des terrains pour obtenir un souvenir indélébile. Un souvenir qui pourra façonner leur avenir. 

L’inventaire est l’acte qui consiste dans l’énumération, la description sommaire et l’estimation article par article des différents éléments de l’actif et du passif composant un patrimoine, une communauté, une succession, les biens d’un absent, d’un mineur, d’un majeur protégé, etc. Il a pour but la conservation des droits de tous les intéressés, même ceux qui n’y participent pas en personne. L’inventaire peut être obligatoire. Lorsqu’il n’est pas obligatoire, l’inventaire peut s’avérer utile. L’inventaire peut, enfin, avoir un intérêt fiscal.

INVENTAIRE OBLIGATOIRE
Lorsqu’une personne est juridiquement protégée

• En présence d’un mineur ou d’un majeur sous tutelle

Le tuteur ou l’administrateur légal doit faire l’inventaire des biens appartenant à son protégé ainsi que ceux dépendant des successions par lui recueillies.

• En présence d’un héritier placé sous sauvegarde de justice

L’inventaire n’est en principe pas nécessaire. En revanche dans le cas où l’intéressé viendrait à recueillir une succession et à défaut d’action de sa part, l’inventaire devrait être requis :

– soit par le directeur de l’établisse- ment où il serait placé,

– soit à défaut de ce placement : par le conjoint, le partenaire avec qui la personne vulnérable a conclu un pacte civil de solidarité ou son concubin ou bien encore un parent allié (ascendant, descendant, frère et sœur, etc.).

• La personne sous curatelle est quant à elle en droit de requérir l’inventaire des biens dépendant d’une succession recueillie par elle, s’agissant d’un acte conservatoire, l’assistance de son curateur n’est pas nécessaire. Cependant en cas d’inaction de sa part, le curateur ne pourrait agir lui-même à sa place et devrait en référer au juge des tutelles qui déciderait alors des mesures à prendre comme, par exemple, l’ouverture d’une tutelle.

• En présence d’une personne dis- parue soumise au régime de la présomption d’absence

Son représentant légal doit faire dresser un inventaire des biens recueillis par cette dernière dans une succession (ceci afin d’éviter toute contestation ultérieure, notamment en cas de retour de l’intéressé). Cette même situation s’applique au non-présent involontaire (cas d’une personne qui par suite de son éloignement se trouve, malgré elle, hors d’état de manifester sa volonté).

En cas d’acceptation de la succession à concurrence de l’acte net (anciennement appelé acceptation sous bénéfice d’inventaire).

Tout d’abord, il faut préciser que l’héritier qui recueille une suc- cession dispose, de ce que l’on appelle, l’option successorale, laquelle lui offre le choix entre :

– accepter purement et simple- ment la succession (option la plus couramment utilisée), elle a pour conséquence, pour l’héritier, de mêler son patrimoine avec celui du défunt. Cela signifie que si le défunt avait contracté des dettes auprès de créanciers, ces derniers pourraient saisir les biens propres de l’héritier ;

– accepter la succession à concurrence de l’actif net : cette option est conseillée lorsque l’héritier veut faire preuve de prudence, lorsqu’il existe une incertitude sur l’étendue exacte des dettes du défunt. L’acceptation à concurrence de l’actif net, permet alors à l’héritier de n’être redevable des dettes du défunt qu’à hauteur de ce qu’il reçoit dans la succession, protégeant ainsi son patrimoine personnel. En contrepartie l’héritier doit respecter des formalités (dont l’inventaire) et délais qui peuvent s’avérer contraignants ;

– ou renoncer à la succession : dans ce cas l’héritier ne reçoit aucun bien et ne paye pas les dettes du défunt.

Lorsque le conjoint est usufruitier Sauf dispense ou accord avec les autres héritiers.

Lorsque la succession est dévolue à l’État
C’est-à-dire lorsque la succession est vacante ou en déshérence. Une succession est dite vacante lors- qu’elle n’est réclamée ou acceptée par aucun héritier. Elle est dite en déshérence lorsqu’elle est recueillie par l’État à défaut de tout héritier connu ou acceptant.

INVENTAIRE UTILE

Lorsqu’il n’est pas prescrit par la loi, l’inventaire peut également être demandé par l’un des héritiers. En effet il peut arriver que le partage du patrimoine du défunt soit source de conflits entre les héritiers, notamment parce qu’ils ne connaissent pas réellement l’étendue du patrimoine du défunt ou parce qu’ils ne sont pas d’accord sur le partage des biens. Dans ce cas, l’établissement d’un inventaire a toute son utilité, dès lors qu’il va permettre aux héritiers de connaître la réelle valeur du patrimoine du défunt et pouvoir plus aisément se prononcer sur la succession.

INVENTAIRE FISCAL

Enfin, l’inventaire a un intérêt fiscal puisqu’il permet d’évaluer au plus juste les meubles dépendant d’une succession qui, à défaut, seraient évalués forfaitairement à 5 % de l’actif brut successoral ou devraient être mis en vente publique. En effet, l’administration fiscale prévoit dans le cadre du calcul des droits de succession, plusieurs modes d’évaluation des meubles meublants et objets mobiliers dépendant de la succession :

– soit le prix net obtenu dans une vente publique qui aurait lieu dans les deux ans du décès ;

– soit à défaut de vente publique, l’estimation contenue dans un inventaire dressé dans les cinq ans du décès ;

– soit encore, à défaut d’inventaire établi par un notaire, la déclaration faite par les héritiers, qui ne peut être inférieure à 5 % de l’ensemble des autres biens. La base de calcul du forfait de 5 % s’effectue sur l’actif de succession, avant déduction du passif. Ainsi, si le patrimoine a une valeur élevée et que les meubles ont une valeur inférieure au forfait de 5 %, il est préférable de recourir à l’inventaire.

DÉLAI POUR FAIRE INVENTAIRE

En principe, Il n’existe pas de délai imposé aux héritiers pour procéder à la réalisation d’un inventaire. Le délai à observer pour faire un inventaire est laissé à l’appréciation des intéressés
Exception à la règle :
En cas d’acceptation à concurrence de l’actif net, l’inventaire doit être déposé au greffe du Tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession dans un délai de deux mois de la déclaration de l’option successorale. L’héritier qui ne dépose pas l’inventaire dans les deux mois à compter de la déclaration au greffe perd le bénéfice lié à l’acceptation à concurrence de l’actif net, il est réputé acceptant pur et simple. Des délais supplémentaires peuvent, toutefois, être accordés exceptionnellement.

FORME DE L’INVENTAIRE

Obligatoire dans certains cas, utile dans d’autres, l’inventaire est, en principe, réalisé par le notaire chargé de la succession et un commissaire-priseur judiciaire. En règle générale, l’inventaire ne produit effet que s’il est dressé en la forme authentique par un notaire, un commissaire-priseur judiciaire, ou un huissier de justice. Exceptionnellement, l’inventaire est effectué sous seing privé. Traditionnellement, le nombre de notaires admis à recevoir l’acte est limité à deux. S’il en est appelé davantage par les parties, deux seulement figurent en nom dans l’acte comme notaires instrumentaires, les autres ne peuvent être indiqués que comme conseil de leurs clients. L’inventaire établi dans le cadre d’une succession comprend :

– les noms, prénoms, profession, domicile du ou des requérants, des personnes qui comparaissent à l’acte ou sont représentées, le cas échéant des commissaires-priseurs judiciaires, des experts ;

– l’indication des lieux où l’inventaire est fait ;

– la description et l’estimation des biens ainsi que la désignation des espèces en numéraires ;

– la consistance active et passive de la succession telle qu’elle résulte de tous documents, titres et papiers présentés et des déclarations des requérants et comparants ;

– la mention du serment prêté, lors de la clôture de l’inventaire par ceux qui ont été en possession des biens avant l’inventaire ou qui ont habité l’immeuble dans lequel sont lesdits biens qu’ils n’en ont détourné, vu détourner, ni su qu’il en ait été détourné aucun ;

– la mention de remise des objets et documents s’il y a lieu entre les mains de la personne, dont il aura été convenu, ou qui, à défaut, a été nommée par le président du tribunal judiciaire.

Par Catherine PITON, notaire à Bordeaux

La Chambre des notaires de la Gironde, partenaire officiel de l’Union Bordeaux Bègles, parraine le Derby Atlantique. À l’occasion de cette rencontre les notaires girondins se mobilise pour aller à la rencontre des supporters.

Premier rendez-vous, un jeu-concours pour vous faire participer à l’événement.

Coup d’envoi des festivités ! Nous vous offrons 25 lots de 2 places pour le match UBB – La Rochelle du samedi 2 avril.

Pour jouer rendez-vous directement sur notre page Facebook : https://www.facebook.com/ChambredesNotairesdelaGironde

Tirage au sort des 25 gagnants le lundi 28 mars 2022.

Consultez le Réglement.

La Chambre des notaires de la gironde a lancé le mardi 1er mars une série inédite de podcasts mettant à l’honneur des histoires authentiques racontées par des notaires girondins. 

Originale, touchante, inattendue, cette série nous plonge dans l’intimité de ces professionnels du droit et ne manquera pas de nous surprendre. 

Un résistant de retour de Londres, un coffre mystérieux, un divorce par amour, les trois premières histoires livrées par les notaires girondins sont aussi passionnantes que curieuses.

« Quand on sait que les podcasts cumulent plus de 200 000 écoutes par mois en France, nous souhaitions ajouter notre pierre à l’édifice en mettant à l’honneur des histoires inattendues. Les notaires rencontrent chaque jour des histoires de vie, parfois peu communes, souvent très belles, qui méritent d’être entendues « commente Maître Vincens de Tapol, Président de la Chambre des notaires de la gironde. 

 Les 3 premiers épisodes sont en ligne sur toutes les plateformes d’écoute et de téléchargement, dont  Spotify, Apple Podcast ou Deezer.

 

Le viager est à ce jour encore peu ou mal connu des Français.
De par cette méconnaissance, beaucoup d’entre nous considèrent le viager comme peu adapté à la mise en place d’un revenu complémentaire, à la constitution d’une épargne, ou comme moyen de transmission du patrimoine. Cependant, au vu de l’allongement de la durée de vie de la population française, le viager peut apparaitre comme une solution fiable.

QU’EST-CE QUE LE VIAGER ?

Le viager permet de se constituer un apport financier périodique et durable en mobilisant un immeuble pour obtenir un revenu afin de couvrir ses besoins (personnels ou matériels) alors que les revenus ou retraites seraient insuffisants pour ses dépenses.

Il existe deux sortes de viager :
– le viager libre lorsque que le débirentier prend immédiatement possession de l’immeuble ;
– le viager occupé lorsque le crédirentier conserve la jouissance du bien au moyen d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation.

QUELS SONT LES ACTES PERMETTANT LA CONSTITUTION DU VIAGER ?
Il existe quatre actes aux termes desquels un viager peut être mis en place :

LA DONATION À CHARGE DE RENTE VIAGÈRE
Un parent donne à son enfant un immeuble, à charge pour l’enfant de verser une rente viagère au donateur. La rente peut être stipulée réversible au profit du conjoint du donateur ou d’un tiers. Cette donation peut être un moyen de transmission du patrimoine, tout en réservant des droits pour le donateur comme un droit d’usage et d’habitation. Dans cette hypothèse, le montant de la rente est fixé librement par les parties, notamment en fonction des besoins du donateur. Il pourra être prévu dans l’acte de donation, qu’en cas d’inexécution de la charge par le donataire, la donation sera révoquée de plein droit. Sinon, le donateur pourra demander en justice la révocation de la donation.

LA CONVERSION DE L’USUFRUIT EN RENTE VIAGÈRE
Le conjoint survivant est régulièrement usufruitier des biens immobiliers recueillis dans la succession de son époux prédécédé. Le conjoint a la jouissance des biens, à charge pour lui de conserver lesdits biens. Cette oblgation de conservation peut se révéler coûteuse pour le conjoint qui se voit octroyer la faculté de demander aux héritiers la conversion de son usufruit en rente viagère. Cette conversion fera l’objet d’une convention entre les héritiers et le conjoint, aux termes de laquelle le mon- tant de la rente viagère sera déterminée.

LA VENTE D’UN IMMEUBLE EN VIAGER

C’est l’acte le plus souvent utilisé pour la mise en place d’un viager. C’est la vente d’un immeuble dont le prix est versé, totalement ou partiellement, par une rente viagère. Le vendeur perçoit la rente sa vie durant. À son décès, il est possible de prévoir dans le contrat de vente que la rente sera versée à son conjoint.

Le prix de vente est payé de la façon suivante :
• pour une partie comptant au moment de la signature de l’acte. C’est ce que l’on appelle le bouquet. Son montant est déterminé librement par les parties et viendra en déduction du capital de la rente. Ce bouquet peut notamment servir au crédirentier à payer la plus-value due lors de la conclusion de la vente.

• pour l’autre partie au moyen de la rente qui sera calculée en tenant compte des éléments suivants :
– la valeur de l’immeuble au moment de la vente (déduction faite du bouquet) ;

– du droit d’usage et d’habitation ou de la réserve d’usufruit conservée par le crédirentier : il convient de l’évaluer à l’aide du taux de rendement du bien, c’est- à-dire le pourcentage représenté par le revenu que le bien procure par rapport à sa valeur. Cette valeur viendra, comme le bouquet, en déduction du capital sur lequel la rente sera calculée ;

– de l’espérance de vie du vendeur. C’est ce qui donne au contrat son caractère aléatoire. Cela dépend notamment de l’activité professionnelle, du mode de vie et de l’état de santé du vendeur. Le plus souvent on se réfèrera à des tables de mortalité éditées par l’Insee. Le contrat de vente prévoira les modalités de revalorisation de la rente et les sanctions en cas de défaut de paiement de la rente.

LE PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE

Ce n’est pas à proprement parlé une constitution de rente viagère. C’est une forme de crédit pour couvrir des besoins non professionnels. Il consiste dans l’octroi d’un prêt, par une personne physique ou par le Crédit Foncier de France (seul établissement de crédit habilité) d’un capital dont le remboursement ne pourra être exigé qu’au décès de l’emprunteur. Ce prêt sera garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle sur un immeuble de l’emprunteur. La dette de l’emprunteur ne pourra jamais excéder la valeur de l’immeuble donné en garantie lors de l’échéance du terme, à savoir le décès de l’emprunteur.

PEUT-ON RÉÉVALUER LA RENTE ?

Le but de la rente étant d’assurer un revenu au crédirentier sa vie durant, il convient de maintenir ce revenu à son niveau initial. Une clause d’indexation dans le contrat de vente permettra de faire varier la rente dans les mêmes proportions que l’indice choisi.

Les indices utilisés pour la revalorisation sont les suivants :
– l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee dans la majorité des cas,

– l’indice du coût de la construction.
Le législateur intervient également régulièrement pour majorer la rente. Chaque année, la loi de finances donne un tableau des coefficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat. La majoration a lieu de plein droit. La clause d’indexation doit jouer à la baisse comme à la hausse. Un pourcentage de variation de l’indice (5 à 10 %) peut être prévu pour éviter une instabilité permanente de la rente. Le contrat de vente devra prévoir que la clause jouera de plein droit sans qu’une mise en demeure soit nécessaire.

QUELLES SONT LES GARANTIES ACCORDÉES AU CRÉDIRENTIER POUR ASSURER LE PAIEMENT DE LA RENTE?

La principale garantie sera la prise d’une inscription de privilège de vendeur sur l’immeuble objet de la vente. Cette garantie sera constatée dans l’acte et publiée au service de la publicité foncière. Si le débirentier ne paie

pas la rente, le crédirentier pourra saisir le bien pour le faire vendre et obtenir l’emploi sur le prix du capital nécessaire au paiement de la rente.

Le contrat de vente pourra également prévoir :

– des intérêts de retard au cas où le débirentier ne règle pas la rente à la date d’échéance prévue. Pour plus de sécurité pour le crédirentier, il faudra indiquer dans l’acte que ces intérêts de retard courront de plein droit et sans mise en demeure ;

– une action résolutoire en cas de non-paiement de la rente. En cas d’exercice de cette action par le crédirentier, ce dernier ne sera tenu à aucune restitution des arrérages de la rente antérieurement versée ; le bouquet pourra rester acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts.

En cas de décès du débirentier avant le crédirentier, le contrat de vente continue à produire ses effets et les héritiers du débirentier sont tenus au paiement de la rente.

QUELLES SONT LES RELATIONS ENTRE LE CRÉDIRENTIER ET LE DÉBIRENTIER ?

Concernant les travaux sur l’immeuble : Le contrat de vente prévoit les obligations de chacune des parties pour éviter tout conflit ultérieur. Il sera notamment indiqué que le débirentier (à l’identique du nu-propriétaire) supportera les grosses réparations sur l’immeuble ; le reste des travaux considérés comme des dépenses d’entretien sera supporté par le crédirentier. Le crédirentier est considéré comme un locataire du bien, et de par cette qualité, il devra conserver l’immeuble en bon état en effectuant tous les travaux nécessaires pour éviter toute dégradation de l’immeuble.

Concernant le paiement de la rente : le contrat de vente prévoit les modalités de paiement de la rente, à savoir l’époque du paiement de la rente (mois, semestre, tri- mestre), le moyen de paiement de la rente (chèque, virement).

QUELLE EST LA FISCALITÉ APPLICABLE AU CONTRAT ?

Du côté du crédirentier
Imposition au niveau de la plus-value

La vente d’un immeuble en viager est considérée comme une vente à part entière. Le crédirentier peut être redevable de l’impôt sur la plus-value au titre des articles 150 U du Code général des impôts. Le crédiren- tier bénéficiera des mêmes exonérations que dans le cadre d’une vente classique, à savoir : vente de la rési- dence principale, vente d’un immeuble détenu depuis plus de trente ans, vente d’un bien d’une valeur infé- rieure à 15 000 € ou exonération par un propriétaire titulaire d’une pension de retraite ou d’invalidité.

– Imposition au niveau des revenus

Les arrérages de la rente perçus annuellement sont considérés fiscalement comme des revenus imposables à l’impôt sur le revenu. Toutefois, la rente n’est pas taxée

dans son intégralité. Il est prévu un abattement allant crescendo en fonction de l’âge du crédirentier au jour du versement du premier arrérage. Le taux d’abatte- ment est établi une fois pour toute en retenant l’âge du vendeur au jour de l’entrée en jouissance de la rente (article 158 6. du Code général des impôts).

Les arrérages de la rente devront être déclarés par le crédirentier et s’ajouteront pour le calcul de l’impôt aux autres revenus perçus par le crédirentier. Cette somme sera ainsi soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

DU CÔTÉ DU DÉBIRENTIER

– Imposition au niveau des droits de mutation

Le débirentier, en sa qualité d’acquéreur de l’immeuble, devra payer les droits de mutation au taux de droit commun en application de l’article 1594 D du Code général des impôts (5,806 %). Les droits de mutation seront calculés sur le prix de vente constitué par le bouquet auquel sera ajoutée la valeur de capitalisation de la rente.

– Imposition au niveau des revenus

Le débirentier ne peut pas déduire de son revenu imposable la rente qu’il a versée ; les arrérages versés n’étant pas considérés comme des intérêts déductibles. Toute- fois, le débirentier doit se soumettre à une obligation déclarative sous peine d’amende : il doit remplir tous les ans un imprimé n° 2 466 pour indiquer l’identité des bénéficiaires de la rente et les sommes payées au cours de l’année précédente.

En cas de revente de l’immeuble, le débirentier pourra être redevable de l’impôt sur la plus-value. Si la vente intervient alors que le crédirentier est encore en vie, le prix d’acquisition correspondra à la valeur du capital représentatif de la rente établie au moment de l’acquisition, majoré de la fraction du prix d’acquisition payé comptant. Dans le cas le plus courant, la vente inter- viendra après le décès du crédirentier. L’administration fiscale prévoit que le débirentier ait une option pour la détermination du prix d’acquisition : – soit on retient le prix de cession ayant servi à calculer la plus-value réalisée par le crédirentier ;

– soit si c’est plus favorable pour lui, le crédirentier peut choisir la somme des annuités versées, de la fraction du prix payé comptant et des frais d’acquisition réévaluée à l’aide des coefficients d’érosion monétaire.

Les impôts locaux

La taxe foncière sera due par le débirentier en sa qua- lité de propriétaire du bien, que le viager soit libre ou occupé. Une exception à cette règle existe dans l’hypothèse de l’usufruit où ce sera le crédirentier qui paiera la taxe foncière. En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sera due par le crédirentier. Pour l’année de constitution de la rente, il sera prévu que le débirentier rembourse au crédirentier le prorata temporis de la taxe foncière.

La taxe d’habitation, étant due par l’occupant au premier janvier, ce sera le crédirentier qui en sera redevable en cas de viager occupé. Par contre, dans le cas d’un viager libre, le débirentier sera redevable de cet impôt dans l’hypothèse où il occupe le bien.

– DES DEUX CÔTÉS : LE RISQUE DE REQUALIFICATION FISCALE
Un parent, souhaitant transmettre un bien à ses proches, peut être attiré par la vente en viager car le régime fiscal de cette vente est plus avantageux que le régime fiscal en matière de donation. En effet, la vente en viager est soumise au paiement des droits d’enregistrement au taux de 5,806 % alors que la donation engendre des droits de mutation à titre gratuit qui peuvent se révéler important en fonction du degré de parenté de la personne gratifiée. Au-delà de la volonté d’éluder l’impôt, le recours à la vente en viager peut permettre à un parent d’avantager une partie de ses héritiers voire de déshériter certains de ses héritiers sanctionnant ainsi post mortem l’ingratitude subie de son vivant. C’est pour cette raison que l’administra- tion fiscale peut, en application de l’article L64 du livre des procédures fiscales, déclarer l’opération abusive (car fictive) et ainsi requalifier la vente en viager en donation déguisée. Divers indices seront retenus par l’administration fiscale pour caractériser l’existence d’une donation déguisée comme par exemple : la rente établie pour un montant anormalement bas par rapport à la valeur du bien vendu ; la renonciation du crédirentier aux sûretés habituellement demandées au débirentier ; le lien de parenté entre le crédirentier et le débirentier ; l’âge élevé du crédirentier et son état de santé précaire ; l’absence de bouquet. L’action de l’administration fiscale sera toutefois soumise au contrôle du Comité Consultatif de l’abus de droit fiscal qui peut tout autant considérer que l’administration fiscale était fondée à utiliser la procédure d’abus de droit qu’estimer que cet abus de droit n’était pas établi.

Si la fraude est caractérisée, le fraudeur devra s’acquit- ter de l’impôt qu’il aurait dû acquitter au moment de la fausse vente en viager et il devra verser au fisc une amende particulièrement lourde. En effet, dès lors que la fraude est établie, le taux de majoration de l’impôt est de 80 % et des intérêts de retard de 0,4 % par mois, décomptés à partir de la date à laquelle la donation présumée a eu lieu sur la base des droits éludés par le contribuable.

PEUT-ON VENDRE UN BIEN GREVÉ D’UNE RENTE ?

La revente d’un immeuble acquis moyennant le versement d’une rente viagère est possible. Il peut s’agir d’une vente amiable diligentée par le débirentier lui- même ou d’une vente judiciaire demandée par un créancier du débirentier (au moyen par exemple d’une saisie immobilière). Le crédirentier ne peut pas s’opposer à ladite vente sous prétexte que cette vente dimi- nuerait ses garanties.
La seule possibilité pour le crédirentier de s’opposer à la revente de l’immeuble est de demander dans l’acte constitutif de la rente viagère la stipulation d’une clause d’interdiction d’aliéner. Cette clause ne sera toutefois valable que si elle est temporaire (fixation d’un délai inférieur à la durée probable du crédirentier) et justifiée par un intérêt légitime et sérieux. Si le débirentier revend l’immeuble, le crédirentier pourra agir en nullité de la vente.

LORS DE LA REVENTE, IL FAUT DISTINGUER DEUX HYPOTHÈSES :
Le sous-acquéreur reprend la rente
Dans cette hypothèse, les textes légaux ne précisent pas, quand le sous-acquéreur reprend à sa charge le paiement de la rente, si le débirentier d’origine reste tenu au paiement de la rente.

– Si le débirentier d’origine n’est pas déchargé

Dans cette hypothèse, le crédirentier conserve ses droits contre le débiteur initial. Le crédirentier a désormais deux débiteurs. Il conviendra de déterminer dans l’acte si le débiteur initial reste le débiteur principal ou s’il devient un débiteur subsidiaire contre lequel le crédirentier pourra agir en cas de défaillance du sous-acquéreur. Le privilège de vendeur inscrit sur l’immeuble subsiste sur le bien ; l’acquéreur d’origine restant débiteur de la rente. Toutefois, il est tout à fait possible pour le sous-acquéreur d’obtenir la mainlevée du privilège de vendeur en proposant au crédiren- tier une nouvelle garantie (hypothèque sur un bien lui appartenant ou cautionnement).

– Si le débirentier d’origine est déchargé :

Il faut en premier lieu que le crédirentier consente à ce que le débirentier initial se substitue une autre personne et qu’il accepte de tenir cette substitution comme libératoire. Le crédirentier sera plus enclin à accepter cette substitution si la solvabilité ou les garanties du nouveau débiteur sont suffisantes.

Il faut ensuite constater aux termes de l’acte de vente le transfert de la dette. Ce transfert pourra se faire au moyen d’une novation (la nouvelle obligation se substitue à l’ancienne et l’éteint) ou d’une cession de la dette. Concernant le privilège de vendeur pris dans l’acte constitutif, la cession de la dette entraîne son extinction sauf si le débiteur d’origine consent à son maintien. Pour assurer la protection du crédirentier, il conviendra de prendre une nouvelle garantie à l’encontre du nouveau débiteur.

Le sous-acquéreur ne reprend pas la rente

Dans ce cas, le contrat d’origine n’est pas modifié. Le débirentier reste seul tenu du paiement de la rente et de ses majorations. Le crédirentier n’aura aucune action contre le nouvel acquéreur si le débirentier ne paie pas la rente. Pour protéger le sous-acquéreur, il sera nécessaire d’obtenir du crédirentier son accord pour la mainlevée de son inscription de privilège de vente. L’accord du crédirentier ne sera toutefois obtenu que si le débirentier lui offre une autre garantie pour le paie- ment de la rente (hypothèque sur un bien appartenant au débirentier, cautionnement d’un tiers par exemple).

COMMENT PREND FIN LA RENTE ?

La rente peut prendre fin de différentes manières :

L’extinction du contrat

De manière générale, le contrat prend fin à l’arrivée du terme contractuellement prévu, à savoir le décès du crédirentier. Ensuite, les parties peuvent contractuelle- ment s’entendre pour mettre fin au contrat. Le débirentier peut ainsi demander au crédirentier de mettre fin au contrat en lui proposant de racheter la rente (notamment s’il envisage de vendre l’immeuble). Cet accord peut également intervenir s’il arrive un dommage à l’immeuble (démolition entière de l’immeuble par suite d’un incendie). Enfin, l’extinction du viager pourra résulter du jeu de la prescription. C’est la prescription quinquennale qui s’applique à la rente viagère.

La résolution pour inexécution du contrat

L’article 1977 du Code civil prévoit que le crédirentier peut demander la résolution du contrat de vente dans l’éventualité où le débirentier ne lui donne pas les sûretés stipulées pour l’exécution du contrat. Le crédirentier devra apporter la preuve de la faute du débirentier par la non-délivrance des garanties promises ou par la diminution de ces garanties par la faute du débirentier. De manière générale, le contrat constitutif de la rente prévoit une clause résolutoire de plein droit après mise en demeure restée infructueuse pour sanctionner le défaut de paiement de la rente viagère par le débirentier. Il sera fréquemment prévu, qu’en cas d’annulation de la vente pour défaut de paiement de la rente, les arrérages perçus resteront acquis par le crédirentier à titre de dommage et intérêts.

L’annulation du contrat

L’article 1795 du Code civil prévoit que le contrat ne produira aucun effet lorsque « la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ». Cet article subordonne la validité du contrat à l’existence d’un réel aléa. Par exemple, la mort brutale du crédirentier par suite d’un accident vasculaire cérébral imprévisible n’entre pas dans le champ d’application de l’article.

Pour que la nullité soit prononcée, il faut que deux conditions soit réunies :

– le crédirentier doit être atteint au jour du contrat d’une maladie entraînant son décès : la maladie s’entend d’une affection grave sans espoir de survie de la part du crédirentier. Il doit exister un réel lien de causalité entre la maladie dont est atteint le crédirentier et le décès de son dernier ;

– le décès du crédirentier doit intervenir dans un délai de vingt jours après la conclusion du contrat (date de la donation, date du compromis synallagmatique de vente sauf si les parties ont fait de la réitération de l’acte authentique un élément constitutif de leur consente- ment auquel cas le délai part à compter de la date de l’acte authentique). Les héritiers du crédirentier demandant l’annulation du contrat devront arriver à prouver l’état de santé du crédirentier (au moyen notamment d’une expertise judiciaire médicale) et le lien de causalité entre la maladie et le décès dans le délai légal. La jurisprudence admet que le contrat peut être annulé, alors même que le crédirentier serait décédé après l’expiration du délai légal de vingt jours, en s’appuyant sur le défaut d’aléa du contrat. Le seul fait que le débirentier (par exemple le médecin du crédirentier) ait eu connaissance de la gravité de l’état de santé du crédirentier (son patient) suffit à fonder l’absence d’aléa et à justifier l’annulation du contrat.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JANVIER 2022

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de janvier.

Source :  La lettre Conseils des Notaires N°54

La rédaction du magazine CONSEILS DES NOTAIRES est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de janvier.

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JANVIER 2022

Les modes alternatifs de règlement des différends, comme la médiation, permettent non seulement d’aboutir à une solution, mais aussi d’apaiser des rancœurs propres à l’humain.

On constate, depuis un certain temps, une judiciarisation toujours plus importante, dans tous les domaines (tant civils que commerciaux ou sociaux). Toutefois, le règlement juridique d’un litige n’est parfois pas le seul désir des parties. Dans de nombreux cas, le véritable problème est l’absence de communication, ou une communication dématérialisée, vectrice de tensions démesurées. Les modes alternatifs de règle- ment des différends, comme par exemple la médiation, permettent alors non seulement d’aboutir à une solution, mais également d’apaiser des rancœurs propres à l’humain. La loi du 18 novembre 2016 dite loi de modernisation de la justice du XXIe siècle encourage le recours à ces modes non judiciaires de règlement des conflits. Les procédés permettant d’éviter le recours aux tribunaux sont multiples, mais parfois peu connus. Dans une société toujours plus complexe et conflictuelle, la médiation est une opportunité à saisir. Elle permet de contourner l’engorgement bien connu de la justice, sa complexité et son formalisme, mais surtout elle aide à la restauration d’un dialogue, d’un apaisement des relations entre les parties pour le présent et l’avenir. Le notaire, acteur quotidien de la résolution pacifique des litiges, semble être l’un des professionnels le mieux placé pour gérer une médiation, eu égard notamment à la place qu’il occupe en matière familiale, immobilière ou encore commerciale, de l’impartialité découlant de ses obligations déontologiques, de sa mission d’efficacité des contrats et de son intervention de premier rang dans les contentieux. Cependant, la médiation ne s’improvise pas et impose une formation particulière.

LA MÉDIATION, RÉTABLISSEMENT D’UNE COMMUNICATION ALTÉRÉE

L’article 1530 du Code de procédure civile définit la médiation comme un « processus structuré, par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence ». C’est un mode alternatif de résolution des conflits reposant sur la recherche d’une solution entre les parties, au travers d’échanges tenus par un tiers neutre, le médiateur. Précisément, la médiation est un mode de restauration du dialogue entre les personnes, en dehors de toute notion juridique. Elle suppose cependant une volonté commune des parties de parvenir à un accord de manière amiable, et doivent y consentir librement. Elles peuvent d’ailleurs y mettre fin à tout moment. Avoir recours à la médiation c’est vouloir aboutir à une solution relativement rapide et peu onéreuse, mais surtout, c’est vouloir une solution permettant le rétablissement ou la préservation d’une communication altérée ou complexe. Ce sont les parties elles-mêmes qui trouvent une solution à leur conflit, le médiateur n’intervient que pour favoriser le dialogue entre elles.

LE NOTAIRE, ACTEUR NATUREL DE LA MÉDIATION

Le notaire est un officier public établi pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des copies. Pour l’exécution de sa mission, l’État lui délègue une parcelle de l’autorité publique : il assure le service public de l’authenticité. Son domaine de compétence est très large, il est donc susceptible d’être confronté à plusieurs points de crispations : droit de l’immobilier (copropriété, voisinage, servitudes, baux…), droit de la famille (successions, séparations, libéralités…), ou encore droit de l’entre- prise (cessions, relations de travail et d’affaires…). Dans l’exercice quotidien de ses fonctions, il doit donc gérer des situations délicates, voire conflictuelles. Il doit de ce fait détenir des compétences naturelles en matière de médiation, mais en acquiert également avec son expérience. Son appétence pour la prévention des conflits et son aptitude à rechercher une entente entre les parties font du notaire un interlocuteur privilégié.

LE NOTAIRE, PRESCRIPTEUR DE MÉDIATION OU MÉDIATEUR

Par sa formation professionnelle, et la déontologie à laquelle il est soumis, le notaire médiateur est un acteur incontournable de la médiation. Surtout, et contraire- ment à bien d’autres professionnels du droit, le notaire n’est pas le représentant d’une des parties, il agit dans l’intérêt de l’ensemble de celles-ci. Le notaire est le garant de l’équilibre contractuel, il est donc le conseil de tous. Son impartialité fait de lui un médiateur naturel en ce sens qu’il aide les parties à rechercher une solution qui convienne à tous.
Le notaire peut remplir deux rôles majeurs en matière de médiation : celui de prescripteur ou celui de médiateur. Comme indiqué ci-dessus, la médiation ne s’improvise pas. Pour exercer l’activité de médiateur, il doit connaître et maîtriser les techniques de la médiation, et suivre à cet effet une formation particulière. En effet, le notaire exprime, au quotidien, un avis basé sur ses connaissances théoriques et techniques, et suggère des solutions en ce sens. Le médiateur lui, n’intervient pas en qualité de conseil des parties, il va simplement confronter leurs points de vue et rétablir la communication entre elles afin qu’elles trouvent elles-mêmes un accord respectant leurs intérêts propres.

Le passage devant un notaire, dans le cadre du suivi d’un dossier, ne suffit pas toujours à résoudre un conflit. Dans ce cas, le notaire formé en médiation et convaincu par cette démarche, pourra (voire devra) proposer aux parties ce mode de règlement de leur(s) différend(s). C’est alors qu’interviendra un de ses confrères, médiateur. Le notaire prescripteur fournira à ce dernier, par le biais du centre de médiation du notariat compétent, l’état civil des parties ainsi qu’un résumé du litige qui les oppose. Indépendant et impartial, le notaire médiateur ne doit avoir aucun lien personnel ni professionnel avec les parties.

Le notaire médiateur ne tranche pas un litige mais facilite le dialogue entre les parties afin de trouver une solution au différend qui les oppose. La seule limite est que le notaire médiateur ne peut intervenir dans le cadre d’un litige opposant un professionnel et un particulier.

LE DÉROULEMENT DE LA MÉDIATION

Un contrat de médiation est signé entre les parties et le médiateur. Le rôle du médiateur et l’engagement des parties y sont précisés. Ces dernières doivent préciser leurs positions et identifier les enjeux de leur(s) diffé- rend(s). Une fois ces deux stades terminés, la recherche de solutions et d’accord peut débuter. Le médiateur encadre le débat, en posant des questions aux parties afin de mieux cerner les problèmes auxquels elles font face. Des concessions réciproques peuvent alors voir le jour et la situation s’en trouve alors nettement pacifiée, voire complètement résolue.

La confidentialité, pendant du secret professionnel, est la règle : l’ensemble des échanges au cours de la médiation demeurent confidentiel et ne peuvent être présentés comme support en cas d’échec, devant un tribunal. La confidentialité aide à maintenir un climat de confiance lors de ces discussions.

Si un accord est trouvé, il peut être constaté par écrit et met fin au différend entre les parties. Aussi, si la

médiation est intervenue lors d’un procès en cours, le magistrat compétent homologuera l’accord des parties et clôturera l’instance en cours. Le notaire prescripteur pourra alors reprendre le cours du dossier afin de rédiger l’acte nécessaire.

Si les parties ne parviennent pas à s’entendre, le médiateur met fin à la médiation en en informant, éventuellement, le notaire prescripteur. Elles sont alors libres d’introduire une action en justice.

LE DÉVELOPPEMENT DE LA MÉDIATION

Le développement de la médiation passe par le développement des centres de médiations notariaux. Un site dédié à la médiation (mediation.notaires.fr) a été ouvert afin que tout un chacun puisse se documenter à ce sujet. Ces centres assurent, avec l’aides d’intervenants divers, la formation des notaires candidats à la fonction de médiateur.

Le développement de la médiation passe également par une plus grande connaissance du public et une sensibilisation à cela. À cet effet, des clauses d’information sur l’existence de la médiation peuvent être insérées dans certains actes notariés. Par cette clause, les parties sont informées qu’en cas de litige entre elles, ou avec un tiers, elles pourront préalablement à toute instance judiciaire, le soumettre à un médiateur désigné par le centre de médiation notariale.

De plus en plus de notaires sont formés à la médiation et peuvent donc expliquer, à tout un chacun, l’importance de ce mode de règlement des litiges et ses principaux avantages (rapidité, simplicité, confidentialité, efficacité, faible coût).

Il parait qu’« un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès ».

Me Margot DELLAMORA, notaire à Belin-Beliet.

Comme chaque année, les notaires girondins vous dévoilent l’intégralité des chiffres de l’immobilier en Gironde. Cette année nous vous proposons de revivre l’évènement grâce à une captation en direct de cette conférence de presse.

Le Président de la Chambre des notaires de la Gironde Me Matthieu VINCENS de TAPOL était accompagné de Me Johann BENASSAYA-JOLIS, Me Victor MARIN, Me Delphine DETRIEUX, Me Fabien ROUCHOUT et  Me Marie LABORDE-LATOUCHE.

Consultez notre dossier de presse avec l’intégralité des chiffres au format PDF : Dossier Presse 2022.

France 3 Aquitaine résume l’annonce des chiffres avec une analyse précise secteur par secteur.

Me Victor Marin revient en détails sur les chiffres présentés au micro de France Bleu.

Ce que l’on conçoit bien s’énonce clairement. (Nicolas Boileau-Despréaux).
En matière de vente immobilière, la légalité et la régularité des travaux de construction est une question habituelle que doit gérer le notaire chargé du dossier de vente.

De manière très concrète, dans le cadre de l’obligation d’information par rapport à l’acquéreur, le vendeur doit l’informer des travaux de construction concernant le bien objet de la vente. Il faut donc faire l’historique de ce bien. Comment le bien a-t-il été construit initialement ? Des travaux ont-ils été effectués depuis ? Ce sont les questions qui doivent être posées lors de chaque dossier de vente.
Étant donné l’étendue du sujet, il est volontairement limité à la construction de maison à usage d’habitation et des problématiques rencontrées quotidiennement par les notaires.
Concernant les travaux de construction portant sur une maison à usage d’habitation, nous rencontrons principalement deux autorisations d’urbanisme : le permis de construire et la déclaration préalable.

LES DIVERSES AUTORISATIONS D’URBANISME LA PROCÉDURE POUR LA DÉLIVRANCE D’UN PERMIS OU D’UNE DÉCISION DE NON-OPPOSITION À DÉCLARATION PRÉALABLE

La Demande
Le maître de l’ouvrage et son architecte éventuel doivent identifier la liste des pièces exigées par les services instructeurs et préparer un dossier complet. Une fois constitué, il est déposé à la mairie du lieu de situation de l’immeuble. Le délai d’instruction ne commence à courir qu’à compter de la réception d’un dossier complet en mairie.

Le Délai

Le code de l’urbanisme prévoit un délai de droit commun et des hypothèses de prorogation exceptionnelle du délai d’instruction.

En application de l’article R423-23 du code de l’urbanisme :

« Le délai d’instruction de droit commun est de :
– un mois pour les déclarations préalables ;
– deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ;
– trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager. »

Forme décision

La réponse de l’administration sur la demande d’autorisation peut être soit expresse, soit tacite. Dans le cas d’une acceptation de la déclaration préalable, la mairie délivre une décision de non-opposition.

À défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction, le silence gardé par l’autorité compétente vaut en principe autorisation d’urbanisme (L424-2 et R424-1 du code de l’urbanisme. Le pétitionnaire peut demander la confirmation expresse que sa demande n’a pas reçu d’opposition de la part des services instructeurs. (R424-13 du Code de l’urbanisme). S’il s’agit d’une acceptation tacite de la déclaration préalable.

Durée de validité

Une autorisation d’urbanisme accorde des droits à son bénéficiaire, qui doivent être mis en œuvre dans un délai de trois ans, et les travaux engagés ne doivent pas être suspendus pendant une année au risque d’entraîner la péremption de l’autorisation d’urbanisme. Afin d’éviter cela, le bénéficiaire de l’autorisation peut demander la prorogation de son activité. La durée de validité de trois ans peut faire l’objet d’une prorogation pour un an, et ce à deux reprises (art. R. 424-21 C. urb.), soit au total cinq ans. Le délai de validité est suspendu en cas de recours des tiers.

Permis de construire

L’autorisation emblématique en matière d’urbanisme est bien entendu le permis de construire. Dans la pratique ce document n’est pas difficile à obtenir de la part des parties. Son champ d’application est défini négativement pour les constructions nouvelles (R421-1 du code de l’urbanisme). Tandis que pour les travaux sur des constructions existantes, le champ d’application est délimité à l’article R421-14 du Code de l’urbanisme.

Les travaux soumis à Déclaration préalable

Ce document est plus difficile à obtenir, tout simple- ment parce qu’il arrive encore que les travaux compris dans le champ d’application de la déclaration préalable n’aient fait l’objet d’aucune déclaration. Le champ d’application de la déclaration préalable est délimité à l’article R421-9 à R421-12 du code de l’urbanisme pour les constructions nouvelles et R421-14 et R421-17-1 du code de l’urbanisme pour les travaux sur construction existante. Les cas que l’on va rencontrer fréquemment sont les suivants : agrandissement ou construction d’une annexe ; construction d’un abri ; construction d’une piscine ; portes, fenêtres, toiture ; aménagement d’un garage, ou d’un sous-sol…

Agrandissement ou construction d’une annexe

Une déclaration préalable de travaux est exigée lors de la création d’une emprise au sol ou d’une surface de plancher de plus de 5 m2 et inférieures ou égales à 20 m2. En zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé, il est possible de créer jusqu’à 40 m2 d’extension en déposant une Déclaration préalable. Le cas le plus souvent rencontré est celui du garage transformé en pièce d’habitation.

Il faut savoir qu’aucune autorisation d’urbanisme n’est requise au titre d’un changement de destination dans la mesure où le garage est réputé avoir la même destination que le local principal à destination d’habitation. En outre, une déclaration préalable devra être déposée si cette transformation a pour conséquence de trans- former de la surface close et couverte en surface de plancher.

Construction d’un abri, garage

Cette nouvelle construction est indépendante du bâti- ment d’habitation. Une déclaration préalable est exigée quand l’emprise au sol de cette construction est supérieure ou égale à 5 m2 et qu’elle répond à un ou plusieurs des critères suivants : emprise au sol inférieure ou égale à 20 m2 ; surface de plancher inférieure ou égale à 20 m2 ; hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres.

Construction d’une piscine (R. 421-9, f) du code l’urbanisme)
Est soumise à déclaration préalable :

– la construction d’une piscine non couverte quand la superficie de bassin est supérieure à 10 m2 et inférieure ou égale à 100 m2 ;

– la construction d’une piscine couverte, si la couverture fixe ou mobile doit avoir une hauteur au-dessus du sol inférieur à 1,80 m ;

– le tout en conformité avec les règles d’urbanisme.

Portes, fenêtres, toiture, volets

S’agissant de la modification de l’aspect extérieur, l’article R. 421-17 a du code de l’Urbanisme prévoit que doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux exécutés sur les constructions existantes, ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Voici les cas que l’on rencontre fréquemment : – créer une ouverture (porte, fenêtre, velux) ;

– changer une porte, une fenêtre ou un velux par un autre modèle ;
– changer des volets (matériau, forme ou couleur) ;
– changer la toiture.

Une fois l’autorisation d’urbanisme obtenue, il est important de rappeler au bénéficiaire que cette autorisation n’est pas définitive. Il y a des délais de recours et de retrait à purger.

L’AUTORISATION D’URBANISME DÉFINITIVE À COMPTER DE LA PURGE DES RETRAITS ET RECOURS

Risque de retrait de l’administration

Une autorisation d’urbanisme peut faire l’objet d’un retrait par l’autorité qui l’a délivrée. Le délai de prin- cipe pour prononcer le retrait est de 3 mois suivant la date de la décision de l’autorité (L424-5 du code de l’urbanisme). Le retrait d’une autorisation a pour effet de le faire disparaitre juridiquement pour l’avenir comme pour le passé (L.240-1 C. des relations du public avec l’administration).

Purge du délai de recours des tiers par l’affichage de l’autorisation d’urbanisme

L’affichage de l’autorisation d’urbanisme est une étape essentielle pour faire courir le délai de recours des tiers (R424-15). Aux termes de l’article R. 600-2 du Code de l’urbanisme, « le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Le bénéficiaire de l’autorisation doit donc être en mesure de justifier, de prouver ledit affichage. La preuve peut se faire par tout moyen. Les notaires conseillent à leurs clients de procéder par constats d’huissier qui est le meilleur moyen de preuve.

Procédure pendant et après les travaux réalisés en conformité avec les autorisations d’urbanisme obtenues

Cette dernière partie est importante au niveau pratique. Ces documents sont ceux qui représentent le plus d’attente concernant le vendeur. Tout simplement parce qu’après l’obtention de l’autorisation d’urbanisme et la réalisation des travaux, il a considéré ses obligations comme remplies. Ce qui n’est pas le cas comme nous le verrons ci-dessous.

Envoi de la déclaration d’ouverture de chantier

L’administration a précisé que la preuve du début d’exécution des travaux résulte, en principe, de la délivrance du récépissé de la déclaration d’ouverture de chantier faite en mairie. Toutefois, lorsque cette déclaration n’a pas été déposée, la preuve peut résulter :

– soit des mémoires des entrepreneurs de maçonnerie ou de terrassement s’ils sont suffisamment probants ; – soit des bons de commande délivrés par les sociétés de construction à condition qu’ils comportent l’indication des acomptes à payer (montant et date) par rap- port à l’état d’avancement des travaux et qu’ils soient appuyés des justifications relatives aux paiements effectués. La déclaration d’ouverture de chantier n’est pas nécessaire pour les travaux rentrant dans le champ d’application de la déclaration préalable. À compter de cette déclaration, les agents du service technique de la commune seront recevables à se rendre sur place pour exercer leur droit de visite et de contrôle du chantier afin de s’assurer des règles de sécurité. Il est également précisé que le simple dépôt d’une déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas à interrompre le délai de péremption des autorisations d’urbanisme, encore faut-il que de véritables travaux aient débuté.

Achèvement des travaux

Une fois les travaux achevés, une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) doit être établie par le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme et adressée à la mairie. Il s’agit d’une formalité obligatoire. En pratique, il n’est pourtant pas rare de constater, l’absence d’accomplissement de cette formalité, notamment en matière d’autorisations d’urbanisme auparavant exclues du champ d’application de la DAACT comme les déclarations préalables. La DAACT participe de la sécurisation de la situation juridique du bien. En effet, elle permet le déclenchement de divers délais :

En cas d’absence d’affichage de l’autorisation d’urbanisme cela permet de déclencher les délais de recours (R. 600-3 du Code de l’urbanisme : « Aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R. 462-1 ». Déclenche automatiquement le délai de récolement de 3 ou 5 mois selon que ce récolement est ou non obligatoire (R. 462-6 Code de l’urbanisme).

Pour la jurisprudence, les travaux sont considérés comme achevés quand la construction est en état d’être affectée à l’usage auquel elle est destinée, la preuve de l’achèvement pouvant être rapportée par tous moyens. L’achèvement des travaux est érigé en point de départ des délais d’actions contre l’autorisation d’urbanisme et la conformité de son exécution.

Il en va ainsi :
Des délais d’action pénale : la violation du permis de construire constitue une infraction susceptible de générer une action pénale, qui se prescrivait par trois ans à compter de l’achèvement des travaux, sous réserve que le délai de prescription n’ait pas été interrompu. Le délai de prescription des infractions pénales est désormais de six ans, en suite de la loi du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale et trouve à s’appliquer aux délais non écoulés à la date du 27 février 2017
Des délais d’action civile (10 ans : art. L. 480-14 du Code de l’urbanisme) : la commune dispose d’une action lui permettant d’exercer l’action civile en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le code de l’urbanisme ou en méconnaissance de cette autorisation, et ce pendant dix ans à compter de l’achèvement des travaux. Des délais d’action administrative (10 ans : art. L. 421-9 Code de l’urbanisme). Le dépôt de la DAACT fixe le point de départ pendant lequel le champ d’application du DPU ne peut s’exercer sur les ventes d’immeuble pendant 4 ans à compter dudit dépôt (article L. 211-4 c) Code de l’urbanisme). En l’absence de DAACT, il faut rappeler que l’achèvement peut se prouver par tous moyens.

Contrôle par l’administration de la conformité administrative
La DAACT fait office d’attestation, pour le bénéficiaire de l’autorisation, de la conformité administrative de la construction avec l’autorisation d’urbanisme. Si aucune contestation n’est émise au bout du délai prévu de 3 à 5 mois, l’administration ne peut plus faire opposition à la DAACT déposée.
En cas de silence de l’autorité compétente, le bénéficiaire de l’autorisation peut demander une attestation de non-contestation à la conformité (R462-10 du code de l’urbanisme). On notera que l’administration ne s’engage pas sur la conformité des travaux. Elle ne s’engage qu’à ne pas avoir contesté la conformité en délivrant l’attestation. Il ne s’agit pas d’un certificat de conformité. Elle ne constitue donc pas, par elle-même, une garantie pour l’acquéreur du bien, la DAACT ne confère ainsi qu’une présomption simple de preuve de la conformité des travaux, qui peut être réfutée par tout autre moyen et empêche l’indemnisation de refus d’instruire une nouvelle demande par le fondement d’une non-conformité de travaux précédents à l’autorisation d’urbanisme obtenue.

Me Guillaume LANAU, notaire à Talence.

Le propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation qui envisage de le transformer en meublé de tourisme doit procéder à un certain nombre de vérifications préalablement à la location afin de s’assurer de la faisabilité de son projet.

Tout d’abord, rappelons que les locaux meublés dits de tourisme sont définis par le Code du tourisme à l’article D 324-1 comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Ils se distinguent des autres types d’hébergement touristiques, qui ne feront pas l’objet de cet article, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils ne comportent ni accueil ou hall de réception, ni services et équipements communs, ou encore la chambre d’hôte ou la résidence principale du loueur, qui fait exception au régime des meublés de tourisme. Afin de préserver une offre de logements abordables réservés à la résidence principale des habitants des centres villes, menacée par l’expansion incontrôlée de la location touristique via Internet, les pouvoirs publics ont renforcé l’encadrement de la location en meublé de tourisme. Hormis l’autorisation d’urbanisme au titre du changement de destination à laquelle cette transformation pourra être soumise, la transformation d’un local d’habitation en meublé de tourisme est constitutive d’un changement d’usage soumis à autorisation. Ainsi, la location en meublé touristique peut constituer à la fois un changement de destination au titre du droit de l’urbanisme et un changement d’usage au titre du droit de la construction et de l’habitation.

L’AUTORISATION DE CHANGEMENT DE DESTINATION

Il résulte des dispositions des articles R151-27 et 151-28 du Code de l’urbanisme que l’hébergement touristique est une sous-destination de celle de commerce et activités de service, distincte de celle d’habitation. Par conséquent, la location en meublé touristique d’un local à usage d’habitation constitue un change- ment de destination au titre du droit de l’urbanisme soumise à autorisation, que ce changement soit accompagné ou non de travaux.
À ce titre, on notera que, si le bien immobilier est soumis au régime de la copropriété, il conviendra de vérifier également, à la lecture du règlement de copropriété, que la location en meublé de tourisme, qui revêt donc un caractère commercial, n’est pas incompatible avec la destination de l’ensemble immobilier qui serait en totalité et exclusivement destiné à un usage d’habitation.
Toutefois, il est intéressant de rappeler que le Conseil constitutionnel avait déclaré contraire à la Constitution, l’article 19 de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014, comme portant une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté contractuelle. Cet article 19 aurait permis à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider de soumettre discrétionnairement à son accord préalable « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage ».

L’AUTORISATION DE CHANGEMENT D’USAGE

L’article L631-7 du Code de la construction précise que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage », et, en vertu de cette même disposition, ce changement d’usage est soumis à autorisation préalable.
Cette autorisation est exigée dans les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val- de-Marne.
Elle peut être étendue également aux autres communes par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret, par une délibération de l’organe délibérant de l’établisse- ment public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal. Cette autorisation peut encore être rendue applicable sur une partie seulement de la commune.

DEUX RÉGIMES DISTINCTS

Dans les communes concernées, l’autorisation de changer un local à usage d’habitation en meublé de tourisme peut résulter de deux régimes distincts :

• soit le régime facultatif d’autorisation tempo- raire créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, à l’article L 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation. Cette disposition accorde aux communes ou aux établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de plan local d’urbanisme, la faculté d’instaurer un régime d’autorisation limité dans le temps, permettant à une personne physique de louer son local d’habitation en meublé de tourisme ;

• soit le régime de droit commun résultant des articles L 631-7 et L 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette autorisation n’est exigée que dans le cas de la transformation d’un local d’habitation en meublé de tourisme. Il appartient à chaque commune concernée par la réglementation de fixer les conditions dans les- quelles les autorisations sont délivrées.

L’administration pourra exiger du demandeur qu’il fournisse une compensation lors du dépôt de la demande d’autorisation de changement d’usage. Cette compensation consiste à proposer, en échange de l’obtention d’une autorisation de changement d’usage, la transformation en habitation d’un local appartenant au demandeur et ayant un autre usage. La conversion à l’habitation du local offert en compensation devra être concomitante au changement d’usage du local d’habitation, c’est-à-dire en relation directe avec le change- ment d’usage.

EXIGENCE DE COMPENSATION

L’autorisation de changement d’usage est attachée à la personne qui l’a sollicitée et n’est donc pas transmissible en cas de vente, par exemple. L’autorisation devient caduque et le bien doit retrouver son usage d’habitation si le bénéficiaire cesse son activité ou s’il quitte le local. L’autorisation aura un effet réel si elle est subordonnée à une compensation.

Pour ne citer que Bordeaux, le Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations sur la commune, entré en vigueur le 1er mars 2018, précise que toute location en meublé de tourisme d’un logement est soumise à compensation. Les locaux proposés en compensation devront être de qualité et de taille équivalente au loge- ment loué en meublé de tourisme et situé dans la même zone définie par ledit règlement. Les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensa- tion. Cette exigence de compensation et les conditions de celle-ci constitue un réel obstacle à la location en meublé de tourisme pour les communes concernées. Les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives aux changements d’usage étant d’ordre public, il n’est pas possible d’y déroger. Le non-respect de la règlementation est sanctionné sur le plan civil par la nullité du contrat de location. Toute per- sonne qui enfreint ces dispositions encourt une amende civile qui ne peut excéder 50 000 € et l’obligation de remise en état des lieux.

Sur le plan pénal, les changements d’usage irréguliers sont sanctionnés par une peine d’emprisonnement d’un an et une amende de 80 000 €, ou l’une d’entre elles. Hormis les autorisations de changement de destination et d’usage, le Code du tourisme règlemente également la location meublée de courte durée.

LA DÉCLARATION PRÉALABLE EN MAIRIE

L’article L 324-1-1 I du Code du tourisme dispose que « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (…) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ». En outre, dans les communes où le changement d’usage est réglementé, la commune peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la mairie toute location d’un meublé de tourisme.
Le régime des autorisations et déclarations de la location en meublé de tourisme, auquel s’ajoute la crise sanitaire et économique liée à la Covid-19, et les restrictions qui l’accompagnent, obligeront sans doute de nombreux propriétaires de biens situés notamment dans les grandes agglomérations, à se tourner vers la location meublée de longue durée.

Par Me Tiphaine BISSARETTE notaire à Mios.