Une succession « ab intestat » est une succession dans laquelle aucune disposition testamentaire n’a a été prise par le défunt. À défaut de testament, c’est la loi qui détermine la dévolution successorale, c’est-à-dire qui définit qui sont les personnes ayant vocation à recueillir la succession du défunt.

Depuis la loi du 3 décembre 2001, dans les successions « ab intestat », le législateur a entendu renforcer la protection du conjoint survivant. En effet, il est désormais considéré comme un héritier. Pour bénéficier de cette protection, il ne faut donc pas être divorcé, l’article 732 du Code civil disposant à cet effet qu’est  »successible le conjoint survivant non divorcé ». Le partenaire pacsé et le concubin, n’étant par définition pas mariés, ne sont pas considérés comme des conjoints survivants et ne pourront pas bénéficier des mêmes droits. Ainsi, pour que ces derniers puissent prétendre à une part de la succession de leur partenaire ou de leur concubin décédé, il faut que le défunt ait préalablement établi un testament en leur faveur. La réforme du droit des successions et des libéralités du 23 juin 2006 renforce à nouveau les droits du conjoint survivant. Les droits légaux du conjoint survivant dépendent de la composition de la famille. Ses droits vont varier selon la qualité et le rang des héritiers appelés à la succession. Il bénéficie également de droits concernant le logement de la famille.

LES DROITS DU CONJOINT SURVIVANT EN CONCOURS AVEC D’AUTRES HÉRITIERS

• En présence de descendants

Les descendants sont des héritiers réservataires. Cela implique qu’ils ne peuvent pas être privés d’une partie de la succession du défunt. Le conjoint survivant, lui, n’est pas un héritier réservataire, sauf en l’absence de descendants.

• En présence d’enfants, il faut opérer une distinction

– En présence d’un ou plusieurs enfants communs entre le défunt et son époux :

Le conjoint survivant aura droit à un quart en pleine propriété ou la totalité en usufruit sur les biens existants au jour du décès (article 757 du Code civil). Il est libre de choisir l’option qu’il préfère et dispose d’un délai de trois mois à compter de la demande des autres héritiers pour se positionner. Passé ce délai, le conjoint survivant sera réputé avoir opté pour l’usufruit (article 758-3 du code civil). Il sera également réputé avoir opté pour l’usufruit, s’il décède avant de s’être positionné.

– En présence d’un ou plusieurs enfants issus uniquement du défunt :

Le conjoint survivant n’aura plus la faculté de choisir, et n’aura droit qu’à un quart en pleine propriété de la succession.

• Concours avec d’autres héritiers

Si le défunt n’a pas de descendants, il faut à nouveau opérer une nouvelle distinction, selon la situation familiale, ainsi que nous allons le voir.

• Concours avec les ascendants privilégiés :

Les ascendants privilégiés sont les parents du défunt. Si les deux parents sont en vie, au jour du décès, ils ont chacun droit à un quart (1/4) en pleine propriété de la succession. Le conjoint recueillera quant à lui l’autre moitié des biens existants. Si un seul des parents est en vie, il recueillera un quart (1/4) en pleine propriété de la succession et le conjoint survivant recueillera les trois quarts (3/4) en pleine propriété restants (article 757-1 alinéa 2 du Code civil). Lorsque les parents du défunt sont décédés, le conjoint survivant a vocation à recueillir la totalité de la succession. Il faut cependant apporter à cette affirmation une petite nuance : en présence de collatéraux privilégiés.

• Concours avec les collatéraux privilégiés :

Les héritiers appelés « collatéraux privilégiés » sont les frères et soeurs du défunt, ainsi que leurs enfants. Les collatéraux privilégiés ne bénéficient pas d’une réserve sur la succession, mais disposent d’un droit de retour s’exerçant sur la moitié des biens reçus des ascendants par succession et/ou donation, et qui se retrouvent en nature dans la succession (biens meubles ou immeubles) (article 757-3 du Code civil). Cela signifie par exemple que si le défunt a reçu par donation une maison, qu’il décède en laissant son conjoint et son frère, et que dans son patrimoine au jour du décès figure cette maison reçue par donation, le frère pourra hériter de la moitié de la maison « de famille ». Ce droit de retour permet de conserver partiellement les « biens de famille », dans la famille, en évitant qu’ils reviennent intégralement au conjoint survivant. Dans tous les autres cas, le conjoint survivant aura vocation à recueillir la succession dans son intégralité. Le conjoint survivant dispose également de droits spécifiques quant au logement.

LES DROITS SPÉCIFIQUES DU CONJOINT SURVIVANT CONCERNANT LE LOGEMENT

La loi protège également le conjoint survivant sur un autre point particulier : le logement de la famille. En effet, il existe deux régimes protecteurs qui bénéficient au conjoint : le droit temporaire au logement et le droit viager au logement.

• Le droit temporaire au logement

Il s’agit là d’un droit d’habiter pendant 1 an dans le logement. Il faut que ce logement soit occupé à titre d’habitation principale par le conjoint survivant à l’époque du décès. Ce droit s’applique de manière automatique ; le conjoint survivant n’aura pas besoin d’en faire la demande.

Il faut distinguer deux cas :

Premier cas : il s’agit d’un logement appartenant aux époux ou en totalité au défunt : dans ce cas, le conjoint survivant a droit, pendant une année, à la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier qui le garnit.

Second cas : il s’agit d’un logement appartenant pour partie indivise au défunt ou un logement dont les zpoux étaient locataires : les loyers ou l’indemnité d’occupation lui seront remboursés par la succession pendant une année, au fur et à mesure de leur acquittement (article 763 du Code civil). Cela permet au conjoint survivant d’avoir le temps de prendre ses dispositions, suite au décès. Notamment, lorsque le logement était en location. Le défunt ne peut priver son conjoint de ce droit temporaire au logement, car il s’agit d’un avantage matrimonial et non pas d’un droit successoral. Ce droit temporaire au logement s’applique également aux personnes pacsées.

• Le droit viager au logement

Le conjoint survivant qui occupe (à l’époque du décès, à titre d’habitation principale) un logement appartenant aux époux ou entièrement au défunt, a un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier le garnissant, jusqu’à son décès (article 764 du Code civil). Toutefois, contrairement au droit temporaire au logement, il est ici possible de priver son conjoint de ce droit par testament notarié. Pour bénéficier du droit viager au logement, le conjoint survivant devra se manifester dans l’année du décès. Il pourra alors être dressé un inventaire des meubles et un état de l’immeuble pour éviter les contestations ultérieures. Le conjoint survivant pourra, exceptionnellement, louer le logement, si celui-ci n’est plus adapté à ses besoins. Cela lui permettra de dégager les ressources nécessaires pour trouver une autre solution d’hébergement (maison de retraite par exemple). Dans ce cas, la location ne pourra pas être pour un usage commercial ou agricole. Le droit viager au logement n’augmente pas les droits du conjoint (les droits légaux et le droit viager ne se cumulent pas), puisqu’il est déduit des droits légaux. Par exemple : un couple avec des enfants non communs, au décès du premier époux, le conjoint survivant n’aura le droit qu’à 1/4 en pleine propriété, son droit d’usage viager viendra en déduction de sa part (art. 765 C. civil). Si la valeur de ce droit est inférieure à sa part de succession, il a droit à un complément. D’un commun accord, le conjoint survivant et les autres héritiers peuvent convertir ce droit en une rente viagère ou en un capital.

Afin de connaitre précisément les droits du conjoint survivant, il faut d’abord vérifier le régime matrimonial des époux et se souvenir des droits légaux du conjoint découlant du droit des successions. Si malgré ce qui a été évoqué précédemment, vous souhaitez d’avantage protéger votre conjoint, en raison de la situation familiale ou du patrimoine, de son âge ou de son état de santé, il existe des possibilités pour accroitre sa protection, telles que la donation entre époux, l’adaptation du régime matrimonial ou le changement de régime matrimonial, le testament et l’assurance-vie.

Maître Matthieu VINCENS de TAPOL, Président de la Chambre des Notaires de la Gironde vous présente ses meilleurs voeux pour l’année 2023.

Attractive pour optimiser son patrimoine foncier, la division foncière n’en est pas moins réglementée et certaines vérifications d’usage sont indispensables à son bon déroulement.

Avec environ 1 200 000 transactions en 2021, le marché immobilier a atteint un record absolu. Maisons, appartements, terrains à bâtir, aucun bien n’a échappé à cette dynamique. Face à une telle demande, certains ont pu y voir l’opportunité d’optimiser leur patrimoine foncier par le découpage immobilier. Attractive, la division foncière n’en est pas moins réglementée et certaines vérifications d’usage sont indispensables à son bon déroulement.

A/ LA DIVISION FONCIÈRE DE L’IMMEUBLE BÂTI

• Les divisions interdites

L’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que sont interdites :

– les divisions par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêt de péril, ou sont déclarés insalubres. Ainsi la mise en copropriété d’un immeuble frappé de péril est interdite sauf à effectuer les travaux permettant d’obtenir la mainlevée de l’arrêté ;

– les divisions d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du Code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code. De ce fait, lors de la division d’une unité foncière en vue du détachement d’une construction (hangar, remise, etc.) pour laquelle l’acquéreur a obtenu un permis de construire afin d’édifier un immeuble à usage d’habitation, le vendeur doit procéder aux travaux permettant au bien d’être raccordé à l’ensemble des réseaux.

• La division au regard des règles d’urbanisme

La création de nouveaux logements dans un immeuble bâti existant, implique l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme, arrêté de non-opposition à déclaration préalable ou permis de construire si elle suppose :

– un changement de destination et/ou la réalisation de travaux modifiant l’aspect extérieur ou les structures porteuse du bâtiment,

– ou la réalisation de travaux créateurs de surface de plancher ou d’emprise au sol.

En dehors de ces cas, aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessaire. Pour autant, cela ne signifie pas que la division soit libre, car le propriétaire ne peut s’affranchir :

– de la réglementation d’urbanisme applicable dans la zone : certains PLU imposent la réalisation d’aires de stationnement. Elles devront être réalisées prioritairement sur le terrain d’assiette du bien appartenant au propriétaire-diviseur ou dans un environnement immédiat. À défaut, il devra obtenir une concession à long terme dans un parc public de stationnement, ou procéder à l’acquisition des places dans un parc privé de stationnement ;

– des décisions prises par les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat et qui peuvent imposer l’obtention d’un permis de diviser (article L 121-18 du Code de la construction et de l’habitation) ;

– des plans de prévention des risques. Ainsi, le règlement qui s’applique sur le territoire communal délimité par le plan de zonage des Plans de Prévention du Risque Inondation de la Garonne interdit la création de logement dans les zones à risque élevé.

Tel peut être le cas, d’une maison dans laquelle il a été procédé à des aménagements qui n’impliquaient pas l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme (les services concernés n’ont donc pas été saisis) mais qui aboutissent à la création d’une deuxième unité d’habitation.

• La division et l’occupation du bien

Lorsque le propriétaire d’un immeuble comprenant plusieurs appartements entend le diviser dans le cadre de la vente d’un/des lots, il convient de se préoccuper de l’occupation du bien. En effet, la loi du 31 décembre 1975 donne un droit de préemption aux locataires ou occupants de bonne foi, de locaux destinés en tout ou partie à l’habitation sur la première vente consécutive à une modification de la situation juridique de l’immeuble, que constitue soit la division initiale du bien, soit sa subdivision, dans un sens matériel ou juridique. Le droit de préemption du locataire s’exerce en cours de bail ; s’il n’achète pas, il n’a pas l’obligation de quitter les lieux. D’autre part, si la division a pour objectif la vente d’un local à usage commercial , le locataire de ce dernier bénéficie également d’un droit de préférence (article L 145-46-1 du Code de commerce). Ce qui n’est pas le cas lors de la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

B/ LA DIVISION FONCIÈRE D’UN TERRAIN

Nous envisageons ici la division d’une unité foncière portant sur un terrain destiné à être bâti. L’hypothèse courante étant celle du particulier propriétaire de sa maison sur une parcelle de taille relativement importante et qui souhaite en détacher une partie afin de la vendre en tant que terrain à bâtir. Depuis le 1er octobre 2007, la procédure de lotissement s’applique dès le premier détachement en vue d’implanter des bâtiments. Il convient donc de déterminer la nature de l’autorisation nécessaire en ayant pris soin préalablement de vérifier si le bien n’est pas déjà situé dans le périmètre d’un lotissement.

• La division d’un bien déjà situé dans un lotissement

 Être propriétaire dans un lotissement impose de se conformer aux règles contenues dans deux documents, à savoir :

– le règlement du lotissement : il est relatif aux règles d’urbanisme applicables dans le périmètre du lotissement, telles que celles portant sur : l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions, les clôtures, la superficie et les dimensions du ou des lots, la subdivision des lots…

– le cahier des charges : c’est un document contractuel, qui contient des règles de nature privée telles que la pose des antennes, les obligations de débroussaillement, la nature des clôtures autorisées mais qui bien souvent renferme de véritables règles d’urbanisme. L’ensemble de ces règles peut être un frein au projet de division.

Toutefois, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article L 442-9 du Code de l’urbanisme dispose « les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu… ». Ainsi, en ce qui concerne les lotissements de plus de dix ans, c’est le plan local d’urbanisme qui gouverne la délivrance des autorisations d’urbanisme. La caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, souvent plus stricts que la réglementation locale, a pour objectif de répondre à la problématique du manque de logements disponibles en favorisant la densification des espaces bâtis. Cependant, la règle de caducité au plan urbanistique ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis définis dans le cahier des charges. Si ce dernier interdit la subdivision d’un lot, un coloti pourra opposer cette clause au propriétaire-diviseur et ce même s’il a obtenu l’autorisation d’urbanisme adéquate : la division foncière n’est pas réalisable.

Il convient de rappeler :

– que l’action en démolition fondée sur la violation d’une stipulation du cahier des charges se prescrit par 30 ans…

– que les colotis peuvent demander la modification du cahier des charges à la majorité déterminée dans les statuts de l’ASL.

• L’autorisation d’urbanisme autorisant la division

Puisque dès le premier détachement d’un terrain à bâtir, la procédure du lotissement trouve à s’appliquer, il reste à  déterminer le régime applicable. Il ressort de l’article R 421-19 du Code de l’urbanisme deux critères alternatifs :

– situation du bien : situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement = permis d’aménager ;

– création de de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement = permis d’aménager.

Donc, les lotissements qui ne sont pas soumis à un permis d’aménager en vertu des critères précités sont soumis   déclaration préalable.

Les deux régimes sont très différents tant en ce qui concerne, à savoir :

– le dossier de demande et les délais d’instruction,

– la vente du ou des terrains,

– les obligations du propriétaire lotisseur.

L’obligation principale du lotisseur titulaire d’un permis d’aménager est la viabilisation du terrain (desservi par les principaux réseaux, tels que l’eau, l’électricité, le gaz ou encore le tout-à-l’égout). Cependant, dans le cas évoqué du propriétaire qui entend détacher un seul terrain à bâtir de sa propriété (lotissement uni-lot) sans voies/équipements communs (= déclaration préalable) mais dont la localisation le soumet à la procédure des permis d’aménager, il s’agira d’une demande de permis d’aménager sans programme des travaux. Il est à noter que certaines divisions ne sont pas constitutives de lotissement et sont donc exonérées des procédures d’autorisations évoquées ci-dessus.

Il en est ainsi de :

– la division d’un terrain au profit d’un propriétaire contigu,

– la division au profit de personnes ayant obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle (procédure dite de la division primaire),

– le détachement de terrains conformément à un permis de construire valant division (permis qui a pour objet de regrouper en un seul permis l’autorisation de diviser et l’autorisation de construire).

LA DIVISION MATÉRIALISÉE PAR UN GÉOMÈTRE

Qu’il s’agisse de la division d’un immeuble bâti ou d’un terrain, l’intervention d’un géomètre est indispensable.

Concernant la division en vue de détacher un terrain à bâtir, le géomètre établira un document d’arpentage afin d’annuler l’ancienne parcelle, créer les nouvelles et mettre à jour le plan cadastral. Il peut être procédé de la même façon dans le cas de la division d’un immeuble bâti si le régime de la copropriété ne s’impose pas, c’est-à-dire s’il n’existe pas de parties communes. Dans le cas contraire, la mise en place de la copropriété passera par l’établissement d’un état descriptif de division qui déterminera chaque lot et permettra la répartition des charges entre les copropriétaires et par l’établissement d’un règlement. La création d’une copropriété peut apparaitre comme un frein pour certains au projet de division.

Écrit par Me Anne Puigcercos

Si la détention d’un bien en démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) est communément rencontrée en matière de transmissions patrimoniales, la technique du quasi-usufruit est moins connue mais extrêmement fréquente en pratique.

Nous ne reviendrons pas ici sur la définition du quasi-usufruit déjà développée il y a quelques années par notre consoeur (cf. article rédigé par Maître Audrey Pilloix paru dans les Échos Judiciaires du 18/03/2019) mais nous nous attacherons à démontrer l’intérêt de recourir à la conclusion d’une convention de quasi-usufruit.

Puisque par définition le quasi-usufruitier peut disposer comme bon lui semble des biens consomptibles (l’argent par exemple) soumis au quasi-usufruit, à charge en fin de contrat de remettre au nu-propriétaire des biens de nature identique, en même nombre ou quantité et dans le même état que ceux qu’il a reçus, comment faire valoir et garantir les droits du nu-propriétaire puisque par nature le bien soumis au quasi-usufruit a vocation à disparaître ? Comment ménager la preuve à rapporter pour déduire la créance de restitution en passif de succession au décès du quasi-usufruitier ? Comme pour tout contrat, le recours à la conclusion d’une convention de quasi-usufruit, bien que non obligatoire, permettra d’organiser et de sécuriser les droits de chacun en en déterminant son objet, ses conditions et les modalités de sa restitution en fin d’usufruit ; elle permettra également de formaliser la sincérité de l’existence de la dette au décès du quasi-usufruitier.

UNE CONVENTION POUR RECONNAÎTRE L’EXISTENCE D’UN QUASI-USUFRUIT LÉGAL

Le quasi-usufruit s’impose le plus souvent aux parties par un événement ou une cause extérieure, indépendamment de leur volonté. L’événement le plus fréquemment rencontré sera celui d’une succession. En effet, en vertu de la loi ou d’une disposition à cause de mort (testament), le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit des biens dépendant de la succession. Si l’actif successoral comprend des liquidités (comptes courants, livrets d’épargne…), celles-ci, par nature consomptibles, se trouvent d’office soumises à quasi-usufruit. À défaut de convention, il est fréquent que la déductibilité de cette dette soit omise au second décès ou même qu’il n’en soit pas tenu compte en cas de prédécès du nu-propriétaire (cette créance revenant de droit à ses héritiers). En effet, plus le quasi-usufruit est ancien, plus sa preuve va être délicate à rapporter.

UNE CONVENTION POUR CONSTITUER UN QUASI-USUFRUIT

Le quasi-usufruit peut également résulter de la volonté des parties d’y soumettre des biens fongibles (des billets de banque par exemple) mais non consomptibles par nature. Il peut en être ainsi d’un véhicule, de meubles meublants, d’un portefeuille de valeurs mobilières, du prix de vente d’un bien démembré remis en entier à l’usufruitier, ou du capital démembré d’une assurance-vie.

LES MODALITÉS DE LA CONVENTION

La convention de quasi-usufruit signée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire fixe les droits et obligations des deux parties pendant toute la durée du démembrement. Le contrat peut être établi en la forme authentique ou sous seing privé enregistré, le but étant de lui conférer date certaine. Les stipulations seront fonction des circonstances et notamment de l’âge et des ressources de l’usufruitier mais aussi de la composition de la succession.

LES POINTS LES PLUS IMPORTANTS À CONSIGNER DEVRONT PORTER SUR :

– La valeur de la créance de restitution

Les sommes ou valeurs soumises au quasi-usufruit devront être précisément désignées et évaluées. Par exemple : Au décès de Monsieur, les fonds dépendant de sa succession s’élèvent à 50 000 €. L’épouse survivante, usufruitière de ces liquidités, est âgée de 78 ans. Son usufruit est évalué fiscalement à 30 % mais elle en conserve les 100 %. Si ces fonds étaient partagés, l’usufruit représenterait 15 000 € et la nue-propriété représenterait 35 000 €. La convention devra constater que la créance de restitution équivaut à 50 000 €. Si le conjoint survivant supporte la charge des frais et droits de succession, la pratique consiste à les déduire de la créance de quasiusufruit pour éviter toute remise en cause par l’Administration fiscale. Afin de contrer le principe du nominalisme monétaire mais en respectant les dispositions du Code monétaire et financier, les parties pourront convenir d’indexer la créance sur un indice en lien avec l’objet de la convention.

– La date d’exigibilité de la créance de quasi-usufruit

Par principe, la date d’exigibilité coïncide avec le décès du quasi-usufruitier mais les parties pourront en décider autrement et convenir d’un usufruit temporaire. Un délai de paiement pourra être octroyé aux héritiers du quasiusufruitier, en pratique dans les six mois de l’extinction.

– Les modalités de restitution lors du décès de l’usufruitier

Le nu-propriétaire étant rétabli dans sa propriété par prélèvement de la créance de restitution sur la succession du quasi-usufruitier avant toute liquidation ou exécution de disposition à cause de mort, il ne faut pas négliger la question de la solvabilité de cette succession, notamment lorsque le nu-propriétaire issu d’un premier mariage n’est pas héritier de cette succession. Les parties pourront donc décider de prévoir des garanties protectrices du nu-propriétaire ou au contraire dispenser le quasi-usufruitier d’en fournir. Parmi les garanties existantes, il pourra être stipulé de fournir une caution garantissant le règlement à terme de la créance de restitution (articles 601 et suivants du Code civil) ou de faire dresser un inventaire des biens sujets à l’usufruit.

– Les pouvoirs de l’usufruitier

Le quasi-usufruitier pourra librement disposer de l’intégralité, qu’il s’agisse de liquidités, de valeurs mobilières ou autres biens. Les parties pourront décider de laisser le quasi-usufruitier choisir les placements financiers, les établissements bancaires ou décider des arbitrages mais pourront également le contraindre de faire remploi des sommes perçues. Le nu-propriétaire pourra également lui interdire de nantir les valeurs mobilières ou lui demander de justifier annuellement, ou sur simple demande, des emplois ou remplois qu’il serait amené à réaliser ou de lui fournir toutes les indications sur la composition et l’étendue de son patrimoine.

INTÉRÊT FISCAL DE LA CONVENTION DE QUASI-USUFRUIT

L’avantage de la convention de quasi-usufruit est également fiscal. En effet, la convention de quasi-usufruit dûment enregistrée auprès du Centre des Impôts du domicile du défunt constituera un moyen de preuve de la créance du nu-propriétaire. Que ce quasi-usufruit soit légal ou conventionnel, la convention permettra d’assurer la déductibilit  de la créance de restitution et de la porter au passif de la succession de l’usufruitier, conformément aux articles 773-2-1 et 751 du Code général des impôts. La convention évitera ainsi une double imposition au titre des droits de succession au décès de l’usufruitier. Pour revenir sur l’exemple ci-dessus : Au décès de Madame quasi-usufruitière, il reste 30 000 € de liquidités sur les 50 000 € visés dans la convention. Si sa succession se compose d’un bien immobilier évalué à 300 000 €, la succession sera taxable à hauteur de 300 000 € + 30 000 € – 50 000 € = 280 000 €. Attention, la tendance actuelle en matière de redressement sur les successions est la remise en cause de la créance de restitution portée au passif de la succession du conjoint usufruitier, que ce soit dans son principe ou son montant. Ainsi, le quasi-usufruit d’un portefeuille de valeurs mobilières ne pourra pas faire l’objet d’une déduction au second décès en l’absence de convention.

LE COÛT DE LA CONVENTION NOTARIÉE DE QUASI-USUFRUIT

La convention de quasi-usufruit ne fait pas partie des actes tarifés. La signature de cet acte donnera lieu à une rémunération librement convenue entre le notaire et les parties dont la fixation (forfaitairement ou proportionnellement au montant des sommes soumises   quasi-usufruit) donnera lieu à une convention signée au préalable. Pour une meilleure information au jour de l’ouverture de la succession de l’usufruitier, la convention notariée de quasi-usufruit sera enregistrée au fichier central des dispositions de dernières volontés au tarif de 11,56 €. Pour être opposable à l’Administration fiscale, l’acte sera soumis au droit fixe d’enregistrement des actes innommés au coût de 125 €.

Par Me Céline BREYSSE, notaire à Bordeaux

La reconnaissance conjointe d’un enfant par un couple de femmes

La filiation est le lien juridique unissant un enfant à un parent. Jusqu’à présent notre droit civil connaissait trois modes d’établissement non contentieux de la filiation.

• L’établissement de la filiation par l’effet de la loi

L’établissement de la filiation maternelle suit un principe de droit romain : mater semper certa est. Il résulte de cet adage que la mère est la femme qui accouche. Aujourd’hui, toujours inspiré par ce principe ancien, la loi énonce que la filiation est établie, à l’égard de la mère, par la désignation de celle-ci dans l’acte de naissance de l’enfant.  Pour les hommes mariés, il n’y a pas non plus de démarche spécifique à accomplir puisque le code civil présume que l’enfant conçu ou né pendant le mariage a pour père le mari. Ainsi, dès lors que la mère est mariée et désignée dans l’acte de naissance de l’enfant, le lien de filiation s’établit automatiquement à l’égard du mari.

• La reconnaissance

La reconnaissance est un acte unilatéral, personnel et discrétionnaire, qui permet à toute personne d’établir un lien de filiation à l’égard d’un enfant né ou à naître. Du fait de l’augmentation des naissances hors mariage, elle est actuellement fréquemment utilisée. En effet, c’est un acte indispensable pour les hommes qui ne sont pas mariés et souhaitent faire valoir leur paternité, l’établissement de la filiation n’étant pas automatique dans ce cas.

Conseil : pour les hommes non mariés il est judicieux de reconnaître l’enfant avant sa naissance. En effet, cela permet d’éviter, en cas d’accident, que l’enfant qui serait né après le décès du père n’ait pas de filiation établie à son égard. A défaut, la mère ne pourra alors recourir qu’à la possession d’état pour remédier à cette situation en prouvant qu’il s’est comporté comme le père de l’enfant pendant la grossesse.

• La possession d’état

La possession d’état nécessite d’apporter des éléments de preuve attestant qu’une personne agit, au vu et au su de tous, comme le parent de l’enfant. La possession d’état est constatée dans un acte de notoriété reçu par un notaire en présence de 3 témoins. Cet acte permet d’établir officiellement le lien de filiation sous réserve que l’enfant n’ait pas déjà une double filiation établie.

Un nouveau mode d’établissement de la filiation pour les couples de femmes : la reconnaissance conjointe

La loi bioéthique numéro 2021-1017 du 2 août 2021 a étendu le bénéfice de la Procréation Médicalement Assistée (PMA) aux couples de femmes, quelle que soit la forme de leur union (concubinage, PACS ou mariage) et aux femmes non mariées. Dans les deux cas, la PMA aura lieu avec l’apport par un tiers donneur de gamètes. S’agissant des couples de femmes, et afin d’établir un lien de filiation entre la mère d’intention et l’enfant issu de la PMA, le législateur a créé un quatrième mode d’établissement de la filiation. En effet, s’agissant de la femme qui accouche, comme nous l’avons indiqué ci-dessus, l’établissement de la filiation est automatique et s’effectue par la désignation de celle-ci dans l’acte de naissance. En revanche, le législateur, soucieux du sort de la mère d’intention, qui n’a pas porté l’enfant et ne pouvait jusqu’à présent établir de lien de filiation avec ce dernier autrement que par l’adoption, a conçu l’acte de reconnaissance conjointe.

Toutefois, le terme de reconnaissance est trompeur. En effet, la reconnaissance conjointe doit être distinguée de la reconnaissance dont elle diffère par de nombreux aspects. Ainsi, contrairement à celle-ci, l’enfant est reconnu conjointement et non unilatéralement par chaque parent. De plus, la reconnaissance conjointe doit avoir lieu avant que le couple ait initié le processus de PMA avec tiers donneur et donc avant même que l’enfant soit conçu, ce qui n’est pas envisageable pour la reconnaissance « classique ». Enfin, la reconnaissance conjointe ne peut avoir lieu que devant un notaire, contrairement à l’acte de reconnaissance, qui bien qu’il puisse être effectué devant notaire, est généralement reçu par un officier d’état civil, le plus souvent celui du lieu de naissance de l’enfant.

Le rôle du notaire dans l’établissement de la reconnaissance conjointe 

L’acte de reconnaissance conjointe est reçu par le notaire en même temps qu’il recueille le consentement du couple au recours à la PMA avec un tiers donneur.  Ce recueil de consentement est en effet un préalable obligatoire lorsque la PMA est réalisée à l’aide de gamètes provenant d’un donneur. Le choix du notaire par le législateur comme personne de confiance se comprend aisément compte tenu de ses compétences en droit de la famille mais également en raison du devoir de conseil qu’il doit aux parties.  Ce dernier devra ainsi informer le couple des conséquences de l’établissement de la filiation et notamment des droits et des devoirs que cela fait naître à l’égard de l’enfant.

C’est ainsi que le notaire doit, lors du recueil de consentement du couple qui recourt à la PMA avec tiers donneur, avertir les parties :

• que l’enfant issu de la PMA pourra à sa majorité, à sa demande, accéder aux données non identifiantes du donneur ;
• de l’impossibilité d’établir un lien de filiation entre l’enfant issu de la procréation et l’auteur du don ou d’agir en responsabilité à l’encontre de celui-ci ;
• de l’interdiction d’exercer une action aux fins d’établissement ou de contestation de la filiation au nom de l’enfant, à moins qu’il ne soit soutenu que celui-ci n’est pas issu de la procréation médicalement assistée ou que le consentement a été privé d’effet ;
• des cas où le consentement est privé d’effet ;
• de la possibilité de faire déclarer judiciairement la paternité hors mariage de celui qui, après avoir consenti à l’assistance médicale à la procréation, ne reconnaît pas l’enfant qui en est issu et d’exercer contre lui une action en responsabilité de ce chef ;
• pour les couples de femmes, de ce que la femme qui fait obstacle à la remise de la reconnaissance conjointe engage sa responsabilité, et de la possibilité de faire apposer cette reconnaissance sur l’acte de naissance de l’enfant sur instruction du procureur de la République à la demande de l’enfant majeur, de son représentant légal s’il est mineur ou de toute personne ayant intérêt à agir en justice.

Par ailleurs, le notaire informe les parties des règles régissant l’autorité parentale et la dévolution du nom de famille. Enfin le notaire indiquera qu’il appartient aux parties de remettre une copie authentique de l’acte de reconnaissance conjointe à l’officier d’état civil du lieu de naissance de l’enfant. A défaut, le lien de filiation ne sera pas établi à l’égard de la mère d’intention. En pratique, l’acte de recueil de consentement et l’acte de reconnaissance conjointe nécessitent pour le notaire de rassembler une copie des actes de naissances des deux parties et de vérifier leurs identités.  Le coût global s’élève à approximativement 260 euros. L’acte de recueil de consentement et l’acte de reconnaissance conjointe donnent lieu chacun à un émolument fixe au profit du notaire de 75,46 euros, auxquels d’autres frais s’ajoutent (TVA, débours, etc). Il convient de préciser que ces deux actes sont dispensés de droit d’enregistrement.

La reconnaissance conjointe d’enfant issu d’une PMA réalisée avant l’entrée en vigueur de la loi

L’article 6 IV de la loi du 2 août 2021 prévoit un mécanisme de rattrapage pour les couples de femmes qui ont eu recours à une PMA avec tiers donneur à l’étranger avant l’entrée en vigueur de la loi, soit le 3 août 2021. En effet, les couples de femmes concernées pourront procéder à une reconnaissance conjointe de l’enfant, dans les trois ans de l’entrée en vigueur de la loi soit jusqu’au 3 août 2024, afin d’établir un lien de filiation entre l’enfant et la mère d’intention. Le notaire devra s’assurer que l’enfant n’a pas de lien de filiation déjà établi à l’égard d’un autre parent que la mère qui a porté l’enfant et ce en obtenant au préalable une copie intégrale de son acte de naissance. Il avertira également les parties que la reconnaissance sera inscrite en marge de l’acte de naissance de l’enfant sur instruction du procureur de la République qui exercera un contrôle sur les circonstances de la conception de l’enfant et vérifiera qu’aucune seconde filiation n’a été légalement établie à son égard. Enfin, le notaire précisera qu’il appartient au couple de femmes de produire une copie authentique de l’acte de reconnaissance conjointe à l’officier d’état civil du lieu de naissance de l’enfant pour que ce dernier produise ses effets. Pour les couples de femmes qui ne régulariseraient pas la situation avant le 3 août 2024 et qui souhaiteraient établir un lien de filiation entre l’enfant et la mère d’intention, elles n’auront d’autres choix que de se tourner vers l’adoption, laquelle, depuis la loi du 21 février 2022, n’est plus réservée aux seuls couples mariés.

1/ QU’EST-CE QU’UN BAIL D’HABITATION ?

L’Article 1709 du Code civil dispose « Le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». En ce qui concerne le bail d’habitation, il s’agit donc d’un contrat par lequel le propriétaire bailleur, qui peut être une personne physique ou une personne morale, met à disposition au profit du locataire, un local affecté à usage d’habitation moyennant le versement d’un prix appelé « loyer ». Les baux d’habitation sont soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont le caractère d’ordre public est énoncé en son article 2. Elle organise la réglementation relative au bail initial mais également son renouvellement et prévoit les cas de refus de renouvellement (congé pour motif légitime, congé pour reprise, congé pour vendre). Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 de ladite loi, c’est-à-dire toute société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Le contrat de bail d’habitation   usage de résidence principale peut être sous seing privé ou authentique et doit respecter le contrat type instauré  par la loi ALUR du 24 mars 2014.

2/ QUELLE EST LA DISTINCTION ENTRE UN BAIL D’HABITATION SOUS SEING PRIVÉ ET UN BAIL D’HABITATION AUTHENTIQUE ?

Le bail d’habitation peut n’être réalisé et signé qu’entre les parties (le bailleur et le locataire), il s’agit alors d’un bail « sous seing privé ». Le bail d’habitation notarié est celui reçu devant notaire. Il présente divers avantages par rapport à un bail d’habitation « sous seing privé », liés à son authenticité. Ainsi, la date de signature du bail notarié est incontestable ; ce qui ne peut être le cas d’un bail d’habitation sous seing privé que s’il a été enregistré auprès des impôts. Le contenu de l’acte notarié ne peut être contesté que par le biais d’une procédure d’inscription de faux. Le bail notarié est exécutoire de plein droit, les parties peuvent ainsi le faire exécuter sans avoir préalablement recours à un juge, contrairement au bail sous seing privé. En outre, le notaire mandaté par les parties pour rédiger et faire signer le bail authentique va pouvoir conseiller les parties, s’assurer de l’équité entre eux, les informer sur leurs droits et leurs obligations et veiller à ce que toutes les informations obligatoires soient contenues dans le bail et la présence de tous les documents devant obligatoirement être annexés au bail.

3/ QUELLES SONT LES INFORMATIONS DEVANT OBLIGATOIREMENT APPARAÎTRE DANS LE BAIL D’HABITATION ?

Le contrat de bail d’habitation doit contenir a minima :

– le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ;

– le nom ou la dénomination du locataire ;

– la date de prise d’effet et la durée du contrat ;

– la consistance de l’immeuble loué ;

– la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;

– la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive ;

– le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

– le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

– le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

En outre, un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Il comprend les éléments suivants : un diagnostic de performance énergétique, un état des risques et pollutions, un état de l’installation intérieure d’ électricité et de l’installation intérieure du gaz si ces installations ont plus de 15 ans, un constat de risque d’exposition au plomb et un plan d’exposition au bruit le cas échéant.

Enfin, les documents suivants doivent également être annexés au bail : une notice informative, un état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés, une copie du règlement de copropriété le cas échéant ; l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit souscrire, l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de communication.

4/ QUELLES SONT LES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR ?

Le propriétaire bailleur doit fournir au locataire un logement répondant aux caractéristiques de la décence. Pour satisfaire à cette notion de décence, le logement doit :

– être doté d’une surface habitable minimum (le logement doit disposer au minimum d’une pièce principale ayant une surface habitable d’au moins 9m2 et une hauteur d’au moins 2,20m sous plafond, soit un volume habitable au moins égal à 20m 3) ;

– être doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation (système de chauffage, alimentation en eau potable, installation d’évacuation des eaux usées, cuisine ou coin cuisine, installation sanitaire et installation  électrique) ;

– assurer la sécurité et la santé du locataire : le gros oeuvre doit être en bon état pour que le logement soit à l’abri des intempéries, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent respecter les normes en vigueur, le bien doit être pourvu d’un mécanisme de ventilation et être doté de fenêtres offrant un éclairement naturel et permettant l’accès à l’air libre.

Il doit réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en état du logement, assurer la tranquillité du locataire, lequel doit pouvoir jouir d’une occupation paisible de son logement. En parallèle, le bailleur doit veiller à ce que ledit locataire ne cause pas lui-même de nuisances et notamment de troubles du voisinage. Le propriétaire est tenu de remettre au locataire des quittances de loyer détaillant les sommes versées en distinguant le montant du loyer et le montant des charges.

En complément et concernant la notion de décence, la « loi Climat et résilience » n° 2021-1104 du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience » impose des mesures visant à réduire le nombre de logements énergivores en favorisant leur rénovation énergétique. Ainsi, seront considérés comme indécents, à partir du 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE, au 1er janvier 2028 les logements classés F et G, au 1er janvier 2034 les logements classés E, F et G. Les logements concernés devront donc faire l’objet de travaux pour pouvoir être proposés à la location.

5/ QUELLES SONT LES DROITS ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ?

La principale obligation du locataire consiste au paiement du loyer et des charges à la date convenue dans le bail. Il doit également respecter l’usage des biens loués ; ainsi le locataire ne peut pas utiliser le logement en tant que locaux professionnels si le bail précise que le bien est uniquement à usage d’habitation. Le locataire ne peut réaliser de travaux sans l’autorisation expresse du propriétaire bailleur. En revanche, il doit procéder aux réparations et   l’entretien courant du logement (par exemple entretenir le jardin le cas échéant, dégager les conduits d’eau pluviale, remplacer les joints de la plomberie, les flexibles de douche, les fusibles et ampoules…). Enfin, le locataire doit assurer le logement et fournir au bailleur une copie de l’attestation d’assurance faute de quoi le propriétaire bailleur pourrait, à défaut pour le locataire d’avoir assuré le bien, résilier le bail si ce contrat le prévoit où souscrire lui-même l’assurance et demander le remboursement des cotisations au locataire.

6/ LE DÉPÔT DE GARANTIE EST-IL OBLIGATOIRE ? QUELLE EST SA FONCTION ?

Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire lors de la signature d’un bail d’habitation. Toutefois et compte tenu de sa fonction, il est fréquemment prévu que le locataire, en garantie de la bonne exécution des clauses et conditions du bail, soit tenu de verser un dépôt de garantie au bailleur. Dans ce cas, il doit expressément figurer dans le corps du contrat de bail. Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location vide il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. En cas de bail meublé, le montant du dépôt de garantie peut correspondre à deux mois de loyer hors charges. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est vers  au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Au départ du locataire, le bailleur est tenu de restituer la somme ainsi perçue mais dispose d’un délai pour ce faire. En effet, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui établi lors de l’entrée du locataire, le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de la restitution des clés pour rembourser le dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il disposera d’un délai de deux mois pour restituer la somme, déduction faite des sommes alors retenues pour réaliser les réparations locatives qui devront être valablement justifiées (factures, constat d’huissier…). Si le propriétaire bailleur refuse la restitution du dépôt de garantie, le locataire pourra le mettre en demeure de lui restituer la somme, voire saisir le juge à cet effet. À noter que, s’il n’est pas obligatoire, le dépôt de garantie est en revanche interdit si le loyer est stipulé payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.

7/ QUEL EST LE RÔLE DE L’ÉVENTUELLE « CAUTION » ?

Au sens juridique, le cautionnement est une sûreté personnelle par laquelle une personne (physique ou morale) appelée « la caution » s’engage à l’égard d’une personne physique ou morale dite « le bénéficiaire du cautionnement » à payer la dette du débiteur principal appelée « la personne cautionnée » pour le cas où cette dernière faillirait à ses engagements. Ce cautionnement offre au propriétaire bailleur une garantie supplémentaire, la caution se portant garante des dettes locatives du locataire si ce dernier est défaillant. Il s’agit d’un véritable engagement pris par la caution qui peut s’avérer lourd de conséquences pour elle.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le cautionnement dans le cadre du bail d’habitation. Le cautionnement peut être « simple » ou « solidaire » :

– si le cautionnement est simple : le propriétaire bailleur devra, en cas de défaillance du locataire, entamer en premier lieu une procédure contre le locataire. Si les démarches échouent, le bailleur pourra agir contre la caution ;

– si le cautionnement est solidaire : le propriétaire bailleur peut faire directement appel à la caution pour régler les loyers impayés du locataire.

En cas de mise en oeuvre de la caution, cette dernière pourra se retourner ensuite contre le locataire pour tenter de récupérer les sommes réglées en ses lieu et place. Cette action dite subrogatoire est toutefois enfermée dans un délai triennal prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

8/ QUELLES SONT LES DIFFÉRENCES ENTRE LE BAIL D’HABITATION NU ET LE BAIL D’HABITATION MEUBLÉ ?

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit contenir ce mobilier est fixée par décret ».

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse une liste exhaustive de 11 éléments que doit contenir, a minima, un logement meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : literie comprenant couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°C, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Ce type de bail est conclu pour une durée d’une année, renouvelable tacitement pour la même durée. Toutefois, si le locataire est un étudiant, cette durée peut être limitée à neuf mois. Enfin, il faut noter que dans le cadre d’un bail meublé, les loyers doivent être déclarés par le propriétaire bailleur au titre des bénéfices industriels et commerciaux ; alors que dans le cadre d’un bail d’habitation nu, les loyers perçus sont déclarés dans la catégorie revenus fonciers.

9/ QU’EST-CE QUE LE BAIL D’HABITATION « PRÉCAIRE » ?

Le bail d’habitation « précaire » est visé par l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués ». Ce bail de courte durée est soumis à la réalisation d’un événement particulier précisé dans le corps du bail, laquelle engendrera la reprise de l’immeuble par le propriétaire bailleur. Ainsi pour congédier le locataire en place, le propriétaire devra l’aviser de la réalisation de l’événement stipulé au bail, par lettre recommandée avec accusé de réception et en respectant un préavis de deux mois. Si l’événement ne s’est pas réalisé dans le délai du bail, le propriétaire peut proposer au locataire le report du terme du bail mais ne peut le faire qu’une seule fois. Si l’événement ne se produit pas, le contrat de location sera réputé être de trois années.

10/ QUEL EST L’IMPACT DU DÉCÈS DU BAILLEUR OU DU LOCATAIRE SUR LE BAIL EN COURS ?

L’article 1742 du Code civil prévoit que « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En cas de décès du propriétaire, les héritiers reprennent le bail en cours dans les mêmes conditions et pourront donner congé au locataire en respectant les formes et délai prévus par la loi (congé pour reprise, congé pour vendre ou congé pour motif sérieux et légitime).

L’indivision est une situation dont on peut vouloir sortir. Passage en revue des différentes procédures

Aux termes de l’article 815 du Code civil « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

TOUT D’ABORD QU’EST-CE QUE L’INDIVISION ?

L’indivision est la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Chacun ayant un droit de même nature sur une quote part, aucun n’ayant de droit privatif.

DANS QUELS CAS SUIS-JE EN INDIVISION?

L’indivision peut être conventionnelle et avoir pour origine un acte volontaire. Ce sera le cas lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier ensemble : deux concubins ou encore des époux soumis au régime de la séparation des biens. L’indivision peut également être légale, s’établir de plein droit dans des cas spécifiés par la loi. Elle existe entre les cohéritiers lors de l’ouverture d’une succession. Elle est à différencier du démembrement de propriété lorsque l’usufruit (droit d’usage) et la nue-propriété sont détenus par des personnes différentes.

COMMENT FONCTIONNE L’INDIVISION ?

L’indivision peut être conventionnelle, c’est à dire organisée au travers d’un contrat conclu entre ses membres. À défaut d’une convention, la loi prévoit un régime légal organisé par les articles 815 et suivants du Code civil. La détention d’un bien par plusieurs personnes n’est pas simple à gérer et l’on se demande souvent comment faire pour sortir de l’indivision. Il existe plusieurs possibilités pour sortir de l’indivision, sur le terrain amiable ou par voie contentieuse.

COMMENT SORTIR DE L’INDIVISION À L’AMIABLE ? (PAR VOIE DE CONCILIATION)

Plusieurs voies sont possibles :
– Le partage amiable
Il nécessite l’accord de tous les indivisaires tant pour la composition que pour la répartition des lots. Par exemple, trois héritiers dans une succession composée d’un bien immobilier, de parts sociales et de liquidités ou comptes bancaires. Chaque héritier a droit à un tiers de chaque bien. Un partage devant notaire est effectué aux termes duquel l’un récupère le bien immobilier, l’autre les parts sociales et le dernier des liquidités. Les lots doivent être d’égale valeur. Dans le cas contraire, des soultes seront déterminées (somme d’argent à verser pour compenser l’inégalité des lots).

– La vente des droits indivis
Chaque indivisaire peut vendre ses droits indivis, soit à l’un de ses cohéritiers, soit à un tiers. Il faut toutefois trouver un acquéreur conscient de la situation d’indivision dans laquelle il entre et proposer la vente en priorité aux autres indivisaires (article 815-14 du Code civil).

– La vente du bien indivis
Il s’agit d’un acte dit de disposition qui nécessite le consentement de tous les indivisaires. C’est souvent dans cette situation que les tensions surviennent.
Quelles sont les solutions pour vendre un bien indivis sans l’accord de tous ?

• L’hypothèse du coindivisaire hors d’état de manifester son consentement
Par exemple une hospitalisation soudaine : la procédure de l’article 815-4 du Code civil et menant à une vente à l’amiable permet à un indivisaire d’obtenir du président du tribunal judiciaire, un mandat judiciaire d’agir au nom et pour le compte de celui qui est empêché. Ces décisions sont prises en procédures dites accélérées. Le délai d’obtention de ces autorisations varie en fonction des tribunaux.

• L’hypothèse de l’indivisaire clairement opposé à la vente
La procédure de l’article 815-5 du Code civil permet à un ou plusieurs indivisaires d’obtenir l’autorisation de vendre le bien indivis, et ainsi de passer outre l’opposition de l’indivisaire non consentant. Il faut toutefois remplir deux conditions :
– l’existence d’un refus,
– la mise en péril de l’intérêt commun.
C’est au demandeur d’apporter la preuve, par tous moyens, de la réunion de ces conditions. La jurisprudence a admis cette procédure pour permettre le règlement des droits de succession par l’ensemble des héritiers. Cette procédure n’est pas applicable en cas de démembrement de propriété si l’usufruitier refuse de vendre. Elle est également plus longue à obtenir que celle relatée ci-dessus. Une fois l’autorisation obtenue et la vente réalisée, le prix sera conservé par le notaire à défaut d’accord unanime de tous les indivisaires sur sa répartition.

• La procédure de l’article 815-6 du Code civil
Elle permet au président du tribunal judiciaire de prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. La jurisprudence a confirmé que cette procédure permet de demander au juge la vente du bien indivis. Dans cette situation également, le prix de vente sera conservé par le notaire à défaut d’accord unanime de tous les indivisaires sur sa répartition.

• L’hypothèse du mandataire successoral
Dans le cas d’une succession la procédure de l’article 813-1 du Code civil permet à un héritier, un créancier, ou toute autre personne intéressée, de demander la nomination par le président du tribunal judiciaire dans le ressort duquel la succession est ouverte, d’un mandataire successoral, par exemple lorsque l’un des indivisaires décède avant le partage et qu’il y a des difficultés pour régler sa propre succession (recherche d’héritiers
nécessaire ou mésentente manifeste). Cette procédure permet au mandataire désigné de représenter l’indivisaire décédé (ses héritiers). Le mandataire pourra être autorisé à régulariser la vente du bien indivis dépendant de la succession (articles 813-4 et 814 du Code civil) et partager le prix. Il s’agit ici d’une procédure dite accélérée.

COMMENT SORTIR DE L’INDIVISION LORSQU’AUCUN ACCORD N’EST POSSIBLE ?

À défaut d’accord amiable, c’est la voie contentieuse qui doit être empruntée. Deux hypothèses sont présentées :

– L’hypothèse de l’indivisaire volontairement taisant 
La procédure de l’article 815-5-1 du code civil permet la vente à la majorité des deux tiers des droits indivis. Il s’agit d’une procédure menant à une vente sur adjudication c’est-à-dire une vente aux enchères publiques, à la barre du tribunal.
Cette procédure ne s’applique pas en cas de démembrement de propriété ni lorsque l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté ou qu’il est placé sous un régime de protection (tutelle, curatelle).
Par exemple, trois héritiers sont propriétaires de la maison de leurs parents, les deux frères veulent vendre et la sœur refuse de répondre ou de vendre : les deux frères qui détiennent les deux tiers du bien, peuvent obtenir l’autorisation judiciaire de vendre malgré le refus de leur sœur.
La procédure se déroule en deux étapes :
• La première étape devant le notaire
Le ou les indivisaires détenant au moins 2/3 des droits indivis (dans notre exemple les deux frères) expriment leur intention de vendre. Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires (à la sœur). Puis, dans un délai de trois mois après la signification, le notaire dresse un procès-verbal qui mentionne le comportement des autres indivisaires. Dans notre exemple, ce procès-verbal mentionnera si la sœur s’est présentée et ses raisons en cas d’opposition à la vente ou si elle ne s’est pas présentée au rendez-vous.
• La seconde étape :
Elle est judiciaire aux fins d’obtenir l’autorisation du juge. Les indivisaires détenant les 2/3 des droits indivis (les deux frères), munis du procès-verbal du notaire, assignent (leur sœur), devant le tribunal judiciaire, afin d’obtenir l’autorisation de vente. Le juge rend alors sa décision en s’assurant que la vente ne porte pas atteinte de façon excessive aux droits des autres indivisaires (dans notre exemple aux droits de la sœur).

– Le partage judiciaire
Il intervient dès qu’il y a un désaccord entre les coindivisaires sur un partage de l’indivision. Il s’agit toutefois d’une procédure lourde et complexe mais qui peut mener à l’adjudication sur licitation (vente aux enchères publiques). Elle doit être ordonnée par le juge lorsque les biens indivis ne sont pas partageables en nature, ce qui sera le cas lorsqu’un seul bien immobilier est détenu par plusieurs personnes.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois d’Octobre.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Les activités de commerçant et d’artisan se distinguent l’une de l’autre par des caractéristiques propres. Si de prime abord on peut penser que le fonds de commerce et le fonds artisanal sont identiques, la nature de l’activité à exercer crée des différences notables. Ces différences vont notamment se retrouver dans le cadre de la cession du fonds par son propriétaire.

LA DÉTERMINATION DE LA NATURE DU FONDS

Sommes-nous en présence d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal ? Telle est la question à se poser avant tout. Si dans certains cas la réponse est simple, dans d’autres, elle mérite de s’y attarder un peu. Pour déterminer la nature du fonds, il faut tout d’abord identifier le type d’activité exercée pour en ressortir une qualification. Le commerçant est une personne physique ou morale qui exerce à titre habituel des actes de commerce (art. L 121-1 du Code de Commerce). Ces-derniers sont détaillés aux articles L 110-1 et L 110-2 C.Com et correspondent notamment à de l’achat pour revente, à de la location de meubles ou à des opérations de banque. L’artisan exerce quant à lui une activité de production, de réparation ou de prestations de services et n’emploie pas plus de 10 salariés. L’artisan travaille de ses mains et offre ses services, il travaille dans une structure dont la dimension est « familiale ». L’ensemble des métiers de l’artisanat est regroupé dans la nomenclature d’activités françaises pour l’artisanat annexée à l’arrêté du 10 juillet 2008 publié au Journal officiel du 23 juillet 2008.

Le commerçant doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés et l’artisan au répertoire des métiers. Attention toutefois, si l’artisan effectue des actes de commerce, en sus de son activité artisanale, il doit également s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.
Il faut retenir néanmoins que la simple inscription au registre du commerce et des sociétés par un artisan n’a pas d’incidence sur la nature artisanale de son fonds et ne présume donc pas de l’application des règles propres aux cessions de fonds de commerce. Même si un artisan peut effectuer des actes de commerce, son fonds ne peut pas être mixte, c’est-à-dire à la fois être un fonds artisanal et un fonds de commerce. Il est ou l’un ou l’autre.
Pour qualifier la nature artisanale ou commerciale du fonds, il y a lieu de déterminer l’activité principale qui y est exercée. Un coiffeur vendant par ailleurs des produits de beauté reste un artisan et son fonds un fonds artisanal. La vente étant simplement un accessoire à son activité principale d’artisan. La détermination de la nature des activités et donc du fonds est importante. Néanmoins, ne pourrait-on pas considérer que ces fonds sont finalement identiques car représentant une entité économique pour leur propriétaire ? Ce n’est pas le souhait du gouvernement. Aux termes d’une réponse ministérielle Le Fur n° 85 682 publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 14 juin 2016, la ministre de la Justice répond, sur la possibilité d’aligner les régimes de cession des fonds de commerce et artisanaux. Sa réponse est négative, considérant que les artisans valorisent un savoir-faire spécifique et que la valeur de l’entreprise artisanale est intrinsèquement liée aux qualités individuelles. La spécificité de cette valeur en fait une richesse non négociable et non cessible. La cession du fonds artisanal est un régime de droit commun.

Quant au fonds de commerce, elle indique que sa notion juridique particulière et sa dimension économique supposent une réglementation particulière et contraignante afin de protéger la cession du fonds et les créanciers. Ainsi, selon la nature du fonds, la réglementation est différente. Et les obligations découlant de la cession d’un fonds de commerce ne seront pas applicables à la cession d’un fonds artisanal. Il sera néanmoins rappelé certains points essentiels applicables en toute hypothèse.

QUELQUES DIFFÉRENCES

La publicité de la cession
Selon l’article L 142-12 du Code de Commerce, toute cession d’un fonds de commerce doit, dans le délai de quinze jours, faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales et d’une insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Cette obligation n’existe pas en matière de cession de fonds artisanal, ce qui n’empêche pas les parties d’effectuer cette publicité de manière volontaire. La publication a pour intérêt de faire courir le délai d’opposition de dix jours des créanciers chirographaires, c’est-à-dire, les créanciers qui ne disposent pas d’une inscription (privilège de vendeur ou nantissement) sur le fonds vendu. Par cette opposition, les créanciers déclarent au domicile élu par les parties les dettes du cédant du fonds. En l’absence de publicité de cession du fonds artisanal, cela empêche les créanciers de faire opposition au prix de vente.

Les inscriptions à prendre sur le fonds
Le fonds de commerce et le fonds artisanal sont des biens meubles incorporels pouvant faire l’objet d’inscriptions à l’effet de garantir le paiement d’une dette. Les inscriptions pouvant être prises sont :
– le privilège de vendeur,
– le nantissement.
Ces deux sûretés sont des garanties offertes par le propriétaire du fonds, sans avoir à se déposséder de son bien et permettant de garantir le créancier contre le non-remboursement d’une dette. Le premier est le droit pour le vendeur, ou tout prêteur de deniers subrogé à ses droits, d’être payé par préférence aux autres créanciers sur le prix de vente du fonds. Cette inscription ne peut être prise que sur un fonds de commerce. Le nantissement quant à lui, peut être pris tant sur un fonds de commerce que sur un fonds artisanal. Il permettra au créancier prêtant son concours au financement d’un fonds artisanal de bénéficier d’une sûreté, puisque le privilège de vendeur n’est pas permis en la matière.

L’information préalable des salariés
Depuis la loi du 12 juillet 2014, il existe une obligation d’information des salariés sur la mise en vente du fonds afin de leur permettre, s’ils le souhaitent, de proposer une offre d’achat. La loi vise expressément les fonds de commerce, excluant donc de l’obligation d’information les cessions de fonds artisanaux.

DES POINTS COMMUNS

Les mentions en cas de cession
Dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce, antérieurement l’article L 141-1 du Code de commerce, prévoyait que l’acte de cession contienne diverses mentions obligatoires telles que par exemple le chiffre d’affaires et les résultats des trois derniers exercices comptables, les énonciations du bail, l’état des privilèges et nantissements… Cette obligation ne concernait pas la cession de fonds artisanal. Aujourd’hui néanmoins, avec cette abrogation de l’article L 141-1 du Code de commerce, applicable uniquement à la cession de fonds commerce, le législateur rapproche ladite.

Écrit par Me Vanessa MOULENQ

Retour en images sur la 3ème édition du Forum #Technologies et #Notariat qui s’est déroulée mardi  18 octobre au Stade Matmut Atlantique.

Le Forum Technologies et Notariat vous accueille le Mardi 18 Octobre au Stade Matmut Atlantique à Bordeaux. Découvrez les outils et services digitaux destinés aux offices. L’ensemble des interventions du programme auront lieu dans la zone ateliers pratiques : 

14H15 – 14H30
• Ouverture du forum par Maître Matthieu VINCENS DE TAPOL, président de la Chambre des Notaires de la Gironde. 

14H30 – 14H45 QUAI DES NOTAIRES
• 20% : – de coûts, + de marge, + de temps. Intervenant : Patrick Mc NAMARA.

14H45 – 15H ADSN
• ID.NOT, identité numérique. Présentation des services et outils accessibles. Intervenant : Antoine BOURGOIN, Direction de la relation client, Responsable Régional.

15H – 16H ADNOV
• Piloter la sécurité informatique de votre office. Intervenant : Mathieu BILLA, ingénieur d’affaires.

16H – 16H15 CRIDON SUD-OUEST
• L’application mobile du CRIDON Sud-Ouest. Intervenants : Axel JOUCLA et Marie-Hélène DUCONGÉ-FONGARO.

16H15 – 16H45 LSN ASSURANCES
• La couverture des cyber-risques. Intervenant : Delphine MERCELAT, Directrice des assurances du notariat.

16H45 – 17H15 EDITIONS FRANCIS LEFEBVRE
• Innéo Notaire – Toute l’expertise d’une entité dédiée au notariat.

17H15 – 17H45 GNN
• Négocier, créer un service ou déléguer ses mandats ? Une activité pour se diversifier, satisfaire sa clientèle, booster son chiffre d’affaires. Intervenants : Stéphane COSTE, notaire et Président du GNN Sud-Ouest et Stéphanie DEMAGNY, coordinatrice du Groupement.

18H45 – 20H
• Cocktail apéritif.

Outils de placement et de transmission préféré des Français, les contrats d’assurance vie ont la réputation de ne pas être taxés. La situation, dans les faits, est un peu plus complexe.

L’assurance vie fait partie des outils de placement et de transmission préférés des français notamment pour sa fiscalité avantageuse et la possibilité d’avantager, dans la mesure des possibles, ses héritiers ou toute autre personne. Lors de l’ouverture d’une succession, le notaire interroge les héritiers sur l’existence d’éventuels contrats d’assurance vie. Il arrive régulièrement qu’ils restent silencieux car il leur a été indiqué que les assurances vies étaient hors succession.
Cependant, ce n’est pas parce que les contrats d’assurance vie sont dits « hors succession, » qu’ils n’en restent pas taxables ! L’assurance vie permet de verser un capital au moment du décès du souscripteur à toute personne désignée dans une clause bénéficiaire. Ce capital, sauf exception, sera traité hors succession civilement mais sera imposé fiscalement. Cette imposition sera toutefois plus avantageuse que celle des droits de succession en vigueur.
La fiscalité de ces contrats tiendra compte des critères suivants :
– la date de souscription du contrat,
– l’âge du souscripteur au moment des versements des primes.

SOUSCRIPTION D’UN CONTRAT AVANT LE 20 NOVEMBRE 1991
Lorsqu’un contrat a été souscrit avant le 20 novembre 1991, les capitaux versés au bénéficiaire à la suite du décès du souscripteur échappentaux droits de succession, quel que soit l’âge de l’assuré où il a versé les primes (sauf prélèvement éventuel si des primes ont été versées après le 13 octobre 1998).
Exemple : Monsieur X a souscrit un contrat d’assurance vie en 1989, dont le bénéficiaire est son fils unique. Monsieur X a versé des primes tout au long de sa vie dont 30 000 euros après le 13 octobre 1998. Monsieur X est décédé le 2 janvier 2022. Le capital versé au fils n’est pas soumis aux droits de succession de droit commun mais peut être soumis à un prélèvement pour les primes versées depuis le 13 octobre 1998. Pour ce type de prélèvement, un abattement spécifique de 152 500 euros est applicable. Ainsi en l’espèce, les capitaux ne seront nullement imposés. Si les primes versées étaient supérieures à 152 500 euros, il y aurait eu un prélèvement de 20 % et 31,25 %.

SOUSCRIPTION D’UN CONTRAT À COMPTER DU 20 NOVEMBRE 1991
Lorsqu’un contrat a été souscrit après le 20 novembre 1991, les droits de succession sont exigibles sur le montant des primes versées au-delà de 70 ans après abattement général de 30 500 euros. Restent donc exonérées :
– les primes versées avant le 70e anniversaire,
– les primes versées après 70 ans dans la limite de 30 500 €.
Les primes versées après 70 ans sont également exonérées si le bénéficiaire est exonéré des droits de succession (conjoint ou PACS…).

Après déduction de l’abattement de 30 500 €, les primes sont alors imposées aux droits de succession dans les conditions de droit commun compte tenu du lien de parenté existant entre l’assuré et le bénéficiaire.

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre aux personnes publiques. 

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Les lois n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique, dite loi « ASAP » et n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « Climat et Résilience » ainsi que le décret d’application Décret n° 2021-1096 du 19 août 2021 modifiant diverses dispositions relatives aux sols pollués et à la cessation d’activité des installations classées pour la protection de l’environnement (applicable aux cessations d’activités instruites à compter du 1er juin 2022), sont venues renforcer les obligations du dernier exploitant d’une ICPE dans le cadre de sa cessation d’activité et ont permis de doter les professionnels d’outils nouveaux et de définitions claires de la « réhabilitation » et de « l’usage » au sens du droit environnemental, visant à assurer une meilleure sécurité juridique des transactions.

Le tableau synoptique suivant, présente les apports de ces lois et de ce décret d’application pour les quatre phases de la cessation d’activité définies par l’article R512-75-1 du Code de l’Environnement (CE), que sont :

– La notification à l’administration de la cessation d’activité (mise à l’arrêté définitif)

– La mise en sécurité du site

– La détermination de l’usage futur du site

– La réhabilitation ou la remise en état

Ainsi que les éléments d’information et de négociation à prévoir entre le vendeur et l’acquéreur d’un site sur lequel une activité ICPE a été exploitée. Il est à noter qu’à tout moment, même après la remise en état du site, le préfet peut imposer à l’exploitant ou le cas échéant au tiers demandeur agissant en vertu des dispositions de l’article L512-21 du CE, les prescriptions nécessaires à la protection des intérêts mentionnés aux articles L211-1 et L511-1 du Code de l’environnement.

Écrit par Me Maxime Vauquelin 

À l’issue de l’Assemblée générale du 20 mai 2022, Maître Matthieu VINCENS de TAPOL a présenté la nouvelle composition de la Chambre des notaires de la Gironde.

Composition de la chambre pour 2022-2023 :

Syndic

Syndic

Les associations peuvent recevoir des dons et des legs afin de les aider à développer leurs missions. L’association doit répondre à certains critères pour recevoir un legs sans autorisation, ou pour bénéficier d’une exonération de droits de succession. Le legs peut être fait par testament authentique (devant notaire) ou de façon plus courante par testament olographe. Dans tous les cas, il faut confier son testament à un notaire pour l’enregistrer au Fichier de dernières volontés et pour en assurer la conservation. Réserver tout ou partie de sa succession à une bonne cause nécessite donc de prendre certaines précautions pour être le plus efficace possible.

QUE PEUT-ON LÉGUER ?

Toute personne a la possibilité de transmettre son patrimoine après sa mort à une association habilitée à recevoir des legs. En présence d’héritiers réservataires (enfants ou conjoint) qui ont le droit à une part minimale de la succession, le legs ne pourra porter que sur la quotité disponible, ce qu’on peut léguer librement. En l’absence d’héritiers réservataires, il est possible de disposer de son patrimoine sans restriction. Une personne peut léguer à une association :

– l’ensemble de son patrimoine (legs universel) ;

– une fraction de son patrimoine (la moitié, un quart…) ;

– un bien déterminé : une somme d’argent, des titres, des bijoux, des œuvres d’art, des immeubles.

Il sera plus simple pour une association de recevoir des liquidités qu’un bien immobilier qu’elle devra vendre, ce qui prend du temps et entraînera des frais. Il est déconseillé de multiplier les petits legs à de nombreuses associations, car chacune va devoir assumer les formalités, ce qui prend du temps pour une petite somme. Attention aussi de ne pas multiplier le nombre d’associations légataires universelles, le règlement de la succession n’en sera que plus difficile, les associations devant toutes réaliser les mêmes démarches, et donner leur accord à la vente de chaque bien.

COMMENT PEUT-ON LÉGUER ?

Outre les conditions de validité du testament à respecter (un écrit de la main du testateur, daté et signé) il est impératif que le legs ait un bénéficiaire. Les litiges portent principalement sur les legs faits au profit des associations dont le testateur ignorait la dénomination exacte. Les juges doivent alors interpréter la volonté du testateur pour déterminer l’organisme gratifié. Par exemple, le legs consenti à la « Fondation pour la recherche contre le Sida » (qui n’existe pas) a été attribué à la « Fondation mondiale de recherche et prévention du Sida ». Le legs consenti à « une association de bienfaisance pour des enfants sans famille et malheureux » est nul faute de pouvoir déterminer le bénéficiaire. Le testateur doit désigner lui-même le légataire. Il est interdit de faire un legs où la désignation du légataire est confiée à un tiers. Par exemple, a été annulé le legs rédigé comme suit : « je ne veux pas que ma famille hérite, à vous de faire don à qui vous voudrez ». En revanche, a été validé le legs qui affectait les biens de la testatrice « un quart à M. et Mme C. et le reste pour la recherche médicale au bon gré de Maître P. ». La jurisprudence admet la validité du legs assorti de la charge de transmettre son bénéfice à une personne qui sera déterminée par le légataire dans une catégorie de bénéficiaires déterminables. Par exemple, il est possible de prévoir de léguer une partie de sa succession à une association à choisir par le légataire parmi une catégorie d’associations (recherche médicale, protection de la faune…). C’est une solution lorsque le testateur veut adresser un legs à une association à créer ou une fondation qui n’existe pas au jour de l’ouverture de sa succession ou qui n’aurait pas lors de sa création la reconnaissance d’utilité publique.

QUELS ORGANISMES PEUVENT RECEVOIR UN LEGS ?

Les associations ne sont pas toutes autorisées à recevoir des legs. Cette autorisation est réservée aux « grandes associations » reconnues d’utilité publique, aux associations culturelles, de bienfaisance ou celles qui soutiennent la recherche médicale ainsi que celles déclarées depuis trois ans au moins et qui sont d’intérêt général à condition de remplir certaines missions. Le legs destiné à une association est accepté librement par elle. Le notaire est tenu de déclarer le legs au préfet du département où l’association a son siège social. Lequel va vérifier que l’association peut effectivement recevoir son legs et rendre sa décision dans les 4 mois suivants. L’absence de réponse valant acceptation.

QUELLE EST LA FISCALITÉ APPLICABLE AU LEGS ?

Les legs au profit de ces organismes bénéficient d’une exonération de droits de succession ; c’est notamment le cas des organismes d’utilité publique ou d’intérêt général dont les ressources sont affectées à des œuvres d’assistance (orphelinat), à la défense de l’environnement naturel ou à la protection des animaux ou ayant un caractère philanthropique, éducatif, social, humanitaire, sportif, familial, culturel, ou encore les associations cultuelles ou congrégations … Dans le cas où l’association ou la fondation d’utilité publique n’utilise pas ses ressources pour les causes mentionnées ci-dessus, la fiscalité successorale entre frère et sœur est applicable (35 % jusqu’à 24 430 euros ; 45 % au-delà de cette somme). Pour les autres associations, le taux est fixé à 60 % sur la totalité de la valeur du legs. L’exonération des droits de succession bénéficie aux organismes de même nature établis dans un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale sous certaines conditions.

COMMENT OPTIMISER LA FISCALITÉ ?

Lorsque le défunt souhaite léguer à une personne avec laquelle il n’a pas de lien de parenté ou encore un parent éloigné (cousin, neveu), il peut limiter les droits de succession en gratifiant une association caritative. C’est la technique du legs net de droits. Si vous laissez 100 000 euros à votre meilleur ami, il paiera 60 % de droits de succession, il ne percevra que 40 000 euros. En instituant une association caritative, exonérée de droits de mutation, légataire universelle, à charge pour elle de délivrer un legs net de 40 000 euros au gratifié, elle recevra ces 100 000 euros sans droits de succession, elle paiera à votre ami les 40 000 euros prévus et supportera les droits de succession de 60 % du legs soit 24 000 euros (60 % x 40 000 = 24 000). L’association aura déboursé 64 000 euros sur les 100 000 euros reçus et en conservera 36 000 et votre meilleur ami aura reçu ses 40 000 euros. 

Par Me Agathe COQUEMA, notaire à Bordeaux

Entrée en vigueur le 27 mars 2014, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové), a réformé la pratique notariale du fait de son fort impact sur les cessions de biens et droits immobiliers soumis au statut de la copropriété. Elle s’impose à toute cession de lots de copropriété, peu importe son affectation (tant que l’immeuble est au moins partiellement destiné à l’habitation) et sans distinction de la qualité de l’acquéreur (personne physique ou morale).

Parmi les nombreux objectifs de la loi, il faut souligner l’obligation d’information accrue pesant sur les vendeurs de lots de copropriété, en application des dispositions de l’article L. 721-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. C’est ainsi que le rédacteur de tout avant-contrat doit désormais réunir nombre de pièces permettant à l’acquéreur de s’engager en ayant parfaite connaissance des informations relatives à la situation juridique, financière et même structurelle du bâtiment dont dépend(ent) le(s) lot(s) objet(s) de la vente.

CONCERNANT L’ORGANISATION DE L’IMMEUBLE, LE SYNDIC DOIT TENIR À DISPOSITION DES COPROPRIÉTAIRES :

– la fiche synthétique : similaire à la carte d’identité de l’immeuble, elle est aujourd’hui devenue obligatoire pour les copropriétés et reprend les principales informations telles que les données financières et techniques, et notamment le numéro d’immatriculation de la copropriété ;

– les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété des trois dernières années ;

– le carnet d’entretien de l’immeuble, qui regroupe notamment les informations relatives à l’assurance des parties communes, aux divers contrats d’entretien et abonnements de la copropriété, aux éventuels employés et aux travaux effectués ;

– l’état descriptif de division – règlement de copropriété initial et tous les modificatifs publiés.

La principale difficulté pour les rédacteurs d’avant-contrats consiste à réunir l’ensemble des actes publiés au service de la publicité foncière contenant état descriptif de division – règlement de copropriété de l’immeuble et leurs éventuels modificatifs. Encore à ce jour, il est regrettable que tous les syndics de copropriété ne soient pas en possession de ces pièces.

La pratique consiste donc désormais à lever un état hypothécaire de l’immeuble mis en copropriété afin d’identifier ces actes et en obtenir copie auprès des détenteurs des minutes avant toute régularisation d’avant-contrat.

Concernant l’aspect financier de la copropriété, le syndic doit délivrer une note de renseignements reprenant :

CONCERNANT L’ASPECT FINANCIER DE LA COPROPRIÉTÉ, LE SYNDIC DOIT DÉLIVRER UNE NOTE DE RENSEIGNEMENTS REPRENANT :

– le montant des sommes payées par le vendeur sur les deux derniers exercices comptables (au titre des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, c’est-à-dire le montant des travaux votés) ;

– le montant des sommes qui seront dues par l’acquéreur au syndic ;

– le montant total des sommes dues au syndicat au titre des impayés de charges et les dettes envers les fournisseurs ;

– le cas échéant, le montant total porté au compte du vendeur au titre du fonds travaux concernant le lot vendu ainsi que le montant de la dernière cotisation (ce fonds travaux n’est obligatoire que pour les copropriétés dont l’immeuble a été achevé depuis plus de 5 ans et pour celles formées d’au moins 10 lots).

Enfin, sur l’aspect structurel de l’immeuble, l’acquéreur doit avoir la possibilité de s’assurer des caractéristiques techniques du bâtiment dans lequel il achète un lot de copropriété d’où la nécessité de lui communiquer, s’il a été établi, le diagnostic technique global. Ce diagnostic, visé à l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation, constitue un audit des caractéristiques de l’immeuble et permet d’informer les copropriétaires sur l’état apparent des parties communes et des équipements communs et sur les éventuels travaux qui permettraient d’améliorer le bâtiment ainsi que leur coût.

IL FAUT TOUTEFOIS NOTER QUELQUES EXCEPTIONS :

– lorsque l’acquéreur est déjà copropriétaire dans l’immeuble, seules les informations financières doivent lui être délivrées. En effet, du fait de sa qualité de copropriétaire, il dispose déjà de toutes les autres informations ;

– en cas de cession d’un lot annexe, tel qu’un emplacement de parking ou un local (cave, cellier, garage, grenier…), l’acquéreur ne se verra pas remettre les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, le carnet d’entretien ni le diagnostic technique global.

L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation précise que l’intégralité des pièces énumérées ci-dessus doit être portée à la connaissance de l’acquéreur préalablement à la signature de tout avant-contrat, sur tous supports et par tous moyens.

Cette remise peut donc intervenir en mains propres, sur clé USB ou encore faire l’objet d’un envoi dématérialisé avec l’accord de l’acquéreur. Il est également possible de les annexer à l’avant-contrat du projet d’acte définitif.

La communication des « pièces loi ALUR » a toute son importance car elle conditionne pour l’acquéreur l’ouverture de sa faculté de rétractation prévue à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. En effet, le délai de 10 jours de la loi SRU ne commence à courir qu’à compter du lendemain de la remise desdites pièces. En l’absence d’avant-contrat, le projet de l’acte authentique de vente doit être notifié à l’acquéreur, permettant ainsi l’ouverture de son délai de réflexion. Cet envoi doit être accompagné de pièces relatives à l’organisation de l’immeuble, du diagnostic technique global et du montant total des sommes dues au syndicat au titre des impayés de charges et du montant des dettes envers les fournisseurs. Si le respect rigoureux de ce formalisme s’impose au regard de la mise en œuvre de la faculté de rétractation, il est regrettable que le législateur n’ait prévu aucune sanction lorsque que la mutation n’entre pas dans le champ d’application de la loi SRU.

Certes, pour le vendeur d’un lot de copropriété, cette réforme représente des contraintes, notamment l’allongement des délais pour régulariser un avant-contrat ou les éventuels frais liés à la délivrance des pièces exigées par la loi (même si les frais facturés par les syndics de copropriété ont été plafonnés). Cependant, en renforçant de façon considérable l’information délivrée aux acquéreurs, on peut supposer que le nombre de litiges liés parfois au manque de transparence des vendeurs sur la situation financière d’une copropriété ou encore sur l’absence de communication des règles de fonctionnement applicables dans un immeuble soumis au statut de la copropriété va tendre à la baisse.

Largement critiquée lors de sa promulgation, notamment du fait de son application échelonnée, incertaine (renvoyant à des décrets d’application à paraître) et laborieuse pour la pratique notariale, la loi ALUR est aujourd’hui saluée par l’ensemble des acteurs – vendeur, acquéreur, agent immobilier, notaire, syndic – qui interviennent lors de la cession d’un lot de copropriété.

Par Me Albane LESUEUR

La rédaction du magazine est heureuse de vous faire partager la version dématérialisée de la Lettre du monde rural du mois de Juillet.

Pour retrouver la lettre : cliquez ici.

Le Pacte Dutreil a été instauré afin d’alléger le coût fiscal de la transmission des entreprises dans le cadre familial. Examinons la transmission à titre gratuit d’une entreprise individuelle au sens strict.

Le « pacte Dutreil » est un dispositif instauré par la loi n° 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique (dite « loi Dutreil », du nom de son instigateur Renaud Dutreil, alors secrétaire d’État aux PME), afin d’alléger le coût fiscal de la transmission des entreprises dans un cadre familial, suite à un décès ou à une donation. Les entreprises peuvent être exploitées de manière directe ou sous forme sociétaire.

Dans le premier cas, ce sont les éléments constitutifs de l’exploitation qui seront cédés (matériel, immobilisations, stock…), alors que, dans le second, ce sont tout ou partie des titres sociaux (part sociale ou action). La présente étude portera juridique autonome. C’est notamment le commerçant, l’artisan, le professionnel libéral ou encore l’agriculteur. Il est répertorié au répertoire national des entreprises et des établissements (SIRENE). En définitive, l’entreprise s’entend de l’ensemble des éléments d’actif et de passif nécessaires à l’exercice de l’activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale. Elle est la forme la plus répandue dans les petites structures, et reste la plus adaptée à l’entreprise de subsistance (par opposition à l’entreprise de croissance).

À titre de comparaison, en 2021, sur 995 900 entreprises (au sens large) créées, 724 900 sont des entreprises individuelles ou micro-entreprises.

En matière de transmission à titre gratuit de ces entreprises, l’article 787 C du Code Général des Impôts (CGI) prévoit que sont exonérées, sous certaines conditions, de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de 75 % de leur valeur, la totalité ou une quote-part indivise de l’ensemble des biens meubles ou immeubles, corporels ou incorporels, affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmis par décès ou entre vifs.

Avec le temps, la fiscalité, ainsi que la valeur de l’entreprise et donc la base taxable aux droits de mutation à titre gratuit, n’ont de cesse d’évoluer. Or l’absence d’anticipation par le dirigeant d’entreprise de la transmission de son outil de travail peut accroître les difficultés et risquerait alors de compromettre la pérennité de l’entreprise. C’est pourquoi il est vivement conseillé de se rapprocher du notaire en vue d’élaborer la chronologie détaillée de la transmission de l’entreprise afin d’en alléger le coût. Cette étude tentera d’établir une fiche pratique et proposera ensuite un exemple chiffré.

FICHE PRATIQUE SUR LA TRANSMISSION D’ENTREPRISE INDIVIDUELLE À TITRE GRATUIT

1) Mutations concernées

Le régime de faveur prévu à l’article 787 C du Code Général des Impôts est applicable en cas de transmission par décès ou entre vifs. Dans le premier cas, consécutif au décès du propriétaire de l’exploitation, la formalité sera établie dans le cadre du règlement de la succession ; dans le second, à l’occasion de l’acte de donation, quelle qu’en soit la forme (donation simple, donation-partage avec ou sans soulte).

2) Biens concernés

Afin de bénéficier du dispositif, la transmission doit porter sur une entreprise individuelle, une quotepart d’entreprise individuelle ou des parts de sociétés unipersonnelles (SASU, EURL par exemple).

En effet, l’administration a précisé que les entreprises à associé unique sont assimilées aux entreprise individuelles lorsque les dispositions relatives à l’engagement réputé acquis au sens de l’article 787 B du CGI ne leur sont pas applicables.

Est-il nécessaire de préciser ici que cette entreprise doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; critère qui constitue l’essence même de l’article 787 C du CGI. Les biens devant être cédés sont les biens nécessaires, et affectés, à l’exercice de cette activité. Ce critère est dissocié de la présence, ou non, du bien à l’actif du bilan de l’entreprise.

On peut imaginer le cas, courant, des biens qui figurent à l’actif du bilan de l’exploitation individuelle, mais qui ne sont pas affectés à l’exploitation ; Comme par exemple un immeuble à usage d’habitation ou des titres financiers de placements. Ces derniers biens sont logiquement exclus du dispositif Dutreil, mais pas pour autant exclus de la transmission. Le praticien devra alors opérer une ventilation entre les biens soumis, et ceux exclus, du régime de faveur. Inversement, du fait que le traitement comptable ou fiscal appliqué au bien soit sans incidence, l’hypothèse inverse se vérifie. En effet, si à l’occasion de la transmission de son entreprise individuelle, le chef d’entreprise décide de céder également un immeuble, lui-même affecté à la réalisation des actes de commerce, alors il doit être intégré dans l’assiette des biens partiellement exonérés.

Par conséquent, l’exonération partielle s’applique à l’ensemble des biens meubles ou immeubles, corporels et incorporels, affectés à l’exploitation de l’entreprise.

L’affectation s’apprécie par rapport à l’utilité du bien pour parvenir à l’exercice de cette activité. À ce sujet, il a été confirmé que le stock de l’entreprise est compris dans le dispositif, même s’il n’est pas cédé dans sa totalité (notamment en raison d’une législation particulière). Le régime d’imposition des bénéfices de l’exploitation (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) est sans incidence sur l’application du dispositif. Il est ici précisé que le régime de faveur peut trouver à s’appliquer en cas de cession partielle de l’exploitation, dès lors qu’une branche complète d’activité est transmise. Cela signifie que les éléments cédés peuvent, et doivent, faire l’objet d’une exploitation autonome à l’issue de la transmission.

Exemple : l’entrepreneur mécanicien-carrossier qui décide de transmettre à son fils la branche d’activité de carrosserie, et se réserve celle relative à la mécanique.

3) Conditions d’application du dispositif Dutreil

La valeur de la totalité des biens nécessaires à l’exploitation d’une entreprise individuelle (ou d’une quote-part indivise) bénéficie de l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit sous réserves de respecter les conditions suivantes :

a/ Délai de détention

La première condition est celle relative à la durée de détention de l’entreprise individuelle. En effet, afin de bénéficier de ce dispositif, l’entreprise doit avoir été détenue par le défunt ou le donateur depuis au moins deux (2) ans à compter de son acquisition à titre onéreux.

Les héritiers, donataires ou légataires devront être en mesure de justifier, par tous moyens, cette condition. Pour les cas où l’entreprise a été créée par le défunt (ou donateur), ou reçu par lui à titre gratuit (succession ou donation), aucun délai n’est exigé par l’administration fiscale pour bénéficier du régime de faveur. La Cour de cassation, au moyen d’une jurisprudence récente (arrêt du 10 septembre 2013, n°12-21140), a eu l’occasion une nouvelle fois de rappeler qu’il n’y avait pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas. En effet, elle admet l’application du dispositif Dutreil en cas de transmission d’une exploitation alors que l’exploitant individuel avait pris sa retraite depuis 5 ans, et dont l’exploitation avait été poursuivie par le conjoint survivant.

En définitive, le fait que l’entreprise ne soit pas exploitée par son propriétaire au jour de la transmission n’est pas une condition d’application du dispositif. Mais, à l’inverse, si les biens donnés sont mis en location-gérance (le cas du fonds de commerce) à une société à responsabilité limitée, ils ne sont donc plus affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle et sont donc exclus du dispositif de faveur (Réponse ministérielle GIRO, JO AN 15 août 2006 n°85780).

b/ Engagement individuel de conservation des héritiers, donataires ou légataires

À l’occasion de l’acte de donation, ou de la déclaration de succession, chacun des héritiers, légataires ou donataires, doit prendre, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, l’engagement de conserver l’ensemble des biens nécessaires à l’exploitation de l’entreprise individuelle pendant une durée de quatre (4) ans à compter de la transmission.

Cela signifie que les bénéficiaires de la transmission doivent conserver les biens reçus par eux pendant ce laps de temps, sauf à prévoir le cas de la cession isolée ou le remplacement d’un élément d’actif. On peut facilement envisager l’hypothèse de l’obsolescence d’un élément matériel de l’entreprise, ou le renouvellement du stock. Ces modifications ne viendront donc pas remettre en cause le bénéfice du dispositif Dutreil, d’une manière logique. Pour le cas où une indivision successorale consécutive à un décès ou un acte de donation déciderait d’y mettre fin, il est admis que le partage avec soulte n’entraîne pas la déchéance du dispositif de faveur, mais emporte simplement le report des conditions sur l’attributaire de l’exploitation.

Dans pareil cas, il est essentiel que l’ensemble des biens nécessaires à l’exploitation soient transmis à l’attributaire. Devant la recrudescence des créations de société, il faut également envisager le cas de la transformation de l’entreprise individuelle en société. De la même manière, cet événement ne remet pas en cause les dispositions de l’article 787 C du Code Général des Impôts.

Néanmoins de nouvelles conditions sont fixées :

– la société doit être créée spécialement pour cet apport, et détenue par le (ou les) bénéficiaire(s) du dispositif ;

– le délai d’engagement de conservation prévu est reporté sur les parts ou actions attribuées ;

– l’un des donataires, héritiers ou légataires doit exercer une fonction dirigeante au sein de la société créée.

Enfin, tel que le vise le d) de l’article 787 C du code Général des Impôts, l’exonération partielle accordée au titre de la mutation à titre gratuit n’est pas remise en cause en cas de donation par le bénéficiaire lui-même de la première transmission, à condition que le donataire :

– soit le descendant du donateur,

– poursuive l’engagement de conservation jusqu’à son terme initial.

c/ Poursuite de l’exploitation de l’entreprise par l’un des héritiers, donataires ou légataires,

À compter de la transmission à titre gratuit, l’un des héritiers, donataires ou légataires doit effectivement exploiter l’entreprise pendant une durée de trois (3) ans. Cela implique que l’exploitant y exerce son activité habituelle et principale. Lorsque l’une des personnes visées à l’article 787 C du CGI exerce, en même temps, plusieurs professions, l’activité principale correspond à celle qui constitue l’essentiel de ses activités économiques, et ce même si elle ne dégage pas la plus importante part de ses revenus. Il faut garder en lumière que c’est au bénéficiaire du régime de faveur de démontrer qu’il exploite effectivement l’entreprise à titre habituel et principal. L’administration fiscale retiendra un faisceau d’indices, comme par exemple le temps passé sur l’exploitation, l’importance des responsabilités, les difficultés rencontrées et enfin la part dans les revenus globaux à défaut de pouvoir justifier d’autres indices. Un élément important à souligner, et qui rappelle la nécessité d’anticiper au maximum la transmission d’entreprise. Il a été admis que l’exploitation puisse être effectuée par l’intermédiaire d’un mandataire à effet posthume désigné par le défunt, lorsque les héritiers ou donataires sont mineurs ou ne disposent pas du diplôme requis (Rep. Ministérielle Des Esgaulx, JO AN 26 aout 2008, n°15329).

4) Obligations déclaratives

Une fois la transmission réalisée, diverses obligations déclaratives pèsent sur chacun des héritiers, donataires ou légataires. À cet égard, la loi de finances pour 2019 a allégé ces obligations. Elles sont codifiées à l’article 294 quater de l’annexe II du CGI. Désormais, outre l’attestation visée au I de l’article susvisé qui est à annexer à l’acte de donation ou la déclaration de succession, le bénéficiaire du dispositif n’a plus qu’une seule attestation à fournir à l’administration spontanément dans les trois mois qui suivent le terme de l’engagement de conservation. Cette attestation certifie que les obligations et conditions prévues à l’article 787 C du CGI tenant à l’obligation de conservation et à la poursuite d’activité étaient remplies depuis la date de la transmission jusqu’à celle de la fin des obligations. Aussi, et en cours d’engagement, l’administration fiscale peut demander à chacune des personnes visées au a) de l’article 787 C du CGI de lui fournir une attestation certifiant que les conditions du dispositif sont remplies. Dans ce cas, la réponse doit intervenir dans un délai de 3 mois à compter de la demande de l’administration.

5) Conséquences du non-respect des conditions légales

Si l’engagement de conservation est rompu, en dehors des cas prévus plus haut, l’héritier, le donataire ou le légataire, ou ses ayants cause à titre gratuit, devient redevable du complément des droits de mutation à titre gratuit, assorti de l’intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois prévu à l’article 1727 du CGI.

Si les autres conditions posées par l’article 787 C du CGI ne sont pas respectées, les conséquences sont les mêmes. Néanmoins, en cas de non-respect de la condition liée à la poursuite d’activité, tous les donataires ou héritiers sont tenus d’acquitter le complément de droits et l’intérêt de retard. Dans tous les cas, avant de procéder au recouvrement des droits de mutation et intérêts de retard le cas échéant, l’administration fiscale devra informer les personnes visées des motifs remettant en cause l’exonération partielle, et inviter ces personnes à présenter les justificatifs.

6) Liquidation des droits + article 790 II du CGI

Dès lors que l’ensemble des conditions visées est remplie, l’assiette taxable de la valeur de l’entreprise transmise est réduit des trois quarts.

En d’autres termes, seulement 25 % de la valeur transmise est taxée aux droits de mutation à titre gratuit. Il est utile de rappeler ici que l’assiette taxable s’entend de la différence entre l’actif brut et le passif. En effet, certaines dettes, dès lors qu’elles ont été contractées par le donateur (ou le défunt) pour l’acquisition ou dans l’intérêt de l’entreprise transmise, sont déductibles de la valeur globale des éléments cédés.

En définitive, la formule de liquidation des droits est la suivante :

[valeur entreprise cédée (= actif brut – passif déductible) x 25 % – abattement légal] x barème progressif selon la qualité du donataire, héritier ou légataire.

Ensuite, et si elles réunissent les conditions prévues à l’article 787 C du Code général des impôts, les donations en pleine propriété des parts ou actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ou de la totalité ou d’une quote-part indivise de l’ensemble des biens meubles et immeubles, corporels ou incorporels, affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle ayant la même activité peuvent bénéficier d’une réduction de 50 %, lorsque le donateur est âgé de moins de soixante-dix ans.

Cette réduction ne bénéficie ni aux donations en nue-propriété, ni aux donations d’usufruit de ces mêmes biens.

EXEMPLE CHIFFRÉ

Afin d’illustrer cette fiche pratique, je vous propose un exemple détaillé et chiffré. M. X a créé dans les années 90 une entreprise de maçonnerie. Il exploite cette entreprise avec son épouse, avec laquelle il s’est marié en 1985 sans contrat préalable à leur union. M. et Mme X, tous deux âgés de 65 ans, ont l’intention de céder leur exploitation à leur fils Pierre. Ces derniers viennent consulter leur notaire afin de liquider le montant des impôts dus en cas de donation en pleine propriété de l’entreprise. À ce jour, l’entreprise est valorisée à la somme de 2 000 000 €. Sur le matériel cédé, il reste un prêt en cours d’un montant de 200 000 €, que Pierre est disposé à reprendre.

Détermination du montant de l’assiette taxable des droits de donation : Valeur nette de l’entreprise cédée : 1 800 000 €.

Abattement partiel Pacte Dutreil (787 C du CGI) : 1 800 000 x 75 % = 1 350 000 €.

Assiette taxable globale : 450 000 €

Liquidation de l’impôt par parent :

Assiette taxable par parent : 450 000 € / 2 = 225 000 €

Abattement légal pour chaque parent au profit de Pierre : 100 000 €

Assiette taxable par parent : 125 000 €

Montant des droits selon le barème progressif de l’impôt.

Après application de la déduction des droits de donation prévue à l’article 790 II du CGI, le montant des droits par part transmise par chaque parent s’élève à la somme de 11 597 €. À titre de comparaison, à défaut d’option pour le dispositif de faveur prévu à l’article 787 C du CGI dit pacte Dutreil, le montant des droits dus par part transmise par chaque parent s’élèverait à la somme de 182 962 €.

L’économie réalisée est substantielle et le levier fiscal est significatif. En conséquence, il sera judicieux pour toute personne soucieuse de la transmission de son outil de travail de prendre conseil auprès de son notaire afin de la réaliser dans les meilleures conditions.

Par Me Paul CINTAS, Notaire à La Réole