Édito – De beaux plants en 2025 !

Les vignerons du Bordelais le savent bien, nous allons entrer dans la période de travail du vignoble avec le démarrage de la taille… De prochains mois qui vont aussi être favorables dans d’autres domaines… En effet, les conditions semblent réunies pour faire naître de beaux projets immobiliers en 2025 !

Les aléas économiques liés aux conditions de crédit tempétueuses se trouvent derrière nous. Le taux moyen se situe désormais à 3,37 % contre 4,3 % en novembre dernier, selon l’Observatoire crédit logement CSA. Nous voilà sur un terrain qui se veut plus clément pour les emprunteurs.

La technique de prospection se trouve aussi facilitée. Elle profite de la plus grande abondance de biens immobiliers sur le marché. Ainsi, les clients peuvent prendre le temps de visiter, de comparer et de se positionner pour faire une offre d’achat. Dans ce contexte, les conditions permettent de s’enraciner dans un lieu de vie qui renvoie de belles émotions!

Autant de facteurs positifs qui encouragent les bonnes pratiques…

Avec la négociation immobilière notariale, les acquéreurs achètent au prix du marché puisque les notaires évaluent le bien à sa juste valeur.

Pas de risque que des surdosages en euros ne viennent altérer le bon assemblage qui compose le prix. Les notaires de Gironde vous accompagnent dans ce travail de repérage des bons produits.

Dans ce climat, il apparaît tout à fait pertinent de réaliser une acquisition immobilière car elle permet d’entraîner une bonne mécanique patrimoniale. Pour sécuriser l’avenir en termes de liquidités et actionner la solidarité familiale lors du passage de relais, la pierre promet de beaux fruits. Avec des prix et des taux stabilisés, les biens se trouvent à un niveau de maturité qui les rend très séduisants en 2025. Peut-être que la reprise de l’immobilier qui se dessine les chargera plus en budget à l’horizon 2026…

Aussi, je vous souhaite de planter un joli décor cette année autour d’une propriété qui vous procure bonheur, santé et prospérité.

Beau millésime immobilier 2025 à toutes et tous !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde

 

Parole de notaire – Construction de piscine : autorisations d’urbanisme et impôts locaux

Construire une piscine est un projet rêvé par de nombreux propriétaires de maisons individuelles en France pour la saison estivale. Une piscine apporte une réelle plus-value à la propriété. C’est un réel avantage que d’en posséder une dans son jardin !

La construction et la faisabilité d’une piscine ne se résument pas à une simple formalité. Avant d’envisager de construire une piscine, l’urbanisme et les impôts locaux s’invitent à ce rêve et doivent être des points consultés en amont.

Me Élodie-Diane AGEN LAVIE-CAMBOT, notaire à Libourne, nous donne des précisions sur ces différents points.

 

QUELLES SONT LES AUTORISATIONS D’URBANISME NÉCESSAIRES ?

Construire ou aménager une piscine dans son jardin nécessite de respecter certaines règles en matière d’urbanisme. Conformément à l’article L421-1 du Code de l’urbanisme, la construction d’une piscine, qu’elle soit dotée de fondations ou hors sol, constitue une construction en tant que telle et nécessite un permis de construire. Pour autant, des aménagements sur le type d’autorisation ont été apportés par le législateur dans le Code de l’urbanisme, selon le type de piscine choisi. Plusieurs cas de figure… Au-delà d’une certaine surface et en fonction des caractéristiques de la piscine (piscine hors-sol ou non, construction d’une piscine avec son abri, construction d’un abri sur une piscine existante), des autorisations en mairie peuvent être nécessaires.

Pour la construction d’une piscine ou la construction d’une piscine avec abri :

  • si le bassin ne dépasse pas 10 m²: déclaration préalable de travaux en mairie uniquement si le terrain sur lequel va se trouver la piscine est situé dans l’une des zones suivantes : périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument histo-rique, secteur sauvegardé, zone située dans un centre urbain historique faisant l’objet d’un plan de sauvegarde, site classé ou en instance de classement
  • si le bassin fait entre 10 m² et 100 m² : pour une piscine sans abri, déclaration préalable de travaux en mairie, avec un abri jusqu’à 1,80 m² : Déclaration préalable de travaux en mairie ; avec un abri de plus 1,80 m²: permis de construire en mairie.

Pour la construction d’un bassin dépassant 100 m² : permis de construire en mairie;

Pour l’installation d’un abri sur une piscine déjà existante :

  • pour un abri jusqu’à 1,80 m² : aucune autorisation d’urbanisme à obtenir sauf en zone protégée (périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument historique, secteur sauvegardé, zone située dans un centre urbain historique faisant l’objet d’un plan de sauvegarde, site classé ou en instance de classement) ;
  • pour un abri de plus de 1,80 m² : déclaration préalable de travaux en mairie ;

Pour l’installation d’une piscine hors sol :

  • moins de trois mois maximum par an (15 jours en zone protégée) : déclaration préalable de travaux en mairie uniquement si le terrain sur lequel va se trouver la piscine est situé dans l’une des zones suivantes : périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument historique, secteur sauvegarde, zone situee dans un centre urbain historique faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et site classé ou en instance de classement :
  • plus de trois mois par an :
    • bassin ne dépassant pas 10 m² : déclaration préalable de travaux en mairie uniquement si le terrain sur lequel va se trouver la piscine est situé dans l’une des zones suivantes : périmètre d’un site patrimonial, abords d’un monument historique, secteur sauvegardé, zone située dans un centre urbain historique faisant l’objet d’un plan de sauvegarde, site classé ou en instance de classement;
    • bassin entre 10 m² et 100 m2 : déclaration préalable de travaux en mairie ;
    • bassin dépassant 100 m² : permis de construire en mairie.

Dans tous les cas, il est impératif de consulter le plan local d’urbanisme ou la carte communale qui peuvent imposer des règles spécifiques, notamment des règles de recul (voierie et entre voisins), et des règles appliquant un coefficient d’emprise au sol, et/ou un coefficient de biotope (part de surface aménagée consacrée à la nature).

À noter, en cas d’intervention d’une société de constructeur de piscine, le propriétaire doit être vigilant en demandant l’attestation d’assurance décennale permettant de couvrir le gros œuvre dans les dix ans suivant l’achèvement de la construction de la piscine.

 

« Avant d’entreprendre les travaux, assurez-vous que votre projet de piscine respecte les règles d’urbanisme et informez-vous sur les incidences fiscales. Le notaire, garant de la sécurité juridique, vous éclairera sur vos droits et vos obligations ».

 
QUELLES SANCTIONS EN CAS DE CONSTRUCTION SANS AUTORISATION ?

Toute personne construisant une piscine sans autorisation d’urbanisme s’expose à plusieurs sanctions :

  • une sanction pénale : la construction d’une piscine sans autorisation d’urbanisme et en violation du plan local d’urbanisme constitue un délit qui est puni, selon les termes de l’article 480-4 du Code de l’urbanisme, « d’une amende comprise entre 1200 euros et un montant qui ne peut excéder soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros » L’action pénale se prescrit sur six ans;
  • une sanction civile : deux actions sont possibles :
    • l’action civile des tiers pour préjudice (prescription sur 5 ans à compter de l’achèvement de la piscine) ;
    • l’action civile en démolition de la collectivité publique (prescrip-tion 10 ans à compter de l’achèvement de la piscine).
  • une sanction administrative : impossibilité d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme tant que la piscine n’est pas régularisée par une autorisation d’urbanisme.

Une autre bonne raison de déclarer les travaux de construction de piscine est relative aux assurances. Si la piscine n’est pas déclarée et que malheureusement un sinistre l’impliquant survient, le propriétaire de la piscine n’aura droit à aucune indemnisation.

Concrètement, si la piscine n’est pas déclarée, le propriétaire ne pourra pas vendre son bien immobilier à sa valeur réelle, et risque d’effrayer les acquéreurs potentiels.

 
QUEL EST LE STATUT FISCAL DE LA PISCINE ?

L’addition de toute construction nouvelle et notamment une piscine, entraîne une augmentation de la valeur locative qui sert de base à l’établissement de la taxe foncière, même lorsque la construction ne concerne pas la partie principale du local. Ainsi, une piscine constitue une « dépendance bâtie » augmentant le montant de la taxe foncière dès lors qu’elle est fixée au sol de telle façon qu’il soit impossible de la déplacer sans l’endommager. C’est notamment le cas si la piscine repose sur des fondations ou une assise en maçonnerie ou en ciment. Les différents impôts imputables à la construction d’une piscine sont la taxe d’aménagement, la taxe foncière et la taxe d’habitation.

  • La taxe d’aménagement :

Depuis mars 2012, toute construction de piscine soumise au régime des autorisations d’urbanisme implique le paiement de cette taxe redevable en une fois. Ainsi, tous les propriétaires de piscine dont la dimension est supérieure à 10 m² devront s’acquitter de cette taxe d’aménagement. Cette taxe sera payable à compter de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire), soit par l’achèvement matériel pour les piscines dispensées d’autorisation d’urbanisme. Le calcul de cette taxe s’établit à partir de la valeur forfaitaire de référence (l’administration a fixé une valeur de 250 € pour 1 m² pour les piscines) sur laquelle sont appliqués des taux différents selon la commune et le département d’implantation de la piscine.

  • La taxe foncière :

Toute construction de piscine ayant nécessité des travaux de maçonnerie est concernée par la taxe foncière. Une piscine enterrée ou semi enterrée étant une construction qui implique des travaux de maçonnerie, est concernée par la taxe foncière. Pour résumer, les piscines hors sol pouvant être démontées ou transportées sont les seules à ne pas être concernées par la taxe foncière. La taxe foncière étant indexée sur la valeur locative cadastrale, il est difficile de donner une estimation du montant imputable à la piscine. Il sera préférable de contacter directement le centre des impôts. Les propriétaires d’une piscine pourront bénéficier d’une exonération de cette taxe durant 2 ans dans la mesure où la déclaration « 6704 IL » a bien été déposée au centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction de la piscine. À noter, pour toute construction illégale de piscine sans autorisation d’urbanisme, le propriétaire s’expose à un redressement fiscal.

  • La taxe d’habitation :

La taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. La taxe d’habitation est cependant toujours due pour les résidences secondaires. Dans cette hypothèse, tout comme la taxe foncière, la taxe d’habitation va nécessairement être impactée par la présence de la piscine puisque cette dernière est considérée comme une amélioration de la valeur locative. L’article 1407 du Code général des impôts précise que toutes les dépendances contigues à l’habitation et dont l’utilisation est réservée aux occupants de la maison sont concernées par la taxe d’habitation. Là encore, les propriétaires d’une piscine pourront bénéficier d’une exonération de cette taxe durant 2 ans dans la mesure où la déclaration « 6704 IL » a bien été déposée au centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction de la piscine.

 
QUELLES SONT LES OBLIGATIONS CONCERNANT LA SÉCURITÉ ?

Tout propriétaire d’une piscine privée à usage individuel dont le bassin est totalement ou partiellement enterré, doit installer au moins l’un des équipements suivants :

  • une barrière de protection;
  • un système d’alarme sonore (alarme d’immersion informant de la chute d’un enfant dans l’eau ou alarme périmétrique informant de l’approche d’un enfant du bassin) ;
  • une couverture de sécurité (bache) :
  • un abri de type véranda qui recouvre intégralement le bassin.

Si la piscine n’est pas équipée d’un dispositif de sécurité, le propriétaire s’expose à une amende de 45 000 €.

Me Élodie-Diane AGEN LAVIE-CAMBOT, notaire à Libourne

Me Delphine Detrieux, Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde, et l’ensemble des notaires de la compagnie vous présentent leurs meilleurs voeux pour l’année 2025.

 

Le BRS visé par les articles L255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation correspond à une cession temporaire de droits réels immobiliers, constitués sur un logement et ses annexes, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Le BRS est consenti par un organisme de foncier solidaire (OFS) agréé au profit d’un preneur, en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, lesquels sont destinés à être occupés en tant que résidence principale. 

Il peut être consenti par l’OFS :

  • Au profit d’un opérateur, chargé de la réalisation de travaux de construction ou de réhabilitation suivie de la cession de ses droits réels à des preneurs ou de la mise en location du logement, en vertu des articles L255-3 et L255-4 du Code de la construction et de l’habitation ;
  • Ou directement au profit d’un preneur respectant les plafonds de ressources, qui occupera le logement, en vertu de l’article L255-2 du même code.

 

UNE NOUVELLE MÉTHODE DE DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ

Le BRS s’inscrit ainsi, aux côtés de l’usufruit et de la nue-propriété, comme une nouvelle méthode de démembrement de la propriété, permettant au preneur d’être titulaire de droits réels lui octroyant les attributs d’un « propriétaire », pour toute la durée du bail. L’organisme foncier solidaire reste quant à lui seul propriétaire du bien, grevé des droits réels cédés, jusqu’à la date limite du contrat. Afin d’accéder à cette propriété partielle et temporaire, le preneur paye à l’organisme de foncier solidaire un prix d’acquisition des droits réels temporaires et sera redevable d’une redevance pendant toute la durée du bail.

Quand l’immeuble donné à BRS constitue un lot de copropriété, le preneur devient titulaire des droits réels grevant autant les parties privatives que la quote-part des parties communes attachée. L’article L 255-7-1 du Code de la construction et de l’habitation lui confère le droit de vote pour toutes les décisions à prendre en assemblée générale des copropriétaires, exceptées celles liées aux actes d’acquisition et de disposition immobilière, aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration, ainsi que celles liées à l’établissement ou la modification du règlement de copropriété, dans la mesure où ces décisions concernent la jouissance, l’usage, l’administration des parties communes ou les spécificités liées au BRS, pour lesquelles le droit de vote est réservé à l’OFS. OFS et preneur pourront néanmoins assister à l’assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations. Étant ici précisé qu’aucune charge ne pourra être appelée à l’OFS, y compris pour celles afférentes aux résolutions prises par lui lors d’une assemblée. 

En ce qui concerne les constructions et améliorations réalisées par le preneur, elles demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété de l’OFS à l’expiration du BRS. Le preneur est en outre tenu de maintenir le bien en bon état d’entretien et d’opérer les réparations de toute nature. 

 

UN BAIL TRANSMISSIBLE

Le bail est transmissible par cession, donation ou succession sous réserve que le nouveau preneur respecte les conditions d’éligibilité au dispositif, notamment eu égard à ses ressources. Il devra en outre être agréé en amont par l’OFS dans un délai de deux mois. À noter que la donation en démembrement de ce droit réel n’a pas été traitée par le législateur ce qui semble difficile à concevoir. 

Dans l’hypothèse du décès du preneur, les droits réels détenus sont transmis à ses ayants droit, qui, dans le cas où ils ne satisferaient pas aux conditions d’éligibilité, disposent d’un délai de douze mois à compter du décès pour trouver un cessionnaire. En cas de refus d’agrément, le cédant peut demander à l’OFS de lui proposer un acquéreur potentiel respectant les conditions d’éligibilité. À défaut d’avoir pu trouver un candidat dans les six mois suivants, le BRS peut être résilié conventionnellement, le preneur se trouvant alors indemnisé de la valeur de ses droits réels dans les conditions prévues par le bail.

L’OFS dispose également d’un droit de préemption à l’occasion de toute cession ou donation.

 

PRIX DE CESSION

Dans l’hypothèse d’une cession à titre onéreux, le prix de cession est limité au prix d’acquisition, actualisé selon des modalités définies par décret en Conseil d’État. En cas de transmission, le bail réel solidaire sera prorogé au profit du cessionnaire lui permettant de bénéficier d’un bail d’une durée identique à celle prévue dans le bail initial. Au terme du BRS, ou de ses éventuelles prorogations successives, l’OFS redevient entier propriétaire du bien immobilier, libre de toute charge, et indemnise le preneur de la valeur de ses droits réels, dans les conditions prévues par le bail et dans la limite du prix d’acquisition revalorisé.

En conclusion, le BRS constitue une alternative offerte aux ménages modestes, leur permettant d’acquérir temporairement des droits réels immobiliers s’apparentant à un droit de propriété sur un logement qu’ils ont vocation à occuper.

Le preneur, pour accéder à ce droit, paye un prix de cession qui lui sera « restitué » en fin de bail par la perception d’une indemnisation de la valeur de ses droits, réactualisée suivant indexation. Le caractère temporaire du bail est atténué par la durée allongée permise par ce dernier et la prorogation automatique souvent prévue en cas de transmission, sous réserve de l’agrément par l’OFS du cessionnaire. Le bail réel solidaire offre une rentabilité d’investissement limitée, le prix de cession ne pouvant dépasser le prix d’acquisition réactualisé, et constitue ainsi un système anti-spéculatif important qui a pour objectif de maintenir un niveau de marché modéré tout au long de la vie de l’actif immobilier. 

 

LE BRS EN QUELQUES POINTS

  • Accession à un droit proche du droit de propriété pour une très longue durée à moindre coût.
  • Récupération du prix d’acquisition (réactualisé) en fin de bail.
  • Possibilité de transmettre le bien à ses héritiers, pour une durée prorogée de la durée initiale du bail sous réserve du respect par ces derniers des plafonds de ressources.
  • Redevance foncière relativement faible en comparaison avec les loyers du marché locatif
  • Dispositif réservé aux preneurs respectant les plafonds de ressources, et destiné à l’affectation du bien en tant que résidence principale.
  • Opération anti-spéculative qui permet une stabilisation du marché immobilier.

Tweeter sur X (anciennement Twitter), publier une photo sur Facebook ou sur son compte Instagram, manger sa tartine du dimanche matin en regardant les « stories » Instagram et les derniers posts de nos amis… Toutes ces choses nous paraissent anodines et éphémères. En effet, après tout, le numérique, ce n’est pas tangible. Pourtant, rien n’est moins immatériel que le numérique. Nos données sont, pour la plupart, stockées quelque part chez nous sur un disque dur, notre téléphone et de plus en plus dans des serveurs auprès de fournisseurs externes (cloud, etc.).

Mais que deviennent ces données une fois que nous disparaissons ? Que devient notre profil Facebook / Instagram / Tik Tok (ou autre), mais aussi les données de notre téléphone une fois que nous sommes « partis » ? Cela constitue une problématique de plus en plus récurrente à laquelle les notaires doivent répondre et accompagner les familles lors du règlement des successions. Dans cet article, nous tenterons de comprendre les raisons pour lesquelles il est important de bien gérer le devenir des données personnelles des défunts, mais aussi la procédure à mener et les difficultés qui peuvent être rencontrées.

 

UN HISTORIQUE DE LA RÉGLEMENTATION

En France, tout commence avec la première loi Informatique et Libertés du 6 janvier 1978. À cette époque, cette loi a été mise en place concomitamment à la création de grandes bases de données administratives. Est instaurée à l’époque pour garantir les droits des citoyens une autorité administrative indépendante, la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL). Par la suite, en 1995, sera adoptée une directive[1] au niveau européen « relative à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données ». Il est question d’uniformiser la protection des données personnelles dans les différents États membres. 

Cette directive généralise le droit de regard sur les données et envisage la possibilité pour les individus de solliciter leur effacement. Cette directive ne sera transposée complètement que très tardivement en France, puisque cette transposition dans notre ordre juridique n’interviendra qu’en 2004 (via la modification de la loi de 1978). La multiplication des sources de données, leur densification, le fait que celles-ci deviennent de plus en plus personnelles, et leur utilisation par des acteurs privés à des fins commerciales a conduit à d’autres ajustements réglementaires.

 

DROIT À L’OUBLI

Le « droit à l’oubli numérique » est arrivé plus tard, en 2014[2], et par suite d’une condamnation par la Cour de justice de l’Union européenne du géant états-unien de l’Internet, Google. Ce droit recouvre la possibilité pour la personne d’être déréférencée d’Internet, en cas de motif légitime.

Ce droit à l’oubli fait l’objet d’une inscription officielle au niveau européen, dans le Règlement général de protection des données (plus connu sous son acronyme RGPD) (article 17), applicable en France dès l’année 2018. Par suite de ce règlement, la loi Informatique et Libertés a fait l’objet d’une actualisation. Y figure à l’article 51 un droit à l’effacement des données. 

Concrètement, ces évolutions ont permis d’aboutir à différents droits et avancées tangibles pour les utilisateurs, notamment celui de demander à effacer ses données personnelles et à être déréférencé. La loi pour une République numérique en 2016 est venue parfaire le dispositif en permettant à toute personne de désigner un tiers de confiance numérique certifié, chargé de mettre en œuvre les directives prises par une personne de son vivant quant au sort de ses données personnelles. Le 117e Congrès des notaires s’est intéressé à la question et a effectué des propositions pour ajuster et adapter ledit article aux situations concrètes par rapport aux problématiques rencontrées par la pratique notariale. Le droit à l’oubli numérique a donc fait sa place au sein de l’espace juridique européen et français.

 

ANTICIPER LA GESTION DE SES DONNÉES PERSONNELLES APRÈS SA MORT

Pour autant, la plupart des personnes envisagent encore à peine l’organisation de son « après » pour ce qui touche à l’environnement numérique. Cette question, qui hier pouvait paraître anecdotique, est en réalité une question amenée à une large généralisation à l’avenir. Si l’existence de comptes sur les réseaux sociaux n’était qu’à la marge, aujourd’hui, nous sommes de plus en plus à disposer de comptes sur les réseaux sociaux, voire de plusieurs…

La mort numérique génère finalement deux grands axes de réflexions : le sort des données personnelles après le décès et le sort des correspondances privées sur les réseaux sociaux et dans les téléphones. La réglementation actuelle, nous l’avons vu, offre les outils juridiques aux héritiers pour solliciter l’effacement numérique du défunt, si aucun tiers de confiance numérique n’a été désigné par celui-ci de son vivant.

 

L’INTÉRÊT DU TESTAMENT

La difficulté est qu’il peut ne pas y avoir d’unanimité sur le sort de ces données parmi la communauté des successibles, si le défunt n’a pas laissé d’instructions quant à sa volonté. C’est ce à quoi les notaires sont confrontés sur le terrain. Les questions sont très concrètes. Certains peuvent souhaiter créer un compte posthume sur les réseaux, pour permettre une forme de recueillement numérique. D’autres au contraire, un effacement total des données. D’autres encore ne se posent pas cette question. Ou tout simplement, procéder à cet effacement, si on n’y est pas contraint, constitue un acte trop difficile à effectuer. 

Certains peuvent voir le fait de consulter les correspondances passées comme un moyen de prolonger le lien avec le défunt. Cette curiosité post mortem n’est en rien mal pensée, pour autant, souhaite-t-on vraiment que ses proches puissent tout examiner de ces pans de vie dont on n’a pas forcément souhaité parler de son vivant ? Il s’agit là d’une réflexion à mener de son vivant. Le maître outil est le testament, pour laisser les directives en ce qui concerne son devenir numérique.

Ainsi, il est possible de formuler dans un testament, préparé à l’aide d’un notaire, ses volontés sur la gestion de cet « après », et de désigner la personne qui sera chargée de mettre en œuvre ces volontés. 

 

[1] Directive 95/46/CE du Parlement européen et du Conseil du 24 octobre 1995 relative à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données.

[2] Arrêt Google Spain c/ AEPD et Costeja Gonzales du 13 mai 2014.

Composition de la Chambre des Notaires de la Gironde pour l’exercice 2024-2025 :

 

Présidente

Me Delphine DETRIEUX, notaire à La Réole

Vice-président

Me Sébastien ARTAUD, notaire à Bordeaux

Premier Syndic

Me Karine CRAIGHERO, notaire à Parempuyre

Syndic

Me Mathieu CASSOU, notaire à Blaye

Syndic

Me Thomas BUGEAUD, notaire à Blanquefort

Syndic

Me Jean-Baptiste de GIACOMONI, notaire à Cenon

Secrétaire

Me Pierre-Antoine MONTEL, notaire à Créon

Secrétaire adjoint

Me Philippe METIVIER, notaire à Arcachon

Trésorier

Me Johann BENASSAYA-JOLIS, notaire à Pauillac

Trésorier adjoint

Me Sébastien AYET, notaire à Bordeaux

Rapporteur

Me Julie GOUVERNEUR, notaire à Bordeaux

 

Membres

Me Mathilde JONVILLE, notaire à Carcans

Me Françoise PALAZO-VIGNAU, notaire à Villenave d’Ornon

Me Anne-Cécile PERROMAT, notaire à Bordeaux

Me Sabrina LANDREAU-BALLADE, notaire à Le Bouscat

Me Estelle FORNAGUERA, notaire à Mérignac

Me Kévin GALINDO, notaire à Andernos les Bains

Me Marie-Pierre BECUWE, notaire à Génissac

Me Anne JONOUX, notaire à Bordeaux

Me Pierre REUTIN, notaire à Bordeaux

Me Bastien NORMAND, notaire à Bordeaux

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre au monde rural du mois d’octobre.  

Pour retrouver la lettre : cliquez ici. 

Édito – Rassure-toit ! 

Entre hausse des taux d’intérêt, flambée du prix de l’énergie, augmentation des prix à la consommation, les raisons de se lancer dans un projet d’acquisition immobilière peinaient à se dessiner… Est venue s’ajouter une certaine atomisation de la parole politique qui n’incitait pas à passer à l’action ! 

Cependant, depuis cet été, les raisons de retrouver de l’espoir viennent s’additionner et reposent sur de bons fondamentaux. 

Premier motif d’être optimiste, les taux d’intérêt des crédits immobiliers reculent régulièrement pour se situer à 3,54 % en moyenne en septembre selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Un mouvement baissier qui résulte des révisions successives du taux directeur de la BCE (Banque centrale européenne), la dernière datant du 16 octobre avec -0,25 point de pourcentage, passant de 3,50 à 3,25 %.

Deuxième occasion d’avoir de l’espoir, le retour annoncé par le Premier ministre, Michel BARNIER, du PTZ (prêt à taux zéro) sur tout le territoire pour les primo-accédants. Les porteurs de projets de maisons individuelles vont en bénéficier directement pour faire construire sur le secteur géographique qui les intéresse. 

Troisième argument pour voir l’avenir plus sereinement, le recul de l’inflation que nous attendions tant ! Une accélération du mouvement vient d’être enregistrée par l’Insee. En effet, l’indice des prix à la consommation ne connaît qu’une hausse de 1,2 % en septembre, sur un an.

Nous voilà dans un climat propice à redonner la confiance ! Il incite à renouer avec les projets immobiliers, souvent mis en suspens en raison d’un contexte économique trop pesant…

Une décision d’investir qui ne doit pas tarder, car des hausses de prix de l’immobilier pointent déjà à l’horizon… En témoigne le dernier baromètre des prix LPI/IAD. Il enregistre une progression semestrielle de 4,2 % à fin août pour le marché des maisons, à l’échelle de la province.

S’agirait-il du point de bascule du marché immobilier qui indique que c’est désormais vraiment le moment d’acheter ? Probablement !

Dans cette perspective, une acquisition va d’autant mieux se dérouler qu’elle pourra être menée aux côtés de son notaire, en toute sécurité et sérénité. 

En Gironde, comme sur l’ensemble du territoire, les notaires vous accompagnent pour rechercher un produit et signer un compromis, répondant à vos envies et vous offrant un nouveau projet de vie !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde

 

Parole de notaire – Nouvelle procédure de divorce par consentement mutuel 

Avec pour but de désengorger les tribunaux et d’accélérer les procédures de divorce ne présentant aucune difficulté d’ordre personnel, les époux qui souhaitent divorcer par consentement mutuel peuvent le faire rapidement – en quelques semaines – sans avoir à passer au Tribunal. Mais le notaire y jouera un rôle primordial. 

L’article 229 du Code civil dispose que « Les époux peuvent consentir mutuellement à leur divorce par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposé au rang des minutes d’un notaire (…) ». Le fameux « divorce sans juge », entré en vigueur au fer janvier 2017, connaît depuis le départ un véritable succès. Souvent beaucoup moins lourde psychologiquement, cette procédure a la faveur de nombreux époux.

 

MAIS COMMENT CELA FONCTIONNE VÉRITABLEMENT ?

Les époux s’entendent sur le principe du divorce et le partage de leurs biens et s’adressent alors à un avocat afin de lui en faire part. Chaque époux devant obligatoirement être représenté par un avocat différent, l’avocat saisi peut recommander un de ses confrères. Ils s’adressent ensuite à un notaire, qui préparera alors un projet de liquidation (c’est-à-dire le calcul des montants revenant à chacun des époux et attribution des différents biens). Si les époux n’ont rien à partager ou pour le moins, aucun bien immobilier, le notaire n’interviendra pas forcément à ce stade. Sur la base de ce projet de liquidation, l’un des avocats rédigera ensuite la convention de divorce en elle-même, qui sera adressée en recommandé à chacun des époux. S’ouvre ensuite pour les futurs divorcés un délai de réflexion incompressible de 15 jours. Aucune convention ne pourra être signée pendant ce délai.

À l’expiration des 15 jours, idéalement (mais en pratique, l’organisation temporelle est parfois différente), les parties signent l’acte de liquidation établi par le notaire (s’il a été établi), puis la convention de divorce en elle-même, contresignée par leurs avocats. Le notaire fait un dernier acte pour déposer cette convention au rang de ses minutes. Le divorce est définitif à ce stade et non susceptible d’appel. S’il n’intervient pas nécessairement le même jour, cet acte doit être établi au plus tard dans un délai de 15 jours suivant la réception de la convention par l’avocat.

Le délai est donc très court.

 

POURQUOI L’ACTE CONTRESIGNÉ PAR LES AVOCATS DOIT-IL FAIRE L’OBJET D’UN 2ND ACTE REÇU PAR NOTAIRE ?

Car le notaire est un officier public ministériel as-sermenté. Les actes qu’il reçoit ont date certaine et sont revêtus de la force exécutoire. C’est-à-dire qu’ils s’appliquent comme s’appliquerait un jugement. Caractéristique que ne peut avoir une convention signée par un avocat.

La date du divorce correspond à la date de la signature de ce second acte (dépôt de la convention au rang des minutes du notaire). Et c’est à cette date que le divorce produit ses effets.

 

QUI PEUT BÉNÉFICIER DE CETTE PROCÉDURE ?

Tous les époux qui sont d’accord sur la répartition des biens, la prestation compensatoire, la pension alimentaire… Dès que les époux s’entendent sur les conséquences de leur divorce, ils peuvent divorcer « sans juge ». Seuls en sont exclus les majeurs faisant l’objet d’une mesure de protection.

 

EST-CE POSSIBLE MÊME EN PRÉSENCE D’ENFANTS MINEURS ?

Oui. Mais attention: le notaire n’est absolument pas habilité à trancher des difficultés liées à l’autorité parentale ou à la garde alternée. Si les époux ne parviennent pas à trouver un accord sur ce point, le divorce deviendra judiciaire.

Pour être précis, il faut distinguer quatre cas de figure : 

  • En présence d’enfant non commun au couple, il n’y a pas de difficulté;
  • En présence d’enfant commun, mineur non capable de discernement, là non plus pas de difficulté particulière;
  • En présence d’enfant commun mineur capable de discernement, s’il ne souhaite pas être entendu par le juge, pas de difficulté et la procédure pourra se poursuivre. L’attestation rédigée par l’enfant, indiquant qu’il a été informé de son droit à être entendu par le juge, mais n’a pas souhaité l’exercer, est une pièce obligatoire, qui devra être annexée à la convention;
  • En présence d’un mineur demandant à être entendu par le juge, la procédure bascule alors en judiciaire.

 

SI L’UN DES EPOUX EST DE NATIONALITÉ ÉTRANGÈRE OU VIT DANS UN AUTRE PAYS, LA CONVENTION RESTE-T-ELLE VALABLE ?

C’est malheureusement la faiblesse de cette procédure. Actuellement, ses effets au plan international sont encore incertains. Au sein de l’Union Européenne, la reconnaissance du divorce en lui-même ne pose pas de difficulté, mais la reconnaissance du contenu même de la convention (pension alimentaire, autorité parentale…) n’est pas garantie d’un pays à l’autre.

Pour les autres pays, c’est au cas par cas. Il va sans dire que si le pays d’origine ne reconnaît pas en soi la validité du divorce, la convention ne pourra pas produire ses effets et l’époux sera considéré dans son pays d’origine comme étant toujours marié. Il en va de même pour les dispositions prévues dans la convention. Un pays peut ne pas les reconnaître et un tribunal pourra refuser de les faire appliquer en cas de difficulté.

 

LE COÛT DE CETTE PROCÉDURE…

Exception faite de ceux bénéficiant de l’aide juridictionnelle, si les époux ont des biens immobiliers à partager, quel que soit le type de divorce – judiciaire ou non – la liquidation devra être établie par notaire.

Le coût de l’acte est proportionnel au montant de l’actif et les époux devront en outre s’acquitter d’un droit de partage de 1,1 % de la valeur nette de leur patrimoine, ainsi que de la taxe additionnelle due au service de la publicité foncière (0,1 % de la valeur des biens immobiliers). Le seul surcoût ici, par rapport à un divorce judiciaire, va porter sur le dernier acte, celui du dépôt de la convention au rang des minutes du notaire. Il s’élève à 49,44 € TTC.

Pour s’épargner des mois de procédure et d’attente, on peut se permettre d’affirmer que « ça vaut le coup ! ».

Me Aliénor RIVOAL – Notaire à Saint-Germain-du-Puch

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques du mois d’octobre.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

La pleine propriété d’un bien c’est le droit d’en jouir et d’en disposer de la manière la plus absolue. Elle se divise en deux :

  • L’usufruit qui permet d’utiliser un bien pour l’habiter (usus) ou en percevoir les fruits comme les loyers (fructus) mais sans pouvoir en disposer. L’usufruit est par nature temporaire et le plus souvent viager lorsqu’il s’éteint au décès de l’usufruitier ;
  • La nue-propriété qui est la disposition du bien sans la jouissance.

Lorsque ces deux prérogatives ne sont pas réunies dans une même main, on parle de démembrement de propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Habituellement, c’est un acte étroitement familial : les parents donnent la nue-propriété d’un bien immobilier aux enfants et se réservent l’usufruit leur vie durant. Au décès du deuxième donateur, cet usufruit s’éteint au profit des donataires qui récupèrent le bien en pleine propriété sans formalités ni taxation. 

 

POURQUOI FAIRE UNE DONATION EN DÉMEMBREMENT ?

C’est un moyen de donner sans se démunir. La donation de la nue-propriété permet de continuer de garder le contrôle et profiter de ses biens immobiliers tout en anticipant sa succession à moindre coût. À l’inverse, la donation d’un usufruit temporaire autorise la personne gratifiée à occuper le bien pour sa résidence principale ou secondaire ou encore à percevoir les loyers pendant une durée fixe ; le donateur conserve alors la nue-propriété du bien et récupère automatiquement l’usufruit à l’issue de la période convenue.

À noter que l’usufruitier et le nu-propriétaire demeurent intimement liés jusqu’à l’échéance du démembrement de propriété puisque le bien immobilier ne pourra pas être vendu sans l’accord de l’autre et qu’il n’existe pas d’indivision de sorte qu’aucune action en partage ne peut être intentée.

 

QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX ET COMMENT SONT ÉVALUÉS LES BIENS IMMOBILIERS DÉMEMBRÉS ?

Les donations en démembrement sont soumises au régime fiscal des droits de mutation à titre gratuit qui prévoit un abattement de 100 000 euros par parent, par enfant tous les 15 ans. Cet abattement est réduit à 31 865 euros par petit-enfant. En donnant de son vivant à ses descendants la nue-propriété (ou l’usufruit), les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais uniquement sur la seule valeur de la nue-propriété donnée (ou l’usufruit).

Autre avantage : le fisc admet que le donateur paie les droits et frais d’acte de la donation sans que ces derniers soient considérés comme une donation supplémentaire. Lors d’une donation, les valeurs respectives de l’usufruit viager et de la nue-propriété sont fonction de l’âge de l’usufruitier conformément à un barème fiscal ; la valeur de la nue-propriété augmente en même temps que l’âge de l’usufruitier. Enfin, l’usufruit fixe est estimé à 23 % de la valeur en pleine propriété du bien par période de 10 ans.

 

COMMENT PRÉSERVER LES INTÉRÊTS DU DONATEUR ?

Il est possible d’assortir une donation de diverses charges : l’obligation pour le donataire de loger, nourrir, s’occuper des obsèques du donateur… Par précaution, il est commun de stipuler dans l’acte une interdiction d’aliéner et d’hypothéquer ainsi qu’une clause de retour conventionnel des biens donnés soit pour le cas du prédécès du donataire seul, soit pour le cas du prédécès du donataire et de ses descendants. Étant ici précisé qu’il existe également un droit de retour légal qui permet de reprendre les biens transmis à un enfant si celui-ci meurt sans descendant. Ce droit est limité à une quote-part d’un quart de la succession pour chaque parent en vie.

 

QUI PAIERA L’ENTRETIEN ET LES IMPÔTS DU BIEN DÉMEMBRÉ ?

Les réparations d’entretien courantes sont à la charge de l’usufruitier. Les grosses réparations sont légalement à la charge du nu-propriétaire mais il est possible de prévoir conventionnellement l’inverse dans l’acte notarié. Le nu-propriétaire n’est généralement pas redevable des impôts. L’éventuelle taxe d’habitation est due par l’usufruitier ou son locataire. La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier sauf convention contraire. Les revenus locatifs sont imposés au nom de l’usufruitier. L’impôt sur la fortune immobilière est en principe payé par l’usufruitier qui doit seul déclarer le bien immobilier pour sa valeur en pleine propriété.

 

PEUT-ON ANNULER UNE DONATION ?

En principe l’acte de donation est irrévocable. Ainsi le bien immobilier ne pourra pas être repris même en cas de difficultés financières. Toutefois des exceptions au principe d’irrévocabilité des donations entre vifs en cas d’ingratitude notamment sont prévues par la loi. Les conditions de ces actions en révocation sont cependant strictes et il revient au juge d’apprécier au cas par cas si elles sont réunies. 

 

QUEL EST LE RÔLE DU NOTAIRE ?

La donation d’un bien immobilier, acte solennel doit être rédigée en la forme notariée. Le notaire vous accompagne dans toutes les étapes de la donation, vous formule ses conseils d’expert et s’assure que les dispositions sont conformes à la loi. Son intervention prévient les conflits et les problèmes de répartition entre les héritiers. Le montant des émoluments du notaire est fixé par l’État en fonction du type de donation. Le taux est dégressif et proportionnel à la valeur du bien. N’hésitez pas à demander un état de frais et conseil à votre notaire avant toute démarche.

LA CHAMBRE DES NOTAIRES MET EN LUMIÈRE LES ENJEUX CLIMATIQUES ACTUELS

En écho à ces défis environnementaux, la Chambre des Notaires de la Gironde accompagne la diffusion du film le sable avec une campagne d’affichage percutante intitulée “NOTRE HÉRITAGE PREND L’EAU”, visant à sensibiliser le public aux conséquences des changements climatiques. Cette campagne est diffusée sur deux trams de la ligne C en direction du Parc des Expositions du mardi 24 septembre au mercredi 2 octobre.

À travers cette création visuelle forte, la Chambre souhaite marquer les esprits en mettant en avant des données chiffrées : d’ici 2100, le niveau de la mer pourrait s’élever de 60 cm*. Ce constat met en exergue l’importance de prendre des mesures pour préserver le littoral et d’anticiper les impacts sur les projets immobiliers dans les zones côtières.

*Centre de ressources pour l’adaptation au changement climatique

 

UN ENGAGEMENT FORT FACE À L’ÉROSION CÔTIÈRE

Me Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde, souligne l’importance d’un engagement fort de la profession notariale dans la prise en compte des défis écologiques : « L’urbanisme durable est l’une des grandes préoccupations de notre époque. Les notaires girondins ont à coeur d’accompagner les projets immobiliers en tenant compte des impacts environnementaux. Nos côtes reculent, et nous devons, en tant que professionnels du droit, contribuer à trouver des solutions durables pour protéger ce patrimoine naturel tout en accompagnant les projets de vie de nos concitoyens. »

Mardi dernier, Me Delphine Detrieux était l’invitée de la rédaction de La Grande Édition sur TV7 : 

 

De son côté, Me Philippe Laveix, notaire girondin, insiste dans un article récent sur la gravité de la situation : « Le recul du trait de côte n’est pas qu’une abstraction : c’est une réalité tangible pour nos territoires côtiers. Chaque année, environ 2,5 mètres de plage disparaissent, transformant profondément le paysage et l’avenir de ces zones. »

À l’occasion du 120e Congrès des Notaires qui se tient cette année à Bordeaux, la Chambre des Notaires de la Gironde a dévoilé une nouvelle campagne sur les défis environnementaux liés au recul du trait de côte. Un sujet crucial pour la région, dont les côtes subissent chaque année l’impact grandissant de l’érosion et de la montée des eaux. Ce film engagé, tourné sur une plage de Soulac, met en lumière l’implication des notaires girondins dans la lutte contre l’érosion côtière et leur engagement dans la préservation du patrimoine naturel face aux défis climatiques.

 

 

METTRE EN LUMIÈRE LES ENJEUX CLIMATIQUES ACTUELS

En écho à ces défis environnementaux, la Chambre des Notaires de la Gironde accompagne la diffusion de ce film avec une campagne d’affichage percutante intitulée “NOTRE HÉRITAGE PREND L’EAU”. Cette campagne est diffusée sur deux trams de la ligne C en direction du Parc des Expositions, du mardi 24 septembre au mercredi 2 octobre.

À travers cette campagne visuelle, la Chambre met en avant un chiffre alarmant : d’ici 2100, le niveau de la mer pourrait s’élever de 60 cm. Ce chiffre, issu des prévisions du Centre de ressources pour l’adaptation au changement climatique, souligne l’importance de prendre des mesures concrètes pour protéger les zones côtières et d’anticiper les impacts sur les projets immobiliers dans ces régions.

 

UN ENGAGEMENT FORT FACE À L’ÉROSION CÔTIÈRE

Dans ce contexte, Me Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde, rappelle l’importance d’un engagement fort de la profession notariale pour intégrer ces défis environnementaux dans leurs missions :

« L’urbanisme durable est l’une des grandes préoccupations de notre époque. Les notaires girondins ont à cœur d’accompagner les projets immobiliers en tenant compte des impacts environnementaux. Nos côtes reculent, et nous devons, en tant que professionnels du droit, contribuer à trouver des solutions durables pour protéger ce patrimoine naturel tout en accompagnant les projets de vie de nos concitoyens. »

Dans un article récent, Me Philippe Laveix, notaire girondin, met également l’accent sur la gravité de la situation : « Le recul du trait de côte n’est pas qu’une abstraction : c’est une réalité tangible pour nos territoires côtiers. Chaque année, environ 2,5 mètres de plage disparaissent, transformant profondément le paysage et l’avenir de ces zones. » (https://chambre-gironde.notaires.fr/2024/07/17/le-recul-du-trait-de-cote/)

 

UN REGARD TOURNÉ VERS L’AVENIR

À travers ce film et cette campagne d’affichage, la Chambre des Notaires de la Gironde cherche à sensibiliser le public à l’importance de l’anticipation dans les projets immobiliers en bord de mer, tout en tenant compte des impacts écologiques. Les notaires girondins réitèrent leur volonté d’accompagner familles, collectivités et entreprises dans leurs réflexions à long terme, en intégrant les enjeux environnementaux dans la gestion du patrimoine.

Face aux défis posés par l’érosion côtière, la Chambre des Notaires de la Gironde affirme son engagement à apporter une expertise responsable et adaptée aux enjeux de demain, combinant des solutions écologiques, législatives et économiques, pour préserver ce patrimoine naturel précieux.

Pour sa 120e édition, le congrès des notaires se tiendra à Bordeaux du 25 au 27 septembre. Voilà 14 ans que la ville n’avait pas accueilli cet événement qui devrait réunir 3 000 professionnels. Même si les inscriptions se clôturent officiellement le 12 septembre, « on peut s’inscrire jusqu’au dernier moment », comme le précise Delphine Detrieux, notaire à La Réole et présidente de la chambre des notaires de la Gironde.

1 500 exposants seront également présents sur le salon : « les prestataires directs et indirects, associations, prestataires informatiques, conseil supérieur du notariat, généalogistes, banque des territoires, institutionnels et cette année l’Ademe ». Le congrès accueillera également 200 confrères des délégations étrangères et environ 400 accompagnants. 

 

18 MOIS DE PRÉPARATION

Organisé chaque année par l’Association du Congrès des notaires de France (ACNF), l’événement a été préparé pendant 18 mois par une équipe d’une quinzaine de personnes, dont Philippe Laveix, notaire à Langon et commissaire local de ce 120e congrès. 

D’autres partenaires ont également participé tels que la CCI, le CIVB, BEAM, le club des hôteliers et bien sûr la Chambre des notaires qui a lancé une campagne de communication avec des vidéos qui seront diffusées en amont de l’événement et un affichage sur les trams pour annoncer le congrès.

 

GARDE DES SCEAUX

L’un des temps forts reste la séance solennelle d’ouverture, le jeudi 26, en présence des élus locaux : maire de la ville, président de la chambre régionale, « donc moi-même, sourit Delphine Detrieux, ainsi que Marie-Hélène Pero, notaire à Chevreuse et organisatrice de l’événement, qui va présenter les travaux avec son rapporteur général. Enfin, nous comptons sur la présence du garde des Sceaux qui est traditionnellement présent ! » (à l’heure où nous écrivons cet article son identité demeure incertaine ! NDLR).

Cette matinée se terminera avec le discours de Sophie Sabot-Barcet, la présidente générale du Conseil supérieur du notariat.

 

URBANISME DURABLE

Ce sera l’occasion de présenter le thème de cette édition « Vers un urbanisme durable, accompagner les projets face aux défis environnementaux ». Un thème qui prend tout son sens dans un département éprouvé par les feux de forêts, le recul du trait de côte et les aléas des changements climatiques. L’équipe organisatrice diffusera à l’ensemble des notaires un rapport sur l’état du droit positif préparé en amont.

« Cela permet d’identifier des lacunes ou en quoi les notaires peuvent faire des propositions pour modifier la loi », indique Maître Detrieux. « Des propositions sont faites par les rapporteurs puis votées par les notaires présents pour produire un livre blanc qui est porté par le conseil supérieur du notariat auprès des pouvoirs publics », explique Delphine Detrieux. « Nous allons chercher des améliorations en droit de l’urbanisme et droit de l’aménagement pour appréhender au mieux les enjeux environnementaux. » 

 

SOUTIEN AUX VITICULTEURS GIRONDINS

Bien sûr le congrès sera ponctué de moments de convivialité. « Le relationnel est très enrichissant, estime Delphine Detrieux, il y a les différents prestataires et les autres confrères venant de la France entière. »

Le mercredi soir, une soirée d’ouverture est organisée au Palais de la Bourse. Le deuxième soir, jeudi 26 septembre, c’est l’Unofi (Union notariale financière) qui invite traditionnellement, avec en sus un concert de Louise Attaque, et les prestataires reçoivent sur leur stand. Enfin, la soirée de clôture sera organisée par la Banque des territoires au H14. 

À noter que cette édition sera sous le signe du développement durable avec une réduction et tri des déchets. « Nous avons aussi fait le choix de ne servir que des vins de Bordeaux pour soutenir nos viticulteurs », indique Delphine Detrieux. 

 

RETOMBÉES ÉCONOMIQUES

« Le congrès va générer 10 000 nuitées et 9 000 repas seront servis par un traiteur sur le site, analyse la présidente de la Chambre, sans compter ceux qui iront dans les restaurants du centre-ville. Nous proposons aussi des excursions pour les accompagnants. » 

Enfin, le congrès se terminant un vendredi, un certain nombre de professionnels profiteront de l’arrière-saison en terre girondine pour passer le week-end. Les retombées économiques pour Bordeaux et sa région sont importantes et se chiffrent à plusieurs millions d’euros.

Bordeaux accueillera, du 25 au 27 septembre prochain, le 120ème Congrès des notaires de France. Outre des retombées économiques notables pour le territoire, cet événement majeur permettra à l’équipe du congrès de présenter le rapport, sur lequel il a planché durant 18 mois, autour de l’urbanisme durable.


L’aventure du congrès des notaires de France commence le 10 juin 1891 à Grenoble où se réunissaient alors 56 notaires pour signer son acte fondateur. Au début, les congressistes se contentent d’aborder des sujets liés à l’organisation de leur profession. C’est l’année 1951 qui constitue un tournant, lors duquel le congrès commence à aborder des sujets sociétaux. Depuis 1951, le Congrès des notaires de France se démarque des autres congrès professionnels et s’affranchit de tout corporatisme. Il s’agit dorénavant de nourrir une réflexion sur des sujets de société et relevant de l’intérêt général. Depuis, l’Association du Congrès des notaires de France (ACNF) accorde chaque année un satisfecit à l’un des thèmes qui lui sont soumis par des notaires reconnus par leurs pairs et mus par la conviction que le notariat doit être un acteur de la légistique.`

 

ACTEURS DE LA LÉGISTIQUE

Le promoteur du thème retenu est alors désigné président du congrès devant se tenir deux ans plus tard. Il doit constituer une équipe d’une quinzaine de personnes constituée d’un directoire (trésorier, commissaire local, communiquant), d’un rapporteur de synthèse (professeur des universités et conseil scientifique de l’équipe), d’un rapporteur général (notaire assurant la coordination des travaux intellectuels de l’équipe) et d’une équipe dite « intellectuelle » composée de notaires en exercice.

Cette équipe est répartie en trois ou quatre commissions et se voit confier la mission de produire un rapport sur l’état du droit positif. Ce travail d’environ 18 mois se conclut par la livraison d’un ouvrage diffusé à l’ensemble des notaires de France. Ces travaux de recherche, fortement imprégnés de la pratique professionnelle et nourris par de nombreuses auditions de personnalités politiques et de la société civile, conduisent immanquablement à mettre en exergue des lacunes, des imperfections, des fragilités du corpus législatif et réglementaire.

Chaque commission en charge de la rédaction du rapport élabore alors, sous l’autorité du rapporteur général, une série de propositions correctives qui sont présentées en séance plénière aux notaires participants au congrès. Ces propositions sont alors soumises au vote dans l’objectif d’en assurer ensuite la promotion et la défense devant les pouvoirs publics.

 

SUITE DES TRAVAUX

Des travaux des congrès, sont issus plusieurs réformes fondamentales pour notre société et formant une source d’évolution du droit. Le congrès est à l’origine de 128 textes législatifs ou réglementaires dont 100 lois, 15 décrets, 9 ordonnances, 2 DDOEF (Diverses dispositions d’ordre économique et financier), 1 arrêté, 1 contribution à un règlement du Parlement européen et du Conseil, et 1 instruction administrative. Ces textes sont venus modifier le droit de la famille, le droit immobilier, le droit commercial, la protection des entrepreneurs ou encore la transmission des entreprises.

À l’approche du 120° Congrès qui se tiendra cette année à Bordeaux, sous la présidence de Marie-Hélène Pero Augereau-Hue, les notaires de France travaillent sur un thème fondamental: « Vers un urbanisme durable, accompagner les projets face aux défis environnementaux ». Et si Bordeaux a été choisi, c’est aussi en raison des conséquences subies par sa région avec la sécheresse et les feux de forêts de l’été 2022, du recul du trait de côte et des changements climatiques.

En effet, le 120e congrès survient dans un contexte où l’urgence écologique se fait de plus en plus pressante, exacerbée par une crise environnementale qui s’aggrave. Reconnaissant la nécessité d’adapter le cadre légal actuel, le congrès promet de dévoiler des propositions innovantes pour encourager des projets urbains respectueux de l’environnement.

Les participants, experts en droit et spécialistes de l’urbanisme, s’engagent résolument en faveur d’un développement des projets immobiliers qui respecte les principes de durabilité. Partageant la conviction que le droit peut et doit jouer un rôle clé dans la transition écologique, ils reconnaissent également les limites des outils juridiques existants face à l’ampleur des enjeux actuels. Ainsi, ce congrès se veut un pivot pour la transformation nécessaire des pratiques juridiques, adaptant le droit à l’impératif écologique.

 

EN PARTENARIAT AVEC LES INSTITUTIONS LOCALES

Le format : le congrès se déroulera sur trois jours, les 25, 26 et 27 septembre au Palais de l’Atlantique de Bordeaux comprenant des séances plénières et des formations pouvant être suivies en présentiel ou en digital.

Ce sont en général pas moins de 4 000 notaires qui sont attendus lors de cet événement et quelque 1500 représentants des partenaires de la profession auxquels il faut ajouter des délégations étrangères de confrères, des étudiants et des accompagnants. Ce 120* Congrès des notaires de France à Bordeaux occupera plus de 2 750 mètres carrés de surface d’exposition consacrés aux 140 stands dédiés aux organisations proches du notariat, aux nombreuses associations caritatives atachées à la profession, et aux partenaires directement concernés par la thématique comme le CEREMA ou la Fondation du Patrimoine.

La préparation d’un tel événement demande 18 mois de travail avec les représentants des institutions locales comme la Chambre des notaires de la Gironde et le Conseil régional de la Cour d’Appel de Bordeaux, la mairie de Bordeaux, l’office de tourisme de la ville, la chambre de Commerce, le CIVB, BEAM, le club des hôteliers, et de nombreuses entreprises essentiellement locales pour assurer l’accueil, la technique, l’événemen-tiel, la communication, la logistique des déplacements…

Plus de 9 000 repas seront fournis, 10 000 nuitées réservées et une dizaine d’excursions à Bordeaux et sa région à près de 400 accompagnants seront proposées.

Autant dire que les retombées économiques pour la ville et sa région sont importantes et se chiffrent en plusieurs millions d’euros.

DÉMARCHE RSE

Par ailleurs, l’association Congrès des notaires de France s’efforce de mener ses actions en respectant les principes de responsabilité sociétale, sociale et environnementale et de s’entourer d’entreprises poursuivant autant que possible les mêmes objectifs.

Pour ce faire, le congrès s’engage à réduire les éditions papiers, à utiliser du papier recyclé, à réduire les surfaces de moquettes dans les zones publiques, à gérer le tri sélectif des matières consommées, à réutiliser les matériaux nécessaires à l’établissement de l’expo-sition, à penser des aménagements réutilisables et privilégier des matériaux certifiés, à limiter l’empreinte carbone des participants et de l’organisation.

Il n’y avait pas eu de congrès des notaires de France à Bordeaux depuis 14 ans, et c’est avec fierté que j’assure la fonction de commissaire local de cette 120e édition.

C’est pour moi l’engagement de servir la profession notariale, la ville de Bordeaux et ses environs, et de participer à cet échange entre le droit, sa pratique, l’environnement, l’espace, les femmes et les hommes qui l’occupent.

 

Édito – Du Bordeaux bio pour le congrès des notaires

Les notaires ne pouvaient trouver ville aussi appréciée et réputée que Bordeaux pour tenir leur congrès annuel du 25 au 27 septembre 2024!

Au menu de cette rencontre, de nombreux ateliers au cours desquels des notaires venus de toute la France vont en profiter pour nourrir la réflexion sur un sujet parfaitement dans l’air du temps. Le thème principal de ce rendez-vous annuel concerne en effet les défis environnementaux qui attendent les secteurs de l’urbanisme et de la construction.

Soucieux que chacun des participants apporte sa patte au cours des travaux, le congrès s’articule autour de plusieurs commissions. Tous les ingrédients seront ainsi réunis pour que le logement devienne plus résilient compte tenu du changement climatique et plus prévenant face à la montée des eaux océaniques. 

En effet, la transition écologique doit s’accompagner de mutations au plan juridique. Sans doute faut-il ouvrir la voie à un urbanisme durable s’associant parfaitement avec le droit de l’environnement… Comment faut-il assaisonner juridiquement les transactions impactées par des risques d’inondation, concernées par les phénomènes de retrait et gonflement des argiles, menacées par des feux de forêt… Autant d’aléas naturels et technologiques qui s’invitent dans la rédaction des compromis de vente. 

Naturellement, les notaires vont profiter de ce congrès pour clôturer leur réunion avec en guise de dessert quelques attentions à destination du législateur, dans la perspective de :

  • répondre aux enjeux environnementaux du changement de climat,
  • refondre l’urbanisme sur les bases du développement durable,
  • faire correspondre droit de l’urbanisme, droit de l’environnement et droit de la propriété.

Par conséquent, ils pourront se réjouir d’avoir concocté de belles propositions à soumettre aux députés prochainement… Des recettes d’autant plus savoureuses qu’elles auront été agrémentées de quelques gorgées du célèbre Bordeaux – naturellement bio – pour une parfaite harmonie avec leurs suggestions.

À très bientôt pour vous faire découvrir les recommandations des notaires du 120ème congrès, à Bordeaux !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde

 

Parole de notaire – Pourquoi constituer un usufruit successif ? 

Utilisé dans le cadre du démembrement de propriété, l’usufruit donne le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire. Il peut profiter à un ou plusieurs bénéficiaires à condition d’organiser sa succession dans le temps…

 

QU’EST-CE QUE L’USUFRUIT ?

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge pour lui d’en conserver la substance. Le nu-propriétaire, quant à lui, doit s’abstenir de nuire aux droits de l’usufruitier de quelque manière que ce soit. Les dispositions de l’article 617 du Code Civil énoncent que l’usufruit est un droit temporaire, qui s’éteint, notamment, au plus tard au jour du décès de l’usufruitier. Il peut donc être un droit temporaire ou un droit viager. Il s’agit d’un outil juridique et fiscal adapté à chaque cas d’espèce dans la mesure où la répartition des pouvoirs entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ne relève pas d’ordre public.

 

QUELLE DIFFÉRENCE POUR L’USUFRUIT SUCCESSIF ?

Utilisé à tort la plupart du temps, le terme « réversion d’usufruit » correspond à un droit qui s’éteint nécessairement par le décès. Par conséquent, il ne peut être « reversé » à un tiers lors du décès de son titulaire. Il s’agit en fait de la succession de plusieurs usufruits dans le temps.

Aussi, l’usufruit successif est appelé à s’ouvrir au décès du premier usufruitier si et seulement si le second usufruitier lui survit. C’est la volonté des parties qui prime. Seul le plein propriétaire ou le nu-propriétaire peut constituer un usufruit successif. 

 

CONSTITUTION DE L’USUFRUIT SUCCESSIF

Le propriétaire d’un immeuble peut céder sa nue-propriété en décidant d’en conserver l’usufruit sa vie durant. En outre, il donne sur le même immeuble un second usufruit. Ce dernier ne commençant qu’à la date où le premier usufruit prend fin. Il peut également être constitué par le nu-propriétaire qui recouvre la pleine propriété au décès de l’usufruitier.

Celui-ci ne peut en aucun cas constituer lui-même un nouvel usufruit car il n’a pas vocation à devenir plein propriétaire. L’acquisition en démembrement de propriété constitue un outil de transmission patrimoniale.

Dans ce cas, les parents acquièrent l’usufruit du bien et les enfants la nue-propriété. Le vendeur constitue alors deux usufruits successifs bénéficiant à chacun des époux afin que le second usufruit s’ouvre au profit du conjoint survivant lors du premier décès. Les enfants nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires automatiquement au décès du survivant des époux.

Cela assure aux parents la jouissance totale du bien jusqu’au dernier des décès. En conséquence, ce droit devra faire l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière afin que l’acte de disposition soit inscrit au fichier immobilier.

Lors du décès du premier usufruitier, il ne sera pas nécessaire d’exiger la publication d’une attestation notariée constatant l’effectivité de l’usufruit en second, qui sera transmis automatiquement à son titulaire.

 

QUELS EFFETS POUR L’USUFRUIT SUCCESSIF ?

Les usufruitiers de premier rang et second rang n’exercent pas de pouvoirs concurrents sur le bien puisqu’ils se succèdent, le décès de l’un ouvrant le droit d’usufruit de l’autre. Le second usufruit qui a été constitué est définitivement acquis à son bénéficiaire dès le jour de l’acte de vente, seul son exercice se trouve différé.

L’usufruitier en premier rang ne doit donc pas modifier la substance du bien.

Mais quelle est la garantie pour l’usufruitier en second de retrouver un bien sans aucune dégradation le rendant impropre à sa destination ? En cas d’atteinte à l’intégrité de l’immeuble et en application de son droit de surveillance, on peut admettre que l’usufruitier en second puisse demander toute sanction de l’usufruitier en premier, pouvant aller jusqu’à la déchéance.

 

QUELLE FISCALITÉ POUR L’USUFRUIT SUCCESSIF ?

L’administration fiscale ne s’est pas encore prononcée sur la constitution d’un usufruit successif à titre onéreux, mais il semble que les droits de mutation doivent nécessairement être acquittés.

La valeur de l’usufruit peut être déterminée en application du barème fiscal prévu à l’article 669 du Code général des impôts. Il peut aussi, en fonction de la volonté des parties à l’acte, être défini selon une évaluation économique. Il semble qu’il y ait lieu de transposer les règles visant toutes transactions portant sur des droits démembrés et d’asseoir les droits sur la valeur de l’usufruit successif déterminée.

En effet, s’il s’agit d’un bien commun aux époux, ils font expressément réserve à leur profit et également au survivant d’entre eux de l’usufruit.

Cela sans réduction possible lors du premier décès. Ainsi, chacun d’eux constitue au profit de l’autre, qui accepte, un usufruit successif qui s’exerce au décès du premier d’entre eux.

La détermination de l’assiette de la taxe de publicité foncière se fait en fonction de l’âge de l’époux dont l’usufruit a la plus forte valeur, soit en prenant en compte l’âge du plus jeune d’entre eux. Conformément aux dispositions de l’article 758-6 du Code civil, cette réversion d’usufruit s’impute sur ses droits dans la succession. 

 

DÉROULEMENT DE LA VENTE D’UN BIEN GREVÉ PAR UN USUFRUIT SECOND

La vente d’un bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier. Il continue à jouir de son usufruit s’il n’y a pas expressément renoncé. Si l’acte de disposition intervient sans la renonciation par l’usufruitier second à son droit, ce dernier peut être opposé à l’acquéreur.

Dans le cas où le nu-propriétaire voudrait aliéner son bien en pleine propriété, il faudrait faire intervenir à l’acte les usufruitiers successifs afin qu’ils renoncent individuellement à leur propre droit d’usufruit. Nul ne peut transmettre à autrui plus de droit qu’il n’en a lui-même.

Le propriétaire d’un bien grevé d’une charge, telle qu’un usufruit, ne peut le transmettre non grevé de cette charge. L’usufruit étant un droit réel, il confère alors à ce dernier un droit de suite : l’usufruitier a le pouvoir d’exercer son droit en quelque main qu’il passe. L’usufruitier, quant à lui, peut transmettre son droit à titre gratuit ou à titre onéreux mais le tiers acquerra l’usufruit avec le rang qui est le sien.

 

QUELLE EXTINCTION POUR L’USUFRUIT SUCCESSIF ?

S’agissant d’un droit actuel dont les effets sont reportés, l’usufruit successif peut s’éteindre dans les différents cas prévus par la loi, savoir :

  • par le décès de l’usufruitier:
  • par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé (s’il s’agit d’un usufruit successif temporaire);
  • par la consolidation;
  • par le non-usage trentenaire;
  • par la perte totale du bien sur lequel il porte ;
  • ou enfin par la renonciation de son titulaire.

Me Céline CASANAVE-CHEVRIER – Notaire à Arcachon

À l’occasion du 120ème congrès des notaires de France à Bordeaux du 25 au 27 septembre prochain, un sujet essentiel pour notre région sera abordé. La 1re commission de ce congrès professionnel, composée d’Éric Meiller, notaire à Saint-Chamond, Catherine Berthol, notaire à Strasbourg et Adeline Seguin, notaire à Dunkerque, se penchera sur celui du recul du trait de côte. 

Durant leurs travaux, et après de multiples recherches et auditions, dont celle de monsieur le maire de Lacanau, ces derniers ont fait un constat : les espaces maritimes français s’étendent sur plus de dix millions de kilomètres carrés. Les 20 000 kilomètres de côtes françaises (deuxième espace maritime mondial derrière les États-Unis) présentent une rare richesse paysagère et écologique. Mais en métropole, ce sont plus de 2 800 kilomètres de littoral qui sont artificialisés. Sur ceux-ci, la densité de population est 2,5 fois plus élevée que la moyenne hexagonale. Les formes multiples du littoral ont pour trait commun de muter de façon naturelle au gré du temps, des aléas climatiques et des facteurs humains, puisque les espaces maritimes et littoraux connaissent une forte attractivité et une forte pression de densification.

 

L’ÉVOLUTION GÉOGRAPHIQUE DU LITTORAL

Le trait de côte a toujours été en mouvement. L’euphorie des « Trente Glorieuses » a pu faire croire que l’Homme pouvait « stabiliser » la côte. Après guerre, les projets d’aménagement du littoral se sont alors multipliés. Toutefois, près d’un quart des côtes françaises serait touché par le phénomène d’érosion des côtes. Confronté au besoin de précision, le CEREMA a mené, en 2018, des travaux sur l’indicateur national de l’érosion côtière sous l’égide du ministère de l’Environnement. Il en résulte, que :

  • plus de 20 % du trait de côte est en recul ;
  • les côtes basses sableuses évoluent davantage que les autres types de côtes.

Tous les départements français sont concernés par le phénomène, mais de façon différente. La Gironde n’est bien sûr pas épargnée. Inexorable, la transformation du littoral conduit à s’interroger sur la pérennité des infrastructures littorales et côtières, qu’il s’agisse d’habitations principales ou secondaires, de commerces, d’industries et d’équipements divers.

 

COMMENT SE MATÉRIALISE LE RECUL DU TRAIT DE CÔTE

Il convient de distinguer, selon la nature du littoral :

  • dans les cas de côtes basses, le recul résulte d’un déficit chronique et généralisé du bilan sédimentaire ; phénomène connu depuis l’époque gallo-romaine, évalué à deux mètres par an en moyenne (largement au-delà lors d’épisodes de tempêtes) ;
  • dans les cas des côtes à falaises le phénomène est plus lent à s’opérer, mais il est brutal lorsqu’il se produit. Les influences du continent s’ajoutent ici à celles de la mer. Deux types de recul sont à distinguer. D’une part, un recul par effondrement d’un pan de falaise, dont le pied a été attaqué par les vagues. D’autre part, un recul par glissement, caractéristique des sols à nature argileuse, et pour lesquels les eaux continentales ont un impact non négligeable.

Le recul du trait de côte reste un phénomène naturel, résultant de l’action combinée des éléments sur le littoral. Le mécanisme peut toutefois être renforcé par les activités anthropiques (surfréquentation des cordons dunaires ; activités économiques conduisant à l’édification d’ouvrages côtiers et à l’extraction de matériaux…). Enfin, la tendance globale est au recul du rivage par montée des eaux. Le CEREMA considère que les zones les plus vulnérables sont les deltas (comme la Camargue), les zones estuariennes telles celles de la Gironde, et les zones de marais et lagunaires.

 

COMMENT RÉGLER LES DIFFICULTÉS INDUITES PAR LE RECUL DU TRAIT DE CÔTE

Faut-il protéger quoi qu’il en coûte et reconstruire à tout prix ? Ou bien faut-il changer notre façon d’envisager la propriété, et laisser la Nature reprendre ses droits ? 

La première stratégie imaginée est toujours celle de l’ouvrage défensif. Un exemple célèbre est la digue de la pointe du Cap-Ferret sur laquelle un propriétaire a réalisé d’importants investissements controversés pour lutter contre l’érosion marine, notamment l’édification d’une digue de plus de 450 mètres, financée sur ses fonds personnels, en 1986, afin de protéger sa propriété. En sens contraire, le recul peut être considéré comme une mesure économiquement moins coûteuse à long terme que le recours aux ouvrages de protection, et surtout plus respectueuse de l’environnement. Toutefois, cette dernière option n’est acceptée par la société que pour les terrains non urbanisés. Pour prévenir un risque de menace pour la sécurité publique, le maire peut intervenir au titre de son pouvoir de police administrative générale ou de son pouvoir de police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles, en vue par exemple d’ordonner l’évacuation d’un immeuble ou d’interdire son accès.

S’il appartient aux maires de prévenir les risques d’accident, une jurisprudence classique précise qu’il ne leur revient pas, de même qu’à l’État, d’effectuer des travaux visant à protéger les propriétés riveraines du domaine public maritime naturel. De tels travaux de défense incombent aux riverains.

Contrairement au risque de submersion marine, pour lequel des mesures d’indemnisation sont disponibles au titre du « fonds Barnier », aucune mesure n’existe pour le risque d’érosion, différence justifiée par le caractère prévisible du risque. 

 

LA RÉPONSE JURIDIQUE : LE DISPOSITIF TRAIT DE CÔTE

La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a posé un cadre juridique nouveau, mais sélectif. Sélectif, car il ne concerne que le recul du trait de côte (et non la submersion). Sur la base de cartographies du risque, les communes sont invitées à établir les règles adaptées à leurs territoires. La réforme est génératrice d’une lourde responsabilité pour les élus locaux. L’objet de la réforme est de connaître l’évolution du recul du trait de côte, présenter les outils juridiques nécessaires pour gérer les biens existants et vulnérables, encadrer les nouvelles constructions, permettre la recomposition spatiale. 

Afin de compléter cet arsenal, le législateur a permis au gouvernement de légiférer par voie d’ordonnance. Ceci afin de créer un nouveau régime de bail réel immobilier de longue durée, le « bail réel d’adaptation à l’érosion côtière » (BRAEC) ; de définir ou d’adapter les outils d’aménagement foncier et de maîtrise foncière nécessaires à l’adaptation des territoires concernés ; de prévoir et de définir des dérogations à la loi Littoral lorsqu’elles sont nécessaires à un projet de relocalisation ; de prévoir des mesures d’adaptation en outre-mer.

Il s’agit notamment de faciliter la maîtrise foncière des terrains directement exposés au phénomène, par les collectivités et les acteurs publics ou parapublics.

Un décret fixe la liste des communes dont l’action doit être adaptée aux phénomènes hydrosédimentaires entraînant l’érosion du littoral. La liste est établie sur la base du volontariat. Elle est révisée tous les neuf ans.

L’inclusion d’une commune dans le dispositif a des conséquences :

  • à titre obligatoire, les communes dont le territoire n’est pas couvert par un plan de prévention des risques littoraux prescrit ou approuvé sont tenues d’établir une carte locale d’exposition dudit territoire au recul du trait de côte ;
  • à titre optionnel, les communes dont le territoire est couvert par un plan de prévention des risques littoraux prescrit ou approuvé peuvent prévoir d’établir une carte locale de projection du recul du trait de côte. Si la carte n’est pas établie, les dispositions du PPRL continueront de s’appliquer, mais la commune ne pourra pas utiliser les nouveaux outils prévus par la loi Climat et Résilience.

La question du recul du trait de côte devient donc essentielle dans les éléments d’informations fournies par les notaires lors des transactions immobilières…

Mais pas que ! En effet, ce sujet imprègne de nombreux pans du droit et aura, inévitablement, un impact sur les questions d’évaluation immobilière et foncières dans le cadre des actes de droit de la famille, de valorisation des terres dans les actes agricoles, ou de responsabilité en droit des sociétés.

Portons la flamme authentique !

Notre département de la Gironde vient d’accueillir la flamme olympique le 23 mai dernier. Elle éclaire notre route dans bien des directions au regard des 3 valeurs de l’olympisme, qui conjuguent l’amitié, le respect et l’excellence.

Les notaires adhèrent parfaitement à cet état d’esprit car ils font preuve d’engagement quotidiennement aux côtés de leurs clients. Ils savent aussi jouer le rôle relayeur puisqu’ils se mobilisent en permanence pour porter leur flamme…

En tant que représentants de l’État, ils confèrent l’authenticité aux contrats qu’ils rédigent. Les fondamentaux de leurs écrits reposent en effet sur trois piliers :

  • une date certaine : l’acte authentique prouve son existence au travers de son jour d’enregistrement ;
  • la force probante : il fait foi de son contenu et ne peut être contesté que par décision judiciaire ;
  • la force exécutoire : il évite au créancier d’obtenir un jugement si ce dernier veut poursuivre un débiteur pour paiement de sa dette.

Ainsi, les notaires se trouvent dans les meilleures conditions pour que le caractère authentique de leurs actes se perpétue de façon flamboyante.

Dès leur prestation de serment devant la Cour d’appel, ils témoignent de leur engagement en prononçant : « je jure de loyalement remplir mes fonctions avec exactitude et probité et d’observer en tout les devoirs qu’elles m’imposent ».

Leurs rencontres avec le public sur le terrain patrimonial, familial, entrepreneurial… débouchent sur de beaux projets. Les usagers du droit peuvent envisager une union, une acquisition, une donation… en bénéficiant de ce label notarial incomparable. Ils signent de belles actions en évoluant aux couleurs de la flamme authentique !

Dans cette dynamique, les détenteurs d’actes peuvent passer le relais aux jeunes générations le moment venu afin de préparer l’avenir…

Le passage de la flamme dans le département ne risque pas de prendre fin, il va poursuivre son chemin grâce à l’action des notaires girondins.

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde

 

 

Situation locative d’un bien – mis en vente libre ou occupé ? 

La mise en vente d’un bien immobilier est une décision importante. Nombreux sont les propriétaires qui se questionnent sur l’opportunité de vendre leur bien libre, c’est-à-dire sans occupant, ou occupé, avec les locataires en place. Découvrons les options qui s’offrent à nous.

 

Est-il plus intéressant de vendre son bien libre ou occupé ?

La bonne décision dépend de la situation personnelle et financière du propriétaire. Il est primordial pour ce dernier d’analyser son projet et de définir ses objectifs. Il optera pour une vente occupée, avec les locataires en place, si :

  • Il souhaite attirer des particuliers investisseurs, qui recherchent un bien avec un locataire dans les lieux. Avantage, le rendement est immédiat grâce à la perception d’un revenu locatif dès la signature de l’acte de vente ;
  • Il ne peut pas assumer financièrement la vacance de son bien jusqu’à la signature de l’acte de vente, parce qu’il doit rembourser un emprunt ou qu’il perçoit ce revenu locatif pour vivre ;
  • Il a besoin de liquidités et qu’il ne peut pas attendre la fin du bail pour donner congé à ses locataires.

Le propriétaire opte pour une vente libre de toute occupation, sans les locataires, si :

  • Il souhaite toucher un plus grand public car les investisseurs ne seront plus les seuls acquéreurs ciblés, d’autres profils pourront être intéressés ;
  • Il veut éviter toute complication liée à ses occupants (mauvais payeurs, dégradation du bien, etc…) avant la vente ;
  • Il est capable d’assumer financièrement la vacance du bien pendant quelque temps car une fois l’appartement libéré, le propriétaire ne percevra pas de revenu locatif pendant toute la période de la mise en vente ;
  • Il ambitionne de vendre son bien au meilleur prix, car la valeur vénale d’un logement occupé se voit appliquer une décote de 10 à 15 %.

 

Quelles sont les formalités à respecter ?

Peu contraignante, la vente d’un bien occupé permet au locataire de rester dans les lieux sans disposer de droits particuliers sur la vente.
Le bail est transmis au nouveau propriétaire et se poursuit dans les mêmes conditions. Le nouveau propriétaire doit seulement se faire connaître auprès du locataire et lui adresser ses coordonnées bancaires pour le paiement du loyer et des charges.

Les comptes entre l’ancien et le nouveau propriétaire sont arrêtés le jour de la signature de l’acte de vente, sans l’intervention du locataire en place. Ces comptes sont définitifs.

Cependant, il peut être utile d’informer le locataire de son intention de vendre le bien. D’une part, cela permet de déterminer avec lui les horaires et modalités de visites par les futurs acquéreurs. D’autre part, il peut manifester sa volonté d’acheter le bien. Dans ce dernier cas, il est redevable du loyer jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Plus contraignante, la vente d’un bien libre se voit strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (article 15I).

Pour le propriétaire, le scénario le plus simple se déroule lorsque le locataire quitte le logement de lui-même. On parle alors de congé délivré par le locataire. Le bien peut être immédiatement mis en vente, avant même le déménagement de l’occupant. Il faut s’assurer que ce dernier ait effectivement quitté les lieux le jour de la signature de l’acte de vente. À cet effet, le notaire demande au propriétaire de lui remettre la dernière quittance de loyer et l’état des lieux de sortie.  

Les choses se compliquent lorsque le locataire ne manifeste pas sa volonté de quitter le bien mais que le propriétaire souhaite tout de même le vendre libre de toute occupation…

Premièrement, le propriétaire ne peut donner congé pour vendre à son locataire qu’au terme du bail en respectant un délai de préavis de six mois. Par exemple, si je suis propriétaire d’un bien dont le bail a pris effet le 1er janvier 2023, je devrai attendre le 30 juin 2025 pour vendre.

Deuxièmement, le propriétaire doit délivrer un congé pour vendre valant offre de vente. Cela signifie que le locataire dispose d’un droit de préemption sur le logement loué, lui permettant alors de l’acquérir aux conditions indiquées dans le congé.

Le congé pour vendre doit respecter un certain formalisme et doit notamment, à peine de nullité, « indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » (loi du 06.07.1989, art. 15 II), et reproduire les alinéas 1 à 5 de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire dispose alors de deux mois pour se positionner. En cas d’acceptation de cette offre de vente, le locataire dispose de deux mois pour signer l’acte définitif (ou quatre s’il indique avoir recours à un prêt). S’il ne se positionne pas dans les deux mois de l’offre de vente ou s’il ne réalise pas la vente dans les délais ci-avant indiqués, il se voit déchu de ses droits. Le propriétaire peut alors vendre son bien libre de toute occupation. Le congé pour vendre peut être notifié par voie d’huissier, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre avec décharge.

À ce stade, il s’avère très important de demander conseil et de solliciter les services de professionnels. À la moindre erreur constatée dans le congé délivré par le propriétaire, un nouveau congé devra être adressé au locataire. Ce qui retarde la vente du bien voire la compromet puisque les délais ci-avant devront de nouveau être respectés.  Il arrive fréquemment qu’après quelques semaines de mise en vente, le bien soit finalement vendu à un prix inférieur. Dans ce cas, il faut délivrer à l’ancien locataire, même s’il a quitté les lieux, un nouveau congé, dit « congé subsidiaire ». Cela consiste à lui proposer la vente du bien aux nouvelles conditions. Il bénéficie alors d’un mois pour se porter acquéreur ou y renoncer.

Le propriétaire doit également être vigilant à la situation personnelle et financière de son locataire. Notamment lorsque le bien est loué à une personne retraitée avec de faibles ressources.
Le propriétaire ne peut délivrer un congé sans proposer une solution de relogement aux mêmes conditions.

 

Qu’en est-il de la location en meublé ?

Lorsque le bien est loué avec les meubles, le bail se renouvelle tacitement pour une durée d’un an. Rien ne change par rapport à la location non meublée si ce n’est que :

  • Le propriétaire doit délivrer le congé pour vendre en respectant un préavis de trois mois avant le terme du bail ;
  • Le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption. À réception du congé, il peut se porter acquéreur mais il n’a pas la priorité dans l’hypothèse où le propriétaire vendeur a déjà trouvé un acheteur.

 

En conclusion, dois-je demander conseil à mon notaire ?

Oui, le notaire va fournir des conseils juridiques précieux en examinant la situation financière et légale du propriétaire, l’aidant ainsi à prendre une décision éclairée.

Consulter un notaire peut grandement faciliter le processus de mise en vente et garantir une transaction immobilière réussie.

Maître Charlotte FLORET, Notaire à Bordeaux

 

En juin, les notaires girondins ont continué à vous apporter leurs conseils au micro de l’émission « À votre service » sur France Bleu Gironde. 

 

Pour réécouter leurs interventions : 

 

Vous souhaitez participer à l’émission et poser vos questions ? Rendez-vous mercredi prochain entre 9h et 10h au 05.56.19.10.10 📞

Mercredi 26 juin, Me Pierre-Antoine Montel a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Le chef d’entreprise peut souvent être confronté à la problématique du handicap, que ce soit par la présence d’un salarié handicapé au sein de ses effectifs ou des conséquences liées à l’absence de travailleur handicapé, prévues par la législation. La dernière évolution législative est la loi du 18 décembre 2023 pour le plein-emploi, qui apporte des modifications visant, notamment, à faciliter l’accompagnement des personnes en situation de handicap et leur insertion sur le marché du travail.

 

LA NOTION DE HANDICAP AU TRAVAIL

L’article L.5213-1 du Code du Travail dispose que : « Est considérée comme travailleur handicapé toute personne dont les possibilités d’obtenir ou de conserver un emploi sont effectivement réduites par suite de l’altération d’une ou plusieurs fonctions physique, sensorielle, mentale ou psychique ».

Le handicap au travail se définit donc comme l’impossibilité pour une personne, du fait de ses problématiques de santé, de pouvoir réaliser l’ensemble des tâches qui lui sont confiées dans le cadre de son environnement de travail. Plus précisément, c’est l’adéquation résultant de l’interaction entre l’individu et son environnement de travail qui permet d’évaluer l’existence d’une situation de handicap au travail.

Les réponses administratives à ces situations médicales varient en fonction du degré d’inaptitude (aménagement de poste, mobilité pour raisons de santé ou reclassement professionnel). Dans les faits, elle se traduit par l’émission d’une restriction d’aptitude par le médecin du travail, qui vient constater cette inadéquation. 

 

LES ENTREPRISES SOUMISES À L’OBLIGATION D’EMPLOI DES PERSONNES HANDICAPÉES

Si l’entreprise du secteur privé comprend 20 salariés et plus, elle doit employer, conformément à l’article L5212-4 du Code du Travail, des personnes en situation de handicap dans une proportion de 6 % de l’effectif total (5 % à Mayotte). L’employeur doit déclarer chaque année le nombre d’emplois occupés par un travailleur handicapé pour justifier qu’il respecte son obligation d’emploi. Si l’employeur ne respecte pas son obligation d’emploi, il doit verser une contribution annuelle.

Toutefois, pour remplir son obligation légale, une entreprise dispose d’autres possibilités : soit en développant le maintien dans l’emploi de ses collaborateurs handicapés, soit en ayant recours au Secteur Protégé et Adapté (sous-traitance à des structures faisant travailler des personnes handicapées). Voir les articles L5212-6 à L5212-7-2 du Code du Travail pour le détail de l’ensemble des conditions. 

 

LES PERSONNES CONCERNÉES PAR L’OBLIGATION D’EMPLOI

Elles sont reprises dans l’article L5212-13 du Code du Travail et les personnes concernées doivent ainsi se trouver dans l’une des sept situations suivantes :

1/ être reconnu travailleur handicapé (RQTH) par la CDAPH (Commission des droits pour l’autonomie des personnes handicapées) ;

2/ être victime d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle entraînant une incapacité permanente d’au moins 10 % et percevoir une rente ;

3/ toucher une pension d’invalidité à condition que cette invalidité réduise les capacités de travail ou de gain d’au moins 2/3 ;

4/ bénéficier d’un emploi réservé ;

5/ être sapeur-pompier volontaire et percevoir une allocation ou une rente d’invalidité attribuée en raison d’un accident survenu ou d’une maladie contractée en service ;

6/ avoir la carte mobilité inclusion (CMI) mention invalidité ;

7/ toucher l’allocation aux adultes handicapés (AAH).

 

LA RECONNAISSANCE DE LA QUALITÉ DE TRAVAILLEUR HANDICAPÉ

Selon l’article R 146-25 du Code de l’Action sociale et des Familles, la demande de reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé (RQTH) se fait auprès de la Maison départementale des personnes handicapées. L’objet du présent article se limitera à la RQTH, sans distinction entre les notions d’incapacité et d’invalidité. La RQTH est attribuée pour une durée allant jusqu’à 10 ans. Elle est renouvelable. Toutefois, elle peut être attribuée à vie si le handicap ne peut pas évoluer favorablement.

 

LE MAINTIEN DANS L’EMPLOI

Juridiquement, le maintien dans l’emploi est défini par l’article L5213-6 du Code du Travail de la manière suivante : « Afin de garantir le respect du principe d’égalité de traitement à l’égard des travailleurs handicapés, l’employeur prend, en fonction des besoins dans une situation concrète, les mesures appropriées pour permettre aux travailleurs […] d’accéder à un emploi ou de conserver un emploi correspondant à leur qualification, de l’exercer ou d’y progresser ou pour qu’une formation adaptée à leurs besoins leur soit dispensée. […] L’employeur […] s’assure également que le poste de travail des personnes handicapées est accessible en télétravail. […] Ces mesures sont prises sous réserve que les charges consécutives à leur mise en œuvre ne soient pas disproportionnées, compte tenu de l’aide prévue à l’article L. 5213-10 qui peut compenser en tout ou partie les dépenses supportées à ce titre par l’employeur. Le refus de prendre des mesures au sens du premier alinéa peut être constitutif d’une discrimination au sens de l’article L. 1133-3 ». Cette notion est donc intimement liée au principe de compensation et d’aménagement raisonnable du poste de travail.

 

LA SITUATION AU REGARD DE L’EMPLOYEUR

Le maintien dans l’emploi des personnes handicapées représente un vrai défi pour l’entreprise. Malgré les avancées législatives et des mentalités, la présence de salariés handicapés peut poser à l’employeur des questions inédites, le contraignant à induire des modifications dans l’organisation de son entreprise. C’est une difficulté réelle car il faut s’adapter à la situation particulière de ces salariés. Cette nécessité d’adaptation de l’entreprise suggère de repenser l’organisation du travail de façon générale.

Ainsi, l’AGEFIPH, notamment, propose un ensemble de services et d’aides financières aux entreprises de droit privé (quel que soit leur effectif), ainsi qu’aux personnes en situation de handicap orientées vers le milieu ordinaire de travail par la CDAPH : aides à l’embauche en contrat d’apprentissage ou de professionnalisation, aide à l’aménagement du poste de travail, etc. https://www.agefiph.fr/

 

LA SITUATION AU REGARD DU SALARIÉ

Le salarié en situation de handicap a intérêt à demander rapidement la RQTH. Cependant, les délais de réponse et d’obtention d’une RQTH sont généralement longs (5 à 10 mois). Si le salarié en situation de handicap doit être considéré comme tous les autres salariés, il peut cependant bénéficier de certains avantages, outre ce qui précède, notamment en ce qui concerne l’aménagement du poste.

Son salaire ne peut pas être inférieur aux dispositions légales, à la convention ou à l’accord collectif de travail. Aucun abattement de salaire ou prime ne peut être fait en raison du handicap. Il n’y a pas de protection particulière en matière de licenciement. Toutefois, l’article L. 1132-1 du Code du Travail prévoit qu’aucun salarié ne peut être sanctionné, licencié ou faire l’objet d’une mesure discriminatoire, directe ou indirecte, en raison de son état de santé ou de son handicap, sauf déclaration d’inaptitude établie par le médecin du travail et impossibilité de reclassement motivée par l’employeur.

En cas de licenciement, la durée du préavis légal est doublée pour les bénéficiaires de l’obligation d’emploi des travailleurs handicapées, mais ne peut aller au-delà de 3 mois. Lorsque les règlements de travail, les conventions ou accords collectifs de travail ou, à défaut, les usages prévoient déjà un préavis d’une durée au moins égale à 3 mois, cette mesure ne s’applique pas.

Tout acte ou mesure prise à l’encontre d’un salarié en méconnaissance du principe de non-discrimination est nul, conformément à l’article L. 1132-4 du Code du Travail, notamment en raison de son handicap.

Depuis le 1er janvier 2020, si le salarié en situation de handicap a fait connaître sa situation à son employeur, il n’a, normalement, aucune démarche à effectuer. En outre, si l’employeur n’est pas averti du statut de travailleur handicapé, il est possible de le déclarer sur son espace personnel du site https://www.moncomp- teformation.gouv.fr. Le salarié en situation de handicap peut se faire aider, au sein de son agence France Travail (ex-Pôle emploi).

Les travailleurs handicapés peuvent également, sous certaines conditions, prendre une retraite anticipée ou bénéficier d’une majoration de leur retraite. Les conditions étant assez complexes, les personnes concernées doivent se renseigner auprès de leur caisse de retraite.

Mercredi 19 juin, Me Thomas Bugeaud a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.