LOI ELAN VENTE « HLM »

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ÉLAN, a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018 et est entrée en vigueur, sauf prévisions spécifiques, le 25 novembre dernier. Cette loi impacte notamment la pratique de la vente « HLM » et ce sur divers points, dont les principaux peuvent être résumés comme suit. De la lecture des modifications apportées par ladite loi, il s’agit de favoriser la vente de logements par les organismes d’habitations à loyer modéré. L’ensemble de ces mesures figure aux articles L 443-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

UNE SIMPLIFICATION DE LA PROCÉDURE D’AUTORISATION DE VENTE DES LOGEMENTS

 Si la procédure d’autorisation de la vente des logements par le représentant de l’État dans le Départe- ment demeure, elle est devenue l’exception, et n’est applicable qu’au cas où la vente des logements n’a pas été décidée dans la convention d’utilité sociale (CUS). En e et, désormais, l’organisme d’habitations à loyer modéré qui souhaite vendre des logements lui appartenant, conclut avec l’État une CUS, sur la base d’un plan de mise en vente de son patrimoine. La signature de ladite convention par le représentant de l’État vaut autorisation de vente des logements mentionnés au plan de mise en vente annexé à cette dernière et ce pour la durée de la convention. Pour la mise en vente des logements non mentionnés dans le plan de mise en vente, il convient de suivre la procédure d’autorisation antérieure, c’est à dire l’autorisation de la vente par le représentant de l’État dans le Département, après avis de la commune d’implantation des logements. Le défaut d’avis du Maire au terme du délai de deux mois, à compter de la réception de la consultation, vaut acceptation de la vente, et l’absence d’opposition motivée du représentant de l’État dans le Département au terme d’un délai de quatre mois, à compter de la réception de la demande d’autorisation de la vente, vaut non-opposition de la vente. Des précisions quant à la CUS doivent encore être fixées par décret en Conseil d’État à paraître.

UNE NOUVELLE FIXATION DU PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS


Les dispositions de l’article L 451-5 du Code de la Construction et de l’Habitation soumettent l’organisme d’habitations à loyer modéré à l’obligation de consulter le service des Domaines, préalablement à toute acquisition ou cession immobilière, à l’exception de celle relative aux opérations entreprises en vue de l’accession à la propriété et de celle intervenant entre deux organismes d’habitations à loyer modéré.
Auparavant, l’organisme d’habitations à loyer modéré vendeur devait obtenir ledit avis, et pouvait vendre ses logements à un prix pouvant osciller de 35 % en plus ou en moins par rapport à l’évaluation des Domaines. Cette obligation est supprimée par l’article L 451-6 dudit Code. Désormais, l’obtention d’un avis des Domaines n’est plus nécessaire et le prix de vente des logements est librement fixé par l’organisme d’habitations à loyer modéré. La loi ÉLAN vient ainsi conférer une entière latitude à l’organisme pour déterminer le prix, qui est fixé par le vendeur en prenant pour référence le prix d’un logement comparable libre d’occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque c’est le cas.

LES BIENS CONCERNÉS PAR LA VENTE «HLM»


Un organisme d’habitations à loyer modéré peut vendre, aux personnes visées ci-après, les logements ou ensembles de logements lui appartenant, qu’il a construit ou acquis depuis plus de dix ans. Ces logements doivent d’une part répondre à des normes d’habitabilité minimale, et d’autre part répondre à des normes de performance énergétique minimale. En ce qui concerne le diagnostic de performance énergétique, seuls les logements dont la consommation d’énergie est inférieure ou égale à 330 kilowattheures peuvent être vendus par un organisme d’habitation à loyer modéré ; l’étiquette énergétique devant se situer entre les lettres A et E.

LA FORME DE L’ACTE AUTHENTIQUE

Les cessions des logements peuvent être faites par le biais d’une vente, d’une location-accession ou d’une vente d’immeuble à rénover (VIR).

LES ACQUÉREURS POTENTIELS DE CES LOGEMENTS

 L’article L 443-11 du Code de la Construction et de l’habitation liste les personnes qui peuvent acquérir un logement HLM. Elles se divisent en deux catégories, selon que le logement est occupé et loué ou vacant.

VENTE D’UN LOGEMENT « OCCUPÉ »

Désormais, en vertu du nouvel article L 443-11 du CCH :

1/ Le locataire-acquéreur doit occuper le logement vendu depuis au moins deux ans.

2/ Les bénéficiaires personnes physiques sont les suivants :

– Le locataire en place occupant le logement depuis au moins deux années de bail

– Le conjoint dudit locataire

– Ses ascendants/descendants (sous plafonds de ressources)

– Ses ascendants/descendants avec leurs conjoint, partenaire pacsé, concubin (sous plafonds de ressources)

VENTE D’UN LOGEMENT « VACANT »

Les nouvelles dispositions en la matière instaurent :

1/ Un nouvel ordre de priorité entre les acquéreurs :

– Personne physique (sous plafonds de ressources) parmi lesquels se trouvent les locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux, les gardiens d’immeubles qu’ils emploient

– Les collectivités territoriales ou Groupement de collectivités territoriales

– Autres personnes physiques.

2/ Une mise en vente par voie de publicité

Les modalités de publicité doivent encore être fixées par décret et ne peuvent donc pas encore entrer en vigueur.

Précision étant ici faite que les logements occupés ou vacants auxquels sont appliqués les plafonds de ressources peuvent aussi être vendus, s’ils ont été construits ou acquis par un organisme d’habitations à loyer modéré depuis plus de quinze ans, à des personnes morales de droit privé. Précision étant ici faite qu’au vu de l’article L 443-11 IV al. 2 du Code de la Construction et de l’habitation, une personne physique ne peut acheter qu’un seul logement social (vacant ou occupé), sous peine de nullité du contrat de vente. Cette interdiction n’est pas limitée dans le temps. Toutefois, l’acquisition d’un second logement social est possible, sous réserve de la revente du logement social précédemment acquis, en cas de :

– Mobilité professionnelle de plus de 70 kilomètres

– Logement inadapté à la taille du ménage

– Séparation du ménage.

UN CHANGEMENT DU DISPOSITIF ANTISPÉCULATIF

Le pacte de préférence au profit du vendeur HLM pendant 5 ans à compter de la signature de l’acte authentique est maintenu. La nouvelle formule de calcul de la plus-value devant éventuellement être reversée par l’acquéreur en cas de revente reste comparable à la précédente. Cependant, le prix de mise en vente remplace l’avis des Domaines. Le prix de mise de mise en vente est le prix de commercialisation.

LA SÉCURISATION DE L’ACQUÉREUR : LA CLAUSE DE RACHAT DE L’ARTICLE
L 443-15-8 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L’HABITATION

A n de sécuriser l’acquéreur, le vendeur organisme HLM doit consentir à tout acquéreur personne physique sous plafonds de ressources, une clause de rachat systématique, valable pour une durée de dix ans à compter de la signature de l’acte authentique, en cas de perte d’emploi, de rupture du cadre familial ou de raison de santé.
Précision étant ici faite qu’une telle garantie pouvait être conventionnellement ajoutée dans les ventes de logements anciens, mais elle est imposée aux organismes HLM vendeurs dans le cadre des ventes d’accessions sociales à la propriété. Les modalités d’application de cet article seront fixées par décret en Conseil d’État à venir.

Me Laurence Valentin, notaire à Bordeaux.

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