La légalité des constructions est un sujet sensible en matière de vente immobilière. La tendance française de ces dernières décennies est à la protection du consommateur et les transactions immobilières n’échappent pas à la règle. Le législateur est notamment venu renforcer l’obligation d’information précontractuelle de l’acquéreur immobilier par la création de l’article 1112-1 du Code civil qui impose aux parties au contrat, de facto principalement au vendeur dans le contrat de vente, de révéler à son cocontractant acquéreur toutes les informations concernant le bien et susceptibles d’influer sur son consentement. Au premier rang des informations déterminantes du consentement, on trouve naturellement toutes celles concernant les travaux effectués par le vendeur puisque le fait de réaliser des travaux aura de nombreuses répercussions tant sur le plan urbanistique que sur le plan fiscal ou encore des assurances.

Questions/réponses à l’usage du propriétaire désireux d’effectuer des travaux sur une construction existante :

Quels sont les travaux dispensés de toute formalité administrative ?

Sont dispensés d’autorisation d’urbanisme :
– les travaux d’entretien ou de réparation ordinaires,
– les terrasses de plain-pied,
– les travaux de ravalement (à condition que la commune n’ait pas décidé de les soumettre à autorisation d’où la nécessité de se renseigner au préalable),
– les travaux de création ou de transformation de surface de plan- cher ou d’emprise au sol inférieure ou égale à 5 m2.

À partir de quand faut-il demander une autorisation d’urbanisme ?

Il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour :

– Les travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment, comme la création, l’agrandissement ou la suppression d’ouvertures, le rem- placement de menuiseries non à l’identique (ex. : pose d’huisseries en PVC ou aluminium à la place de menuiseries en bois ; changement de couleur d’huisseries ; remplacement d’une porte de garage par une baie vitrée…), l’installation d’une clôture, etc. – sachant qu’en fonction des communes (et des personnes…), les règles seront plus ou moins strictes. Il est donc essentiel de consulter le document d’urbanisme en vigueur sur sa commune afin de ne pas avoir de mauvaises surprises ;

– Les travaux créant de l’emprise au sol ou de la surface de plan- cher supérieure à 5 m2 comme la création d’une extension, la couverture d’une terrasse pour créer une véranda, la transformation d’un garage en pièce à vivre, etc. ;

– Les travaux changeant la destination de l’immeuble (habitation, commerce, bureaux…), sachant que les différentes destinations sont listées à l’article R 151-27 du Code de l’Urbanisme et que le passage de l’une à l’autre nécessitera a minima le dépôt d’une déclaration préalable.

Déclaration préalable ou permis de construire ?

Depuis la réforme de 2007, le régime des autorisations d’urbanisme a été considérablement simplifié. En ce qui concerne les travaux sur constructions existantes, il se résume aujourd’hui à deux autorisations différentes : le permis de construire (PC) et la déclaration préalable (DP), en fonction de l’ampleur des travaux concernés.

Le champ d’application du PC (article R 421-14 du Code de l’urbanisme)

Un permis de construire doit être demandé pour tous travaux sur constructions existantes :

– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 pour les biens situés dans une commune couverte par une carte communale, soumise au Règlement National d’Urbanisme ou situés en zone A, AU ou N d’un PLU ou d’un document en tenant lieu,

– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m2 pour les biens situés en zone U d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu,

– créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 pour les biens situés en zone U d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu lorsque la surface ou l’emprise totale est supérieure à 150 m2,

– modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment et changeant la destination du bien ;

– nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière (travaux lourds, générale- ment engagés par les collectivités publiques).

Le champ d’application de la DP (article R 421-17 du Code de l’urbanisme)

Sont soumis à déclaration préalable :

– les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement,

– les changements de destination (étant précisé que les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et que le passage d’une sous destination à une autre est dispensé d’autorisation),

– certains travaux intérieurs dans les immeubles protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ;

– les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou le conseil municipal (après enquête publique) aura identifié comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique (rare),

– les travaux créant une surface au sol ou une emprise de plan- cher de plus de 5 m2 et moins de 20 m2 ou 40 m2 selon le zonage du bien (extension, transformation d’une terrasse en véranda…) ;

– ceux transformant plus de 5 m2 en surface de plancher (transformation d’un garage en pièce habitable…).

Quelles sanctions/conséquences en cas de travaux irréguliers ?

Sanctions administratives
Les sanctions applicables aux constructions irrégulières sont multiples et pour certaines imprescriptibles.

– Jusqu’à 6 ans après achève- ment, l’infraction est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € le m2 de surface construite, voire d’une peine de prison en cas de récidive,

– Jusqu’à dix ans (ou cinq ans dans certains cas), la démolition ou la mise en conformité peut être ordonnée en justice à la demande d’un tiers (démontrant un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme) ou de la collectivité,

– Enfin, et ce sans délai de prescription, il y aura lieu de régulariser la situation préalablement à tous travaux ultérieurs et il sera impossible de reconstruire l’immeuble à l’identique en cas de sinistre.

Conséquences sur le plan de la vente À défaut de pouvoir justifier de la régularité des travaux à l’acquéreur, et à moins que celui-ci n’accepte de prendre le bien en l’état, ce qui est plutôt rare, il faudra envisager soit de régulariser la situation a posteriori au moyen d’une autorisation de régularisation, soit une négociation du prix si les travaux ne sont pas régularisables. Dans l’hypothèse d’une régularisation, il faudra de surcroît s’attendre à un allongement du processus de vente, avec la purge éventuelle des délais de recours des tiers et de retrait administratif entre le compromis et la vente. Enfin, parfois, le fait d’avoir fait des travaux sans autorisation conduira à la rétractation pure et simple de l’acquéreur, dès avant la signature du compromis. Solliciter le conseil de son notaire est donc primordial, dès les prémices du dossier.

Par Me Maréva LAURENS RUBENSTEIN, notaire à Gradignan.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois d’Octobre.

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – OCTOBRE 2021

Lorsque l’on envisage de faire construire sa maison, l’acquisition d’un terrain à bâtir est le préalable. Ce terrain peut se situer hors lotissement, appelé aussi secteur diffus, ou dans un lotissement. Le lotissement consiste à diviser une unité foncière (ou plusieurs unités foncières contigües) afin de créer un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis que l’on appelle des lots.

Le lotissement consiste à diviser une unité foncière (ou plusieurs unités foncières contigües) afin de créer un ou plusieurs terrains destinés à être bâtis que l’on appelle des lots. Pour être régulière, la division doit être autorisée par la mairie soit au moyen d’un permis d’aménager soit par une décision de non opposition à déclaration préalable de division. La nature de l’autorisation d’urbanisme sera fonction du lieu de situation de l’opération et/ ou des équipements envisagés (Art. R.421-19 c. urb.). Nous nous intéresserons ici à l’achat d’un terrain à bâtir situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager.

Quels sont les avantages d’un terrain situé en lotissement ?
Contrairement au terrain isolé situé en secteur diffus, le lotisseur, c’est-à-dire le titulaire du permis d’aménager, doit réaliser un certain nombre de travaux pres- crits par l’autorisation. Il s’agit principalement de la viabilisation des terrains qui seront issus de la division. A la fin des travaux d’aménagement, l’ensemble des lots sera desservi par les différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone, etc.) en limite de propriété. Il appartiendra ensuite à l’acquéreur de raccorder la construction qui sera édifiée à ces réseaux.
Autre avantage lié à l’achat d’un terrain dans un lotissement : le lotisseur réalise les aménagements extérieurs tels que les voies de circulation, les trottoirs, les bordures, les dépressions charretières, les espaces verts et autres espaces communs.

Lorsque c’est un professionnel, les travaux réalisés par le lotisseur sont couverts par sa garantie décennale et il est responsable de l’état du sol vendu.

Quand peut-on signer un avant-contrat avec le lotisseur ?

Avant la délivrance du permis d’aménager, le législateur a prévu qu’aucune promesse ne peut être signée avec de potentiels acquéreurs. Il est également inter- dit au lotisseur de recevoir un quelconque acompte, pour réserver un lot par exemple. (Art. L.442-4 c. urb.). À compter de la délivrance du permis d’aménager et si les travaux prescrits par le permis d’aménager ne sont pas achevés, seule une promesse unilatérale de vente peut être signée. Cet avant-contrat devra faire mention de la consistance du lot réservé, de sa délimitation, du prix et du délai de livraison (Art. L. 442-8 c. urb.). Dans le cadre d’une promesse de vente, seul le lotisseur s’engage à vendre, l’acquéreur bénéficiant d’une option. En contrepartie de la promesse qui lui est consentie, l’acquéreur peut être amené à verser une indemnité d’immobilisation qui ne peut pas dépasser 5% du prix de vente (Art. R. 442-12 c. urb.). Par ailleurs, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours après notification de la promesse de vente. S’il se rétracte, l’indemnité d’immobilisation devra lui être restituée dans un délai de 21 jours.Une fois que le lotisseur a achevé l’ensemble des travaux prescrits ou s’il a obtenu l’autorisation de vendre les lots par anticipation, il est désormais possible de signer un compromis de vente. Dans ce cas, l’ensemble des parties est engagé lors de la signature de l’avant- contrat et l’acquéreur ne bénéficie pas du délai de rétractation de dix jours.

Quand peut-on signer l’acte authentique de vente ?

Là aussi la loi encadre les conditions auxquelles la signature de l’acte définitif de vente peut intervenir Comme pour la signature de la promesse de vente, il est strictement interdit de régulariser un acte de vente avant l’obtention du permis d’aménager. D’ailleurs avant de signer les actes de vente des lots, le notaire s’assurera que le permis d’aménager est devenu définitif, c’est-à-dire qu’il est bien purgé du recours des tiers et du retrait administratif.

Si le permis d’aménager le prévoit, le lotisseur peut être autorisé à vendre les lots avant le début des travaux qu’il doit réaliser. De même, pour éviter la dégradation des travaux de finition (revêtements des voies, trottoirs, bordures, plantations, etc.) lors de la construction des immeubles, il peut solliciter l’autorisation de vendre les lots par anticipation auprès de la mairie. Dans ces cas, le lotisseur doit produire une garantie financière d’achèvement et indiquer la date limite de réalisation

des travaux (Art. R. 442-13 et s. c. urb.). Hormis ces hypothèses, la vente du lot ne pourra intervenir qu’une fois les travaux prescrits par le per- mis d’aménager achevés, c’est-à-dire lorsque le lotisseur aura déposé en mairie la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Quels sont les documents obligatoires à fournir par le lotisseur ?
Le lotisseur fournit à l’acquéreur les documents relatifs au lotissement, à savoir l’arrêté de permis d’aménager délivré par la mairie, le règlement du lotissement et le cahier des charges s’ils ont été établis, et les statuts de l’association syndicale libre qui gèrera à terme les espaces et équipements communs. En devenant propriétaire d’un lot, l’acquéreur s’engage à respecter l’ensemble des règles, prescriptions et engagements contenus dans ces documents.
Le règlement de lotissement peut simplement faire référence aux règles d’urbanisme en vigueur ou apporter des compléments à ces règles. Il devient caduc au bout de 10 ans si la commune est couverte par un PLU ou par un document d’urbanisme qui en tient lieu. Quant au cahier des charges, il s’agit d’un document purement contractuel, dont les stipulations s’imposent à tous les colotis et qui ne se prescrit pas. Il reste applicable aux acquéreurs successifs des lots. Concernant le lot vendu, le lotisseur transmet à l’acquéreur un plan de bornage définitif, l’attestation de surface de plancher et l’étude géotechnique.

La fourniture d’un plan de bornage est obligatoire dès lors que l’acquéreur envisage de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Le descriptif du lot mentionné dans la promesse de vente résultera de ce plan bornage. Lors de la signature de l’acte authentique de vente, le lotisseur fournit un plan de bornage définitif à l’acquéreur. Le permis d’aménager indique la surface de plancher maximale attribuée à l’opération de lotissement. Lorsque la surface de plancher est répartie par le lotisseur, celui-ci fournit une attestation d’attribution qui devra être jointe à la demande de permis de construire de l’acquéreur (Art. R. 442-11 c. urb.). Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d’un terrain à bâtir à l’obligation de fournir à l’acquéreur une étude géotechnique, que le terrain soit situé ou non en lotissement, dès lors qu’il est destiné à la construction d’une maison individuelle et qu’il se situe dans une zone exposée au mouvement de terrain définie comme telle par le législateur (Art. L.112-21 cch.).

CONSEILS DU NOTAIRE : L’acquéreur d’un terrain situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager bénéficie à la fois du cadre juridique protecteur mis en place par le législateur, et des garanties du professionnel réalisant l’opération de lotissement. En contrepartie, il devra se soumettre aux documents régissant le lotissement pour conserver son harmonie et entretenir les aménagements réalisés.

Par Maître Alexandra MALDEBAULT, notaire à Bordeaux.

 

 

Nouveau bureau, réformes, numérique, congrès, le nouveau Président de la Chambre des Notaires, Maître Matthieu Vincens de Tapol fait le point sur l’actualité des notaires en Gironde.

Échos Judiciaires Girondins : Qu’est-ce qui vous a poussé à vouloir représenter vos pairs ?

Matthieu Vincens de Tapol : « Le sentiment qui m’anime, c’était de rendre à la profession ce qu’elle m’a offert. C’est un travail qui stimule beaucoup intellectuellement, qui occupe ma vie depuis plus de vingt ans Les journées passent très vite. On a énormément de travail et à un moment, il faut savoir s’arrêter pour essayer de donner cette envie aux autres. Et ça passe par une entrée dans les instances où on va s’occuper de la profession de manière plus large. »

EJG : Pouvez-vous nous décrire votre parcours ?

M. V. de T.:«Je suis né à Pessac. Et mon étude est à Pessac. J’ai fait des études de droit à Bordeaux jusqu’en licence, puis je suis parti faire un diplôme de juriste franco-allemand à la Humboldt Universität de Berlin. C’était 4 ans après la chute du mur, on était la première génération d’étudiants Erasmus. C’était passionnant parce que Berlin-Est était dans son état d’après-guerre. La ville était en pleine mutation. La vie universitaire complètement différente de celle de Bordeaux. Il y avait une grande vivacité artistique. Cette année a marqué ma vie. Ensuite, je suis revenu à Bordeaux. Après ma maîtrise de droit franco-allemand, j’ai fait un DESS de droit notarial. »

EJG : Quand vous avez commencé le droit, vous aviez déjà l’idée d’être notaire ?

M. V. de T.:«Avocat ou notaire! Mon père était notaire, mais ce n’était pas la priorité quand j’ai commencé mes études. Ensuite, les matières m’ont intéressé. Après mon master 2, je suis parti faire mon service militaire en Polynésie. C’est aussi de belles années pour des raisons différentes. J’ai appris qu’il y avait une autre manière de vivre, une autre notion du temps, de la douleur, de la vie et ça m’a pas mal enrichi. En rentrant à Bordeaux, j’ai commencé les stages et ma carrière. J’ai été nommé notaire à 29 ans. Aujourd’hui, j’ai 3 associés qui sont un peu plus jeunes que moi et 26 collaborateurs. Dans quelques mois, ça fera 20 ans que j’exerce ce métier ! »

EJG : Comment vous organisez-vous entre votre étude et votre présidence la Chambre ?

M. V. de T. :«J’ai pu réunir une équipe autour de moi qui est à l’image de la compagnie : jeune et mixte. On a atteint la parité homme-femme en 2020. On a des gens de grande valeur, notamment des femmes de grande valeur. À la Chambre, 13 permanents salariés font des opérations d’accueil, de secrétariat et d’organisation pour tenir tout le cadre réglementaire On a 21 notaires élus qui donnent de leur temps. Une fois par mois, on a une réunion de la Chambre pour que je fasse un point sur l’activité, eux posent des questions tac- tiques, font remonter le ressenti des troupes. Comme on est très sollicités pour faire des conférences, pour participer à des sujets de réflexion, je délègue aux autres membres. En tout, je passe entre 1 à 3 jours par semaine à la Chambre. C’est un poste qui se prépare. J’en avais discuté avec mes associés parce que ça crée une surcharge de travail pour eux. Et c’est aussi un projet familial. Ça fait l’objet aussi d’une discussion parce qu’on sait qu’il y a un certain nombre de soirées qui vont être consacrées à sa profession et un peu moins à ses proches ou à ses clients. C’est un choix, mais qui est un choix partagé. »

« J’ai pu réunir une équipe autour de moi qui est à l’image de la compagnie : jeune et mixte »

EJG : Comment a évolué la profession ?

M. V. de T. : « Comme toutes les professions qui manient beaucoup d’informatique. Aujourd’hui, il faut savoir que 98 % des contrats que nous signons sont dématérialisés, et qu’on signe des contrats sans limite de montant sur des tablettes. Donc, ça, c’est une vraie révolution parce que ça a changé la méthode de réception, de conservation des actes et de communication avec les clients. Ce qui a aussi beaucoup changé, c’est l’immédiateté. On est dans un métier de réflexion. Et pourtant, aujourd’hui, on nous réclame une réponse immédiate. Mais tous les problèmes qui nous sont posés ne peuvent pas être résolus comme ça en quelques minutes par e-mail, parce que les situations sont plus complexes, parce que le droit, c’est une partie d’échecs. Quand vous bougez un pion à un bout de l’échiquier, ça va avoir des conséquences extrêmement importantes qu’on ne mesure pas immédiatement. »

EJG : Comment se porte la profession après cette période difficile ?

M. V. de T. :«D’un point de vue économique, la Gironde reste extrêmement attractive. D’abord parce que c’est un bassin d’emplois important, ensuite, parce que la qualité de vie est réputée douce. On a des services publics de très haut niveau, c’est un département touristique, il y en a pour tous les goûts. Les Français qui sont très mobiles, ont bien conscience de la qualité de vie exceptionnelle. Du coup, l’activité économique est extrêmement soutenue. À la sortie du premier confinement, l’activité immobilière a été exceptionnelle, alors qu’au niveau national, certains parlaient de la possibilité d’une crise immobilière. Mais on sent bien qu’il y a une forte tension dans la population, liée à la crise sanitaire. On sent beaucoup de susceptibilité, comme s’il y avait moins de barrières dans les rapports humains. Ça crée des tensions supplémentaires sur le métier. »

EJG : Le marché de l’immobilier est toujours en croissance ?

M. V. de T. : « On a toujours des niveaux très soutenus. On a un marché qui est très girondin avec seulement 7 % de Franciliens et 7 % du reste de la France. Donc plus de 80 % sont des transactions giron- dines. Et 40 % de ces transactions se font dans la même ville ; c’est celui qui habite à Bordeaux qui veut acheter un appartement plus calme après le confinement ; celui qui veut un balcon ou celui qui en avait un et qui veut maintenant un jardin… Donc on a des gens qui sont bien dans leur vie, mais qui veulent changer d’habitat. En moyenne, les acquéreurs de maisons vont rester propriétaires 7 ans, et c’est très court. La mobilité et le fait que le marché soit actif sont aussi des preuves de confiance dans le département. Même si le marché est à des niveaux élevés, les acquéreurs ont toujours le sentiment que ça reste un marché premium, qu’ils réussiront toujours à revendre. »

EJG : Ce courant de personnes qui quittent la ville pour la campagne, c’est réel ou c’est un phénomène assez mineur ?

M. V. de T. : «Ce n’est pas un phénomène mineur parce qu’à la sortie du premier confinement, la très grande majorité des biens qui étaient à vendre dans les zones rurales se sont vendus. L’été suivant, les gens ont eu besoin de respirer, ils bougent découvrent de nouveaux endroits. Après, dire que c’est un phénomène récurrent, je n’en suis pas sûr. Mais certainement que les gens sont allés chercher de l’espace. Le prix des terrains à bâtir a progressé, notamment dans toute la zone du nord- Gironde, comme entre Carcans et Naujac. Avec le développement des transports doux, les gens se pro- jettent autrement. Ils ont imaginé une autre vie. »

EJG : Vous avez continué à travailler pendant le premier confinement ?

M. V. de T. : « On n’a jamais arrêté, tous les jours, 7 jours sur 7 ! On tenait les dossiers à bout de bras, parce qu’il fallait qu’on rédige des avenants aux ventes immobilières ; l’administration fiscale n’avait pas suspendu le paiement des droits de succession, et donc les dossiers devaient se poursuivre pour éviter le règlement de pénalités, obtenir des déblocages de fonds céder des titres, signer les actes, quand bien même tout le monde était confiné. »

EJG : Vous et vos collaborateurs étiez en télétravail ?

M. V. de T. : « Sur les 26 collaborateurs, on en avait 13 en télétravail pour assurer les charges courantes. 4 se relayaient au bureau pour que la jauge en présentiel soit respectée parce que certaines missions ne pouvaient pas être exécutées en télétravail. Cela nous a permis de reprendre notre activité à un rythme normal dès la fin du confinement. Mais ça a été évidemment une perte d’activité générée comme beaucoup d’entreprises. »

EJG : Ça a laissé des traces sur votre manière de travailler ?

M.V.deT. :«On était déjà en signature électronique depuis une dizaine d’années, donc sur ce point-là, ça n’a pas tellement changé. On avait déjà mis en place toute la gestion dématérialisée des demandes avec Bordeaux Métropole. Le changement, c’était le volume des gens qui sont passés en télétravail dans des entreprises qui n’étaient pas organisées pour ça. Mais je dirais que ça s’est bien passé. C’est sûr que maintenant, on a une vision un peu différente du télétravail, tout le monde y a goûté, mais on s’aperçoit aussi qu’il ne convient pas à tous. Certains ont besoin de travailler en équipe, d’autres n’ont pas les bonnes conditions – en termes de place, ou familiales – pour travailler à la maison… Et puis, il y a des gens qui ont besoin de communiquer, d’échanger. On s’aperçoit qu’on va peut-être parler d’un sujet pendant 2 minutes et ça va débloquer plein de choses. »

« Le droit est une partie d’échecs. Bouger un pion peut avoir des conséquences extrêmement importantes qu’on ne mesure pas immédiatement. »

EJG : Quels sont les grands axes de votre mandature ?

M. V. de T. : « L’axe numéro un, c’est l’intégration des jeunes notaires, puisqu’un tiers a moins de 3 ans d’exercice. Ils sont arrivés à la suite du tirage au sort institué par la loi Macron. On a un cadre réglementaire assez strict, qui s’explique parce que l’État nous a confié une parcelle de son autorité publique, en nous autorisant à faire des actes qui ont la même force qu’un juge- ment. On doit respecter des règles précises vis à vis de notre autorité de tutelle, le ministère de la Justice. Et ensuite parce qu’il existe une solidarité financière entre tous les notaires de France en cas de sinistre. Notre second axe est la communication. L’idée étant qu’elle doit être à l’image de la compagnie. On a transformé notre communication, qui était assez classique, vers des outils médiatiques un peu différents, on est très présents sur les réseaux sociaux, notamment Facebook. On produit beaucoup de posts. On a fait une opération MSN Messenger le 8 juillet pour être beaucoup plus en contact avec la génération des 20-45 ans. »

EJG : Quel bilan faites-vous de la loi Macron sur la liberté d’installation des notaires ?

M. V. de T. :«Le bilan est positif, car ça a permis à une nouvelle génération de notaires de s’installer. Le tirage au sort a été fait dans les meilleures conditions, c’est à dire dans une phase économique qui permettait de développer les entreprises. Ça reste quand même des entreprises qui sont fragiles. Je regarde ça avec prudence. Si une crise survenait, on mesure mal leur résistance. En Gironde, on a une grande chance. C’est qu’on a une très belle génération de notaires qui est arrivée sur le hasard du tirage au sort. Ce sont des vrais entrepreneurs, des gens de grande valeur. Ce n’est pas homogène sur tout le territoire national. »

« Le prochain congrès de Nice sera axé sur le numérique. On abordera le droit successoral concernant les réseaux sociaux. »

EJG : Qu’est-ce qui vous permet de le juger ?

M. V. de T. : « D’abord, on fait très peu de discipline en Gironde. C’est une compagnie qui a une certaine tenue. C’est difficile à expliquer, mais c’est comme ça, on a des relations fluides entre confrères, mais aussi avec les services administratifs, les élus et je pense que ce n’est pas un hasard. C’est parce que ce sont des gens qui ont un certain sens des responsabilités et qui sont des inter- locuteurs valables. C’est un plaisir de travailler avec des gens comme ça parce qu’ils sont actifs, ils veulent donner à la profession une belle image, ils sont modernes, suréquipés en informatique. C’est un des motifs pour lesquels je voulais être président. »

EJG : Quels sont les moments forts de votre profession ?

M. V. de T. : « Le congrès des notaires car c’est à la fois un moment de rencontre et ça permet de faire une prospective sur l’avenir du droit. Le prochain aura lieu à Nice du 23 au 25 septembre. Il sera axé sur le numérique, je trouve que c’est en phase avec l’actualité. Il y a des sujets qui vont être abordés de plus en plus. Je prends l’exemple des réseaux sociaux : comment arrêter un compte Facebook ou Twitter ? Peut-on faire un testament numérique ? Certains comptes génèrent une grosse valeur financière, et là ça commence à toucher à des sujets sensibles. Qu’est ce qui va se passer avec la blockchain au niveau national ? Est-ce qu’on est prêt à travail- ler avec ce système ultra-sécurisé ? Il y a des vrais enjeux. Donc, le numérique, c’est le cœur de notre vie de notaire. C’est un peu paradoxal pour un métier qui était réputé poussiéreux de se dire qu’on ne vit que dans le numérique. Il y a aussi les master class. Tout le monde est assis par terre en train de prendre des notes. On se croirait à la fac. J’ai pu régler un problème de succession en assistant à une masterclass sur le droit international privé au congrès de Bruxelles, parce qu’on y rencontre des gens différents qui, en 45 minutes, vont prendre tous les raccourcis pour régler un problème. »

EJG : Vous avez d’autres rendez-vous ?

M. V. de T. : « Traditionnellement, on organisait toujours des réunions et colloques interprofessionnels qui permettaient à la fois d’échanger et d’avoir une position commune pour fluidifier tous les cas de nos clients. On a toujours eu des sujets communs avec les avocats, lors des journées sur le divorce notamment. Aujourd’hui, alors qu’on avait pas mal de sujets sur la table, il est très difficile de se projeter en raison du Covid. Toutes ces réunions nécessitent un fort investissement, on ne peut pas demander aux confrères de s’investir pour des réunions qui risquent d’être annulées. On avait commencé à préparer un colloque sur la copropriété avec plusieurs professionnels. On voulait qu’il y ait des notaires, des avocats, des syndics, des magistrats. On avait eu plusieurs réunions avec le barreau de Bordeaux et tout ça a été interrompu. J’espère qu’on pourra reprendre ces réunions interprofessionnelles qui sont toujours enrichissantes. »

ire à En cette période de crise sanitaire et d’incertitude pour les commerçants et leurs salariés, il est intéressant de revenir sur une disposition qui a bientôt sept ans, le droit d’information des salariés lors de la cession du fonds de commerce.

Instaurée par le Loi n° 2014- 856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire (dite « Loi Hamon ») et entrée en vigueur le 1 cette obligation a pour but de favoriser la reprise des entreprises et leur poursuite d’activité.

LE PRINCIPE

Il s’agit simplement d’informer les salariés en cas de vente de fonds de commerce pour qu’ils puissent formuler une offre de reprise (art L.141-23 Code de commerce). Il ne s’agit ni d’un droit de préemption comme pourrait éventuellement en bénéficier une commune lors de la cession d’un fonds de commerce, ni d’un droit de priorité.

Ce droit d’information des salariés n’est pas applicable :
– à la vente de fonds artisanal,

– aux transmissions réalisées dans le cadre d’une succession, d’une liqui- dation du régime matrimonial,

– aux ventes à un conjoint ou parte- naire de Pacs, un ascendant ou un descendant,

– aux entreprises faisant l’objet d’une procédure de conciliation, de sauve- garde, de redressement ou de liqui- dation judiciaire,

– si au cours des douze mois qui pré- cèdent la vente, celle-ci a déjà fait l’objet d’une information en applica- tion de l’article 18 de la loi n° 2014- 856 du 31 juillet 2014.

LES MODALITÉS D’APPLICATION

Dans les entreprises non soumises à l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise :
– le propriétaire du fonds en informe l’exploitant, qui informe ensuite les salariés.
– si l’exploitant est le propriétaire du fonds, il informe directement les salariés.

Dans les entreprises soumises à l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise :
– le propriétaire du fonds en informe l’exploitant, qui informe ensuite les salariés au plus tard au moment où le comité d’entreprise est saisi pour avis sur le projet de vente.

– si l’exploitant est le propriétaire du fonds, il informe directement les salariés au plus tard au moment où le comité d’entreprise est saisi pour avis sur le projet de vente.

La loi ne précise pas le contenu de l’information qui doit être donnée aux salariés.

Le propriétaire du fonds ou l’exploitant doivent simplement informer les salariés :
– de la volonté du vendeur de pro- céder à une vente,

– du fait que les salariés peuvent présenter une offre d’achat.
De leur côté, les salariés ainsi informés sont tenus à une obligation de discrétion. La loi n’oblige pas le propriétaire du fonds à accepter l‘offre de reprise de ses salariés. Le refus du vendeur de l’offre de reprise n’a pas à être motivé.

LE DÉLAI POUR INFORMER

La vente ne peut intervenir avant un délai de deux mois après que tous les salariés ont été informés de l’intention du propriétaire de vendre le fonds. Le délai de deux mois s’apprécie au regard de la date de conclusion du contrat de vente.

Dans le cas particulier où le vendeur du fonds de commerce n’en est pas l’exploitant, le délai de deux mois court à compter de la date de la notification de la volonté de vendre à l’exploitant. La vente peut intervenir avant l’expiration du délai de deux mois si tous les salariés ont fait part de manière explicite et non équivoque de leur décision de ne pas présenter d’offre d’achat. (art. L.141-23 Code de commerce). Il est à noter qu’une fois tous les salariés informés, le vendeur dispose d’un délai maximum de deux ans pour réaliser la vente. À défaut de signature de l’acte de vente dans ce délai, le vendeur devra à nouveau informer ses salariés de son projet.

LA PREUVE DE L’INFORMATION

Il ressort de l’article L.141-25 du Code de commerce que : « L’information des salariés peut être effectuée par tout moyen, précisé par voie réglementaire, de nature à rendre certaine la date de sa réception par ces derniers ».

Il ressort de l’article D.141-4 du Code de commerce que :
« L’information des salariés mentionnée aux articles L.141-25 et L.141-30 peut être effectuée selon les modalités suivantes :

Au cours d’une réunion d’information des salariés à l’issue de laquelle ces derniers signent le registre de présence à cette réunion ;

Par un affichage. La date de réception de l’information est celle apposée par le salarié sur un registre accompagné de sa signature attestant qu’il a pris connaissance de cet affichage ;

Par courrier électronique, à la condition que la date de réception puisse être certifiée ;

Par remise en main propre, contre émargement ou récépissé, d’un document écrit mentionnant les informations requises ;

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Par acte extrajudiciaire ;

Par tout autre moyen de nature à rendre certaine la date de réception. »

LA SANCTION DU DÉFAUT D’INFORMATION

À l’origine, l’article 19 de la loi dite Hamon prévoyait que la cession intervenue en méconnaissance du droit d’information des salariés pouvait être annulée à la demande de tout salarié. La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 dit Loi « Macron » a remplacé la nullité de la cession par une amende civile dont le montant ne peut excéder 2 % du mon- tant de la vente. Le prononcé d’une amende civile et de son montant ne sont pas automatiques.

EN CONCLUSION

Pour le propriétaire, la possibilité de céder son entreprise à l’un de ses employés. Pour les employés, la possibilité de reprendre éventuellement une entreprise qu’ils connaissent, sous réserve bien entendu que le propriétaire du fonds accepte leur offre de reprise. En pratique, une formalité supplémentaire qu’il sera nécessaire de réaliser avant la signature du com- promis de vente du fonds.

Me Philippe NGUYEN-VAN, notaire à Bordeaux

Après un début d’été capricieux, les Français retrouvent le chemin des plages pour le meilleur et pour le pire.

Qui n’a jamais vécu la situation mise en scène ? Le film s’ouvre sur une magnifique plage déserte, personne à l’horizon, seul un couple profite paisiblement de l’océan. Au loin se dessine la silhouette d’une femme. Malgré l’espace infini à sa disposition, cette femme choisit de s’installer à quelques centimètres du couple. Ce phénomène observé en période estivale n’est pas rare : manque d’éducation, pouvoir d’attraction, besoin de compagnie ? Définitivement inexplicable.

À travers cette campagne, les notaires girondins rappellent l’importance de bien anticiper l’environnement de son achat immobilier avant de s’installer.

L’article 768 du Code Civil accorde à l’héritier une option entre trois partis : soit accepter purement et simplement la succession, soit renoncer à la succession, soit accepter à concurrence de l’actif net.

La décision d’opter pour l’acceptation ou la renon- ciation dépendra de la consistance de l’actif et du passif successoral. Cependant dans certains cas, il n’est pas aisé de savoir avec exactitude si la succession sera bénéficiaire ou déficitaire car l’étendue des engagements du défunt n’est pas aisé- ment déterminable. Dans cette hypothèse, l’acceptation à concurrence de l’actif net sera l’option pour l’héritier et permettra d’éviter la confusion de ses biens personnels avec ceux de la succession. Il ne s’agit pas d’une option conditionnelle. Il s’agit d’une véritable acceptation qui confirme le suc- cessible dans sa qualité d’héritier.

À qui cette option est-elle ouverte ?
L’article 768 du Code Civil ne per- met de choisir cette procédure de l’acceptation à concurrence de l’actif net que si l’héritier a une vocation universelle ou à titre universel. L’acceptation à concurrence de l’actif net étant un acte un acte d’administration et de conservation, le tuteur n’a besoin d’aucune autorisation pour déclarer au greffe du tribunal judiciaire ou devant notaire qu’il accepte à concurrence de l’actif net. Le majeur sous curatelle peut également accepter seul une succession à concurrence de l’actif net. Il en est de même pour l’administrateur légal unique ou l’un des administrateurs légaux conjoints. Cette option présente donc également un intérêt en présence d’un hériter mineur et per- met de faire cette déclaration sans autorisation d’un juge. L’héritier qui a une vocation à titre particulier ne peut qu’accepter purement et simplement ou renoncer à sa part.

Sous quel délai cette option s’exerce-t-elle ?

L’héritier doit opter avant le délai de prescription de 10 ans car au-delà il serait réputé renonçant. L’héritier peut s’il le souhaite opter dès l’ouverture de la succession. La loi lui accorde cependant un délai de 4 mois pendant lequel il ne peut être contraint d’opter (Article 771 du Code Civil). Passé ce délai, l’héritier conserve son option jusqu’à l’expiration de la dixième année suivant le décès. S’il est mis en demeure d’opter, il sera contraint de le faire dans le délai prévu à l’article 772 du Code Civil soit dans un délai de deux mois sauf octroi d’un délai supplémentaire. À défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois, l’héritier est réputé acceptant pur et simple et l’option d’acceptation à concurrence de l’actif net ne lui est plus ouverte. 

Comment cette option s’exerce-t-elle ?

L’héritier qui accepte à concurrence de l’actif net devra accomplir deux formalités :
– La déclaration au Greffe du Tribunal Judicaire du lieu d’ouverture de la succession ou devant notaire selon l’article 788 du code Civil Aucune formalité sacramentelle n’est exigée pour cette déclaration, il suffit que l’héritier exprime clairement le parti qu’il prend. La déclaration doit comporter la mention de l’élection de domicile unique qui peut être le domicile d’un des acceptants ou celui de la personne chargée du règlement de la succession. Si l’héritier a fait sa déclaration devant notaire, ce der- nier en adressera copie au Tribunal dans le mois.
L’établissement d’un inventaire est prévu à l’article 789 du Code Civil. Il doit être déposé au tribunal judiciaire soit en même temps que la déclaration soit dans les 2 mois. Un délai supplémentaire peut être accordé en cas de motifs sérieux ou légitimes. À défaut de respect de ce délai, l’héritier est réputé avoir accepté purement et simplement la succession.

Quelles formalités de publicité faut-il effectuer ?

Le greffe inscrit la déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net sur un registre tenu à cet effet. Un récépissé est remis au déclarant. Une double publicité est effectuée :

– Le greffier procède à la publication de l’acceptation à concurrence de l’actif net au BODACC.
– L’héritier dans le délai d’un mois à compter de la déclaration fait pro- céder à l’insertion d’un avis dans un journal d’annonces légales. L’inventaire est soumis à la même publicité que la déclaration à savoir publication au BODACC et dans un journal d’annonces légales.

Quand le créancier successoral doit-il déclarer sa créance et comment déclarer sa créance ?

La publication de la déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net de l’héritier au greffe fait courir le délai de déclaration des créances par les créanciers de la succession. Les créanciers doivent déclarer leur créance dans un délai de 15 mois à compter de cette publicité. À défaut la créance se trouve éteinte sauf si elle est assortie d’une sureté réelle. Tous les créanciers de la succession doivent déclarer leur créance mais seules les créances de somme d’argent sont à déclarer.

Les créanciers doivent notifier leur créance au domicile élu de la suc- cession, par lettre recommandée ou par voie d’huissier.

Comment l’héritier règle-t-il les dettes ?

L’héritier règle le passif selon l’ordre énoncé par l’article 796 du code civil. Ainsi les créanciers inscrits sont réglés en priorité selon le rang de leur sûreté. Sont ensuite payés les créanciers chirographaires qui ont déclaré leur créance dans l’ordre des déclarations. Les créanciers inscrits qui n’ont pas été désintéressés sont assimilés à des créanciers chirographaires.

Que se passe-t-il en cas d’insuffisance de l’actif successoral ? Les créanciers successoraux dont la créance n’a pas été réglée pour défaut d’actif, disposent d’un recours contre les légataires qui ont été remplis de leur droit. Ce recours est réservé aux créanciers qui ont régulièrement déclaré leur créance dans le délai de 15 mois. Ce recours n’est encadré dans aucun délai. Les créanciers diligents agiront dans les meilleurs délais.

Par Me Laurence LICHTENBERGER, notaire à Bordeaux.

LA LETTRE AUX CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JUILLET 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de juillet.

Source :  La lettre Conseils des Notaires N°52

Si le goût des Français pour le bricolage ne faisait aucun doute, les récentes périodes de confinement ont confirmé une envie toujours plus forte de réaliser des travaux et de se sentir bien chez soi. Il convient toutefois de se poser quelques questions et de retenir certains conseils avant de se lancer.

Locataire, suis-je libre de réaliser des travaux chez moi ?
Non. Le locataire peut réaliser sans l’autorisation du bailleur des petits travaux tels que des aménagements (pose d’une moquette), de l’entretien, de la décoration (pose d’étagères, de cadres…à condition de bien reboucher les trous lors de son départ !) ou encore de la peinture dans la mesure où ces modifications ne compromettent pas l’habitabilité et l’usage du bien. En revanche, des travaux de plus grande importance modifiant la structure ou des éléments d’équipement (suppression de cloison, changement de portes et fenêtres, création d’une douche, modification des aménagements de la cuisine, création de prises électriques…) nécessitent l’accord préalable et écrit du propriétaire. Il convient donc de lui adresser en amont une demande par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de doute sur la nécessité d’obtenir l’aval du bailleur, il est préférable d’obtenir son accord exprès. La réalisation de travaux sans son accord pourrait avoir des conséquences en fin de bail et notamment l’obligation de remise en état du bien aux frais du locataire. Si le locataire n’est pas libre de modifier à sa guise le bien loué, un propriétaire est également soumis à certaines contraintes.

Dois-je obtenir des autorisations avant de commencer des travaux sur un bien existant ?

Selon la nature des travaux projetés, vous devrez obtenir l’accord de la Mairie. Avant toute démarche, il est donc préférable d’évoquer votre projet avec cette dernière et de déposer une demande d’autorisation. Vos envies ne seront peut-être pas compatibles avec les règles d’urbanisme de votre commune. Vous devrez notamment obtenir un permis de construire pour les travaux ayant pour effet de créer une surface de plan- cher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 (seuil porté à 40 m2 dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou un document assimilé), travaux entraînant un changement de destination accompagnés d’une modification de façade ou de structure porteuse, travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou dans un secteur sauvegardé ou dans un site patrimonial remarquable (y compris pour des travaux intérieurs).

Lorsqu’un permis n’est pas nécessaire, une déclaration préalable de travaux peut être toutefois requise notamment pour les travaux qui créent entre 5 m2 ou 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol (seuil porté à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine d’une commune couverte par un PLU ou document assimilé), travaux modifiant l’aspect extérieur (sauf travaux de ravalement), opération de changement de destination même sans travaux particulier. Toute extension portant la surface du bien à plus de 150 m2 nécessite l’intervention d’un architecte. Une fois l’autorisation obtenue, elle devra être affichée de façon visible et lisible sur votre parcelle pendant deux mois minimum et toute la durée des travaux au moyen d’un panneau de 80 centimètres de longueur et de largeur comportant toutes les mentions réglementaires. Pensez à déclarer en Mairie l’ouverture du chantier ainsi que l’achèvement des travaux. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) permet d’attester auprès de la Mairie l’achèvement des travaux et leur conformité par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. S’ouvre alors un délai de 3 ou 5 mois (selon le lieu de situation de votre bien) durant lequel la Mairie peut récoler les travaux et en contester la conformité par rapport à l’autorisation obtenue.

Passé ce délai, vous pourrez demander à la Mairie une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée. En cas de sinistre ultérieur sur votre bien, il est très important d’avoir réalisé les travaux de façon régulière si vous souhaitez pouvoir être autorisé à reconstruire à l’identique.

Je suis copropriétaire : quelles sont mes obligations ?

Dans votre situation, vous ne pouvez pas réaliser librement des travaux portant sur des parties communes (un mur porteur par exemple), des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (pose d’un climatiseur, pose de volets roulants…) ou encore transformant l’usage de votre local. Vous devez bien lire le règlement de copropriété et obtenir au préalable l’autorisation de vos copropriétaires réunis en assemblée générale. Les règles de majorité requise varient selon la nature des travaux envisagés. Pensez donc à demander assez tôt au syndic de porter votre demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée par lettre recommandée avec avis de réception. Enfin, l’autorisation des copropriétaires n’exonère pas de demander les autorisations d’urbanismes nécessaires.

Ma maison se trouve dans un lotissement : des particularités ?

Si votre maison dépend d’un lotissement, pensez à consulter les documents afférents à celui-ci. Le règlement du lotissement contient des règles opposables aux autorisations d’urbanisme et le cahier des charges est un document contractuel de droit privé organisant les rapports entre colotis. Lorsqu’ils sont applicables, ils peuvent imposer diverses contraintes, telles que des règles d’implantation de la construction, de hauteur, des normes de couleur, des restrictions relatives aux haies, aux clôtures… voire même des interdictions (pas d’annexe, un seul logement par lot…).

Quelles sont mes obligations envers mes voisins ?

Il est important de penser à l’impact que vos travaux peuvent avoir sur le voisinage. Certaines règles de dis- tance doivent être respectées lorsque vous créez une ouverture qui vous permet de voir chez votre voisin. Il ne sera pas possible d’ouvrir un mur mitoyen. Si le mur en limite de propriété vous appartient, vous ne pourrez toutefois créer que des « jours de souffrance » laissant passer la lumière mais pas la vue. On ne pourra pas non plus installer une parabole ou un balcon en surplomb du fonds voisin. La création de nouveaux réseaux sou- terrains devra se faire sur votre parcelle sans empiéter sur les propriétés voisines. Si en plus d’être bricoleur, vous êtes jardinier, ne plantez pas vos arbres à moins de deux mètres de la limite de propriété s’ils mesurent plus de deux mètres.

Conseil du notaire : Pour conclure, nous vous conseillons donc de toujours bien vous renseigner avant d’entreprendre des travaux même lorsqu’ils vous semblent de petite envergure. En vue d’une éventuelle revente, pensez à conserver les autorisations obtenues, la DAACT et l’attestation de non-contestation de la conformité des travaux. Il faudra remettre à vos acquéreurs les factures des entreprises de même que leurs attestations d’assurance décennale. Ne négligez pas non plus l’importance de souscrire une assurance dommage-ouvrage lorsqu’elle est requise. Bons travaux !

Me Julie LEMAITRE, notaire à Villenave-d’Ornon

LA LETTRE CONSEILS DES NOTAIRES EN PDF – JUILLET 2021

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du mois de juillet.

Source : La lettre Conseils des Notaires N°57

À la veille de la Semaine européenne du Développement Durable et alors que les plantations de micro-forêts se multiplient partout en France (notamment en Gironde) l’on peut aisément s’inquiéter de leur pérennité juridique qui ne semble pas encadrée.

Le concept de micro-forêt rencontre un spectaculaire engouement partout en France, sans doute propulsé par les dernières élections municipales. En effet, face à une forte demande sociétale, les maires des grandes agglomérations ont été les premiers à s’y intéresser, soucieux de verdir leurs espaces urbains et d’y rafraîchir l’air. La Métropole bordelaise n’est pas en reste avec une dizaine de micro-forêts en cours de plantation ou en train de prendre racine, principalement à Bordeaux mais aussi à Bruges, Floirac ou Mérignac.

Séduit par la démarche, je l’ai examinée avec un œil professionnel et en ai tiré plusieurs conclusions :

– Si l’on veut que l’impact sur l’air de nos villes s’accélère significativement, la plantation de forêts urbaines ne doit pas être laissée à la seule initiative des collectivités locales mais être reprise par le secteur privé. Les entreprises, promoteurs, résidences, lotisseurs, bailleurs sociaux, aménageurs, architectes, syndics mais aussi les particuliers devraient s’emparer du sujet au plus vite.


La pérennité juridique de ces plantations n’est pas acquise. Elle doit être encadrée par des clauses spécifiques et par l’application de textes en vigueur. Les notaires peuvent désormais puiser dans un fonds très riche issu du code civil, du code de l’environnement, de la charte de l’environnement, de la nouvelle « Obligation réelle environnementale » et de la jurisprudence. Ils peuvent s’appuyer sur des barèmes d’évaluation financière des arbres, tenir compte du coefficient de bio- tope par surface (CBS) instauré par la loi ALUR et sur toutes les décisions judiciaires récentes,

Une indéniable plus-value, en termes économiques mais également d’image pour les acteurs de l’immobilier. Ces micro-forêts viennent renforcer l’attractivité des villes et de l’habitat urbain car elles rejoignent les aspirations des Français : 8 Français sur 10 trouvent qu’il n’y a pas assez de végétal en centre- ville1, et 48 % 2 des millenials privilégieraient la nature dans leur « ville rêvée » (espaces verts, végétalisation…). Les notaires devraient accompagner ces initiatives et faire en sorte que leurs actes évitent qu’elles ne deviennent éphémères.

UN CONCEPT NÉ AU JAPON

Akira Miyawaki, botaniste japonais, est à l’initiative de ces micro- forêts. On lui en doit quelque 1 400 dans le monde entier. Il s’appuie sur l’idée qu’il est possible de recréer des forêts sur des sols dégradés, notamment urbains. Les plantations sont extrêmement denses (30 à 50 plants au m2) afin de favoriser la compétition entre les espèces et accélérer la pousse (les jeunes arbres doublent leur taille en un an, les trois premières années). On leur donne aussi le nom de « Forêts indigènes ou autochtones » car elles doivent être composées d’essences d’arbres locales. La surface minimale est de 100 m2.

UN MIRACLE ENVIRONNEMENTAL

Alors que 75 % de la population française résident en zone urbaine, les derniers épisodes de canicule ont mis l’accent sur la nécessité de régénérer un air devenu irrespirable. Les micro-forêts, sont tout à la fois un poumon dans la ville, un piège à carbone, un îlot de fraîcheur et une réserve de biodiversité. Ces petits espaces de verdure sont des éco- systèmes vivants qui attirent différents types d’oiseaux, des reptiles de petite taille, des insectes et des micro-organismes. Leurs essences locales variées les rendent 30 fois plus riches en biodiversité qu’une forêt mono-essence.

PÉRENNISER, OUI MAIS COMMENT ?

Devenue une préoccupation majeure depuis plusieurs années, la protection de l’arbre a pris une dimension cruciale au regard du dérèglement climatique et de l’effondrement de la biodiversité. Parmi ses ardents défenseurs, on trouve Benoît Hartenstein, notaire lorrain et correspondant de l’association ARBRES. Son objectif est de « susciter l’intérêt du public au sujet de l’arbre et de son écosystème afin de participer à sa connaissance et à sa protection ». Son ambition est également de sensibiliser ses confrères à l’importance de leur rôle dans sa préservation. Il est essentiel que ceux qui prennent l’initiative d’en planter s’assurent de leur pérennité afin qu’elles puissent être transmises aux générations futures.

À titre d’exemples :

• Possibilité pour le vendeur d’un terrain, d’imposer à son acquéreur, la conservation d’arbres et de micro-forêts s’y trouvant. Cette clause, stipulée dans un acte nota- rié, a été validée par un arrêt récent de la Cour de cassation, le 6 juin 2019 (IIIe Chambre Civile),

L’obligation réelle environnementale, instaurée par l’article L.132-3 du Code de l’environnement, permet, par acte notarié, à tout propriétaire de faire naître, sur son terrain, des obligations de maintien, conserva- tion, gestion ou restauration d’élé- ments de la biodiversité, pour au maximum 99 ans.

Les notaires ont un rôle à jouer à plusieurs titres. En accompagnant le mouvement en tant qu’experts des questions immobilières, en rédigeant des clauses spécifiques et, grâce à leur connaissance des textes en vigueur comme de la jurisprudence, de les faire appliquer afin d’assurer la pérennité juridique des plantations.

Dominique Petit est l’un des notaires associés fondateurs de l’Étude Trois Rives (Bordeaux, Libourne) qui compte 25 collaborateurs dont 6 notaires associés.Depuis 2021, il est le correspondant en Gironde de l’Association « ARBRES », association loi 1901 qui agit pour la protection de l’arbre et de son écosystème. Convaincu à titre personnel de la pertinence des « forêts Miyawaki », et passant de la théorie à la pratique, Dominique Petit vient de planter l’une des toutes premières micro-forêts privées de la Métropole bordelaise, à Bruges, sur un terrain dont il est copropriétaire, au cœur d’une zone industrielle.

Le bail réel solidaire (BRS), institué par l’ordonnance du 20 juillet 2016, connait aujourd’hui un succès certain. S’inscrivant dans la démarche continue des pouvoirs publics de permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété, quitte à ébranler pour cela notre sacrosainte conception latine du droit de propriété, le BRS s’est rapidement propagé de la métropole lilloise où il a vu le jour, à un grand nombre de grandes agglomérations françaises parmi lesquelles figurent notamment Rennes, Biarritz, Toulouse, Paris, Nantes ou encore Bordeaux.

Codifié aux articles L. 255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le BRS se définit comme étant « le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes ».

L’article L.329-1 du Code de l’Urbanisme définit quant à lui les organismes fonciers solidaires (OFS) comme ceux qui « […] ont pour objet, pour tout ou partie de leur activité, d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation […]. L’organisme de foncier solidaire reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. »

Le BRS présente en conséquence les caractéristiques suivantes :

• il constitue un nouveau dispositif d’accession sociale sous conditions de ressources caractérisé par la dissociation du foncier et du bâti ;

• il permet ainsi de faire baisser le prix des logements, notamment en zone tendue, tout en garantissant un effet anti-spéculatif ;

• il confère au preneur des droits réels, proches d’une pleine propriété, moyennant le versement d’une faible redevance à l’OFS ;

• conclu pour une durée limitée de 99 ans maximum, il est « rechargeable » à chaque mutation de propriété, empêchant la perte de valeur du bien à l’approche de l’échéance du bail ;

• il assure la pérennité du patrimoine immobilier de l’organisme de foncier solidaire.

Ces spécificités, sommairement énumérées, ont pu laisser planer le doute quant à la nature et l’étendue des droits transmis au candidat à l’accession à la propriété. Or, c’est justement l’hypothèse la plus fréquente dans laquelle est conclu le bail réel solidaire à savoir, la réalisation d’un programme immobilier de logements neufs par l’intervention d’un troisième protagoniste : l’opérateur qui permet de lever toute incertitude quant à la teneur des droits transmis.

Ce cas est expressément visé à l’article L. 255-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, lequel dispose que « le bail réel solidaire peut être consenti à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant aux conditions de ressources fixées en application de l’article L. 255-2 et à un prix fixé en application du même article […] ».

Cet article tranche clairement en faveur de la transmission d’un véritable droit de propriété, pour les raisons suivantes :

• D’une part parce que ses dispositions visent les hypothèses de la vente en l’état futur d’achèvement (définie à l’article 1601-3 du Code civil) et de la vente d’immeuble à rénover (définie à l’article L 262-1 du Code de la construction et de l’habitation) : dans un cas comme dans l’autre, si le texte reste muet quant à la nature des droits transmis sur le sol, celle des droits transmis sur les ouvrages est expressément qualifiée de droit de propriété.

• D’autre part parce que les limitations au droit de propriété (durée, usage, frein à la spéculation) ne doivent être appréhendées que comme la contrepartie des avantages conférés par le BRS.

• Enfin parce que l’opérateur susvisé a vocation à s’effacer au fur et à mesure qu’il vend les droits réels immobiliers attachés aux logements qu’il édifie, n’ayant aucun intérêt à conserver un quelconque droit qui revient automatiquement à l’OFS sitôt son obligation accomplie ; les droits sont détenus directement de l’OFS in fine, à l’instar de ceux du preneur dans le cadre d’un bail à construction.

Ce dernier argument en faveur de la transmission d’un véritable droit de propriété est étayé par le troisième alinéa du même article L. 255-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : « Un bail réel solidaire portant sur les droits réels immobiliers acquis par chaque preneur est signé avec l’organisme de foncier solidaire concomitamment à la signature de l’acte authentique. Ces droits sont automatiquement retirés du bail réel solidaire initial conclu entre l’opérateur et l’organisme de foncier solidaire. Lorsque la totalité des droits sont retirés du bail réel solidaire initial, ce dernier s’éteint ».
Si cet article met un terme a toute équivoque quant à la teneur des droits transmis au preneur final dans le cadre d’un BRS, il a fait naître malgré lui une difficulté que la pratique notariale n’a pas manqué de soulever ; le mécanisme proposé par le troisième aliéna de l’article L. 255-3 du code de la construction et de l’habitation semble ignorer l’hypothèse pourtant fréquente dans laquelle la commercialisation d’un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement est arrivée à terme et l’intégralité des lots a trouvé acquéreurs avant l’achèvement des constructions. L’application littérale du troisième aliéna de l’article L. 255-3 du code de la construction et de l’habitation suppose  alors que concomitamment à la signature de l’ultime vente du programme immobilier dont il est question, l’opérateur se trouve libéré de toute obligation tant à l’égard de l’OFS que des preneurs finaux du fait de l’extinction du BRS initial.

Comment alors ne pas y voir une atteinte grave à l’obligation de construire et à la garantie d’achèvement qui en est le pendant dont est redevable l’opérateur ?

En l’état législatif actuel et avant tout apport jurisprudentiel, une solution avancée par la pratique notariale a été développée de concert avec les OFS. Elle consiste à aménager conventionnellement un différé de prise d’effet du bail réel solidaire conclu au profit des preneurs finaux à la livraison de l’immeuble, en faisant parallèle-
ment perdurer le bail BRS initial – conclu lui avec prise d’effet immédiat entre l’OFS et l’opérateur jusqu’à ladite
livraison ; les preneurs finaux se trouvent ainsi garantis de l’achèvement effectif de l’immeuble. Outre le mérite de la simplicité et l’efficacité juridique de cet aménagement, il permet de mettre en cohérence le BRS avec les caractéristiques de la vente en l’état futur d’achèvement en prorogeant la garantie d’achèvement jusqu’à la livraison, tout en respectant l’esprit du premier (l’accession sociale à la propriété) en ne rendant le preneur final débiteur de la redevance due à l’OFS qu’à compter de la jouissance effective de ses droits réels. Les difficultés résultant de la singularité du BRS ne semblent donc plus faire obstacle au développement de ce mode d’accession à la propriété, ainsi qu’en témoigne son succès grandissant.

Par Me Adrien DUTOUR notaire à Bordeaux

A l’issue de la réunion de Chambre qui s’est tenue le mardi 25 mai 2021, Maître Matthieu VINCENS de TAPOL a présenté la nouvelle composition de la Chambre des notaires de la Gironde.

Matthieu VINCENS de TAPOL est notaire associé à Pessac dans la société civile professionnelle « SCP VINCENS de TAPOL, LEBLOND et JOUANDET ».

Composition de la chambre pour 2021-2022 :

Président

Me Matthieu VINCENS de TAPOL, notaire à Pessac

Vice-président

Me Delphine DETRIEUX, notaire à La Réole

Premier Syndic

Me Laetitia BRUN-TEISSEIRE, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Benoît LAPIQUE, notaire à Latresne

Syndic

Me Frédéric YAIGRE, notaire à Bordeaux

Syndic

Me Marie LABORDE-LATOUCHE, notaire à Bordeaux

Secrétaire

Me Emmanuelle GARNAUD, notaire à Bruges

Secrétaire adjoint

Me Dino RAZA, notaire à Sauveterre-de-Guyenne

Trésorier

Me Laure BOSSET ANDRIEU, notaire à Bordeaux

Trésorier adjoint

Me Hugo SOUBIE-NINET, notaire à Bordeaux

Rapporteur

Me Victor MARIN, notaire à Libourne

Membres

Me Marie AVINEN-BABIN, notaire à Saint-Médard-en-Jalles Me Fabien ROUCHOUT, notaire à Andernos-les-Bains
Me Caroline JEANSON, notaire à Bordeaux
Me Thomas de RICAUD, notaire à Lanton

Me Pascale BUGEAUD, notaire à Talence
Me Emmanuel BAUDERE, notaire à Bordeaux Me Annie NAVARRI, notaire à Cenon
Me Jérôme DURON, notaire à Arcachon
Me Audrey DAMBIER, notaire à Bordeaux Me Julie MOUMIN, notaire à Bordeaux

Pour éviter le morcellement des propriétés forestières, la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche du 27 juillet 2010 a mis en place un droit de préférence pour les sylviculteurs voisins de parcelles forestières mises en vente.

Le principe de l’article L331-19 du Code forestier est qu’en cas de vente, de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à une propriété classée en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence. Ce principe s’exerce sous différentes conditions tenant à l’objet du bien vendu, à la qualité du titulaire du droit de préférence, et aux modalités de notification de ce droit (I) ; sous réserve du droit de préemption prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le Code rural et de la pêche maritime ou par le Code de l’urbanisme (II).

 

CHAMP D’APPLICATION DU DROIT DE PRÉFÉRENCE DES PROPRIÉTAIRES DE TERRAINS BOISÉS

L’objet de la vente


L’objet porte sur la vente de gré à gré, la cession de droits indivis si elle intervient au profit d’un tiers étranger à l’indivision ou de droits réels de jouissance d’une propriété classée en nature de bois au cadastre et d’une superficie inférieure à 4 hectares. Le domaine de la préférence vise la vente de gré à gré mais aussi les adjudications volontaires et forcées. La référence aux indications cadastrales porte sur la catégorie ou groupe 5, c’est-à-dire les bois, aulnaies, saussaies, oseraies. Ce groupe 5 intègre différentes natures de cultures symbolisées par des lettres qui représentent des sous-groupes de sub- divisions fiscales : lettres B, BF, BM, BR, LB, BO, BP, BS, BT… En pratique, il faut se référer à la colonne intitulée « GR/SS GR » de la matrice cadastrale si les lettres B, BF… y figurent, le droit de préférence trouvera à s’appliquer. La propriété concerne l’ensemble des parcelles vendues, qu’elles forment un bloc d’un seul tenant ou qu’elles soient disjointes. Il n’y a plus de recherche d’une contiguïté entre ces parcelles ou d’une indivisibilité économique. L’ensemble est indivisible même en l’absence de contiguïté. Des parcelles disjointes peuvent former une seule et même propriété du moment qu’elles sont vendues en bloc au sein d’un même acte. Implicitement, la vente d’une propriété mixte est exclue du champ d’application du droit de préférence, il s’agirait par exemple de la vente en bloc de plusieurs parcelles dont des parcelles de terre et en nature de bois. Si la vente porte sur plu- sieurs parcelles non contiguës classées en nature de bois et forêts et qu’un voisin est propriétaire d’une parcelle boisée contigüe à l’une seulement de celles vendues, il bénéficie du droit de préférence sur l’ensemble de la propriété vendue. Attention, si une seule parcelle est vendue, et fait l’objet d’un double classement, en nature de bois et en nature de terre, le droit de préférence s’applique dans ce cas à l’ensemble. À la différence des biens dits mixtes, il s’agit là d’une seule parcelle.

La qualité du bénéficiaire propriétaire d’une parcelle boisée contiguë


Le bénéficiaire doit avoir au cadastre la qualité de propriétaire d’une parcelle boisée donc de semis de plantations ou de boisements. La parcelle détenue doit être contiguë à celle vendue, elle doit la toucher en tout ou partie : sur cette notion de contiguïté, il faut prendre en compte les caractéristiques de l’obstacle qui sépare les parcelles, notamment sa taille, qui ne doivent pas empêcher l’unité de gestion. Ainsi, un chemin privé ou public traversant plusieurs parcelles boisées ne rompt pas la continuité, alors qu’une route, autoroute, rivière, canal de navigation, voie ferrée sont des obstacles difficilement franchissables qui entraînent une discontinuité.

Le propriétaire d’une parcelle boisée peut donc exercer son droit de préférence sur une parcelle boisée voisine séparée par un chemin d’exploitation.

Les modalités de notification

Le destinataire de la notification est le propriétaire, tel qu’il est désigné sur les documents cadastraux, d’une parcelle boisée contiguë à la propriété vendue. Si la parcelle boisée contiguë est la propriété de plusieurs personnes, il convient de procéder à la formalité de la notification auprès de chacune d’entre elles. L’alinéa 2 de l’article L331-19 du Code forestier impose au vendeur de procéder à la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en indiquant le prix et les conditions de la cession projetée, à l’adresse indiquée au cadastre ou par remise contre récépissé. La vente peut aussi être rendue publique par voie d’affichage en mairie et de publication d’un avis sur un support habilité à recevoir les annonces légales lorsque le nombre de notification est supérieur ou égal à dix. En pratique, le Notaire se charge lui-même de l’accomplissement des formalités de notification, en raison de la sanction édictée en cas de vente opérée en violation des dispositions légales, un mandat doit lui être alors confié par le vendeur. Concernant la décision d’un éventuel acquéreur, l’article du Code forestier susvisé n’indique pas si le délai de réponse commence à courir à l’émission ou à la réception de la lettre recommandée.

L’article 640 du Code de procédure civile dispose « Lors- qu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai, celui-ci a pour origine la date de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ». Quant à l’article 668 du même Code, il précise que « sous réserve de l’article 647-1, la date de notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition, et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de réception de la lettre ». Ainsi, si le destinataire de la lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ne va pas la retirer, le délai ne commence pas à courir, et si le destinataire va chercher le courrier postérieurement à la date à laquelle il lui a été présenté par les services de la poste, le point de départ du délai est retardé d’autant. Le propriétaire voisin de la parcelle vendue dispose d’un délai de deux mois qui court à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification qui lui a été adressée pour faire connaître sa réponse au vendeur. La vente doit être réalisée dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice du droit de préférence, à défaut de quoi ce droit de préférence n’est plus opposable au vendeur. Pour le cas où plusieurs propriétaires voisins exerceraient leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il entend céder le bien.

 

LES EXCEPTIONS À L’EXERCICE DU DROIT DE PRÉFÉRENCE

Quant aux droits de priorité


Le dernier alinéa de l’article L331-19 du Code forestier indique que « Ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme ». Si une forêt domaniale jouxte la parcelle vendue, l’État bénéficie d’un droit de préemption qui prime tous les autres droits de priorité. L’exercice de ce droit doit inter- venir dans les trois mois de la notification.

La commune bénéficie d’un droit de préférence et d’un droit de préemption :
l’ouverture de son droit de préférence s’applique automatiquement en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à quatre hectares. Le maire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître sa décision, et la vente doit être régularisée dans les deux mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit. À défaut, ce dernier n’est plus opposable au vendeur. Si la commune déclare exercer son droit et entre en concurrence avec des propriétaires forestiers voisins ayant également exercé leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il cède son bien. Ce droit de préférence ne s’applique pas dans les cas énumérés à l’article L331-21 du Code forestier.

– lorsqu’une commune possède une parcelle boisée valorisée et contiguë à la propriété vendue, elle béné- ficie d’un droit de préemption. Pour bénéficier de ce droit de préemption, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :

• la propriété vendue doit être située sur le territoire de la commune concernée,
• la commune doit posséder une parcelle boisée : com- posée de semis, de plantations d’essences forestières, de boisements spontanés d’une certaine densité,

• cette parcelle boisée doit être valorisée comme faisant l’objet d’un des documents d’aménagement forestier visés à l’article L122-3 I° a du Code forestier, • elle doit être contiguë en tout ou en partie à la parcelle vendue.

Le droit de préemption s’applique sans condition de superficie lorsque le vendeur est une personne publique dont les bois et forêts relèvent du régime forestier et prime le droit de préférence des autres propriétaires forestiers voisins. Ce droit de préemption ne souffre d’aucune des exceptions pré- vues pour les droits de préférence en matière forestière telles qu’en cas de vente qui inter- vient au profit d’un propriétaire d’une par- celle contiguë en nature de bois, au profit des membres de la famille du vendeur quels qu’ils soient… La loi est demeurée muette quant aux suites de l’exercice par la commune de son droit de préemption. Aucune précision n’est en effet fournie s’agissant du délai de régularisation de la vente par acte authentique. Les bois et forêts sont en principe exclus du champ d’application du droit de préemption des SAFER en raison de leur nature. En effet, la mission principale des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural étant celle de réorganiser les exploitations agricoles, les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption. Toutefois, en cas de vente de biens mixtes, c’est-à-dire la vente d’une propriété comprenant des parcelles classées en nature de bois et forêts et d’autres parcelles non boisées, le droit de préemption de la SAFER s’applique, et ce, quel que soit l’importance de la surface de la parcelle en nature de culture par rapport à celle boisée.

Du fait de la loi : article L331-21 du Code forestier

Le droit de préférence des propriétaires de terrains boisés est dorénavant écarté dans huit séries d’hypothèses, soit lorsque la vente doit intervenir :
– au profit d’un propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois ;

– à l’occasion d’une opération d’aménagement foncier rural (aménagement foncier agricole et forestier) ;
– au profit du conjoint, du partenaire lié par un PACS, du concubin, des parents ou alliés du vendeur jusqu’au quatrième degré inclus ;

– pour la mise en œuvre d’un projet déclaré d’utilité publique ;
– au profit d’un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles boisées, c’est-à-dire lors d’un partage ;

– au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l’usufruitier du bien vendu en nue-propriété, c’est- à-dire en cas de reconstitution de la pleine propriété ;
– sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale ;

– en cas de vente de biens mixtes, c’est-à-dire sur une propriété comportant un terrain classé au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non.

En cas de manquement aux prescriptions édictées à l’article L331-19 du Code forestier, soit en cas de manquement à la notification du droit de préférence, de priorité, de préemption, la sanction qui en découle est celle de la nullité absolue de l’acte. Cette action se prescrit par cinq ans et ne peut être exercée que par ceux des propriétaires de terrains boisés à qui la notification devait être adressée ou par leurs ayants droits.

Par Me Anne-Charlotte CARMENT

De nos jours, en particulier en ces temps de crise, l’immobilier est souvent présenté comme un domaine permettant de réaliser des revenus importants rapidement. Sous l’impulsion de l’entourage, de vidéos et articles trouvés sur Internet, beaucoup de personnes sont tentées de se lancer dans l’activité d’achat-revente de biens immobiliers, et ce dans le but de générer une plus-value. Cependant, derrière son apparente fausse simplicité, cette activité recèle de nombreux pièges, qu’il faut savoir anticiper et déjouer, leurs conséquences pouvant être bien plus lourdes que ce que l’on imagine.

Tout le monde peut-il être marchand de biens immobiliers ?
Il n’y a pas de prérequis pour devenir marchand de biens, mais il est toutefois fortement recommandé de bien connaître à la fois le marché immobilier et les règles qui le gouvernent, qu’il s’agisse des obligations imposées à tout vendeur de bien immobilier, ou encore les règles du droit de la construction. Ensuite, acheter et revendre des biens immobiliers ne suffit pas à caractériser l’activité de marchand de biens : il faut que ces opérations d’achats et reventes soient effectuées de manière habituelle et répétée dans le temps, dans une intention spéculative.
Il faut savoir que cette qualification n’est pas sans conséquence sur la personne qui se livre à une telle activité : un marchand de biens est un commerçant, il est considéré à ce titre comme un professionnel de l’immobilier, ce qui alourdit grandement sa responsabilité et ses obligations lors de la revente des biens qu’il acquiert. Fiscalement, également, son régime ne sera pas le même que celui d’un particulier qui vend un bien immobilier de façon isolée. S’agissant d’une activité professionnelle, quelle que soit la forme choisie, le marchand de biens se verra également contraint de tenir une comptabilité.

S’il est tout à fait possible de réaliser l’activité de marchand de biens à plusieurs, dans le cadre d’une société, la société civile immobilière est à proscrire. Juridique- ment, ce type de société n’est pas destiné à l’exercice d’une activité commerciale. Son utilisation doit être réservée aux activités de pure gestion patrimoniale, comme la location nue. Il existe, pour les activités commerciales, d’autres formes de société qui peuvent parfaitement correspondre à la situation de deux per- sonnes qui souhaitent créer une entreprise : SNC, SARL ou encore la SAS. La consultation croisée d’un notaire et d’un expert-comptable, chacun dans son domaine d’expertise, permettra de déterminer la structure sociale adaptée au projet spécifique de chacun.

Peut-on acquérir un bien immobilier, l’occuper à titre de résidence principale et le revendre rapidement après travaux en conservant le bénéfice de l’exonération de plus-value ?
À l’heure actuelle, il est effectivement possible de bénéficier, lors de la vente d’un logement constituant sa résidence principale, d’une exonération de plus- value. Rappelons qu’il n’existe aucun délai minimum pour bénéficier de cette exonération.

Cependant, l’administration fiscale est en droit de contester la qualification de résidence principale, et de refuser l’application de l’exonération de plus-value, lorsqu’elle estime que le contribuable s’est artificiellement domicilié dans le bien vendu, juste avant de le revendre. Elle pourra ainsi, si elle arrive à prouver qu’au moment de l’achat, le contribuable avait l’intention de revendre le bien acquis, remettre en question l’exonération. L’administration sera alors en droit de requalifier l’opération, pour lui appliquer les règles de la fiscalité professionnelle (absence d’exonération de plus-value, application des règles applicables aux plus-values professionnelles, de la TVA en cas de revente portant sur un bien neuf). Diverses pénalités peuvent également être appliquées.

Quelle est la fiscalité applicable aux opérations de marchands de biens ?
Cette activité est commerciale. Elle se voit donc appliquer les impôts applicables aux professionnels. Tout dépendra alors de la forme choisie pour exercer l’activité :
En cas d’exercice en qualité d’entrepreneur individuel, ou de société soumise à l’impôt sur le revenu, les gains retirés de cette activité seront imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En cas de société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’appliquera au bénéfice réalisé. Ajoutons également que selon le type de bien vendu, et le régime fiscal de l’acquisition, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) pourra être appliquée également. L’un des principaux avantages fiscaux du marchand de biens est que lors de son acquisition, il peut bénéficier de droits d’enregistrement réduits, ce qui diminue considérablement les frais d’acte qu’il doit acquitter. Il doit alors s’engager, dans l’acte d’achat, à revendre le bien acquis dans les 5 ans.

Je viens d’acquérir un bien que je souhaite revendre. Le bien est actuellement loué nu à usage d’habitation. Puis-je donner immédiatement congé au locataire pour vendre libre de toute occupation ?

La réponse est négative. C’est la raison pour laquelle une opération d’achat-revente doit être mûrement réfléchie et préparée avant même la signature d’un avant-contrat d’achat.

– Soit le bail en cours expire dans un délai supérieur à trois ans à compter de la date d’acquisition : à ce moment-là, il sera possible de donner congé pour vendre au locataire au terme de ce bail.

– Soit le bail en cours expire dans un délai inférieur à trois ans à compter de la date d’acquisition : à ce moment-là, il faudra laisser passer le terme du bail en cours, puis attendre l’expiration de la première période de tacite reconduction de trois ans, pour pouvoir vendre libre de toute occupation.

Enfin, précisons que les dispositions rappelées ci- dessus émanent de la loi, mais qu’il est tout à fait possible, en cas d’accord entre le bailleur et son locataire, de convenir d’une date de résiliation amiable du bail, parfois contre dédommagement, afin de permettre de mener à bien l’opération d’achat-revente. Une fois de plus, la prudence est de mise, et en cas de volonté d’acquisition d’un bien loué, une consultation préalable de son notaire semble plus qu’utile.

Je souhaite acquérir, en qualité de marchand de biens, une maison entourée d’un terrain, et vendre séparément la maison et le terrain, préalablement divisé en plusieurs parcelles. Quelles sont les précautions à prendre pour assurer la viabilité de cette opération ?

Compte tenu de la pénurie de foncier constructible à laquelle font face les professionnels de l’immobilier de nos jours, une pratique courante consiste à se porter acquéreur d’une maison entourée d’un terrain, ou comportant un terrain adjacent, en zone constructible, puis de diviser cette propriété pour revendre, séparément, la maison et un ou plu- sieurs terrains à bâtir. Il faut donc tout d’abord obtenir l’autorisation, de la part de la Mairie, de procéder à cette division foncière. Ensuite, des précautions sont à prendre, notamment pour s’assurer de bénéficier du régime fiscal escompté lors de la revente des terrains à bâtir : lorsqu’un professionnel cède un terrain destiné à la construction, cette opération est soumise, de plein droit, à la TVA. À ce jour, il existe deux régimes de TVA, dont l’un dit de la « TVA sur marge », est plus favorable au professionnel aménageur. Cependant, les conditions pour bénéficier de ce régime se sont drastiquement durcies au cours des dernières années. Il sera notamment nécessaire de prévoir la division dès le stade de l’acquisition, via l’obtention d’un document d’arpentage, en ventilant le prix de vente entre celui du bâti et celui du non-bâti afin qu’il y ait identité de qualification juridique entre la désignation figurant dans l’acte de vente et celui de la revente.Ici encore, une consultation préalable de son notaire, en amont de la signature d’un compromis de vente, est indispensable.

Quels sont les risques à réaliser des opérations d’achat-revente régulièrement, sur son patrimoine privé, en qualité de particulier ?
Dans toute opération, il est nécessaire de garder à l’esprit qu’en cas de contentieux, le juge n’est pas lié par la qualification donnée par les parties. Autrement dit, ce n’est pas parce qu’une personne se présente comme un particulier, réalisant de façon isolée une opération de vente immobilière, qu’un juge, et notamment un juge fiscal, ne pourrait pas considérer que se cache en réalité derrière cette opération une activité de marchand de biens. Les risques sont alors importants.

D’abord, d’un point de vue juridique, le « particulier » perdrait cette qualité pour endosser la casquette de « professionnel », ce qui implique notamment la solidarité des vendeurs, en cas d’opération réalisée à plu- sieurs, mais également une présomption de connaissance des vices cachés du bien. Autrement dit, si le bien vendu s’avère receler un vice non apparent à l’œil nu, qu’un profane pourrait légitimement ne pas connaître, le vendeur requalifié de professionnel sera tenu de réparer ce vice, dont il sera réputé avoir eu parfaite connaissance.

L’autre risque, majeur, est un risque fiscal. La fiscalité des professionnels étant totalement différente de celle des particuliers, la requalification par un juge de la ou des opérations réalisées entraînera une rectification des impositions. La plupart du temps, s’ajouteront à ces rectifications fiscales des pénalités et intérêts de retard, pénalités qui peuvent aller jusqu’à 80 % du montant de l’impôt éludé en cas d’application de la procédure dite de « l’abus de droit fiscal », c’est-à-dire en cas d’opération réalisée artificiellement, dans le but unique ou principal d’éviter l’imposition.

En conséquence, mieux vaut ne pas se lancer à la légère dans une opération d’achat-revente en immobilier, et la consultation préalable d’un notaire, dès que la volonté de réaliser une telle activité se précise, semble de mise.

Par Me Aouatif BRUN-GARNI, notaire à Bordeaux.

 

 

 

La vente d’immeuble à rénover fait l’objet d’un statut intermédiaire entre la vente en état futur d’achèvement et la vente ordinaire avec quelques spécificités. Son régime est issu de la loi n˚ 2006-872 du 13 juillet 2006, dite « ENL » et d’un décret d’application n˚ 2008-1338 du 16 décembre 2008.

QUEL EST LE CHAMP D’APPLICATION DE LA VENTE D’IMMEUBLE À RÉNOVER ?
Il s’agit de la vente portant sur un immeuble bâti existant faisant l’objet de travaux. L’immeuble doit être à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation) ou destiné après les travaux à l’un de ces usages. La nature des travaux est précisée négativement par le décret d’application du 16 décembre 2008. Ces travaux sont ceux qui ne correspondent pas à des travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilables à une reconstruction, pour lesquels seul le régime de la vente d’immeubles à construire est ouvert. Il convient de rappeler que les travaux qui rendent l’immeuble à l’état neuf énoncés à l’article R262-1 du CCH sont les travaux qui portent :

  • Soit sur la majorité des fondations
  • Soit sur la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage
  • Soit sur la majorité de la consistance des façades hors ravalement
  • Soit sur l’ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun d’eux :
  • planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage,
  • huisseries extérieures
  • cloisons intérieures
  • installations sanitaires et de plomberie
  • installations électriques
  • système de chauffage (pour les opérations réalisées en métropole)
    Par conséquent, dès lors que les travaux envisagés correspondent à la liste ci-dessus, le régime de la vente d’immeuble à rénover doit être écarté au profit du régime de l’immeuble à construire.

QUELS SONT LES ÉLÉMENTS DEVANT FIGURER DANS L’AVANT CONTRAT ET L’ACTE DE VENTE ?
L’avant-contrat peut être conclu, par acte sous seing privé ou par acte authentique. Il n’existe pas de modèle type et obligatoire. Toutefois, cet avant-contrat devra mentionner sous peine de nullité les caractéristiques du bien vendu (surface, nombre de pièces…), le descriptif et délai de réalisation des travaux, le prix, l’engagement du vendeur de produire lors de la signature de l’acte authentique de vente les justifications de la garantie d’achèvement des travaux et des assurances de responsabilités et de dommages-ouvrages.
Cet avant-contrat peut être conclu sous condition suspensive, notamment de l’obtention d’un prêt pour financer l’acquisition. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation ou de réflexion de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat signé ou du projet de l’acte de vente durant lequel la rétractation est possible sans avoir à se justifier. Le versement d’un dépôt de garantie ou d’une indemnité d’immobilisation au stade de l’avant-contrat peut être prévu par les parties. Toutefois, ce versement ne doit pas concerner une partie du prix des travaux.
L’acte de vente doit comporter un certain nombre de mentions. À défaut, la nullité du contrat peut être invoquée mais uniquement par l’acquéreur et avant la livraison. Ces mentions sont les suivantes :

  • la description et les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu, et, le cas échéant, la superficie carrez s’agissant d’un lot de copropriété ;
  • la description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
  • le prix de l’immeuble avec mention si le prix est ou non révisable et, dans l’affirmative, les modalités de sa révision, ainsi que la ventilation du prix entre le bâti existant et le montant des travaux, attestée par un homme de l’art, professionnel indépendant et impartial.
  • le délai de réalisation des travaux (date indicative). Le vendeur peut prévoir des causes de majoration du délai
    en cas de survenance d’événements fortuits (grèves, intempéries…) ;
  • la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le vendeur : Le vendeur doit garantir à l’acquéreur que les travaux promis seront achevés. Cette garantie est constituée par une caution solidaire émanant d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurances agréée à cet effet;
  • les justificatifs des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur
    Par ailleurs, devront également être annexés à l’acte de vente un plan coté du local vendu et la notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local.

COMMENT EST DÉTERMINÉ LE PRIX DE VENTE ?
Dans l’acte de vente on distinguera, dans le prix, celui de l’existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur.
La réalité de cette répartition doit être attestée par un homme de l’art. Le prix de l’existant est payé lors de la signature de l’acte de vente.
La somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder :

  • 50 % à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux
  • 95% à l’achèvement de l’ensemble des travaux
    À noter que depuis le décret du 27 septembre 2010, il est possible de prévoir des versements intermédiaires dans la mesure où les plafonds ci-dessus sont respectés.
    Le solde (soit 5% du prix) est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l’article L. 262-3 du CCH. La constatation de l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux, ou de l’achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l’art tel que défini à l’article R. 262-7 du CCH. Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition conformément à l’article L. 262-9 DU CCH.

QUEL EST LE RÉGIME FISCAL APPLICABLE À LA VENTE D’IMMEUBLE À RÉNOVER ?
Les travaux à la charge du vendeur ne conduisant pas à la production d’un immeuble neuf, l’acquéreur sera redevable des droits d’enregistrement au taux de droit commun excepté dans le cas où l’immeuble concerné n’est pas sorti du champ d’application de la TVA immobilière c’est-à-dire lorsque qu’il s’agira d’un immeuble achevé depuis moins de cinq ans. Cela signifie également que lors de l’acquisition de l’immeuble par le vendeur ce dernier devra prendre un engagement de revendre pour bénéficier du taux réduit tel que prévu à l’article 1115 du CGI et ne pourra pas prendre un engagement de construire afin de bénéficier du droit fixe de 125 euros.

CONSEIL DU NOTAIRE
En conclusion, le statut de la vente d’immeuble à rénover a permis de répondre aux inquiétudes des acquéreurs et des praticiens en ce qui concerne la bonne exécution des travaux. Toutefois lorsque le vendeur conserve la charge de travaux minimes, de faible importance, ce régime reste souvent beaucoup trop contraignant et conduit, en pratique, à écarter son application notamment en repoussant la vente une fois les travaux réalisés. Le succès de la vente d’immeuble à rénover reste dont très limité.

Par Me Fanny DORLHIAC notaire à Bordeaux

La location meublée présente de nombreux avantages : un formalisme et une mise en place à la portée de tous, une pression fiscale moindre, une rentabilité plus importante qu’une location vide…

UN MODE D’EMPLOI SIMPLIFIÉ :


Pour bénéficier du régime de la location meublée, il convient de remplir certaines conditions qui diffèrent des conditions de la location nue. Tout d’abord, il convient de respecter les prescriptions du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui prévoit une liste de ce que doit comprendre le bien mis à disposition, dès lors qu’il sert à usage de résidence principale. Également, concernant la durée du bail, celle la plus communément utilisée est d’un an tacitement reconductible. Cette durée peut être réduite à 9 mois en présence d’un étudiant, sans reconduction cette fois-ci.

Une fois les conditions remplies, la location meublée se décline en un double statut :

  • la location meublée professionnelle dite LMP pour des recettes annuelles résultant de la location meublée
    supérieures à 23 000 euros ;
  • la location meublée non professionnelle dite LMNP pour des recettes inférieures à 23 000 euros.

Fiscalement, un choix est alors possible entre deux régimes :

  • le micro BIC où l’on déclare un forfait de charges ; ce forfait correspond à 50 % des loyers encaissés ;
  • le régime réel où les charges locatives réelles sont déduites et où l’amortissement constitue l’avantage
    majeur de l’option. Ce régime réel s’applique de plein droit au-delà d’un plafond de 70 000 euros, mais en
    deçà l’option est possible et elle se révèle surtout très avantageuse.

LES CHARGES DÉDUCTIBLES :


Il n’existe pas de liste exhaustive des charges locatives déductibles. Il est possible de retenir l’ensemble des dépenses réalisées dans le cadre de l’exploitation du bien meublé, parmi lesquelles : les intérêts d’emprunts, l’assurance emprunteur, les frais d’agence liés à l’acquisition, les frais d’acquisition qu’il s’agisse des droits d’enregistrement mais aussi des frais de notaire, les frais d’agence liés à la mise en location du bien, les frais de syndic de copropriété, la taxe foncière, les primes d’assurance habitation propriétaire non occupant, le remplacement du petit électroménager, les abonnements et consommations intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation est à la charge du propriétaire… Attention toutefois, pour pouvoir valablement déduire les frais liés à l’acquisition (frais d’agence, droits d’enregistrement et émoluments du notaire), il convient lors de l’enregistrement de l’activité au Greffe du Tribunal de Commerce compétent, d’inscrire la date d’acquisition du bien. Ces dépenses déductibles sont des dépenses réelles, car elles sont décaissées par le loueur.

L’AMORTISSEMENT, L’ATOUT MAJEUR DU LMNP


Il existe également des dépenses que l’on peut qualifier de « fictives » : ce sont les dépréciations liées à l’amortissement. En d’autres termes, l’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une durée
déterminée. D’une part, il est possible d’amortir des dépenses sur plusieurs années. Il est ainsi possible d’amortir le mobilier acquis pour le bien, les travaux de remise en état comme par exemple la réfection de la toiture. Selon la nature de la dépense, une durée d’amortissement spécifique s’applique. La durée d’amortissement est généralement équivalente à sa durée d’usage. D’autre part, il est possible de pratiquer l’amortissement sur le bien lui-même. Par exemple pour un bien acquis 250 000 euros, en pratiquant un amortissement sur 25 ans, il sera possible de déduire 4 % de la valeur du bien tous les ans, pendant 25 ans, ce qui permet de diminuer grandement le revenu imposable.
En déduisant les charges et en pratiquant l’amortissement des recettes locatives, il est possible de créer un déficit. Attention toutefois, si les charges sont supérieures ou égales aux loyers encaissés, le résultat sera alors nul voire même déficitaire. Les amortissements pourront alors être reportés sans limitation de durée, tant que l’activité est déficitaire, et ils seront imputés par la suite. Il s’agit ici d’une différence majeure avec les revenus fonciers classiques. Le déficit éventuellement généré en location meublée, ne peut pas être imputé sur les revenus globaux.

Autre avantage non négligeable, cette fois lors de la revente du bien, l’amortissement pratiqué n’aura pas
d’impact au regard de la plus-value immobilière. Attention toutefois pour bénéficier du régime réel à bien respecter le formalisme pour la mise en place du régime. Dès la mise en place, il faudra veiller à adresser au Greffe du Tribunal de Commerce, un formulaire Cerfa P0i sur lequel s’effectue le choix du régime : réel simplifié et le micro-BIC. Cette démarche attribuera un numéro SIRET unique. Attention là encore, cette formalité est à accomplir dans les 15 jours suivant le début de l’activité, à défaut le loueur peut se voir opposer par l’administration fiscale le régime du micro BIC. L’option pour le réel sera alors possible pour l’année suivante, mais une année pourra avoir été perdue. Il peut également être opportun de faire appel à un professionnel qui sera à même de procéder aux amortissements et accompagner le loueur pour l’établissement de la liasse fiscale.


Conseil du notaire : À l’heure où l’argent coûte peu cher grâce aux taux d’emprunt faibles et où l’investissement immobilier constitue une valeur sûre, le régime de la location meublée avec option du régime réel présente de nombreux avantages pour se constituer un patrimoine sans subir une pression fiscale importante.

Par Me Coralie GOLFIER notaire à Andernos-les-Bains

Aujourd’hui, il est nécessaire voire primordial d’organiser et d’anticiper au mieux la transmission de son patrimoine aux membres de sa famille tout en diminuant au maximum le « coût » à régler à l’administration fiscale.

Qu’entendons-nous par « membres de sa famille » ? Généralement, lors d’un décès, les biens mobiliers et/ou immobiliers sont transmis principalement à deux catégories d’héritiers : la famille par le sang (les enfants, petits-enfants c’est-à-dire la descendance) et le conjoint survivant (on exclut donc le concubin, le partenaire pacsé et l’époux en instance de divorce). Le Code civil et le Code général des impôts notamment permettent d’adapter les objectifs et offrent donc quelques outils pouvant améliorer la transmission.


LA DONATION ENTRE ÉPOUX
Quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux le régime légal de la communauté de biens réduite aux
acquêts à défaut de contrat de mariage, le régime de la séparation de biens ou la participation aux acquêts, notamment), le conjoint survivant est toujours protégé et bénéficie de droits légaux. Aux termes de l’article 757 du Code civil, le conjoint recueille soit l’usufruit de la totalité des biens existants (si le ou les enfants sont issus des deux époux) soit le quart en pleine propriété (si le ou les enfants ne sont pas issus du même lit).

Afin d’accroître les droits du conjoint, la signature d’une donation entre époux peut être envisagée par acte
notarié. Précision étant ici faite qu’elle ne portera que sur les biens existants dans le patrimoine du donateur au jour
de son décès (article 943 du Code civil) et peut être révoquée tout moment.

La donation entre époux offre un choix plus important entre la totalité en usufruit, la pleine propriété de la quotité disponible de la succession ou le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit. Cette option sera choisie lors du décès du donateur. Fiscalement, tout ce que récupère le conjoint survivant est exonéré de droit de succession.


LE CHANGEMENT DE RÉGIME MATRIMONIAL AVEC CLAUSE D’ATTRIBUTION INTÉGRALE DE LA COMMUNAUTÉ
À tout moment, les époux peuvent conventionnellement changer leur régime matrimonial. L’article 1524 du Code civil dispose que le conjoint survivant recueillera tous les biens communs présents composant la succession par
la clause d’attribution intégrale au conjoint survivant. Cependant, il ne faut pas omettre que le conjoint récupère également l’ensemble des dettes du défunt. Cette clause permet donc de transmettre l’intégralité du patrimoine au conjoint actuellement en exonération de droits de succession.

L’ASSURANCE-VIE
L’assurance-vie est l’un des placements préférés des français et est de surcroît un support intéressant mais il faut
faire attention au point de vue fiscal. En cas de décès, les primes versées aux bénéficiaires ne font pas partie de la
succession mais sous certaines conditions. D’une part, conformément aux dispositions de l’article 757 B du Code général des impôts, les droits de succession sont exigibles sur le montant des primes versées après la 70e année du souscripteur au-delà de la fraction de 30 500,00 €. Cependant, cet abattement n’est pas propre à un bénéficiaire ; il s’appliquera à tous les contrats d’assurance vie et à l’ensemble des bénéficiaires désignés par le souscripteur. L’abattement se calculera donc prorata temporis entre tous ces éléments. Une fois l’abattement utilisé, le surplus des primes est taxé aux droits de succession compte tenu du lien de filiation existant entre le
souscripteur et le bénéficiaire. D’autre part, la deuxième exception concerne les contrats d’assurance vie souscrit après le 13 octobre 1998 pour lesquels les primes versées par le souscripteur ont été réalisées avant sa 70e année. Les primes versées seront soumises à un prélèvement libératoire après un abattement de 152 500,00 € à hauteur de 20 % jusqu’au montant de 852 500,00 € et au taux de 31,25 % au-delà dudit montant. Ce support est d’autant plus intéressant si le souscripteur n’a pas de descendance mais uniquement des frères et sœurs, neveux, nièces, oncle et tante, … ou s’il veut faire bénéficier un tiers étranger sans lien de parenté (puisque l’abattement successoral est de 1 524,00 € et les droits de succession taxés à 60 %).

LA DONATION EXCEPTIONNELLE DITE « SARKOZY »
L’article 790 G du Code général des impôts permet de donner, tous les quinze ans, une somme d’argent de 31 865,00 € à la condition que le donateur soit âgé de moins de 80 ans et que le donataire soit majeur ou émancipé (enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants, et à défaut ses neveux et nièces si le donateur n’a pas de descendance).

LA DONATION & DONATION-PARTAGE
Sous réserve des droits du conjoint survivant, les enfants héritent de l’intégralité de la succession de leurs parents et ces derniers ne peuvent les déshériter de leur succession compte-tenu de leur qualité d’héritier réservataire (articles 912 et 913 du Code civil). Fiscalement, le descendant en ligne directe bénéficie d’un abattement de 100 000,00 € renouvelable lui aussi tous les 15 ans et est taxé selon un barème progressif. Une technique permettant de réaliser une économie sur les droits de donation et de succession consiste en une donation en démembrement de propriété. En effet, la donation portera uniquement sur la nue-propriété sous réserve de l’usufruit du donateur ; lequel est calculé en fonction de l’âge du donateur. L’usufruit conservé par ce dernier lui permettra notamment de garder le contrôle sur le bien immobilier et pouvoir user dudit bien (l’habiter, le louer,…)

Par exemple, Monsieur et Madame X, respectivement 65 et 64 ans, mariés sous le régime de la communauté
donnent à l’un de leurs enfants un immeuble d’une valeur de 300 000,00 €, mais uniquement la nuepropriété. L’usufruit des donateurs est évalué à 40 % de la pleine propriété selon le tableau de l’article 669 du Code général des impôts. L’immeuble donné est donc évalué à 180 000,00 €. S’agissant d’un bien commun, chaque parent donne 90 000,00 €. Grâce à l’abattement de 100 000,00 €, aucun droit de donation n’est dû. De plus, l’usufruit du donateur s’éteint à son décès (cet immeuble ne fait donc pas parti de l’actif de sa succession) et le donataire est considéré être plein propriétaire rétroactivement depuis le jour de la donation. Le donateur pourra également procéder à la mise en place d’une donation-partage voire d’une donation-partage transgénérationnelle pour celui qui souhaitent donner à la fois à ces enfants et à ces petits-enfants. Dans cet acte, les enfants renoncent aux biens du donateur au profit de leurs enfants ; tout ceci afin d’éviter une double taxation. Ces outils mentionnés ci-dessus ne sont qu’un petit échantillon des possibilités pouvant s’offrir aux Français. De ce fait, le notaire adaptera la stratégie d’optimisation de la transmission en prenant en compte la situation matrimoniale, familiale, patrimoniale.

Par Me Lloyd FOULONNEAU, notaire à Bordeaux

En dépit de l’origine ancestrale du bail emphytéotique, ce contrat de longue durée portant sur un immeuble que le preneur s’engage à mettre en valeur connaît aujourd’hui un véritable regain dans les opérations immobilières, notamment dans les projets éoliens et photovoltaïques. Topo sur ce bail aux contours parfois flous.

Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?

Aux termes de l’article l 451-1 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, un bail emphytéotique est celui qui confère au preneur un droit susceptible d’hypothèque. D’origine rurale, le bail emphytéotique a pour objectif d’associer un propriétaire à un locataire : l’emphytéote pour valoriser un fonds immobilier, en donnant à ce dernier la possibilité de l’améliorer en y réalisant des plantations ou des constructions. Ce bail peut être ainsi utilisé pour l’installation et l’exploitation de panneaux photovoltaïques sur des terrains ou des bâtiments, de fermes photovoltaïques.

Quelles sont les principales caractéristiques du bail emphytéotique ?

Ce droit peut être cédé et saisi dans les formes de la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour une durée de plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. Son statut est plus particulièrement caractérisé par le fait qu’il n’est pas possible de limiter la destination des lieux loués. On ne peut également interdire au preneur de sous-louer. Celui-ci doit régler une redevance qui est caractérisée par sa modicité. Ceci s’explique par l’obligation qu’a le preneur d’améliorer les lieux loués.

Quelles obligations pèsent sur le preneur ?

L’emphytéote doit faire du bien un usage en bon père de famille, il est tenu de conserver le bien objet de l’emphytéose en bon état d’entretien et de réparation de toute nature. Par ailleurs, le preneur a l’obligation d’acquitter les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain.

Quelle flexibilité présente le bail emphytéotique à son issue ?

Dans le silence du contrat, le bailleur devient proprié- taire en fin de bail des constructions édifiées et pro- fite des améliorations. Le bail prévoit le plus souvent la remise des constructions contractuelles en fin de bail sans indemnité. Mais le bail peut aussi prévoir une remise du terrain après démolition des aménagements que le preneur a pu réaliser en cours de bail. Par contre, le preneur ne bénéficie ni d’un droit au maintien dans les lieux, ni de l’octroi préférentiel d’un bail, ni de la perception d’une indemnité. Cependant, la stipulation d’un droit préférentiel de location à son profit à l’issue du bail est tout à fait possible.

Quelles sont les formalités de conclusion d’un bail emphytéotique ?

La preuve de l’emphytéose s’établit conformément aux règles du code civil en matière de baux.
Néanmoins, aucune forme solennelle n’est exigée quant à sa validité. En revanche, l’efficacité de ce bail, constitutif d’un droit réel immobilier et consenti pour une durée supérieure à 12 ans, est soumise à sa publi- cation au service de publicité foncière aux fins d’oppo- sabilité aux tiers au sens de la publicité foncière. Il est donc indispensable de l’établir par acte notarié ou par un écrit sous seing privé déposé ensuite au rang des minutes d’un notaire.

Quelle est la fiscalité applicable au bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique n’est pas soumis à la formalité obligatoire de l’enregistrement (sauf lorsqu’il porte sur des biens ruraux) s’agissant de la publication au fichier immobilier, elle donne lieu à une taxe de publicité fon- cière au taux de 0,7 % sur la durée du bail. S’agissant de l’option tva, aux termes de l’article 260 du cgi, le bailleur peut sur option, soumettre le bail à la tva pour la constitution du droit au profit du preneur et pour les loyers.

Pourquoi privilégier le bail emphytéotique au bail ordinaire ?

Un bail ordinaire permet d’envisager d’occuper un immeuble pour une longue durée, notamment supé- rieure à 18 ans, d’avoir la faculté de l’améliorer, plus ou moins librement, ou même l’obligation de l’édifier. Il présente donc de prime abord des fonctionnalités identiques à celles d’un bail emphytéotique. Mais dès lors que l’opération envisagée présente une certaine importance, le fait que ce type de bail ne confère qu’un droit personnel et ne présente pas les caracté- ristiques d’un droit réel immobilier s’avère un écueil. Les financeurs de projets, notamment éoliens et photovol- taïques, imposent souvent en effet de disposer d’une

Sûreté réelle, donc de recourir au bail emphytéotique. Par ailleurs, à la différence du bail emphytéotique, le bail ordinaire peut interdire, totalement ou partiel- lement, la cession et/ou la sous-location et imposer une destination voire une exploitation personnelle de l’activité. Enfin l’emphytéote est assuré d’une particu- lière stabilité d’occupation : ainsi la stipulation d’une clause de résiliation de plein droit en faveur du bailleur en cas de non-paiement du loyer confère à la jouissance de l’emphytéote une précarité incompatible avec la constitution d’un droit réel, peu important que la pré- carité imposée au locataire trouve son origine dans son propre fait.

Quelles sont les différences entre les baux à construction et les baux emphytéotiques ?

Les baux à construction comportent une obligation de construire contrairement aux baux emphytéotiques. Seuls les contrats de baux à construction peuvent contenir une clause limitant la possibilité pour le pre- neur d’affecter l’immeuble à d’autres usages que ceux prévus par le contrat, une telle prévision étant exclue en matière de baux emphytéotiques. Contrairement à la résiliation amiable ou judiciaire du bail à construc- tion, celle du bail emphytéotique entraîne l’extinction des hypothèques grevant le bail résilié.

Un simple particulier profane ne peut saisir toutes les subtilités de ce bail et les arbitrages avec les autres formes de bail que peuvent être le bail à construction, le bail de droit commun.

Aussi l’intervention et les conseils éclairés d’un notaire prennent ici tout leur sens.

Par Me Guillaume LABAT, notaire à Tresses

Le mécanisme de la division primaire prévu par l’article R442-1 a) du Code de l’urbanisme peut se révéler très utile et efficace puisque mis en œuvre correctement, il permet à un propriétaire de diviser son terrain en un lot à bâtir et de s’affranchir des règles relatives au lotissement (dépôt d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager selon les cas).

Cette exception, qui trouve à s’appliquer dès lors que le terrain est cédé au profit d’un tiers ayant obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, n’est toutefois pas utilisée autant qu’elle le pourrait, notamment car sa mise en œuvre en pratique présente quelques difficultés auxquelles je vais tenter de répondre sous forme de questions-réponses :

Quelle doit être l’assiette du dossier de demande de l’autorisation d’urbanisme?

Sur ce point, et jusqu’à très récemment, la doctrine et la jurisprudence divergeaient, de sorte que la marche à suivre n’était pas évidente. En effet, l’administration a toujours soutenu que le permis de construire devait être sollicité sur l’assiette initiale avant division, c’est-à-dire l’ensemble des parcelles cadastrales d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire puisque la division n’a pas encore été effectuée (rép. Ministérielle Joan du 6 juin 2010 n° 7649), alors que selon la Cour administrative d’appel de Lyon (CAA Lyon 12.11.2013) la demande pouvait porter sur l’assiette du terrain divisé. Depuis l’arrêt du Conseil d’État n°421590 du 12 novembre 2020, plus de doute possible, la demande de permis doit porter sur l’assiette foncière globale et existante au jour de la demande, et non sur la future assiette foncière.

Quid du contenu du dossier déposé : nécessité d’intégrer un plan de division ?
Aucune précision n’est donnée à ce sujet par les textes (hormis le cas spécifique du permis d’aménager). À mon sens, bien que cela ne soit pas obligatoire, et pour éviter toute discussion éventuelle, il serait préférable d’inclure dans le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme, un plan matérialisant la division envisagée, et de préciser dans la notice de présentation qu’une division primaire est projetée.

Il serait préférable d’inclure dans le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme un plan matérialisant la division engagée.

En effet, en cas de recours, le défaut de pièces entraînera l’annulation du permis mais à l’inverse le surplus de pièces n’aura aucune incidence, si ce n’est d’éclairer l’instruction menée par les services compétents.

Quid de l’instruction ?

Depuis l’arrêt du Conseil d’État du 12 novembre 2020 précité, la situation est claire : le respect des disposi- tions du règlement du plan local d’urbanisme s’apprécie au regard de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date à laquelle l’administration a statué. La demande de permis de construire doit donc être instruite au regard de l’unité foncière avant division.

De plus, le Conseil d’État a pu ajouter qu’en cas de demande, par le pétitionnaire d’un permis de construire modificatif, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, la légalité de cette demande doit s’apprécier sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue.

Il va être intéressant de constater l’application de cette dernière précision dans le temps puisque nos contrats ainsi que notre conseil envers le client doivent d’ores et déjà être adaptés en conséquence, et devront évidemment l’être au fil des nouvelles décisions rendues.

Est-il impératif que le permis de construire ou d’aménager soit antérieur à la division foncière ? Doit-il être purgé du délai de recours des tiers et du délai de retrait de l’administration au moment de la division foncière ?

Oui, la division ne peut s’opérer à peine de nullité qu’après l’obtention du permis de construire ou d’aménager. Peu importe que l’autorisation d’urbanisme soit en cours d’instruction, il faut qu’elle soit obtenue au jour de la constatation de la division, c’est-à-dire dans la majorité des cas, le jour de la signature de l’acte de vente du terrain divisé. Le Conseil d’État a d’ailleurs rappelé (CE, 18 oct. 1995, n° 122365) que le dépôt de la demande de permis ne per- met pas au cédant de bénéficier de l’exception de lotissement. Le permis de construire ou d’aménager doit avoir été obtenu antérieurement à la division. L’autorisation d’urbanisme doit donc être délivrée au jour de la division foncière mais pas nécessairement purgée. Toutefois, il est conseillé, pour des raisons évidentes de sécurité juridique, d’attendre le caractère définitif de l’autorisation avant de procéder à la division.

Qui doit être le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme ?
Pour que la division primaire fonctionne, le titulaire de l’autorisation d’urbanisme obtenue doit nécessairement être l’acquéreur (ou le locataire) du terrain divisé.

Un transfert d’autorisation d’urbanisme peut-il également permettre le recours à la division primaire ?
Oui, l’administration a reconnu que l’article R442-1 a) est applicable à « tout bénéficiaire d’un permis, que ce bénéficiaire en ait fait initialement la demande ou ait obtenu le transfert d’un permis préalablement délivré » (rép. ministérielle Huyghe n°41893 – 6 avril 2010).

Quel que soit le mécanisme choisi, la division foncière doit être étudiée en amont du projet immobilier

Dans cette dernière hypothèse le permis obtenu par le Vendeur ou par un autre bénéficiaire doit impérativement être transféré à l’acquéreur effectif du terrain avant la signature de la vente. L’arrêté de transfert doit dans tous les cas être obtenu, et idéalement purgé de la même façon que le permis de construire ainsi que j’ai pu l’expliquer précédemment.

L’acte de vente qui serait passé sans que l’autorisation d’urbanisme soit délivrée, serait passé en fraude aux règles du lotissement, et par conséquent entaché de nullité. Il convient donc d’être vigilant.

La division foncière quel que soit le mécanisme choisi doit être étudiée en amont du projet immobilier à réaliser et sur ce point, le notaire a un réel devoir de conseil, tant, sur le montage le plus adéquat à retenir, que sur la temporalité souhaitée. La division primaire peut s’avérer parfois compliquée à mettre en œuvre, mais elle peut permettre un gain de temps considérable compte tenu des délais souvent long imposés par le respect des règles du lotissement. En pareille hypothèse, et lorsque la contrainte du temps est mise en relief, recourir à des mécanismes différents tels que la division primaire, ou le permis valant régularisation (Article R442-2 du Code de l’urbanisme) peut alors s’avérer très favorable.

Me Chloé FLAUX, notaire à Bordeaux.