La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre au monde rural du mois d’octobre.  

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Édito – Rassure-toit ! 

Entre hausse des taux d’intérêt, flambée du prix de l’énergie, augmentation des prix à la consommation, les raisons de se lancer dans un projet d’acquisition immobilière peinaient à se dessiner… Est venue s’ajouter une certaine atomisation de la parole politique qui n’incitait pas à passer à l’action ! 

Cependant, depuis cet été, les raisons de retrouver de l’espoir viennent s’additionner et reposent sur de bons fondamentaux. 

Premier motif d’être optimiste, les taux d’intérêt des crédits immobiliers reculent régulièrement pour se situer à 3,54 % en moyenne en septembre selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Un mouvement baissier qui résulte des révisions successives du taux directeur de la BCE (Banque centrale européenne), la dernière datant du 16 octobre avec -0,25 point de pourcentage, passant de 3,50 à 3,25 %.

Deuxième occasion d’avoir de l’espoir, le retour annoncé par le Premier ministre, Michel BARNIER, du PTZ (prêt à taux zéro) sur tout le territoire pour les primo-accédants. Les porteurs de projets de maisons individuelles vont en bénéficier directement pour faire construire sur le secteur géographique qui les intéresse. 

Troisième argument pour voir l’avenir plus sereinement, le recul de l’inflation que nous attendions tant ! Une accélération du mouvement vient d’être enregistrée par l’Insee. En effet, l’indice des prix à la consommation ne connaît qu’une hausse de 1,2 % en septembre, sur un an.

Nous voilà dans un climat propice à redonner la confiance ! Il incite à renouer avec les projets immobiliers, souvent mis en suspens en raison d’un contexte économique trop pesant…

Une décision d’investir qui ne doit pas tarder, car des hausses de prix de l’immobilier pointent déjà à l’horizon… En témoigne le dernier baromètre des prix LPI/IAD. Il enregistre une progression semestrielle de 4,2 % à fin août pour le marché des maisons, à l’échelle de la province.

S’agirait-il du point de bascule du marché immobilier qui indique que c’est désormais vraiment le moment d’acheter ? Probablement !

Dans cette perspective, une acquisition va d’autant mieux se dérouler qu’elle pourra être menée aux côtés de son notaire, en toute sécurité et sérénité. 

En Gironde, comme sur l’ensemble du territoire, les notaires vous accompagnent pour rechercher un produit et signer un compromis, répondant à vos envies et vous offrant un nouveau projet de vie !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde

Parole de notaire – Nouvelle procédure de divorce par consentement mutuel 

Avec pour but de désengorger les tribunaux et d’accélérer les procédures de divorce ne présentant aucune difficulté d’ordre personnel, les époux qui souhaitent divorcer par consentement mutuel peuvent le faire rapidement – en quelques semaines – sans avoir à passer au Tribunal. Mais le notaire y jouera un rôle primordial. 

L’article 229 du Code civil dispose que « Les époux peuvent consentir mutuellement à leur divorce par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposé au rang des minutes d’un notaire (…) ». Le fameux « divorce sans juge », entré en vigueur au fer janvier 2017, connaît depuis le départ un véritable succès. Souvent beaucoup moins lourde psychologiquement, cette procédure a la faveur de nombreux époux.

MAIS COMMENT CELA FONCTIONNE VÉRITABLEMENT ?

Les époux s’entendent sur le principe du divorce et le partage de leurs biens et s’adressent alors à un avocat afin de lui en faire part. Chaque époux devant obligatoirement être représenté par un avocat différent, l’avocat saisi peut recommander un de ses confrères. Ils s’adressent ensuite à un notaire, qui préparera alors un projet de liquidation (c’est-à-dire le calcul des montants revenant à chacun des époux et attribution des différents biens). Si les époux n’ont rien à partager ou pour le moins, aucun bien immobilier, le notaire n’interviendra pas forcément à ce stade. Sur la base de ce projet de liquidation, l’un des avocats rédigera ensuite la convention de divorce en elle-même, qui sera adressée en recommandé à chacun des époux. S’ouvre ensuite pour les futurs divorcés un délai de réflexion incompressible de 15 jours. Aucune convention ne pourra être signée pendant ce délai.

À l’expiration des 15 jours, idéalement (mais en pratique, l’organisation temporelle est parfois différente), les parties signent l’acte de liquidation établi par le notaire (s’il a été établi), puis la convention de divorce en elle-même, contresignée par leurs avocats. Le notaire fait un dernier acte pour déposer cette convention au rang de ses minutes. Le divorce est définitif à ce stade et non susceptible d’appel. S’il n’intervient pas nécessairement le même jour, cet acte doit être établi au plus tard dans un délai de 15 jours suivant la réception de la convention par l’avocat.

Le délai est donc très court.

POURQUOI L’ACTE CONTRESIGNÉ PAR LES AVOCATS DOIT-IL FAIRE L’OBJET D’UN 2ND ACTE REÇU PAR NOTAIRE ?

Car le notaire est un officier public ministériel as-sermenté. Les actes qu’il reçoit ont date certaine et sont revêtus de la force exécutoire. C’est-à-dire qu’ils s’appliquent comme s’appliquerait un jugement. Caractéristique que ne peut avoir une convention signée par un avocat.

La date du divorce correspond à la date de la signature de ce second acte (dépôt de la convention au rang des minutes du notaire). Et c’est à cette date que le divorce produit ses effets.

QUI PEUT BÉNÉFICIER DE CETTE PROCÉDURE ?

Tous les époux qui sont d’accord sur la répartition des biens, la prestation compensatoire, la pension alimentaire… Dès que les époux s’entendent sur les conséquences de leur divorce, ils peuvent divorcer « sans juge ». Seuls en sont exclus les majeurs faisant l’objet d’une mesure de protection.

EST-CE POSSIBLE MÊME EN PRÉSENCE D’ENFANTS MINEURS ?

Oui. Mais attention: le notaire n’est absolument pas habilité à trancher des difficultés liées à l’autorité parentale ou à la garde alternée. Si les époux ne parviennent pas à trouver un accord sur ce point, le divorce deviendra judiciaire.

Pour être précis, il faut distinguer quatre cas de figure : 

• En présence d’enfant non commun au couple, il n’y a pas de difficulté;
• En présence d’enfant commun, mineur non capable de discernement, là non plus pas de difficulté particulière;
• En présence d’enfant commun mineur capable de discernement, s’il ne souhaite pas être entendu par le juge, pas de difficulté et la procédure pourra se poursuivre. L’attestation rédigée par l’enfant, indiquant qu’il a été informé de son droit à être entendu par le juge, mais n’a pas souhaité l’exercer, est une pièce obligatoire, qui devra être annexée à la convention;
• En présence d’un mineur demandant à être entendu par le juge, la procédure bascule alors en judiciaire.

SI L’UN DES EPOUX EST DE NATIONALITÉ ÉTRANGÈRE OU VIT DANS UN AUTRE PAYS, LA CONVENTION RESTE-T-ELLE VALABLE ?

C’est malheureusement la faiblesse de cette procédure. Actuellement, ses effets au plan international sont encore incertains. Au sein de l’Union Européenne, la reconnaissance du divorce en lui-même ne pose pas de difficulté, mais la reconnaissance du contenu même de la convention (pension alimentaire, autorité parentale…) n’est pas garantie d’un pays à l’autre.

Pour les autres pays, c’est au cas par cas. Il va sans dire que si le pays d’origine ne reconnaît pas en soi la validité du divorce, la convention ne pourra pas produire ses effets et l’époux sera considéré dans son pays d’origine comme étant toujours marié. Il en va de même pour les dispositions prévues dans la convention. Un pays peut ne pas les reconnaître et un tribunal pourra refuser de les faire appliquer en cas de difficulté.

LE COÛT DE CETTE PROCÉDURE…

Exception faite de ceux bénéficiant de l’aide juridictionnelle, si les époux ont des biens immobiliers à partager, quel que soit le type de divorce – judiciaire ou non – la liquidation devra être établie par notaire.

Le coût de l’acte est proportionnel au montant de l’actif et les époux devront en outre s’acquitter d’un droit de partage de 1,1 % de la valeur nette de leur patrimoine, ainsi que de la taxe additionnelle due au service de la publicité foncière (0,1 % de la valeur des biens immobiliers). Le seul surcoût ici, par rapport à un divorce judiciaire, va porter sur le dernier acte, celui du dépôt de la convention au rang des minutes du notaire. Il s’élève à 49,44 € TTC.

Pour s’épargner des mois de procédure et d’attente, on peut se permettre d’affirmer que « ça vaut le coup ! ».

Me Aliénor RIVOAL – Notaire à Saint-Germain-du-Puch

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques du mois d’octobre.

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La pleine propriété d’un bien c’est le droit d’en jouir et d’en disposer de la manière la plus absolue. Elle se divise en deux :

• L’usufruit qui permet d’utiliser un bien pour l’habiter (usus) ou en percevoir les fruits comme les loyers (fructus) mais sans pouvoir en disposer. L’usufruit est par nature temporaire et le plus souvent viager lorsqu’il s’éteint au décès de l’usufruitier ;
• La nue-propriété qui est la disposition du bien sans la jouissance.

Lorsque ces deux prérogatives ne sont pas réunies dans une même main, on parle de démembrement de propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Habituellement, c’est un acte étroitement familial : les parents donnent la nue-propriété d’un bien immobilier aux enfants et se réservent l’usufruit leur vie durant. Au décès du deuxième donateur, cet usufruit s’éteint au profit des donataires qui récupèrent le bien en pleine propriété sans formalités ni taxation. 

LA CHAMBRE DES NOTAIRES MET EN LUMIÈRE LES ENJEUX CLIMATIQUES ACTUELS

En écho à ces défis environnementaux, la Chambre des Notaires de la Gironde accompagne la diffusion du film le sable avec une campagne d’affichage percutante intitulée “NOTRE HÉRITAGE PREND L’EAU”, visant à sensibiliser le public aux conséquences des changements climatiques. Cette campagne est diffusée sur deux trams de la ligne C en direction du Parc des Expositions du mardi 24 septembre au mercredi 2 octobre.

À travers cette création visuelle forte, la Chambre souhaite marquer les esprits en mettant en avant des données chiffrées : d’ici 2100, le niveau de la mer pourrait s’élever de 60 cm*. Ce constat met en exergue l’importance de prendre des mesures pour préserver le littoral et d’anticiper les impacts sur les projets immobiliers dans les zones côtières.

*Centre de ressources pour l’adaptation au changement climatique

UN ENGAGEMENT FORT FACE À L’ÉROSION CÔTIÈRE

Me Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde, souligne l’importance d’un engagement fort de la profession notariale dans la prise en compte des défis écologiques : « L’urbanisme durable est l’une des grandes préoccupations de notre époque. Les notaires girondins ont à coeur d’accompagner les projets immobiliers en tenant compte des impacts environnementaux. Nos côtes reculent, et nous devons, en tant que professionnels du droit, contribuer à trouver des solutions durables pour protéger ce patrimoine naturel tout en accompagnant les projets de vie de nos concitoyens. »

Mardi dernier, Me Delphine Detrieux était l’invitée de la rédaction de La Grande Édition sur TV7 : 

De son côté, Me Philippe Laveix, notaire girondin, insiste dans un article récent sur la gravité de la situation : « Le recul du trait de côte n’est pas qu’une abstraction : c’est une réalité tangible pour nos territoires côtiers. Chaque année, environ 2,5 mètres de plage disparaissent, transformant profondément le paysage et l’avenir de ces zones. »

À l’occasion du 120e Congrès des Notaires qui se tient cette année à Bordeaux, la Chambre des Notaires de la Gironde a dévoilé une nouvelle campagne sur les défis environnementaux liés au recul du trait de côte. Un sujet crucial pour la région, dont les côtes subissent chaque année l’impact grandissant de l’érosion et de la montée des eaux. Ce film engagé, tourné sur une plage de Soulac, met en lumière l’implication des notaires girondins dans la lutte contre l’érosion côtière et leur engagement dans la préservation du patrimoine naturel face aux défis climatiques.

METTRE EN LUMIÈRE LES ENJEUX CLIMATIQUES ACTUELS

En écho à ces défis environnementaux, la Chambre des Notaires de la Gironde accompagne la diffusion de ce film avec une campagne d’affichage percutante intitulée “NOTRE HÉRITAGE PREND L’EAU”. Cette campagne est diffusée sur deux trams de la ligne C en direction du Parc des Expositions, du mardi 24 septembre au mercredi 2 octobre.

À travers cette campagne visuelle, la Chambre met en avant un chiffre alarmant : d’ici 2100, le niveau de la mer pourrait s’élever de 60 cm. Ce chiffre, issu des prévisions du Centre de ressources pour l’adaptation au changement climatique, souligne l’importance de prendre des mesures concrètes pour protéger les zones côtières et d’anticiper les impacts sur les projets immobiliers dans ces régions.

UN ENGAGEMENT FORT FACE À L’ÉROSION CÔTIÈRE

Dans ce contexte, Me Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde, rappelle l’importance d’un engagement fort de la profession notariale pour intégrer ces défis environnementaux dans leurs missions :

« L’urbanisme durable est l’une des grandes préoccupations de notre époque. Les notaires girondins ont à cœur d’accompagner les projets immobiliers en tenant compte des impacts environnementaux. Nos côtes reculent, et nous devons, en tant que professionnels du droit, contribuer à trouver des solutions durables pour protéger ce patrimoine naturel tout en accompagnant les projets de vie de nos concitoyens. »

Dans un article récent, Me Philippe Laveix, notaire girondin, met également l’accent sur la gravité de la situation : « Le recul du trait de côte n’est pas qu’une abstraction : c’est une réalité tangible pour nos territoires côtiers. Chaque année, environ 2,5 mètres de plage disparaissent, transformant profondément le paysage et l’avenir de ces zones. » (https://chambre-gironde.notaires.fr/2024/07/17/le-recul-du-trait-de-cote/)

UN REGARD TOURNÉ VERS L’AVENIR

À travers ce film et cette campagne d’affichage, la Chambre des Notaires de la Gironde cherche à sensibiliser le public à l’importance de l’anticipation dans les projets immobiliers en bord de mer, tout en tenant compte des impacts écologiques. Les notaires girondins réitèrent leur volonté d’accompagner familles, collectivités et entreprises dans leurs réflexions à long terme, en intégrant les enjeux environnementaux dans la gestion du patrimoine.

Face aux défis posés par l’érosion côtière, la Chambre des Notaires de la Gironde affirme son engagement à apporter une expertise responsable et adaptée aux enjeux de demain, combinant des solutions écologiques, législatives et économiques, pour préserver ce patrimoine naturel précieux.

Bordeaux accueillera, du 25 au 27 septembre prochain, le 120ème Congrès des notaires de France. Outre des retombées économiques notables pour le territoire, cet événement majeur permettra à l’équipe du congrès de présenter le rapport, sur lequel il a planché durant 18 mois, autour de l’urbanisme durable.

L’aventure du congrès des notaires de France commence le 10 juin 1891 à Grenoble où se réunissaient alors 56 notaires pour signer son acte fondateur. Au début, les congressistes se contentent d’aborder des sujets liés à l’organisation de leur profession. C’est l’année 1951 qui constitue un tournant, lors duquel le congrès commence à aborder des sujets sociétaux. Depuis 1951, le Congrès des notaires de France se démarque des autres congrès professionnels et s’affranchit de tout corporatisme. Il s’agit dorénavant de nourrir une réflexion sur des sujets de société et relevant de l’intérêt général. Depuis, l’Association du Congrès des notaires de France (ACNF) accorde chaque année un satisfecit à l’un des thèmes qui lui sont soumis par des notaires reconnus par leurs pairs et mus par la conviction que le notariat doit être un acteur de la légistique.`

ACTEURS DE LA LÉGISTIQUE

Le promoteur du thème retenu est alors désigné président du congrès devant se tenir deux ans plus tard. Il doit constituer une équipe d’une quinzaine de personnes constituée d’un directoire (trésorier, commissaire local, communiquant), d’un rapporteur de synthèse (professeur des universités et conseil scientifique de l’équipe), d’un rapporteur général (notaire assurant la coordination des travaux intellectuels de l’équipe) et d’une équipe dite « intellectuelle » composée de notaires en exercice.

Cette équipe est répartie en trois ou quatre commissions et se voit confier la mission de produire un rapport sur l’état du droit positif. Ce travail d’environ 18 mois se conclut par la livraison d’un ouvrage diffusé à l’ensemble des notaires de France. Ces travaux de recherche, fortement imprégnés de la pratique professionnelle et nourris par de nombreuses auditions de personnalités politiques et de la société civile, conduisent immanquablement à mettre en exergue des lacunes, des imperfections, des fragilités du corpus législatif et réglementaire.

Chaque commission en charge de la rédaction du rapport élabore alors, sous l’autorité du rapporteur général, une série de propositions correctives qui sont présentées en séance plénière aux notaires participants au congrès. Ces propositions sont alors soumises au vote dans l’objectif d’en assurer ensuite la promotion et la défense devant les pouvoirs publics.

SUITE DES TRAVAUX

Des travaux des congrès, sont issus plusieurs réformes fondamentales pour notre société et formant une source d’évolution du droit. Le congrès est à l’origine de 128 textes législatifs ou réglementaires dont 100 lois, 15 décrets, 9 ordonnances, 2 DDOEF (Diverses dispositions d’ordre économique et financier), 1 arrêté, 1 contribution à un règlement du Parlement européen et du Conseil, et 1 instruction administrative. Ces textes sont venus modifier le droit de la famille, le droit immobilier, le droit commercial, la protection des entrepreneurs ou encore la transmission des entreprises.

À l’approche du 120° Congrès qui se tiendra cette année à Bordeaux, sous la présidence de Marie-Hélène Pero Augereau-Hue, les notaires de France travaillent sur un thème fondamental: « Vers un urbanisme durable, accompagner les projets face aux défis environnementaux ». Et si Bordeaux a été choisi, c’est aussi en raison des conséquences subies par sa région avec la sécheresse et les feux de forêts de l’été 2022, du recul du trait de côte et des changements climatiques.

En effet, le 120e congrès survient dans un contexte où l’urgence écologique se fait de plus en plus pressante, exacerbée par une crise environnementale qui s’aggrave. Reconnaissant la nécessité d’adapter le cadre légal actuel, le congrès promet de dévoiler des propositions innovantes pour encourager des projets urbains respectueux de l’environnement.

Les participants, experts en droit et spécialistes de l’urbanisme, s’engagent résolument en faveur d’un développement des projets immobiliers qui respecte les principes de durabilité. Partageant la conviction que le droit peut et doit jouer un rôle clé dans la transition écologique, ils reconnaissent également les limites des outils juridiques existants face à l’ampleur des enjeux actuels. Ainsi, ce congrès se veut un pivot pour la transformation nécessaire des pratiques juridiques, adaptant le droit à l’impératif écologique.

EN PARTENARIAT AVEC LES INSTITUTIONS LOCALES

Le format : le congrès se déroulera sur trois jours, les 25, 26 et 27 septembre au Palais de l’Atlantique de Bordeaux comprenant des séances plénières et des formations pouvant être suivies en présentiel ou en digital.

Ce sont en général pas moins de 4 000 notaires qui sont attendus lors de cet événement et quelque 1500 représentants des partenaires de la profession auxquels il faut ajouter des délégations étrangères de confrères, des étudiants et des accompagnants. Ce 120* Congrès des notaires de France à Bordeaux occupera plus de 2 750 mètres carrés de surface d’exposition consacrés aux 140 stands dédiés aux organisations proches du notariat, aux nombreuses associations caritatives atachées à la profession, et aux partenaires directement concernés par la thématique comme le CEREMA ou la Fondation du Patrimoine.

La préparation d’un tel événement demande 18 mois de travail avec les représentants des institutions locales comme la Chambre des notaires de la Gironde et le Conseil régional de la Cour d’Appel de Bordeaux, la mairie de Bordeaux, l’office de tourisme de la ville, la chambre de Commerce, le CIVB, BEAM, le club des hôteliers, et de nombreuses entreprises essentiellement locales pour assurer l’accueil, la technique, l’événemen-tiel, la communication, la logistique des déplacements…

Plus de 9 000 repas seront fournis, 10 000 nuitées réservées et une dizaine d’excursions à Bordeaux et sa région à près de 400 accompagnants seront proposées.

Autant dire que les retombées économiques pour la ville et sa région sont importantes et se chiffrent en plusieurs millions d’euros.

DÉMARCHE RSE

Par ailleurs, l’association Congrès des notaires de France s’efforce de mener ses actions en respectant les principes de responsabilité sociétale, sociale et environnementale et de s’entourer d’entreprises poursuivant autant que possible les mêmes objectifs.

Pour ce faire, le congrès s’engage à réduire les éditions papiers, à utiliser du papier recyclé, à réduire les surfaces de moquettes dans les zones publiques, à gérer le tri sélectif des matières consommées, à réutiliser les matériaux nécessaires à l’établissement de l’expo-sition, à penser des aménagements réutilisables et privilégier des matériaux certifiés, à limiter l’empreinte carbone des participants et de l’organisation.

Il n’y avait pas eu de congrès des notaires de France à Bordeaux depuis 14 ans, et c’est avec fierté que j’assure la fonction de commissaire local de cette 120e édition.

C’est pour moi l’engagement de servir la profession notariale, la ville de Bordeaux et ses environs, et de participer à cet échange entre le droit, sa pratique, l’environnement, l’espace, les femmes et les hommes qui l’occupent.

Édito – Du Bordeaux bio pour le congrès des notaires

Les notaires ne pouvaient trouver ville aussi appréciée et réputée que Bordeaux pour tenir leur congrès annuel du 25 au 27 septembre 2024!

Au menu de cette rencontre, de nombreux ateliers au cours desquels des notaires venus de toute la France vont en profiter pour nourrir la réflexion sur un sujet parfaitement dans l’air du temps. Le thème principal de ce rendez-vous annuel concerne en effet les défis environnementaux qui attendent les secteurs de l’urbanisme et de la construction.

Soucieux que chacun des participants apporte sa patte au cours des travaux, le congrès s’articule autour de plusieurs commissions. Tous les ingrédients seront ainsi réunis pour que le logement devienne plus résilient compte tenu du changement climatique et plus prévenant face à la montée des eaux océaniques. 

En effet, la transition écologique doit s’accompagner de mutations au plan juridique. Sans doute faut-il ouvrir la voie à un urbanisme durable s’associant parfaitement avec le droit de l’environnement… Comment faut-il assaisonner juridiquement les transactions impactées par des risques d’inondation, concernées par les phénomènes de retrait et gonflement des argiles, menacées par des feux de forêt… Autant d’aléas naturels et technologiques qui s’invitent dans la rédaction des compromis de vente. 

Naturellement, les notaires vont profiter de ce congrès pour clôturer leur réunion avec en guise de dessert quelques attentions à destination du législateur, dans la perspective de :

• répondre aux enjeux environnementaux du changement de climat,
• refondre l’urbanisme sur les bases du développement durable,
• faire correspondre droit de l’urbanisme, droit de l’environnement et droit de la propriété.

Par conséquent, ils pourront se réjouir d’avoir concocté de belles propositions à soumettre aux députés prochainement… Des recettes d’autant plus savoureuses qu’elles auront été agrémentées de quelques gorgées du célèbre Bordeaux – naturellement bio – pour une parfaite harmonie avec leurs suggestions.

À très bientôt pour vous faire découvrir les recommandations des notaires du 120ème congrès, à Bordeaux !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde

Parole de notaire – Pourquoi constituer un usufruit successif ? 

Utilisé dans le cadre du démembrement de propriété, l’usufruit donne le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire. Il peut profiter à un ou plusieurs bénéficiaires à condition d’organiser sa succession dans le temps…

QU’EST-CE QUE L’USUFRUIT ?

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge pour lui d’en conserver la substance. Le nu-propriétaire, quant à lui, doit s’abstenir de nuire aux droits de l’usufruitier de quelque manière que ce soit. Les dispositions de l’article 617 du Code Civil énoncent que l’usufruit est un droit temporaire, qui s’éteint, notamment, au plus tard au jour du décès de l’usufruitier. Il peut donc être un droit temporaire ou un droit viager. Il s’agit d’un outil juridique et fiscal adapté à chaque cas d’espèce dans la mesure où la répartition des pouvoirs entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ne relève pas d’ordre public.

QUELLE DIFFÉRENCE POUR L’USUFRUIT SUCCESSIF ?

Utilisé à tort la plupart du temps, le terme « réversion d’usufruit » correspond à un droit qui s’éteint nécessairement par le décès. Par conséquent, il ne peut être « reversé » à un tiers lors du décès de son titulaire. Il s’agit en fait de la succession de plusieurs usufruits dans le temps.

Aussi, l’usufruit successif est appelé à s’ouvrir au décès du premier usufruitier si et seulement si le second usufruitier lui survit. C’est la volonté des parties qui prime. Seul le plein propriétaire ou le nu-propriétaire peut constituer un usufruit successif. 

CONSTITUTION DE L’USUFRUIT SUCCESSIF

Le propriétaire d’un immeuble peut céder sa nue-propriété en décidant d’en conserver l’usufruit sa vie durant. En outre, il donne sur le même immeuble un second usufruit. Ce dernier ne commençant qu’à la date où le premier usufruit prend fin. Il peut également être constitué par le nu-propriétaire qui recouvre la pleine propriété au décès de l’usufruitier.

Celui-ci ne peut en aucun cas constituer lui-même un nouvel usufruit car il n’a pas vocation à devenir plein propriétaire. L’acquisition en démembrement de propriété constitue un outil de transmission patrimoniale.

Dans ce cas, les parents acquièrent l’usufruit du bien et les enfants la nue-propriété. Le vendeur constitue alors deux usufruits successifs bénéficiant à chacun des époux afin que le second usufruit s’ouvre au profit du conjoint survivant lors du premier décès. Les enfants nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires automatiquement au décès du survivant des époux.

Cela assure aux parents la jouissance totale du bien jusqu’au dernier des décès. En conséquence, ce droit devra faire l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière afin que l’acte de disposition soit inscrit au fichier immobilier.

Lors du décès du premier usufruitier, il ne sera pas nécessaire d’exiger la publication d’une attestation notariée constatant l’effectivité de l’usufruit en second, qui sera transmis automatiquement à son titulaire.

QUELS EFFETS POUR L’USUFRUIT SUCCESSIF ?

Les usufruitiers de premier rang et second rang n’exercent pas de pouvoirs concurrents sur le bien puisqu’ils se succèdent, le décès de l’un ouvrant le droit d’usufruit de l’autre. Le second usufruit qui a été constitué est définitivement acquis à son bénéficiaire dès le jour de l’acte de vente, seul son exercice se trouve différé.

L’usufruitier en premier rang ne doit donc pas modifier la substance du bien.

Mais quelle est la garantie pour l’usufruitier en second de retrouver un bien sans aucune dégradation le rendant impropre à sa destination ? En cas d’atteinte à l’intégrité de l’immeuble et en application de son droit de surveillance, on peut admettre que l’usufruitier en second puisse demander toute sanction de l’usufruitier en premier, pouvant aller jusqu’à la déchéance.

QUELLE FISCALITÉ POUR L’USUFRUIT SUCCESSIF ?

L’administration fiscale ne s’est pas encore prononcée sur la constitution d’un usufruit successif à titre onéreux, mais il semble que les droits de mutation doivent nécessairement être acquittés.

La valeur de l’usufruit peut être déterminée en application du barème fiscal prévu à l’article 669 du Code général des impôts. Il peut aussi, en fonction de la volonté des parties à l’acte, être défini selon une évaluation économique. Il semble qu’il y ait lieu de transposer les règles visant toutes transactions portant sur des droits démembrés et d’asseoir les droits sur la valeur de l’usufruit successif déterminée.

En effet, s’il s’agit d’un bien commun aux époux, ils font expressément réserve à leur profit et également au survivant d’entre eux de l’usufruit.

Cela sans réduction possible lors du premier décès. Ainsi, chacun d’eux constitue au profit de l’autre, qui accepte, un usufruit successif qui s’exerce au décès du premier d’entre eux.

La détermination de l’assiette de la taxe de publicité foncière se fait en fonction de l’âge de l’époux dont l’usufruit a la plus forte valeur, soit en prenant en compte l’âge du plus jeune d’entre eux. Conformément aux dispositions de l’article 758-6 du Code civil, cette réversion d’usufruit s’impute sur ses droits dans la succession. 

DÉROULEMENT DE LA VENTE D’UN BIEN GREVÉ PAR UN USUFRUIT SECOND

La vente d’un bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier. Il continue à jouir de son usufruit s’il n’y a pas expressément renoncé. Si l’acte de disposition intervient sans la renonciation par l’usufruitier second à son droit, ce dernier peut être opposé à l’acquéreur.

Dans le cas où le nu-propriétaire voudrait aliéner son bien en pleine propriété, il faudrait faire intervenir à l’acte les usufruitiers successifs afin qu’ils renoncent individuellement à leur propre droit d’usufruit. Nul ne peut transmettre à autrui plus de droit qu’il n’en a lui-même.

Le propriétaire d’un bien grevé d’une charge, telle qu’un usufruit, ne peut le transmettre non grevé de cette charge. L’usufruit étant un droit réel, il confère alors à ce dernier un droit de suite : l’usufruitier a le pouvoir d’exercer son droit en quelque main qu’il passe. L’usufruitier, quant à lui, peut transmettre son droit à titre gratuit ou à titre onéreux mais le tiers acquerra l’usufruit avec le rang qui est le sien.

QUELLE EXTINCTION POUR L’USUFRUIT SUCCESSIF ?

S’agissant d’un droit actuel dont les effets sont reportés, l’usufruit successif peut s’éteindre dans les différents cas prévus par la loi, savoir :

• par le décès de l’usufruitier:
• par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé (s’il s’agit d’un usufruit successif temporaire);
• par la consolidation;
• par le non-usage trentenaire;
• par la perte totale du bien sur lequel il porte ;
• ou enfin par la renonciation de son titulaire.

Me Céline CASANAVE-CHEVRIER – Notaire à Arcachon

Portons la flamme authentique !

Notre département de la Gironde vient d’accueillir la flamme olympique le 23 mai dernier. Elle éclaire notre route dans bien des directions au regard des 3 valeurs de l’olympisme, qui conjuguent l’amitié, le respect et l’excellence.

Les notaires adhèrent parfaitement à cet état d’esprit car ils font preuve d’engagement quotidiennement aux côtés de leurs clients. Ils savent aussi jouer le rôle relayeur puisqu’ils se mobilisent en permanence pour porter leur flamme…

En tant que représentants de l’État, ils confèrent l’authenticité aux contrats qu’ils rédigent. Les fondamentaux de leurs écrits reposent en effet sur trois piliers :

• une date certaine : l’acte authentique prouve son existence au travers de son jour d’enregistrement ;
• la force probante : il fait foi de son contenu et ne peut être contesté que par décision judiciaire ;
• la force exécutoire : il évite au créancier d’obtenir un jugement si ce dernier veut poursuivre un débiteur pour paiement de sa dette.

Ainsi, les notaires se trouvent dans les meilleures conditions pour que le caractère authentique de leurs actes se perpétue de façon flamboyante.

Dès leur prestation de serment devant la Cour d’appel, ils témoignent de leur engagement en prononçant : « je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d’observer en tout les devoirs qu’elles m’imposent ».

Leurs rencontres avec le public sur le terrain patrimonial, familial, entrepreneurial… débouchent sur de beaux projets. Les usagers du droit peuvent envisager une union, une acquisition, une donation… en bénéficiant de ce label notarial incomparable. Ils signent de belles actions en évoluant aux couleurs de la flamme authentique !

Dans cette dynamique, les détenteurs d’actes peuvent passer le relais aux jeunes générations le moment venu afin de préparer l’avenir…

Le passage de la flamme dans le département ne risque pas de prendre fin, il va poursuivre son chemin grâce à l’action des notaires girondins.

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde

Situation locative d’un bien – mis en vente libre ou occupé ? 

La mise en vente d’un bien immobilier est une décision importante. Nombreux sont les propriétaires qui se questionnent sur l’opportunité de vendre leur bien libre, c’est-à-dire sans occupant, ou occupé, avec les locataires en place. Découvrons les options qui s’offrent à nous.

Est-il plus intéressant de vendre son bien libre ou occupé ?

La bonne décision dépend de la situation personnelle et financière du propriétaire. Il est primordial pour ce dernier d’analyser son projet et de définir ses objectifs. Il optera pour une vente occupée, avec les locataires en place, si :

• Il souhaite attirer des particuliers investisseurs, qui recherchent un bien avec un locataire dans les lieux. Avantage, le rendement est immédiat grâce à la perception d’un revenu locatif dès la signature de l’acte de vente ;
• Il ne peut pas assumer financièrement la vacance de son bien jusqu’à la signature de l’acte de vente, parce qu’il doit rembourser un emprunt ou qu’il perçoit ce revenu locatif pour vivre ;
• Il a besoin de liquidités et qu’il ne peut pas attendre la fin du bail pour donner congé à ses locataires.

Le propriétaire opte pour une vente libre de toute occupation, sans les locataires, si :

• Il souhaite toucher un plus grand public car les investisseurs ne seront plus les seuls acquéreurs ciblés, d’autres profils pourront être intéressés ;
• Il veut éviter toute complication liée à ses occupants (mauvais payeurs, dégradation du bien, etc…) avant la vente ;
• Il est capable d’assumer financièrement la vacance du bien pendant quelque temps car une fois l’appartement libéré, le propriétaire ne percevra pas de revenu locatif pendant toute la période de la mise en vente ;
• Il ambitionne de vendre son bien au meilleur prix, car la valeur vénale d’un logement occupé se voit appliquer une décote de 10 à 15 %.

Quelles sont les formalités à respecter ?

Peu contraignante, la vente d’un bien occupé permet au locataire de rester dans les lieux sans disposer de droits particuliers sur la vente.
Le bail est transmis au nouveau propriétaire et se poursuit dans les mêmes conditions. Le nouveau propriétaire doit seulement se faire connaître auprès du locataire et lui adresser ses coordonnées bancaires pour le paiement du loyer et des charges.

Les comptes entre l’ancien et le nouveau propriétaire sont arrêtés le jour de la signature de l’acte de vente, sans l’intervention du locataire en place. Ces comptes sont définitifs.

Cependant, il peut être utile d’informer le locataire de son intention de vendre le bien. D’une part, cela permet de déterminer avec lui les horaires et modalités de visites par les futurs acquéreurs. D’autre part, il peut manifester sa volonté d’acheter le bien. Dans ce dernier cas, il est redevable du loyer jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Plus contraignante, la vente d’un bien libre se voit strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (article 15I).

Pour le propriétaire, le scénario le plus simple se déroule lorsque le locataire quitte le logement de lui-même. On parle alors de congé délivré par le locataire. Le bien peut être immédiatement mis en vente, avant même le déménagement de l’occupant. Il faut s’assurer que ce dernier ait effectivement quitté les lieux le jour de la signature de l’acte de vente. À cet effet, le notaire demande au propriétaire de lui remettre la dernière quittance de loyer et l’état des lieux de sortie.  

Les choses se compliquent lorsque le locataire ne manifeste pas sa volonté de quitter le bien mais que le propriétaire souhaite tout de même le vendre libre de toute occupation…

Premièrement, le propriétaire ne peut donner congé pour vendre à son locataire qu’au terme du bail en respectant un délai de préavis de six mois. Par exemple, si je suis propriétaire d’un bien dont le bail a pris effet le 1er janvier 2023, je devrai attendre le 30 juin 2025 pour vendre.

Deuxièmement, le propriétaire doit délivrer un congé pour vendre valant offre de vente. Cela signifie que le locataire dispose d’un droit de préemption sur le logement loué, lui permettant alors de l’acquérir aux conditions indiquées dans le congé.

Le congé pour vendre doit respecter un certain formalisme et doit notamment, à peine de nullité, « indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » (loi du 06.07.1989, art. 15 II), et reproduire les alinéas 1 à 5 de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire dispose alors de deux mois pour se positionner. En cas d’acceptation de cette offre de vente, le locataire dispose de deux mois pour signer l’acte définitif (ou quatre s’il indique avoir recours à un prêt). S’il ne se positionne pas dans les deux mois de l’offre de vente ou s’il ne réalise pas la vente dans les délais ci-avant indiqués, il se voit déchu de ses droits. Le propriétaire peut alors vendre son bien libre de toute occupation. Le congé pour vendre peut être notifié par voie d’huissier, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre avec décharge.

À ce stade, il s’avère très important de demander conseil et de solliciter les services de professionnels. À la moindre erreur constatée dans le congé délivré par le propriétaire, un nouveau congé devra être adressé au locataire. Ce qui retarde la vente du bien voire la compromet puisque les délais ci-avant devront de nouveau être respectés.  Il arrive fréquemment qu’après quelques semaines de mise en vente, le bien soit finalement vendu à un prix inférieur. Dans ce cas, il faut délivrer à l’ancien locataire, même s’il a quitté les lieux, un nouveau congé, dit « congé subsidiaire ». Cela consiste à lui proposer la vente du bien aux nouvelles conditions. Il bénéficie alors d’un mois pour se porter acquéreur ou y renoncer.

Le propriétaire doit également être vigilant à la situation personnelle et financière de son locataire. Notamment lorsque le bien est loué à une personne retraitée avec de faibles ressources.
Le propriétaire ne peut délivrer un congé sans proposer une solution de relogement aux mêmes conditions.

Qu’en est-il de la location en meublé ?

Lorsque le bien est loué avec les meubles, le bail se renouvelle tacitement pour une durée d’un an. Rien ne change par rapport à la location non meublée si ce n’est que :

• Le propriétaire doit délivrer le congé pour vendre en respectant un préavis de trois mois avant le terme du bail ;
• Le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption. À réception du congé, il peut se porter acquéreur mais il n’a pas la priorité dans l’hypothèse où le propriétaire vendeur a déjà trouvé un acheteur.

En conclusion, dois-je demander conseil à mon notaire ?

Oui, le notaire va fournir des conseils juridiques précieux en examinant la situation financière et légale du propriétaire, l’aidant ainsi à prendre une décision éclairée.

Consulter un notaire peut grandement faciliter le processus de mise en vente et garantir une transaction immobilière réussie.

Maître Charlotte FLORET, Notaire à Bordeaux

En juin, les notaires girondins ont continué à vous apporter leurs conseils au micro de l’émission « À votre service » sur France Bleu Gironde. 

Pour réécouter leurs interventions : 

• 5 juin – Me Victor Marin
• 19 juin – Me Thomas Bugeaud
• 26 juin – Me Pierre-Antoine Montel

Vous souhaitez participer à l’émission et poser vos questions ? Rendez-vous mercredi prochain entre 9h et 10h au 05.56.19.10.10 📞

Mercredi 26 juin, Me Pierre-Antoine Montel a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Mercredi 19 juin, Me Thomas Bugeaud a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

Les politiques d’urbanisation des villes et des campagnes évoluent, au gré des décisions politiques et de l’inclination, des gouvernements, à accepter, au sein de leurs politiques, la nécessaire prise en compte d’un aménagement durable. 

Le temps des villes nouvelles est révolu et semble aujourd’hui en contradiction avec les besoins de la société, non en termes de logements, lesquels sont toujours aussi nécessaires qu’il y a cinquante ans, mais en termes d’utilisation et de consommation du foncier.

DES RISQUES ACCRUS 

En effet, la population n’a jamais été aussi nombreuse sur notre territoire, et le nombre de logements disponible n’a jamais été aussi faible en comparaison du nombre d’habitants. Mais les modèles de construction massifs connus ces dernières décennies ne répondent plus aux besoins essentiels de notre société : vivre dans un cadre harmonieux, calme, apaisé, sûr, tempéré par une végétation absorbant nos excès et adapté à une vie collective. 

L’urbanisation à outrance a également modifié les risques auxquels sont confrontés les propriétaires : les inondations, crues, et coulées de boues, exacerbées par l’imperméabilisation des sols et la bétonisation des espaces naturels, les feux de forêts liés à la proximité toujours plus importante de la ville ou de lieux de loisirs d’espaces à protéger, les constructions tous azimuts sur des terres inadaptées composées d’argiles, situées en dessous du niveau de la mer, ou dans des secteurs où l’eau est insuffisante pour desservir les lieux que l’on y crée.

LA SOBRIÉTÉ FONCIÈRE

Depuis les années 2000 a néanmoins commencé à poindre l’exigence de sobriété foncière.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fondé la politique du zéro artificialisation nette. Ainsi, à terme, la réalisation des projets supposera de ne plus artificialiser les sols sans compenser, c’est-à-dire sans apporter une mesure de renaturation équivalente à l’impact qu’aura eu le projet.

Deux lois ont été adoptées les 22 août 2021 et 20 juillet 2023, témoignant des enjeux politiques. Deux décrets sont parus le 29 avril 2022 puis trois le 27 novembre 2023, illustrant les difficultés techniques d’application.

OBJECTIF 2050

La France s’est ainsi fixé l’objectif d’atteindre le « zéro artificialisation nette des sols » en 2050, avec un objectif intermédiaire de réduction de moitié de la consommation d’espace naturel, agricole, et forestier (ENAF) d’ici à 2031, soit 125 000 hectares à préserver pour la décennie 2020-2030. 

La trajectoire de réduction de l’artificialisation est à décliner dans les documents de planification et d’urbanisme : les schémas régionaux doivent intégrer et territorialiser cet objectif avant le 22 novembre 2024, et les schémas de cohérence territoriale (SCoT) et PLU ou cartes communales doivent être mis en compatibilité avant le 22 février 2027 et le 22 février 2028 respectivement. À défaut, l’ouverture à l’urbanisation est exclue ! 

La déclinaison territoriale garantit une surface minimale de construction d’un hectare pour chaque commune et la prise en compte mutualisée des grands projets. Les PLU constituent l’échelon opérationnel du dispositif : les objectifs chiffrés de l’artificialisation figureront dans le projet d’aménagement et de développement durables (PADD), puis seront déclinés dans le règlement du PLU, c’est-à-dire dans les règles opposables.

UNE OBLIGATION DE RÉSULTAT

Jusqu’en 2050, le ZAN ne s’applique qu’aux seuls projets commerciaux. Pour les autres projets, les pouvoirs publics poursuivent une politique ambitieuse de réduction de l’artificialisation à travers les documents d’urbanisme qui restent maîtres de la constructibilité d’un terrain. Les objectifs de réduction de l’artificialisation sont inopposables aux demandes d’autorisation. Par conséquent, aucune compensation ne peut être exigée ou offerte par un porteur de projet.

La loi Climat et résilience a substitué une obligation de résultat à ce qui était jusqu’alors une obligation de moyens. Sans conteste, une révolution de l’acte d’aménager et de construire est en marche.

D’AUTRES DÉFIS ÉCONOMIQUES

Mais au-delà du ZAN, la France fait face à d’autres défis économiques et environnementaux tout aussi majeurs : la construction de logements, la réindustrialisation et la production d’énergie décarbonée. Face à ces impératifs, le ZAN doit trouver dans son application la souplesse qui permette à notre pays de retrouver indépendances industrielle et énergétique.

Le ZAN doit donc tenir compte de la diversité des territoires et des projets. Appliquer uniformément cet objectif à une commune rurale, à une ville de grande couronne parisienne ou à une station balnéaire serait un non-sens.

Conscient de la nécessité de trouver un équilibre entre les défis français, le législateur a modulé l’objectif du ZAN en fonction des territoires et des projets. 

La réussite du ZAN nécessite que les objectifs soient modulés en fonction des territoires et des projets : divers mécanismes et aménagements y participent. Il est cependant essentiel que soit instituée une méthode complémentaire de répartition placée entre les mains des communes et des établissements publics de coopération intercommunale : une telle méthode leur permettra d’ajuster a posteriori leurs droits à artificialiser au plus près de leurs besoins. 

Mercredi 5 juin, Me Victor Marin a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

En mai, les notaires girondins ont continué à vous apporter leurs conseils au micro de l’émission « À votre service » sur France Bleu Gironde. 

Pour réécouter leurs interventions : 

• 15 mai – Me Dino Raza
• 22 mai – Me Kevin Galindo
• 29 mai – Me Agathe Coquema

Vous souhaitez participer à l’émission et poser vos questions ? Rendez-vous mercredi prochain entre 9h et 10h au 05.56.19.10.10 📞

Mercredi 29 mai, Me Agathe Coquema a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.