Les politiques d’urbanisation des villes et des campagnes évoluent, au gré des décisions politiques et de l’inclination, des gouvernements, à accepter, au sein de leurs politiques, la nécessaire prise en compte d’un aménagement durable. 

Le temps des villes nouvelles est révolu et semble aujourd’hui en contradiction avec les besoins de la société, non en termes de logements, lesquels sont toujours aussi nécessaires qu’il y a cinquante ans, mais en termes d’utilisation et de consommation du foncier.

 

DES RISQUES ACCRUS 

En effet, la population n’a jamais été aussi nombreuse sur notre territoire, et le nombre de logements disponible n’a jamais été aussi faible en comparaison du nombre d’habitants. Mais les modèles de construction massifs connus ces dernières décennies ne répondent plus aux besoins essentiels de notre société : vivre dans un cadre harmonieux, calme, apaisé, sûr, tempéré par une végétation absorbant nos excès et adapté à une vie collective. 

L’urbanisation à outrance a également modifié les risques auxquels sont confrontés les propriétaires : les inondations, crues, et coulées de boues, exacerbées par l’imperméabilisation des sols et la bétonisation des espaces naturels, les feux de forêts liés à la proximité toujours plus importante de la ville ou de lieux de loisirs d’espaces à protéger, les constructions tous azimuts sur des terres inadaptées composées d’argiles, situées en dessous du niveau de la mer, ou dans des secteurs où l’eau est insuffisante pour desservir les lieux que l’on y crée.

 

LA SOBRIÉTÉ FONCIÈRE

Depuis les années 2000 a néanmoins commencé à poindre l’exigence de sobriété foncière.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fondé la politique du zéro artificialisation nette. Ainsi, à terme, la réalisation des projets supposera de ne plus artificialiser les sols sans compenser, c’est-à-dire sans apporter une mesure de renaturation équivalente à l’impact qu’aura eu le projet.

Deux lois ont été adoptées les 22 août 2021 et 20 juillet 2023, témoignant des enjeux politiques. Deux décrets sont parus le 29 avril 2022 puis trois le 27 novembre 2023, illustrant les difficultés techniques d’application.

 

OBJECTIF 2050

La France s’est ainsi fixé l’objectif d’atteindre le « zéro artificialisation nette des sols » en 2050, avec un objectif intermédiaire de réduction de moitié de la consommation d’espace naturel, agricole, et forestier (ENAF) d’ici à 2031, soit 125 000 hectares à préserver pour la décennie 2020-2030. 

La trajectoire de réduction de l’artificialisation est à décliner dans les documents de planification et d’urbanisme : les schémas régionaux doivent intégrer et territorialiser cet objectif avant le 22 novembre 2024, et les schémas de cohérence territoriale (SCoT) et PLU ou cartes communales doivent être mis en compatibilité avant le 22 février 2027 et le 22 février 2028 respectivement. À défaut, l’ouverture à l’urbanisation est exclue ! 

La déclinaison territoriale garantit une surface minimale de construction d’un hectare pour chaque commune et la prise en compte mutualisée des grands projets. Les PLU constituent l’échelon opérationnel du dispositif : les objectifs chiffrés de l’artificialisation figureront dans le projet d’aménagement et de développement durables (PADD), puis seront déclinés dans le règlement du PLU, c’est-à-dire dans les règles opposables.

 

UNE OBLIGATION DE RÉSULTAT

Jusqu’en 2050, le ZAN ne s’applique qu’aux seuls projets commerciaux. Pour les autres projets, les pouvoirs publics poursuivent une politique ambitieuse de réduction de l’artificialisation à travers les documents d’urbanisme qui restent maîtres de la constructibilité d’un terrain. Les objectifs de réduction de l’artificialisation sont inopposables aux demandes d’autorisation. Par conséquent, aucune compensation ne peut être exigée ou offerte par un porteur de projet.

La loi Climat et résilience a substitué une obligation de résultat à ce qui était jusqu’alors une obligation de moyens. Sans conteste, une révolution de l’acte d’aménager et de construire est en marche.

 

D’AUTRES DÉFIS ÉCONOMIQUES

Mais au-delà du ZAN, la France fait face à d’autres défis économiques et environnementaux tout aussi majeurs : la construction de logements, la réindustrialisation et la production d’énergie décarbonée. Face à ces impératifs, le ZAN doit trouver dans son application la souplesse qui permette à notre pays de retrouver indépendances industrielle et énergétique.

Le ZAN doit donc tenir compte de la diversité des territoires et des projets. Appliquer uniformément cet objectif à une commune rurale, à une ville de grande couronne parisienne ou à une station balnéaire serait un non-sens.

Conscient de la nécessité de trouver un équilibre entre les défis français, le législateur a modulé l’objectif du ZAN en fonction des territoires et des projets. 

La réussite du ZAN nécessite que les objectifs soient modulés en fonction des territoires et des projets : divers mécanismes et aménagements y participent. Il est cependant essentiel que soit instituée une méthode complémentaire de répartition placée entre les mains des communes et des établissements publics de coopération intercommunale : une telle méthode leur permettra d’ajuster a posteriori leurs droits à artificialiser au plus près de leurs besoins. 

Mercredi 5 juin, Me Victor Marin a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

En mai, les notaires girondins ont continué à vous apporter leurs conseils au micro de l’émission « À votre service » sur France Bleu Gironde. 

 

Pour réécouter leurs interventions : 

 

Vous souhaitez participer à l’émission et poser vos questions ? Rendez-vous mercredi prochain entre 9h et 10h au 05.56.19.10.10 📞

Mercredi 29 mai, Me Agathe Coquema a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

 

La Gironde est une terre agricole, à l’identité rurale forte qui fait sa fierté. Des vignobles à la renommée internationale, aux huîtres du Bassin en passant par l’Agneau de Pauillac, ou encore les Asperges du Blayais, jusqu’au bœuf de Bazas : la filière agricole irrigue les paysages girondins et reste une constante fondamentale du patrimoine.

Cependant, depuis plusieurs années, ce secteur connaît des difficultés et se trouve en danger.

Les notaires girondins prennent la parole suite à cette actualité compliquée avec une campagne imaginée par leur agence Le Vestiaire, mettant à l’honneur les travailleurs de la terre.
Au cœur d’une exploitation, nous découvrons une agricultrice en train de rassembler son troupeau de vaches. Chacune a droit à son nom. Accompagner et épauler les agriculteurs dans la gestion de leurs entreprises, fait partie du savoir-faire des notaires. Une exploitation agricole est une grande famille. Les notaires girondins accompagnent les agriculteurs de génération en génération.

La campagne, aux tonalités décalées et humoristiques, est disponible sur l’ensemble des réseaux de la Chambre des Notaires de la Gironde depuis le 29 mai et sera diffusée en digital ads durant plusieurs mois.

 

Film réalisé avec le soutien de la Banque des Territoires.

 

Mercredi 22 mai, Me Kevin Galindo a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Mercredi 15 mai, Me Dino Raza a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Il existe deux régimes applicables au pacte civil de solidarité : la séparation de biens et l’indivision. Les partenaires doivent choisir le régime auquel ils souhaitent se soumettre lors de la signature du PACS. 

Le pacte civil de solidarité (PACS) est un contrat conclu entre deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. Institué par la loi n° 99-944 du 15 novembre 1999, il a été amélioré par la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, laquelle était principalement consacrée au droit des successions et des libéralités. En 2016, plus de 191 500 pactes ont été conclus dont 96 % entre un homme et une femme, 17 % ont été conclus chez un notaire et plus de 84 700 pactes ont été dissous. Le PACS permet notamment aux signataires d’organiser la gestion de leur patrimoine. Il existe deux régimes applicables au PACS : la séparation de biens et l’indivision. Les partenaires doivent choisir le régime auquel ils souhaitent se soumettre lors de la signature du PACS. Par défaut, la séparation de biens s’applique et ce depuis la réforme mise en place par la loi du 23 juin 2006.

Avant cette loi, les partenaires étaient censés être propriétaires indivis des biens acquis, même par un seul d’entre eux, après la conclusion du pacte, sauf déclaration contraire dans l’acte d’acquisition. Ce régime s’applique encore aux partenaires ayant signé un pacte avant la loi du 23 juin 2006 et ne l’ayant pas modifié. Désormais, les partenaires peuvent choisir le régime de leurs biens.

 

LE RÉGIME DE LA SÉPARATION DE BIENS

À défaut de stipulations contraires, les partenaires sont considérés comme séparés de biens. Le régime de la séparation de biens est aujourd’hui le régime légal du PACS. La situation patrimoniale des partenaires, sur le plan actif et passif, est la même que celle des époux qui sont mariés sous le régime de la séparation de biens par contrat de mariage.

Chacun des partenaires conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels (C. civ., art. 515-5, al. 1). Par exemple, un partenaire séparé de biens pourra acquérir et devenir seul propriétaire d’un bien immobilier. Les partenaires peuvent néanmoins, comme les époux séparés de biens, acquérir ensemble des biens indivisément entre eux. Chacun des partenaires peut prouver, par tous les moyens, qu’il a la propriété exclusive d’un bien. En ce qui concerne les meubles corporels et notamment le mobilier, cette preuve de propriété peut être difficile à apporter. À défaut de preuve (ex. : facture), les biens sont réputés appartenir indivisément aux deux partenaires, pour moitié chacun.

 

CONSERVER LA PROPRIÉTÉ DE SES BIENS

Le gros avantage du régime de la séparation de biens est que chacun des partenaires conserve la propriété de ses biens et par conséquent en a l’administration, la jouissance et la libre disposition. Il peut signer seul tous les actes qui lui sont nécessaires (ex. : location, aliénation à titre onéreux ou à titre gratuit, emprunt) sans avoir à demander l’accord de son partenaire. Le partenaire qui détient individuellement un bien meuble est réputé, à l’égard des tiers de bonne foi, avoir le pouvoir de faire seul sur ce bien tout acte d’administration, de jouissance ou de disposition (C. civ., art. 515-5, 3e al.).

L’autre avantage indéniable de ce régime est que, tout comme les biens, les dettes restent personnelles à chacun des partenaires, qu’elles soient contractées avant ou après la signature du pacte. Cependant, conformément aux dispositions de l’article 515-4 deuxième alinéa du Code civil, les partenaires sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante (ex. : loyer de l’habitation principale). Dans ce cas, les deux partenaires peuvent être poursuivis par le créancier afin qu’il obtienne remboursement de sa créance. Toutefois, cette solidarité n’a pas lieu pour les dépenses manifestement excessives eu égard au train de vie des partenaires.

 

LE RÉGIME DE L’INDIVISION

Les partenaires ont également la possibilité de choisir le régime de l’indivision pour leur PACS. Ce régime les place dans une situation proche de celle des époux mariés sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts. L’article 515-5-2 du Code civil énumère les biens qui demeurent la propriété exclusive des partenaires. On y retrouve notamment les biens possédés avant la conclusion du pacte, les biens à caractère personnel, les biens ou droits acquis au moyen de deniers reçus par donation ou succession. Bien que cet article ne le précise pas, il est unanimement admis que les biens reçus par donation ou succession demeurent personnels. Cet article indique dans son dernier alinéa que « L’emploi de deniers tels que définis aux 4o et 5o fait l’objet d’une mention dans l’acte d’acquisition. À défaut, le bien est réputé indivis par moitié et ne donne lieu qu’à une créance entre partenaires ». L’article 515-5-2 du Code civil prévoit la possibilité pour les partenaires soumis à l’indivision conventionnelle de formaliser un emploi pour les deniers appartenant à un partenaire antérieurement à l’enregistrement du PACS (C. civ., art. 515-5-2, 4o) et pour les deniers reçus par donation ou succession (C. civ., art. 515-5-2, 5o). Le partenaire acquéreur doit alors déclarer, dans l’acte d’acquisition, que les deniers employés lui appartenaient avant l’enregistrement du PACS soumis au régime de l’indivision ou qu’il les a reçus par succession ou donation, afin qu’il soit seul propriétaire du bien acquis. Le notaire qui reçoit l’acte d’acquisition à l’occasion duquel l’un des partenaires procède à l’emploi de deniers personnels doit vérifier l’origine des fonds comme il le ferait en matière d’emploi ou de remploi formalisé par un époux commun en biens. S’agissant des autres biens acquis pendant le pacte, ils sont réputés indivis par moitié entre les partenaires. Comme pour les époux communs en biens, peu importe que les biens soient financés par l’un ou l’autre des partenaires. Il n’y a pas de recours entre eux au titre d’une contribution inégale (C. civ., art. 515-5-1). Le régime de l’indivision permet ainsi à chaque partenaire une participation à l’enrichissement de l’autre. Les partenaires peuvent prévoir dans leur convention de PACS les modalités de gestion des biens indivis. L’un des partenaires peut être désigné comme seul gérant de l’indivision mais à défaut de dispositions contraires de la convention, chaque partenaire est gérant de l’indivision. 

Chacun des gérants a les pouvoirs d’agir seul dans les limites prévues par les articles 1873-6 à 1873-8 du Code civil. Concernant les pouvoirs du gérant, l’article 1873-6 dispose que « le gérant représente les indivisaires dans la mesure de ses pouvoirs, soit pour les actes de la vie civile, soit en justice, tant en demandant qu’en défendant. Il est tenu d’indiquer, à titre purement énonciatif, le nom de tous les indivisaires dans le premier acte de procédure. Le gérant administre l’indivision et exerce, à cet effet, les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs. Il ne peut, toutefois, disposer des meubles corporels que pour les besoins d’une exploitation normale des biens indivis, ou encore s’il s’agit de choses difficiles à conserver ou sujettes à dépérissement. Toute clause extensive des pouvoirs du gérant est réputée non écrite ». Ces pouvoirs sont donc ceux des époux communs en biens.

 

LES DROITS DES CRÉANCIERS

Concernant les droits des créanciers, les créanciers des dettes solidaires contractées par les partenaires pour les besoins de la vie courante (ex. : dépenses liées aux enfants, au logement et à tout ce qui touche à la vie commune quotidienne) ou titulaires d’une créance pour laquelle les partenaires se sont engagés solidairement, peuvent poursuivre tous les biens de l’un ou l’autre des partenaires pour la totalité de la créance. S’agissant des créanciers de l’indivision, pour eux la situation d’indivision n’a pas de conséquence. En effet, si les dettes découlent de la gestion et de la conservation des biens indivis, les créanciers peuvent alors saisir directement ces biens.

Enfin, concernant les créanciers personnels, ces derniers ne peuvent pas saisir directement les biens indivis. Outre la saisie des biens personnels du partenaire débiteur, ils ne peuvent que demander le partage des biens en indivision afin de saisir la part du partenaire débiteur et obtenir le recouvrement des sommes dues. L’indivision peut cesser par décision des partenaires. Cela se produira implicitement en cas de vente d’un bien ou d’achat par un des partenaires de la part de l’autre. Le plus souvent, la fin de l’indivision résulte de la rupture du pacte. Il convient alors de partager les biens indivis. Le droit de partage des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d’un pacte civil de solidarité, est actuellement à 1,10 % (CGI, art. 746).

En quelques mots, de la même façon que pour des futurs époux qui viennent nous consulter pour choisir leur régime matrimonial, il nous semble judicieux de conseiller aux futurs partenaires de PACS le régime de la séparation de biens qui reste le régime le plus sûr, le plus dynamique, le plus simple et le plus moderne.

Savourez les produits du marché ! 

Du frais, de la qualité, de la diversité… il n’en faut pas plus pour apprécier d’aller au marché pour ses faire ses courses. Surtout que le retour des beaux jours nous incite à sillonner les allées pour céder à quelques coups de cœur gourmets…

À l’instar des acquéreurs immobiliers qui retrouvent de l’appétit pour repartir avec le bon produit dans leur filet. À juste titre car le marché girondin réserve des opportunités sur différents étals en ce printemps 2024. lI suffit de consulter le dossier sur les marchés immobiliers – dans les pages suivantes – pour le vérifier.

En effet, les maisons en Gironde mettent en appétit les chalands puisque le millésime 2023 voit la fin de l’envolée des prix. Comme en attestent les transactions enregistrées du *1 janvier au 31 décembre 2023, le repli s’élève à -4,6 % pour un prix médian de 310 000 € à l’échelle du département. Notons quelques écarts tarifaires selon les secteurs géographiques et de belles surprises… En effet, le bassin d’Arcachon gâte les acheteurs avec des prix désormais stabilisés. 

En se dirigeant vers les appartements, les pancartes nous font aussi saliver avec des prix assagis. À 3890 € par mètre carré, le cours de ce type de bien affiche -0,6% sur un an. Bordeaux nous accorde une petite ristourne de -2,1 % et se situe désormais à 4570 € du m2. 

Dans ce contexte, le chaland peut retrouver le sourire car la valse des étiquettes fait partie du passé. Il faut en profiter pour acheter puisque la pierre girondine demeure une valeur sûre pour élaborer un beau projet patrimonial.

Les notaires vous accompagnent pour repérer les bons produits au juste prix. Leur pratique de l’évaluation immobilière permet de vérifier qu’il n’y a pas d’erreur dans l’addition du tarif annoncé. Leur expertise juridique sert à mettre le doigt sur le manque de fraîcheur au niveau de l’entretien du bien, ou encore les bonnes conditions d’utilisation au regard des diagnostics douteux. Enfin, pour officialiser un achat, le notaire rédige le compromis de vente dont la recette vise à établir un contrat dans l’intérêt du vendeur comme de l’acheteur.
Pour réussir vos courses immobilières, faites un tour de marché avec le notaire !

Me Delphine DETRIEUX – Présidente de la Chambre des notaires de la Gironde

 

 

Parole de notaire – Donner ou recevoir : les 10 questions clés.

Relevant d’une belle intention, une donation exige de prendre les bonnes dispositions au plan juridique. Facilitée par les préconisations du notaire et enregistrée par la rédaction d’un acte authentique, donateur et donataire peuvent d’autant mieux apprécier ce geste. 

QUI PEUT DONNER ?

« Toutes personnes peuvent disposer ou recevoir, soit par donation entre vifs, soit par testament, excepté celles que la loi en déclare incapables. » – article 902 du Code civil. Ainsi, toute personne ayant la capacité à disposer de ses biens peut librement donner. Un majeur sous tutelle ne peut consentir une donation qu’avec l’autorisation du juge des contentieux de la protection ou du conseil de famille s’il a été constitué. Un majeur sous curatelle ne peut donner qu’avec l’assistance du curateur. Un majeur sous habilitation familiale peut librement donner sauf si la mesure de protection porte sur le bien concerné par la donation, dans ce cas, li lui faudra l’autorisation du juge des tutelles. Dans le cas d’une habilitation aux fins d’assistance, la personne protégée, assistée de la personne habilitée, pourra faire une donation sans autorisation judiciaire, dans les conditions prévues pour la curatelle. Un majeur placé sous un mandat de protection future pourra consentir librement une donation, sauf à ce qu’elle soit réduite en cas d’excès. Le mandataire pourra donner au nom du mandant s’il y a été autorisé par le juge des tutelles.

 

QUI PEUT RECEVOIR ?
Toute personne majeure capable peut recevoir une donation.
Un mineur non émancipé peut recevoir une donation. Dans ce cas, elle devra être acceptée par son représentant légal ou tout ascendant. Ainsi, un grand-parent d’un mineur peut accepter les donations faites à celui-ci même s’il n’est pas son représentant légal.

  • Un majeur sous tutelle peut recevoir une donation. Dans ce cas, elle devra être acceptée par son tuteur.
  • Un majeur sous curatelle peut accepter seul une donation, sauf si elle est faite avec charge, dans ce cas l’assistance du curateur sera nécessaire.
  • Un majeur sous habilitation familiale peut accepter seul une donation, sauf si l’habilitation est spécialement sollicitée pour l’acceptation de la donation.
  • Un majeur placé sous un mandat de protection future peut accepter seul une donation.
  • Toutes les associations peuvent recevoir des dons manuels. Cependant, seules les associations reconnues d’utilité publique, cultuelles, les associations d’intérêt général déclarées ou ayant pour but la recherche scientifique ou médicale, les fondations et les fonds de dotation peuvent recevoir une donation par acte authentique.

Les interdictions :

  • lI est interdit de donner à une personne « future », non conçue au moment de la donation. lI est interdit pour le tuteur de la personne protégée, le mandataire judiciaire de la personne protégée, de recevoir de la personne protégée.
  • lI est également interdit notamment aux médecins, pharmaciens et auxiliaires médicaux de recevoir de leurs malades.
  • lI est interdit aux ministres du culte de recevoir de personnes qu’ils assisteraient dans leur dernière maladie.

 

QUEL PEUT ÊTRE L’OBJET DE LA DONATION ?
lI est possible de tout donner ou presque. lI faut que la chose donnée ait une valeur patrimoniale et qu’elle soit licite et morale.

 

LA DONATION PEUT-ELLE PRÉVOIR UNE CHARGE OU UNE CONDITION ?
La donation peut être faite avec charge, c’est- à-dire qu’on va obliger celui qui réalise quelque chose:

  • Dans l’intérêt de celui qui donne : par exemple la donation d’un bien à charge pour le donataire de verser une rente viagère au donateur
  • Dans l’intérêt de celui qui reçoit : par exemple la donation d’une somme d’argent à charge pour le donataire d’affecter cette somme au financement de ses études;
  • Dans l’intérêt d’autrui: par exemple une donation à charge pour le donataire de verser
    une rente viagère à un tiers.

La donation peut être faite sous conditions, c’est-à-dire qu’on laisse une certaine liberté au gratifié de s’exécuter pour bénéficier de la donation. Pour être valables, ces clauses doivent être possibles, licites et morales.

 

SOUS QUELLE FORME PEUT-ON DONNER ?

Deux formes possibles : 

  • Le don manuel qui se réalise de la main à la main, s’accomplit par la simple remise matérielle : virement, remise de chèque, transfert des titres. Le don manuel doit être enregistré, soit auprès du service des impôts dont dépend le gratifié via le dépôt d’un formulaire cerfa, soit par acte authentique devant notaire.
  • La donation par acte authentique devant notaire est obligatoire pour la transmission de biens immobiliers.

 

QUEL DROIT PEUT-ON TRANSMETTRE ?

La donation peut transférer le droit le plus complet sur la chose, à savoir la pleine propriété ou bien seulement un droit démembré, à savoir l’usufruit ou la nue-propriété :

  • La donation en usufruit présente un avantage entre les époux, partenaires pacsés ou concubins, en assurant au survivant d’entre eux le maintien de ses conditions de vie.
  • La donation en nue-propriété présente l’avantage pour le donateur qui donne insensiblement et pour le donataire puisque les droits de mutation sont plus faibles du fait que la fiscalité porte sur la transmission de la seule valeur en nue-propriété au jour de la donation.

 

PEUT-ON RÉVOQUER UNE DONATION ?

La donation est par principe irrévocable. La règle est la suivante « donner et retenir ne vaut ». Le donateur ne peut jamais reprendre ce qu’il a donné, même avec l’accord du donataire. Seules trois causes peuvent entraîner la révocation de la donation :

  • L’inexécution des charges imposées au donataire.
  • L’ingratitude du donataire.
  • La survenance d’enfant au donateur.

 

QUAND DONNER ?
La donation présente un avantage fiscal : bénéficier des abattements légaux qui se renouvellent tous les 15 ans. Donner le plus tôt possible permettrait de bénéficier plusieurs fois de ces abattements au cours d’une vie et de transmettre son patrimoine sans droits de mutation. La fiscalité des donations varie en fonction du lien de parenté existant entre le donateur et le gratifié. Exemple : entre un parent et son enfant, on appliquera un abattement de 100 000 €sur la valeur donnée, puis elle sera soumise à un barème progressif de 5% à 45%.

 

QUI PAIE LES FRAIS ?
Les frais d’acte de donation sont généralement à la charge du donateur. Néanmoins, donateurs et donataires sont libres de déterminer le débiteur desdits frais d’acte.


QUE SE PASSE-T-IL SI LE GRATIFIÉ DÉCÈDE AVANT LE DONATEUR ?
Si le gratifié décède avant le donateur, sans avoir lui-même d’enfant, le droit de retour est appliqué. Le bien donné repart dans le patrimoine du donateur. On considère donc que la donation n’a jamais eu lieu.


*Donataire/gratifié: personne qui reçoit une donation. *Donateur :personne qui donne

 

Me Clara DUMAREAU – Notaire à Bordeaux

En avril, les notaires girondins ont continué à vous apporter leurs conseils au micro de l’émission « À votre service » sur France Bleu Gironde. 

 

Pour réécouter leurs interventions : 

 

Vous souhaitez participer à l’émission et poser vos questions ? Rendez-vous mercredi prochain entre 9h et 10h au 05.56.19.10.10 📞

Mercredi 24 avril, Me Victor Marin a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Il arrive fréquemment que des immeubles soient détenus pour l’usufruit par des parents, et pour la nue-propriété par leurs enfants. Lorsque la décision est prise de vendre cet immeuble, le notaire avertira les vendeurs sur la question de la répartition du prix de vente, qui aura des incidences notamment sur le calcul de l’impôt sur la plus-value. Notons tout d’abord que la vente d’un immeuble détenu en démembrement de propriété nécessite l’accord de tous, tant usufruitiers que nus-propriétaires.

 

UN CHOIX À OPÉRER 

Le sort du prix de vente en pareille situation est prévu par l’article 621 du Code civil, qui pose le principe de la répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur respective de chacun de ces droits, mais ouvre également la possibilité de reporter l’usufruit sur le prix de vente. Enfin, une troisième option ouverte aux parties consiste à maintenir le démembrement en remployant le prix de vente dans l’acquisition d’un nouveau bien immobilier.

Le choix à opérer entre ces trois options sera aiguillé par l’étude des objectifs des vendeurs : ont-ils besoin de trésorerie, souhaitent-ils maintenir un démembrement de propriété sur un autre immeuble ou sur un produit financier ?

De plus, la question du redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière sera sans doute un autre facteur de choix, selon les éventuelles exonérations dont pourraient bénéficier l’usufruitier ou le nu-propriétaire. Il sera opportun d’aborder ces questions avec le notaire en amont de la vente, et de préciser le choix opéré dans une convention, afin de consigner par écrit les accords des parties.

 

LA RÉPARTITION DU PRIX DE VENTE 

Il est possible de procéder à la répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire. Il faut alors avoir en tête que l’usufruitier reçoit une somme qui pourra se retrouver dans sa succession, si elle n’est pas consommée sans être remployée.

Ainsi, cette somme sera taxée, chez le nu-propriétaire héritier, lors de l’ouverture de la succession de l’usufruitier. Il s’agit là d’un élément à prendre en compte car il supprime l’avantage du démembrement, qui a pu être initialement voulu lors de l’acquisition par les parties ou lors de la donation de la nue-propriété aux enfants, à savoir de permettre, au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sans taxation. Bien entendu, l’objectif peut avoir changé entre-temps, et la remise du prix à chacun selon ses droits voulus par les parties.

Dans ce cas-là, il faudra s’interroger sur la méthode d’évaluation des droits de chacun. Il est possible de recourir au barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts pour y procéder. Celui-ci fixe de manière forfaitaire la valeur de l‘usufruit selon l’âge de l’usufruitier, par une diminution de 10 % tous les 10 ans, par souci de simplification des calculs fiscaux. Le recours à ce barème n’est cependant pas obligatoire.

Il existe également une méthode d’évaluation économique de l’usufruit, notamment basée sur le taux de rendement du bien et l’espérance de vie statistique de l’usufruitier. La valeur de l’usufruit ainsi déterminée pourrait être plus importante, du fait de la prise en compte de facteurs adaptés à la réalité de la situation.

Entre les deux, l’administration fiscale n’interdit pas d’opter pour la solution la moins onéreuse. Par exemple, si le bien vendu constitue la résidence principale de l’usufruitier, il est intéressant de choisir la méthode d’évaluation maximisant la valeur de l’usufruit, car la cession de ces droits pourra alors bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value, tandis que le nu-propriétaire sera soumis à cet impôt sur la part lui revenant.

 

LA CONSTITUTION D’UN QUASI-USUFRUIT SUR LE PRIX DE VENTE

Les parties pourront également choisir de procéder à la constitution d’un quasi-usufruit par report du démembrement de propriété sur le prix de vente du bien. Le quasi-usufruit entraîne pour son titulaire le droit de disposer du bien, qui est ici une somme d’argent, à charge pour lui de la restituer à son décès. Par suite, le nu-propriétaire bénéficie, au décès de l’usufruitier, d’une créance qui devra lui être remboursée par la succession de l’usufruitier. L’avantage de cette méthode est de laisser à l’usufruitier, sa vie durant, le bénéfice de la totalité du prix de vente du bien. Il pourra donc l’utiliser comme bon lui semble.

Cette dette de restitution ne pourra être soustraite de l’actif successoral au décès de l’usufruitier que si elle résulte d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé ayant acquis date certaine avant l’ouverture de la succession. Ainsi, le notaire recommandera la rédaction d’une convention de quasi-usufruit entre les parties, indiquant notamment l’origine du quasi-usufruit, les biens sur lesquels il s’applique. Il est également possible de prévoir une clause d’indexation afin que le nu-propriétaire ne subisse pas la dépréciation monétaire. Si aucune clause d’indexation n’est prévue, la dette de restitution est égale à la somme soumise au quasi-usufruit.

La loi de finances pour 2024 a ajouté un article 774 bis dans le Code général des impôts, lequel conditionne la déductibilité de la dette de quasi-usufruit au moment de la succession du quasi-usufruitier. Le texte vise notamment les situations de transmission de la nue-propriété d’un bien, suivie de la cession de ce bien et de la constitution d’un quasi-usufruit sur le prix de cession. Dans ce cas-là, le quasi-usufruit pourra être distrait de l’actif taxable s’il est justifié que la dette de restitution n’a pas été contractée dans un but principalement fiscal. Il sera donc opportun de préciser dans la convention de quasi-usufruit le but de cette constitution.

 

LE MAINTIEN DU DÉMEMBREMENT SUR UN AUTRE BIEN

Enfin, il sera possible de choisir de maintenir le démembrement, en remployant le prix de vente du bien dans un autre bien, par application de la théorie de la subrogation. Il s’agit là simplement d’une substitution de l’objet du démembrement, par exemple si les usufruitiers souhaitent changer de résidence principale.

 

LA QUESTION DU REDEVABLE DE L’IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE

La cession d’un bien immobilier est le fait générateur d’un impôt sur la plus-value. Qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire en sera redevable ?

La réponse est claire en cas de répartition du prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : l’opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires de droits démembrés. Ainsi, comme nous l’évoquions un peu plus haut, si le bien vendu constitue la résidence principale de l’usufruitier, il sera totalement exonéré d’impôt sur la plus-value, tandis que le nu-propriétaire se verra imposé. Une incertitude persiste quant au redevable de l’impôt sur la plus-value si les contribuables choisissent de constituer un quasi-usufruit sur le prix de vente, ou de remployer le prix de vente dans un autre bien. La doctrine est partagée et nous n’avons pas de jurisprudence pour trancher la question. 

Une des solutions pourrait être d’appliquer la même règle que celle qui est posée en matière de plus-value de cession de droits sociaux. Il est en effet prévu que la plus-value est imposable, soit au nom du nu-propriétaire en cas de remploi, soit au nom de l’usufruitier en cas de quasi-usufruit, soit au nom des deux en cas de partage du prix de cession, à hauteur de la quote-part de chacun.

Dans l’attente d’une clarification par le législateur ou la doctrine administrative, le notaire pourrait proposer aux parties de déterminer par convention qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire aura la charge de l’impôt. En revanche, cette convention ne pourra pas déterminer l’identité du redevable fiscal de l’impôt, qui ne relève que de la loi. Le risque, cependant, est que, si la convention faisait peser la charge de l’impôt sur une des parties, qui, finalement, ne se verrait pas qualifiée de redevable par l’administration fiscale, ce transfert de charge de l’impôt pourrait être considéré comme une donation ou un prêt, entraînant alors des conséquences non voulues par les parties.

Ainsi, à ce jour, la solution la moins risquée serait de répartir la charge de l’impôt entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon leurs droits, quel que soit le choix de répartition du prix de vente effectué. Si une des parties a besoin de trésorerie pour financer l’impôt sur la plus-value, un partage partiel du prix de vente pourra être retenu.

Pour conclure, l’on peut dire que la question de la répartition du prix de vente n’est pas si anodine, et qu’elle engendre des conséquences à ne pas négliger, d’où la nécessité de bien étudier la question auprès de votre notaire dès que la vente du bien démembré est envisagée.

Mercredi 17 avril, Me Christophe Lapelleterie a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre au monde rural du mois d’avril.  

Pour retrouver la lettre : cliquez ici. 

Mercredi 10 avril, Me Hugo Soubie-Ninet a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques du mois d’avril. 

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Mercredi 3 avril, Me Marie Laborde-Latouche a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.

 

Me Delphine Detrieux, Présidente de la Chambre des Notaires de la Gironde, et Me Jerôme Duron décryptent, pour vous, les chiffres de l’immobilier 2023.

Retrouvez leurs interventions sur France 3 Nouvelle-Aquitaine et TV7.

 

En mars, les notaires girondins ont continué à vous apporter leurs conseils au micro de l’émission « À votre service » sur France Bleu Gironde. 

 

Pour réécouter leurs interventions : 

 

Vous souhaitez participer à l’émission et poser vos questions ? Rendez-vous mercredi prochain entre 9h et 10h au 05.56.19.10.10 📞

Mercredi 27 mars, Me Camille Cordet a répondu aux questions des auditeurs sur France Bleu Gironde.