En droit de la vente immobilier, il est un sujet autant courant que technique, qui est une source constante d’interrogation de la part des vendeurs : l’imposition sur les plus-values.

L’assiette de cet impôt pourrait se résumer simplement comme étant la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition mais ce serait oublier les multiples correctifs notamment relatifs aux frais et travaux engagés par le vendeur pour l’acquisition comme pour la vente. Une fois, ces correctifs appliqués, on obtient ainsi une plus-value brute. 

 

  • Prix de vente (corrigé) – valeur d’acquisition (corrigée) = plus-value brute

Sur cette plus-value brute, il est encore possible d’appliquer différents abattements pour obtenir le montant de la plus-value nette imposable.

 

  • Plus-value brute – abattements = plus-value nette imposable

Nous allons ici nous concentrer plus particulièrement sur l’abattement le plus connu et le plus courant, celui lié à la durée de détention.

Mais avant cela, il convient de rappeler que l’impôt sur les plus-values est le cumul d’une catégorie d’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % et de divers prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) dont le taux global est de 17,2 %. Or ces deux impositions n’ont pas nécessairement la même assiette. Car par l’application de l’abattement pour durée de détention, la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu (IR) est souvent plus faible que la plus-value nette servant d’assiette aux prélèvements sociaux (PS).

 

  • Plus-value brute – abattement spécifique IR = plus-value nette imposable à IR
  • Plus-value nette imposable à IR x 19 % = Montant de l’IR
  • Plus-value brute – abattement spécifique PS = plus-value nette imposable aux PS
  • Plus-value nette imposable aux PS x 17,2 % = Montant des PS
  • Impôt sur les plus-values = montant de l’IR + montant des PS

 

Depuis le 1er février 2012, la plus-value brute est réduite d’un abattement pour chaque année de détention à partir de la cinquième. Le taux est progressif et varie selon que la base sert au calcul de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux selon le tableau ci-dessous : 

 

Durée de détention Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
Entre 6 et 7 ans  6% 1,65%
Entre 7 et 8 ans  12% 3,30%
Entre 8 et 9 ans  18% 4,95%
Entre 9 et 10 ans  24% 6,60%
Entre 10 et 11 ans  30% 8,25%
Entre 11 et 12 ans  36% 9,90%
Entre 12 et 13 ans  42% 11,55%
Entre 13 et 14 ans  48% 13,20%
Entre 14 et 15 ans  54% 14,85%
Entre 15 et 16 ans  60% 16,50%
Entre 16 et 17 ans  66% 18,15%
Entre 17 et 18 ans  72% 19,80%
Entre 18 et 19 ans  78% 21,45%
Entre 19 et 20 ans  84% 23,10%
Entre 20 et 21 ans  90% 24,75%
Entre 21 et 22 ans  96% 26,40%
Entre 22 et 23 ans  100% 28,00%
Entre 23 et 24 ans  100% 37,00%
Entre 24 et 25 ans  100% 46,00%
Entre 25 et 26 ans  100% 55,00%
Entre 26 et 27 ans  100% 64,00%
Entre 27 et 28 ans 100% 73,00%
Entre 28 et 29 ans  100% 82,00%
Entre 29 et 30 ans  100% 91,00%
Après 30 ans  100% 100%

 

Le cumul des abattements aboutit à une exonération totale au bout de 30 ans de détention du bien.

Le départ du délai de détention est la date d’acquisition et c’est pourquoi il est si important pour une bonne application de cet abattement de bien déterminer cette date. Mais ce n’est pas aussi évident que cela pourrait apparaitre à première vue.

 

I – Les cas simples : Quand la date est celle qui figure dans l’acte d’acquisition

Dans les situations les plus courantes, la détermination de la date d’acquisition ne pose pas de difficulté car elle correspond à celle de signature de l’acte d’acquisition. Il s’agit des ventes, des échanges, des donations ou des apports à société quand le bien cédé correspond juridiquement au bien acquis (même nature, même proportion, même droit démembré ou non). Le principe est le même en cas de cession simultanée de biens acquis par fractions successives. Par exemple, lors d’une vente d’une propriété composée de plusieurs parcelles acquises séparément.

La plus-value nette doit être déterminée séparément pour chacune des parties acquises selon ses propres spécificités (frais, travaux, date d’acquisition…). Les taux d’imposition seront ensuite appliqués sur le total additionné de ces plus-values nettes. Si jamais, un des calculs aboutit à une moins-value, celle-ci s’impute sur la plus-value nette générée par la ou les autres opérations. Ce cas exceptionnel d’imputation de la moins-value explique pourquoi il est si important en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives, de faire le calcul pour toutes les opérations même si l’une d’elles aboutit manifestement une moins-value.

 

II- Les cas où la date d’acquisition n’est pas celle qui figure dans l’acte

Il existe aussi de nombreuses situations où la date du titre de propriété ne correspond pas à la date d’acquisition.

Succession

Il s’agit tout d’abord des successions. En effet, l’administration fiscale considère que le point de départ de la détention des ayants droits (héritiers ou légataires) est la date d’ouverture de la succession. Il s’agit de la date du décès lorsque celle-ci est connue (article 720 du code civil). Mais en cas de disparition, c’est-à-dire quand le décès est probable même s’il n’a pas pu être constaté, comme dans le cas de catastrophe, c’est le jugement déclaratif de décès qui fixera la date présumée de décès (en général celle de la catastrophe). En revanche, dans les cas où il est impossible se savoir si la personne est en vie ou non, le régime des absents s’applique (article 122 et suivant du code civil). C’est la transcription à l’état civil du jugement déclaratif d’absence qui ouvre la succession au terme d’une longue procédure. 

Remembrement 

Ensuite, un autre cas très couramment rencontré par les notaires est lorsque le bien a été acquis par remembrement. Le remembrement est une opération foncière qui consiste à réorganiser et redistribuer les parcelles d’une zone définie pour créer des unités foncières plus importantes. Les propriétaires concernés abandonnent leur bien pour qu’il leur soit attribué de nouvelles parcelles. Il s’agit d’une forme d’échange généralisé et administrativement encadré. 

En matière de plus-value, l’administration fiscale considère le remembrement comme une opération intercalaire et fait remonter le point de départ du délai de détention à la date d’acquisition du bien abandonné au remembrement. C’est un avantage pour les propriétaires vendeurs mais parfois un énorme casse-tête pour le notaire si les biens abandonnés avaient eux même plusieurs origines.

Construction

Enfin, il faut exposer la situation dans laquelle un propriétaire vend un bien bâti dont il a acquis le terrain et réalisé la construction. Il convient de procéder comme pour les cas d’acquisition par fractions successives et distinguer le terrain et la construction. Une plus-value nette sera établie pour le terrain seul à partir de la différence entre la valeur du terrain nu au jour de la cession et sa valeur d’acquisition. Et une seconde plus-value nette sera calculée pour la construction seule pour laquelle le prix d’acquisition sera établi par le cout de la construction (coût total des travaux réalisés entre l’ouverture du chantier et son achèvement avec justificatifs de factures d’artisans, de constructeurs ou de matériaux et sans limitation quant à la nature des travaux). 

Ainsi le taux de l’abattement pour une durée de détention sera différent entre le terrain et la construction, si le chantier ne s’est pas ouvert juste après l’acquisition du terrain nu. Pour le calcul de l’imposition, on procède ensuite comme pour les acquisitions par fractions successives. On additionne les plus-values nettes obtenues après application des abattements, pour le terrain et la construction, avant application des taux d’imposition. Précision étant faite que cela ne s’applique pas aux ventes en état futur d’achèvement pour lesquelles la date d’acquisition est celle de l’acte de vente car ladite vente porte sur un bien bâti même si la construction n’est achevée que postérieurement à l’acte.

 

III – Les cas pour lesquels la date d’acquisition dépend d’un seul des actes de propriété

Il existe une dernière catégorie d’opérations pour lesquelles la propriété est acquise en vertu de plusieurs actes ou faits mais pour lesquelles l’administration fiscal considère qu’il n’y a qu’une seule date d’acquisition pour le calcul du délai de détention. 

Acquisition à la suite d’un partage

Nous avons vu ci-dessus que lorsqu’on cède un bien acquis par fractions successives, il est nécessaire de calculer autant de plus-value nettes imposables qu’il y a d’origine de propriété. Lorsque les acquisitions successives portent non pas sur différentes parcelles constituant in-fine la propriété vendue, mais sur des droits indivis, il est nécessaire de distinguer selon l’origine de l’indivision. Si l’indivision est née d’une succession, d’une donation-partage ou d’une acquisition entre époux ou partenaires de pacs (et ce même si le mariage ou le pacs a été conclu après l’acquisition ou qu’il a été dissout avant la cession), alors le point de départ du délai de détention à retenir est la date d’entrée en indivision. C’est la date du décès s’il s’agit d’une indivision successorale et la date de la donation ou de l’acquisition pour les autres cas. Les acquisitions postérieures de portions indivises par licitation, partage ou même donation-partage, ne sont considérées que comme des opérations intercalaires.

Dans le cas particulier où le vendeur n’était pas issu de l’indivision originaire, par exemple s’il a recueilli par succession ou donation une portion indivise de la part d’un des membres originaires, alors la date d’acquisition à retenir est celle de sa propre entrée dans l’indivision. Si en revanche, l’indivision est née d’une donation simple ou d’une acquisition par des personnes non mariées ou pacsées, il conviendra d’appliquer le principe des acquisitions par fractions successives et calculer pour chaque portion indivise la plus-value nette imposable et déterminer pour chacune d’elle sa propre d’acte d’acquisition.

Acquisition ou cession en démembrement

Le démembrement est l’opération qui consiste à séparer les deux composantes de la pleine propriété : l’usufruit (jouissance) et la nue-propriété (titre). Cela se produit notamment à l’occasion d’une succession lorsque l’usufruit et la nue-propriété d’un même bien sont attribués à des personnes différentes, mais aussi lors d’une donation (voire d’une vente comme dans les ventes en viagers occupés), lorsque le donateur (ou le vendeur) conserve à son profit l’usufruit et ne cède que la nue-propriété. L’usufruit n’a pas vocation à être perpétuel. Il s’éteint par l’arrivée de son terme lorsqu’il en a été prévu un, ou plus généralement par le décès de l’usufruitier. A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire. Il est aussi possible de reconstituer la pleine propriété en réunissant l’usufruit et la nue-propriété entre les mêmes mains, par exemple en donnant ou vendant l’usufruit au nu-propriétaire (ou inversement d’ailleurs) sans attendre son terme. Mais dans tous les cas, la date d’acquisition à retenir est toujours la date à laquelle, le propriétaire a recueilli le premier des droits démembrés. 

Peu importe qu’il ait d’abord acquis l’usufruit ou la nue-propriété, ou que la pleine propriété ait été reconstituée par succession, donation ou acquisition à titre onéreux. Par extension, lorsqu’un propriétaire cède un droit démembré alors qu’il avait acquis initialement la pleine propriété et qu’aux termes d’un acte intermédiaire, il a cédé (vendu ou donné) l’autre partie, le point de départ du délai de détention à retenir est la date d’acquisition de la pleine propriété. Ce principe peut donc paraitre très favorable aux vendeurs en permettant systématiquement de retenir la date la plus ancienne pour le calcul de l’abattement pour durée de détention mais il convient de préciser qu’il peut être désavantageux quant à la détermination de la valeur d’acquisition.

Changement de régime matrimonial

Il existe d’autres situations pour lesquelles l’administration retient la date la plus ancienne. Elles concernent les époux mariés sous le régime de la communauté universelle. Lorsque les époux vendent un bien qui appartenait originairement à l’un d’entre eux mais apporté ensuite par la communauté universelle, on ne retient qu’un seul point de départ du délai de détention pour les deux époux sans distinction. C’est celui de l’acquisition par l’époux apporteur et peu importe la date du contrat de mariage ou même la date de mariage elle-même. De la même manière, lors de la vente par un époux ayant recueilli l’intégralité de la communauté universelle lors du décès de son conjoint (à la condition qu’il n’existe pas d’enfant d’un premier lit), le point de départ du délai de détention n’est ni le décès, ni le changement de régime matrimonial mais la date d’acquisition par la communauté ou par l’époux apporteur et ce même si c’est le conjoint prédécédé qui avait alors acquis ce bien.

Acquisition sous conditions suspensives

Enfin, il y a un cas où l’administration retient la date la plus récente.

Certaines acquisitions peuvent être conclues sous condition suspensive (le plus souvent l’homologation de l’opération par la justice). La propriété relève donc de deux titres distincts : l’acte de vente ou de partage sous condition suspensive et la réalisation de la condition suspensive constatée dans un acte de dépôt de pièces. Dans ces opérations, il est généralement prévu que la propriété est transmise rétroactivement à la date du premier acte. Cependant, l’administration fiscale ne tient pas compte de cette volonté des parties et impose pour point de départ du délai de détention, la date de réalisation de la condition suspensive.

 

Conclusion

Le présent exposé a pour objet de permettre de déterminer la date d’acquisition à retenir pour l’application de l’abattement pour durée de détention et savoir notamment quand l’exonération totale après détention de 30 ans est acquise. Mais les principes exposés ne peuvent pas être transposés à la détermination de la valeur d’acquisition qui dépend de règles différentes. Cette question devra faire l’objet d’un prochain article.

Mercredi 13 décembre, Me Marie Laborde-Latouche a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Mercredi 6 décembre, Me Julie Moumin a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Nous sommes très heureux de vous partager trois nouveaux épisodes de notre podcast « Dans mon étude ». 

Ces nouvelles histoires racontées par les notaires girondins vous ferons passer par toutes les émotions. 

Retrouvez tous les épisodes sur les plateformes d’écoute et de téléchargement, dont Spotify, Apple Podcast ou Deezer.

 

Mercredi 29 novembre, Me Karine Craighero a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde. 

 

Il existe actuellement un faisceau de circonstances environnementales et politiques (immeubles dans les vieux quartiers qui s’effondrent, insalubrité, non-respect des normes de décence, offre locative en berne, logements énergivores) qui a ou devrait avoir pour conséquence une accélération de la rénovation de nos centres urbains et l’amélioration de l’habitat dans l’ancien.

Acquérir un bien rénové est évidemment une alternative à l’investissement dans le neuf, et le cadre juridique offert par la vente de ce type de biens procure une sécurisation pour l’acquéreur (quant à la consistance, l’étendue des travaux et leur délai de réalisation) tout en lui garantissant le respect des normes de décence et de performance énergétique (encadrement des travaux par un permis de construire).

Ainsi, la vente d’immeuble à rénover est un outil de protection de l’acquéreur qui passe par un contrat spécifique, acte établi par un notaire en la forme authentique. Il existe en outre aujourd’hui 4 dispositifs de défiscalisation pouvant accompagner l’investissement dans l’ancien rénové.

 

LE CADRE JURIDIQUE

Le contrat spécifique à la vente de bien à rénover, système protecteur de l’acquéreur, s’impose lorsque la vente réunit les critères suivants :

– l’immeuble bâti à rénover concerné par la vente est à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou est destiné après travaux à l’un de ces usages ;

– le vendeur s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble ;

– le vendeur perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Ainsi, l’acquéreur paye le prix du sol et des constructions existantes à la date de signature de l’acte authentique, puis des ouvrages à venir, au fur et à mesure de leur réalisation. Le vendeur restera maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. La nature et l’importance des travaux ne sont pas réglementées. Cependant, si les travaux sont assimilables à une reconstruction il s’agira d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement et non plus d’une vente d’immeuble à rénover, induisant un régime juridique différent.

 

LE FORMALISME

L’acte authentique de vente doit respecter un certain formalisme. Ainsi, il devra comporter des mentions obligatoires, viser des pièces qui auront été fournies préalablement à l’acquéreur et qui seront annexées à l’acte de vente, respecter des règles particulières concernant notamment le paiement du prix. Le notaire s’attachera en outre en vérifier la validité des assurances obligatoires fournies à l’acquéreur à l’appui des garanties offertes par la loi : garantie de bonne exécution et d’achèvement de ces travaux.

 

Chaque acte de vente doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

– la description et les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble ainsi que l’indication de la situation du bien dans l’ensemble immobilier ;

– la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot (loi Carrez) (avant et après travaux) ;

– la description des travaux à réaliser précisant éventuellement les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;

– le prix de l’immeuble : il doit être ventilé entre le prix des constructions existantes, payé lors de la signature du contrat de vente, et celui des travaux, versé de façon échelonnée, au fur et à mesure de leur réalisation ;

– le délai de réalisation des travaux ;

– la justification de la garantie financière d’achèvement des travaux (elle porte uniquement sur les travaux à réaliser et non sur le bâti existant) ;

– les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux.

 

Les modalités de paiement du prix :

Les versements concernant la quote-part du prix applicable aux travaux ne doivent pas dépasser :

– 50 % du prix lorsque la moitié des travaux sont réalisés,

– 95 % du prix à l’achèvement,

– le solde est versé à la livraison du bien.

 

Les garanties :

• Liées à l’exécution des travaux

Le vendeur doit les garanties biennale et décennale (selon le type de travaux). La réception des travaux qui est effectuée pour l’ensemble des travaux entre le vendeur et les entreprises en constitue le point de départ. Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents doivent être inscrits dans l’acte de livraison ou signalés par écrit dans le délai d’un mois suivant cette livraison. L’action en réparation peut être intentée dans un délai d’un an suivant la livraison.

La livraison intervient ultérieurement : elle résulte de l’établissement d’un procès-verbal établi entre l’acquéreur et le vendeur, lors de la remise des clefs.

• Concernant le bâtiment existant

La découverte après la vente d’un défaut non apparent au moment de la vente (non décelable par un profane après un examen normalement attentif), il est possible d’engager une action en justice dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice 

(Code civil : art. 1641). Il faut toutefois que ce vice rende le logement impropre à l’usage auquel il était destiné ou qu’il l’affecte au point qu’il n’aurait pas été acquis ou à un prix inférieur. 

• Les assurances :

– Les assurances liées à l’exécution des travaux : À l’appui de ces garanties, le vendeur professionnel d’un immeuble à rénover doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l’assurance de responsabilité obligatoire et d’une assurance dommages ouvrage.

– La garantie financière d’achèvement : Le vendeur doit fournir une garantie d’achèvement des travaux constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Elle cesse à l’achèvement des travaux.

 

Les annexes à l’acte de vente :

Le contrat de vente doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés par acte authentique chez le notaire :

– les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux ;

– le règlement de copropriété (celui-ci doit être communiqué à l’acquéreur avant la signature du contrat) ;

– les justifications d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l’assurance de responsabilité obligatoire et de l’assurance dommages-ouvrage.

 

LES DIFFÉRENTS DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION EXISTANT AUJOURD’HUI

Différentes mesures d’incitation fiscale existent aujourd’hui pour appuyer l’investissement dans l’ancien rénové.

 

Le dispositif Pinel

Les critères à respecter pour avoir accès au dispositif Pinel sont les suivants :

• Tout d’abord concernant l’achat :

– il devra s’agir d’un logement ancien à rénover dans son intégralité afin qu’il revienne comme neuf,

– cela pourra également être un logement à réhabiliter s’il est considéré comme « indécent » par la loi,

– il pourra également s’agir d’un bien immobilier autre qu’une habitation que vous transformerez en logement. Attention, tous ces achats doivent être faits dans le but de louer le logement rénové.

• Le logement devra être loué : 

– En tant que résidence principale sur une durée de 6 à 12 ans,

– à un locataire dont les revenus sont plafonnés, avec un loyer plafonné par décret.

Grâce à la loi Pinel, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 21 % du prix du logement. Cela sera applicable uniquement dans une limite de 300 000 € d’investissement et d’un prix au m2 ne dépassant pas 5 500 €. Un label énergétique HPE ou BBC rénovation est désormais exigé pour avoir accès à cette aide financière et le logement doit être situé en zone tendue. Pour être éligible à la loi Pinel, toutes les personnes imposables, qu’elles soient célibataires ou en couple, peuvent demander cette aide. Elle est également ouverte aux personnes investissant grâce à une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Il est également à noter certains freins à l’accès à ce dispositif qui ne s’applique pas aux maisons individuelles par exemple, ou dans le cadre de l’achat par un société civile immobilière il faudra prévoir que le dispositif Pinel est incompatible avec un démembrement des parts sociales.

 

Le dispositif Cosse :

Les critères à respecter pour avoir accès au dispositif Cosse sont les suivants :

– il faut avoir investi dans un ensemble immobilier ancien, avec ou sans travaux et qui se situe en agglomération ;

– ce logement doit être destiné à la location vide et en résidence principale ;

– la durée de location du bien se situe entre 6 et 9 ans ;

– les revenus du locataire ainsi que le loyer de l’appartement ou de la maison sont plafonnés ;

– la signature d’une convention avec l’ANAH.

Après avoir fixé le loyer et les ressources du locataire, un abattement fiscal pourra être fait. La diminution fiscale se fait sur les revenus locatifs. Le taux dépendra de la localisation du logement. 

 

Le dispositif Malraux

Les critères à respecter pour avoir accès au dispositif Malraux sont les suivants :

– il faut avoir investi dans un ensemble immobilier ancien,

– le bien doit se situer sur un site patrimonial remarquable ou un quartier ancien dégradé (zone protégée ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager ZPPAUP),

– il doit être rénové dans son entièreté et sous l’autorité de l’architecte des Bâtiments de France,

– il devra être mis en location à titre de résidence principale et comme un logement nu pour une durée de 9 ans minimum.

Si le bien est situé en zone protégée, l’avantage fiscal ancien accordé sera plafonné à hauteur de 36 000 €. La réduction d’impôts pourra aller jusqu’à 30 % du montant des travaux. En revanche, si le logement rénové est localisé en ZPPAUP, la réduction porte sur 22 % du montant des travaux, eux-mêmes plafonnés à 100 000 €. Il est en outre à noter que toutes les dépenses de travaux ne sont pas prises en compte.

 

Le dispositif Monuments historiques

L’achat d’un bien dépendant d’un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire ou labellisé Fondation du patrimoine (label restant assez difficile à obtenir), pourra être éligible au dispositif Monuments historiques. Il faut cependant s’engager à conserver ce bien pendant 15 ans, et le destiner à la rénovation. L’autorisation est donnée par la conservation régionale des monuments historiques et la rénovation sera suivie par le contrôle de l’État. Une fois les travaux réalisés, le logement pourra être proposé en résidence principale ou secondaire pour une durée de 3 ans sans que soit exigé de minimum ou de maximum de ressources et sans plafond de loyer. Ce dispositif permet de déduire 100 % du coût des travaux, certaines charges également, ce type de bien pourra également être exonéré de frais de succession. 

 

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques du mois d’octobre.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Mercredi 22 novembre, Me Anne Jonoux a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde. 

 

Mercredi 15 novembre, Me Thomas Bugeaud a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde. 

 

Pour établir un testament, l’indication de la date a une importance particulière car c’est à ce jour qu’il faut se placer pour déterminer la capacité du testateur. De plus, la date permet d’établir l’ordre des testaments, si le défunt en laisse plusieurs.

À ce jour l’utilité du testament reste sous-estimée pour la grande majorité des français qui traditionnellement éprouvent des difficultés pour anticiper les conséquences de leur décès. Rédiger son testament n’ayant aucune incidence sur la date de notre mort, nous allons aborder par l’intermédiaire de diverses questions, l’avantage de prévenir les conséquences de son décès.

 

1) QUELLE FORME DOIT RESPECTER LE TESTAMENT POUR ÊTRE VALIDE ?

Le testament peut revêtir plusieurs formes, qui diffèrent selon la qualité du disposant et les conséquences de sa volonté. La quasi-totalité des testaments rédigés en France emprunte deux formes :

Le testament olographe : C’est la forme de testament la plus utilisée car c’est la plus simple et la plus rapide à réaliser. C’est un acte sous seing privé écrit en entier de la main du testateur, daté et signé par lui. Il n’est assujetti à aucune autre forme. Il sera rédigé sur papier libre mais il peut être fait sur n’importe quel support en cas d’urgence. Le testament peut être déposé chez tout notaire afin qu’il soit conservé et enregistré au fichier des dernières volontés. L’enregistrement du testament permet qu’au décès du testateur, le notaire en charge du règlement de la succession, soit informé de l’existence du testament et ce, même si ce dernier n’est pas déposé dans son office. Pour en connaître le contenu, il s’adressera directement au notaire dépositaire du testament.

Le testament authentique : Il doit être reçu par deux notaires ou par un notaire et deux témoins et doit respecter un certain formalisme. Le notaire est tenu d’écrire les volontés dictées par le testeur à qui il lira le testament dans sa globalité avant sa signature. Ce formalisme est imposé à peine de nullité du testament. Cette forme de testament présente un certain nombre d’avantages :

• dicté par le testateur, c’est la seule forme utilisable pour une personne ne sachant ou ne pouvant signer ;

• écrit par le notaire, il est moins sujet à interprétation que le testament olographe ;

• il bénéficie de la force probante et de la date certaine attachées à tout acte authentique ;

• établi en minute par le notaire, le risque de destruction et de détournement est réduit ;

La forme authentique est imposée quand le disposant souhaite totalement déshériter son conjoint et quand il souhaite le priver de son droit au logement.

En effet, le conjoint survivant dispose d’un droit viager d’habitation sur le logement qu’il occupe au moment du décès à titre d’habitation principale, dès lors que celui-ci appartient aux époux ou dépend totalement de la succession. Ainsi, déshériter son conjoint dans un testament olographe, ne le privera pas du droit viager au logement qui lui permet de se maintenir dans son lieu de vie. La forme authentique est exigée car les conséquences sont lourdes pour le conjoint survivant qui se trouvera expulsé de son cadre de vie.

 

2) PEUT-ON DISPOSER DE SES BIENS COMME ON LE SOUHAITE ?

En présence d’héritier(s) réservataire(s), on ne peut disposer librement de ses biens que pour une fraction de son patrimoine, le restant étant réservé à ses enfants ou son conjoint survivant dans certains cas. En effet, la loi protège la famille proche contre les libéralités que le de cujus pourrait consentir sans retenue, soit à des parents plus éloignés, soit à des tiers, étrangers au cercle familial. Elle assure en outre une égalité minimale entre ses bénéficiaires (les enfants). L’évolution de la famille, et notamment la croissance du nombre de familles recomposées, conduit parfois nos clients à ne plus souhaiter transmettre à leurs enfants d’un premier lit. La réserve héréditaire est destinée à les protéger.

La quotité des biens dont on peut disposer librement varie en fonction du nombre d’enfant(s) du défunt. L’article 913 du code civil dispose que « les libéralités, soit par actes entre vifs, soit par testament, ne pourront excéder la moitié des biens du disposant, s’il ne laisse à son décès qu’un enfant ; le tiers, s’il laisse deux enfants ; le quart, s’il en laisse trois ou un plus grand nombre ».

Comme indiqué en amont, le conjoint survivant est également considéré comme héritier réservataire en l’absence de descendant et sous réserve qu’ils ne soient pas divorcés, sa réserve héréditaire est de 1/4, la quotité disponible étant ainsi de 3⁄4.

Il reste que cette limitation, n’est sanctionnée qu’a posteriori : la réserve étant une part de sa succession, la liberté de disposition du défunt se mesure en effet à ce qu’il laisse à son décès. Par conséquent, la sanction encourue en cas de disposition excessive, n’est pas une nullité du testament, mais la réduction du legs pour atteinte à la réserve héréditaire.

La réduction demeure très menaçante, parce qu’elle remet en cause le bénéfice économique de la libéralité. Mais si la rédaction du testament est anticipée à l’aide de son notaire, ce dernier pourra dans la limite des informations transmises, pronostiquer la valeur de la quotité disponible et de la réserve héréditaire pour ainsi, en cas de dépassement de cette dernière, conseiller au client de souscrire un contrat d’assurance-vie (dont la valeur n’entre pas en compte dans l’actif de succession et donc dans le calcul de la réserve héréditaire) pour permettre au légataire de dédommager, en valeur, le(s) héritier(s) réservataire(s).

 

3) DANS QUELLES SITUATIONS EST-IL RECOMMANDÉ DE FAIRE UN TESTAMENT ?

L’acquisition d’une résidence principale par des Partenaires de Pacs

Le testament est fréquemment conseillé par les notaires lors d’une acquisition par un couple pacsé de leur résidence principale. En effet, les partenaires, n’ont aucun droit successoral dans la succession du coacquéreur prédécédé. En revanche, au même titre que le couple marié, le partenaire de pacs est exonéré de droits de succession pour les biens recueillis dans la succession de son partenaire.

Dans cette configuration, le testament permet aux partenaires de se protéger mutuellement en cas de décès. Pour maintenir le partenaire survivant dans son lieu d’habitation, il pourra lui être conseillé de léguer ses droits sur le bien en question en pleine propriété en l’absence d’enfant ou en usufruit en présence d’enfant(s), ces derniers ayant vocation à hériter du bien à l’extinction de l’usufruit, c’est-à-dire au décès du partenaire survivant.

Il convient d’anticiper le patrimoine du défunt afin que le legs ne fasse pas l’objet d’une action en réduction. On peut notamment guider le client vers un legs seulement en usufruit (dont la valorisation est inférieure à celle de la pleine propriété) ou lui proposer un contrat d’assurance-vie dont les primes permettront le paiement de l’indemnité de réduction.

Quand on veut transmettre à une autre personne que ses héritiers

Si on ne prévoit rien pour son décès, c’est la loi qui détermine la dévolution des biens dépendant de la succession, aux personnes et dans les proportions fixées par le code civil.

Par conséquent, le disposant peut, grâce à son testament, modifier sa dévolution successorale, que ce soit dans l’ordre des héritiers, l’identité ou dans les proportions transmises.

La rédaction d’un testament peut être l’occasion de faire un acte de philanthropie ; ces legs sont généralement exonérés de droits de succession.

Favoriser un héritier en particulier

Contrairement aux donations qui sont présumées rapportables, sauf volonté contraire du de cujus, le legs est présumé hors part successorale. Le rapport a pour finalité d’assurer l’égalité entre les héritiers du même « rang » ayant vocation à recevoir la même quotité des biens dans la dévolution légale.

C’est pourquoi, si avant son décès le défunt fait un don d’une somme d’argent à l’un de ses héritiers, en pensant l’avantager par rapport aux autres héritiers, cette somme sera réintégrée dans la masse partageable de la succession et répartie, en parts égales, entre tous les ayants cause.

Ainsi si la volonté du disposant est d’avantager un de ses successible, plus que les autres, il conviendra qu’il lui lègue cette somme d’argent, et elle viendra ainsi en complément de sa vocation dans l’héritage du défunt et non en avance sur sa part d’héritage.

Modifier ses clauses bénéficiaires d’assurance-vie

Le testament, sous sa forme olographe, profite d’un formaliste simple et rapide. Il est ainsi de plus en plus fréquent, de conseiller aux clients de désigner ou modifier les bénéficiaires d’un contrat d’assurance-vie directement dans leur testament. Il faudra aussi leur recommander de prévenir la compagnie d’assurances, par lettre recommandée avec avis de réception, de l’existence dudit testament et lui communiquer le nom du notaire qui en a la garde.

 

4) UN TESTAMENT PEUT-IL CONTENIR DES VOLONTÉS EXTRA-PATRIMONIALES ?

Un testament peut contenir des dispositions étrangères à la dévolution des biens du testateur.

Il est important de prendre en compte que le testament a de fortes chances d’être ouvert plusieurs jours après le décès. De ce fait, le testateur ne doit pas utiliser son testament pour indiquer ses requêtes concernant son enterrement sans avoir pris le soin d’informer ses proches que son testament contient ce type de dispositions.

En ce qui concerne la reconnaissance d’un enfant, elle doit être effectuée dans un testament authentique et elle n’établit la filiation qu’à l’égard de son auteur.

Les parents d’enfants encore mineurs sont souvent inquiets quant à la garde de leurs enfants s’ils venaient à décéder avant leur majorité. Ils peuvent désigner le ou les tuteur(s) de leurs enfants directement dans leur testament.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois d’octobre.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Mercredi 8 novembre, Me Sabrina Landreau-Ballade a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Édito – Bordeaux moins dans le rouge…

Non, la célèbre cité girondine ne renie pas son statut de capitale du vin ! Elle continue plus que jamais de rayonner mondialement du haut de son inscription au patrimoine mondial de l’Unesco et s’affiche comme vitrine de l’excellence dans l’élaboration de grands vins…

Au contraire, elle se montre même toujours plus accueillante puisqu’elle réduit la teneur de ses biens immobiliers en euros. Un assemblage plus en cohérence avec le marché actuel qui évite à Bordeaux de se retrouver dans le rouge lorsque l’on mesure l’évolution du prix de la pierre.

Une recette dont elle n’usait plus depuis une bonne dizaine d’années au profit de tarifs toujours plus élitistes…

En effet, selon le baromètre des notaires Girondins, le cours moyen des appartements et maisons n’enregistre pas de baisse significative mais plutôt un ralentissement de la hausse des prix sur un an.

Ce parc immobilier moins corsé en prix au mètre carré peut mettre l’eau à la bouche des acheteurs. Ils retrouvent – avec ce millésime 2023 – le plaisir de négocier. Pour les accompagner dans leur acquisition, les notaires disposent d’une large panoplie de biens à vendre qu’ils prennent soin de proposer à leur juste prix.

De plus, ils apportent leur caution au plan juridique et technique. Pas de mauvaise surprise en s’installant dans le logement. Aucune raison de ressentir de l’amertume avec des biens qui cacheraient des servitudes oubliées, des diagnostics incomplets, un bâti altéré, un droit à construire enterré…

Autant de précautions qui visent à rédiger un compromis parfaitement documenté au service du contrat notarié, dans l’intérêt du vendeur et de l’acquéreur. 

Pour les nouveaux propriétaires, cette transaction réserve un savant mélange immobilier et juridique, qui contribue plus que jamais au grand succès de l’habitat bordelais !

Me Delphine DETRIEUX, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde 

 

Parole de notaire – Don de somme d’argent : acte sous seing privé ou acte authentique ? 

La loi ne prévoit aucune forme spéciale pour un don de somme d’argent. Vous pouvez donc le réaliser par vous-même (sous seing privé) ou devant notaire (acte authentique). Mais donner une somme d’argent peut avoir d’importantes implications juridiques et fiscales. Il faut surtout penser à déclarer ce don. 

Si vous ne souhaitez pas vous adresser à votre notaire pour effectuer ce don, la personne qui le reçoit devra néanmoins en informer les services fiscaux. Le donataire aura le choix de révéler ce don :

– soit au moyen du formulaire en ligne disponible dans son espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique Déclarer > Vous avez reçu un don ? (sauf en cas de rappel de donation antérieure) ;

– soit au moyen du formulaire CERFA 2735, déposé en double exemplaire dans le mois suivant la réalisation du don auprès du service des impôts (pôle enregistrement) de son domicile.

Cette déclaration par vous-même permet d’éviter les frais de notaire. Mais cette économie immédiate, et ce formalisme d’apparence simple, sont souvent neutralisés par les dangers d’un tel don effectué sans les conseils avisés d’un notaire. Les problèmes peuvent se révéler nombreux sur le plan civil et sur le plan fiscal.

LES CONSÉQUENCES SUR LE PLAN CIVIL

Des problèmes peuvent surgir quant à la nature juridique des sommes d’argent données. Sont-elles propres au donateur ou au contraire communes ou indivises ? Le conjoint entend-il se porter co-donateur ? La réponse dépendra du régime matrimonial du donateur.

Ensuite, des difficultés peuvent apparaître quant aux modalités du don : le donateur souhaite-t-il rééquilibrer une situation passée ? Souhaite-t-il au contraire avantager un enfant au détriment d’un autre ? Souhaite-t-il que le bien donné puisse profiter au conjoint du donataire ?  

Là où le formulaire 2735 amène souvent des dons rigides, manquant de souplesse juridique et de précision, votre notaire peut aménager les modalités de la donation en prévoyant des clauses adaptées à la situation de chacun (droit de retour conventionnel, charges, règlement des droits par le donateur…).

Enfin, des conflits peuvent survenir au décès du donateur : ce don ne risque-t-il pas de créer une inégalité entre les héritiers ? Une incompréhension ? Voire un déséquilibre ?

La loi prévoit qu’au décès du donateur, l’enfant est tenu de rapporter les donations en avancement de part successorale qu’il a reçues du donateur, c’est-à-dire qu’il doit remettre dans la masse des biens à partager la valeur de la somme donnée. Si l’argent a servi à acquérir un bien, le montant du rapport est calculé sur la valeur de ce bien à la date du partage. Toutefois, seule la valeur déclarée est prise en compte si la dépréciation du nouveau bien était inéluctable au jour de l’acquisition (achat d’une voiture, de matériel électronique…).

Par exemple, vous donnez 50 000 € à chacun de vos deux enfants A et B. Grâce à votre don, A achète un studio et B achète un véhicule. Au décès du donateur, le studio est évalué à 90 000 € et la voiture 25 000 €. L’enfant A sera tenu de rapporter à la masse des biens à partager 90 000 €, alors que l’enfant B rapportera 50 000 € seulement.  

En fonction de l’usage fait par les donataires des sommes données, un simple don peut rompre l’égalité globale entre les enfants. Afin d’anticiper les conséquences de la donation lors du règlement de la succession et diminuer le risque de conflit entre vos héritiers, le recours à la donation-partage permet d’écarter le rapport des sommes données et, à certaines conditions, geler leurs valeurs à la date de la donation. Vous avez également la possibilité de réincorporer à cette donation-partage des donations antérieures, dans un objectif de réorganisation des transmissions.

LES CONSÉQUENCES SUR LE PLAN FISCAL

La donation de sommes d’argent est soumise au régime fiscal des droits de mutation à titre gratuit. Certaines règles sont à respecter :

– des droits d’enregistrement sont dus après déduction éventuelle de l’abattement dont peut se prévaloir le donataire. Leur calcul peut se révéler délicat, notamment en présence de donation antérieure de moins de 15 ans. En cas d’erreur, l’administration fiscale pourrait vous redresser avec application de pénalités ;

– le donataire est tenu de déclarer le don dans le mois qui suit. L’oubli peut entraîner des intérêts de retard et ne fait pas courir le délai de 15 ans du rappel fiscal des donations antérieures. Ce délai ne partant qu’à la date de la déclaration ;

– enfin, il serait dommage que le donataire de sommes d’argent se prive, par ignorance, du régime d’exonération totale de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 31 865 €, dès lors que les conditions d’âge (donateur de moins de 80 ans et donataire de plus de 18 ans), et de parenté (au profit d’un enfant, petits-enfants ou arrière-petits-enfants ou, à défaut d’une telle descendance, d’un neveu ou nièce) sont satisfaites. Sans oublier que cette exonération se cumule avec les abattements bénéficiant au donataire (100 000 € pour les enfants, 31 865 € pour les petits-enfants…). 

Maître Pierre REUTIN, notaire à Bordeaux

Selon un sondage Opinionway* réalisé en 2023, 81% des Français estiment que le fait d’anticiper sa transmission successorale est encore trop rare, 74% avouent que le sujet est encore tabou au sein de leurs familles. De nombreuses questions se posent et le notaire est l’interlocuteur privilégié pour éviter les situations conflictuelles.

C’est à partir de ce constat que nous avons souhaité communiquer avec un nouveau film “Le Bricoleur” qui désacralise le sujet avec humour.

Dans ce film, nous mettons en scène un homme d’une soixantaine d’années qui bricole dans son garage. Il y mesure, découpe et scie plusieurs planches. Difficile de distinguer ce qu’il construit avant que sa femme ne surgisse dans la pièce. Elle allume la lumière et découvre l’homme, confortablement installé dans un cercueil fait maison. Dépitée, elle lève les yeux au ciel et s’en va. 

En concluant avec la signature suivante “Anticipez plutôt votre succession” nous souhaitons faire passer un message simple et direct qui ne laisse place à aucune ambiguïté pour encourager les Girondins et plus largement les Français à anticiper. 

Film réalisé avec le soutien de la Banque des Territoires.

* Enquête réalisée auprès d’un échantillon, constitué selon la méthode des quotas, de 1 057 personnes représentatives de la population française âgée de 18 ans et plus. Interviews réalisées les 4 et 5 mai 2022, par questionnaire auto- administré en ligne sur système CAWI (Computer Assisted Web Interview).

La vente d’un bien immobilier par une personne en situation de surendettement peut soulever de nombreuses questions juridiques. Quels sont les aspects juridiques liés à la vente d’un immeuble par une personne en situation de surendettement ? 

La situation de surendettement est définie par la loi française comme l’impossibilité pour un particulier de faire face à ses dettes non professionnelles. Dans une telle situation, la personne surendettée peut demander une procédure de traitement du surendettement auprès de la commission de surendettement. Il doit pour se faire déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Le bénéficiaire de la procédure de surendettement n’est pas privé de son pouvoir de disposer de ses biens ; toutefois, il fait l’objet de contraintes particulières auxquelles le notaire doit alors être attentif. Lorsque la commission de surendettement accepte le dossier de surendettement, elle peut alors proposer au bénéficiaire de la procédure un plan de redressement, qui peut inclure la vente de biens immobiliers. Dans ce cas, la vente doit respecter les règles légales et réglementaires en vigueur, mais aucune autorisation supplémentaire n’est nécessaire.

 

L’autorisation de procéder à la vente

La prudence impose alors au notaire, qui doit recevoir l’acte de vente, de vérifier si les mesures de désendettement du bénéficiaire comprennent, ou non, la vente du bien immobilier, pour laquelle il a été mandaté. À défaut, le notaire doit demander la production par le surendetté d’une autorisation de procéder à la vente de son immeuble. S’agissant d’une démarche personnelle, il n’y a pas lieu pour le rédacteur de l’acte de prendre contact avec le service de la Banque de France. Il se verra bien souvent opposer le refus de toute communication ou d’information compte tenu du secret auquel les membres de la commission sont tenus. Le notaire n’a alors qu’un rôle d’accompagnement de son client ; il peut l’aider à préparer la demande d’autorisation, mais le courrier devra être impérativement signé et adressé par le débiteur concerné.

La vente doit être réalisée avec un accord préalable, mais l’accord de qui ? En effet, il y a deux articles du Code de la Consommation à prendre en compte.

  • Le premier, l’article L722-5, fait référence au juge des contentieux de la protection, qui peut être saisi par le débiteur pour être autorisé à accomplir les actes « de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ».
  • Le second, l’article 761-1, indique que s’expose à la déchéance du bénéfice de la procédure de surendettement, le débiteur qui, « sans l’accord de ses créanciers, de la commission ou du juge, a aggravé son endettement en souscrivant de nouveaux emprunts ou aura procédé à des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure de traitement de la situation de surendettement ou de rétablissement personnel ou pendant l’exécution du plan ou des mesures prévues à l’article L. 733-1 ou à l’article L. 733-4. »

Ainsi, il y a lieu de distinguer en fonction de l’avancée du dossier de surendettement dans la procédure :

  • À partir de l’acceptation du dossier de surendettement par la Banque de France, et jusqu’à l’adoption d’une mesure de désendettement (allant du plan conventionnel de remboursement établi avec les créanciers, jusqu’au rétablissement personnel), le vendeur doit obtenir l’autorisation de la part du juge du contentieux de la protection, c’est-à-dire le juge du tribunal d’instance.
  • Après l’adoption d’une mesure de désendettement, l’accord préalable peut être demandé soit à la commission, soit au juge du contentieux de la protection, soit à l’ensemble des créanciers. La dernière solution n’est évidemment pas adaptée en cas de multiplicité du nombre de créancier.

 

Le défaut d’autorisation

Le défaut d’autorisation a de lourdes conséquences pour le surendetté, comme pour l’acte de vente. En l’absence de l’assentiment que l’on vient de détailler, le débiteur qui aliène son bien se voit déchu de sa mesure de protection, et s’expose donc à de nouvelles poursuites de ses créanciers. L’acte, quant à lui encourt, la nullité prévue à l’article L761-2 du Code de la consommation pendant un an à compter de la signature.

En conclusion, la vente d’un bien immobilier par une personne en situation de surendettement nécessite une vigilance particulière de la part des parties prenantes, et tout particulièrement du notaire. Il est important d’attirer l’attention des parties sur l’importance de révéler une situation de surendettement qui n’apparaitrait pas au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, afin de remplir notre obligation d’information et de sécurité juridique des opérations immobilières. 

Mercredi 25 octobre, Me Julie Gouverneur a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Mercredi 18 octobre, Me Victor Marin a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Avec l’allongement de la durée de vie des ainés, on hérite aujourd’hui en moyenne à l’âge de 50 ans, contre 14 ans au XVIIIe siècle. Cette génération de nouveaux héritiers est déjà bien établie patrimonialement.

Ces quinquagénaires reçoivent les biens de la succession de leurs parents à un âge où leur utilité est moins cruciale. Pour remédier à ce décalage de « timing » dans la transmission, les parents souhaitent souvent permettre à leurs enfants ou petits-enfants de profiter de biens à une période de leur vie où ils en ont le plus besoin. Le don manuel semble souvent une option à la fois pratique, peu coûteuse et discrète. Néanmoins, son usage nécessite des précautions pour que cet outil ne devienne pas l’instrument de la discorde.

 

Qu’est-ce que le don manuel ? 

Le don manuel est constitué par la transmission physique d’un bien de « la main à la main » entre le disposant et le gratifié. Cette forme de transmission est appelée la tradition. Le don manuel a été créé à une époque où le transfert d’un bien par tradition ne posait pas de vrais problèmes pécuniaires. En effet, les biens transmissibles par tradition étaient à l’origine d’une valeur modique comparée à celles des patrimoines immobiliers. Ainsi, le don manuel suit les caractéristiques de fond essentielles des donations classiques. En effet, le don manuel constate un transfert de propriété avec dépouillement irrévocable du donateur au profit du donataire qui accepte, avec intention libérale. Dans cette transmission à titre gratuit, la dépossession doit être immédiate ou tout du moins actuelle, irrévocable et définitive.

La tradition concerne le plus souvent une somme d’argent remise par chèque, par virement ou sous forme de liquidités corporelles (billets, pièces). Toutefois le disposant peut également donner un bien corporel tel qu’une voiture, un bijou, un tableau ou des lingots… Le don manuel est simple d’utilisation car il ne nécessite aucun formalisme particulier. Néanmoins, il est toujours possible de l’accompagner d’un pacte adjoint indiquant des conditions particulières comme la stipulation d’un droit de retour. Cela permet de s’assurer de la connaissance et de la reconnaissance de l’existence de ce don et de ses conditions, lorsque le secret de la transmission n’est pas le but recherché.

 

À ne pas confondre avec la donation déguisée et indirecte

Le don manuel est autorisé tant par le Code civil que par le Code général des impôts. Il ne faut pas le confondre avec les donations déguisées ou indirectes qui ne supportent pas les mêmes conséquences civiles et fiscales. La donation déguisée se caractérise par la dissimulation de l’intention libérale à travers un acte d’apparence à titre onéreux ; il y a volonté de mentir. De son côté, la donation indirecte, ne suppose aucune simulation, mais joue volontairement la carte de l’omission. Démontrer l’appauvrissement reste une chose souvent complexe en pratique, qu’il s’agisse d’un don manuel ou d’une autre forme de donation. Néanmoins, si l’administration fiscale est en mesure de prouver la donation déguisée ainsi que l’existence de manœuvres frauduleuses, des intérêts de retard et pénalités conséquentes seront à prévoir.

 

Le don manuel à ne pas confondre avec le présent d’usage

Le présent d’usage est un cadeau poursuivant un but social, religieux ou familial. Il peut s’agir d’une bague offerte à l’occasion des fiançailles des futurs époux. Le présent est offert lors d’un événement particulier de la vie sociale (anniversaire, Noël, fiançailles, diplôme, baptême, communion, mariage…) et pouvant différer d’une famille à l’autre en fonction des religions, des époques et des coutumes. Il doit être d’une valeur modique, proportionnelle à la situation financière du disposant tout en étant en rapport avec ses habitudes ; tandis que le don manuel ne suppose ni événement ni limite de montant.

Les présents d’usage échappent au régime des libéralités. Ils sont considérés comme des dépenses utiles du disposant et ne sont pas rapportables à sa succession, sauf volonté contraire de ce dernier. Ils ne sont pas non plus récupérables. Le droit fiscal autorise d’ailleurs l’attribution de présents d’usage en dehors de toute taxation afférente aux donations, ce qui n’est pas le cas des dons manuels. 

 

Le don manuel à ne pas confondre avec l’obligation d’entretien des enfants

L’article 852 du Code civil alinéa 2 traite des présents d’usage, et l’alinéa 1er du devoir parental d’entretien. Cette obligation couvre toutes les dépenses nécessaires à l’enfant. Le devoir d’entretien est plus large qu’une obligation alimentaire simple. Elle concerne l’entretien général de l’enfant et s’accompagne du financement de son éducation. Dans cette mesure, le paiement de longues et coûteuses études pour l’un de ses enfants sera comptabilisé par le parent comme le respect de l’obligation légale d’entretien, sauf volonté contraire de ce dernier.

 

Le danger du don manuel au plan civil 

Le don manuel est pratique mais peut se révéler dangereux à plusieurs titres. Il est fondamental que celui qui entend réaliser un don manuel à son cadet afin de compenser le financement des études dispendieuses de son aîné, prenne garde au déséquilibre qu’il est en train de créer. En effet, la dépense de frais d’entretien n’a pas le même traitement civil et fiscal que le don manuel. En voulant rétablir l’égalité mathématique entre ses enfants, le disposant crée en réalité une iniquité de traitement.

Cette iniquité sera sanctionnée par un déséquilibre sur le plan civil entre les parts des deux enfants. Celui ayant bénéficié du don manuel sera désavantagé par rapport à son cohéritier lors du décès du disposant, l’obligeant à rapporter à la succession ce qu’il a reçu.

L’enfant ayant simplement eu des besoins scolaires ou universitaires plus conséquents que son cohéritier n’en devra pas le rapport sauf volonté contraire du parent. Il en est de même pour un parent souhaitant réaliser un rééquilibrage entre un enfant dont il a payé le mariage, en réalisant un don manuel à son autre enfant, célibataire endurci. L’enfant marié sera dispensé de rapport. A contrario, l’enfant célibataire ayant reçu le don manuel sera obligé au rapport et à la réduction si le montant du don dépassait la quotité disponible. Il faut garder à l’esprit que le don manuel est rapportable sauf preuve contraire de la volonté du disposant. Ces deux enfants, sans le conseil avisé du professionnel, et malgré l’envie de bien faire des parents, supporteront une inégalité de traitement. Celui auprès duquel l’égalité a tentée d’être rétablie sera désavantagé. Le don manuel est également souvent utilisé pour avantager de façon occulte un enfant au détriment des autres présomptifs héritiers. La discrétion inhérente à la tradition du bien en fait un usage pour tenter de contourner la réserve héréditaire. La réserve sera ainsi atteinte sans que les héritiers n’en aient connaissance. Au jour du décès, ces derniers devront se partager ce qui subsistera. Or, avec les moyens modernes de communication et la recherche de sécurité des transactions, il est un peu plus facile de tracer les dons manuels. Les biens corporels de valeur conséquente sont généralement identifiés sur des registres spécifiques. Les virements et autres chèques sont quant à eux répertoriés sur les relevés de compte.

Les héritiers ayant des doutes sur l’existence de dons manuels disposeront de moyens de preuve afin de rétablir l’égalité. Il faudra également prouver l’intention libérale, chose moins aisée mais loin d’être impossible. Le donataire « cachotier » encourt la peine de recel successoral avec restitution du bien et impossibilité de s’en faire attribuer une quote part. Ses cohéritiers pourront en outre lui réclamer des dommages et intérêts. De plus, les dégâts sur les relations familiales seront catastrophiques.

Découvrir que l’un de vos parents à sciemment avantagé votre frère ou votre sœur dans le plus grand secret détruira la cohésion familiale pour les années à venir. Il est également plus compliqué de prouver le don manuel de certains biens corporels. Ce fut notamment le cas d’une voiture de sport dans la succession d’un célèbre industriel. Son fils n’a pas pu rapporter la preuve du dépouillement irrévocable de son père concernant le don manuel d’une de ses voitures de course. La preuve de ce don n’ayant pas été rapportée, compte tenu notamment du mode de gestion patrimonial du disposant, le prix très élevé du bien cédé depuis, a été rapporté à la succession.
Outre le conseil sur le fond, le notaire procèdera à un certain nombre de vérifications sur la validité de la donation qui ne seraient pas réalisées lors d’un don manuel. Il pourra s’assurer que le donateur parfois âgé, a bien toutes ses facultés. Il reviendra en effet au professionnel de vérifier, parfois en sollicitant l’établissement d’un certificat médical, que chaque partie est en état de donner son consentement. On évite ainsi la remise en cause du don pour altération des facultés mentales, notamment si une maladie survenait après la transmission du bien. La donation notariée permettra aussi de s’assurer de l’accord de l’époux du donateur s’il s’agit du don d’un bien commun.

Autre aspect du droit civil assez peu connu du grand public : la notion de réévaluation dans le rapport civil. Lorsque le disposant entend donner deux biens de valeurs équivalentes ou deux sommes d’argent de même montant, il entend en réalité maintenir l’égalité entre ses enfants. Or, en l’absence du notaire pour réaliser une donation-partage par acte authentique, les valeurs des biens donnés ne seront pas figées. La valeur des biens corporels changera au cours du temps. Au jour du décès du donateur, les biens seront rééstimés et rapportés fictivement pour leur valeur au jour du décès, et non de la donation. Il en sera de même pour les sommes d’argent. Si ces dernières ont été investies dans un bien tel qu’un immeuble ou un fonds libéral, il y aura réévaluation de la quote part de la somme investie dans le nouveau bien. Ainsi, l’égalité voulue par le donateur ne sera pas maintenue. L’enfant qui a le mieux investi son argent sera pénalisé par rapport à son cohéritier et devra rapporter une valeur plus importante. Ce rapport civil entrainera dans certains cas la réduction de la donation avec la perte économique d’une partie de la valeur du bien donné. L’acte authentique notarié, d’un coût modeste au regard des enjeux, permet d’éviter les conflits familiaux à ce sujet lors de l’ouverture de la succession, ainsi que leurs conséquences fiscales.

 

Quid du risque fiscal ?

Le notaire avertira aussi le disposant et le bénéficiaire des risques fiscaux du don manuel. En ce qui concerne la différence de traitement entre don manuel et obligation d’entretien ou présent d’usage, le droit fiscal a également son mot à dire. L’enfant bénéficiant du versement de type présent d’usage ou obligation d’entretien ne sera pas taxé par le service de l’enregistrement. En revanche celui bénéficiant du don manuel d’une valeur équivalente sera soumis à l’impôt s’il dépasse les abattements prévus par la loi. Même si aucun droit n’est dû suite au versement du don, l’abattement général ou l’abattement spécifique somme d’argent sera entamé. En cas de nouvelle donation ou d’ouverture de succession dans le délai de rappel fiscal de 15 ans, l’abattement déjà entamé par le don manuel sera potentiellement consumé en intégralité, générant ainsi des droits à payer auprès de l’administration fiscale pour le surplus.

Il existe une autre conséquence fiscale au don manuel de somme d’argent si ce dernier est réalisé dans le secret. Les dons de sommes d’argent qu’ils soient manuels ou notariés bénéficient d’un abattement spécifique suivant certaines conditions notamment d’âge et de lien de parenté. Cet abattement d’une valeur de 31 865 euros à ce jour, n’est utilisable qu’en cas de déclaration à l’administration fiscale dans le délai d’un mois maximum suivant le don. Il sera également fondamental de bien préciser sur le formulaire qu’il s’agit d’un don exceptionnel de somme d’argent (art. 790 G CGI). Le donataire qui a reçu le virement ou le chèque de façon clandestine ne pourra pas bénéficier de cet avantage. Dès lors, la découverte a posteriori de ce don déclenchera la taxation sur l’abattement légal de 100 000 euros. Il ne sera plus possible de bénéficier de l’abattement supplémentaire spécifique dons exceptionnels de sommes d’argent de 31 865 euros. Il y aura donc perte d’un avantage fiscal significatif.

De plus, la révélation du don postérieurement à la date de la tradition générera également d’autres conséquences fiscales. La date de la prise en compte du don ne sera pas celle de la remise de la chose mais bien la date de la révélation à l’administration fiscale. Le fait générateur de l’impôt prend naissance au jour de la révélation, que cette révélation soit spontanée, par reconnaissance judiciaire ou suivant découverte par les héritiers postérieurement au décès. Si le don a eu lieu 20 ans avant la révélation, et que cette révélation a lieu au jour du décès du disposant, le donataire subira à la fois le rapport civil et possiblement la peine du recel successoral, mais également le rappel fiscal à la date du décès. Ne pouvant bénéficier du renouvellement de l’abattement tous les 15 ans, il perdra le bénéfice des premiers 100 000 euros et sera ainsi taxé le jour du décès de son auteur sur le montant de sa donation ainsi que sur la part reçue dans la succession du disposant. Le cumul des deux montants accroît le risque de payer des droits de succession. Le disposant, en voulant avantager l’un de ses présomptifs héritiers, risque en définitive de le pénaliser lors de son décès. 

Afin d’éviter les nombreux écueils du don manuel tout en profitant pleinement des avantages de la transmission anticipée, il est opportun et utile de se rapprocher de son notaire. Celui-ci pourra aiguiller les parents sur la meilleure stratégie à adopter compte tenu de leur situation patrimoniale et familiale. 

Mercredi 11 octobre, Me Sébastien Artaud a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Édito – De bonnes vendanges immobilières…

Caractérisée par des produits un peu chargés en prix, la récolte immobilière 2023 apporte quant à elle de nouvelles saveurs appréciées des acheteurs. Dans de nombreux secteurs, les biens sont allégés en euros. 

Au moment de se mettre autour de la table pour négocier ce fameux bien immobilier, les candidats à l’achat voient les rapports de force se rééquilibrer… En effet, l’offre immobilière s’élargit et les acheteurs peuvent désormais prendre le temps de visiter pour une agréable mise en bouche…

Plutôt que d’acheter en aveugle, les futurs propriétaires auscultent les étiquettes liées aux diagnostics immobiliers et à la mention de la classe énergie (de A à G). Si tous les biens ne se valent pas en termes de consommation, ils savent qu’une rénovation énergétique peut les transformer pour leur donner du caractère.

Au moment de confirmer leur offre d’achat, ils peuvent s’appuyer sur le notaire qui connaît parfaitement le terroir. Ce dernier sait indiquer le prix à proposer pour trouver le bon accord compte tenu de sa pratique de l’évaluation immobilière.

Certes, les plus jeunes consommateurs se voient quelque peu sevrés en crédit immobilier ! Cela provient de la hausse des taux d’intérêt. Quelques préconisations leur permettent de suivre le bon rang. En effet, plutôt que de viser une maison dans un quartier de renom, mieux vaut s’intéresser à une plus modeste appellation. Une alternative qui permet de limiter le prix d’acquisition.

Pas d’inquiétude cependant ! À condition de cibler le bon emplacement, la pierre se bonifie avec le temps. Dans quelques années, il suffira de la renégocier pour en apprécier tous les fruits. La preuve que le travail de la terre génère de beaux produits. Avec la perspective que la prochaine génération saura la cultiver à son goût pour lui donner sa marque de fabrique.

Grâce à l’achat immobilier, le nouveau propriétaire enracine un patrimoine qui ne demande qu’à fructifier en y apportant un entretien régulier ! Voilà le secret d’une propriété qui va acquérir ses lettres de noblesse.

Me Delphine DETRIEUX, présidente de la Chambre des notaires de la Gironde

 

Parole de notaire – Bien investir en résidences services 

Avec plusieurs cordes à leur arc, les résidences services renvoient de bons échos en termes de placement et de rendement. Reste à trouver les bons accords avec le gestionnaire qui verse les loyers et à bien se renseigner pour faire les bons choix fiscaux.

Le succès d’un investissement en résidences services peut s’expliquer pour plusieurs raisons. Il permet en effet de bénéficier à la fois d’un rendement intéressant et de réductions fiscales non négligeables. D’autres atouts viennent renforcer l’attractivité de cette opération, tels que la perception régulière de loyers définis par avance, une gestion locative déléguée auprès d’un professionnel, des frais moindres en raison de la prise en charge par l’exploitant des travaux d’entretien, la possibilité de récupération de la TVA… Toutefois, un certain nombre de points méritent votre attention avant de se lancer…

QU’EST-CE QU’UNE RÉSIDENCE SERVICES ?

Investir dans une résidence avec services, c’est devenir copropriétaire d’un immeuble doté de logements entièrement meublés et proposant des services dits parahôteliers.
Ces services doivent comprendre au moins 3 des 4 services suivants :

• Le nettoyage régulier des locaux ;
• Le petit déjeuner ;
• La fourniture du linge de maison ;
• La réception même non personnalisée de la clientèle.
Confiée à un exploitant professionnel avec qui vous signez un bail commercial, la gestion de la résidence autorise la location des appartements à une clientèle d’étudiants, de seniors ou de personnes dépendantes.

BIEN INVESTIR EN RÉSIDENCES SERVICES

Avec des loyers garantis pendant toute la durée du bail, aucune gestion ne vous revient du fait de la prise en charge par l’exploitant de l’ensemble de la gestion locative (recherche du locataire, signature du bail, entretien des locaux…).

LES AVANTAGES FISCAUX DE L’INVESTISSEMENT EN RÉSIDENCE SERVICES

L’un des principaux avantages que procurent les résidences services aux investisseurs concerne la possibilité de récupérer les 20 % de TVA sur le prix d’achat. Cette option reste conditionnée au choix du statut, soit de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), soit de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Vous aurez également l’obligation de proposer à la location le bien pendant au moins neuf ans à un gestionnaire par un bail soumis à TVA. Il faut en outre conserver ledit bien pendant au moins 20 ans. À défaut, vous vous exposez au risque de devoir rembourser la TVA au prorata des années durant lesquelles vous aurez été propriétaire.

Pour rappel, vous serez éligible au régime de LMNP si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 euros. Il est important de préciser que la location ne doit pas non plus constituer votre activité principale. Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. À défaut, vous devrez passer sous le régime de LMP.

Les revenus tirés d’une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre 2 régimes fiscaux différents :
• Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le total des loyers perçus dans l’année sans avoir à justifier des charges réelles. La différence est ensuite soumise au barème progressif de l’impôt.

• Le régime réel permet de déduire des loyers l’intégralité des charges liées à cette activité : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, comptabilité… On l’ajoute ensuite aux autres revenus de l’investisseur. Le régime réel du LMNP permet de pratiquer des amortissements. C’est la possibilité de déduire des loyers une partie du prix du logement.

Si les charges à déduire sont plus importantes que les loyers, un déficit apparaît sous les deux régimes. Il est reportable sur les recettes locatives des dix années suivantes sans limitation de montant. Tant qu’il existe, vous ne pouvez pas amortir. Les amortissements sont stockés sans limitation de durée. En d’autres termes, vous commencez par déduire le maximum de charges pour réduire votre base imposable. Pendant ce temps, vous conservez les amortissements. Une fois le déficit lié aux charges absorbé, vous amortissez. Ce système permet de baisser les recettes locatives pendant des années.

Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 72 600 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du Micro BIC qui présente l’avantage de la simplicité. Dans tous les cas, prenez soin de calculer le montant de vos charges à déduire. Les amortissements doivent être intégrés à vos calculs. Si les montants de charges sont supérieurs à l’abattement forfaitaire, le régime réel sera privilégié. Les loyers supérieurs à 72 600 € relèvent automatiquement du régime réel.

LES POINTS DE VIGILANCE DE L’INVESTISSEMENT EN RÉSIDENCE SERVICES

Les choix du gestionnaire et de l’emplacement constituent les clefs de la réussite pour ce type d’investissement. De ces éléments dépendent l’avenir de votre placement. Il faut donc être particulièrement vigilant sur sa sélection, d’autant plus que vous vous engagez sur du long terme (neuf ans au minimum). Se tourner vers un gestionnaire reconnu paraît essentiel.
L’implantation du bien est primordiale, sachant que seule la proximité du centre et des commerces constituera un gage de valorisation. Pour une résidence étudiante, la proximité des transports ou des écoles et universités est un plus. Les biens mal gérés ou mal situés se revendent avec des moins-values pouvant aller jusqu’à 25 %.

Conditions du bail… Dans le projet de bail commercial, veillez à vérifier tant le loyer que les charges. En effet, il convient de s’assurer que le niveau de loyer n’est pas trop élevé pour la clientèle visée. S’il peut être tentant de percevoir un loyer élevé, le gestionnaire le répercutera forcément sur les locataires. Même si pendant toute la durée du premier bail de neuf ou onze ans, le versement des loyers est garanti, des problèmes peuvent survenir en cours de route, comme un faible taux d’occupation de la résidence. Pour s’assurer d’une rentabilité convenable, l’exploitant pourra en effet diminuer les loyers.

Concernant les charges, vérifier à qui elles incombent est fondamental. En règle générale, la taxe foncière, les honoraires de syndic et les grosses interventions sur la structure du bâtiment (toiture, façades…), attendues à un horizon de 15 ou 20 ans, vous reviennent. Les frais de gestion et les travaux courants (entretien, mise aux normes, etc.) sont en principe pris en charge par l’exploitant.

OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Quel que soit le régime fiscal choisi, le formalisme est souvent lourd et chronophage (déclaration d’existence, lettre d’option, demandes de remboursement, déclarations…), un accompagnement par un notaire s’avère judicieux voire nécessaire.

Maître Agathe EPAILLY, notaire à Bordeaux