Parmi les 3,5 millions de Français résidant à l’étranger, les retraités ne sont pas en reste sur le franchissement des frontières. Pourtant les conséquences patrimoniales liées à l’expatriation sont nombreuses. Quelles implications pour le statut matrimonial ? Quelles conséquences sur le règlement d’une éventuelle succession ? Quelles dispositions fiscales sont applicables ? 

Au 31 décembre 2018, 1.802.382 français étaient inscrits sur le registre des français établis hors de France. En réalité, ils sont plutôt 3,5 millions à résider à l’étranger.  L’expatriation concerne, pour 80% des cas, des personnes âgées de moins de 30 ans (plutôt des hommes hautement qualifiés) ayant pour principale motivation le facteur professionnel. Les retraités ne sont pas en reste sur le franchissement des frontières. Cependant, un départ hors du territoire français implique de multiples et fastidieuses démarches : administratives, familiales, financières, sociales… Quelles conséquences patrimoniales cette situation d’internationalisation va générer chez la personne retraitée, seule ou en couple ? Le départ a-t-il été bien préparé ?

Conséquences civiles

Un couple de retraités décide de s’installer définitivement à l’étranger : outre la question de l’opportunité de s’unir avant de partir, ces derniers seront certainement très curieux des implications sur leur statut matrimonial ou encore de la loi applicable au règlement de la succession si l’un d’eux venait à décéder une fois établi dans leur nouvel Etat.

Conséquences sur le régime matrimonial et le partenariat

Jusqu’alors instable et particulièrement difficile à appréhender, le règlement UE 2016/1103, entrée en vigueur en France le 29 janvier 2019, a apporté de nouvelles dispositions afin de sécuriser et harmoniser la situation juridique des époux.

Il faut désormais distinguer entre ceux mariés avant le 1er septembre 1992, soumis au droit commun d’origine jurisprudentielle, ceux mariés entre le 1er septembre 1992 et le 28 janvier 2019, relevant de la Convention de La Haye du 14 mars 1978, et ceux mariés à partir du 29 janvier 2019.

Avant janvier 2019, le plus grand risque pour un couple ayant décidé de s’établir à l’étranger était la mutabilité automatique de la loi applicable à leur régime matrimonial dès lors que les époux vivaient dans un pays depuis plus de 10 ans. Certains époux changeaient ainsi automatiquement, sans autre formalité, de loi applicable à leur régime matrimonial, laquelle était alors celle de leur pays de résidence. Depuis janvier 2019, pour notre couple de retraités, désireux d’emménager à l’étranger juste après leur mariage, il faudra être vigilant : la loi applicable au régime matrimonial étant, à défaut de choix de loi, la loi du premier domicile commun des époux, l’expatriation qui suivrait immédiatement leur mariage en France entrainerait l’application de la loi étrangère locale à leur régime matrimonial.

De même, si aucune convention matrimoniale n’a été régularisée avant leur départ, ils devront, soit confirmer la loi française applicable à leur régime matrimonial en procédant, comme le permet l’article 22 du règlement européen, à la désignation de la loi française (correspondant, au moment de la désignation, à la loi nationale d’au moins l’un des époux ou de la résidence habituelle), soit procéder à une modification de leur régime matrimonial, une fois leur résidence habituelle fixée dans le nouveau pays, si la loi matrimoniale de ce pays leur correspond mieux.

L’article 20 du règlement précise que toute loi désignée « s’applique même si cette loi n’est pas celle d’un Etat membre ». Ainsi, la loi désignée peut être celle d’un Etat membre participant comme celle d’un Etat membre non participant ou d’un Etat tiers à l’UE.

Une loi unique devra être choisie pour l’ensemble des biens. Le règlement consacre un principe d’unité de loi applicable (article 21) : la loi choisie s’applique à tous les biens où qu’ils se trouvent, qu’ils soient situés dans un Etat membre ou dans un Etat tiers (considérant 43). En tout état de cause, dans un contexte international, un contrat de mariage ab initio se révèlera donc plus qu’opportun en termes de stabilité et de sécurité juridique.

A présent, qu’en est-il du partenariat ?

Le Pacte Civil de Solidarité dit « Pacs », est un partenariat patrimonial créé en France depuis 1999. Certains pays ont également mis en place des partenariats civils, avec certaines caractéristiques différentes. Il est ainsi tout à fait possible, une fois établi à l’étranger, que nos retraités envisagent de conclure un pacs : que ce soit entre deux nationaux français ou avec une personne étrangère, la déclaration conjointe devra être déclarée auprès du Consulat ou de l’Ambassade de France du lieu de résidence commune. Quant au choix de loi applicable au partenariat, le couple pourra tout à fait choisir le pacs de droit français, ou celui de droit étranger, à condition, bien entendu, que le pays le reconnaisse.

Depuis le 29 janvier 2019, le règlement UE n° 2016/1104 du Conseil du 24 juin 2016 sur les effets patrimoniaux des partenariats enregistrés est entré en application.

En conférant la faculté aux partenaires (dont le partenariat est enregistré à compter du 29 janvier 2019) de désigner la loi applicable à leur régime patrimonial avant leur partenariat, le règlement sur les EPPE est innovant. Auparavant, l’article 515-7-1 du Code civil ne prévoyait qu’un rattachement unique à la loi de l’Etat d’enregistrement du partenariat.

Lorsque les partenaires ne choisissent aucune loi, le 1^er paragraphe de l’article 26 du règlement européen prévoit une règle de rattachement unique : à défaut de choix de loi, les effets patrimoniaux du partenariat sont régis par la loi de « l’Etat selon la loi duquel le partenariat enregistré a été créé ». Le considérant 48 précise qu’il s’agit de la loi de l’Etat d’enregistrement du partenariat, seul rattachement permettant d’éviter l’application d’une loi qui ne connaît pas ou prohibe le partenariat enregistré (comme la Bulgarie, la Lettonie, la Pologne ou encore le Portugal). Il est à noter que les partenaires – comme les époux – peuvent changer « à tout moment » de loi applicable au cours de leur partenariat (enregistrés avant ou après le 29 janvier 2019) qu’ils aient ou non déjà déclaré leur choix pour la loi applicable à leur régime patrimonial (considérant 44).

Conséquences sur le règlement de la succession

Une fois installé à l’étranger, il est naturel d’envisager les conséquences sur le règlement de sa succession : quelle loi sera applicable ? quelle juridiction mes héritiers devront-ils saisir ? Le règlement successoral européen, entré en application le 17 août 2015, a harmonisé les règles de compétence et de loi applicable en matière successorale dans les 27 Etats de l’union européenne (à l’exception du Danemark, du Royaume-Uni et de l’Irlande, lesquels conservent leurs propres règles de droit international privé). Le critère principal de rattachement est la loi du pays de la dernière résidence habituelle du défunt, et ce, pour l’ensemble des biens.

Si un retraité français, installé depuis plusieurs années en Espagne, décède dans ce pays, la loi espagnole, loi de sa dernière résidence habituelle s’appliquera pour toutes les opérations successorales (administration, liquidation et partage).

Une exception est néanmoins posée au 2) de l’article 21 si le défunt présentait des liens manifestement plus étroits avec un État autre que celui de la dernière résidence habituelle, alors, à titre exceptionnel, il sera fait application de la loi de cet autre Etat. Pour éviter toute surprise dans l’application d’une loi étrangère lors du règlement successoral, il sera fortement conseillé à notre retraité de procéder à la désignation de la loi applicable à sa succession, loi dont il possède la nationalité au jour de la désignation ou lors de son décès : cette déclaration de loi successorale ou « professio juris » devra être formulée de manière expresse (testament ou pacte successoral). Si notre retraité possède la nationalité française et qu’il est en train d’effectuer les formalités pour obtenir la nationalité belge, il pourra tout autant désigner la loi française ou belge pour régir sa succession.

Qu’en sera t-il des formalités à accomplir par les héritiers ? un notaire français peut-il être saisi ?

Tout à fait. Si notre retraité, bien que décédé au Portugal, par exemple, possédait une grande partie de son patrimoine en France, les héritiers pourront mandater un notaire français, lequel sera tout à fait compétent pour formaliser les actes successoraux.

Effets de la donation entre époux française 

La donation entre époux, appelée couramment « donation au dernier vivant », est une libéralité prenant effet au jour du décès du donateur, qui permet d’améliorer les droits du conjoint survivant.

Qu’en est-il lorsqu’un époux ou le couple, a régularisé ce type de disposition en France et qu’il s’apprête à emménager à l’étranger ? En effet, cette institution, peu connue hors de France, est souvent prohibée (comme dans certains pays de droit musulman, certains pays d’Amérique Centrale et du Sud ou encore la Pologne, la Roumanie, l’Italie…) car assimilée à un pacte sur succession future. Il est toutefois possible aux parties de désigner la loi applicable à la donation entre époux. Néanmoins, il sera important de veiller à ce que les dispositions contenues dans la donation entre époux et la loi successorale applicable soient cohérentes.

Ainsi, il sera vivement préconisé pour notre retraité établi à l’étranger de privilégier le testament, comme disposition pour cause de mort, que la donation entre époux, inconnue dans la plupart des pays de l’Union Européenne.

Opportunités de prendre des dispositions testamentaires à l’étranger 

La convention de La Haye du 5 octobre 1961, entrée en vigueur en 1967, offre désormais un choix élargi en matière de loi compétente aux dispositions testamentaires.  Notre retraité pourra ainsi, avant son départ, établir son testament en France (sous la forme authentique, olographe ou mystique ou même international). Il pourra également, une fois installé à l’étranger, tester conformément aux formes admises par la France, ou prendre des dispositions selon la forme locale. La prudence recommandera de se rapprocher d’un juriste local. Bien que prohibé en France, notre retraité pourra parfaitement réaliser un testament conjonctif avec son conjoint, dès lors que le pays où il sera établi l’admettra. Et il sera reconnu en France conformément aux dispositions de l’article 4 de la Convention de La Haye. Afin de s’assurer de la conservation, l’interprétation et l’exécution de ses dispositions testamentaires, il sera vivement conseillé, pour notre retraité installé à l’étranger, de rédiger clairement – sur les conseils d’un juriste en la matière – un document conservé dans un lieu unique et inscrit sur un registre testamentaire.

Conséquences fiscales

Incité par des régimes fiscaux attractifs (comme le Portugal qui exonérait d’impôt sur le revenu – sous conditions – les pensions de retraite pendant 10 ans les Français qui s’y sont établis avant le 1^er avril 2020 / depuis, la retraite de source étrangère imposable au Portugal est soumise à une imposition forfaitaire de 10%), la fiscalité personnelle de notre retraité-expatrié constituera une préoccupation majeure. Ce dernier sera également très certainement attentif sur le sujet de la fiscalité des transmissions, par décès ou par voie de donation.

Résidence fiscale et fiscalité personnelle

Sur le plan fiscal, la domiciliation d’une personne peut être difficile à déterminer : elle peut, soit disposer de plusieurs logements dans plusieurs pays ou acquitter des impôts dans des Etats différents. La résidence fiscale d’une personne dépend en premier lieu des critères du droit interne de chaque pays. Lorsque la personne est résidente fiscale de deux états en application du droit interne de chacun d’eux, il y a lieu de rechercher la convention fiscale liant ces deux pays, s’il en existe une.

Cette convention fiscale s’impose alors à la loi de chaque Etat. Fondées pour la plupart d’entre elles sur le modèle OCDE, les conventions fiscales conclues par la France conditionnent la qualification de résident au principe de son assujettissement à l’impôt sur les revenus de source mondiale (article 4 alinéa 1er du modèle OCDE). Ainsi, pour prétendre au bénéfice d’une convention fiscale, il faut être assujetti à l’impôt et que l’assiette imposable ne soit pas limitée aux revenus provenant de l’état de résidence.

De manière limitée, certaines conventions ne s’appliquent qu’aux résidents assujettis à l’impôt sur le revenu sur leurs revenus de source mondiale ou au contraire, excluent certaines personnes ayant opté pour un régime d’imposition spécifique (forfaitaire), comme la convention franco-suisse par exemple.

Afin d’encourager certains expatriés à venir résider dans leur pays, certains états ont mis en place des régimes fiscaux de faveur.

Notre retraité expatrié français devra donc être alerte afin de s’assurer de la compatibilité de ces dispositifs de faveur avec l’application de la convention fiscale conclue entre la France et le nouveau pays de résidence.

Fiscalité des transmissions à titre gratuit

Chaque pays dans lequel une personne possède des biens ou dans lequel elle est établie conserve, en principe, le droit d’imposer la transmission. Le risque de double imposition est donc réel. Afin de limiter ce risque, la France a régularisé de nombreuses conventions internationales bilatérales avec d’autres pays.

Si notre retraité souhaite procéder à la donation d’un bien situé en France, alors qu’il réside à l’étranger il devra être attentif sur ce sujet fiscal et vérifier, avant toute chose, l’existence ou non d’une convention (et d’éventuels avenants) entre la France et son pays de résidence.

A défaut de convention, la loi nationale de chaque Etat déterminera le régime fiscal applicable à la succession ou la donation.

Plus particulièrement, pour le régime fiscal des successions internationales, une double taxation peut exister, sauf lorsque la France, au moyen d’une convention bilatérale, a prévu l’imputation de l’imposition étrangère sur le montant à régler en France. Ce n’est, pour autant, pas une règle absolue. A la suite du décès à l’étranger de notre retraité, si le pays de résidence n’a pas signé de convention fiscale avec la France, et si l’un de ses héritiers est domicilié en France depuis plus de 6 ans au cours des 10 dernières années avant le décès, l’administration fiscale française pourra imposer l’ensemble des biens détenus par notre expatrié à l’étranger. Le cas échéant, l’imposition payée à l’étranger pourra faire l’objet d’une imputation sur l’impôt dû en France.

En cas de souscription de contrats d’assurance-vie en France (avec versement des primes avant le 70^ème anniversaire de l’assuré), la non-résidence du défunt pourra se révéler particulièrement intéressante : lorsque ni l’assuré, ni le bénéficiaire ne sont résidents fiscaux français, aucune imposition ne sera alors due.

Et si notre retraité décide de réaliser des donations ?

Si son souhait d’anticipation concerne des biens situés en France, notre retraité devra veiller, là également, à se renseigner sur l’existence, ou non, d’une convention fiscale avec son pays de résidence et la France. A défaut, l’opération de transmission pourra se révéler coûteuse puisque potentiellement imposable en France et dans son pays de résidence, sans possibilité d’imputation de l’impôt réglé dans un pays sur l’autre taxation.

Il sera également important de faire déclarer le bénéficiaire de la donation, si ce dernier, non fiscalement domicilié en France à l’époque de la gratification, entendra y revenir quelques années plus tard : en effet, l’acte de donation établi à l’étranger étant inopposable à l’administration fiscale française, il ne sera pas possible de lui donner date certaine sans avoir procéder à une déclaration auprès de la recette des non-résidents. Enfin, certaines conventions fiscales signées par la France prévoient des dispositions particulières en matière de succession, non transposables en matière de donation. Dans ce cas, le droit commun s’appliquera pour les donations alors que la convention sera applicable pour le cas des successions. La Belgique est un exemple en la matière.

Si notre retraité, qui s’est durablement installé en Belgique, envisage la transmission de ses biens situés en France, mieux vaudra qu’il agisse au moyen d’un legs : alors qu’une donation serait taxée à l’impôt français (sans possibilité d’imputation sur l’imposition belge), la convention franco-belge prévoit, en matière de succession, la taxation des biens immobiliers selon l’imposition de leur pays de situation. Ainsi, la Belgique conservera le droit de taxation dudit legs, mais la convention permettra l’imputation de l’impôt français sur l’impôt dû en Belgique, ce qui évitera une double imposition.   

Un départ à l’international se doit donc d’être bien préparé afin de limiter au maximum les déconvenues et votre notaire se tient bien évidemment à votre écoute sur tous ces sujets d’anticipation patrimoniale.

Afin de faciliter la transmission à titre onéreux des biens agricoles, de nombreuses mesures ont été mises en place afin de faire bénéficier l’acquéreur, sous certaines conditions, d’un régime spécial. Ventes ou échanges, ces cessions peuvent profiter, de l’application d’un taux réduit, d’un abattement sur l’assiette des droits, voire d’une exonération totale. Toutefois, les conditions d’application des principales mesures qui seront ici présentées, restent strictement encadrées, tant au regard de la qualité de l’acquéreur qu’en considération de la localisation du bien cédé.

Les conditions d’applications du régime de faveur au regard de la qualité de l’acquéreur

Les principales aides financières sont apportées à l’agriculteur fermier que ce soit par le biais d’une acquisition directe au propriétaire ou par l’intermédiaire de SAFER. Mais d’autres structures sociétaires peuvent également en bénéficier.

a. Acquisition d’immeubles ruraux par les fermiers :

En vertu de l’article 1594 F du Code général des impôts, les acquisitions d’immeubles ruraux par les fermiers bénéficient, quelle que soit leur superficie, d’un droit de vente à taux réduit à 0,70%, à la double condition :

1 – qu’au jour de l’acquisition les immeubles soient exploités depuis deux ans au moins soit en vertu d’un bail consenti à l’acquéreur (personne physique ou morale), soit en vertu d’une mise à disposition par le preneur au profit d’une personne morale acquéreur ;

Il n’y a pas lieu de distinguer ici que l’immeuble soit bâti ou non, pourvu qu’il soit principalement affecté à la production agricole. Quant à la nature de l’opération, le tarif à taux réduit s’applique tant aux ventes qu’aux soultes d’échanges et que la mutation porte sur la pleine propriété du bien ou l’un de ses démembrements seulement.

2 – que l’acquéreur prenne l’engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de mettre personnellement en valeur les biens acquis pendant un délai minimal de cinq ans à compter de la date du transfert de la propriété. Lorsque l’acquéreur est une personne physique, le bail peut être consenti à lui-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants ou encore ascendants de son conjoint.

– Lorsque l’acquéreur est une personne morale (SCEA, GFA, ERAL, GAEC…), le bail peut lui être directement consenti ou à l’un de ses associés qui met alors le bien à disposition de la société.

Le même taux est applicable, sous les mêmes conditions, en vue de l’installation d’un descendant majeur (ou mineur émancipé) de l’exploitant en place titulaire du bail. L’engagement n’est alors pris que par ce descendant seulement. Lorsque l’engament de conservation n’est pas respecté pour l’une ou l’autre des causes prévues (cessation de l’exploitation personnelle dans ledit délai de 5 ans ou aliénation, dans le même délai, à titre onéreux de toute ou partie du fonds acquis), le régime de faveur est déchu et l’acquéreur doit alors s’acquitter du complément de droit dont il avait été dispensé et de l’intérêt de retard (CGI art. 1840 G ter).

Différentes exceptions sont cependant prévues : force majeure, aliénation à un membre de la famille, échange, apport à une société… ; le tout sous certaines conditions.

b. Opérations immobilières réalisées par les SAFER :

Les articles 1028 à 1028 ter du CGI prévoient un régime de faveur pour les opérations immobilières effectuées par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER). Celles-ci sont exonérées de tous droits :

– Tant lors d’acquisitions ou de cessions directes, dès lors qu’elles correspondent à leurs missions et moyens d’action définis à l’article L 141-1 du Code rural et de la pêche maritime. L’acquisition peut porter indifféremment sur des biens ruraux que des parts de société à vocation agricole ou forestière.

– Que les opérations réalisées par leur intermédiaire c’est-à-dire lorsque le cessionnaire intervient par substitution dans les droits de la SAFER à l’achat des biens en cause et, lorsque la substitution est intervenue dans les six mois de la conclusion au profit de la SAFER de la promesse de vente.

Cette exonération est en outre soumise à la condition du maintien de la conformité des biens à la destination prévue à l’article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime. Ainsi l’acquéreur doit s’engager, pour lui et ses ayants cause, à conserver au bien acquis une destination conforme aux dispositions l’article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime pendant dix ans à compter du transfert de propriété et respectant le cahier des charges établi par la SAFER. Le non-respect de cet engagement entraînera également ici la déchéance, totale ou partielle selon l’importance de la rupture, du régime spécial et l’exigibilité du droit de vente et de l’intérêt de retard.

c. Opérations immobilières réalisées par d’autres structures :

D’autres structures agricoles peuvent également bénéficier d’un régime spécial de faveur :

Les sociétés coopératives agricoles de céréales et leurs unions dont les opérations,  sont exonérées, sous réserve de l‘article 1020 du CGI, de tous droits d’enregistrement (CGI, art. 1030).

Les sociétés coopératives d’insémination artificielle et d’utilisation du matériel agricole bénéficient, pour leurs opérations  sujettes à publicité foncière des actes visés à l’article 1031 du CGI, c’est-à-dire les actes concernant les sociétés coopératives d’insémination artificielle et d’utilisation de matériel agricole et leurs unions, d’une taxe de publicité foncière ou d’un droit d’enregistrement au taux réduit.

Les conditions d’applications du régime de faveur au regard de la localisation du bien cédé

a. Dans les zones de revitalisation rurale (ZRR)

L’article 1594F quinquies E-I du Code général des impôts prévoit que les acquisitions d’immeubles ruraux situés dans les zones de revitalisation rurale effectuées par les agriculteurs bénéficiaires des aides à l’installation des jeunes agriculteurs sont soumises à une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 % pour la fraction du prix n’excédant pas 99.000 euros, le surplus du prix de vente étant soumis au taux normal. Les conditions varient selon la qualité de l’acquéreur.

Acquisitions par les jeunes agriculteurs bénéficiaires des aides à l’installation :

Pour bénéficier de ce régime, qui s’applique tant aux ventes qu’aux soultes d’échanges, plusieurs conditions doivent être réunies :

– L’opération doit intervenir dans le délai de 4 ans suivant l’octroi des aides consenties,

– L’agriculteur (exploitant individuel ou associé d’une société civile à objet agricole) doit être bénéficiaire des aides à l’installation des jeunes agriculteurs, qui sont, soit une dotation d’installation, soit un prêt à moyen terme spécial et s’engager, entre autres, à exercer pendant 10 ans la profession d’agriculteur à titre principal.

– L’acte d’acquisition devra être assorti d’un certificat délivré par le directeur de la DDTM mentionnant l’octroi de l’aide et la date de cet octroi, ou bien d’une attestation de l’organisme bancaire précisant que l’acquéreur a bénéficié d’un prêt à moyen terme spécial.

Acquisitions d’immeubles pour les donner à bail à des jeunes agriculteurs :

L’article 1594F quinquies E-II du CGI prévoit, quant à lui, le même taux réduit lorsque l’acquisition porte sur des immeubles ruraux situés dans les zones de revitalisation rurale. Cette mesure est accompagnée des conditions suivantes :

– L’acquéreur doit prendre, dans l’acte d’acquisition, l’engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, de justifier, au plus tard au terme d’un délai d’un an à compter de la date du transfert de propriété, que le bien acquis a été donné à bail à long terme ou à bail cessible à un jeune agriculteur bénéficiaire des aides à l’installation.

– Ce taux s’applique aux acquisitions effectuées par l’acquéreur à hauteur d’une valeur globale n’excédant pas 99 000 €.

Dans les deux régimes, le régime de faveur est remis en cause si, pendant les dix ans de l’installation, les conditions d’octroi ne sont plus respectées (aides octroyées remboursées, dépassement de la superficie maximale autorisée, abandon de la profession d’agriculteur…). Dans ce cas, le bénéficiaire devra payer le complément de taxe exigible mais également payer des intérêts de retard. On rappelle également que ces deux dispositions n’exonèrent pas du versement de la contribution de sécurité immobilière au taux du droit commun.

b. Dans les zones à réhabiliter

Acquisitions de bois et forêts et de terrains destinés à un reboisement :

Les acquisitions de propriétés en nature de bois et forêts et de terrains nus destinés à être reboisés, constatées par un acte authentique signé avant le 1er janvier 2005, pouvaient, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération de toute perception au profit du Trésor en application des dispositions de l’article 1137 du CGI. L’article 118 de la loi no 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux donne la possibilité, à compter du 1er janvier 2005, aux conseils généraux et aux conseils municipaux de délibérer en vue d’exonérer des droits dus à raison des acquisitions précitées constatées par un acte authentique signé avant le 1er janvier 2011, chacun pour leur part.

Acquisitions en vue de mise en valeur de terres

Deux dispositions particulières sont ici prévues :

– L’article 1025 du CGI prévoit, entre autres, que les acquisitions de terres incultes réalisées dans le cadre des dispositions des articles L. 125-1 et suivant du code rural et de la pêche maritime, sont soumises à la taxe de publicité foncière au taux réduit, sous réserve des dispositions de l’article 1020 du CGI. La CSI étant perçue au taux de droit commun.

– Enfin, on peut évoquer les dispositions particulières visées aux articles L 181-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime et relatifs à la mise en valeur agricole des terres incultes, qui permettent, de soumettre à une taxe de publicité foncière ou au droit d’enregistrement de 0,70%, les ventes de terres laissées à l’abandon ou insuffisamment exploitées en Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane et Mayotte (CGI, art. 1594F quinquies F).

Pour la majorité des Français, la résidence principale représente l’essentiel des biens du ménage. Dès lors, protéger le survivant du couple dans son cadre de vie demeure la préoccupation première, indépendamment de tout mode de conjugalité. Voici quelques clés afin d’éviter des situations complexes.

Outre les soucis que génèrent le règlement d’une succession, la détresse du survivant se trouve bien souvent aggravée lorsque le décès de l’un conduit à bouleverser ses conditions de vie. De plus, l’ignorance des conséquences juridiques du choix de son union en cas de décès ne facilite pas un règlement apaisé de la succession. Il est ainsi primordial d’appréhender toutes les facettes de son union, afin d’écarter toute situation complexe voir dramatique au moment du décès de son compagnon/compagne. 

A ce jour dans notre pays, trois modes de conjugalité se partagent la scène : le mariage, le pacte civil de solidarité (PACS) et le concubinage, avec un degré de protection décroissant. Alors que naguère la seule façon de vivre en couple reposait sur des liens du mariage, la société a évolué et l’union hors mariage n’est plus illégitime si bien que les couples se voient offrir le choix du mode de leur union. Le recul de l’institution du mariage s’explique par l’instauration le 15 novembre 1999 du pacte civil de solidarité (PACS), venant concurrencer, sur certains points, le régime protecteur offert par le mariage. Quant au concubinage, il est librement choisi par les couples même s’il n’emporte guère d’effets juridiques. Lorsque le choix du mode de conjugalité se présente aux couples, il est conseillé de solliciter son notaire pour que ce dernier puisse dispenser de tous les conseils requis à la configuration familiale des tourtereaux. Ainsi, lorsque la porte d’un office notarial n’est pas franchie de manière anticipée, seules les règles légales tendent à s’appliquer, parfois au grand tumulte de l’entente familiale. Une protection anticipée et adaptée aux différents intérêts en présence, ne sera que moins douloureuse qu’une protection réduite à une peau de chagrin, notamment en cas de concubinage. En effet, en l’absence de volonté, la protection légale du survivant varie en fonction du mode de conjugalité adopté par les couples.

RÈGLES LÉGALES EN L’ABSENCE DE VOLONTÉ

Concubinage

Aucune protection spécifique du lieu de vie partagé par les concubins n’est insérée dans le Code civil. De plus, le concubin n’étant pas héritier, il n’a pas vocation à rester dans le logement du défunt. Le législateur a seulement prévu, en cas de concubinage notoire, le bénéfice au survivant, du droit au maintien dans les lieux avec continuation ou transfert du bail en cas de décès du titulaire du bail. Le bénéfice de cette mesure a été élargi au cours de l’année 2009 aux concubins de même sexe. 

Pacte civil de solidarité

Au plan civil, la situation du partenaire est un tout petit peu plus confortable que le concubin survivant. En effet, similairement à ce dernier, le partenaire survivant n’a pas la qualité d’héritier. En revanche, au plan fiscal, depuis le 22 aout 2007, la loi TEPA les a exempté de droits de succession, au même titre qu’un conjoint survivant.  Le législateur a également accordé au partenaire survivant un degré de protection supplémentaire de son cadre de vie en lui octroyant certains droits sur son logement. Outre la continuation ou transfert du bail d’habitation, le bénéfice du droit temporaire au logement du couple lui est accordé.

Initialement réservé aux couples unis par les liens du mariage, le droit de jouissance gratuite pendant douze mois a été étendu au partenaire de Pacs. Ce droit temporaire de jouissance s’exerce au profit du partenaire survivant dans les mêmes conditions que pour le conjoint, à l’exception prêt que ce droit n’est pas d’ordre public pour les partenaires. Le défunt peut l’en avoir privé par testament. Ce droit de jouissance gratuite permet ainsi de préserver dans les meilleures conditions le cadre de vie habituel du survivant. Cette jouissance s’applique que le logement ait été acquis en indivision par les deux partenaires, qu’il appartienne exclusivement au défunt ou soit indivis entre lui et un tiers, ou bien encore qu’il soit loué. Dans les deux cas, propriétaire ou locataire, et sauf s’il en a été privé par testament, le partenaire a droit au remboursement des loyers pendant un an par la succession.  Droit temporaire au logement ou simple droit au bail, l’institution du mariage tire son épingle du jeu en accordant au conjoint survivant une protection optimale du logement de la famille.

Mariage

La suprématie du mariage au PACS et concubinage s’explique par la qualité de conjoint survivant accordée par le législateur au survivant marié. Personne intime au défunt, bénéficiant d’un ordre à lui tout seul, il domine le banquet successoral aux côtés notamment des héritiers légaux, soit les descendants ou père et mère. En l’absence d’enfant et d’ascendant, le conjoint survivant évince même les frères et sœurs. Il peut ainsi appréhender l’intégralité de la succession, en ce compris le logement familial en dépendant, c’est dire la place qui est la sienne. Cette promotion dont le conjoint survivant a bénéficié, est issue de la loi du 3 décembre 2001, qui, tout en augmentant sa vocation légale, lui a accordé une protection spéciale de son logement. Désormais, en présence d’enfant commun du couple, et sauf volonté contraire, le conjoint survivant recueille à son choix, toute la succession en usufruit ou le quart en pleine propriété. L’universalité de la succession en usufruit lui permet notamment de conserver la jouissance de la maison, sans qu’aucun enfant ne puisse s’y opposer. Le conjoint est par conséquent assuré de rester chez lui en cas de décès de son époux(se).

Rappelons-nous que l’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits. Ce qui s’apparente en matière immobilière, au droit d’usage et d’habitation d’un logement, dont la propriété appartient à un autre, soit le nu-propriétaire. En revanche, en présence d’enfant non commun, la loi lui refuse des droits en usufruit.  Seul le quart de la succession en pleine propriété lui est accordé. Dès lors, malgré cette privation de jouissance, en présence de famille recomposée, le législateur a veillé à la protection du cadre de vie du survivant du couple. Cette protection est effectivement accordée à tous les conjoints survivants, peu importe leur régime matrimonial (régime communautaire ou séparatiste), et leur configuration familiale (présence ou non d’enfants communs). Ainsi, le conjoint survivant, non divorcé, dispose de deux droits successifs destinés à lui assurer la jouissance de son logement.

Dans un premier temps, il a le droit de rester gratuitement dans les lieux pendant un an à compter du décès, et de bénéficier pendant la même durée de la jouissance du mobilier. La loi lui accorde ensuite le bénéfice jusqu’à sa mort du droit d’habitation assorti d’un droit d’usage sur le mobilier le garnissant. Ce droit viager au logement n’est réservé qu’au seul membre d’un couple uni par les liens du mariage. Il convient alors de souligner que le droit temporaire au logement n’assure au conjoint ou partenaire successible, qu’une simple jouissance gratuite limitée dans le temps, contrairement au droit viager du logement conférant au conjoint survivant un droit d’habitation sur le logement et un droit d’usage sur le mobilier sa vie durant. Certes de moindre portée que le droit d’usufruit, ce droit viager participe de la promotion dont a pu bénéficier l’époux(se) survivant(e) au cours du XXIème siècle. En outre, la loi a permis au conjoint survivant et aux héritiers, en présence d’accord, de convertir ce droit d’habitation et d’usage en une rente viagère ou en capital. Voici une modalité d’extinction du droit viager d’habitation, mais qui ne pourra être imposée au survivant, dès lors qu’un accord unanime est nécessaire. La souplesse de ce dispositif permet au survivant du couple de pallier aux éventuels inconvénients résultant de son maintien dans un logement devenu dans le temps inadapté à ses besoins.

Pour conclure le volet du mariage, il convient également de rappeler que le conjoint survivant bénéficie du droit de se voir attribuer en priorité, et ce même en présence de demandes multiples, la propriété ou le droit au bail du bien lui servant de résidence principale ainsi que du mobilier le garnissant. Cette attribution préférentielle est de droit au conjoint, ce qui veut dire qu’en présence de demandes multiples d’attribution, il se trouvera alloti par préférence à tout autre héritier. De plus, il peut bénéficier de délais spéciaux pour le paiement de la soulte qui serait notamment due aux héritiers réservataires. Depuis le 1^er janvier 2007, l’attribution préférentielle de la propriété du logement et de son mobilier est également de droit pour les partenaires survivant, à la condition que le défunt l’ait expressément prévu par testament. En revanche, le partenaire ne peut pas exiger de délai de paiement de la soulte. Nous l’avons compris, ni le concubin, ni le partenaire ne peuvent rivaliser avec le régime légal de protection du cadre de vie du conjoint survivant. En revanche, en présence de manifestation de volonté, ces minimas légaux peuvent être surpassés, à contrario, réduits de manière drastique.     

ANTICIPATION SUCCESSORALE

Divers procédés sont susceptibles d’être employés pour garantir la protection du survivant dans le logement familial. Ces procédés supposent d’avoir été en amont discutés et étudiés avec son notaire.

Concubinage

Partant des attentes des couples non mariés qui ne souhaitent pas s’engager dans un PACS, la pratique notariale préconise certains types de contrats, assortis de clauses et de montages juridiques permettant de répondre aux attentes des concubins. Achat en indivision, constitution d’une société, recours à la tontine, achats croisés, le rôle du notaire est alors d’être très attentif à la situation familiale des concubins afin de délivrer des conseils pertinents au cas par cas. Aussi, malgré l’absence de protection légale, les concubins peuvent anticiper et chercher à assurer l’avenir du survivant, grâce également à des libéralités, donation ou testament. Toutefois, hormis les restrictions civiles notamment en présence d’enfants réservataires, en matière fiscale les concubins demeurent pour l’heure toujours taxés à 60 % de la valeur des biens légués. Au plan civil, la présence d’enfants (communs ou non) réputés héritiers réservataires perturbera inévitablement l’application des dernières volontés du défunt. En effet, dans la mesure ou le concubin n’a pas la qualité d’héritier, il ne peut être gratifié que grâce à une donation ou un legs.

Pour autant, ces libéralités sont limitées par la réserve héréditaire accordée à tout enfant du défunt. La réserve héréditaire s’entend d’une partie de son patrimoine que le défunt ne peut pas librement donner à titre gratuit. Cette portion se trouve « réservée » à ses héritiers que l’on dit réservataires. Par conséquent si la personne outrepasse cette quotité, ses héritiers réservataires peuvent à son décès demander la réduction des donations ou legs excessifs.

Pacte civil de solidarité

Rappelons ici l’exonération fiscale dont bénéficie le partenaire survivant contrairement au concubin. Il est au point de vue fiscal traité comme un conjoint survivant qui recueille la succession en franchise d’impôt. C’est ainsi que depuis la loi TEPA, le notaire propose au partenaire qui ont soif de protection la formule « PACS + testament », l’un n’allant pas sans l’autre. Ainsi la transmission en usufruit de ses droits détenus au sein du logement du couple s’effectue le plus souvent par testament. 

En revanche, contrairement aux couples mariés, les legs en usufruit ne peuvent s’imputer que sur la quotité disponible ordinaire, ce qui veut dire qu’ils ne peuvent venir grignoter la réserve des enfants même en usufruit. Ce legs de l’usufruit de la résidence principale, bien qui pour la majorité des français représente l’essentiel de leur patrimoine, est souvent excessif et par conséquent, se verra sanctionné, soit par le biais de la réduction, soit par une sanction plus originale qu’est la substitution du disponible ordinaire à la libéralité en usufruit de l’article 917 du Code Civil.

Ainsi dès lors que les conditions de l’article 917 du Code civil sont réunies, en cas d’atteinte à leur réserve, les héritiers réservataires auront le choix :

• soit laisser la libéralité excessive s’exercer sans demander la réduction. Le partenaire peut ainsi demeurer dans les lieux sa vie durant. Le démembrement de propriété perdure ainsi.
• soit demander la reconstitution de sa réserve en pleine propriété en abandonnant en contrepartie le disponible ordinaire en propriété. Dans ce cas, le démembrement prend fin laissant place au régime de l’indivision.

La méthode d’imputation en assiette rappelée dernièrement par la jurisprudence ainsi que les sanctions de l’excès, sont très souvent mal vécues par le partenaire survivant, qui par le biais d’un testament se pense protéger dans son cadre de vie au même titre qu’un époux. Pour anticiper ces situations, le notaire dispensera de tous les conseils requis à la rédaction du testament. Plusieurs pistes de réflexion pourront être ainsi discutées en cas de libéralité excessive qui porterait atteinte à la réserve des enfants, comme notamment de proposer au testateur en cas de legs de l’usufruit du logement d’écarter les dispositions de l’article 917 du code civil et d’imposer des délais de paiement de l’indemnité de réduction. De même, dans ces situations le recours au contrat d’assurance vie pourrait être bénéfique.

La protection du survivant peut aussi s’anticiper dès l’achat du logement familial, grâce au recours à des stipulations dans l’acte, qui permettra des proportions d’acquisition différentes de la réalité du financement. Cette protection peut également résulter du choix du régime. En effet, les partenaires ayant opté pour le régime de l’indivision sont dans une situation plus confortable, propriétaires pour moitié chacun indépendamment d’un financement inégal.  En revanche, malgré ces divers montages juridiques organisés par les partenaires, nous l’avons compris, rien ne peut égaler la protection accordée au conjoint survivant lié par les liens du mariage.

Mariage

Bénéficiant d’un régime légal très protecteur, la loi permet de surcroit au conjoint survivant d’organiser une protection sur mesure. Une importante palette d’outil s’offre aux couples mariés, allant d’avantages matrimoniaux comme le prélèvement avant tout partage du logement familial, apport à la communauté de biens du logement propre de l’un du couple, à la très connue donation entre époux, communément nommée « donation au dernier vivant ». Cette donation est très appréciée notamment des familles recomposées à qui le législateur a écarté l’option légale en usufruit. Afin d’assurer aux couples mariés le respect de leur volonté, tout en préservant la réserve des enfants, ils bénéficient d’un régime spécial quant à l’imputation de leurs libéralités. En effet, seules les couples mariés peuvent disposer de l’usufruit de la réserve.  Le conjoint survivant est par conséquent certain qu’il pourra rester dans le logement du couple en cas de décès de l’un, sans être inquiété de la présence d’enfant, héritier réservataire.   Pour finir, n’oublions pas qu’une volonté peut défaire d’une main ce qu’elle a accordé de l’autre. Il peut être également utile, en fonction de la configuration familiale, de recourir au testament pour réduire, voire supprimer les droits de son conjoint survivant.

Ainsi, pour une protection sur mesure, n’hésitez pas à consulter votre notaire, fidèle allié des familles.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques du mois d’avril.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois d’avril.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Le notaire intervient principalement dans des dossiers amiables, tels que la vente immobilière, mais il existe des cas où son action prolonge l’intervention du juge dans la résolution des conflits, en agissant par délégation judiciaire. Quel est le rôle d’un notaire dans ce cas et comment se déroule son intervention ? 

La délégation judiciaire intervient dans le cadre d’une demande en partage lorsque des indivisaires ne s’entendent pas sur ses modalités. Le juge saisi désigne alors un notaire pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage et commet un juge pour les surveiller. Le notaire agit alors en qualité d’auxiliaire de justice ; cette substitution intervient principalement dans le domaine du droit des personnes et de la famille lors de divorces, ruptures conjugales ou à la suite d’un décès.

En Gironde, le jugement prononce en premier lieu l’ouverture des opérations de liquidation, puis commet le Président de la Chambre Départementale des notaires pour y procéder ; lequel substitue à son tour un notaire de sa compagnie.

L’intervention du notaire

Il peut être désigné en cours de procédure, et ce uniquement en matière de divorce, en étant nommé comme notaire expert (article 255-9 du code civil) ou comme notaire liquidateur (article 255-10 du code civil). Le but est ici de prévenir la survenance de conflits en amont du prononcé du divorce, ce qui permet au juge de trancher les points de désaccord ou facilite l’évaluation de la prestation compensatoire.

Il intervient également et principalement au terme de la procédure judiciaire, une fois le divorce prononcé ou à l’issue d’un jugement tranchant les points litigieux qui bloquent le partage des biens d’un couple ou le règlement d’une succession.

Le tribunal ordonnera le partage s’il peut avoir lieu ou la vente par licitation.

Des mesures annexes pourront être décidées par le juge dans cet objectif, à savoir :

• la désignation d’un expert afin d’évaluer les biens objet du partage ou pour proposer la composition des lots à attribuer ;
• la réalisation d’un tirage au sort.

En pareille hypothèse, il incombera au notaire de liquider purement et simplement l’indivision par l’identification des biens qui la composent et des avances reçues ou dépenses versées par un indivisaire, d’évaluer de ce que chacun a vocation à recevoir et enfin de proposer l’attribution des biens.

Les conséquences pour le copartageant

Il est important de noter que le notaire n’intervient pas en qualité de conseil des parties. Il intervient avec neutralité à l’image du juge qui a procédé à sa nomination. Lors de sa désignation, la chambre des notaires veille à ce que le notaire désigné ne soit jamais intervenu dans le cadre du dossier en question.

Chaque partie est alors libre d’être accompagnée par le conseil de son choix car le notaire commis se bornera à liquider méthodiquement la masse à partager et recueillera leurs observations. Les règles de la procédure judiciaire se reportent sur son intervention, et notamment le principe du contradictoire. Il implique que chaque copartageant doit avoir la faculté de prendre connaissance et de discuter de toute pièce ou observation présentée au notaire commis.

Cette exigence concerne l’ensemble des pièces qui pourraient être communiquées au notaire, qu’elles aient ou non une importance pour l’établissement de l’état liquidatif. Chaque communication doit donc être portée à la connaissance de tous, le notaire étant en droit de refuser toute communication téléphonique.

Un délai d’un an

Le Code de Procédure Civile laisse un délai d’un an au notaire commis pour accomplir la mission qui lui est confiée. Le juge sera chargé de surveiller le respect de ce délai et pourra demander si besoin le remplacement du notaire. Il accompagne le notaire et pourra mettre en place des mesures visant à assurer le bon déroulement de sa mission par la délivrance d’une ordonnance de prorogation de délai, l’envoi d’injonctions aux parties ou la désignation d’un expert en cours de procédure.

S’il existe toujours des blocages entre les copartageants à l’approche de ce délai, il devra convoquer les parties à la signature d’un procès-verbal de difficultés afin de faire remonter au juge les motifs du blocage ; à charge pour la partie la plus diligente de saisir le juge. En l’absence de blocage, le notaire devra procéder à la signature d’un procès-verbal de lecture de l’état liquidatif ; il s’agit là d’un partage classique qui viendra clôturer la procédure judiciaire. 

Nous sommes très heureux de vous partager les huit épisodes de la série « Le notariat, un métier pour toi ».

Réalisées par le Conseil régional des notaires de la Cour d’Appel de Bordeaux, ces vidéos révèlent la diversité des professions qui composent le notariat.

Les 8 vidéos ont été réalisées avec le soutien de la Banque des Territoires.

Laurène – Clerc négociatrice dans l’immobilier

@notaires33

Le notariat, un métier pour toi. Laurène te parle de son quotidien de clerc négociatrice. #notaire #immobilier #parcoursup #etudesuperieures

♬ son original – Notaires girondins

Laure – Clerc rédactrice en droit des sociétés

@notaires33

Le notariat, un métier pour toi. Laure t’explique son rôle de clerc rédactrice en droit des sociétés. #notaire #societe #parcoursup #etudesuperieures

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François – Notaire

@notaires33

Le notariat, un métier pour toi. François te dévoile les missions d’un notaire. #notaire #droit #parcoursup #etudesuperieures

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Inès – Clerc rédactrice en immobilier

@notaires33

Le notariat, un métier pour toi. Inès te révèle tout sur le clerc rédacteur en immobilier. #notaire #immobilier #parcoursup #etudesuperieures

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Alexandra – Secrétaire réceptionniste

@notaires33

Le notariat, un métier pour toi. Alexandra retrace son expérience en tant que secrétaire réceptionniste. #notaire #secretaire #parcoursup #etudesuperieures

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Enguerrand – Comptable taxateur

@notaires33

Le notariat, un métier pour toi. Enguerrand déchiffre sa carrière de comptable taxateur. #notaire #comptabilité #parcoursup #etudesuperieures

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Lucile – Formaliste

@notaires33

Le notariat, un métier pour toi. Lucile t’explique la profession de formaliste. #notaire #droit #parcoursup #etudesuperieures

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Alexia – Clerc rédactrice en droit de la famille

@notaires33

Le notariat, un métier pour toi. Alexia te décrit son activité de clerc rédactrice en droit de la famille. #notaire #famille #parcoursup #etudesuperieures

♬ son original – Notaires girondins

Quelle que soit la valeur de son patrimoine, l’intérêt d’anticiper offre d’abord la liberté d’organiser le partage de son patrimoine, de se protéger ainsi que ses proches et enfin d’optimiser au mieux fiscalement sa transmission.

Une transmission « sur-mesure »

Pour la transmission de votre patrimoine, plusieurs outils juridiques s’offrent à vous, notamment la donation-partage.

En effet la donation-partage est un acte solennel qui réalise à la fois une libéralité entre vifs et un partage anticipé de succession. Depuis la loi du 23 juin 2006, les petits-enfants peuvent profiter des avantages de la donation-partage par le biais de la donation-partage transgénérationnelle. Le donateur peut ainsi décider de transmettre un bien directement à ses petits-enfants, en gratifiant ou non ses propres enfants.

Cette opération nécessite le consentement des enfants à ce que leurs propres descendants soient allotis à leur place, en tout ou partie. Cette transmission transgénérationnelle permet de faire du « sur mesure » en tenant compte des besoins de chacun et notamment de la génération intermédiaire.

Éviter les conflits

En présence d’un enfant, il est possible de faire une donation-partage au profit de son enfant et de ses petits-enfants, ou au profit exclusivement de ses petits-enfants. Il est également possible de transmettre tous les biens aux petits-enfants en nue-propriété en prévoyant un usufruit successif au profit des enfants. Des attributions peuvent être faites à des descendants de générations différentes dans certaines souches et non dans d’autres. La donation-partage peut permettre d’éviter des conflits éventuels entre les enfants au moment du règlement des successions des parents, puisque cet acte est signé sous l’autorité de leurs père et mère, et est irrévocable.

Exemples de donation-partage transgénérationnelle :

Un intérêt juridique…

Le législateur a défini une quote-part du patrimoine réservée aux enfants. Il s’agit de la réserve héréditaire. A contrario, la quotité disponible correspond à la quote-part du patrimoine dont le donateur peut disposer librement sans entraver la réserve héréditaire des enfants. Les petits-enfants n’étant pas des héritiers réservataires, les donations consenties par leurs grands-parents sont limitées à la quotité disponible.

Juridiquement, la donation-partage transgénérationnelle permet aux grands-parents de donner une quote-part plus importante de leur patrimoine au profit de leurs petits-enfants sans que ces derniers encourent le risque de réduction des donations.

Avec une donation directe aux petits enfants :

-L’ascendant est limité par la quotité disponible,

-Les biens devront être évalués à la date du décès pour le calcul de la réserve et de la quotité disponible (article 922).

Avec une donation-partage aux petits enfants (transgénérationnelle):

L’ascendant gratifie les petits enfants en lieu et place de leurs auteurs, qu’ils représentent, avec leur accord.

Donc :

-Les lots des petits enfants sont pris sur la réserve de leur auteur,

-Les lots peuvent être évalués au jour de la donation pour le calcul de la réserve et de la quotité disponible.

Et fiscal…

Fiscalement, l’intérêt de cette transmission transgénérationnelle est double. D’une part, il y aura autant d’abattements et de tranches basses du barème des droits de donation utilisés que de donataires gratifiés. Les droits sont liquidés en fonction du lien de parenté entre l’ascendant donateur et les donataires allotis (Article 784 B CGI).

Chaque génération bénéficie tous les quinze ans de ses propres abattements :

-100.000 € par enfant

– 31.865 € par petits-enfants

D’autre part la donation-partage transgénérationnelle permet d’éviter une double taxation des biens transmis. Les biens transmis aux petits-enfants ne seront taxés qu’une fois tandis que ceux recueillis par leur auteur seront taxés deux fois : lors de la donation-partage transgénérationnelle puis au décès de l’enfant donataire. Les droits de donation et de succession en ligne directe représentent environ 20% du montant des biens transmis (échelonnement de 5% à 45%).

 Réincorporer une donation antérieure

Lorsque le patrimoine a déjà été transmis aux enfants la donation-partage transgénérationnelle présente alors une autre utilité. En réincorporant les donations consenties aux enfants, il est possible de faire glisser les biens transmis à leurs propres enfants. En l’absence de réincorporation, les biens transmis aux enfants seront taxables aux droits de succession à leur décès, ces droits pouvant aller jusqu’à 45%. En réincorporant les biens donnés en vue de les réattribuer à la seconde génération, seul le droit de partage de 2,5% est dû sur la valeur des biens réincorporés lorsque la donation réincorporée a plus de 15 ans. L’opération demeure tout de même fiscalement favorable lorsque la donation réincorporée a moins de quinze ans. Dans ce cas, les biens réincorporés sont de nouveau éligibles aux droits de donation entre grands-parents et petits-enfants. Toutefois, les droits de donation acquittés lors de la première transmission sont déduits des droits de donation nouvellement dus. Par conséquent la donation-partage transgénérationnelle présente des conditions juridiques et fiscales particulièrement avantageuses.

Tout comme vous, votre patrimoine est unique. Il est l’expression de vos choix, de votre travail, de votre vie et de ses évolutions. Anticiper la transmission de votre patrimoine, c’est être acteur de sa construction, de son développement et de sa continuité.

Pour de nombreuses personnes, l’expression de « développement durable » est assez floue et ses contours difficiles à cerner. Pour reprendre une citation de Mme HARLEM BRUNDTLAND (ancienne ministre norvégienne dans les années 80) : le développement durable est « un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs ».

Cette définition a une résonnance toute particulière aux yeux des notaires dont le rôle est justement d’anticiper sur l’avenir au travers d’actes efficaces et sécurisés. La notion de développement durable est aujourd’hui conceptuelle et « tendance ». En effet, de nombreux professionnels ne se réfugient-ils pas derrière cette notion afin de parler de tout et de rien ? Pour les notaires en 2023, cette notion de développement durable est avant tout une philosophie dans les moyens de développement économique : un savant mélange entre une volonté de préservation de l’environnement (au travers de la gestion des ressources naturelles) et un encadrement plus responsable du logement avec des nouvelles règles d’urbanisme (apports de la loi ALUR et loi ELAN). Le notaire de 2023 se doit d’aller plus en avant dans l’établissement des actes qui lui sont confiés et se positionne comme un interlocuteur privilégié tant des professionnels de l’immobilier que des particuliers.

Servir le lien entre le passé et l’avenir

On connait toutes les différentes règlementations qui entourent la vente d’un bien immobilier (diagnostics immobiliers obligatoires tels que l’état parasitaire, amiante, plomb, électricité…).

Mais le notaire ne se cantonne pas à lister ces pièces obligatoires et à les expliquer rapidement aux clients, le travail de préparation en amont des dossiers est riche et diversifié et s’inscrit très clairement dans cette idée de « développement durable ».

Le rôle du notaire est de servir de « lien » entre le passé et l’avenir. Finalement, la devise du notariat pourrait être le titre d’un film futuriste ou un remake de « Retour vers le passé ». L’intérêt de l’origine trentenaire n’est plus à expliquer mais l’utilisation antérieure d’un bien, son passé, son histoire… sont autant d’indices qui vont orienter le notaire dans ses investigations. L’interrogation des vendeurs sur l’ancienne utilisation d’un bien peut être source de problématiques environnementales que le notaire doit pouvoir analyser et mettre en avant.

N’avons-nous jamais entendu, lors d’un rendez-vous, ce type de phrases dites par le vendeur ? : « du temps de mon grand-père, une ancienne cuve était située dans la cour car il avait une petite affaire d’imprimerie qui marchait bien. Il y avait quoi dans cette cuve ? Des solvants je pense. Maintenant ? Oh ne vous inquiétez pas. On a tout enlevé à son décès et on a transformé l’ancien petit atelier en studio que nous louons à un étudiant. »

À la croisée des problématique environnementales

Là, tous les sens sont alors en alerte rouge ! La cuve a été enlevée mais quid d’une pollution résiduelle ? A-t-on vérifié si un S.I.S. (secteur d’information sur les sols) existait ? A-t-on bien analysé les documents, tels que BASIAS et BASOL ? L’ancienne imprimerie du grand-père avait-elle été référencée comme un ancien site classé pollué ?

Et voilà comment le notaire se retrouve à la croisée de problématiques environnementales ; obligé d’enquêter et d’informer parfaitement les clients. Malheureusement, la situation ci-dessus est un mirage car la plupart du temps nous sommes face à des clients qui ignorent ce type de passé ou qui, lorsqu’ils en ont connaissance, préfèrent se taire, inquiets des éventuelles conséquences dans le traitement de leur dossier.

Rendre accessibles les informations

Alors que faire ? Nous avons la chance d’avoir tout un ensemble de documents qui regorgent d’informations celui qui veut bien les lire et les analyser.  Nous entendons le souffle désabusé du client lorsque nous abordons la longue liste des diagnostics environnementaux. Mais le rôle du notaire n’est-il justement pas de rendre accessible les informations qui y sont contenues ? Un état des risques naturels, miniers et technologiques, annexé à chaque avant-contrat va pouvoir renseigner l’acquéreur sur tout un ensemble d’indications : par exemple, une zone soumise à un un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPR) (inondation, mouvement de terrain, séisme..) ou technologiques (ceux pouvant notamment être prescrits autour des installations industrielles dangereuses de type SEVESO).  Les diagnostiqueurs proposent aujourd’hui dans leur « package » de prestations, l’établissement de ce document. Malheureusement, les informations qui y sont contenues sont trop souvent incomplètes et/ou illisibles.

Réunir les documents complémentaires

Le notaire doit alors pouvoir être à même de conseiller et d’indiquer, au cas par cas, les documents complémentaires à réunir. De nombreux sites internet existent et sont trop peu souvent consultés.

• https://www.geoportail.gouv.fr/ donne des indications utiles quant au quartier et à l’environnement, et la possibilité de superposer plusieurs typologies de carte est un réel outil dans l’analyse d’un bien.
• https://remonterletemps.ign.fr/ est une mine d’informations et de voyage « spatio-temporel »
• La lecture et l’analyse du Dossier Départemental des Risques Majeurs (DDRM) – consultable auprès des préfectures et sur leur site internet.
•  

De plus, l’utilité même des diagnostics immobiliers obligatoires s’inscrit clairement dans cette démarche :

• Le diagnostic « amiante » permet notamment de tenir un discours pédagogique quant aux techniques de traitement des déchets en cas de travaux envisagés par l’acquéreur et de recyclage
• Le diagnostic sur l’installation intérieure d’électricité et le diagnostic de performance énergétique permettent de discuter des moyens d’utilisation de la ressource électrique et de gérer les dépenses à venir.

Nouvelles règles en matière d’urbanisme

La notion de développement durable se retrouve également dans l’ensemble des règles d’urbanisme et des nouveaux documents instaurés. Ces dernières années, le législateur a souhaité mettre au cœur de l’urbanisme cette notion de développement durable. Cela se retrouve dans les nouvelles procédures, notamment d’obtention des autorisations d’urbanisme.

Il faut souligner ici les apports de la loi dite « ELAN » du 23 novembre 2018 ainsi que la loi « ASAP » du 7 décembre 2020, dont l’objectif principal est d’aboutir à une production renforcée de foncier constructible et de simplification de l’acte de construction.

Une des principales motivations de cet apport législatif était notamment de simplifier les démarches administratives dans le cadre des autorisations d’urbanisme par le biais de :

• Dématérialisation de l’instruction de la demande d’autorisation : depuis le 1^er janvier 2022, les communes de plus de 3500 habitants doivent être dotées d’une « téléprocédure spécifique » apte à traiter sous forme dématérialisée les demandes d’urbanisme,
• Possibilité pour les communes de plus de 3500 habitants d’externaliser l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme,
• Simplification des échanges d’informations et de transmissions entre les différentes administrations (dans un but de contrôle des taxes d’urbanisme et de la fiscalité directe locale).

Le carnet d’information du logement

De plus, lors de travaux énergétiques, il est désormais obligatoire d’établir (et de communiquer lors des transmissions, tant à titre onéreux qu’à titre gratuit) le carnet d’information du logement. Ce carnet a été mis en place par la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 mais il a fallu attendre un décret du 27 décembre 2022 (décret n°2022-1674) pour en connaitre les modalités.

Aussi, depuis le 1^er janvier 2023, ces carnets doivent être créés lorsque les travaux réalisés concernent :

• Des travaux de construction d’un logement,
• Des travaux de rénovation sur la performance énergétique d’un logement préexistant et ses annexes (ceux ayant une incidence significative),

Néanmoins, il est à souligner que l’absence de sanction quant à la transmission de ce document (et des informations qu’il contient) vient un peu « ternir » l’efficacité de ce nouvel outil.

Un acteur de demain

Ainsi, force est de constater que le notaire n’est plus un simple maillon de la chaine administrative d’enregistrement des actes, contrairement à ce que de nombreuses personnes pensent. Le notaire de 2023 est un vrai acteur de la vie de demain dans la gestion des ressources naturelles. Pour s’en convaincre, il suffit de constater que l’institut notarial de droit immobilier a justement lancé, le 12 janvier 2021, un nouveau label de « Notaire conseil en aménagement et environnement » afin de permettre à de nombreux notaires, partout en France de se former et d’être des interlocuteurs privilégiés dans la maitrise de ces sujets environnementaux et de « développement durable ».  

Cette année encore, les notaires girondins vous dévoilent l’intégralité des chiffres de l’immobilier en Gironde. Vous pouvez visionner à nouveau la conférence de presse grâce à la rediffusion sur notre chaîne Youtube : 

Le Président de la Chambre des notaires de la Gironde Me Matthieu VINCENS de TAPOL était accompagné de Me Johann BENASSAYA-JOLIS, Me Victor MARIN, Me Marie LABORDE-LATOUCHE, Me Dino RAZA, et Me Jérôme DURON. 

Dans le langage courant, les chemins ruraux sont des voies de circulation situées à la campagne, par opposition aux rues qui se trouvent dans les villes, les villages ou les agglomérations. Du point de vue de la langue française, l’adjectif rural n’est d’ailleurs pas utile puisque le terme « chemin » signifie déjà, en lui-même, une voie tracée dans la campagne. Dans le code rural et de la pêche maritime, les chemins ruraux sont les chemins appartenant aux communes, affectés à l’usage du public, et qui n’ont pas été classés comme voies communales. En droit, le sens est donc beaucoup plus étroit, et toute la difficulté en la matière consiste à qualifier juridiquement le chemin pour connaître les règles qui lui sont applicables. Concrètement, il s’agit de savoir à qui il appartient, qui peut s’en servir, qui doit l’entretenir, et si on peut en interdire l’accès. Ces questions sont régulièrement posées aux tribunaux. Car si bon nombre de chemins ruraux ont été supprimés lors des remembrements effectués par le passé, le contentieux les concernant est abondant, révélant à la fois leur utilité, et leur nouvelle fonction environnementale.

Qu’est-ce qu’un chemin rural ?

Les chemins ruraux au sens du code rural et de la pêche maritime appartiennent aux communes et sont affectés à l’usage du public, mais ils ne font pas partie de la voirie communale. La voirie communale comprend en effet les voies urbaines, les chemins vicinaux entretenus et les chemins ruraux reconnus dont l’incorporation a été décidée par le conseil municipal. Ainsi, seule une décision de classement d’un chemin rural comme voie communale est de nature à intégrer cette voie dans le domaine public de la commune. Les chemins ruraux au sens strict ne doivent donc pas être confondus avec les « chemins ruraux reconnus » qui, eux, font partie de la voirie communale.

Les chemins ruraux au sens strict font partie du domaine privé de la commune. Cela implique notamment qu’un particulier peut acquérir un chemin rural par la prescription trentenaire (en se comportant comme un propriétaire, et notamment en interdisant l’usage à quiconque). En outre, la commune n’est pas obligée d’entretenir le chemin, sauf si elle a accepté de le faire, et notamment si elle a déjà réalisé des travaux destinés à en assurer ou à en améliorer la viabilité. Enfin, contrairement aux chemins dépendant du domaine public, les chemins ruraux peuvent être vendus, mais seulement s’ils ont cessé d’être affectés à l’usage du public. La vente peut alors en être décidée après enquête publique par le conseil municipal, à moins que les intéressés groupés en association syndicale n’aient demandé à se charger de l’entretien. Les propriétaires riverains sont prioritaires pour l’achat de l’ancien chemin rural. Depuis la loi du 21 février 2022 dite 3DS, les chemins ruraux peuvent également faire l’objet d’un échange, sous certaines conditions.

Les chemins ruraux ne sont pas des chemins de servitude. Les servitudes sont des droits réels qui grèvent un immeuble appartenant à un particulier (fonds servant) au profit d’un immeuble appartenant à un autre particulier (fonds dominant). La plupart des servitudes résultent d’un contrat aux termes duquel la servitude est volontairement constituée entre les deux fonds. Elle peut aussi être imposée au fonds servant par une décision de justice, notamment lorsque le fonds dominant est enclavé, c’est-à-dire qu’il ne dispose d’aucun accès à la voie publique. Seuls les propriétaires des fonds dominant et servant peuvent utiliser le chemin sur lequel porte la servitude.

Les chemins ruraux ne doivent pas non plus être confondus avec les chemins et sentiers d’exploitation, lesquels sont également des chemins privés. Les chemins d’exploitation servent exclusivement à la communication entre divers fonds immobiliers ou à leur exploitation (laquelle n’est pas nécessairement agricole), peu importe la situation d’enclave éventuelle des propriétés concernées. Leur usage est commun à tous les propriétaires riverains, mais il leur est réservé s’ils le souhaitent. Seul l’usage du chemin est partagé, non la propriété. Les chemins ruraux se distinguent également des chemins de desserte, de culture ou d’aisance qui ne desservent qu’un seul fonds et appartiennent au propriétaire de ce fonds.

A qui appartiennent les chemins ruraux ?

La question se pose lorsque le chemin n’a pas de numéro cadastral distinct, et que la personne qui se prétend propriétaire n’est pas en mesure de justifier d’une origine trentenaire établie par des actes (notariés si possible). Pour les chemins ruraux au sens strict, la loi prévoit que tout chemin affecté à l’usage du public est présumé, jusqu’à preuve du contraire, appartenir à la commune sur le territoire de laquelle il est situé.  L’affectation à l’usage du public est elle-même présumée, notamment par l’utilisation du chemin rural comme voie de passage ou par des actes réitérés de surveillance ou de voirie de l’autorité municipale.

Ne peuvent donc pas être qualifiés de chemins ruraux les chemins qui appartiennent à une personne privée en vertu d’un acte notarié ou d’un jugement.

Concernant les servitudes, comme elles résultent également d’un acte ou d’un jugement, le chemin appartient nécessairement au propriétaire du fonds dominant.

En ce qui concerne les chemins d’exploitation, ils peuvent appartenir à un ou plusieurs propriétaires riverains, en vertu d’un titre de propriété. C’est le cas lorsque les titres successifs visent expressément le chemin. La qualification de chemin rural ne peut donc pas non plus être retenue dans cette hypothèse. Mais, en l’absence de titre de propriété, les chemins d’exploitation sont présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun pour la partie qui borde sa propriété. Ils ne sont donc pas en indivision ou en copropriété.  Dans ce dernier cas, comme en matière de chemins ruraux, c’est donc la qualification du chemin qui commande sa propriété, ce qui est source d’incertitudes.

Comment reconnait-on un chemin rural ?

Le chemin rural au sens strict doit remplir trois conditions : appartenir à la commune, être affecté à l’usage du public, et ne pas avoir été intégré à la voirie communale. Ainsi, ne constitue pas un chemin rural un chemin appartenant à la commune mais qui n’est pas affecté à l’usage du public (par exemple, un chemin d’accès réservé aux employés communaux).

Ne constitue pas non plus un chemin rural un chemin affecté à l’usage du public, mais qui n’appartient pas à la commune. En effet, si l’usage des chemins et sentiers d’exploitation peut être interdit au public, il ne s’agit pas d’une obligation. Dès lors, l’ouverture d’un chemin au public ne suffit pas à exclure la qualification de chemin d’exploitation et donc à qualifier le chemin de chemin rural.

Enfin, le chemin rural ne doit pas non plus être intégré à la voirie communale. Il est à ce titre d’autant plus difficile d’identifier le chemin rural que les paysages ruraux évoluent. Or, un chemin situé dans une zone urbanisée et présentant l’aspect d’une rue ne constitue pas un chemin rural car il fait partie de la voirie communale. La qualification du chemin est donc susceptible d’évoluer dans le temps.

C’est pourquoi, depuis la loi du 21 février 2022, et son décret d’application en date du 26 décembre 2022, le conseil municipal peut désormais, par délibération, décider le recensement des chemins ruraux situés sur le territoire de la commune. Cette délibération suspend pendant deux ans maximum le délai de prescription pour l’acquisition des parcelles comportant ces chemins.

On ne peut qu’espérer que le recensement des chemins ruraux aidera à apaiser la circulation en milieu rural.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois de janvier.

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« Succession internationale », si pour certains ces deux mots renvoient à une affaire dont l’exceptionnelle médiatisation a malheureusement bien moins porté sur les implications juridiques du dossier que sur le caractère people des intéressés, l’exotisme apparent de la matière n’est aucunement justifié.

Le droit successoral se place au cœur du droit notarial. La rigueur absolue qu’il impose n’est qu’accentuée par l’existence d’un élément d’extranéité pouvant découler de la nationalité du défunt, de sa résidence, ou bien de la présence d’un bien à l’étranger.

La libre circulation des individus à travers le monde explique que cette matière soit en perpétuelle transformation. L’ouverture d’une succession internationale se révèlera ainsi bien souvent pour les praticiens le début d’un cheminement intellectuel nouveau. Dans un contexte international où les nouvelles règles fleurissent et où les décisions de jurisprudence se multiplient, le notaire se doit donc, chaque jour un peu plus, d’agrandir le prisme de ses connaissances.

SUCCESSION INTERNATIONALE : QUELLES RÈGLES APPLIQUER ?

Une fois l’élément d’extranéité déterminé, il convient d’effectuer une dichotomie entre le règlement civil et le règlement fiscal du dossier. Les règles applicables au plan civil sont bien plus uniformisées que celles relatives à la fiscalité. En cette dernière matière, l’application des conventions fiscales existant entre chaque pays sera la règle. En l’absence d’une telle convention, les dispositions de l’article 750 ter du Code général des Impôts seront applicables.

En matière civile, la date du décès est fondamentale. Les successions ouvertes avant le 17 août 2015 doivent être réglées conformément au principe scissionniste selon lequel il convient de distinguer selon la nature mobilière ou immobilière des biens successoraux.

Dans ce cas, alors que les successions mobilières sont soumises à la loi du dernier domicile du défunt, le sort des biens immobiliers est géré par la loi de leur lieu de situation. L’application d’une telle règle engendrait souvent un morcellement de la succession qui imposait au notaire d’appliquer plusieurs lois successorales dans un même dossier.

Pour pallier ces difficultés pratiques, le règlement des successions ouvertes à compter du 17 août 2015 est désormais guidé par le Règlement européen n° 650- 2012 du Parlement européen et du Conseil européen du 4 juillet 2012 relatif à la compétence, la loi applicable, la reconnaissance et l’exécution des décisions et l’acceptation et l’exécution des actes authentiques en matière de succession, et à la création d’un certificat successoral européen. Il est important de souligner que ledit Règlement ne s’applique pas aux matières fiscales, douanières et administratives, et que son applicabilité doit toujours être vérifiée en considération de son champ d’application matériel, spatial et temporel.

La pratique ne peut que saluer l’avancée majeure de ce Règlement, d’application universelle, qui vient notamment poser des règles de détermination de loi applicable à la succession. Le Règlement dépasse les frontières de l’Union européenne, et la loi qu’il désigne s’appliquera quand bien même elle ne serait pas celle d’un état membre. L’une des dispositions clé pour le praticien est posée par son article 21 §1er en vertu duquel « sauf disposition contraire du présent règlement, la loi applicable à l’ensemble d’une succession est celle de l’état dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès ».

Cette règle, bien que connaissant des tempéraments, constitue un point de départ solide pour le praticien. Parmi ces tempéraments, on constate que le Règlement européen met l’accent sur le principe de l’autonomie de la volonté. Ainsi, chaque citoyen européen pourra faire de son vivant un choix exprès de la loi applicable à sa succession (loi de sa nationalité). Ce choix s’imposera alors au notaire en charge de son règlement.

Les dispositions du Règlement sont innovantes pour la profession en ce qu’elles apportent des réponses pratiques aux problèmes rencontrés par les notaires lors de la liquidation d’une succession internationale.

SUCCESSION INTERNATIONALE : MODE D’EMPLOI

Au début, non explicite vis à vis de sa mise en oeuvre pratique et rédactionnelle, l’un des nouveaux outils qui a été créé par le Règlement est le certificat successoral européen. Des formulaires types sont à la disposition des notaires qui sont en charge de sa délivrance. Ce certificat permet de faire reconnaître la qualité d’héritier dans les autres pays de l’Union européenne à l’exception du Royaume-Uni, de l’Irlande et du Danemark. Il permet de fluidifier les échanges avec non seulement nos confrères étrangers, mais également avec toutes les administrations et services concernés par la succession. D’une manière pratique, en présence d’une succession internationale, le notaire doit donc commencer par déterminer l’élément d’extranéité, puis appréhender la règle internationale à appliquer. La traduction des différentes pièces du dossier (testament, acte d’état-civil, etc.) devra être demandé   un traducteur assermenté (dont la liste est disponible sur le site de la Cour de cassation). Viendra enfin l’heure de la rédaction des actes. Si le certificat successoral européen est un outil permettant aux clients de faire valoir leur qualité d’ayant-droit dans un pays étranger, le travail du notaire ne s’arrêtera pas là. L’application du « règlement succession » pourra alors avoir pour conséquence l’application de règles successorales étrangères. Dans ce cas, il ne faut pas hésiter à se rapprocher de nos confrères étrangers. Les ambassades possèdent pour nombre d’entre elles des listes de confrères ou professionnels bilingues. Le notaire devra donc s’adapter, et au besoin établir des actes sui generis pour le cas où la législation étrangère prévoit un formalisme particulier inconnu de notre législation.

L’application de règles étrangères n’est pas sans soulever des difficultés qui concernent majoritairement l’application des règles du renvoi, le respect de l’ordre public international, et la fraude à la loi. En pratique, la question se posera donc de la conduite à tenir face à l’application d’une loi étrangère venant mettre en échec l’application d’une règle française considérée comme fondamentale. Pour exemple, la question du respect de la réserve héréditaire est épineuse. Comment réagir face à un dossier dans lequel l’application de la loi étrangère prive un ou plusieurs héritiers de leur réserve ?

SUCCESSION INTERNATIONALE : L’ADAPTATION DE LA LÉGISLATION FRANÇAISE

Le notaire ne peut s’exonérer de l’application des règles internationales, non seulement parce qu’elles édictent des règles pratiques relatives au règlement des successions présentant un élément d’extranéité, mais également parce que leur existence fait évoluer nos règles nationales. Nous nous trouvons dans une période charnière et la jurisprudence en la matière est révélatrice de la nécessité d’adaptation des législations nationales aux réglementations internationales, afin, tout en respectant les textes internationaux, de pouvoir sauvegarder les règles internes que chaque pays considère comme des institutions nationales. Pour exemple, par deux arrêts rendus par sa première Chambre civile en 2017, la Cour de cassation a déjà jugé qu’  »une loi étrangère désignée par la règle de conflit qui ignore la réserve héréditaire n’est pas en soi contraire à l’ordre public international français et ne peut être écartée que si son application concrète, au cas d’espèce, conduit à une situation incompatible avec les principes du droit français considérés comme essentiels » (Cass. 1er civ., 27 sept. 2017, n° 16-17198 et n° 16-13151).

Il est particulièrement intéressant de constater à quel point l’application de ce « règlement succession », fait évoluer notre droit interne.

Ainsi, la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021 confortant le respect des principes de la République a introduit en France un droit de « prélèvement compensatoire » au profit des enfants pour lesquels les dispositions de la loi étrangère applicable à la succession ne leur garantiraient aucun mécanisme réservataire protecteur. L’article 913 du Code civil prévoit ainsi désormais dans son troisième alinéa que « Lorsque le défunt ou au moins l’un de ses enfants est, au moment du décès, ressortissant d’un état membre de l’Union européenne ou y réside habituellement et lorsque la loi étrangère applicable à la succession ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant ou ses héritiers ou ses ayants cause peuvent effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens existants situés en France au jour du décès, de façon à être rétablis dans les droits réservataires que leur octroie la loi française, dans la limite de ceux-ci. »

La mise en oeuvre même de ce nouveau droit de prélèvement n’est pas sans soulever quelques questions pratiques, et sans rappeler que l’étendue de nos devoirs évolue quotidiennement, comme le prouve la nouvelle rédaction de l’article 921 alinéa 2 du Code civil : « Lorsque le notaire constate, lors du règlement de la succession, que les droits réservataires d’un héritier sont susceptibles d’être atteints par les libéralités effectuées par le défunt, il informe chaque héritier concerné et connu, individuellement et, le cas échéant, avant tout partage, de son droit de demander la réduction des libéralités qui excèdent la quotité disponible  .

Aujourd’hui et encore plus demain, le devoir du notaire se devra de dépasser nos frontières, afin non seulement d’être en capacité de régler des successions internationales, mais également de pouvoir conseiller au mieux les plus globetrotters de nos clients.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques. 

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Une succession « ab intestat » est une succession dans laquelle aucune disposition testamentaire n’a a été prise par le défunt. À défaut de testament, c’est la loi qui détermine la dévolution successorale, c’est-à-dire qui définit qui sont les personnes ayant vocation à recueillir la succession du défunt.

Depuis la loi du 3 décembre 2001, dans les successions « ab intestat », le législateur a entendu renforcer la protection du conjoint survivant. En effet, il est désormais considéré comme un héritier. Pour bénéficier de cette protection, il ne faut donc pas être divorcé, l’article 732 du Code civil disposant à cet effet qu’est  »successible le conjoint survivant non divorcé ». Le partenaire pacsé et le concubin, n’étant par définition pas mariés, ne sont pas considérés comme des conjoints survivants et ne pourront pas bénéficier des mêmes droits. Ainsi, pour que ces derniers puissent prétendre à une part de la succession de leur partenaire ou de leur concubin décédé, il faut que le défunt ait préalablement établi un testament en leur faveur. La réforme du droit des successions et des libéralités du 23 juin 2006 renforce à nouveau les droits du conjoint survivant. Les droits légaux du conjoint survivant dépendent de la composition de la famille. Ses droits vont varier selon la qualité et le rang des héritiers appelés à la succession. Il bénéficie également de droits concernant le logement de la famille.

LES DROITS DU CONJOINT SURVIVANT EN CONCOURS AVEC D’AUTRES HÉRITIERS

• En présence de descendants

Les descendants sont des héritiers réservataires. Cela implique qu’ils ne peuvent pas être privés d’une partie de la succession du défunt. Le conjoint survivant, lui, n’est pas un héritier réservataire, sauf en l’absence de descendants.

• En présence d’enfants, il faut opérer une distinction

– En présence d’un ou plusieurs enfants communs entre le défunt et son époux :

Le conjoint survivant aura droit à un quart en pleine propriété ou la totalité en usufruit sur les biens existants au jour du décès (article 757 du Code civil). Il est libre de choisir l’option qu’il préfère et dispose d’un délai de trois mois à compter de la demande des autres héritiers pour se positionner. Passé ce délai, le conjoint survivant sera réputé avoir opté pour l’usufruit (article 758-3 du code civil). Il sera également réputé avoir opté pour l’usufruit, s’il décède avant de s’être positionné.

– En présence d’un ou plusieurs enfants issus uniquement du défunt :

Le conjoint survivant n’aura plus la faculté de choisir, et n’aura droit qu’à un quart en pleine propriété de la succession.

• Concours avec d’autres héritiers

Si le défunt n’a pas de descendants, il faut à nouveau opérer une nouvelle distinction, selon la situation familiale, ainsi que nous allons le voir.

• Concours avec les ascendants privilégiés :

Les ascendants privilégiés sont les parents du défunt. Si les deux parents sont en vie, au jour du décès, ils ont chacun droit à un quart (1/4) en pleine propriété de la succession. Le conjoint recueillera quant à lui l’autre moitié des biens existants. Si un seul des parents est en vie, il recueillera un quart (1/4) en pleine propriété de la succession et le conjoint survivant recueillera les trois quarts (3/4) en pleine propriété restants (article 757-1 alinéa 2 du Code civil). Lorsque les parents du défunt sont décédés, le conjoint survivant a vocation à recueillir la totalité de la succession. Il faut cependant apporter à cette affirmation une petite nuance : en présence de collatéraux privilégiés.

• Concours avec les collatéraux privilégiés :

Les héritiers appelés « collatéraux privilégiés » sont les frères et soeurs du défunt, ainsi que leurs enfants. Les collatéraux privilégiés ne bénéficient pas d’une réserve sur la succession, mais disposent d’un droit de retour s’exerçant sur la moitié des biens reçus des ascendants par succession et/ou donation, et qui se retrouvent en nature dans la succession (biens meubles ou immeubles) (article 757-3 du Code civil). Cela signifie par exemple que si le défunt a reçu par donation une maison, qu’il décède en laissant son conjoint et son frère, et que dans son patrimoine au jour du décès figure cette maison reçue par donation, le frère pourra hériter de la moitié de la maison « de famille ». Ce droit de retour permet de conserver partiellement les « biens de famille », dans la famille, en évitant qu’ils reviennent intégralement au conjoint survivant. Dans tous les autres cas, le conjoint survivant aura vocation à recueillir la succession dans son intégralité. Le conjoint survivant dispose également de droits spécifiques quant au logement.

LES DROITS SPÉCIFIQUES DU CONJOINT SURVIVANT CONCERNANT LE LOGEMENT

La loi protège également le conjoint survivant sur un autre point particulier : le logement de la famille. En effet, il existe deux régimes protecteurs qui bénéficient au conjoint : le droit temporaire au logement et le droit viager au logement.

• Le droit temporaire au logement

Il s’agit là d’un droit d’habiter pendant 1 an dans le logement. Il faut que ce logement soit occupé à titre d’habitation principale par le conjoint survivant à l’époque du décès. Ce droit s’applique de manière automatique ; le conjoint survivant n’aura pas besoin d’en faire la demande.

Il faut distinguer deux cas :

Premier cas : il s’agit d’un logement appartenant aux époux ou en totalité au défunt : dans ce cas, le conjoint survivant a droit, pendant une année, à la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier qui le garnit.

Second cas : il s’agit d’un logement appartenant pour partie indivise au défunt ou un logement dont les zpoux étaient locataires : les loyers ou l’indemnité d’occupation lui seront remboursés par la succession pendant une année, au fur et à mesure de leur acquittement (article 763 du Code civil). Cela permet au conjoint survivant d’avoir le temps de prendre ses dispositions, suite au décès. Notamment, lorsque le logement était en location. Le défunt ne peut priver son conjoint de ce droit temporaire au logement, car il s’agit d’un avantage matrimonial et non pas d’un droit successoral. Ce droit temporaire au logement s’applique également aux personnes pacsées.

• Le droit viager au logement

Le conjoint survivant qui occupe (à l’époque du décès, à titre d’habitation principale) un logement appartenant aux époux ou entièrement au défunt, a un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier le garnissant, jusqu’à son décès (article 764 du Code civil). Toutefois, contrairement au droit temporaire au logement, il est ici possible de priver son conjoint de ce droit par testament notarié. Pour bénéficier du droit viager au logement, le conjoint survivant devra se manifester dans l’année du décès. Il pourra alors être dressé un inventaire des meubles et un état de l’immeuble pour éviter les contestations ultérieures. Le conjoint survivant pourra, exceptionnellement, louer le logement, si celui-ci n’est plus adapté à ses besoins. Cela lui permettra de dégager les ressources nécessaires pour trouver une autre solution d’hébergement (maison de retraite par exemple). Dans ce cas, la location ne pourra pas être pour un usage commercial ou agricole. Le droit viager au logement n’augmente pas les droits du conjoint (les droits légaux et le droit viager ne se cumulent pas), puisqu’il est déduit des droits légaux. Par exemple : un couple avec des enfants non communs, au décès du premier époux, le conjoint survivant n’aura le droit qu’à 1/4 en pleine propriété, son droit d’usage viager viendra en déduction de sa part (art. 765 C. civil). Si la valeur de ce droit est inférieure à sa part de succession, il a droit à un complément. D’un commun accord, le conjoint survivant et les autres héritiers peuvent convertir ce droit en une rente viagère ou en un capital.

Afin de connaitre précisément les droits du conjoint survivant, il faut d’abord vérifier le régime matrimonial des époux et se souvenir des droits légaux du conjoint découlant du droit des successions. Si malgré ce qui a été évoqué précédemment, vous souhaitez d’avantage protéger votre conjoint, en raison de la situation familiale ou du patrimoine, de son âge ou de son état de santé, il existe des possibilités pour accroitre sa protection, telles que la donation entre époux, l’adaptation du régime matrimonial ou le changement de régime matrimonial, le testament et l’assurance-vie.

Maître Matthieu VINCENS de TAPOL, Président de la Chambre des Notaires de la Gironde vous présente ses meilleurs voeux pour l’année 2023.

Attractive pour optimiser son patrimoine foncier, la division foncière n’en est pas moins réglementée et certaines vérifications d’usage sont indispensables à son bon déroulement.

Avec environ 1 200 000 transactions en 2021, le marché immobilier a atteint un record absolu. Maisons, appartements, terrains à bâtir, aucun bien n’a échappé à cette dynamique. Face à une telle demande, certains ont pu y voir l’opportunité d’optimiser leur patrimoine foncier par le découpage immobilier. Attractive, la division foncière n’en est pas moins réglementée et certaines vérifications d’usage sont indispensables à son bon déroulement.

A/ LA DIVISION FONCIÈRE DE L’IMMEUBLE BÂTI

• Les divisions interdites

L’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que sont interdites :

– les divisions par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêt de péril, ou sont déclarés insalubres. Ainsi la mise en copropriété d’un immeuble frappé de péril est interdite sauf à effectuer les travaux permettant d’obtenir la mainlevée de l’arrêté ;

– les divisions d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du Code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code. De ce fait, lors de la division d’une unité foncière en vue du détachement d’une construction (hangar, remise, etc.) pour laquelle l’acquéreur a obtenu un permis de construire afin d’édifier un immeuble à usage d’habitation, le vendeur doit procéder aux travaux permettant au bien d’être raccordé à l’ensemble des réseaux.

• La division au regard des règles d’urbanisme

La création de nouveaux logements dans un immeuble bâti existant, implique l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme, arrêté de non-opposition à déclaration préalable ou permis de construire si elle suppose :

– un changement de destination et/ou la réalisation de travaux modifiant l’aspect extérieur ou les structures porteuse du bâtiment,

– ou la réalisation de travaux créateurs de surface de plancher ou d’emprise au sol.

En dehors de ces cas, aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessaire. Pour autant, cela ne signifie pas que la division soit libre, car le propriétaire ne peut s’affranchir :

– de la réglementation d’urbanisme applicable dans la zone : certains PLU imposent la réalisation d’aires de stationnement. Elles devront être réalisées prioritairement sur le terrain d’assiette du bien appartenant au propriétaire-diviseur ou dans un environnement immédiat. À défaut, il devra obtenir une concession à long terme dans un parc public de stationnement, ou procéder à l’acquisition des places dans un parc privé de stationnement ;

– des décisions prises par les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat et qui peuvent imposer l’obtention d’un permis de diviser (article L 121-18 du Code de la construction et de l’habitation) ;

– des plans de prévention des risques. Ainsi, le règlement qui s’applique sur le territoire communal délimité par le plan de zonage des Plans de Prévention du Risque Inondation de la Garonne interdit la création de logement dans les zones à risque élevé.

Tel peut être le cas, d’une maison dans laquelle il a été procédé à des aménagements qui n’impliquaient pas l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme (les services concernés n’ont donc pas été saisis) mais qui aboutissent à la création d’une deuxième unité d’habitation.

• La division et l’occupation du bien

Lorsque le propriétaire d’un immeuble comprenant plusieurs appartements entend le diviser dans le cadre de la vente d’un/des lots, il convient de se préoccuper de l’occupation du bien. En effet, la loi du 31 décembre 1975 donne un droit de préemption aux locataires ou occupants de bonne foi, de locaux destinés en tout ou partie à l’habitation sur la première vente consécutive à une modification de la situation juridique de l’immeuble, que constitue soit la division initiale du bien, soit sa subdivision, dans un sens matériel ou juridique. Le droit de préemption du locataire s’exerce en cours de bail ; s’il n’achète pas, il n’a pas l’obligation de quitter les lieux. D’autre part, si la division a pour objectif la vente d’un local à usage commercial , le locataire de ce dernier bénéficie également d’un droit de préférence (article L 145-46-1 du Code de commerce). Ce qui n’est pas le cas lors de la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

B/ LA DIVISION FONCIÈRE D’UN TERRAIN

Nous envisageons ici la division d’une unité foncière portant sur un terrain destiné à être bâti. L’hypothèse courante étant celle du particulier propriétaire de sa maison sur une parcelle de taille relativement importante et qui souhaite en détacher une partie afin de la vendre en tant que terrain à bâtir. Depuis le 1er octobre 2007, la procédure de lotissement s’applique dès le premier détachement en vue d’implanter des bâtiments. Il convient donc de déterminer la nature de l’autorisation nécessaire en ayant pris soin préalablement de vérifier si le bien n’est pas déjà situé dans le périmètre d’un lotissement.

• La division d’un bien déjà situé dans un lotissement

 Être propriétaire dans un lotissement impose de se conformer aux règles contenues dans deux documents, à savoir :

– le règlement du lotissement : il est relatif aux règles d’urbanisme applicables dans le périmètre du lotissement, telles que celles portant sur : l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions, les clôtures, la superficie et les dimensions du ou des lots, la subdivision des lots…

– le cahier des charges : c’est un document contractuel, qui contient des règles de nature privée telles que la pose des antennes, les obligations de débroussaillement, la nature des clôtures autorisées mais qui bien souvent renferme de véritables règles d’urbanisme. L’ensemble de ces règles peut être un frein au projet de division.

Toutefois, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article L 442-9 du Code de l’urbanisme dispose « les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu… ». Ainsi, en ce qui concerne les lotissements de plus de dix ans, c’est le plan local d’urbanisme qui gouverne la délivrance des autorisations d’urbanisme. La caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, souvent plus stricts que la réglementation locale, a pour objectif de répondre à la problématique du manque de logements disponibles en favorisant la densification des espaces bâtis. Cependant, la règle de caducité au plan urbanistique ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis définis dans le cahier des charges. Si ce dernier interdit la subdivision d’un lot, un coloti pourra opposer cette clause au propriétaire-diviseur et ce même s’il a obtenu l’autorisation d’urbanisme adéquate : la division foncière n’est pas réalisable.

Il convient de rappeler :

– que l’action en démolition fondée sur la violation d’une stipulation du cahier des charges se prescrit par 30 ans…

– que les colotis peuvent demander la modification du cahier des charges à la majorité déterminée dans les statuts de l’ASL.

• L’autorisation d’urbanisme autorisant la division

Puisque dès le premier détachement d’un terrain à bâtir, la procédure du lotissement trouve à s’appliquer, il reste à  déterminer le régime applicable. Il ressort de l’article R 421-19 du Code de l’urbanisme deux critères alternatifs :

– situation du bien : situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement = permis d’aménager ;

– création de de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement = permis d’aménager.

Donc, les lotissements qui ne sont pas soumis à un permis d’aménager en vertu des critères précités sont soumis   déclaration préalable.

Les deux régimes sont très différents tant en ce qui concerne, à savoir :

– le dossier de demande et les délais d’instruction,

– la vente du ou des terrains,

– les obligations du propriétaire lotisseur.

L’obligation principale du lotisseur titulaire d’un permis d’aménager est la viabilisation du terrain (desservi par les principaux réseaux, tels que l’eau, l’électricité, le gaz ou encore le tout-à-l’égout). Cependant, dans le cas évoqué du propriétaire qui entend détacher un seul terrain à bâtir de sa propriété (lotissement uni-lot) sans voies/équipements communs (= déclaration préalable) mais dont la localisation le soumet à la procédure des permis d’aménager, il s’agira d’une demande de permis d’aménager sans programme des travaux. Il est à noter que certaines divisions ne sont pas constitutives de lotissement et sont donc exonérées des procédures d’autorisations évoquées ci-dessus.

Il en est ainsi de :

– la division d’un terrain au profit d’un propriétaire contigu,

– la division au profit de personnes ayant obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle (procédure dite de la division primaire),

– le détachement de terrains conformément à un permis de construire valant division (permis qui a pour objet de regrouper en un seul permis l’autorisation de diviser et l’autorisation de construire).

LA DIVISION MATÉRIALISÉE PAR UN GÉOMÈTRE

Qu’il s’agisse de la division d’un immeuble bâti ou d’un terrain, l’intervention d’un géomètre est indispensable.

Concernant la division en vue de détacher un terrain à bâtir, le géomètre établira un document d’arpentage afin d’annuler l’ancienne parcelle, créer les nouvelles et mettre à jour le plan cadastral. Il peut être procédé de la même façon dans le cas de la division d’un immeuble bâti si le régime de la copropriété ne s’impose pas, c’est-à-dire s’il n’existe pas de parties communes. Dans le cas contraire, la mise en place de la copropriété passera par l’établissement d’un état descriptif de division qui déterminera chaque lot et permettra la répartition des charges entre les copropriétaires et par l’établissement d’un règlement. La création d’une copropriété peut apparaitre comme un frein pour certains au projet de division.

Écrit par Me Anne Puigcercos